1XXXX是湖南成興房地產(chǎn)開發(fā)公司在長沙打造的具有國際、現(xiàn)代、人文城市底蘊的高端商業(yè)綜合體。針對寫字樓客戶定位，我司將引進(jìn)現(xiàn)代化的管理標(biāo)準(zhǔn)和先提高創(chuàng)元時代的客戶忠誠度與滿意率。我司將用心打造高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，讓創(chuàng)元時代品牌深入人心成為商業(yè)綜合體典范。第一章：物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)綠化工綠化工保潔員消防監(jiān)控巡邏崗固定崗綜合維修弱電工強電工出納客服管家總經(jīng)理1名；項目經(jīng)理1名、工程副經(jīng)理1名；客服部：4名客服管家、1名出納；工程部：弱點工1名、強電工1名、綜合維修2名；保安部：保安11名(含固定崗、巡邏崗、消防監(jiān)控崗);環(huán)境部：保潔6名、綠化工1名，人員總計：30人。第二章：增值保值的方面(一)以服務(wù)品質(zhì)做背書，以滿意樹立品牌，以品牌促進(jìn)經(jīng)營，以經(jīng)營的活躍度帶動商圈客戶流量，配合招商部打造商業(yè)服務(wù)亮點提高客戶回頭率，推動商圈經(jīng)2(二)根據(jù)重要節(jié)假日制定活動計劃，聯(lián)系媒體進(jìn)行正面宣傳，聯(lián)系社區(qū)多進(jìn)行聯(lián)動、制造一種高尚的人文氛圍，形成安定、和諧、溫(一)裝修巡查及現(xiàn)場管理(1)每日巡查簽到2次，對現(xiàn)場裝修按圖施工，承重結(jié)構(gòu)，上下水管道，地漏(2)裝修期間對公共區(qū)域或公共設(shè)備進(jìn)行必要的保護(hù)，在重點部位及時上鎖，(3)裝修垃圾的管理，裝修期間做好成品保護(hù)，溝通好施工單位負(fù)責(zé)人愛護(hù)公(二)環(huán)境保潔及衛(wèi)生維護(hù)(1)2樓至3樓的公共廁所每日進(jìn)行保潔，每日沖洗4次，保證廁所無異味，(2)裝修期間裝修電梯，每日清掃2次，防止電梯因灰塵過多而影響使用。(1)人員進(jìn)出時憑裝修施工出入證正常進(jìn)出，帶出入工具做好登記，無法確定(2)施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙，禁止人員留宿或生火做飯等，施工現(xiàn)場50m2配備兩具(3)嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場，夜間對裝修區(qū)域限制進(jìn)入，關(guān)閉兩部裝修電梯。(一)訪客服務(wù)及外來人員接待3(1)大廳實施門禁管理，對來訪人員進(jìn)行核實。(2)對重要賓客的來訪，可提供“三級接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”。(3)根據(jù)客戶的入駐情況，提供更換樓層標(biāo)示水牌的服務(wù)。(二)觀光電梯的管理(1)每日由客服管家對電梯運行狀況進(jìn)行一次巡查。(2)每半月對電梯進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。(3)每日擦拭電梯光面，每月由保潔上油保養(yǎng)一次。(4)制定電梯應(yīng)急救援管理方案，10分鐘內(nèi)完成響應(yīng)，30分鐘內(nèi)完成救援。(三)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及管理(1)強弱電、給排水、公共照明、閉路監(jiān)控參照住宅。(2)空調(diào)系統(tǒng)的的管理每季度進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)，每年根據(jù)空調(diào)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)試。(3)園林景觀系統(tǒng)，配備安全防范及使用標(biāo)示，每月進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)，重要節(jié)假(四)商戶的搬入與搬出(1)搬入時驗看租賃協(xié)議，與業(yè)主進(jìn)行對接，驗證無誤后予以放行，可提供相(2)搬出時，與業(yè)主對接，核實租金水電費情況，在業(yè)主簽字確認(rèn)放行后予以(五)特色服務(wù)(1)項目可接受業(yè)主租賃業(yè)務(wù)委托，幫業(yè)主將閑置資源盤活。(2)提供鮮花租賃業(yè)務(wù)服務(wù)。(3)業(yè)主提出業(yè)務(wù)范圍內(nèi)可滿足的支持。第四章：住宅區(qū)物業(yè)管理運作方案第一節(jié)：公共區(qū)域和配套設(shè)施管理及維修(一)公共區(qū)域管理養(yǎng)護(hù)范圍1.對房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件(基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體),抗震結(jié)構(gòu)部位(構(gòu)造柱、梁、墻)外墻面、樓梯間、衛(wèi)生間、公共通道、門廳、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道。4(二)公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)2.水電系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)，每半月對水泵等機電設(shè)備定期維保，日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換，每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，3.公共照明系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)，每月對線路的檢查維護(hù)，每天巡視1次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，公共照明完好率不低于95%,由工程部作業(yè)規(guī)程實施維修養(yǎng)護(hù)。4.消防系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)，疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消防栓(箱)的有效維護(hù)及5.上下水系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)，目視巡查主管道的接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固6.閉路監(jiān)控及門禁系統(tǒng)系統(tǒng)，每日巡查，發(fā)現(xiàn)硬件損壞及時修理，每月對監(jiān)及可視對講系統(tǒng)設(shè)備養(yǎng)護(hù)1次，由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。(三)地下車庫的日常管理2、外來車輛和外來人員的管理，外來車輛核實身份后方可進(jìn)入地下車庫。進(jìn)入3、監(jiān)控盲區(qū)的管理，實行人防補位的方式進(jìn)行管理，每小時對監(jiān)控盲區(qū)進(jìn)行簽4、排水系統(tǒng)的管理，每日目視檢查，發(fā)現(xiàn)運行異常及時檢5專業(yè)的保養(yǎng)加日常養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的方式管理。6、各類突發(fā)事件的處理，參照突發(fā)事件處理流程進(jìn)行。第二節(jié)：治安、車輛及交通管理一.安全管理(1)發(fā)揮商戶消防防范自治的意識，倡議每戶必須配備滅火器，提供消防設(shè)備(2)制定全面的檢查、演練、宣傳計劃。(3)建立健全消防安全作業(yè)制度，督促執(zhí)行落實。(4)確保各類消防設(shè)施完好無損，做好保修期內(nèi)的消防設(shè)備設(shè)施的月度檢查，完善文檔資料，保修期過后簽訂專業(yè)的維保單位，采取定期保養(yǎng)與定期檢查的方式進(jìn)行管控，日常運行中做好裝修時的消防監(jiān)管與日常消防監(jiān)管，嚴(yán)格按照消防部門關(guān)于一級消防區(qū)域的管控制度執(zhí)行。(5)完善設(shè)備、設(shè)施、資料、標(biāo)識，確保隨時處于良好待用狀態(tài)。(6)確保消防通道、架空層、地下車庫等消防薄弱點，無雜物堆放、堵塞或被(7)充分發(fā)揮智能監(jiān)控控制系統(tǒng)功能，人防物防共抓，將消防隱患減低為零。(1)提供24小時的安全秩序維護(hù)。在主要出入口設(shè)立固定崗，外部配備流動巡邏崗，每月變換巡邏路線進(jìn)行24小時巡邏，配備機動崗對小區(qū)重點部位，死角、盲點進(jìn)行特別監(jiān)巡邏控，智能監(jiān)控中心24小時全方位監(jiān)督。固定崗、巡邏崗、動靜互補的全方位防范體系。(2)各固定崗、流動崗、機動崗、智能監(jiān)控中心在24小時監(jiān)督狀態(tài)下，認(rèn)真做好工作記錄，密切掌握安全資料。對進(jìn)出商場的可疑人員進(jìn)行必要的安全防范措(3)配合一支快速反應(yīng)的支援隊伍，24小時處于待命狀態(tài)，遇有突發(fā)事件發(fā)生，3分鐘內(nèi)立即趕到現(xiàn)場增援，確保及時有效解決問題。二.車輛停放及交通的管理6(1)合理制定車輛流向。(2)專人負(fù)責(zé)車輛疏導(dǎo)。(3)停車場統(tǒng)一管理，停車位合理使用。(4)交通設(shè)施的維護(hù)。(一)保潔工作標(biāo)準(zhǔn)序號區(qū)域作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1外圍、車場、地面無積水、無明顯污染、無香口膠斑點、衛(wèi)生死角、無亂堆亂放2路燈、標(biāo)示牌、告示欄、墻面、玻璃無積灰、無水銹、無污染3明溝、暗溝、污水井無雜物、無積沙堵塞4公共通道梯道、天臺無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)5墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)6垃圾桶無污染、無積水7電梯不銹鋼表面無灰塵、無污染、無銹跡、地面、無雜物、無泥沙、無污染、無積水8衛(wèi)生間地面、馬桶、洗手盆無水銹、無污染9垃圾中轉(zhuǎn)站日產(chǎn)日清、無積存垃圾桶擺放整齊沖洗干凈、墻面無污染、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、地面無污染、無積水(二)綠化工作標(biāo)準(zhǔn)序號內(nèi)容作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1灌溉水澆透，滲入地下20cm左右72除草春、秋季每兩周一次、夏季每周一次修剪后草坪不留草屑，剪后草屑隨剪隨清，每月拔雜草3修剪20cm,冬季修剪一次剪后植物外形優(yōu)美無病、蟲、死枝