牛盆峪生態(tài)發(fā)展區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告北京國(guó)利地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)2011年9月目錄

一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

二、區(qū)域市場(chǎng)研究

三、項(xiàng)目定位方向

四、項(xiàng)目相關(guān)建議一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目初步認(rèn)知-緊鄰京承高速，但目前無(wú)專(zhuān)門(mén)出入口牛盆峪村，位于北京市密云縣西田各莊鎮(zhèn)北部，交通便利；原生態(tài)環(huán)境保持較好，村民收入一般；擁有云蒙三峪旅游景點(diǎn)，但缺乏特色和統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)狀況一般；牛盆峪村距密云縣政府13.2公里。全村共有180戶、500口人，村域總面積19平方公里。明代成村。交通便利，通有鎮(zhèn)級(jí)公路，但道路條件一般，距離高速尚有一段距離；近年旅游業(yè)有了長(zhǎng)足進(jìn)步。野外拓展基地、三峪風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)，民俗采摘成為當(dāng)?shù)厝^產(chǎn)品。當(dāng)上述項(xiàng)目規(guī)劃平庸，無(wú)特色、無(wú)品牌，難以在當(dāng)?shù)乇姸嗦糜萎a(chǎn)品中脫穎而出。發(fā)展空間-2千畝灘涂用地、農(nóng)民上樓后剩余宅基地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、分步招商，爭(zhēng)取利益最大化牛盆峪村牛盆峪村項(xiàng)目緊鄰云蒙三峪（牛盆峪、石塘峪、白道峪），該旅游經(jīng)典尚處開(kāi)發(fā)前期階段。距密云縣城和京承101國(guó)道均15公里，距首都機(jī)場(chǎng)35公里，距北京市區(qū)60公里，京承高速、京承鐵路穿村而過(guò)，交通便捷。區(qū)位價(jià)值-首都東北部后花園，高端養(yǎng)生涵氧區(qū)歷史古跡和美麗傳說(shuō)——民俗博物館（擬建）自然風(fēng)光——三峪自然風(fēng)景區(qū)人文景觀——豐灤密聯(lián)合縣政府遺址和“衛(wèi)國(guó)愛(ài)民”紀(jì)念碑傳統(tǒng)節(jié)日：當(dāng)?shù)?－6月舉辦傳統(tǒng)教育與愛(ài)國(guó)主義教育；7－9舉辦休閑度假游；10－11月舉辦金秋柿子節(jié)。接待能力：三峪自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)具有郊野特色的石屋、農(nóng)家院，日可接待二百個(gè)食宿，使游客享受到山鄉(xiāng)野趣。專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)：三峪自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)還有一家北京沃泉旅游開(kāi)發(fā)有限公司。它是一處集餐飲、住宿、康體、娛樂(lè)于一體的旅游、渡假、休閑場(chǎng)所。在此可爬山戲水、篝火野炊，又可游泳健身、漫歌勁舞，并有豐富的野味套餐。旅游資源-依托京城，主打生態(tài)、野趣、農(nóng)業(yè)觀光休閑，檔次低端，經(jīng)營(yíng)水平和效益低下民俗文化歷史人文-旅游地產(chǎn)的靈魂，應(yīng)深挖掘、重發(fā)展，方能起到四兩撥千斤的作用厚重的歷史——牛盆峪明朝建村，村中尚無(wú)人整理，需要進(jìn)一步搜集著名的“三燒”——燒酒、燒肉、燒餅美麗的歷史傳說(shuō)——牛盆峪與牛欄山美麗的歷史傳說(shuō)——牛盆峪與牛欄山牛盆峪在密云，牛欄山在順義，這兩個(gè)地方相隔百里，但民間流傳著這樣一個(gè)故事，卻將它們天然地聯(lián)系在一起。相傳，順義牛欄山上住著兩頭金牛。在密云西北部的一條山溝里有一眼泉水，清澈甘甜，每年秋末冬初，牛欄山上的那兩頭金牛都要來(lái)此飲水。這一年，有個(gè)人路過(guò)這里，看出這地方是塊寶地，并發(fā)現(xiàn)了金牛的足跡，就想擒住這兩頭金牛。于是，他四處打聽(tīng)擒住這兩頭金牛的方法。有人告訴他得用一條寶瓠子。從此，他又到處尋找那條寶瓠子。一天，他住在一個(gè)農(nóng)民家里，這家只有老倆口，院里種著一畦瓠子。他驚奇地發(fā)現(xiàn)，在這畦瓠子中有一條特殊的瓠子，光滑油亮，修長(zhǎng)筆直，就是還沒(méi)長(zhǎng)成。于是，他就告訴兩位老人說(shuō)：“這條瓠子我買(mǎi)了，我什么時(shí)候來(lái)取，您什么時(shí)候再摘，千萬(wàn)，千萬(wàn)！”直囑咐得兩位老人連連點(diǎn)頭，他才告辭離去。夏去秋來(lái)，天氣一天天涼了起來(lái)。霜降已過(guò)，兩位老人還不見(jiàn)那人來(lái)，由于怕凍壞了瓠子，就將瓠子摘了下來(lái)。三天后，那人來(lái)了就問(wèn)：“二位老人，瓠子可曾完好？”老人才告訴他三天前摘下來(lái)了，那人十分惋惜。事已如此，那人只好向老人付了錢(qián)，然后帶著不十分成熟的瓠子進(jìn)山了。他來(lái)到泉眼旁，選擇好地方就隱蔽起來(lái)。不一會(huì)兒，西南方向出現(xiàn)了兩道奇異的金光。接著，金牛來(lái)到泉眼旁，頭也不抬地飲起水來(lái)。那個(gè)人見(jiàn)機(jī)會(huì)已到，飛身上前，舉起瓠子對(duì)準(zhǔn)牛頭便砸了下去。由于瓠子不熟，只打掉了一頭牛的一只犄角。兩頭牛化作兩道金光遠(yuǎn)去了。從此，金牛再也不到這里飲水了。這事傳開(kāi)以后，人們便把金牛喝水的那條溝叫牛盆峪了。

歷史人文-旅游地產(chǎn)的靈魂，應(yīng)深挖掘、重發(fā)展，方能起到四兩撥千斤的作用三峪自然風(fēng)景區(qū)位于云蒙山南麓，主景區(qū)在牛盆峪。景區(qū)內(nèi)山谷曲折蜿蜒，總長(zhǎng)15公里，谷底為云蒙山原始森林，野趣資源京城獨(dú)樹(shù)一幟，一派原始自然風(fēng)光。景區(qū)內(nèi)人文和自然景點(diǎn)眾多：古長(zhǎng)城、新建仙龍莊園，峪內(nèi)的自然景點(diǎn)有水龍宮，百丈崖等三十余處，人行其中，步移景換，人仿佛畫(huà)中游。景區(qū)一年四季景色各有特色，如規(guī)劃運(yùn)營(yíng)好，無(wú)疑是京城休閑度假圣地。景區(qū)資源-依托旅游帶來(lái)的人口，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是原生態(tài)、野趣、休閑觀光是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)三峪自自然風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)深處處的豐豐灤密密聯(lián)合合縣政政府遺遺址和和“衛(wèi)衛(wèi)國(guó)愛(ài)愛(ài)民””紀(jì)念念碑，，是當(dāng)當(dāng)?shù)貧v歷史悠悠久的的愛(ài)國(guó)國(guó)主義義革命命教育育基地地，被被有效效的保保護(hù)；；但當(dāng)?shù)氐赜绕淦涫蔷熬皡^(qū)對(duì)對(duì)革命命時(shí)期期英雄雄人物物的的事跡跡挖掘掘做的的十分分不夠夠。紅色人人文景景觀資資源-旅游淡淡季學(xué)學(xué)齡孩孩子的的首選選目的的地項(xiàng)目交交通較較為便便捷，，但區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)小交交通不不暢；；地塊塊內(nèi)內(nèi)京京承承鐵鐵路路穿穿行行其其中中，，噪噪音音較較大大，，不不利利于于高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目的的打打造造；；灘涂涂用用地地的的小小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)性性質(zhì)質(zhì)，，不不能能走走純純住住宅宅的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)路路線線；；云蒙蒙三三峪峪旅旅游游風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)檔檔次次、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式尚尚待待提提高高，，否否則則對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的提提升升作作用用不不大大；；地塊塊內(nèi)內(nèi)河河道道常常年年干干涸涸，，不不利利于于景景觀觀資資源源塑塑造造，，存存留留大大量量石石塊塊，，土土地地平平整整費(fèi)費(fèi)用用較較大大；；周邊同類(lèi)旅游游項(xiàng)目眾多，，如走純旅游游線路，應(yīng)走走錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的的路線，爭(zhēng)取取項(xiàng)目定位差差異化、特色色化；2000畝灘涂用地和農(nóng)民上樓后后的800畝宅基地必須分批次開(kāi)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)模模式最好是投投資方、土地地方、運(yùn)營(yíng)管管理方結(jié)合，，分配好股權(quán)權(quán)，避免后期期政府換屆風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；總結(jié)-項(xiàng)目發(fā)展必須須走差異化、、特色化、復(fù)復(fù)合化路線二、旅游及小小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)分分析1、京郊旅游市市場(chǎng)分析京郊旅游-民俗文化、觀觀光農(nóng)業(yè)、旅旅游節(jié)慶、康康體運(yùn)動(dòng)四大產(chǎn)品的主主要客源就是是北京市民，，其中較大型型的度假項(xiàng)目目從1999年40家，2004年的300家，2010年迅速發(fā)展到到700家。民俗文化：以以“吃農(nóng)家飯飯、住農(nóng)家院院、觀自然景景、賞民俗情情、享田園樂(lè)樂(lè)”為主要內(nèi)內(nèi)容的特色民民俗游。觀光農(nóng)業(yè)：采采摘、垂釣、、休閑農(nóng)場(chǎng)、、生態(tài)農(nóng)業(yè)園園等突出“綠綠色、休閑、、參與、體驗(yàn)驗(yàn)”的鄉(xiāng)村旅旅游。節(jié)慶活動(dòng)：懷懷柔的板栗旅旅游文化節(jié)、、慕田峪金秋秋游園會(huì)、金金秋紅螺文化化大集等，延延慶的杏花節(jié)節(jié)、消夏避暑暑節(jié)、金秋采采摘節(jié)、冰雪雪旅游節(jié)等。。康體運(yùn)動(dòng)游：：北京周邊的的各類(lèi)滑雪場(chǎng)場(chǎng)、高爾夫、、溫泉、山地地等度假村。。發(fā)展特點(diǎn)-特色產(chǎn)品供給給不足，休閑閑度假產(chǎn)業(yè)空空間巨大旅游產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)：景點(diǎn)雖然然大量涌現(xiàn)，，但特色項(xiàng)目供給給嚴(yán)重不足。景點(diǎn)的接待待設(shè)施、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施、服務(wù)務(wù)水平都還比比較低，文化化內(nèi)涵挖掘不不充分，解說(shuō)說(shuō)系統(tǒng)和信息息系統(tǒng)缺乏，，營(yíng)銷(xiāo)方式單單一，難以滿滿足休閑度假假游客的深層層需要。未來(lái)發(fā)展空間間巨大：據(jù)中國(guó)旅游游產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)聯(lián)合會(huì)預(yù)測(cè)，，2010年中國(guó)休閑度度假比例將達(dá)達(dá)到60-70%，年出游率達(dá)達(dá)到144%，以北京市場(chǎng)場(chǎng)1400多萬(wàn)常住人口口來(lái)計(jì)算，城城郊旅游約占占70%，保守估計(jì)其其每年的休閑閑度假需求也也將達(dá)到870萬(wàn)人次，再加上上每年數(shù)千萬(wàn)萬(wàn)人次的外來(lái)來(lái)旅游者，城城郊休閑度假假市場(chǎng)需求規(guī)規(guī)模龐大。北京市民黃金金周外出旅游游計(jì)劃密云區(qū)-生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，，項(xiàng)目如何在在其中脫穎而而出石景山區(qū)：打打造“首都休休閑娛樂(lè)中心心區(qū)”房山區(qū)：打造造北京CSD順義區(qū)：北北京最便捷捷的現(xiàn)代化化休閑度假假目的地。。大興區(qū)：度度假休閑娛娛樂(lè)會(huì)議兼兼顧觀光的的旅游勝地地。昌平區(qū)：將將今后發(fā)展展的重點(diǎn)定定位旅游度度假項(xiàng)目。。懷柔區(qū)：成成為京北旅旅游度假勝勝地。密云區(qū)：生生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)區(qū)，人文凝凝聚地。豐臺(tái)區(qū)：要要做京西南南地區(qū)最大大的休閑度度假旅游勝勝地。項(xiàng)目旅游發(fā)發(fā)展-位居北京近近郊休閑旅旅游帶從北京250公里環(huán)城游游憩帶的構(gòu)構(gòu)成來(lái)看，，從交通距距離看，項(xiàng)項(xiàng)目正好位位于城近郊郊休閑旅游游帶內(nèi)。從從地理特征征來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目位于鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游帶帶；英國(guó)旅游學(xué)學(xué)家蓋恩的的“都市旅旅游環(huán)帶模模式”的分分類(lèi)模式，，本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位屬于鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游帶帶，適合成成為集主題題休閑、文文化體驗(yàn)、、生態(tài)觀光光為一體的的體驗(yàn)式主主題旅游區(qū)區(qū)。發(fā)展方向-近郊城市不不同圈層發(fā)發(fā)展定位分分析圈層名稱參考項(xiàng)目第一圈層城市旅游帶自然風(fēng)景、CBD、RBD、餐館、酒店、酒吧、節(jié)日和慶祝活動(dòng)、劇院、畫(huà)廊、歷史吸引物（歷史景點(diǎn)和建筑等）、博物館、體育競(jìng)技場(chǎng)、音樂(lè)廳等文化藝術(shù)類(lèi)場(chǎng)所、廣場(chǎng)、塔和高層建筑、購(gòu)物和會(huì)以及貿(mào)易中心、酒店和汽車(chē)旅館群、公園和開(kāi)放的空間（呂畫(huà)廊島）第二圈層近郊休閑旅游帶工業(yè)和科技園區(qū)、機(jī)構(gòu)、歷史建筑與名勝、體育館、酒店群、娛樂(lè)公園、水上運(yùn)動(dòng)地、野營(yíng)地、養(yǎng)老養(yǎng)生基地第三圈層鄉(xiāng)村旅游帶野營(yíng)地、度假村、旅游服務(wù)中心、水上運(yùn)動(dòng)與度假地、歷史與鄉(xiāng)土建筑、特色街區(qū)、古鎮(zhèn)第四圈層偏遠(yuǎn)旅游帶國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的地方性公園、森林公園、野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家野營(yíng)地（開(kāi)車(chē)、打獵、釣魚(yú)、爬山、野外體驗(yàn)、遠(yuǎn)足）發(fā)展空間-野營(yíng)、養(yǎng)生生、創(chuàng)意農(nóng)農(nóng)業(yè)三大復(fù)復(fù)合業(yè)態(tài)區(qū)位交通條條件保證了了項(xiàng)目所能能擁有的龐龐大的基礎(chǔ)礎(chǔ)市場(chǎng)群——北京都市圈圈，這是最大大的優(yōu)勢(shì)，，但同時(shí)也也是其他項(xiàng)項(xiàng)目所共有有的，既是是機(jī)遇也是是挑戰(zhàn)；作為區(qū)域性性市場(chǎng)群體體，該市市場(chǎng)在特征征上更多的的表現(xiàn)出對(duì)對(duì)城市休閑娛樂(lè)旅游、、休閑度假旅游、商務(wù)公務(wù)旅旅游、特殊興趣趣旅游等產(chǎn)產(chǎn)品的需求求；項(xiàng)目和其他他項(xiàng)目相比比，缺乏稀缺性性的旅游資資源，這是項(xiàng)目目面臨最大大挑戰(zhàn)。因因此必須在在歷史人文文、產(chǎn)品差差異化、特特色化方面面挖掘，并并取得客戶戶的認(rèn)同；；項(xiàng)目應(yīng)以北北京都市圈市場(chǎng)和北京京旅游市場(chǎng)開(kāi)拓為核心心，以野營(yíng)地、養(yǎng)老養(yǎng)生基基地、特色創(chuàng)意農(nóng)農(nóng)業(yè)迅速搶占市市場(chǎng)。2、小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)分分析小產(chǎn)權(quán)類(lèi)型型-耕地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)集體體用地項(xiàng)目定義：：無(wú)論是否建建在耕地上上，只要是是沒(méi)有經(jīng)過(guò)過(guò)批準(zhǔn)，沒(méi)沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓征收手手續(xù)，只要在農(nóng)村集體體土地上建建設(shè)的商品品房都是違違法的；項(xiàng)目類(lèi)型：：一是建立在在農(nóng)用地即即耕地上，，是國(guó)家最最嚴(yán)厲禁止止的；二是是建立在鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集集體用地的的；三是建建立在農(nóng)村村宅基地用用于商品房房出售的；；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：：一旦被國(guó)土土衛(wèi)星勘測(cè)測(cè)到，既有有可能面臨臨拆遷風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；房屋類(lèi)型：農(nóng)家四合合院、多層層小高層、、聯(lián)排獨(dú)棟棟；開(kāi)發(fā)策略：：擦邊球、不不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)證，存在在法不責(zé)眾眾的僥幸心心理，一旦旦成型成規(guī)規(guī)模，政府府很難實(shí)施施強(qiáng)拆。目前，京城城小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)項(xiàng)目大部分分集中在5-6環(huán)間，主要要分為兩大大類(lèi)型：住宅項(xiàng)目：：郊區(qū)主要分分布在昌平平小湯山、、房山長(zhǎng)陽(yáng)陽(yáng)鎮(zhèn)周口店店鎮(zhèn)、大興興西紅門(mén)地地帶，當(dāng)然然還有不少少項(xiàng)目設(shè)置置在旅游區(qū)區(qū)。住宅項(xiàng)項(xiàng)目由于價(jià)價(jià)格低廉，，價(jià)格只有有同區(qū)位普普通商品房房的一半甚甚至三分之之一左右。。因此銷(xiāo)售售狀況良好好。尤其在在2011年，北京房房地產(chǎn)出臺(tái)臺(tái)了史上最最為嚴(yán)厲的的住宅限購(gòu)購(gòu)政策，因因此小戶型型、低單價(jià)價(jià)、低總價(jià)價(jià)的小產(chǎn)權(quán)權(quán)項(xiàng)目銷(xiāo)售售十分火爆爆。工業(yè)園立項(xiàng)項(xiàng)：該類(lèi)項(xiàng)目大大部分位于于京城郊區(qū)區(qū)的高速沿沿線，呈放放射線分布布狀態(tài)。在在北京的京京昌、京開(kāi)開(kāi)、京沈、、京石北京京地段上，，項(xiàng)目眾多多。企業(yè)類(lèi)類(lèi)型主要集集中在生產(chǎn)產(chǎn)加工、物物流倉(cāng)儲(chǔ)、、汽車(chē)零備備件及修理理等低端行行業(yè)。項(xiàng)目目通過(guò)招租租方式獲利利，但租金金低廉，每每日每平米米大部分項(xiàng)項(xiàng)目集中在在0.5-1.5元，其中物物流倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)價(jià)格最為低低廉。京城區(qū)域分分布-郊區(qū)縣、旅旅游風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)盈利模式-出租、出售售、會(huì)員制制三大模式式出租：短租長(zhǎng)租即即可，大部部分項(xiàng)目最最長(zhǎng)租賃期期限為20年，最短租租期為一年年；出售：此種銷(xiāo)售方方式風(fēng)險(xiǎn)最最大，通過(guò)過(guò)發(fā)放村產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、鎮(zhèn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的形式式進(jìn)行銷(xiāo)售售，但客戶戶的心理顧顧慮較大；；會(huì)員制：通過(guò)會(huì)籍籍銷(xiāo)售的模模式，讓客客戶取得項(xiàng)項(xiàng)目的居住住權(quán)，這種種方式目前前市場(chǎng)最為為流行，且且在一定程程度上規(guī)避避了項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展方向-養(yǎng)老養(yǎng)生地地產(chǎn)，目標(biāo)標(biāo)客群為健健康老人發(fā)展方向：：隨著2020年北京進(jìn)入入重度老年年社會(huì)（每每四個(gè)自然然人擁有一一位60歲老年人口口），針對(duì)對(duì)健康老人人（年齡在在50-65歲之間）養(yǎng)養(yǎng)生地產(chǎn)成成為北京未未來(lái)發(fā)展的的新寵；盈利模式：出售會(huì)籍籍取得入住住資格，會(huì)會(huì)籍費(fèi)用相相當(dāng)購(gòu)房費(fèi)費(fèi)用，解決決開(kāi)發(fā)商前前期資金問(wèn)問(wèn)題。而日日常經(jīng)營(yíng)收收入使得企企業(yè)獲得了了永續(xù)收入入。可謂一一舉兩得，，一石多鳥(niǎo)鳥(niǎo)；市場(chǎng)總結(jié)-選定特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、短期期利潤(rùn)與長(zhǎng)長(zhǎng)效發(fā)展相相結(jié)合汽車(chē)營(yíng)地：：體現(xiàn)項(xiàng)目特特色，投入入小，能夠夠快速啟動(dòng)動(dòng)并聚集相相當(dāng)人氣，，并且能夠夠快速見(jiàn)效效益；創(chuàng)意農(nóng)業(yè)：：利用農(nóng)業(yè)立立項(xiàng)最大好好處是規(guī)避避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同同時(shí)通過(guò)觀觀光、采摘摘、農(nóng)耕、、香草大世世界等方式式可以快速速聚集人氣氣，結(jié)合紅紅色旅游吸吸引學(xué)生前前來(lái)參觀消消費(fèi)，同時(shí)時(shí)解決當(dāng)?shù)氐剞r(nóng)民就業(yè)業(yè)問(wèn)題。該該項(xiàng)目能取取得一定收收益；養(yǎng)老養(yǎng)生基基地：項(xiàng)目實(shí)施施房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，取得得利益最大大化的根本本所在。通通過(guò)分階段段開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略，開(kāi)發(fā)不不同的產(chǎn)品品（低端的的農(nóng)家院、、中端養(yǎng)生生別墅、高高端奢華養(yǎng)養(yǎng)生莊園））。建議通通過(guò)會(huì)籍銷(xiāo)銷(xiāo)售模式，，獲得項(xiàng)目目終端盈利利最大化。。三、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展定位地塊位于牛牛盆峪西部部，按照地地形分南北北兩個(gè)區(qū)域域，總占地地2000余畝，土地地用途為非非耕地；地塊位于河河道（常年年干涸）兩兩旁，布滿滿大塊石頭頭，土地貧貧瘠，只適適合種植玉玉米和果樹(shù)樹(shù)，；京承鐵路穿穿行地塊，，過(guò)往車(chē)輛輛較密集，，噪音不利利于居住類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目發(fā)展展。北部區(qū)域占占地面積為為200畝，位于于三峪景區(qū)區(qū)內(nèi)，生態(tài)態(tài)資源豐富富、自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美，，但距離交交通主干路路較遠(yuǎn)，適適宜作為高高端人群的的私密休閑閑項(xiàng)目；南區(qū)占地面面積為1800畝，為灘涂涂地、地表表覆蓋石塊塊，地質(zhì)條條件不適于于種植，且且鐵路穿行行其中，噪噪音大，該該區(qū)域距離離交通主干干道較近，，地勢(shì)平坦坦，適合打打造大眾休休閑娛樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目發(fā)展空空間-2000畝灘涂用地地、800畝宅基地如何規(guī)劃利利用？4.農(nóng)民上樓后后騰退的800畝宅基地可可開(kāi)發(fā)為中中高端、低低密度公寓寓。以“養(yǎng)生、、養(yǎng)心”健健康產(chǎn)業(yè)為為核心，進(jìn)進(jìn)行衣、食、住、行行、育、樂(lè)樂(lè)、康、游游等八個(gè)行業(yè)業(yè)的延伸創(chuàng)創(chuàng)新，形成成新的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈、擴(kuò)大大就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)、提升區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。私家莊園養(yǎng)生、養(yǎng)心長(zhǎng)輩養(yǎng)生園汽車(chē)營(yíng)地農(nóng)業(yè)、民俗體驗(yàn)園衣食住行育樂(lè)康游高端客群（出售）大眾客群（度假）中高端客群（會(huì)員制出租）大眾客群（度假）總體思路-養(yǎng)老養(yǎng)生，，結(jié)合創(chuàng)意意農(nóng)業(yè)、汽汽車(chē)營(yíng)地，，多業(yè)態(tài)、、多功能綜綜合發(fā)展莊園中有一一幢大屋或或城堡，由由田地、農(nóng)農(nóng)舍、牧場(chǎng)場(chǎng)和林地所所包圍，在在大部分的的情況下莊莊園都能自自給自足。。一些剩余余的日用品品可以與其其他莊園作作貿(mào)易以互互補(bǔ)不足。。莊園的功能能包括：1居住；2、休閑度假假；3、健康食品品健康生活活；4、健康富裕裕老人的養(yǎng)養(yǎng)老天堂；；5、智者為鄰鄰，健康沙沙龍。私家莊園-未來(lái)京城高高端人群的的必然選擇擇私家莊園-成功人士的的私享空間間私家莊園-回歸自然是是成功人士士的最高追追求私家莊園-成功人士的的休養(yǎng)修為為空間高端養(yǎng)老公公寓-會(huì)員制，爭(zhēng)爭(zhēng)取項(xiàng)目利利益最大化化長(zhǎng)輩養(yǎng)生園園——會(huì)員制養(yǎng)老老院高端養(yǎng)老公公寓-健康老人首首選創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園園-休閑、采摘摘、農(nóng)耕、、教育四位位一體創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園園-休閑、采摘摘、農(nóng)耕、、教育四位位一體農(nóng)業(yè)、民俗俗體驗(yàn)園——農(nóng)業(yè)、民俗俗體驗(yàn)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園園-休閑、采摘摘、農(nóng)耕、、教育四位位一體汽車(chē)營(yíng)地——采摘、燒烤烤、垂釣、、拓展、CS真人戰(zhàn)模擬擬越野、寵寵物樂(lè)園。。。。典型案例：：美國(guó)科羅拉拉多州四星星級(jí)山地型型錫達(dá)溪房房車(chē)公園汽車(chē)營(yíng)地-北京汽車(chē)王王國(guó)后花園園汽車(chē)營(yíng)地——度假、娛樂(lè)樂(lè)典型案例：盧森堡Nommern鎮(zhèn)五星級(jí)森森林型Nommerlayen露營(yíng)地汽車(chē)營(yíng)地-成本低、收收益見(jiàn)效長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)，項(xiàng)目目可分步實(shí)實(shí)施汽車(chē)營(yíng)地-汽車(chē)休閑度度假文化的的最佳延展展地四、項(xiàng)目相相關(guān)建議開(kāi)發(fā)模式-統(tǒng)一規(guī)劃、、分步實(shí)施施、整合資資源、強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合統(tǒng)一規(guī)劃：項(xiàng)目發(fā)展展方向確定定后，對(duì)2000畝用地及800畝宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，確定定各地塊功功能分區(qū)；；分步實(shí)施：建議從易易到難，從從投入小再再到投入大大，降低項(xiàng)項(xiàng)目投入和和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，待項(xiàng)目目進(jìn)入正式式實(shí)施階段段后，根據(jù)據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況再行行調(diào)整規(guī)劃劃方案；整合資源：土地方、、國(guó)利公司司（投資方方和運(yùn)營(yíng)管管理方）、、實(shí)際運(yùn)行行方三方聯(lián)聯(lián)合，實(shí)施施風(fēng)險(xiǎn)和效效益捆綁機(jī)機(jī)制，共同同運(yùn)營(yíng)好該該項(xiàng)目；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合：由國(guó)利公公司作為項(xiàng)項(xiàng)目投資方方在全球?qū)で箜?xiàng)目投投資合作伙伙伴，為項(xiàng)項(xiàng)目順利開(kāi)開(kāi)發(fā)找到一一條切實(shí)可可行之路。。開(kāi)發(fā)節(jié)奏-汽車(chē)營(yíng)地和和創(chuàng)意農(nóng)業(yè)業(yè)先行；后后老年公寓寓和私人莊莊園項(xiàng)目實(shí)施5步走戰(zhàn)略：第一步：開(kāi)發(fā)創(chuàng)意農(nóng)農(nóng)業(yè)基地，，獲得項(xiàng)目目合法開(kāi)發(fā)發(fā)資格，同同時(shí)申報(bào)開(kāi)開(kāi)發(fā)汽車(chē)營(yíng)營(yíng)地；第二步：沿鐵路線兩兩側(cè)建設(shè)創(chuàng)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，種種植園林綠綠化苗圃和和果木，為為其他房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目提供園園林綠化樹(shù)樹(shù)木，獲得得最快速度度的收益，，以苗木養(yǎng)養(yǎng)園；第三步：沿河道兩側(cè)側(cè)開(kāi)辟大片片綠地，建建設(shè)汽車(chē)營(yíng)營(yíng)地，吸引引有車(chē)族度度假休閑，，以野趣、、自然為最最大特點(diǎn)，，后期再行行建設(shè)相關(guān)關(guān)配套；第四步：以養(yǎng)老院申申報(bào)立項(xiàng)，，建設(shè)健康康老人養(yǎng)老老公寓，以以會(huì)籍方式式進(jìn)行銷(xiāo)售售，為項(xiàng)目目獲取最大大化的利潤(rùn)潤(rùn)；第五步：待項(xiàng)目成熟熟后，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目最高高端產(chǎn)品-私人莊園，，獲取最終終端利潤(rùn)。。國(guó)利機(jī)構(gòu)-我們能做什什么？土地方全程程戰(zhàn)略合作伙伙伴；為項(xiàng)目全程程整合社會(huì)會(huì)資源，為為汽車(chē)營(yíng)地地、養(yǎng)生公公寓、創(chuàng)意意農(nóng)業(yè)基地地引進(jìn)投資方和運(yùn)運(yùn)營(yíng)方；園林綠化公公司100%控股投資方；老年公寓非控股投資方；未盡事宜-投入產(chǎn)出問(wèn)問(wèn)題建議對(duì)本報(bào)報(bào)告中根據(jù)據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)項(xiàng)目本身?xiàng)l條件，決定定的三個(gè)發(fā)發(fā)展方向，，尋找專(zhuān)業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司司進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算，以以準(zhǔn)確獲取取項(xiàng)目投入入成本、投投入期限、、產(chǎn)出信息息，為投資資者決策提提供最準(zhǔn)確確依據(jù)；盡快制定本本項(xiàng)目投資資發(fā)展建議議書(shū)，提供供給投資人人或投資機(jī)機(jī)構(gòu)，展開(kāi)開(kāi)相關(guān)工作作，以達(dá)到到盡快啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目之目目的；盡快和土地地方簽訂項(xiàng)項(xiàng)目戰(zhàn)略合合作協(xié)議，，以確定雙雙方身份以以及后期的的利益分成成比例。讓夢(mèng)想照進(jìn)進(jìn)現(xiàn)實(shí)，預(yù)預(yù)祝項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成功！！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202212:20:08PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202212:20:08PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/