星河地產(chǎn)項(xiàng)目—

龍湖地產(chǎn)的歷程與文化研究

（2011年5月，深圳，中國(guó)）1目錄

龍湖的發(fā)展歷程一

龍湖的關(guān)鍵問(wèn)題二

龍湖的企業(yè)文化三

龍湖模式的啟示四

房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)五2時(shí)間(年)發(fā)展階段第一階段：（94年-99年）單一城市、單一項(xiàng)目、單一業(yè)態(tài)起步

1994年設(shè)立于重慶。

1997年4月龍湖第一個(gè)項(xiàng)目龍湖花園動(dòng)土奠基。

97年后陸續(xù)在重慶開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，成為重慶市場(chǎng)占有率第一。1994199920052009起步積累爆發(fā)第三階段（05年-至今）多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。以進(jìn)入北京市場(chǎng)為標(biāo)志，龍湖開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)2005年12月，北京龍湖成立；

2007年，上海龍湖、西安龍湖成立；2009年，香港上市，從5個(gè)城市擴(kuò)張到13個(gè)城市，第二階段（00年-04年）通過(guò)單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)同時(shí)開(kāi)發(fā)嘗試，積累經(jīng)驗(yàn)

2003年8月，“龍湖”被認(rèn)定為重慶市著名商標(biāo)。

2003年12月，開(kāi)始涉及商業(yè)項(xiàng)目；

2004年11月，開(kāi)始嘗試跨城市發(fā)展，成都龍湖成立。一.龍湖的發(fā)展歷程3

經(jīng)過(guò)1987-1991年的探索和試點(diǎn)，土地使用制度和住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步建立，在國(guó)家政策法規(guī)層面上，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)得到解放，但房地產(chǎn)二、三級(jí)還沒(méi)有完全激活，居民房地產(chǎn)消費(fèi)需求還沒(méi)有完全釋放。第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）政策限制、市場(chǎng)低迷（1995-1997）1992-1993年間房地產(chǎn)泡沫，引起國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的控制，1995~1997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。1997年亞洲金融風(fēng)暴。整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮。全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)緩慢。當(dāng)時(shí)的住房供應(yīng)仍以國(guó)家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＵ叻龀帧⑹袌?chǎng)復(fù)蘇（1997-1999）1997年5月，中國(guó)人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。1998年，國(guó)務(wù)院明確把住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。購(gòu)房主體由以前的機(jī)關(guān)部委、企事業(yè)單位的集團(tuán)公費(fèi)購(gòu)買(mǎi)，走向個(gè)人購(gòu)買(mǎi)。從此，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了十年牛市。1、宏觀背景4標(biāo)志事件：

1994年6月，龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶。

1997年，龍湖第一個(gè)住宅項(xiàng)目─龍湖花園南苑動(dòng)土奠基。

1998年，龍湖物業(yè)通過(guò)香港品質(zhì)保證局的物業(yè)管理ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。1997-1999年，為龍湖在重慶的第一個(gè)項(xiàng)目龍湖南苑建設(shè)階段。龍湖南苑的業(yè)態(tài)為高檔綜合住宅小區(qū)，屬第一代花園洋房。該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，一舉奠定了龍湖的地產(chǎn)和物管雙品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)龍湖南苑的過(guò)程中，龍湖地產(chǎn)只有這一個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程也是龍湖地產(chǎn)探究房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)作的過(guò)程。龍湖南苑項(xiàng)目為龍湖積累了大量的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為此后的多項(xiàng)目、單業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)模式奠定了基礎(chǔ)。第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）2、發(fā)展?fàn)顟B(tài)發(fā)展?fàn)顟B(tài)：主打住宅領(lǐng)域，呈現(xiàn)“糖葫蘆型”，做完一個(gè)項(xiàng)目再做下一個(gè)，單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目的串聯(lián)運(yùn)營(yíng)。管理重心：理順?lè)康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，積累業(yè)務(wù)流程中需要的知識(shí)，細(xì)化流程節(jié)點(diǎn)與崗位、崗位職責(zé)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。5第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）總體戰(zhàn)略確定主業(yè)——

把房地產(chǎn)作為主業(yè)，順應(yīng)國(guó)家為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷而扶持住宅業(yè)這一改革大勢(shì)。學(xué)習(xí)標(biāo)桿——1997年，吳亞軍專(zhuān)程去深圳拜訪萬(wàn)科，虛心向王石討教做房地產(chǎn)的門(mén)道。“亞軍來(lái)的時(shí)候?qū)ξ艺f(shuō)，她們要做成最好的項(xiàng)目，成為最好的公司。我沒(méi)有立即表態(tài)，告訴她們一些萬(wàn)科在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不愿意打擊她們的積極性。但事后我心里嘀咕過(guò)，做好就已經(jīng)不錯(cuò)了，還想做成最好的，你們行嗎？”王石在2003年7月18號(hào)的回憶。今天的龍湖的管理與企業(yè)理念中有不少萬(wàn)科的影子，王石也曾數(shù)次光臨龍湖，“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”在龍湖的確執(zhí)行得很漂亮。

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吳亞軍善于學(xué)習(xí)、心思細(xì)密、言出必行的個(gè)性樹(shù)立目標(biāo)——

吳亞軍在上世紀(jì)90年代中期步入地產(chǎn)界時(shí)就已許下宏愿：5年內(nèi)成為重慶最大的地產(chǎn)商之一；十年內(nèi)躋身中國(guó)一流房企之列。為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，龍湖地產(chǎn)放棄了一些機(jī)會(huì)，抵制了很多誘惑。1995年，龍湖地產(chǎn)重慶南苑一舉成名。各地的同行考察團(tuán)和政要紛至沓來(lái)，其中不乏條件優(yōu)越的機(jī)會(huì)，但龍湖地產(chǎn)都拒絕了。

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志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí)的企業(yè)精神3、關(guān)鍵戰(zhàn)略6第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）職能戰(zhàn)略

產(chǎn)品差異化選擇開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)程度較低的別墅產(chǎn)品，龍湖一開(kāi)始就非常關(guān)注客戶的需求，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中注重產(chǎn)品的差異化，通過(guò)占領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)來(lái)建立客戶基礎(chǔ)。

顧客滿意

龍湖在成立之初，秉持“善待你一生”的服務(wù)理念，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶。龍湖物業(yè)創(chuàng)立于1997年，此后的十年，龍湖的小區(qū)、物業(yè)、客戶滿意度一直以高水平著稱(chēng)，在重慶、全國(guó)的各項(xiàng)評(píng)比中屢獲冠軍。吳亞軍以自己的精細(xì)化、執(zhí)行力，為龍湖物業(yè)打造了十年冠軍的服務(wù)口碑。72000-2004年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房制度改革之后的第一個(gè)發(fā)展高峰期。房地產(chǎn)投資平均增速大大高于社會(huì)固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重上升，個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額上升。在貨幣政策上，為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，穩(wěn)定國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，中央政府在1997-2002年間堅(jiān)持執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量。資本市場(chǎng)不斷調(diào)整，走向規(guī)范。各種利好因素不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。第二階段：重慶擴(kuò)張（2000-2004）期間的重要事件：

1、2000年10月，房企上市禁令到期，1993年起我國(guó)的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門(mén)重新開(kāi)啟。

2、2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運(yùn)會(huì)，自此，以北京為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“奧運(yùn)時(shí)代”，在“奧運(yùn)”的強(qiáng)大利好刺激下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了飛速發(fā)展快車(chē)道。

3、2001年12月11日，中國(guó)正式成為WTO正式成員，在使房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化和拓寬融資渠道產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。

4、2004年7月，中國(guó)社科院金融所發(fā)展研究室主任易憲容發(fā)表題為《謹(jǐn)防房地產(chǎn)要挾整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)》一文，引發(fā)了國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的普遍爭(zhēng)論，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了下一階段的調(diào)控時(shí)期。1、宏觀背景8標(biāo)志事件2000年，開(kāi)始發(fā)展第二個(gè)物業(yè)項(xiàng)目─龍湖西苑2001年，北城天街奠基，標(biāo)志龍湖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2002年，北京龍湖成立進(jìn)軍首個(gè)商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目─龍湖?北城天街2003年，重慶龍湖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理分公司成立2004年，“

2003年度全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)”全國(guó)第一；成為全國(guó)“守合同重信用”企業(yè)；2004年10月，與香港置地簽約合作，世界500強(qiáng)首次進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)；11月成都龍湖成立第二階段：重慶擴(kuò)張（2000-2004）2、發(fā)展?fàn)顟B(tài)2003年12月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理分公司成立，北城天街的建成標(biāo)志著龍湖向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略形成,積累多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。構(gòu)建了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理三大板塊，形成了龍湖的業(yè)務(wù)雛形。9第二階段：重慶擴(kuò)張（2000-2004）“魚(yú)骨型”發(fā)展階段“井田型”開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目擴(kuò)張企業(yè)能力構(gòu)建3、關(guān)鍵戰(zhàn)略規(guī)范集團(tuán)與下屬項(xiàng)目公司的關(guān)系、解決不同項(xiàng)目之間的資源分配問(wèn)題。通過(guò)管理流程明確了集團(tuán)管理層、集團(tuán)職能部門(mén)、各項(xiàng)目公司之間的責(zé)、權(quán)、利，進(jìn)一步完善了業(yè)務(wù)流程和管理流程，建立OA系統(tǒng)規(guī)范管理業(yè)務(wù)流程和管理流程，并開(kāi)始關(guān)注項(xiàng)目公司間的知識(shí)分享。規(guī)范投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)一條龍服務(wù)，建設(shè)多元化集團(tuán)型企業(yè)。多種業(yè)態(tài)（住宅、別墅、商業(yè)）多項(xiàng)目齊頭并行，即“多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)”。龍湖歷練了自己多種業(yè)態(tài)打造能力，產(chǎn)品從多層住宅到高層住宅、從聯(lián)排別墅到獨(dú)立別墅、從大型購(gòu)物中心到生活中心、從商務(wù)寫(xiě)字樓到高檔酒店，每種業(yè)態(tài)都敢于嘗試并能夠真正做出引領(lǐng)潮流獲得市場(chǎng)認(rèn)可的精品。在一條主脈上多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)展開(kāi)，即“單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)”。龍湖對(duì)于住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單一業(yè)態(tài)上快速推進(jìn)與精耕細(xì)作并舉。10時(shí)間調(diào)控重點(diǎn)調(diào)控目標(biāo)2004年下半年8·31大限，提高利率從嚴(yán)控制土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)2005年開(kāi)始連續(xù)8次提高個(gè)人住房貸款利率做好供需雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)2007年下半年大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲2004年底到2007年的國(guó)家宏觀觀調(diào)控政策2004年中后期，國(guó)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象象，政府為了了穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)發(fā)展，開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行全面的宏宏觀調(diào)控。在在這一時(shí)期期，政府先后后出臺(tái)了10多項(xiàng)政策措施施，從土地、、信貸、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、房房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)，以及外外資管理等多多方面，來(lái)全全面反思國(guó)內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展。由由于中央與地地方政府之間間存在較大的的利益沖突，，因此，當(dāng)諸諸多的政策落落到實(shí)處之后后，常常不是是被夸大，就就是被縮小。。2006～2007年，熱錢(qián)、炒炒作、人民幣幣升值等因素素的影響下，，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)爆發(fā)發(fā)式的增長(zhǎng)，，政府隨即開(kāi)開(kāi)始不斷緊縮縮信貸，以期期為“高熱”的樓市降溫。。第三階段：全全國(guó)擴(kuò)張（2005至今）1、宏觀環(huán)境11時(shí)間背景調(diào)控重點(diǎn)調(diào)控目標(biāo)2008年初經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有可能由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱等問(wèn)題。“雙防”，防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹確保經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，消除經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的風(fēng)險(xiǎn)和存在的不健康、不穩(wěn)定因素2008年底美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為世界金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)重要支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)大幅下降“擴(kuò)內(nèi)需，保增長(zhǎng)”，龐大的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的同時(shí)，也導(dǎo)致了股市、房產(chǎn)等市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫化。2009年全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受到一定程度的影響“保增長(zhǎng)”，政府大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，如降低開(kāi)發(fā)商自有資金比例、放寬二套房貸、減免契稅提供購(gòu)房補(bǔ)貼等。房地產(chǎn)市場(chǎng)從08年末到09年上半年的低迷，走向09年下半年的峰回路轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇的狀態(tài)。2010年各地頻頻出現(xiàn)地王，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的社會(huì)問(wèn)題再次抬頭。1月“國(guó)十一條”；4月“國(guó)十條”；9月底多部委聯(lián)合調(diào)控房地產(chǎn)。遏制房?jī)r(jià)上漲由應(yīng)對(duì)金融危機(jī)所造成的流動(dòng)性過(guò)剩；受到生產(chǎn)性資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)的周期限制；金融危機(jī)、人民幣升值造成的投資環(huán)境持續(xù)惡化，投資渠道有限，大量資本并未離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中依然火爆，調(diào)控成為“空調(diào)”。2008-2010年，美國(guó)次貸貸危機(jī)演變而而成全球金融融危機(jī)，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一方面受到到國(guó)際國(guó)內(nèi)嚴(yán)嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)的影響，另另一方面受到到國(guó)家為“保增長(zhǎng)”而出臺(tái)的一系系列措施影響響，經(jīng)歷了大大起大落的三三年。2008-2010年我國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政政策第三階段：全全國(guó)擴(kuò)張（2005至今）122、發(fā)展?fàn)顟B(tài)標(biāo)志事件2005年發(fā)展首個(gè)重重慶以外項(xiàng)目目成都的龍龍湖·晶藍(lán)半島，進(jìn)進(jìn)軍成都市場(chǎng)場(chǎng)；北京龍湖湖置業(yè)有限公公司成立。2006年開(kāi)始發(fā)展首首個(gè)辦公樓龍龍湖·西城天街2007年龍湖·北京滟瀾山及及龍湖·北京香醍漫步步推出，引起起市場(chǎng)轟動(dòng)。。上海龍湖、、西安龍湖成成立。龍湖全全國(guó)年度銷(xiāo)售售額破百億元元。2008年“龍湖”被認(rèn)定為“中國(guó)馳名商標(biāo)標(biāo)”，榮膺“2008中國(guó)房地產(chǎn)公公司品牌價(jià)值值TOP10”2009年獲“2009中國(guó)房地產(chǎn)百百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模模性TOP10”、“2007-2008年度中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信企企業(yè)”，在香港主板板上市2010年龍湖完成歷歷史上首筆境境外銀行貸款款，貸款年限限創(chuàng)中國(guó)民營(yíng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最長(zhǎng)紀(jì)錄。。龍湖的影響響力拓展到全全國(guó)13個(gè)城市，開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋了了普通住宅、、高端公寓、、別墅、商業(yè)業(yè)、寫(xiě)字樓等等多種業(yè)態(tài)。。年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)突破330億元，同比增增長(zhǎng)81%。以“多項(xiàng)目”、“多業(yè)態(tài)”策略開(kāi)始了快快速發(fā)展，每每進(jìn)入一個(gè)城城市后進(jìn)行多多項(xiàng)目、多業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)，，進(jìn)入有組織織的擴(kuò)張期。。第三階段：全全國(guó)擴(kuò)張（2005至今）13區(qū)域鐵三角布布局上市后的龍湖湖加快了全國(guó)國(guó)開(kāi)疆拓土的的步伐。短短短一年內(nèi)，相相繼登陸山東東青島、遼寧寧沈陽(yáng)、江蘇蘇無(wú)錫、常州州、浙江杭州州、山東煙臺(tái)臺(tái)、云南玉溪溪。隨著全國(guó)拓展展，龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略日趨完善善，分別形成成了以重慶為為核心的大西西南區(qū)域板塊塊、以北京為為核心的環(huán)渤渤海區(qū)域板塊塊以及以上海海為核心的長(zhǎng)長(zhǎng)三角區(qū)域板板塊。龍湖集集團(tuán)三大百億億圈基本成型型。在全國(guó)戰(zhàn)略鐵鐵三角中，三三大核心城市市在相應(yīng)區(qū)域域扮演著“發(fā)動(dòng)機(jī)”的角色。比如如北京，不僅僅是龍湖實(shí)施施“環(huán)渤海戰(zhàn)略”的重要堡壘，，同時(shí)還需要要向周邊新地地區(qū)公司輸出出技術(shù)和人才才。三駕馬車(chē)驅(qū)動(dòng)動(dòng)經(jīng)過(guò)十多年的的發(fā)展，地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)業(yè)服務(wù)，早已已成為龍湖的的兩大核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。上上市后，龍湖湖地產(chǎn)正在進(jìn)進(jìn)行以商業(yè)地地產(chǎn)為首的系系列規(guī)劃和調(diào)調(diào)整。2010年初，龍湖明明確表示，集集團(tuán)的一個(gè)重重要策略為“逐步增加收租租物業(yè)的持有有量，特別是是購(gòu)物中心”。截至目前，，經(jīng)過(guò)十七年年的發(fā)展，地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物物業(yè)服務(wù)已成成為牽引龍湖湖向前發(fā)展的的“三駕馬車(chē)”。第三階段：全全國(guó)擴(kuò)張（2005至今）14運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局局3、關(guān)鍵戰(zhàn)略：：區(qū)域布局戰(zhàn)戰(zhàn)略第三階段：全全國(guó)擴(kuò)張（2005至今）帕爾迪公司（（PulteHomes）是美國(guó)第一一大房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商，從1956年到2006年，帕爾迪在在幾次大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期中保保持200個(gè)季度、50年的連續(xù)贏利利記錄。與香港、新加加坡和日本這這樣的半島或或海島型經(jīng)濟(jì)濟(jì)體相比，美美國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)與中國(guó)內(nèi)內(nèi)地市場(chǎng)有很很多相似之處處：地域同樣樣遼闊、市場(chǎng)場(chǎng)同樣高度分分散（前五位位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商只占全國(guó)國(guó)房屋銷(xiāo)售總總額的13％）。帕爾迪迪在美國(guó)二十十幾個(gè)州做跨跨地域的住宅宅開(kāi)發(fā)，在跨跨地域經(jīng)營(yíng)、、土地儲(chǔ)備方方式、持續(xù)盈盈利能力、市市場(chǎng)占有率、、客戶細(xì)分及及關(guān)系維護(hù)等等諸多方面都都有良好表現(xiàn)現(xiàn)。帕爾迪集中中于全美主主要經(jīng)濟(jì)帶帶進(jìn)行布局局，并堅(jiān)持持城市聚焦焦策略，與與龍湖的全全國(guó)擴(kuò)張不不謀而合，，學(xué)習(xí)其跨跨區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略略對(duì)龍湖很很有必要。。15◆由北向南從從沿海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈中心城城市輻射周周邊城市；；◆用十年年左右的時(shí)時(shí)間完成全全國(guó)基本布布局；◆2008年進(jìn)入天津津，完成環(huán)環(huán)渤海區(qū)域域中心城市市布局，2009年進(jìn)入上海海、南京，，基本完成成長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域中心城城市布局；；◆2010年、2011年從中心城城市向版塊塊內(nèi)其它重重要城市滲滲透。新城市進(jìn)入入策略第三階段：：全國(guó)擴(kuò)張張（2005至今）16政策支持政治地位國(guó)家特殊政政策扶持直屬壟斷企企業(yè)直接投投入國(guó)債使用資源稟賦歷史文化（（重商業(yè)主主義積淀））自然資源交通運(yùn)輸城市新移民民目標(biāo)城市新城市進(jìn)入入標(biāo)準(zhǔn)◆目標(biāo)城城市：同時(shí)時(shí)具備資源源稟賦與政政策支持是是目標(biāo)城市市選擇的核核心標(biāo)準(zhǔn)第三階段：：全國(guó)擴(kuò)張張（2005至今）17在每一個(gè)進(jìn)進(jìn)入的城市市成為新鴻基第三階段：：全國(guó)擴(kuò)張張（2005至今）3、關(guān)鍵戰(zhàn)略略：業(yè)態(tài)布布局戰(zhàn)略新鴻基是香香港乃至整整個(gè)東南亞亞房地產(chǎn)企企業(yè)的標(biāo)桿桿。郎咸平平在其《標(biāo)本》一書(shū)中把新新鴻基作為為房地產(chǎn)企企業(yè)研究標(biāo)標(biāo)本，“香港這些公公司之所以以在競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而出出，重要的的一點(diǎn)就是是運(yùn)用了恰恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策策略。這些策略略最終都可可以表現(xiàn)為為一點(diǎn)，就就是維持較高的現(xiàn)金金流和較低低的負(fù)債率率。面對(duì)像亞亞洲金融危危機(jī)、宏觀觀調(diào)控、外外國(guó)投機(jī)性性資金融入入這樣不可可控的外在在風(fēng)險(xiǎn)，唯唯一能做的的就是通過(guò)過(guò)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理策策略減少或或者抵消這這些風(fēng)險(xiǎn)給給公司帶來(lái)來(lái)的負(fù)面影影響。”新鴻基降低低負(fù)債及提提高現(xiàn)金流流動(dòng)性的做做法是多元化業(yè)務(wù)務(wù)的組合：新鴻基地地產(chǎn)業(yè)務(wù)物物業(yè)銷(xiāo)售和和物業(yè)租賃賃的收入幾幾乎各占一一半，且租租賃業(yè)務(wù)盈盈利穩(wěn)定。。面對(duì)惡劣劣外部環(huán)境境以及行業(yè)業(yè)周期性變變化時(shí)，新新鴻基擁有有足夠的資資金進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制。。18（1）總體目標(biāo)標(biāo)——在每一個(gè)進(jìn)進(jìn)入的城市市成為新鴻鴻基◆在每一一個(gè)進(jìn)入的的城市成為為NO.1或者NO.2。◆集中于于中高端市市場(chǎng)，在城城市內(nèi)進(jìn)行行多業(yè)態(tài)布布局。不做做首置產(chǎn)品品，只做再再改和豪宅宅客戶。◆可售物物業(yè)數(shù)量維維持在高水水平并快速速周轉(zhuǎn)（尤尤其是城市市化的前期期和中期））。保證公公司規(guī)模的的持續(xù)穩(wěn)定定增長(zhǎng)。◆適時(shí)發(fā)發(fā)展具高升升值潛力的的地標(biāo)性投投資物業(yè)。。分享城市市經(jīng)濟(jì)、地地價(jià)增值帶帶來(lái)的收益益。（2）業(yè)態(tài)平衡衡——使每一個(gè)進(jìn)進(jìn)入的城市市都成為穩(wěn)穩(wěn)定的根據(jù)據(jù)地◆業(yè)態(tài)分分布與公司司戰(zhàn)略的平平衡：龍湖湖的區(qū)域多多業(yè)態(tài)分布布戰(zhàn)略，與與其業(yè)績(jī)目目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范、長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展思思維結(jié)合緊緊密。城市內(nèi)業(yè)態(tài)態(tài)分布平衡衡：在同一一城市內(nèi)不不同業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品有不同同的市場(chǎng)周周期，多業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)可可使地區(qū)公公司在不同同業(yè)態(tài)產(chǎn)品品間平衡收收入，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展展。第三階段：：全國(guó)擴(kuò)張張（2005至今）19開(kāi)發(fā)模式代表企業(yè)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)工業(yè)化開(kāi)發(fā)萬(wàn)科快捷、節(jié)能、節(jié)約成本千篇一律、無(wú)個(gè)性、整體性不強(qiáng)個(gè)性化開(kāi)發(fā)龍湖、soho中國(guó)創(chuàng)新、個(gè)性化開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本增加、資金回流速度放緩、客戶需求值攀高（3）個(gè)性化開(kāi)開(kāi)發(fā)——滿足高端客客戶的個(gè)性性需求◆“多業(yè)態(tài)綜合合開(kāi)發(fā)”在每個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)中形成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)桿桿產(chǎn)品。業(yè)務(wù)覆蓋普普通住宅、、辦公樓、、酒店、購(gòu)購(gòu)物中心、、商務(wù)公寓寓、花園洋洋房、獨(dú)棟棟別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅、、疊拼別墅墅、高層電電梯公寓等等多種產(chǎn)品品。幾乎將所有有的業(yè)態(tài)都都作了一遍遍，而且在在各個(gè)領(lǐng)域域都有值得得稱(chēng)道的標(biāo)標(biāo)志性產(chǎn)品品。◆設(shè)立專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)品品研發(fā)中心心和客戶體體驗(yàn)中心，，根據(jù)客戶戶需求進(jìn)行行產(chǎn)品研究究。大量投入，，研究什么么樣的產(chǎn)品品最舒適、、代表未來(lái)來(lái)潮流通過(guò)客戶體體驗(yàn)中心不不斷反饋數(shù)數(shù)據(jù)，研發(fā)發(fā)中心不斷斷修正產(chǎn)品品，滿足客客戶對(duì)住房房的功能需需求。◆堅(jiān)持不同地地域、不同同地塊、不不同形態(tài)、、不同客戶戶群，做多多元的具有有人文特點(diǎn)點(diǎn)的“個(gè)性化開(kāi)發(fā)發(fā)”，避免單一一的“工業(yè)化開(kāi)發(fā)發(fā)模式”。第三階段：：全國(guó)擴(kuò)張張（2005至今）20城市戰(zhàn)略業(yè)態(tài)戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略追求在進(jìn)入入城市中的的領(lǐng)先地位位及市場(chǎng)份份額，而不不是追求進(jìn)進(jìn)入更多城城市，城市市領(lǐng)先優(yōu)先先于新城市市進(jìn)入。有利于提升升品牌效應(yīng)應(yīng)、影響力力和協(xié)同效效應(yīng)，深挖挖當(dāng)?shù)貎r(jià)值值，實(shí)現(xiàn)進(jìn)進(jìn)入城市的的價(jià)值最大大化，為向向周邊城市市擴(kuò)張?zhí)峁┕?qiáng)大的品品牌、知識(shí)識(shí)、管理支支撐。由北向南、、從沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈、通通過(guò)中心城城市，進(jìn)行行區(qū)域深耕耕。利用重慶、、成都向西西南地區(qū)輻輻射，利用用北京向環(huán)環(huán)渤海輻射射，利用上上海向長(zhǎng)三三角地區(qū)輻輻射，而西西安則是西西北地區(qū)的的輻射點(diǎn)。。不冒進(jìn)不不急躁，穩(wěn)穩(wěn)扎穩(wěn)打的的戰(zhàn)略導(dǎo)向向。產(chǎn)品集中于于中高端市市場(chǎng)，尋求求多業(yè)態(tài)的的發(fā)展。樹(shù)立鮮明的的高端形象象，構(gòu)建全全方位的城城市生活系系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)融入城市市、引領(lǐng)生生活、創(chuàng)造造機(jī)會(huì)的戰(zhàn)戰(zhàn)略主線。。城市布點(diǎn)少少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，運(yùn)用用多業(yè)態(tài)布布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)模。有利于縮小小管理幅，，集團(tuán)能夠夠充分授權(quán)權(quán)到二級(jí)區(qū)區(qū)域公司，，并實(shí)現(xiàn)充充分授權(quán)效效益。運(yùn)用業(yè)態(tài)與與區(qū)域的雙雙重平衡實(shí)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展，，分散產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)不均衡衡和區(qū)域周周期不均衡衡帶來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。第三階段：：全國(guó)擴(kuò)張張（2005至今）21（一）確定定戰(zhàn)略方向向（二）研究究戰(zhàn)略路徑徑重慶創(chuàng)業(yè)時(shí)時(shí)期：龍湖湖走向哪里里？二.龍湖的關(guān)鍵鍵問(wèn)題22龍湖觀點(diǎn)：：中國(guó)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，決決定了中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)最終領(lǐng)領(lǐng)先企業(yè)的的狀態(tài)，這這也就是龍龍湖的戰(zhàn)略略方向。由由此引出龍龍湖的三大大問(wèn)題：如如何實(shí)現(xiàn)單單一城市的的多業(yè)態(tài)布布局？如何何實(shí)現(xiàn)全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)多多區(qū)域布局局？二者之之間的先后后順序是怎怎樣的？龍龍湖在其后后的發(fā)展一一一作出了了回答。大陸型經(jīng)濟(jì)濟(jì)體領(lǐng)先企業(yè)多多區(qū)域布局局地域大且區(qū)區(qū)域發(fā)展不不平衡、土土地市場(chǎng)化化供給、以以獨(dú)立住宅宅為主、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化程度度低、勞動(dòng)動(dòng)力成本高高在單一城市市內(nèi)多業(yè)態(tài)態(tài)布局在全國(guó)范圍圍內(nèi)多區(qū)域域布局地域大且區(qū)區(qū)域發(fā)展不不平衡、土土地政府供供給且不平平衡、產(chǎn)業(yè)業(yè)化程度低低、勞動(dòng)力力成本低+業(yè)態(tài)——地域+城邦型經(jīng)濟(jì)濟(jì)體領(lǐng)先企業(yè)多多業(yè)態(tài)布局局地域小、土土地稀缺、、由政府集集中供給且且不平衡中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先先企業(yè)的終終局判斷（一）確定定戰(zhàn)略方向向23龍湖的分析析：產(chǎn)品：多樣樣化中高端端產(chǎn)品的建建設(shè)相對(duì)復(fù)復(fù)雜，周期期長(zhǎng)，需要要精雕細(xì)刻刻，難以做做到快速區(qū)區(qū)域擴(kuò)張。。龍湖進(jìn)入房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)長(zhǎng)，沒(méi)有形形成可復(fù)制制的標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品和管管理模式，，缺乏區(qū)域域擴(kuò)展的條條件。龍湖的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力還不夠夠強(qiáng)大，資資金、管理理、人才等等各個(gè)方面面，既無(wú)法法支撐快速速區(qū)域擴(kuò)張張，又難以以在與強(qiáng)勢(shì)勢(shì)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。確定這一戰(zhàn)戰(zhàn)略，意味味著抵制誘誘惑，潛心心研究，苦苦練內(nèi)功。。由此，當(dāng)當(dāng)07年龍湖雙項(xiàng)項(xiàng)目在北京京引起轟動(dòng)動(dòng)時(shí)，才有有“十年重慶苦苦練，一朝朝問(wèn)鼎京城城”的榮譽(yù)，這一階段正正確的戰(zhàn)略略選擇是前前提，而下下一階段徹徹底的戰(zhàn)略略實(shí)施更是是保障。——不折不扣的的精細(xì)化、、執(zhí)行力，，正是吳亞亞軍的作風(fēng)風(fēng)！龍湖的選擇擇：先區(qū)域擴(kuò)張張不符合龍龍湖的產(chǎn)品品定位和能能力體系。。先產(chǎn)品擴(kuò)擴(kuò)張是符合合龍湖運(yùn)作作模式和戰(zhàn)戰(zhàn)略系統(tǒng)的的正確選擇擇。用吳亞軍的的話來(lái)說(shuō)，，趴在一個(gè)個(gè)地方將活活兒做細(xì)。。這一“趴”就是十年。。從1994年到2004年間，龍湖湖地產(chǎn)對(duì)花花園洋房、、別墅、高高層公寓、、寫(xiě)字樓及及大型城市市綜合體的的各種產(chǎn)品品都深加研研究。應(yīng)該選擇怎怎樣的路徑徑實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略略目標(biāo)，即即：產(chǎn)品擴(kuò)擴(kuò)張和區(qū)域域擴(kuò)張的先先后問(wèn)題。。（二）研究究戰(zhàn)略路徑徑24（一）管理理標(biāo)準(zhǔn)化——企業(yè)信息系系統(tǒng)（二）產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化——積木理論+知識(shí)管理（三）運(yùn)營(yíng)營(yíng)國(guó)際化——戰(zhàn)略聯(lián)盟，，合作中學(xué)學(xué)習(xí)重慶擴(kuò)張階階段：怎樣樣為異地?cái)U(kuò)擴(kuò)張做好準(zhǔn)準(zhǔn)備？二.龍湖的關(guān)鍵鍵問(wèn)題25信息系統(tǒng)的的定位——全國(guó)統(tǒng)一的的運(yùn)營(yíng)管理理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集團(tuán)管控控、跨域復(fù)復(fù)制背后的的信息化支支撐在由IT價(jià)值聯(lián)盟主主辦的“2009年度最具價(jià)價(jià)值CIO評(píng)選”活動(dòng)中，共共涉及制造造、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、服服務(wù)、金融融、信息等等10個(gè)行業(yè)，最最終評(píng)選出出50位最具價(jià)值值CIO。而其中，，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅2名CIO在此次評(píng)選中中勝出，其中中一位就是來(lái)來(lái)自龍湖集團(tuán)團(tuán)的集團(tuán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)及投資發(fā)展展部信息中心心總監(jiān)丁元?jiǎng)倓傁壬７康禺a(chǎn)不僅是是資金密集型型的行業(yè)，更更是信息密集集型的行業(yè)。。隨著龍湖的的快速跨域“克隆”，龍湖的分公公司和下屬物物業(yè)管理公司司數(shù)目劇增，，如何統(tǒng)籌管管理好集團(tuán)的的資金、信息息考驗(yàn)著發(fā)展展中的龍湖。。龍湖的信息化化建設(shè)起步早早、規(guī)劃早。。龍湖集團(tuán)從從2003年開(kāi)始就把信信息化作為支支撐企業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)和管理的重重要手段，在在逐步發(fā)展過(guò)過(guò)程中，通過(guò)過(guò)IT平臺(tái)的建設(shè)和和全面推廣，，幫助企業(yè)建建立基于管理理和運(yùn)營(yíng)的核核心優(yōu)勢(shì)。如如今，龍湖集集團(tuán)所有的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理工作作都依賴統(tǒng)一一的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)進(jìn)行。。在IT系統(tǒng)建設(shè)中，，丁元?jiǎng)偢刂匾暟褍?yōu)化的的業(yè)務(wù)流程在在IT系統(tǒng)中固化下下來(lái)。伴隨著著龍湖的集團(tuán)團(tuán)化擴(kuò)張，通通過(guò)IT手段，可以在在三天之內(nèi)把把優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式復(fù)制到到新地區(qū)分公公司中，使新新公司可以迅迅速納入統(tǒng)一一管理范疇。。保持龍湖快快速擴(kuò)張中的的速度和穩(wěn)定定并存。（一）管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化——信息系統(tǒng)26項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理平臺(tái)是龍湖信息化化建設(shè)的核心心。包括進(jìn)度度計(jì)劃管理、、階段性成果果管理、成本本管理、采購(gòu)購(gòu)及分供方管管理等多個(gè)模模塊，不同地地區(qū)的項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階階段，都可以以借助于平臺(tái)臺(tái)上的標(biāo)準(zhǔn)化化工具、流程程、模板進(jìn)行行快速運(yùn)營(yíng)決決策和操作。。集團(tuán)可以很容容易地實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)不同地區(qū)不不同項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展、質(zhì)量及及收益的實(shí)時(shí)時(shí)跟蹤，即使使全國(guó)多個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)同時(shí)開(kāi)展展，集團(tuán)也能能實(shí)現(xiàn)高效有有序的統(tǒng)籌管管理。通過(guò)全全國(guó)統(tǒng)一的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)臺(tái)，龍湖實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)各分公公司的分級(jí)管管理，層層把把控，并規(guī)范范了合同、付付款的審批流流程，大大降降低了集團(tuán)異異地管控的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。信息系統(tǒng)的構(gòu)構(gòu)成知識(shí)管理平臺(tái)臺(tái)是龍湖標(biāo)準(zhǔn)化化的重要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工具。該平平臺(tái)包括知識(shí)識(shí)沉淀、協(xié)作作及交流管理理，信息通報(bào)報(bào)與發(fā)布管理理和知識(shí)庫(kù)系系統(tǒng)等，集成成了不同產(chǎn)品品類(lèi)型的各個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)模塊的的操作經(jīng)驗(yàn)、、教訓(xùn)、合作作資源等相關(guān)關(guān)知識(shí)，讓員員工可以自由由地分享和學(xué)學(xué)習(xí)這些沉淀淀下來(lái)的知識(shí)識(shí)，使每個(gè)部部門(mén)和崗位在在實(shí)踐過(guò)程中中形成的個(gè)體體經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為為集體知識(shí)。。對(duì)于跨區(qū)域的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，把知知識(shí)管理系統(tǒng)統(tǒng)引入各分公公司的管理中中，將一些好好的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)過(guò)整理之后提提煉成指引手手冊(cè)，可以幫幫助企業(yè)避免免多分公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)中容易犯犯的重復(fù)錯(cuò)誤誤和重復(fù)創(chuàng)新新，對(duì)業(yè)務(wù)提提升的效果也也比較明顯。。（一）管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化——信息系統(tǒng)27積木理論的形形成異地?cái)U(kuò)張標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)萬(wàn)科的“住宅產(chǎn)業(yè)化”：最小的成成本、最快的的速度和最穩(wěn)穩(wěn)定的質(zhì)量龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品線很長(zhǎng)，，不同產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型針對(duì)的區(qū)區(qū)域市場(chǎng)和細(xì)細(xì)分客戶也差差異較大，在在產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)和文化表表現(xiàn)上有著更更高的個(gè)性化化要求。開(kāi)發(fā)成本較高高、開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)、質(zhì)量量控制較難成成為龍湖全國(guó)國(guó)擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)實(shí)問(wèn)題龍湖模塊化的的“積木理論”，即通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的模塊和和多樣化的組組合，來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自己獨(dú)特的的產(chǎn)品“復(fù)制”，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和設(shè)計(jì)個(gè)個(gè)性化之間尋尋求平衡。。（二）產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化——積木理論28龍湖的“積木理論”，是將其開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中積累累的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，總結(jié)并分分解成多個(gè)模模塊，在每一一個(gè)模塊中設(shè)設(shè)置多項(xiàng)研發(fā)發(fā)、建造、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵管管控點(diǎn)，將焦焦點(diǎn)集中在項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度、成成本、質(zhì)量、、資金等幾個(gè)個(gè)維度的管理理上。同時(shí)，，建立標(biāo)準(zhǔn)的的知識(shí)文檔、、管理流程，，并固化在IT平臺(tái)上，供不不同區(qū)域的項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)復(fù)制制運(yùn)用。將產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程分解成成多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模模塊，為龍湖湖開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目目提供了創(chuàng)新新空間。不同同模塊之間靈靈活組合，可可以為不同客客戶群體提供供個(gè)性化的居居住生活體驗(yàn)驗(yàn)，解決了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新新難題。顯然然，這種試圖圖兼顧個(gè)性化化的標(biāo)準(zhǔn)化“復(fù)制術(shù)”，與其他房企企針對(duì)幾種優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品進(jìn)行行照搬復(fù)制，，有著根本的的差別。在龍湖地產(chǎn)“趴”著將活兒做細(xì)細(xì)的十年間，，其產(chǎn)品研發(fā)發(fā)部門(mén)就博采采眾長(zhǎng)地研發(fā)發(fā)出不同的建建筑外立設(shè)計(jì)計(jì)面，并根據(jù)據(jù)不同地區(qū)的的建筑標(biāo)準(zhǔn)和和客戶喜好設(shè)設(shè)計(jì)出不同的的戶型模塊，，將外立面和和模塊進(jìn)行“組裝”，從而迅速開(kāi)開(kāi)發(fā)出大量的的多樣化產(chǎn)品品。盡管如此，個(gè)個(gè)性化與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化仍然是一一對(duì)必然的矛矛盾。龍湖的的“搭積木”式的標(biāo)準(zhǔn)化生生產(chǎn)，更加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和和多業(yè)態(tài)發(fā)展展，但必然會(huì)會(huì)犧牲一些本本應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)化化可以帶來(lái)的的生產(chǎn)效率。。龍湖地產(chǎn)品牌牌與戰(zhàn)略部總總經(jīng)理秦力洪洪也坦言：“萬(wàn)科現(xiàn)在進(jìn)入入31個(gè)城市，我們們沒(méi)有萬(wàn)科這這樣的管理水水平。如果我我們明年進(jìn)入入30個(gè)城市的話，，我們后年就就得關(guān)門(mén)了，，因?yàn)槲覀児芄懿蛔∵@么多多地方。”積木理論的內(nèi)內(nèi)涵：標(biāo)準(zhǔn)化化模塊，個(gè)性性化拼合（二）產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化——積木理論29房地產(chǎn)不僅是是資金密集型型行業(yè)，更是是知識(shí)密集型型行業(yè)，從拿拿地、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、施工工、采購(gòu)、交交付、維修、、物業(yè)等等方方面，涉及多多個(gè)行業(yè)的知知識(shí)。另外房房地產(chǎn)企業(yè)還還需要跟政府府、總包、監(jiān)監(jiān)理、政府多多個(gè)部門(mén)互相相溝通，整個(gè)個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)過(guò)程中需要大大量的知識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)作支持持。龍湖地產(chǎn)以知知識(shí)管理鑄造造企業(yè)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。龍湖地產(chǎn)在產(chǎn)產(chǎn)品策略上實(shí)實(shí)施靈活的積積木理論，即即將不同類(lèi)型型的產(chǎn)品進(jìn)行行標(biāo)準(zhǔn)化、模模塊化，在做做地塊規(guī)劃時(shí)時(shí)，只需要將將不同的產(chǎn)品品類(lèi)型像搭積積木一樣拼起起來(lái)，就能創(chuàng)創(chuàng)造出既有創(chuàng)創(chuàng)意又符合產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建建筑類(lèi)型。從2004年開(kāi)始，龍湖湖借助全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)一的知識(shí)管管理平臺(tái)將這這套積木理論論向全國(guó)復(fù)制制，迅速克隆隆出成都龍湖湖、北京龍湖湖、上海龍湖湖、西安龍湖湖等多個(gè)分公公司。在龍湖的知識(shí)識(shí)平臺(tái)上，龍龍湖地產(chǎn)積累累了不少成功功的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，知識(shí)管理理部門(mén)通過(guò)對(duì)對(duì)這些智力資資本進(jìn)行管理理并形成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，使公司司的寶貴經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)可以進(jìn)行有有效的內(nèi)部復(fù)復(fù)制和轉(zhuǎn)移，，從而實(shí)現(xiàn)各各地分公司的的快速?gòu)?fù)制，，降低運(yùn)營(yíng)成成本。公司為每位員員工設(shè)立1個(gè)獨(dú)立的個(gè)人人知識(shí)積分帳帳戶，以記錄錄和統(tǒng)計(jì)員工工個(gè)人獲得的的知識(shí)管理積積分。知識(shí)管管理積分為評(píng)評(píng)定已實(shí)施建建議價(jià)值貢獻(xiàn)獻(xiàn)大小的計(jì)量量標(biāo)尺，分為為4個(gè)等級(jí)。每半半年集團(tuán)分員員工和組織兩兩個(gè)維度進(jìn)行行知識(shí)管理積積分排名，并并授予排名領(lǐng)領(lǐng)先者知識(shí)管管理獎(jiǎng)與獎(jiǎng)金金。（二）產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化——知識(shí)管理龍湖的知識(shí)管管理30龍湖物業(yè)的知知識(shí)管理不斷的知識(shí)積積累，實(shí)現(xiàn)“善待你一生”的承諾。1997年才成立的物物業(yè)公司，一一直在堅(jiān)持做做服務(wù)體驗(yàn)的的設(shè)計(jì)，每年年設(shè)計(jì)新增10~20個(gè)新的服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)讓業(yè)主體體驗(yàn)。龍湖物物業(yè)積累的知知識(shí)不僅限于于服務(wù)內(nèi)容和和標(biāo)準(zhǔn)，還包包括對(duì)項(xiàng)目建建設(shè)、工程維維修、社區(qū)景景觀建設(shè)等，，這種不斷累累積的知識(shí)庫(kù)庫(kù)是最重要的的財(cái)富。不斷的知識(shí)積積累，讓獨(dú)立立核算的的物物業(yè)公司不斷斷控制成本并并達(dá)到盈利。。研究自身的成成本控制和增增加非物業(yè)收收入，如：節(jié)節(jié)能降耗措施施的研究和運(yùn)運(yùn)用降低能耗耗成本；通過(guò)過(guò)技術(shù)防范設(shè)設(shè)施降低人力力成本；圍繞繞業(yè)主需求滿滿足的造血機(jī)機(jī)制；象酒店店一樣推出菜菜單式定價(jià)服服務(wù)，實(shí)行差差別定價(jià)。將知識(shí)管理進(jìn)進(jìn)行輸出獲取取收益也是重重要部分。從從2000年開(kāi)始，龍湖湖地產(chǎn)和物業(yè)業(yè)分離，進(jìn)行行完全市場(chǎng)化化的運(yùn)作。物物業(yè)在協(xié)助地地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中，輸輸出知識(shí)沉淀淀的同時(shí)，也也能從地產(chǎn)公公司服務(wù)中得得到收益。不斷的知識(shí)積積累，龍湖物物業(yè)介入到項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)過(guò)程，預(yù)防出出錯(cuò)提高質(zhì)量量。龍湖物業(yè)在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各各個(gè)階段都有有介入機(jī)制，，物業(yè)公司利利用自己在與與業(yè)主接觸過(guò)過(guò)程中對(duì)業(yè)主主需求的了解解，老項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的積累進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)輸出出，對(duì)項(xiàng)目方方案提出自己己的意見(jiàn)，從從項(xiàng)目開(kāi)始就就考慮到業(yè)主主使用方便、、物業(yè)管理的的因素，比如如門(mén)崗的設(shè)置置、路燈的安安排等等，這這樣有利于接接收后提升業(yè)業(yè)主滿意度和和降低物業(yè)管管理成本。物業(yè)介入開(kāi)發(fā)發(fā)流程最重要要的是對(duì)質(zhì)量量監(jiān)督和交房房驗(yàn)收。產(chǎn)品品品質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，最后都都要物業(yè)來(lái)維維護(hù)修理，所所以物業(yè)站在在業(yè)主的立場(chǎng)場(chǎng)，執(zhí)行極其其嚴(yán)格的專(zhuān)業(yè)業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)，，這樣首先是是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的保證，但但是也降低了了未來(lái)物業(yè)維維修的幾率和和成本。（二）產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化——知識(shí)管理31在西南稱(chēng)王，，僅僅是吳亞亞軍創(chuàng)業(yè)初期期的階段性目目標(biāo)。從她2004年就與香港置置地聯(lián)姻，與與世界500強(qiáng)企業(yè)共舞，，就可以看出出她有更大的的野心。吳亞軍聘請(qǐng)第第三方普華永永道做財(cái)務(wù)審審計(jì)，為達(dá)成成與香港置地地的合作鋪路路。2004年10月，吳亞軍聯(lián)聯(lián)姻世界500強(qiáng)香港置地，，雙方合作投投資40億元，開(kāi)發(fā)“大竹林”國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)時(shí)尚生活社區(qū)區(qū)。其時(shí)，她她十多年來(lái)首首次公開(kāi)接受受采訪稱(chēng)，自自己將可以在在國(guó)際化的平平臺(tái)上，學(xué)習(xí)習(xí)在國(guó)際規(guī)范范下做事，學(xué)學(xué)會(huì)把企業(yè)做做到更透明，，學(xué)習(xí)先進(jìn)的的管理體系。。吳亞軍表示，，龍湖地產(chǎn)的的理想是做百百年老店。與與香港置地合合作，長(zhǎng)遠(yuǎn)的的利益超過(guò)眼眼前的利益。。如果不通過(guò)過(guò)這樣的形式式進(jìn)行貼身合合作，她也無(wú)無(wú)法學(xué)到一個(gè)個(gè)屹立100多年的國(guó)際化化房企精微的的東西。吳亞軍聯(lián)姻香香港置地的真真實(shí)所圖是與與國(guó)際接軌。。她認(rèn)為有這這樣的合作伙伙伴，更容易易得到海外市市場(chǎng)的信任，，這將龍湖地地產(chǎn)進(jìn)入國(guó)際際舞臺(tái)的時(shí)間間表提前了幾幾年。在和香港置地地接洽后，短短短數(shù)月已有有20多個(gè)國(guó)際級(jí)的的資金經(jīng)理主主動(dòng)與吳亞軍軍接觸，這些些人都是手握握數(shù)十億美元元掌控權(quán)的超超級(jí)財(cái)團(tuán)的代代言人。香港港置地的合作作伙伴，如普普華永道、摩摩根士丹利、、東亞銀行等等對(duì)龍湖地產(chǎn)產(chǎn)也有了很高高的評(píng)價(jià)。牽手世界500強(qiáng)，合作中學(xué)學(xué)習(xí)（三）運(yùn)營(yíng)國(guó)國(guó)際化——戰(zhàn)略聯(lián)盟32（一）人力資資源策略（二）集團(tuán)管管控策略（三）資本運(yùn)運(yùn)作策略全國(guó)擴(kuò)張階段段：怎樣保障障全國(guó)擴(kuò)張的的成功？二.龍湖的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題33人力資源戰(zhàn)略略的形成階段（2004以前）人力資源戰(zhàn)略略的實(shí)施階段（2004~2005）人力資源戰(zhàn)略略的控制階段（2007~）人力資源研究未來(lái)五年年發(fā)展所需人人才的素質(zhì)能能力，確定龍湖特點(diǎn)點(diǎn)的人力資源源素質(zhì)模型體體系；2007年，，將人員標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)一步明確確為“有企業(yè)家精神神的職業(yè)經(jīng)理理人+操心員員工”；2004年實(shí)實(shí)施“人才本地化”策略；2004年開(kāi)開(kāi)始了“仕官生制度”；2005年上上半年開(kāi)始實(shí)施“空降兵計(jì)劃”，引入了大批行行業(yè)內(nèi)外的頂頂尖人才；公司戰(zhàn)略2004年之前，在重重慶深耕細(xì)作作2004年開(kāi)始在成都都、北京開(kāi)始始了“試驗(yàn)性擴(kuò)張”。2005年，，開(kāi)始改建全全國(guó)化運(yùn)作的的人力資源基基礎(chǔ)體系，并并用兩年時(shí)間間不斷完善；；構(gòu)建有利于HR成長(zhǎng)的職職業(yè)生態(tài)“大公司、小組組織”的形成；2009年在香港上市市；業(yè)務(wù)從5個(gè)城市拓展到到13個(gè)城市，形成成了具有全國(guó)國(guó)化競(jìng)爭(zhēng)力的的公司。2005年，總部搬到到北京，開(kāi)始始穩(wěn)步走向全全國(guó)2007年，上海、西西安龍湖成立立（一）龍湖的的人力資源戰(zhàn)戰(zhàn)略歷程34人力資源的戰(zhàn)戰(zhàn)略制定1、發(fā)展之初：：基于行業(yè)特特性及發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略制定人才才策略2、2004年：面對(duì)全國(guó)國(guó)化發(fā)展的挑挑戰(zhàn)，構(gòu)建人人才素質(zhì)模型型3、2007年：進(jìn)一步確確定“有企業(yè)家精神神的職業(yè)經(jīng)理理人+操心員工”（一）龍湖的的人力資源戰(zhàn)戰(zhàn)略歷程351、基于行業(yè)特特性及發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略確定龍湖湖的人才素質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)中中，似乎一向向以資本實(shí)力力與土地儲(chǔ)備備“論英雄”，眾多企業(yè)終終日為尋找資資本支持、拿拿到黃金地塊塊而到處奔波波。但早在扎扎根重慶時(shí)，，龍湖便清醒醒地認(rèn)識(shí)到，，“人才”才是保證自己己在房地產(chǎn)行行業(yè)長(zhǎng)期健康康發(fā)展的關(guān)鍵鍵。做出這一一判斷，主要要基于龍湖對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品的理解和對(duì)對(duì)自身發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的思考。。房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性工程產(chǎn)品社會(huì)產(chǎn)品人文產(chǎn)品金融產(chǎn)品一幢大樓不僅僅僅是鋼筋水水泥的混合體體，而應(yīng)該具具有良好的品品質(zhì)和耐久性性，龍湖人應(yīng)應(yīng)具備一定的的工程氣質(zhì)，，即嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)務(wù)實(shí)、科學(xué)建筑是文化、、歷史的重要要載體，龍湖湖人應(yīng)具有文文化底蘊(yùn)和人人文精神，以以更好地體察察消費(fèi)者需求求并創(chuàng)造有利利于人的發(fā)展展和解放的環(huán)環(huán)境作為單價(jià)動(dòng)輒輒上百萬(wàn)、甚甚至上千萬(wàn)的的房產(chǎn)而言，，金融產(chǎn)品是是其第三種屬屬性，資本、、善于投資就就成為一個(gè)房房地產(chǎn)公司必必備的能力房地產(chǎn)產(chǎn)品也也是關(guān)系百姓姓生活和社會(huì)會(huì)和諧的一種種產(chǎn)品，這就就要求龍湖具具備基本的社社會(huì)責(zé)任能力力業(yè)態(tài)擴(kuò)張從重慶到成都都、北京，再再到天津、上上海、西安等等地，龍湖一一向堅(jiān)持以地地域化聚焦為為核心的發(fā)展展戰(zhàn)略，以每每一個(gè)城市或或區(qū)域而不是是以全國(guó)為競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)單元，進(jìn)進(jìn)行多業(yè)態(tài)的的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。。從多層到高層層、從公寓到到別墅、寫(xiě)字字樓到購(gòu)物中中心、從雙限限房到豪宅，，每種業(yè)態(tài)龍龍湖都有涉獵獵并都能做出出精品。龍湖式戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張龍湖式人才：：全面的綜合的高素質(zhì)36龍湖的戰(zhàn)略：自2004年開(kāi)始，龍湖湖開(kāi)始實(shí)施全全國(guó)化戰(zhàn)略，，首先在成都都、北京開(kāi)始始了“試驗(yàn)性擴(kuò)張”。龍湖的問(wèn)題：當(dāng)時(shí)的龍湖湖還是一個(gè)地地域性公司，，人力資源管管理基礎(chǔ)不錯(cuò)錯(cuò)但還不完善善，人力資源源的數(shù)量和質(zhì)質(zhì)量尚不足以以支撐一個(gè)全全國(guó)性的發(fā)展展。龍湖的人人員及組織能能力瓶頸主要要表現(xiàn)在兩個(gè)個(gè)方面：第一，雖然員員工都非常敬敬業(yè)，但成熟熟的中層管理理者的數(shù)量及及全國(guó)化視野野相對(duì)不足；；第二，雖然溝溝通能力和執(zhí)執(zhí)行力都很好好，但一個(gè)跨跨地域的、集集團(tuán)化運(yùn)作的的組織所必須須的系統(tǒng)思考考能力相對(duì)欠欠缺。龍湖的策略：首先從人員員標(biāo)準(zhǔn)入手，，研究確定龍龍湖未來(lái)五年年發(fā)展所需人人才的素質(zhì)能能力。經(jīng)過(guò)龍龍湖上下和咨咨詢團(tuán)隊(duì)的共共同努力，適適應(yīng)龍湖特點(diǎn)點(diǎn)的素質(zhì)模型型體系應(yīng)運(yùn)而而生。經(jīng)過(guò)一一年多的努力力，龍湖基本本統(tǒng)一了人才才標(biāo)準(zhǔn)。它分別從全員員通用素質(zhì)、、職能特殊素素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)力力素質(zhì)等三個(gè)個(gè)層面詳細(xì)定定義，并被描描述為“可理解、可感感知、可操作作”的條目，直直接用于招招聘、培訓(xùn)訓(xùn)、員工發(fā)發(fā)展等各個(gè)個(gè)方面。2、面對(duì)全國(guó)國(guó)化發(fā)展的的挑戰(zhàn)，構(gòu)構(gòu)建人才素素質(zhì)模型372007年，龍湖在在這套素質(zhì)質(zhì)模型的基基礎(chǔ)上，從從“志存高遠(yuǎn)，，堅(jiān)韌踏實(shí)實(shí)”的企業(yè)精神神的外延出出發(fā)，將人人員標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)一步明確確為“有企業(yè)家精精神的職業(yè)業(yè)經(jīng)理人+操心員工”。龍湖的企業(yè)業(yè)精神：志存高遠(yuǎn)，，堅(jiān)韌踏實(shí)實(shí)人員標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)一步明確確：有企業(yè)家精精神的職業(yè)業(yè)經(jīng)理人+操心員工（（2007）“有企業(yè)家精精神的職業(yè)業(yè)經(jīng)理人”就是不僅僅僅像職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人那樣樣用“腦和手”工作，而更更是在用“心和靈魂”工作；他們們像狼一樣樣有更強(qiáng)烈烈的求勝欲欲望和團(tuán)隊(duì)隊(duì)合作意識(shí)識(shí)，善于自自我否定，，對(duì)官僚主主義有天然然的免疫力力。“操心員工”與一般員工工的根本區(qū)區(qū)別在于，，他們更善善于對(duì)客戶戶、公司、、同事和工工作用“心”；如果合格格員工是跟跟隨組織運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)的齒輪輪，操心員員工就是“帶發(fā)動(dòng)機(jī)的的齒輪”；如果合格格員工是僅僅受彈射力力、空氣阻阻力、地心心引力影響響的“炮彈”，那么“操心員工”就是可以根根據(jù)目標(biāo)變變化自動(dòng)調(diào)調(diào)整追蹤方方向和速度度的“巡航導(dǎo)彈”。“‘操心員工’是龍湖在第第一個(gè)十年年取得優(yōu)秀秀業(yè)績(jī)的根根本原因，，而‘有企業(yè)家精精神的職業(yè)業(yè)經(jīng)理人’將成為龍湖湖第二個(gè)十十年取勝的的關(guān)鍵。”——龍湖CHO房晟陶人才素質(zhì)模模型(2004年)3、進(jìn)一步明明確：有企企業(yè)家精神神的職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人+操心員工38人力資源的的戰(zhàn)略實(shí)施施1、2004：人才本地地化——對(duì)房地產(chǎn)特特性和自身身戰(zhàn)略的深深刻洞見(jiàn)2、2004：仕官生制制度——志存高遠(yuǎn)的的企業(yè)精神神體現(xiàn)3、2005：空降兵計(jì)計(jì)劃——業(yè)務(wù)快速擴(kuò)擴(kuò)張的需要要（一）龍湖湖的人力資資源戰(zhàn)略歷歷程39自2004年定義了新新的人員標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)后，龍龍湖便對(duì)內(nèi)內(nèi)部人力資資源的數(shù)量量和質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行了詳細(xì)細(xì)盤(pán)點(diǎn)。本本地區(qū)公司司95％以上的員員工，尤其其是中高層層管理人員員，都是本本地招聘。。為什么要人人才本地化化？第一，房地產(chǎn)是一一個(gè)具有較較強(qiáng)地域性性特征的行行業(yè)，各地經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化發(fā)發(fā)展的差異異也要求地地產(chǎn)產(chǎn)品在在最終表現(xiàn)現(xiàn)形式上會(huì)會(huì)具有較強(qiáng)強(qiáng)的地域特特征，龍湖湖要想秉持持注重產(chǎn)品品細(xì)節(jié)的一一貫作風(fēng)而而尊重各地地區(qū)的不同同，需要龍龍湖在當(dāng)?shù)氐亟⒁粋€(gè)個(gè)規(guī)模較大大、對(duì)本地地市場(chǎng)有長(zhǎng)長(zhǎng)期承諾、、對(duì)本地文文化有深刻刻理解的員員工隊(duì)伍；；第二，“人才本地化化”從根本上是是龍湖的業(yè)業(yè)務(wù)策略所所決定的。。龍湖有自己己獨(dú)特的“多項(xiàng)目”、“多業(yè)態(tài)”及“地域化聚焦焦”策略。第三，龍湖是一個(gè)個(gè)胸襟開(kāi)闊闊的全國(guó)性性公司。龍湖要致力力于在組織織發(fā)展中為為員工創(chuàng)造造機(jī)會(huì)，倡倡導(dǎo)平等、、信任以及及簡(jiǎn)單直接接的人際關(guān)關(guān)系，沒(méi)有有人應(yīng)該因因出身城市市的不同而而得到優(yōu)惠惠或受到歧歧視，以本地化人人才為本地地客戶服務(wù)務(wù)1、人才本地地化40人才本地化化的優(yōu)勢(shì)？？1、如果龍湖湖只有單一一業(yè)態(tài)或少少數(shù)幾個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品品能力，這這會(huì)嚴(yán)重的的影響公司司的拿地能能力，拿地地能力的受受限就會(huì)影影響公司在在本地發(fā)展展的穩(wěn)定性性，容易出出現(xiàn)饑一頓頓飽一頓的的現(xiàn)象，影影響員工長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)發(fā)展。2、不同業(yè)態(tài)態(tài)的組合可可以消除員員工的審美美疲勞，有有利于員工工自身成長(zhǎng)長(zhǎng)；3、如果公司司大量進(jìn)入入新城市，，對(duì)于本地地區(qū)的在策策略、資金金、人員的的支持上也也會(huì)出現(xiàn)不不穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)象，你地地區(qū)公司就就是再有能能力，也發(fā)發(fā)展不了，，英雄無(wú)用用武之地。。4、這種策略略會(huì)減少員員工大量、、長(zhǎng)期、頻頻繁外派的的需要，更更容易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工作和生生活平衡。。我們不鼓鼓勵(lì)以大量量的外派解解決業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展的問(wèn)題題。當(dāng)然，，我們不排排除外派，，外派對(duì)人人員能力發(fā)發(fā)展很有好好處，我們們鼓勵(lì)員工工主動(dòng)地尋尋求外派工工作的機(jī)會(huì)會(huì)。總之，“多項(xiàng)目”、“多業(yè)態(tài)”、“地域化聚焦焦”業(yè)務(wù)策略之之下的人才才本地化使使得龍湖在在一個(gè)地區(qū)區(qū)能夠?yàn)楦吒咚刭|(zhì)的人人才提供最最有競(jìng)爭(zhēng)力力的發(fā)展平平臺(tái)，最大大限度地平平衡了公司司發(fā)展、個(gè)個(gè)人發(fā)展以以及個(gè)人生生活各方面面。這種平平衡會(huì)對(duì)最最優(yōu)秀的人人才產(chǎn)生根根本的、長(zhǎng)長(zhǎng)期的吸引引力，因?yàn)闉樗欠虾先诵缘摹ⅰ⒁匀藶楸颈镜摹?、人才本地地化41人才本地化化策略如何何避免地方方割據(jù)的局局面？第一，從理理念上，允許的一定定程度的亞亞文化的存存在。在核心價(jià)價(jià)值觀相同同的情況下下，各地區(qū)區(qū)公司在文文化的表現(xiàn)現(xiàn)形式也就就是公司的的氣質(zhì)上可可以有所不不同。這些些不同一方方面取決于于不同的地地域文化及及地域經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展水平。另另一方面它它們?nèi)Q于于當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的形勢(shì)以以及龍湖在在當(dāng)?shù)氐墓镜陌l(fā)展展階段：如如果是在當(dāng)當(dāng)?shù)厥鞘袌?chǎng)場(chǎng)進(jìn)入者，，其進(jìn)攻性性就很強(qiáng)，，靈活性也也很強(qiáng)；但但如果已經(jīng)經(jīng)是市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先者，那那么在保持持其靈活性性的同時(shí)，，其專(zhuān)業(yè)性性、創(chuàng)新性性就會(huì)有更更多體現(xiàn)。。第二，關(guān)鍵鍵要從集團(tuán)層面面統(tǒng)一人才才標(biāo)準(zhǔn)。首先，員員工錄用的的標(biāo)準(zhǔn)在全全國(guó)要是統(tǒng)統(tǒng)一的；其其次，員工工的回報(bào)機(jī)機(jī)制是全國(guó)國(guó)統(tǒng)一的；；再次，員員工的發(fā)展展機(jī)會(huì)和空空間是全國(guó)國(guó)化的。這這些價(jià)值觀觀相似、能能力素質(zhì)相相當(dāng)?shù)膯T工工，在不同同地區(qū)，以以公司的使使命即“為客戶提供供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)并影響他他們的行為為”為準(zhǔn)繩，做做到了“和而不同”。相反，如如果用一些些政治手段段如軍區(qū)司司令對(duì)調(diào)或或集團(tuán)高度度集權(quán)等方方式去確保保不出現(xiàn)藩藩鎮(zhèn)割據(jù)的的現(xiàn)象，在在公司小的的時(shí)候還可可以把控，，但規(guī)模大大了一定會(huì)會(huì)失控。第三，盡管管龍湖的地地區(qū)公司的的有相當(dāng)大大的運(yùn)營(yíng)自自主權(quán)，但但它們又都都是在龍湖強(qiáng)大大的運(yùn)營(yíng)管管理體系中中來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)的，這個(gè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系從從業(yè)務(wù)流程程上、成本本控制上、、結(jié)果考核核上對(duì)地區(qū)區(qū)公司有著著明確的引引導(dǎo)，可以以取保各地地區(qū)公司在在集團(tuán)統(tǒng)一一的戰(zhàn)略目目標(biāo)下，協(xié)協(xié)調(diào)運(yùn)作。。龍湖成功地地在地域性性擴(kuò)張的過(guò)過(guò)程中有效效保持了人人力資源的的同質(zhì)性。。龍湖CHO房晟陶舉例例說(shuō)，如果果有10個(gè)人在成都都被錄用了了，他們到到西安去應(yīng)應(yīng)聘，至少少9個(gè)會(huì)被錄用用。反過(guò)來(lái)來(lái)，如果有有10個(gè)人在北京京沒(méi)有被錄錄用，那么么，到重慶慶，至少9個(gè)半也不會(huì)會(huì)被錄用。。1、人才本地地化42龍湖的仕官官生策略：：1、提供長(zhǎng)期期的事業(yè)發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)而而不僅僅是是工作。發(fā)展仕官生生的方式：：首要的，，盡早給予予有挑戰(zhàn)的的工作職責(zé)責(zé)，讓人才才“邊飛邊學(xué)”；次重要的的，讓成熟熟的中高層層職業(yè)經(jīng)理理人作為仕仕官生的師師傅，讓這這些沒(méi)有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的仕官官生在行業(yè)業(yè)精英的引引導(dǎo)下快速速成長(zhǎng)；第第三，為不不同發(fā)展階階段的員工工提供了不不同的培訓(xùn)訓(xùn)課程，包包括新員工工入職培訓(xùn)訓(xùn)、通用素素質(zhì)能力培培訓(xùn)、職能能專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)、外部課課堂培訓(xùn)等等等。2、敢于大膽膽任用并樂(lè)樂(lè)意為他們們可能的失失誤買(mǎi)單。。龍湖甚至對(duì)對(duì)于績(jī)效好好、潛力高高的仕官生生們說(shuō)：“你們第一年年是來(lái)‘搞破壞’的，一年后后，你們創(chuàng)創(chuàng)造的價(jià)值值才會(huì)漸漸漸抵消和超超過(guò)自己犯犯錯(cuò)造成的的破壞”。3、為不同人人員的責(zé)任任、權(quán)力和和義務(wù)確立立了制度化化的保障。。在推崇“邊飛邊學(xué)”的同時(shí)，龍龍湖還為仕仕官生設(shè)計(jì)計(jì)了360度反饋、早早期發(fā)展計(jì)計(jì)劃、個(gè)人人發(fā)展計(jì)劃劃等制度。。2、仕官生策策略從長(zhǎng)期角度度講，從外外部吸納有有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)優(yōu)秀人才雖雖然有效，，但提高內(nèi)內(nèi)部造血能能力才是發(fā)發(fā)展的長(zhǎng)久久之計(jì)。龍龍湖從2004年就開(kāi)始了了“仕官生制度度”。龍湖的仕官官生制度——直接從應(yīng)屆屆畢業(yè)生中中招聘那些些具有中高高層管理或或?qū)I(yè)技術(shù)術(shù)培養(yǎng)潛力力的人。43龍湖仕官生生的三條發(fā)發(fā)展通道：：管理序列列、專(zhuān)業(yè)序序列、行政政序列總經(jīng)理↗↑↑↖↖高級(jí)專(zhuān)業(yè)人人才總總監(jiān)高高級(jí)主主辦↑↑↑↑↑資深專(zhuān)業(yè)人人才經(jīng)經(jīng)理理/主任行行政主主辦↑↑↑↑↑專(zhuān)業(yè)人才主主管主主管管高高級(jí)文員↖↑↑↗↗正式員工↑試用員工2、仕官生策策略44龍湖為仕官官生帶來(lái)的的：1、高速成長(zhǎng)長(zhǎng)——價(jià)值增值一位剛剛碩碩士畢業(yè)的的仕官生，，在入職三三個(gè)月后便便被要求獨(dú)獨(dú)立負(fù)責(zé)兩兩個(gè)小項(xiàng)目目，經(jīng)歷了了初期的忐忐忑和逐步步熟練后，，她漸漸感感到“這才是真正正的龍湖生生活”，也赫然發(fā)發(fā)現(xiàn)“自己正以前前所未有的的速度成長(zhǎng)長(zhǎng)”。2、主觀能動(dòng)動(dòng)——挖掘潛力一位北京大大學(xué)畢業(yè)的的博士感慨慨，“相對(duì)于選擇擇在一個(gè)大大公司做一一顆按程序序辦事的小小螺絲釘，，我更喜歡歡在龍湖這這樣成長(zhǎng)中中的好公司司發(fā)展，在在完成‘規(guī)定動(dòng)作’的同時(shí)，可可以恣意發(fā)發(fā)揮我的“自選動(dòng)作”。3、職場(chǎng)如家家——提供保障仕官生們也也經(jīng)常為龍龍湖簡(jiǎn)單直直接的人際際關(guān)系而欣欣喜不已。。一位清華華大學(xué)畢業(yè)業(yè)的博士感感慨道：“都說(shuō)職場(chǎng)兇兇險(xiǎn)，我在在龍湖的日日子卻總是是恍惚是否否還在象牙牙塔，這里里有推心置置腹的老師師，有親如如一家的同同學(xué)，有理理想、有目目標(biāo)、有動(dòng)動(dòng)力。真慶慶幸來(lái)到了了龍湖。”2、仕官生策策略45龍湖的空降降兵策略——?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)優(yōu)秀秀經(jīng)理人容易易融入的內(nèi)部部環(huán)境。1、企業(yè)文化保保障。龍湖的企業(yè)文文化中明確要要求“為各個(gè)層級(jí)的的新員工創(chuàng)造造易于融入組組織的文化環(huán)環(huán)境，以開(kāi)放放的心態(tài)對(duì)待待新員工”。2、績(jī)效和能力力是唯一的語(yǔ)語(yǔ)言。那些有真才實(shí)實(shí)學(xué)的新加盟盟的職業(yè)經(jīng)理理人，不會(huì)感感到辦公室政政治或等級(jí)觀觀念的壓力，，更不會(huì)遭到到老員工的排排斥。3、通過(guò)吸納多多方人才來(lái)提提高內(nèi)部環(huán)境境的包容性。。在龍湖，那些些來(lái)自很知名名的、相對(duì)程程序化的大公公司的人可以以生存；從不不出名的、相相對(duì)靈活的小小公司來(lái)的人人也可以生存存；來(lái)自房地地產(chǎn)同行業(yè)的的人可以生存存，跨行業(yè)的的人也為數(shù)不不少；來(lái)自國(guó)國(guó)企的人可以以，來(lái)自外企企的人也可以以；當(dāng)?shù)氐娜巳擞茫獾氐牡娜艘惨粯佑糜谩６嘣烷_(kāi)放放性的特點(diǎn)使使龍湖的人才才來(lái)源相對(duì)更更充足。至今今為止，在龍龍湖地產(chǎn)650多人的管理隊(duì)隊(duì)伍中，已有有60多名空降的中中高層管理人人員順利落地地，總體“成活率”在75%以上，高層管管理人員的“成活率”更高。3、空降兵計(jì)劃劃業(yè)務(wù)的飛速發(fā)發(fā)展和多業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)展策略略需要大量經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理理人。自2005年上半年開(kāi)始始，龍湖引入入了大批行業(yè)業(yè)內(nèi)外的頂尖尖人才。人力資源部門(mén)門(mén)對(duì)各地獵頭頭機(jī)構(gòu)進(jìn)行了了摸底式考察察，詳細(xì)了解解了各獵頭機(jī)機(jī)構(gòu)的服務(wù)特特點(diǎn)和流程，，篩選并確定定了合作伙伴伴。對(duì)于某些些成功合作的的獵頭機(jī)構(gòu)，，人力資源高高層管理者及及公司領(lǐng)導(dǎo)還還會(huì)專(zhuān)門(mén)給他他們那里介紹紹公司策略，，以及公司的的人力資源管管理理念和體體系，以便他他們更好地了了解龍湖從而而推薦更加適適合的人才。。46人力資源的戰(zhàn)戰(zhàn)略控制（一）不一樣樣的薪酬與績(jī)績(jī)效——打造人力資源源的特色優(yōu)勢(shì)勢(shì)（二）有利于于HR成長(zhǎng)的職業(yè)生生態(tài)——保障人力資源源的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（三）“大公司、小組組織”的蛻變——強(qiáng)化與公司戰(zhàn)戰(zhàn)略的適應(yīng)性性（一）龍湖的的人力資源戰(zhàn)戰(zhàn)略歷程47全國(guó)統(tǒng)一：龍湖的全國(guó)各各地員工都會(huì)會(huì)采用同樣的的基本薪酬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論在在重慶、成都都還是北京、、天津，同一一職位層級(jí)的的員工不會(huì)因因?yàn)榈赜蛐匠瓿晁降牟煌玫讲町惍惡艽蟮幕颈竟べY水平，，只是獎(jiǎng)金會(huì)會(huì)隨當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)營(yíng)情況及效益益而有所不同同。龍湖觀點(diǎn)：不同地域的員員工，對(duì)公司司創(chuàng)造的價(jià)值值相似的。而而且，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)人員的的全國(guó)化流動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)越來(lái)越越明顯，不采采取全國(guó)化的的薪酬水平必必然會(huì)造成人人才的非正常常流動(dòng)。部門(mén)公平：龍湖的銷(xiāo)售基基本不外包，，銷(xiāo)售人員也也沒(méi)有提成，，銷(xiāo)售人員的的薪酬水平與與其它部門(mén)人人員也沒(méi)有太太大差距。龍湖觀點(diǎn)：最終銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)的取得并不不完全依賴于于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，，而是各職能能通力協(xié)作結(jié)結(jié)果。全面保障：除基本薪酬和和獎(jiǎng)金外，龍龍湖還為員工工提供了全面面的福利保障障計(jì)劃。員工工可以享受如如優(yōu)惠購(gòu)房等等諸多特別福福利項(xiàng)目，還還可以享受學(xué)學(xué)習(xí)成長(zhǎng)及體體驗(yàn)基金，自自主選擇對(duì)自自身成長(zhǎng)有利利的外部培訓(xùn)訓(xùn)或充電項(xiàng)目目，甚至可以以選擇健身、、旅游、學(xué)打打高爾夫等。。高勞動(dòng)生產(chǎn)率率支持下的薪薪酬策略高薪策略：在全國(guó)同行業(yè)業(yè)中，龍湖員員工的薪酬水水平一直處于于高分位，這這種為高素質(zhì)質(zhì)人才提供高高水平回報(bào)的的薪酬理念，，不僅來(lái)自于于公司創(chuàng)始人人的價(jià)值觀，，更重要的是是來(lái)源于龍湖湖的高勞動(dòng)生生產(chǎn)率，即人人均開(kāi)發(fā)面積積及人均創(chuàng)利利水平。2007年，龍湖簽約約營(yíng)業(yè)額超過(guò)過(guò)90億元，比去年年的36億元增長(zhǎng)了1.5倍多，但人員員規(guī)模僅增加加一半。1、不一樣的薪薪酬與績(jī)效48沒(méi)有“考核”的績(jī)效管理如今很多企業(yè)業(yè)都期望借助助詳盡、量化化的績(jī)效考核核指標(biāo)體系實(shí)實(shí)現(xiàn)個(gè)人與組組織績(jī)效的雙雙重提升，但但在龍湖卻沒(méi)沒(méi)有嚴(yán)格意義義上的績(jī)效考考核。龍湖觀點(diǎn)——首先，績(jī)效管理重在在“管理”而非“考核”，考核并非必須須的手段，嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁髁鞒瘫旧砭湍苣苓_(dá)到促進(jìn)績(jī)績(jī)效的目的；；其次，量化目標(biāo)有些些時(shí)候容易導(dǎo)導(dǎo)致偏離管理理初衷，比如如，如果給投投資發(fā)展部員員工設(shè)定“每年拿地100萬(wàn)平米”的量化指標(biāo)，，很可能導(dǎo)致致員工不顧成成本拿地的結(jié)結(jié)果，尤其是是在目前整個(gè)個(gè)行業(yè)正處于風(fēng)云多變變的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)期”，很難用不變變的數(shù)字指標(biāo)標(biāo)衡量瞬息萬(wàn)萬(wàn)變的實(shí)際情情況。龍湖策略——龍湖認(rèn)為“設(shè)定方向”的能力更為重重要，更值得得“考核”，這也和公司司強(qiáng)調(diào)的“有企業(yè)家精神神的職業(yè)經(jīng)理理人＋操心員員工”的用人標(biāo)準(zhǔn)異異曲同工。龍龍湖建立85分的流程、招招聘90到95分的人才，