項目研判產品規劃市場定位形象定位1項目研判誰為我來？解讀樓市政策項目研判1■南昌市3月1日正式實施“限購令”

本案地處南昌縣，不在“限購”范圍，有利二次置業及投資

■4月，南昌公布“限漲令”南昌房價控制目標：新建住房價格上漲幅度控制在10%以內。■5月18日，銀行上調存貸款基準利率0.5個百分點 持續加息是一柄雙刃劍，一方面有利于緩解中國居民儲戶負利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中國企業和房貸消費者的融資成本。■5月1日起，南昌所有商品房（包括二手房）實行“明碼標價”和“一房一標價” 此規定為經營者不得在標價之外加價銷售，同時也意味物價部門正式介入房地產調控當中。解讀樓市政策項目研判1■市場動態：土地市場：3月：成交11宗居住及商業性質土地，共871.24畝，樓面均價2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商業性質土地，共283.18畝，樓面均價2029.78元/平米；住宅市場：3月：成交511套，總成交面積6萬㎡，均價5990元/㎡；4月：成交1281套，總成交面積13.25萬㎡，均價7121元/㎡；商業市場：3月：成交570套，總成交面積65416.78㎡，均價9347元/㎡；4月：成交534套，總成交面積38976.63㎡，均價11090元/㎡。解讀樓市政策項目研判13月南昌市開始正式限購，開發商與購房者觀望氣氛最濃，成交最低迷，不到10萬方，4月份剛性需求釋放，迎來樓市小陽春。解讀樓市政策項目研判1南昌市2011年住宅均價連續幾個月下滑，但是總體水平仍在10年均價之上，可見調控中的房價依然堅挺。解讀樓市政策項目研判12011年上半年樓市關鍵詞總結物價上漲/樓市調控/土地拍賣遇冷/商業走高角斗地產江湖項目研判1青山湖、紅谷灘，城東城西雙翼飛。紅角洲、鳳凰洲，西外環路圍城西。青云譜、象湖圈，版塊形成促城南。新四城、名盤集，朝陽片區蓄勢發。股市跌，房價漲，新政頻出影響大。城市化，日益新，單核之城需求勁。炒客壓，土地緊，理性供需兩面看。限購令，保障房，力促房產健康行。銀根緊，需求勤，市場行情看政情。南昌樓市現狀望城組團新建縣灣里組團昌北組團樂化組團紅谷灘新區朝陽陽洲象湖新城城南板塊昌東板塊瑤湖組團京東板塊市中心板塊新區市政府八一廣場角斗地產江湖項目研判1角斗地產江湖項目研判1角斗斗地地產產江江湖湖項目研判1市場特點客戶特征資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環境污染少，空氣清晰怡人規劃：疏散舊城人口的中低檔大型居住區配套/交通：配套嚴重缺乏，個盤樓盤較為突出開發企業實力參差不齊，實力不均供應量巨大，競爭異常激烈同質化競爭，無統一規劃，各自為戰，較多資源浪費來源：周邊、南昌縣，南昌市區置業目的：以自住為主職業：城市普通白領，周邊院校老師，南昌縣企業人士；特征：購買力一般，對價格敏感未來走勢大盤云集，供應量巨大，長期競爭都很激烈；項目品質感逐步提高。區域價值產品特征個別項目品質感較強，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅主力面積：2房70-85，三房89-130價格：2400-3200；□江西奧林匹克花園□力高國際城□幸福時光□保集半島□恒大項目□豐源醇和□景城名郡□夢里水鄉25-30分鐘象湖新城：地處偏遠，大規模中低檔居住區，剛性需求、年輕人首次置業為主，舊城人口疏散地；大盤云集，同質化競爭激烈；配套嚴重不足，入住率低。角斗斗地地產產江江湖湖項目研判11、、是隊隊友友：：本案案借借勢勢南南昌昌小小商商品品城城的的崛崛起起，，共共同同炒炒熱熱象象湖湖濱濱江江片片區區；；2、、是對對手手：南南昌昌小小商商品品城城擁擁有有住住宅宅產產品品，，必必然然分分流流本本案案住住宅宅客客群群，，差差異異化化競競爭爭是是關關鍵鍵！！項目目本本體體分分析析項目研判1地理理所所在在項目目本本體體分分析析項目研判1◆本本地地塊塊位位于象湖湖新新城城濱濱江江片片區區（（東東新新鄉鄉）），，撫撫生生路路與與八八月月湖湖路路交交界界處處。。◆地地塊塊東東面面為為大大洲洲村村安安置置房房和和小小商商品品城城一一期期（（優勢勢：：商商機機天天然然云云集集）◆西西面面是是浙浙江江銀銀億億開開發發用用地地（（優優勢勢：：人氣氣逐逐漸漸聚聚集集）◆南南面面面面是是東東新新鄉鄉人人民民政政府府、、實實驗驗小小學學和和東東岳岳村村、、小小洲洲村村的的安安置置房房用用地地（（優優勢勢：：教育育先先行行配配套套）◆北北面面為為八八月月湖湖路路和和小小商商品品城城配配套套用用地地，，地地鐵鐵四四號號線線將將此此路路過過。。（（優優勢勢：：未來來交交通通便便利利）項目目本本體體分分析析項目研判1項目目地地塊塊目目前前劣劣勢勢匯匯總總1、、處處江江湖湖之之遠遠，，在在大大眾眾心心理理比比象象湖湖板板塊塊還還遠遠；；2、、周周邊邊配配套套不不完完善善，，一一片片空空白白之之地地；；3、、與與小小商商品品城城為為鄰鄰，，形形成成不不了了高高尚尚居居住住氛氛圍圍；；4、、目目前前無無任任何何公公交交線線路路，，行行路路難難為為一一大大購購房房心心理理障障礙礙。項目目本本體體分分析析項目研判1技術術經經濟濟指指標標1、、用用地地性性質質：：商商住住用用地地（（90㎡以以下下小小戶戶型型占占總總建建筑筑面面積積100﹪））2、、地地塊塊20畝（（商商業業用用地地面面積積占占總總用用地地面面積積比比例例不不得得低低于于50%）3、、容容積積率率：：2.94、、建建筑筑密密度度為為：：35%5、、綠綠地地率率：：26%6、、建建筑筑間間距距（（住住宅宅））：：多多層層1:1H，高高層層1:0.8H7、、建建筑筑物物退退界界：：主主朝朝向向多多層層距距用用地地界界線線不不應應少少于于0.55H且不不少少于于9米，，高高層層距距用用地地界界線線不不少少于于0.40H且不不少少于于24米，，次次朝朝向向建建筑筑物物多多層層距距用用地地界界線線不不應應少少于于3米，，高高層層距距用用地地界界線線不不少少于于6.5米。。8、、退退道道路路紅紅線線：：多多層層退退八八月月湖湖路路道道路路紅紅線線10米，，退退撫撫生生路路道道路路紅紅線線6米，，高高層層退退八八月月湖湖路路道道路路紅紅線線15米，，退退撫撫生生路路道道路路紅紅線線8米。。9、、公公建建公公攤攤費費用用按按縣縣政政府府統統籌籌安安排排承承擔擔。。10、、主主入入口口方方位位：：北北，，東東。。11、、停停車車泊泊位位：：商商業業1PS/100㎡㎡，，住住宅宅1PS/2戶戶。。項目目本本體體分分析析項目研判1“90㎡㎡以以下下小小戶戶型型占占總總建建筑筑面面積積100﹪﹪””規規劃劃指指標標+“地地理理偏偏遠遠””的的現現狀狀注定定：本案案目目前前只只能能成成為為低低總總價價+小小戶戶型型社社區區！！項目目本本體體分分析析項目研判1誰為為小小戶戶買買單單？？一、、就就近近原原則則南昌昌小小商商品品城城業業主主或或經經營營者者。。二、、不不限限購購原原則則低總總價價小小戶戶型型又又不不限限購購，，投投資資熱熱門門不不二二法法門門，，鎖鎖定定投投資資客客。。三、、現現實實原原則則22-30歲歲青青年年人人，，婚婚房房過過渡渡置置業業需需求求，，小小戶戶型型渴渴望望大大空空間間。。項目本體分分析項目研判1本案潛在三大客戶群需求經商者：可辦公可住投資者：可租可用青年人：一個過日子的家項目研判產品規劃市場定位形象定位2產品規劃我為誰來？？青年群體住住宅行為模模式產品規劃2青年人群對對可能發生生的家庭活活動的選擇擇（%）（本數據來來源于萬科科青年住宅宅模式調查查報告）青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為一：吃吃飯1、盡管目目前青年群群體在外就就餐比率高高，但在家家做飯、吃吃飯的行為為頻率仍相相當高。我我們推斷其其中快餐、、外賣和速速食食品的的可能占一一定比例。。2、就餐地地點選擇上上，在正式式餐廳吃飯飯的占6成以上，而而對于餐廳廳容納人數數的選擇也也表明，獨獨立餐廳對對于大部分分青年人群群而言仍具具有相當重重要的作用用，且日常常使用率并并不低。3、選擇在在客廳、廚廚房等吃飯飯的約4成，這對于于客廳或廚廚房的空間間設計提出出新的可能能。4、通過與與“家庭會會客”項的的比較發現現，聚餐吃吃飯是會客客的主要方方式。而請請客頻率越越高，餐廳廳承擔的會會客功能越越重要。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為二：朋朋友聚會1、客廳作作為朋友聚聚會的最主主要活動場場所，承載載了聚會聊聊天、party、打麻將等等諸多活動動。2、將近7成的居住者者選擇吃飯飯/聊天作為待待客方式，，因此餐廳廳實際是使使用率很高高的場所。。3、令人不不解的是，，麻將/棋牌行為大大部分發生生在客廳，，而選擇餐餐廳者卻非非常少。如如果是打麻麻將，需要要專門高度度的四人桌桌椅，不能能簡單以茶茶幾代替。。那么為什什么大部分分居住者不不直接在餐餐廳利用餐餐桌，而是是選擇在客客廳另支桌桌子？又或或者絕大部部分時候只只是用茶幾幾打牌而已已？4、露臺對對于朋友聚聚會而言，，是富有吸吸引力的場場所。根據據《青青后后評估》，，燒烤等露露天活動是是頗受青年年人歡迎的的方式。5、朋友聚聚會行為選選擇在“廚廚房”的極極少。這是是否說明一一起燒菜做做飯這樣的的活動并不不常見？青年群體住住宅行為模模式產品規劃2“第二個臥臥室”、““第三間臥臥室”與““書房”之之間的關系系。行為三：客客人留宿青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為四：看電視1、“在客客廳看電視視”仍是日日常生活不不可或缺的的一部分。。80%以上青年人人群仍保持持看電視這這一基本的的生活習慣慣。只有20％青年人很很少看或從從來不看。。2、隨著網網絡的出現現，看電視視行為的““重要性””已有所下下降，但““必要性””受影響并并不大。3、平板電電視接受度度日益增高高，普及程程度增加。。平板電視視體量較GRC小，但是否否會實質性性影響客廳廳面寬或臥臥室面寬？？或者還有有其他影響響？4、發生在在獨立餐廳廳的選擇極極低，但個個人認為這這說明不了了“吃飯時時是否看電電視”這一一行為的選選擇傾向。。5、發生在在主衛的選選擇極低，，可能說明明“泡澡時時看電視””屬于個案案奢侈需求求。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為五：看看DVD一、采用DVD機和電視結結合的方式式：“看電視””和“看DVD碟片”的活動空間間選擇頻率率很接近，，這表明“用電視機看看DVD”者應占大多多數。采用用“一組沙發＋＋電視機柜柜”解決小型家家庭影院仍仍是目前的的主流模式式。目前平板電電視帶DVD功能已有普普及之勢。。意味著專專門的DVD機未來也可可能消失。。如對音響效效果要求較較高，音箱箱系統仍不不可或缺。。二、采用電電腦：在選擇采用用電腦的情情況下，行行為發生在在客廳或主主臥的頻率率大大高于于書房。選擇書房上上網的頻率率僅40-50%，而在書房房看DVD者僅5%左右，這表表明選擇電電腦作為看看DVD工具者非常常少，絕大大多數使用用者選擇電電視機＋DVD機。三、采用家家用LED投影機：目前尚無具具體的數據據可以表明明青年群體體中有多少少選擇購置置家用投影影機＋屏幕幕看碟，但但隨著家用用投影機價價格下降到到可接受范范圍（普及及型1.5萬元左右）），在4米面寬的居居室內享受受80-100英寸畫面確確實很有誘誘惑性。我我們認為這這代表未來來可能的趨趨勢之一。。家用LED投影儀對客廳需求面面寬4米以上，面面積20平米以上為宜。青年群體住住宅行為模模式行為六：上上網一、上網行行為方式1、傳統網網線目前住宅設設計一般會會在客廳、主臥臥、書房三三處提供網網絡插口。而實際使使用中，次臥等也有可能能有上網的的需求。在在過去的項項目中，時時常會對到到底哪些房房間應設置置網絡插口口問題有爭爭議，這也也是客戶投投訴較集中中的問題之之一。2、無線網網絡家用無線路路由器＋筆筆記本，便便可解決家家內隨時隨隨地上網的的問題。甚甚至廚房、、衛生間等等區域也可可抱著筆記記本舒適的的瀏覽網頁頁。不再受受到網線、、網絡插口口的局限。。二、上網行行為分析1、在主臥臥中上網的的選擇率最最高，超過過1/2。結合后文文“工作””、“看DVD”活動，我我們可以認認為主臥承承擔了較傳傳統更多的的信息接收收功能，甚甚至超過專專門的書房房。2、選擇在在客廳上網網的比例約約1/5。但是客廳廳中主要家家俱——沙沙發和茶幾幾的高度關關系并適合合長時間舒舒適的使用用電腦，筆筆記本電腦腦放置在膝膝蓋上也不不適合長時時間使用。。3、選擇在在餐廳上網網的人幾乎乎沒有。這這表示雖然然餐桌椅高高度合適，，但居住者者似乎并不不習慣使用用餐桌作為為臨時的電電腦桌使用用。4、綜合以以上3點，可考慮慮主臥或客廳廳中設計專專門的上網網區——不僅僅僅只是提供供一張書桌桌，而是更更為舒適、、功能更多多樣化的區區域。產品規劃2青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為七：工工作1，如果假假設“工作作”全部是是使用電腦腦的行為，，那么對比比“上網””行為，在在書房內進進行的頻率率有較大上上升，而在在主臥內進進行的則明明顯下降。。這表明““在家工作作”需要更更為安靜、、封閉和獨獨立的空間間，不希望望受到干擾擾。2，近1/3的人群選擇擇在主臥工工作，近1/2的人選擇在在主臥上網網，這表示示確實有相相當一部分分人日常在在主臥中放放置、使用用電腦。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為八：更更衣1、超過9成的青年群群體有回家家立刻換衣衣服的習慣慣。更衣地地點的選擇擇依次為主主臥（80%以上）、主主臥衣帽間間（5％左右）、、進門處衣衣帽間（2％左右）。。2、在主臥臥更衣占絕絕大多數，，表示將當當季衣物、、家居服基基本存儲在在主臥衣柜柜是普遍行行為。3、在主臥臥衣帽間更更衣的選擇擇頻率低，，可能是因因為目前市市場上針對對青年人群群的中小戶戶型帶主臥臥更衣間較較少的緣故故。4、在進門門處衣帽間間更衣的選選擇頻率極極低，這表表示絕大部部分居住者者考慮到個個人隱私，，并不愿意意將家居服服放置在離離門近的位位置。青年群體住住宅行為模模式行為九：梳梳裝打扮一、梳妝行行為對環境境的要求：：1、鏡面光光線充足，，最好是自自然光；2、較大的的臺面，堆堆放化妝品品瓶瓶罐罐罐；3、臨近洗洗手臺。4、化妝桌桌最好是獨獨立使用的的，不再承承擔寫字臺臺等其他功功能。二、大部分分居住者選選擇在主臥臥梳妝打扮扮，結合“更衣”項分析得出出，主臥是是承擔出門門前的準備備工作的主主要空間。。以主臥靠靠窗位置擺擺放梳妝臺臺方式解決決此項行為為是常見方方式。三、少數居居住者選擇擇在主衛梳梳妝打扮，，可能是由由于目前中中小面積住住宅設計，，主衛面積積并不充裕裕（一般僅僅布置三件件套，四件件套都很少少見），不不太可能寬寬裕的放下下坐凳。另另外如果是是暗衛則感感覺更加不不好。但主主衛中有洗洗手臺，比比較便捷。。如果希望望引導客戶戶在主衛化化妝，那么么對于主衛衛生間的環環境就提出出更高的要要求。四、中小戶戶型住宅中中不可能設設計專門的的化妝間，，但一個相相對完整、、采光良好好、桌椅獨獨立的梳妝妝空間對女女性而言吸吸引力很大大。產品規劃2青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為十：洗洗衣1、此項調調研結果與與目前市場場上中小戶戶型設計提提供的洗衣衣機位有較較大出入。。常見洗衣衣機位布置置選擇順序序一般是：：次衛、廚廚房、廚房房封陽臺、、客廳陽臺臺、主衛、、單獨洗衣衣機位等等等。2、選擇在在“主衛洗衣”的頻率相當當高。這可可能因為青青年群體家家中僅1-2人居住，在在主臥衣柜柜存放日常常衣物，在在主臥更換換日常衣物物，在主衛衛洗澡時換換衣服，因因此選擇將將洗衣機放放置主衛，，隨手洗滌滌。但目前市場場中小戶型型中在主衛衛設置洗衣衣機位的并并不多見。。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為十一：：曬衣1、超過6成居住者選選擇在客廳廳陽臺晾曬曬衣物，明明顯大于在在主臥陽臺臺晾曬衣服服。但比較較“洗衣服服”選項，，如在主衛衛洗衣，則則晾曬在主主臥陽臺肯肯定比客廳廳陽臺便捷捷。分析原原因可能是是因為目前前戶型設計計中，客廳廳帶陽臺的的普遍多于于主臥帶陽陽臺的。2、我國大大多采用懸懸掛的方式式晾衣，近近年來手搖搖式伸縮衣衣架開始普普及。懸掛掛式晾衣的的缺點之一一是影響陽陽臺景觀、、遮擋室內內視線和美美觀度。這這是需要在在陽臺設計計時考慮的的。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為十二：：健身1，超過一一半人群““希望在家家健身”。。其比例較較預想的大大。這說明明隨著生活活條件的改改善，人們們對健康狀狀況的重視視越來越高高。同時，，青年群體體一般處于于事業積累累期，工作作繁忙，外外出健身不不是很便利利，在家中中不受時間間等因素的的影響，隨隨時健身具具有相當的的吸引力。。2，“擺放放器械”和和“有塊地地方舒展身身體”的選選擇比例差差不多。近近年來跑步步機等器械械價格也不不斷下降，，進入普通通家庭越來來越多。3，選擇““瑜伽”者者的比例達達到近1/10，這表示目目前學習瑜瑜伽確實在在青年人群群中較為風風行。4，選擇在在客廳健身身的頻率約約40%，分析原因因可能因為為客廳空間間大，可擺擺放器械或或舒展身體體。選擇在在主臥的頻頻率約25%，這對于主主臥空間提提出更高的的要求。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為十三：：養花草一、超過一一半的人群群非常希望望在家養花花草。綠色色植物可以以增加家中中的自然感感覺，緩解解情緒，美美化家居。。二、在家養養花草通常常包括：1、普通盆盆栽植物：：一般需要要經常性澆澆水，要曬曬太陽。常常放置在陽陽臺、露臺臺、入戶花花園等位置置。這類植植物需要經經常性的照照顧，青年年群體工作作繁忙，選選擇可能不不是很高。。2、室內裝裝飾植物：：室內陽光光照射時間間較短，家家居選擇植植物最好是是以能較長長時間耐蔭蔭蔽的陰生生觀葉植物物或半陰生生植物為主主，如文竹竹、萬年青青、龜背竹竹、棕竹、、虎尾蘭、、橡皮樹等等。大型的的如橡皮樹樹等一般放放置在較大大的空間如如客廳、主主臥等。小小型的可隨隨處擺設在在茶幾、桌桌面等位置置。青年群體住住宅行為模模式產品規劃2行為十四：：養寵物一、養寵物物涉及：（1）寵物日常常活動空間間：空間大大，開闊，，可以與主主人親密接接觸。如客客廳、主臥臥、露臺等等。（2）寵寵物物夜夜間間休休憩憩空空間間：：如如貓貓屋屋狗狗屋屋等等，，一一般般會會放放置置于于陽陽臺臺、、入入戶戶花花園園等等位位置置。。（3）寵寵物物便便溺溺空空間間：：如如貓貓沙沙盆盆。。要要求求不不妨妨礙礙居居室室感感受受、、易易于于清清理理的的空空間間。。如如衛衛生生間間、、陽陽臺臺等等。。二、、““非非常常希希望望養養寵寵物物””的的超超過過1/4，較較之之前前預預期期的的高高。。分分析析原原因因，，青青年年群群體體作作為為白白領領，，生生活活壓壓力力大大，，感感情情需需要要歸歸宿宿。。媒媒體體甚甚至至有有““很很多多年年輕輕人人選選擇擇不不生生小小孩孩改改養養寵寵物物””之之類類的的說說法法。。三、、總總體體而而言言，，如如豢豢養養寵寵物物，，則則對對于于陽陽臺臺、、露露臺臺、、入入戶戶花花園園等等灰灰空空間間要要求求較較高高。。青年年群群體體住住宅宅行行為為模模式式產品規劃2行為為十十五五：：收收藏藏展展示示1、、收收藏藏展展示示可可能能包包括括照照片片陳陳列列和和物物件件擺擺設設兩兩種種方方式式。。前前者者對對““完完整整而而顯顯眼眼的的墻墻面面””有有較較高高的的要要求求，，往往往往會會選選擇擇客客廳廳、、餐餐廳廳、、走走廊廊的的墻墻壁壁。。后后者者可可能能需需要要置置物物架架、、臺臺面面等等。。2、、超超過過6成的的人人選選擇擇在在客客廳廳展展示示，，由由于于客客廳廳作作為為接接待待客客人人的的最最主主要要場場所所，，在在這這里里展展示示家家庭庭個個性性最最為為適適宜宜。。3、、書書房房的的選選擇擇比比例例也也較較高高。。一一般般來來說說書書房房有有置置物物架架，，裝裝飾飾作作用用強強。。青年年群群體體住住宅宅空空間間需需求求分分析析：：面面積積需需求求產品規劃2青年年人人群群對對面面積積的的選選擇擇（（%）產品規劃2青年人人群對對戶型的的選擇（（%）青年群群體住住宅空空間需需求分分析：：居數數室需需求產品規劃2首次置置業的的居住住年限限意愿愿（%)絕大部部分青青年群群體生生小孩孩的時時間，，是在在該首首次置置業的的房屋屋年限限內。。且小小孩將將在該該住房房內成成長到到一定定年紀紀。即即是說說，該該住房房將跨跨越該該群體體的生生命周周期，，從青青年之之家到到小太太陽。。青年群群體住住宅空空間需需求分分析：：居室室可變變性需需求產品規劃2選二居居的青青年人人群對對第二二間的的使用用選擇擇（%)主臥書房客廳如果選選擇二二居，，第二二間房房可能能同時時作為為書房房、客客房、、父母母留宿宿的房房間、、預留留兒童童房、、興趣趣空間間這5項，，“多多功能能”使使用。。其中，，“書書房””、““興趣趣空間間”這這兩項項，允允許第第二間間房和和主臥臥的聯聯系較較緊密密，不不必通通過公公共空空間而而直接接進入入。““客房房”、、“父父母留留宿””、““兒童童房””，又又要求求此房房間與與主臥臥無彼彼此干干擾。。青年群群體住住宅空空間需需求分分析：：居室室可變變性需需求產品規劃2選三居居的青青年人人群對對第三三間的的使用用選擇擇（%)主臥書房次臥客廳如果選選擇三三居，，其中中一間間一般般是作作為比比較固固定的的書房房。此此時該該書房房與主主臥的的空間間聯系系可以以比較較緊密密。另一間間房往往往作作為客客房，，也可可能作作為興興趣工工作室室。從某種種意義義而言言，第第三間間房閑閑置率率較高高，是是比較較浪費費的。。三居較較二居居而言言，跨跨越生生命周周期的的彈性性更大大。但但90以下下三居居往往往非常常緊湊湊，舒舒適度度不足足。青年群群體住住宅空空間需需求分分析：：居室室可變變性需需求產品規劃2青年群群體住住宅空空間需需求分分析：：房屋屋形態態需求求一、對房屋屋形態態有要要求的的：包括復復式、、錯層層、挑挑空客客廳三三項。。選擇擇比例例分別別在33%、27%、26%左右右。這這表明明非平平層住住宅對對青年年人群群而言言具有有較大大吸引引力。。在定性性階段段發現現，部部分青青年人人群認認為““復式式”住住宅比比較““洋氣氣”，，較平平層住住宅更更顯個個性和和活力力。錯錯層情情況也也很類類似。。挑空客客廳在在資源源緊張張的小小面積積住宅宅中比比較難難以實實現。。且北北京目目前規規定4.9米以以上要要計算算2層層面積積。二、對對房屋屋灰空空間有有要求求的：：包括露露臺、、入戶戶花園園、陽陽光房房三項項。選選擇比比例分分別在在26%、、26%、、18%左左右。。其中，，露臺臺一般般屬于于贈送送面積積，是是房屋屋附加加值，，非普普及資資源。。在高高層住住宅中中設計計類似似空間間一般般都是是利用用各地地計算算建筑筑面積積的方方法，，如深深圳兩兩層以以上不不算面面積。。入戶花花園在在南方方一般般是開開敞式式的，，按照照陽臺臺計算算一半半面積積。通通過窗窗的設設計，，廳和和入戶戶花園園之間間有視視線的的溝通通，將將綠意意引進進室內內。入戶花花園在在北方方，一一般都都需要要封閉閉。如如果不不朝南南，則則使用用價值值更小小。比比較起起來，，陽光光房更更適合合北方方的氣氣候。。以上3個空空間的的共同同特征征為““可與與戶外外有直直接接接觸、、面積積適合合一定定的活活動、、以便便改善善室內內環境境“。。產品規劃2青年社社區規規劃設設計要要素本本案借借鑒：：1、89㎡㎡小三三房；；2、創創新戶戶型，，多贈贈送空空間；；3、社社區配配套，，滿足足青年年各種種生活活所需需；4、4.89米米層高高LOFT小戶戶型；；項目社社區規規劃建建議產品規劃2客群與與產品品對應應總結結項目社社區規規劃建建議產品規劃2項目社社區規規劃建建議產品規劃2項目主主要經經濟指指標項目社社區規規劃建建議產品規劃2建筑示示意圖圖項目社社區規規劃建建議產品規劃289平平米三三房示示意圖圖一項目社社區規規劃建建議產品規劃289平平米三三房示示意圖圖二項目社社區規規劃建建議產品規劃2LOFT公公館建建議項目社社區規規劃建建議產品規劃2LOFT公公館建建議項目社社區規規劃建建議產品規劃2LOFT公公館建建議LOFT：：LOFT英語語的意意思是是指工工廠或或倉庫庫的樓樓層，，現指指沒有有內墻墻隔斷斷的開開敞式式平面面布置置住宅宅。LOFT發發源于于六七七十年年代美美國紐紐約的的建筑筑，逐逐漸演演化成成為一一種時時尚的的居住住與生生活方方式。。它的的定義義要素素，主主要包包括：：高大大而開開敞的的空間間，上上下雙雙層的的復式式結構構，類類似戲戲劇舞舞臺效效果的的樓梯梯和橫橫梁；；流動動性，，戶型型內無無障礙礙；透透明性性，減減少私私密程程度；；開放放性，，戶型型間全全方位位組合合；藝藝術性性，通通常是是業主主自行行決定定所有有風格格和格格局。。LOFT是同時時支持商商住兩用用的樓型型，所以以主要消消費群體體包括個個性上的的和功能能上的。。作為功功能上的的考慮，，一些比比較需要要空間高高度的，，比如電電視臺演演播廳、、公司產產品展示示廳等；；作為個個性上的的考慮，，許多年年輕人以以及藝術術家都是是LOFT的消消費群體體，甚至至包括一一些IT企業。。本案建議議：鎖定青青年置業業者，采采用LOFT產產品格式式，層高高4.89米，，主力戶戶型60㎡,買買一層送送一層，，滿足居居家、創創業、投投資一體體化需求求，使用用面積大大于建筑筑面積，，且總價價較低！！LOFT公館社區功能能配套建建議：入口處：：情人相相思樹，，休閑座座椅，陽陽光花室室，卡通通小品；；大堂入入口：留留言板，，點唱機機，飲水水機，雜雜志取閱閱處，背背景音樂樂；檐出出空中花花園處：：跑步機機，自行行車機，，舉重機機等公共共健身設設施，跳跳繩區。。配套：迷迷你酒吧吧，小區區食堂，，洗衣房房，干洗洗中心，，書店，，酒店式式商務中中心等。。項目研判判產品規劃劃市場定位位形象定位位3市場定位天生迷你你！開發定位位市場定位3案名建議議市場定位3優盤主題語：：小城內內存多解析1：一指優優秀的樓樓盤，另另指喻意意電腦上上的優盤盤，具有有高科感感；解析2：小城內內存多，，小社區區大配套套，小戶戶型大空空間。案名備選選市場定位3愛巢主題語：：撫生路路·迷你你生活第第一盤解析1：一個愛愛的小窩窩，突顯顯青年主主題社區區；解析2：撫生路路，直指指地理；；小戶型型社區，，點明社社區屬性性，讓客客戶一目目了然。。項目研判判產品規劃劃市場定位位形象定位位4形象定位達人秀場場！形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4THANKS！！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。04:15:0104:15:0104:1512/14/20224:15:01AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2204:15:0104:15Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。04:15:0104:15:0104:15Wednesday,December14,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2204:15:0104:15:01December14,202214、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。14十十二月20224:15:01上午午04:15:0112月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:15上午午12月-2204:15December14,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。