呼市項目可行性研究報告HYPERLINK中國最龐大的資料庫下載

4.2

板塊競爭對象研究

在東區的麗苑小區可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。

n

地理位置

位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區。

n

物業規模

總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。

n

物業類型

一期為純多層小區，二、三期將開發多層、小高層及別墅多種物業類型。n

銷售價格

一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右n

主力房型

一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。n

環境規劃

一期規劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規劃。n

交房時間

一期為現房。

n

銷售情況

一期所剩不多，只剩1－2萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。

n

消費者

外地私營業主、藥（保健品）商等。

n

發展態勢

目前麗苑正準備第二期工程的規劃設計，價格將會有較大幅度的提升。4.3其它競爭對象研究

（1）學府花園

n

地理位置

位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區。

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物業規模

總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。

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物業類型

純多層小區

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銷售價格

表價區間：1310－1580元/平方米

平均價格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n

主力房型

本案主力房型二房；主力面積區間為70－100元/平方米。

n

環境規劃

環境規劃無特色，以帶狀綠化為主。

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交房時間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。

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銷售情況

一期去化率達855％以上，僅僅余幾套面積積較大的房型型。

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消消費者

院校教師、個體戶戶、工薪階層層（以小房型型為主）

（2）芳汀花園

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地地理位置

位于東風路展覽館館對面，屬于于新城區。

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物物業規模

總總建筑面積15多萬方左右右。

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物物業類型

純多層小區區。

n

銷銷售價格

表價區間為為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協協商。

n

主主力房型

不詳，但房房型種類比較較齊全。

n

環環境規劃

沿一條帶狀狀綠化軸向兩兩翼規劃，綠綠化率較高。

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交交房時間

現房。

n

銷銷售情況

一期銷售率約755％。

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消消費者

機關干部，市中心心地區市民，個個體戶等。

（3）伯爵花園

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地地理位置

位于機場路和郊區區果木園交界界處。

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物物業規模

占地86畝，一期共45套別墅。

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物物業類型

獨立式二層層別墅。。

n

銷銷售價格

一口價2180元/平方米

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主主力房型

共有七種房房型，房型面面積為168、180、228、280、276、300平方米不等等。

n

交交房時間

一期現房，二期年年底交房。

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銷銷售情況

一期已經售完，現現在正在銷售售二期。

n

消消費者

有車族、企業老總總等處于呼市市消費金字塔塔上層的人。

4.4目標市場場定位和特征征

4.4.1區區域選擇

首選呼市東北部的的如意開發區區周邊新建樓樓盤；

其次選擇高校附近近的文教區；；

本項目離文教區較較近，有一定定的客戶來源源。

4.4.2年年齡層次由于呼市收入水平平很低，能買買房的消費者者大多有一定定的積蓄，所所以與上海主主力購房年齡齡相比要高出出5－10歲，呼市潛潛在購房年齡齡集中在35－55歲的中老年年人。

4.4.3

收入能力及及支付能力呼市平均物業總價價在8－13萬元之間，所所以潛在購房房者家庭年收收入在2.5萬以上，月月付承受能力力1000元左右。

4.4.4現現居住區域

現居住在賽賽罕區和新城城區。

4.4.5職職業特征

消費費者可分為三三個層次，具具體如下：第一層次為大學講講師、教授，醫醫院醫生等，但但這些對象的的消費能力受受到一定的局局限，一般可可接受的房價價在1400元或1500元以下；第二層次是機關干干部，但這批批對象主要傾傾向高檔盤，有有相當一部分分將消費轉移移到北京；第三層次：個體戶戶，私營業主主，藥品和保保健品商人，主主要有外地來來蒙經商人員員，內蒙常年年在外地從事事保健品業務務的個體業主主等。

第二章

項目選址1、項目特征分析1.1地理位置置位于金橋開發區東東北角，東臨臨昭烏達路、南南接世紀二路路、西靠金橋橋一路、北依依世紀一路。緊緊臨區行政中中心，與市中中心距離最近近且距規劃中中工業區最遠遠。可謂接近近繁華，鬧中中取靜、遠離離污染。在規劃上，這里過過去是郊區，現現在是塞罕區區，將來是金金橋開發區的的行政中心。

在心理上，這這里是城南，是是郊區。市民民在心理上的的接受速度低低于規范和建建設發展的速速度。1.2交通狀況況作為住宅項目投資資，主要考慮慮出行的便利利性和道路的的暢通性，昭昭烏達路南延延及二環路修修建后，完全全可以解決本本案小區居民民各種交通工工具的出行。通通過昭烏達路路可直接通往往市中心；而而二環路作為為大流量的快快速干道將進進一步加強金金橋開發區的的開放功能，提提供小區所處處的區位優勢勢。目前本案周邊的公公交線路有34路和38路與市中心心相連。1.3商業氣氛金橋開發區內規劃劃的商貿金融融區以金融、商商貿、商住、賓賓館為主形成成商務洽談、信信息發布、通通訊、展覽等等中心；商貿貿金融區的中中心腹地以商商業、娛樂旅旅游、集市為為主，形成藝藝術、博覽、影影視、體育等等文化中心以以及美食、購購物等商業步步行特色街。規劃中的“三橫三三縱”的路網結構構為商貿金融融區的繁華提提供了保障，商商貿金融區進進行合理的功功能分區，主主要有大型商商城、商業步步行街、公共共活動中心、私私營經濟城以以及地區級商商業中心等，從從而最大限度度地滿足不同同層次市民在在衣、食、住住、行、文化化、休閑、娛娛樂等多方面面的需要。但是，需要提醒的的，商業是在在規劃中的，實實現周期無法法預見。2、項目SWOT分分析2.1優勢分析本區域目前最主要要的競爭板塊塊為以如意開開發區為核心心的東北部板板塊，與該板板塊的競爭中中能否占據一一定的優勢變變成本區域能能否成為優勢勢板塊的關鍵鍵。經統計分析，針對對東北部板塊塊，本區域總總結出以下幾幾大優勢：（1）地理位置優勢本項目依靠金橋開開發區。南面面就是塞罕區區和開發區的的政府辦公大大樓，容易出出形象，在市市容景觀上也也可得益于政政府維護自身身形象的有關關動作。如在在建筑外形和和立面上有所所突破，改變變呼市目前大大多數住宅的的呆板形象，則則會形成自市市中心沿昭烏烏達路向南所所遇到的第一一城市景觀，也也是呼市向南南擴張計劃的的標志性建筑筑物。但是，在百姓心目目中，這里畢畢竟是南端，是是郊區。地理理上的優勢需需要通過一定定時期的提升升才能顯現。（2）成本優勢本項目在土地成本本上有一定優優勢。呼市如如意開發區的的地價已從每每畝6萬左右上升升到目前的20萬多萬。以以低的土地成成本開發房地地產，可以在在建筑品質上上充分運用上上海商品住宅宅的開發經驗驗，在競爭中中取得有利地地位。（3）政策優勢呼市結合黨中央和和國務院西部部大開發戰略略，制定了一一系列吸引內內資企業到當當地投資開發發的政策。在在此基礎上，塞塞罕區政府為為金橋開發區區內的投資商商制定了更為為優惠的政策策。如，在稅稅收方面，內內聯企業自獲獲利年度起的的3年內，免所所得稅。

（4）交通地段優優勢樓盤北側的師大南南路上現通有有38路公交車，相相比如意開發發區的交通存存在很大的優優勢。昭烏達達路和二環線線貫通后，可可形成快速交交通網絡，到到市中心和城城市外圍的交交通將更為便便捷。（5）人文概念優勢

與與內蒙古自治治區首府的大大學區僅一路路之隔。與玉玉泉區和回民民區相比，不不僅沒有老城城區“下只角”的概念，而而且相比目前前熱火朝天的的如意開發區區，更多了幾幾分寧靜、幽幽雅和人文氣氣息。加之離離市中心的文文化商城咫尺尺之遙，樓盤盤的文化氣息息是其它住宅宅小區概念無無法比擬的。高高科技園區帶帶來新興產業業以及高智商商消費群。這這些都為營造造高尚社區概概念奠定了基基礎，（6）開發商實力優勢開發商來自上海，在在激烈的市場場競爭中取得得了豐富的經經驗。以此來來應對呼市尚尚不成熟的住住宅消費市場場，應被視為為游刃有余。況況且，塞罕區區以低地價吸吸引上海開發發商，本來就就是看中這一一點。2.2劣勢分析析客觀上，目前本地地區項目開發發也存在不少少抗力，在開開發中形成不不利局面：（1）本地區重要市政設設施尚未到位位昭烏達路尚未貫通通，即使貫通通，向外延伸伸到何處還是是一個未知數數。二環路的的建設需要政政府的資金投投入。（2）地段接受度遠不及及東部開發區的形象尚未未被呼市的普普通市民接受受，政府在市市政建設上的的承諾尚未得得到廣泛認可可。心理和規規劃發展上不不平衡會在短短期內成為樓樓盤的抗性。（3）競爭激烈在板塊競爭上，東東部地區成為為中高擋樓盤盤的主要熱點點，不少消費費對象以如意意開發區附近近的樓盤為首首選對象。在區位競爭上，東東苑首期近7萬平方米，整整個30萬平方米的的規劃建設量量大部分還沒沒有開工興建建。這一樓盤盤的動態會對對本案有重大大影響。在價格競爭上，由由于呼市居民民收入有限，對對價格敏感度度顯得極為突突出，不少樓樓盤以低價格格對抗高品質質將市場置于于惡性競爭狀狀態。（4）消費能力低下，價價格上揚空間間有限畢竟呼市居民的消消費能力僅為為上海居民的的一半不到，呼呼市也不象上上海，是一個個吸引大量人人才進入的經經濟中心。呼呼市也沒有十十分可靠的支支柱性產業，經經濟發展缺乏乏原動力，購購房的主要對對象還是機關關（包括自治治區政府機關關）、事業單單位、效益較較好企業的領領導、私營企企業主等，大大多數企業職職工還不能依依靠自己的力力量通過市場場改善自己的的居住質量，許許多只能依靠靠舊城改造解解決問題，而而舊城改造基基本又是一個個封閉的市場場，不向外部部的商品房開開放。因此，呼呼市商品住宅宅的去化量非非常有限。20萬平方米左左右的樓盤，會會對市場形成成很大的沖擊擊，也會給自自身帶來包袱袱。（5）供大于求東苑就是一個很好好的例證。東東苑的實際銷銷售不盡如意意，去化速度度也很慢。（6）市場分化，后勁不不足呼市各區分散發展展，投資分散散，市政府的的注意力不集集中。呼市經經濟無支柱，而而且人均面積積大，造成呼呼市居民住房房消費難以形形成如上海一一般的熱點。2.3機會點分析析（1）普遍的低品質市市場容易做成成鶴立雞群的的大手筆規劃劃(2)

自然競爭的的狀態給先進進營銷理念和和手段提供了了足夠的空間間（3）大學城及高科技技園區帶來概概念炒作機會會（4）市政府東進南延延帶來的地段段發展機會（5）刺激消費的政策策出臺，帶來來市場機會呼市的房地產市場場是一個不確確定的市場。很很多影響商品品住宅發展的的政策尚未出出臺。如銀行行貸款政策、契契稅政策、公公積金交繳政政策等尚未定定型。這些政政策在何時，以以何種方式出出臺，會給樓樓盤的開發和和銷售帶來很很多變數。2.4風險分析（1）供求關系風險呼市明年住房供大大于求已成定定局，而且目目前內蒙存在在許多不理性性的投資。僅僅以包頭為例例就有兩個外外地開發商各各投資了50萬平方米的的住宅項目。（2）盤量風險20萬平方米的社區，已已占呼市一年年開工建設量量的五分之一一，操作不當當，極易形成成一個死盤。（3）價格風險以高出當地目前心心理承受能力力的價格推盤盤，將在價格格因素上存在在風險。（4）易地操作風險本項目在異地操作作，人生地不不熟，當地政政府的執法能能力、行政能能力、辦事習習慣對外地開開發商是一個個不確定因素素。（5）物業接受度風險呼市目前有大量的的多層樓盤，競競爭激烈，但但多層住宅的的概念已為廣廣大市民接受受。人們對小小高層和高層層，以及多高高層結合的社社區的接納，可可能會有一個個過程，需要要策劃一定的的營銷手段和和推廣方案。（6）政策帶來的市場風風險住宅消費對象的主主體對西部經經濟狀況的依依賴程度較高高，國有企業業改革的成效效對樓盤的去去化存在不確確定因素。2.5結論（1）本案地價低，為后后期操作帶來來很大的空間間。（2）由于本地區規劃好好，3至5年后地段溫溫度將上升。（3）無論是區位競爭、板板塊競爭，還還是價格競爭爭，都十分激激烈。（4）當地經濟落后，價價格大幅度上上揚的機遇小小于上海。（5）樓盤盤量過大，易易形成較大風風險。HYPERLINK"""www.33722.ccn中國最龐大大的資料庫下下載

第三章物業定位及及發展建議1.項目定位1.1規劃建筑筑及各功能面面積比例由于當地市場的具具體情況，如如小區內住宅宅仍以多層為為主，將使整整個項目陷入入周圍近100萬平方米的的多層、低檔檔次住宅的包包圍之中，無無法在較高層層次上形成突突破，競爭仍仍在低層次上上展開，項目目兇多吉少。為此，建議本項目目可以多高層層結合為突破破口，將部分分住宅提高層層次。因規劃劃容積率和建建筑物間距的的規定（當地地間距比例規規定為1：1.5），提高層層數后，將會會使建筑密度度降低，如此此可以為環境境規劃帶來想想象空間。提高層數后，呼市市沿昭烏達路路向南一直延延伸到金橋開開發區，本項項目的小高層層建筑將成為為首要識別標標志物。加之之建筑風格和和立面的變化化，本項目將將成為呼市景景觀上的亮點點。考慮到風險因素，應應適當保留多多層建筑。多多層和小高層層的建筑面積積比例建議各各占50%，總面積在10萬平方米左左右，不宜過過大。1.2基本戶型型及面積戶型比建議

面面積（平米）

戶型及比例

合計

二房

三房

四房

復式

平層

錯層

平層

錯層

80以下

80--90

10%%

10%

90-1000

15%

115%

30%%

1000-110

55%

5%

100%

1110-1200.

10%

110%

1120-1330

7%

5%%

12%

130-1140

3%

110%

13%%

1400-150

55%

5%

150-1160

1160-1880

5%

5%%

1800-200

55%

5%

200以上

合計

30%

200%

20%

115%

5%

110%

1000%

說明：1、目前呼市市場去去化較好的房房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個個區間內；二二房的市場需需求度略高于于三房。本建建議基本與市市場需求相吻吻合。2、考慮到本案中高高檔定位思路路，房型面積積略向大房型型傾斜，且不不考慮一房，3、呼市市場上錯層層房型較少，所所以，可以考考慮一些錯層層房型，4、為了考慮部分消消費者的需求求，考慮適量量復式房型，控控制在10％左右。1.3規劃建筑筑設計建議呼市目前尚處于低低水平開發態態勢，本項目目不做則已，要要做則必然營營造樓市領袖袖概念和形象象。在規劃建建筑設計上首首先要一反目目前呼市的傳傳統形象，引引入南方先進進的規劃理念念。要做到以以下幾點：（1）總體規劃上要回回避“四菜一湯”的大中庭圍圍合規劃，以以多個互相區區別有相互聯聯系的組團為為主題進行設設計，以條狀狀的景觀帶取取代塊狀景觀觀帶，盡量滿滿足均好性原原則。（2）以點、板結合的的方式，弧形形圍合的狀態態，一反兵營營式規劃，營營造活潑的社社區建筑布局局。（3）由于呼市氣候干干燥，日夜溫溫差大，寒暑暑變化劇烈，水水資源短缺，因因此不宜在小小區內設置水水環境――除非引入自自然河道。1.4價格建議議（1）分期銷售價格模模式預計A、平均單價――多多層：1800元/平方米；小高層：22000元/平方米。B、主力總價――多多層：14－20萬/套小高層：18－225萬/套

（2）分期價格格建議――采用“低開高走平平收”的價格模式A、一期開盤期間：：多層均價1650元/平方米，小小高層2000元/平方米；B、一期強銷期間：：多層均價1750--1850元/平方米，小小高層2100--2200元/平方米；C、一期持續期間：：多層均價1650元/平方米，小小高層2000元/平方米；D、一期清盤期間：：多層均價1600元/平方米，小小高層1950元/平方米；E、二期開盤期：多多層均價1750元/平方米，小小高層2200元/平方米；F、二期強銷期間：：多層均價1850元/平方米，小小高層2300--2400元/平方米；G、二期持續期間：：多層均價1800元/平方米，小小高層2200元/平方米；H、二期清盤期間：：多層均價1750元/平方米，小小高層2100元/平方米；（3）分期銷售進度建建議A、總銷售周期4--5年；B、第一年實現預售售3萬方；第二二年實現預、銷銷售4萬方；第三三年實現預、銷銷售5萬方；第四四年實現預、銷銷售5萬方，第五五年完成其余余銷售任務。1.5物業品質質建議（1）建筑風格及外立立面建議呼市的市容景觀相相對落后，已已建住宅的立立面與上海有有相當的差距距。為此，新新建住宅的建建筑風格和外外立面應有令令人耳目一新新的感覺。建建議建筑風格格采用現代風風格為宜，線線條挺直、簡簡潔。建筑的的頂部應適當當增加簡潔的的曲線，力爭爭有所變化。色色彩應中性，偏偏深，盡量與與周邊的其他他建筑有所區區別。多層住宅建筑整體上建議以以暖色調為主主。由于多層建筑總高高較低，而社社區內部樓房房附近多布置置高大喬木，這這些喬木植物物長成后可與與三、四層樓樓的陽臺齊平平。屆時綠色色植物與暖色色調的樓房交交相輝映，亦亦成諧趣。建筑基色不妨大膽膽采用紅、黃黃色系的色彩彩。在色調上與社區的的綠化環境產產生較大的反反差，避免在在造境方面容容易給人過分分幽深、冷僻僻的感覺；同同時，通過這這樣明麗的色色彩表現，反反映項目的特特色。屋頂建議采用褐色色或黛色的瓦瓦片。與建筑筑的主色調形形成一定的對對比。屋脊的的色彩應當與與瓦片所采用用的色彩屬同同一色系，避避免給人突兀兀的感覺。外立面力求簡潔。可以保持三段式的的風格，下半半部分的面磚磚可以采用中中性色。立面面裝飾上適當當采用弧形線線條，為建筑筑增添幾分靈靈秀。小高層住宅建筑整體上建議采采用冷色調為為主。由于小高層建筑總總高較低，不不為植物所遮遮擋，則需要要在整體色調調上保持一致致。

建筑基色建建議采用青色色、灰色等偏偏冷的色系。在色調上與社區的的環境相統一一，造成寧靜靜、高雅的氛氛圍；同時，通通過這樣淡雅雅的色彩表現現，反映項目目特色。屋頂建議同上。外立面可以適當做做一些修飾，避避免過于單調調。可以保持三段式的的風格，下半半部分的仿石石材貼面可以以以暖色調為為主、攙雜部部分冷色（如如青色、藍色色）作為中和和，形成一定定的對比，同同時在建筑語語匯上也與多多層建筑相互互對應；每層層水平飾條的的色彩比整體體色調略深。（2）環境景觀設計建建議

由于氣候限制，小小區內的綠化化樹種主要以以草坪、灌木木和喬木為代代表。喬木采采用穿天楊、松松、柏、槐、柳柳等樹種。但但因穿天楊樹樹冠高大，成成長后易阻擋擋陽光，故只只能在小區主主干道兩側種種植。灌木可可以用丁香、玫玫瑰等花灌木木。由于呼市市四季溫差變變化很大，適適應呼市氣候候的四季常綠綠型草需要進進一步向園林林專家咨詢。如如能在小區的的綠化上實現現四季常綠的的效果（而非非象當地松樹樹那種灰綠），則則在內蒙古滿滿目黃土，遍遍地沙塵的環環境中起到對對樓盤銷售巨巨大的推進作作用。建議小小區的環境建建設應針對近近期“內蒙古是沙沙塵暴發源地地”的尷尬論斷斷，提出“塞外江南”的環境概念念，打出生態態牌，使小區區在當地的住住宅中出跳。小小區的環境應應仍以疏林、草草地和灌木為為主，保證四四季常綠，適適當配以休閑閑運動場地。應應在工程條件件許可的前提提下，提前環環境和綠化建建設，在工程程進行的2-3年內，使綠綠化有所成形形，在開盤時時即可出轟動動效應。（3）附屬設施及會所所建議煤氣根據有關資料，22000年呼市市居居民人均煤炭炭消費量為143.995公斤，比上上年下降了28.344%，而液化石石油氣人均消消耗量11.17公斤，增長長了18.333%。管道煤氣氣人均消耗44.81立方米，比比上年增長27.777%。由此可見見，呼市居民民目前燃料消消費主要還是是靠煤炭，主主要是老城區區中居民主要要以煤炭為燃燃料。2000年1月，國國家計委委托托中國國際工工程咨詢公司司對《呼和浩浩特天然氣需需求量調研報報告》和《呼呼和浩特市天天然氣輸配工工程項目預可可行研究報告告》進行了評評估。2000年10月，呼市政政府批準呼市市天然氣輸配配工程立項。該該項目的供氣氣范圍是：呼呼市城區、金金川開發區、白白塔片區，擴擴建管網96公里，新建建天然氣儲配配站1座，調壓站20座，專用調調壓箱2800個，天然氣氣汽車加氣站站4座，總投資4億元。2001年開工，3年內工程完完畢，并逐步步發展用戶。2005年計劃市區區用戶22萬戶，市內內所有的賓館館、飯店和醫醫院、學校等等公共福利設設施全部用上上天然氣。

開發區北側側的東西向干干道——師大南路上上已敷設有煤煤氣管道，并并且東苑住宅宅小區內的人人工煤氣已通通氣。此外，昭昭烏達路煤氣氣管道也已敷敷設完畢。因因此，即使南南部的二環路路上煤氣工程程無法實施，本本小區內的用用氣問題也可可通過北面的的師大南路臨臨時解決。但但為安全起見見，應積極要要求金橋開發發區管委會和和塞罕區政府府爭取將金橋橋開發區，特特別是北部的的大學城、政政府辦公樓用用地納入天然然氣的受益范范圍，這樣，在在政府大樓北北部的本地塊塊也可順理成成章地成為受受益范圍。內蒙古自治區在住住宅的配套上上不要求交付付使用的住宅宅提供煤氣配配套。開發商商可以在開通通煤氣以后向向住戶收取煤煤氣配套費，用用于沖抵小區區內的煤氣配配套費。在某某些小區，開開發商實際在在收回煤氣管管網的投資成成本外，還將將此作為贏利利的一個來源源。供電及用水考慮到呼市實際的的生活水平，平平均每戶用電電量控制在4KV以內，即可可在較長的一一段時間內滿滿足居民的日日常用電需要要。但為了提提高住宅的外外在品質，可可以在用電回回路上多作文文章。室外的用電線路應應采用地埋式式，已配合環環境景觀的實實現，提高質質感。參考當地的用水習習慣。建議采采用分質供水水，以在這一一干旱地區體體現以人為本本的建設理念念。社區小配配套對物業的的成功非常關關鍵，作為20萬平方米規規模的大型社社區，建議在在社區周邊部部署、建設商商業一條街，以以餐飲、美容容美發、各式式零售小商業業為主。會所將是提供服務和對對外展示形象象的重要窗口口，建議：1、規模――50000平方米上下下；2、經營――對外開開放；3、造型――現代而而略帶夸張；；4、功能――以娛樂樂、休閑、運運動為主題；；（4）內外裝修建議（內內部裝修標準準、外部建材材建議）應改變當地只做毛毛地坪的習慣慣，完成細石石混凝土地坪坪。有關的管管線應預埋到到位。臥室和和廳應采用雙雙層保溫玻璃璃，或至少雙雙層窗。樓梯梯間和公共走走道鋪設地面面磚。（5）物業管理建議呼市消費群因收入入原因對物業業管理費敏感感度極強，然然而多層0.25--0.5元，高層不不超過1元的市場物物管價位，具具有很強的定定位性，不宜宜突破。從營營銷角度出發發，高品質的的社區必須配配以優秀的物物業服務，而而此價格又不不可能在物業業內容和品質質上做大的提提升，故建議議以掛名或顧顧問形式將南南方知名物業業公司的品牌牌推向市場，服服務內容和費費用都不做大大幅度提升。第四章財務分析1、投資估算及財務務效益分析1.1靜態投資成成本分析表在本節及以下的分分析中，考慮慮了樓盤在理理想情況下的的可能性，即即多層和小高高層各占50%，建設和銷銷售周期在4年左右。如如果小高層比比例降低，雖雖然成本下降降，但整體價價格也同樣會會降低。設建筑面積1991808平方米，其其中多層和小小高層各占50%。多層建安安成本600元，高層建建安成本1100。考慮到異異地開發，不不可確定性因因素較多，不不可預見費系系數取較大值值5%。成本分析析中未考慮商商業網點的成成本和收入。該該部分可在規規劃方案確定定后再做測算算。參見成本構成表1.2靜態投資利利潤及贏虧平平衡分析如設定銷售費用、管管理費用和財財務費用為固固定成本，則則項目贏虧平平衡點為71653平方米，為37%，即在全部部樓盤銷售率率達到37%以后，每銷銷售1平方米住宅宅的邊際利潤潤將成為純利利潤。在銷售售面積達到1577224平方米后，即即銷售率達到到82%后，每銷售1平方米住宅宅的銷售額將將全部成為純純利潤。參見損益表成本構成表項目

單價價(元/平方米)

合計(元)

說明1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出讓讓金

2.2勘察設計計費

2.3三通一平平

2.4請照等費費用

3.建筑安裝成成本

4.配套費成本本

4.1供電

4.2供水

4.3暖氣

4.4煤氣

4.5電話

4.6環境及總總體

4.7市政配套套費

5.其它成本

5.11維修基金

5.22監理費

以上小計

不可預見費

成本合計

項目損益表

序號

項

目

單價（元/平方米）

說明

一

銷售收收入

二

減：銷銷售成本

三

邊際利利潤

邊際際利潤率

四

減:銷售稅金

銷售費用

管理費用

財務費用

五

利潤總總額

六

減:所得稅

七

凈利潤潤

凈利利潤率

1.3現金流量表表

現金流量表

年度

20001

20022

2003

季度

1

2

33

4

1

2

3

44

1

2

第一期支出合計

建設進度

成本支支出

稅金支支出

管理費用

銷售費用

第一期銷售收入

第二期支出合計

建設進度

成本支支出