歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭g迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭g迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭『｝埖禺a(chǎn)·房地產(chǎn)政策研讀及對應策略簡述國家政策政策統(tǒng)攬表頒布單位時間條目政策要點住建部09.10.9綠色建筑與建筑節(jié)能展示國內(nèi)外建筑節(jié)能、綠色建筑、智能建筑和綠色建材的最新技術成果與產(chǎn)品應用實例。展示內(nèi)容涉及建筑節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、智能建筑、既有建筑節(jié)能改造、綠色照明、綠色施工、綠色房地產(chǎn)、可再生能源在建筑中的應用、大型公共建筑節(jié)能運行管理、新型綠色建材等方面的新技術與產(chǎn)品。說明：國家倡導的綠色建筑與建筑節(jié)能，在項目的應用上能做的話，能起到首倡作用，將給項目增加新的賣點，同時也符合住宅產(chǎn)品升級發(fā)展的方向。財政部等五部委09.11.18關于進一步加強土地出讓收支管理的通知分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年；土地受讓人的首次繳納比例不得低于土地總價的50%。國務院09.12.09國四條加強普通商品住房有效供給；支持自住及改善購房需求，抑制投機性購房；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度及信貸管理；加強廉租住房等保障性住房建設；國務院09.12.14國務院常務會議在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭財政部國稅局09.12.22關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅的通知公布營業(yè)稅減免細則；2010年1月1日起個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由2年變更為5年，不足5年非普通住房全額征稅中國人民銀行09.12.23貨幣政策定調(diào)繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策；根據(jù)新形勢提高政策的針對性和靈活性；引導金融機構適度放寬，避免波動國土部09.12.23閑置土地處理召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況；國土部同時披露，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。國務院09.12.28溫家寶講話國務院總理溫家寶接受新華社專訪，提出四項措施抑制房價過快上漲：加大保障性住房的建設力度；要鼓勵居民購買自住房和改善性住房；要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格；要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。國務院10.01.10國十一條二套及以上購房貸款首付比例不低于40%；首次與非首次購房將作為是否為投資性需求的重要標準中國人民銀行10.01.18上調(diào)存款準備金率上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社等小型金融機構暫不上調(diào)國土部10.01.28全國土地工作會議2010年國土部將加快編制保障性住房用地供應計劃，嚴格控制低密度大戶型住房用地；繼續(xù)完善土地出讓招拍掛制度，加大閑置土地的處理力度，對囤地炒地行為進行專項整治；銀監(jiān)會10.01.28銀行業(yè)調(diào)控主線中國銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2010年第一次經(jīng)濟金融形勢通報會上指出，銀行業(yè)將合理控制信貸增量，做到有保有控，繼續(xù)擴大首套自住型住房等消費信貸。中國人民銀行10.02.12上調(diào)存款準備金率上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社等小型金融機構暫不上調(diào)國土部10.03.10國土部19條要求各地確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。鄭州房管局3.17預售行為嚴格商品房預售許可條件。原則上應以項目為單位申請預售許可，不得分層、分單元申請預售許可；預售方案應當具體說明項目基本情況、項目樓盤表、項目用于銷售以及企業(yè)保留自有的情況、項目建設進度計劃情況、落實預售資金監(jiān)管情況、項目銷售計劃和銷售方式、預售價格及價格調(diào)整方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，在3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價、公開對外銷售；不得以各種借口分批、分次銷售，嚴禁捂盤惜售、囤積房源，不得通過散布虛假信息等違法違規(guī)行為。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認定、登記、選號等）的名義收取預訂款性質(zhì)費用等各種方式變相預售商品房。開發(fā)企業(yè)預售商品房后，必須通過商品房預（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)進行即時備案，并及時修改現(xiàn)場樓盤表中的相關信息。商品房預售款必須嚴格按照《鄭州市商品房預售款監(jiān)管辦法》（鄭政文[2009]276號）的規(guī)定，專戶存儲、專款專用。發(fā)布的房地產(chǎn)廣告應載明房地產(chǎn)廣告主全稱或代理銷售、策劃推廣機構全稱，預售許可證號，項目具體座落、類型、配套設施、環(huán)境、銷售價格及價格執(zhí)行有效期等規(guī)定內(nèi)容。發(fā)布房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)虛假、夸大、含糊等欺詐、欺騙性質(zhì)的內(nèi)容。不具備銷售條件的，不得擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告，或盜用其他項目預（銷）售許可證進行廣告宣傳。鄭州房管局3.255.1日起執(zhí)行規(guī)范銷售價格1、商品住房銷售必須按國家規(guī)定明碼標價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房公開銷售之前，應當對許可納入交易的所有商品住房按規(guī)定實行明碼標價。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品住房銷售場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、電腦查詢等方式。采取多種方式明碼標價的，標價內(nèi)容應當保持一致。

3、商品住房銷售明碼標價實行一套一標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對每套商品住房進行明碼標價，并要做到價目齊全，標價內(nèi)容真實明確、字跡清晰、標示醒目。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應當標明建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。4、商品住房銷售必須嚴格執(zhí)行預售許可證制度。未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質(zhì)的費用。5、進一步加大對新建商品住房銷售價格行為的監(jiān)督檢查。對商品住房開發(fā)、經(jīng)營過程中違反規(guī)定亂攤成本、亂收費用、價外加價、不按規(guī)定明碼標價、或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，政府價格主管部門將依照法律、法規(guī)和規(guī)章依法從嚴查處。住建部4.13預售監(jiān)管制度加強商品住房預售行為監(jiān)管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。實行代理銷售商品住房的，應當委托在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當將經(jīng)紀服務項目、服務內(nèi)容和收費標準在顯著位置公示；不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息，不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。國土部4.15各省供地計劃河南省批復用地7372.35公頃，合110580畝；其中保障住房及棚戶改造用地各占22%；中小套型商品房用地為3176.73公頃，占43%。國務院4.17新國十條對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，(一)大政方針1、2009年12月9日，國務院常務會議決定：二手房營業(yè)稅征免2年變5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。中央經(jīng)濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，并繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求。分析：無論是增加供應還是抑制投機，都是希望在穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場和相關政策的基礎上，抑制部分城市過高的房價，并努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸到理性的軌道上。營業(yè)稅“2變5”政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機性購房需求的政策信號。政策推出后，購房者至少要多花5.5%的稅費成本，會在一定程度上沖抵投資或投機型購房的實際利潤空間，能夠在一定程度上抑制這些需求。在房價上漲過快的城市中，投資型需求的購房比例相對比較高。營業(yè)稅征免時限恢復為5年，增加了“快進快出”的投機成本，能夠在一定程度上改變非理性的購房行為，形成更合理的供求關系。長期來看，對穩(wěn)定市場、抑制房價快速上漲有好處。2、2009年12月14日，國務院常務會議明確提出：要抑制投資投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。3、2009年12月27日，溫家寶總理接受新華社記者獨家專訪，提出調(diào)控房地產(chǎn)的四項措施，強調(diào)要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格；要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。分析：“捂盤惜售、占地不用、哄抬房價”定義為“違法犯罪”，足可見中央對房地產(chǎn)政策調(diào)整的決心，對住房剛性需求的維護；對投機的遏制。4、2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即“國十一條”，為2010年房地產(chǎn)市場，定下了基調(diào)。“國十一條”明確指出：金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。分析：“國十一條”不但強調(diào)了加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，而且去掉了改善性住房這個內(nèi)容，強化了打擊投資投機購房的目的。此外，“國十一條”還首次提出了增加普通住宅用地供應，增加保障房和低價商品房的市場供應，并強調(diào)落實地方政府的執(zhí)行責任。可以說，“國十一條”釋放了政府全面、深化房地產(chǎn)調(diào)控的信號，對打擊投資投機購房、開發(fā)商囤地炒地以及嚴格執(zhí)行二套房貸政策等方面具有很強的針對性。而從“取消改善性住房、規(guī)定開發(fā)商拿地的首付款比例不得低于全部土地出讓款的50%”等政策，以及中央政府對房價上漲的態(tài)度從“抑制”升級為“遏制”、將“捂盤惜售、占地不用、哄抬房價”等定性為“違法犯罪的行為”等方面來看，比2007年那一輪調(diào)控要嚴厲得多，中央政府的態(tài)度要堅決得多。而且采取了調(diào)控政策密集連發(fā)、出其不意的策略，以化解市場預期行為對調(diào)控產(chǎn)生的對沖效應。5、2010年4月17日，新“國十條”規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執(zhí)行。（二）金融利率1、在2010年央行工作會議上，央行表示：將在保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策同時，有效管理通脹預期，嚴格執(zhí)行有關房地產(chǎn)信貸政策。2、2010年1月12日，人民銀行決定：從2010年1月18日起，上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點；2月12日，央行宣布，自2月25日起，再次上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，房地產(chǎn)金融政策將是從緊的。3、央行要求：商業(yè)銀行全面收緊二套房貸政策，包括改善型住房在內(nèi)的所有二套房均要執(zhí)行首付四成的比例。對二套房貸款，明確以家庭為單位認定，且不再區(qū)分是否改善型，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率按照風險定價。對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放開發(fā)貸款。4、春節(jié)前夕，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，取消2009年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到30%。5、從2月初開始，中國銀行已正式取消房貸利率7折優(yōu)惠，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折；先后取消或調(diào)整個人首套房貸7折優(yōu)惠的中國建設銀行、中國銀行這兩家銀行，在住房按揭貸款中占有率合計約40%；光大銀行的首套房貸貸款，也全部取消7折利率優(yōu)惠，將首套房利率分成7.5折和8.5折兩類；一套房貸利率七折優(yōu)惠已普遍取消，三成首付越來越普遍，且審批困難。分析：金融調(diào)控政策涉及到開發(fā)商貸款的門檻，從緊了融資渠道；利率調(diào)控影響了購房者的支出成本，但是影響最大的是對投機者的限制。（三）土地政策1、2009年11月12日，國土資源部發(fā)布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》的通知。對商品住宅用地的宗地出讓面積給出了明確的上限：大城市20萬平方米（約300畝），中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。2、2009年12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署五部委聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。新政策首次明確規(guī)定：開發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年；特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。3、2010年1月28日，全國國土資源工作會議：2010年的工作重點之一是盡快編制2010年-2011年保障性住房的用地供應計劃，確保保障性住房用地；調(diào)整供地結構，提高中低價位、中小造型、普通商品房建設用地的比例，嚴格限制低密度、大套型住宅的用地；加強土地供應開發(fā)管理，完善土地出讓招拍掛制度，嚴格土地出讓合同和劃撥管理，其中，要重點清理“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場。通過《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（即15號令，土地管理混亂將問責地方領導）、土地利用督察調(diào)查組等方式，對市場閑置土地進行專項整治。分析：此舉一在打擊開發(fā)商囤地炒地；二則對拿地的開發(fā)商實力有了更高的要求；三則刺激開發(fā)商盡快開發(fā)出售，從而增加市場供給，以起到供求平衡的目的。4、調(diào)整住房供應結構保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應；將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規(guī)定落實到位。5、國土部2010年4月15日發(fā)布各省供地計劃，河南省批復用地7372.35公頃，合110580畝；其中保障住房及棚戶改造用地各占22%；中小套型商品房用地為3176.73公頃，占43%。總結：根據(jù)開年時間的政策回顧，2010年國家在持續(xù)深入的調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時，通過硬性政策、金融稅收、土地管控等方式，目的仍在于維持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，擠壓由投機引起的房地產(chǎn)泡沫；同時通過抑制投機炒房，增加首套房的供應，以盡可能的遏制房價的上漲。因為抑制房價上漲，是今年兩會的最大議題之一。那么在面臨上述調(diào)控政策的同時，也看到了深化調(diào)整的政策空間。根據(jù)預測，今年可能開征物業(yè)稅。基于長遠來看，作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，開征物業(yè)稅，將是優(yōu)化社會財富二次分配的標志之一，有利于實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的最大化，而且客觀上將是遏制房價上漲、打擊投資購房投機炒房最有效的手段，是我國房地產(chǎn)市場走向成熟的標志之一，具有積極的社會、經(jīng)濟意義。其次，“住房保障法”可能擇機出臺，主要保障基本住房，包括住房面積、基本配套設施、質(zhì)量安全標準及地段等，以解決低收入者的基本住房需求。同時，政府還將加快落實放寬中小城鎮(zhèn)落戶的政策，推進中小城鎮(zhèn)建設。第三，取消或修正商品房預售制度，不排除在將來取得突破的可能，因為廣西南寧開始了取消商品房預售制度的試點。而根據(jù)4月17日發(fā)布的預售監(jiān)管通知，在落實國務院關于促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的通知上，預售監(jiān)管除了以前的預收款由銀行監(jiān)管外，增加了限制預售定金等方式，從資金回收和摸底探價來講，對開發(fā)商影響較大，同時也對操盤者對市場的預測和分析提出了更高的要求。但是實際落實結果及相關要求，還要根據(jù)房管局等直屬機構的具體政策。執(zhí)行層面（鄭州）一、關于預售管理1、鄭州房管局3月17日發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預（銷）售行為的通知》；主要內(nèi)容包括：1、嚴格商品房預售許可條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，原則上應以項目為單位申請預售許可，不得分層、分單元申請預售許可；預售方案應當提供經(jīng)有關部門批準的規(guī)劃建設方案，具體說明項目基本情況、項目樓盤表、項目用于銷售以及企業(yè)保留自有的情況、項目建設進度計劃情況、落實預售資金監(jiān)管情況、項目銷售計劃和銷售方式、預售價格及價格調(diào)整方式。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后，應當在規(guī)定時間內(nèi)銷售商品房。在3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價、公開對外銷售；不得以各種借口分批、分次銷售，嚴禁捂盤惜售、囤積房源，不得通過散布虛假信息等違法違規(guī)行為，進行價格欺詐、哄抬房價、誤導消費者。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認定、登記、選號等）的名義收取預訂款性質(zhì)費用等各種方式變相預售商品房。3、開發(fā)企業(yè)預售商品房后，必須通過商品房預（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)進行即時備案，并及時修改現(xiàn)場樓盤表中的相關信息。4、商品房預售款必須嚴格按照《鄭州市商品房預售款監(jiān)管辦法》（鄭政文[2009]276號）的規(guī)定，專戶存儲、專款專用。任何單位和個人不得挪用和違規(guī)使用商品房預售款。5、發(fā)布的房地產(chǎn)廣告應載明房地產(chǎn)廣告主全稱或代理銷售、策劃推廣機構全稱，預售許可證號，項目具體座落、類型、配套設施、環(huán)境、銷售價格及價格執(zhí)行有效期等規(guī)定內(nèi)容。不具備銷售條件的，不得擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告，或盜用其他項目預（銷）售許可證進行廣告宣傳。分析：雖然房管局嚴格按照國家規(guī)定出臺了具體的執(zhí)行政策；但是相對于項目操作來說，仍留有較大的空間和余地，最關鍵的是看房管局如何具體落實這些政策，同時開發(fā)商如何變通策略，達到預售、摸底目的。關于價格管理1、商品住房銷售必須按國家規(guī)定明碼標價。應當對許可納入交易的所有商品住房按規(guī)定實行明碼標價。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品住房銷售場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，采取多種方式明碼標價的，標價內(nèi)容應當保持一致。3、商品住房銷售明碼標價實行一套一標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對每套商品住房進行明碼標價，并要做到價目齊全，標價內(nèi)容真實明確、字跡清晰、標示醒目。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應當標明建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。4、商品住房銷售必須嚴格執(zhí)行預售許可證制度。未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質(zhì)的費用。5、進一步加大對新建商品住房銷售價格行為的監(jiān)督檢查。對商品住房開發(fā)、經(jīng)營過程中違反規(guī)定亂攤成本、亂收費用、價外加價、不按規(guī)定明碼標價、或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，政府價格主管部門將依照法律、法規(guī)和規(guī)章依法從嚴查處。分析：從上述執(zhí)行政策來看，規(guī)定是在2010年5月1日起執(zhí)行，這恰好將項目3期包納在內(nèi)，如果真要公示價格，那么對于價格調(diào)整將有影響，不利于價格的暗箱操作。如何規(guī)避這些監(jiān)管，一是要看房管局對該政策的執(zhí)行力度；二則和同行業(yè)其他公司溝通，協(xié)商如何化解價格公示的弊端。三、鄭州市一季度商品房市場反映概況（中原樓市信息）在國家包括兩會后、地方政府相關政策監(jiān)管下，從市場、消費者心態(tài)有何變化呢？根據(jù)相關分析，具體分述如下：1、一季度住宅供應及均價情況分析：從近3年1季度鄭州市商品住宅供銷情況來看，08年嚴重供過于求，09、10年情況與08年恰相反，供小于求。但拿09年和10年同期相比來看，10年供銷比有所上升，說明供不應求的局面略有改善，這一方面表現(xiàn)出宏觀政策對樓市刺激作用較為明顯，市場運行情況良好，另一方面也表現(xiàn)出政府和開發(fā)商對市場信心增加，同時市場上也存在大量的剛性住房需求。2、一季度住宅均價情況分析：從近3年1季度鄭州商品住宅成交均價情況來看，2008-2010年分別為3893、4220和4931元/平米，同期漲幅分別為25.4%、8.4%和16.8%。顯示現(xiàn)08年和10年的1季度的市場成交價格均呈快速上漲態(tài)勢，而09年1季度因受政策影響漲幅較少。單從價格漲幅來看，鄭州的商品住宅成交價格上漲速度在全國名列前茅，這表現(xiàn)出鄭州近幾年樓市處于快速發(fā)展階段，但目前商品住宅成交均價已接近5000元/平米，相比于2009年鄭州市市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1451元/月，當前的房價已經(jīng)處在高位運行線。當前房地產(chǎn)市場依然保持回升向好的態(tài)勢，但綜合多方面因素考慮，未來鄭州商品住宅成交價格環(huán)比增幅可能呈現(xiàn)先高后低趨勢。3、購房者心態(tài)變化（重要）上圖為鄭州市3月份商品住宅購買對象區(qū)域分布情況，其中以省內(nèi)其他地區(qū)為主，占49.39%，其次是鄭州市城區(qū)購房者占36.31%，再次是外省市的比例，占9.2%，最后是本市郊縣和其它地區(qū)。由此可見，鄭州作為河南省省會城市，具有強大的城市號召力和向心力，除鄭州市外的省內(nèi)其他客戶為鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了巨大的貢獻。近幾年商品住宅購買對象已經(jīng)由以鄭州市區(qū)為主，轉向省內(nèi)其它地區(qū)為主。另一方面，從消費群在年齡分布上也發(fā)生了變化，從35-45歲為主體轉移為35歲以下，表現(xiàn)在2009年為：35歲以下占56.42%，35-45歲之間占28.57%，45歲以上占15.01%。另外據(jù)我司在今年春季的住交會商品住房消費需求調(diào)查報告顯示，37%的受訪者在近期有購房需求，33%的受訪者在未來2-3年內(nèi)有購房需求，13%的購房者處于持幣觀望中，17%的受訪者對樓市感到迷惘。與去年