物業二次裝修管理培訓2022/12/21物業二次裝修管理培訓物業二次裝修管理培訓2022/12/18物業二次裝修管理培訓1

目錄一、裝修管理的概念二、法律法規三、裝修施工流程四、裝修過程監管五、裝修監管要點六、減少投訴策略物業二次裝修管理培訓2目錄物業二次裝修管理培訓2裝修管理的目的保證裝修工程質量安全維護公共利益及業主利益保證人身安全維護設備設施安全，減少后期管理成本營造和諧有序的物業管理氛圍物業二次裝修管理培訓裝修管理的目的物業二次裝修管理培訓3進行裝修管理必備相關知識房屋建筑工程知識識圖裝修知識施工操作及安全常識消防知識環境條例行為心理學風水學知識物業二次裝修管理培訓進行裝修管理必備相關知識物業二次裝修管理培訓4物業裝修的條件物業已竣工驗收合格、交付使用業主或使用人已辦理完入伙(租賃）手續業主或使用人擬進行重新裝修、裝飾、布置等物業二次裝修管理培訓物業裝修的條件物業已竣工驗收合格、交付使用物業二次裝修管理培5物業裝修的特點符合原設計工程技術規范與技術指標顧及已住（用）戶的正常工作及生活裝修戶數多、涉及面廣，裝修頻繁，周期長施工隊伍人員人多及復雜對施工人員的技術及素質要求較高容易損壞毗連房屋和公用設備設施施工防火非常重要物業二次裝修管理培訓物業裝修的特點物業二次裝修管理培訓6二、裝修法律法規《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起實施物業二次裝修管理培訓二、裝修法律法規《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國7三、裝修流程管理公司裝修管理準備裝修申請表裝修承諾(責任)書（業主、裝修公司與管理公司）裝修保證書（業主與管理公司）裝飾裝修管理服務協議(業主與管理公司)裝修審批表裝修許可證裝修整改通知書裝修防火責任書(業主、裝修公司與管理公司)裝修人員登記表裝修人員臨時出入證裝修巡查表裝修驗收表

物業二次裝修管理培訓三、裝修流程管理公司裝修管理準備物業二次裝修管理培訓8

三、裝修流程物業管理公司裝修管理準備擬訂裝修管理規定和裝修指南擬訂裝修收費標準明確規定裝修單位的裝修項目例如：煤氣系統消防及報警系統中央通風空調系統家居安防及智能系統陽臺天臺外立面物業二次裝修管理培訓

三、裝修流程物業管理公司裝修管理準備物業二次裝修管理培訓9三、裝修施工流程物業管理公司裝修管理準備預備相關設計施工圖紙和技術說明擬訂統一裝修原則：建筑結構地板天花天臺外墻樓面荷載墻身隔墻陽臺花園花架圍墻消防燃氣電氣防水給排水智能用戶大門防盜門窗晾衣架遮陽棚廣告牌窗式及分體空調普通熱水器太陽能熱水器垃圾堆放垃圾清運貨物垃圾運輸接水點接電點減少糾紛和投訴物業二次裝修管理培訓三、裝修施工流程物業管理公司裝修管理準備物業二次裝修管理培訓10三、裝修流程

業主申請填寫裝修申請表簽訂裝修管理協議繳納相關費用重新設計限期整改裝修施工審核動工驗收退還保證金不合格未通過通過再審核合格物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主申請填寫裝修申請表簽訂裝修管理協議繳納相11三、裝修流程裝修手續辦理在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修手續辦理物業二次裝修管理培訓12三、裝修流程溫馨提示只在下列情況下，裝修工作方能展開:管理處已書面發出批準裝修許可證所有有關費用已經繳付所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸消防機關已發出批準文件物業二次裝修管理培訓三、裝修流程物業二次裝修管理培訓13三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報業主（租戶）提出申請，管理公司審核業主資格領取及提交以下資料《裝修申請表》：業主：姓名地址身份證號聯系電話裝修公司：公司名稱（蓋章）資格證號公司地址聯系電話施工期間和人數現場負責人負責人身份證申請裝修內容《裝修承諾書》：承諾已知并遵守各物業管理規定《裝修保證書》：承諾已知并遵守各物業管理規定物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報物業二次裝修管理培訓14三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報領取及提交以下資料2：《建筑防火設計申報審批表》《裝修消防審批表》裝修所需的單元技術資料及圖紙管理公司：提供《裝修管理規定》房間平面圖機電系統圖及其分布圖《裝修施工人員登記表》《裝修手冊及裝修守則》等裝修管理規定物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報物業二次裝修管理培訓15三、裝修流程業主(租戶)提供裝修設計圖紙業主(租戶)提供施工單位資質業主(租戶)與施工單位提供<裝修合同>復印件業主(租戶)及施工單位填寫:《裝修申報表》《施工人員登記表》物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主(租戶)提供裝修設計圖紙物業二次裝修管理培訓16

三、裝修流程裝飾裝修施工單位申請裝修單位提供：建筑企業營業執照復印件(加蓋公章)裝飾裝修工程施工資格證書復印件(加蓋公章)裝修施工單位稅務登記證復印件(加蓋公章)裝修施工單位負責人身份證原件及復印件裝修施工單位施工人員身份證原件及復印件裝修施工單位負責人及施工人員照片.物業二次裝修管理培訓

三、裝修流程裝飾裝修施工單位申請裝修單位提供：物業二次裝修17三、裝修流程裝修業主及裝修企業應與管理公司簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議》工程實施內容實施期限允許施工時間廢棄物清運與處理外立面設施及防盜窗的安裝要求禁止行為和注意事項管理服務費用違約責任其他需要約定事項物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修業主及裝修企業應與管理公司簽訂物業二次裝修管18三、裝修流程簽定裝修管理文件《房屋裝飾裝修管理承諾書》：業主與管理公司《裝修保證書》：業主與管理公司《裝修管理責任書》：業主、裝修單位與管理公司違章開挖地下室物業二次裝修管理培訓三、裝修流程簽定裝修管理文件違章開挖地下室物業二次裝修管理19三、裝修施工流程無違反裝修保證金裝修人預交納裝修管理規定未給鄰舍造成任何不良影響無損壞公共設施裝修完畢初驗及1個月后的復驗合格管理公司憑繳款收據辦理退款手續收費標準符合當地政府及物價部門規定違章搭建擴大花園面積占用公共空間物業二次裝修管理培訓三、裝修施工流程無違反裝修保證金違章搭建擴大花園面積占用20

三、裝修流程裝修垃圾清運費:

收費標準：以按實際發生費收取為原則管理公司擬定不同戶型的普通裝修狀況的垃圾清運費標準對允許拆除隔墻的，可酌情增收垃圾情運費收交時間為住戶申請裝修時或裝修完畢后從住戶裝修保證金中扣除例如：由管理公司從垃圾集中點統一清運一般住宅裝修垃圾清運費300元/戶一般住宅裝修拆墻垃圾清運費600元/戶物業二次裝修管理培訓

三、裝修流程裝修垃圾清運費:物業二次裝修管理培訓21三、裝修流程物業管理公司裝修審批接收裝修申請及方案資料三個工作日內發出審批意見管理部簽署審批意見工程部簽署審批意見物業公司簽署審批意見執行建設部令第110號文住宅室內裝飾裝修管理辦法物業二次裝修管理培訓三、裝修流程物業管理公司裝修審批物業二次裝修管理培訓22三、裝修流程裝修申報審批資料申請人身份證房屋所有權證或合法權益的有效憑證裝飾裝修方案及圖紙變動主體或承重結構資質設計單位的設計方案變動政府監控審批部分相關政府管理部門的批復資料非業主使用人：業主同意裝飾裝修的書面文件委托裝修企業的相關資質證書復印件物業二次裝修管理培訓三、裝修流程物業二次裝修管理培訓23三、裝修流程提交裝修報審資料--住宅裝修設計資料

裝修平面圖、裝修材料說明、配電系統及其管線平面圖弱電系統及其管線平面圖給排水系統及其管線平面圖排風排煙機及排放口布置圖拆墻、移墻和重新分隔墻體圖、改、封管道和重新敷設線路說明改移衛生間、廚房設施和陽臺說明、防盜網、窗花的式樣、顏色和安裝位置說明空調機架的材料、安裝位置和空調水的排放說明、入戶門安裝形式和位置說明遮陽棚、太陽能熱水器的規格、安裝位置和安裝方式、室外花園設計圖其他裝修內容裝修報審資料物業二次裝修管理培訓三、裝修流程提交裝修報審資料--住宅裝修設計資料

裝修報審資24三、裝修流程裝修報審資料3---主管部門審批資料消防設計修改審批資料:電力增容之供電局申請批復資料燃氣主管部門設計修改審批資料其他規定的批文裝修施工單位資質證:營業執照復印件建筑企業資質證書復印件施工人員上崗證保險：施工單位應購買裝修工程保險：第三者責任險火災保險雇主責任險裝修報審資料物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修報審資料3---主管部門審批資料消防設計修25三、裝修流程裝修批準:管理公司簽發:《裝修許可證》《裝修更改許可證》《施工臨時出入證》收取押金及工本費裝修驗收申請及初驗收:裝修單位提交《裝修質量保修書》裝修正式驗收:初驗收三個月后退發保證金保證施工符合：工程建設強制性標準和其他技術標準物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修批準:物業二次裝修管理培訓26三、裝修流程裝修許可證制度業主（用戶）與管理公司簽訂《裝修保證書》管理公司指定施工接電、接水點、垃圾堆放點施工單位指定裝修單位防火責任人施工現場放置滅火器施工單位與管理公司簽訂《裝修施工承諾書》施工單位與管理公司簽訂《裝修工程施工消防責任書》領取《裝修許可證》物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修許可證制度物業二次裝修管理培訓27三、裝修施工流程裝修時間控制:8:00—12:0014:00—19:00節假日停止裝修—如須施工報批不得影響其他業主/租戶閉門施工封閉中央空調送回風口不得影響占用公共部位和公用部位滿足運輸通道及卸貨區限高運輸通道保護:地面墻面電梯及電梯間玻璃幕墻設施設備裝修材料及工具:放置在業主/租戶房間內建筑物外墻不得懸掛和張貼廣告、招牌天臺搭建竹結構花架物業二次裝修管理培訓三、裝修施工流程裝修時間控制:天臺搭建竹結構花架物業二次裝修28三、裝修流程裝修初驗收注意項目符合裝修審批消防設施完好情況裝修材料與消防要求的一致性空調通風設備的完好情況衛生環保設備的規范情況電器設備的使用情況供排水系統情況商鋪招牌室內天花地臺物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修初驗收注意項目物業二次裝修管理培訓29三、裝修流程裝修施工驗收管理

裝修初驗收裝修戶提前申請驗收按申請和審批意見逐項驗收初驗合格簽署裝修初驗合格證明裝修單位應向業主提供：裝飾裝修工程質量保修書憑證明申請辦理退場放行手續違章在室外搭建雨篷物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修施工驗收管理違章在室外搭建雨篷物業二次裝修管30四、裝修過程監管裝修巡檢的重點了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管裝修巡檢的重點物業二次裝修管理培訓31四、裝修過程監管材料、工人進場時的管理在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管材料、工人進場時的管理在業主材料、工人進場時32四、裝修過程監管水、電線路施工管理大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上。業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管水、電線路施工管理物業二次裝修管理培訓33四、裝修過程監管水、電線路施工管理衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管水、電線路施工管理物業二次裝修管理培訓34四、裝修過程監管結構改造小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后文明情況再行處理。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管結構改造物業二次裝修管理培訓35四、裝修過程監管地板、瓷片鋪設業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管地板、瓷片鋪設物業二次裝修管理培訓36四、裝修過程監管下水管道、煙道的施工廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應注意廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管下水管道、煙道的施工物業二次裝修管理培訓37四、裝修過程監管結構改動這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管結構改動物業二次裝修管理培訓38四、裝修過程監管改變房屋用途這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可破壞防水層物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管改變房屋用途破壞防水層物業二次裝修管理培訓39四、裝修過程監管線路改動以及房屋外觀改變這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管線路改動以及房屋外觀改變物業二次裝修管理培訓40四、裝修過程監管破壞環境衛生這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管破壞環境衛生物業二次裝修管理培訓41四、裝修過程監管嚴禁小孩和非業主擅自進入施工現場嚴禁:吸煙打鬧賭博隨地大小便違規不戴安全帽/帶嚴禁:違法行為施工安全防護措施安全標識警告牌警示燈垃圾清運:袋裝清運廢棄木材等扎成捆指定時間清運日產日清堆放指定地點嚴禁拋散電梯前室及運輸通道地面鋪設保護層指定運輸電梯:指定樓以下及超長或易損壞電梯之材料設備-----走消防電梯施工人員不得擅自乘坐客梯留宿物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管嚴禁小孩和非業主擅自進入施工現場物業二次裝修42

四、裝修過程監管提示由于物業公司沒有行政處罰權，物業公司一定要制定住戶室內裝修審批及監管制度，最好要制定裝修保證金制度物業公司有權對違規的裝修行為進行處罰（收違約金），糾正違規裝修行為對于小型的施工項目可采取外來施工管理物業二次裝修管理培訓

四、裝修過程監管提示物業二次裝修管理培訓43四、裝修過程監管裝修施工安全管理現場應配置消防器材100m2以下：2-3支2公斤以上滅火器100m2以上：3-4支2公斤以上滅火器裝修有機溶劑、油漆限當天用量控制辦公時間裝修影響周邊客戶：使用天那水涂料產生濃烈氣味產生粉塵產生電鋸電鉆等裝修噪音開門施工物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管裝修施工安全管理物業二次裝修管理培訓44四、裝修過程監管裝修現場吸煙違規留宿強行使用客梯或運載超長或超重物品在茶水間廁所傾倒施工物料違規使用易燃或有毒裝修材料施工及運貨損壞物業公用設施設備保護措施：地面墻面電梯物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管裝修現場吸煙違規留宿物業二次裝修管理培訓45四、裝修過程監管將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險品帶入違反安全用電及臨時動火規定擅自改動消防設施施工擅自遮擋消防設施、通道及公用區域盜用公用能源公用設施設備越權裝修違反管理公司規定且不服從勸告違反政府有關管理部門規定物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險品帶入物業二次裝46五、裝修監管要點

禁止下列行為變動建筑主體：建筑實體的結構構造屋蓋樓板梁柱基礎支撐點須經原設計單位或相應資質設計單位批準無防水要求的房間陽臺改為衛生間廚房擴大承重墻上原有門窗尺寸拆除連接陽臺的磚墻混凝土墻損壞房屋原有節能設施降低節能效果其他影響建筑結構安全和使用安全的行為物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點禁止下列行為物業二次裝修管理培訓47五、裝修監管要點嚴格控制下列行為搭建建筑物、構筑物經城市規劃行政主管部門批準改變外立面，在非承重墻上開門窗經城市規劃行政主管部門批準拆改燃氣管道和設施經燃氣管理單位批準拆改消防管道和設施經市消防主管部門批準拆改供暖管道和設施經供暖管理單位批準物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點嚴格控制下列行為物業二次裝修管理培訓48五、裝修監管要點嚴格控制下列行為超設計標準或規范增加樓面荷載經原設計單位或具有相應資質等級設計單位提出設計方案改動廚廁等防水層：按照防水標準制定施工方案做閉水試驗任意刨鑿樓板或頂板

大量使用易燃裝飾材料封閉下水管清查口或將廢棄物倒入下水道將陽臺改衛生間物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點嚴格控制下列行為將陽臺改衛生間物業二次裝修管49五、裝修監管要點施工單位有相應施工資質物業管理單位應告知裝修人及施工企業：裝修禁止行為、管理規定和注意事項裝修人裝修前應告知鄰里嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品違反裝修規定和業主（用戶）守則裝修材料符合消防、環保及承重要求擅自改動智能化線路—應委托專業公司符合國家及有關部門擬定的設計規范和要求物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點施工單位有相應施工資質物業二次裝修管理培訓50五、裝修監管要點設計允許使用荷載：樓板或屋面板除去結構自重：結構板+抹面靜荷載+動荷載荷載值：例如：客廳餐廳：2KN/M2臥室：1.5KN/M2廚房衛生間陽臺：2.5KN/M2裙房樓塔屋面:3.5KN/M2物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點設計允許使用荷載：物業二次裝修管理培訓51五、裝修監管要點裝修不得破壞：主體結構：柱、梁、承重墻、剪力墻、鋼筋混凝土樓板結構安全防水安全毗鄰屋面公用建筑和設施更改或加建屋外設施阻擋消防通道和設施阻擋公共設施設備的操作和維修擅自樓板、外墻、隔墻上穿孔/洞裝修安全防護和防火措施消防改動裝修材料符合規范審批同意破壞外墻物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點裝修不得破壞：破壞外墻物業二次裝修管理培訓52五、裝修監管要點拆改室內原設計電表、水表、燃氣表改變表前進戶線路和給水管道拆改燃氣管道和排水管道擅自封閉陽臺加設檐蓬防盜網屋外設施設備管理廚房、衛生間結構和功能改變物業二次裝修管理培訓五、裝修監管要點拆改室內原設計電表、水表、燃氣表物業二次裝修53六、減少投訴策略對于住宅樓，嚴禁在夜晚、周末等時間裝修；對于商業大廈，白天上班時間只允許一些不產生噪音及油漆氣味的裝修，將發生較大噪音如電鋸聲和油漆等工序安排在非辦公時間進行。裝修前發通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準備和采取一些必要的預防措施。將《裝修注意事項》（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。物業二次裝修管理培訓六、減少投訴策略對于住宅樓，嚴禁在夜晚、周末等時間裝修；對于54六、減少投訴策略對住戶和裝修公司進行必要的培訓，解釋裝修程序和有關管理規定，避免他們因事先不知而產生各種影響他人工作或休息的裝修工程在住戶提交裝修申請時，提醒住戶聘請信譽好、實力強、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期物業二次裝修管理培訓六、減少投訴策略對住戶和裝修公司進行必要的培訓，解釋裝修程序55六、減少投訴策略施工人員必須辦理施工證或臨時出入證方可進場施工，施工人員不得從事與施工無關的各種活動加強對裝修單元的監管，及時聽取鄰居意見，對違規施工人員視情節輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰為施工單位提供必要的服務條件，為其保質、按時完成裝修任務給予方便加快裝修申請、驗收所需的時間，在規定的時間內將裝修保證金退還住戶物業二次裝修管理培訓六、減少投訴策略施工人員必須辦理施工證或臨時出入證方可進場施56工程保修期建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》房屋建筑工程保修期起始日：原則上從工程竣工驗收合格之日起計算，由承建商負責保修首批入住后仍未售而空置的商品房，保修期應從交付使用之日起記，并由發展商承擔相應的保修責任保修期規定：屋面防水工程：5年有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏：5年供熱與供冷系統：2個采暖期、供冷期電氣管線、給排水管道、設備安裝：2年裝修工程：最低2年其他項目：由建設單位與施工單位約定裝修工程的保修日從工程竣工驗收合格之日起計算物業二次裝修管理培訓工程保修期建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》物業二次裝修管理57演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/21物業二次裝修管理培訓演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew58物業二次裝修管理培訓2022/12/21物業二次裝修管理培訓物業二次裝修管理培訓2022/12/18物業二次裝修管理培訓59

目錄一、裝修管理的概念二、法律法規三、裝修施工流程四、裝修過程監管五、裝修監管要點六、減少投訴策略物業二次裝修管理培訓60目錄物業二次裝修管理培訓2裝修管理的目的保證裝修工程質量安全維護公共利益及業主利益保證人身安全維護設備設施安全，減少后期管理成本營造和諧有序的物業管理氛圍物業二次裝修管理培訓裝修管理的目的物業二次裝修管理培訓61進行裝修管理必備相關知識房屋建筑工程知識識圖裝修知識施工操作及安全常識消防知識環境條例行為心理學風水學知識物業二次裝修管理培訓進行裝修管理必備相關知識物業二次裝修管理培訓62物業裝修的條件物業已竣工驗收合格、交付使用業主或使用人已辦理完入伙(租賃）手續業主或使用人擬進行重新裝修、裝飾、布置等物業二次裝修管理培訓物業裝修的條件物業已竣工驗收合格、交付使用物業二次裝修管理培63物業裝修的特點符合原設計工程技術規范與技術指標顧及已住（用）戶的正常工作及生活裝修戶數多、涉及面廣，裝修頻繁，周期長施工隊伍人員人多及復雜對施工人員的技術及素質要求較高容易損壞毗連房屋和公用設備設施施工防火非常重要物業二次裝修管理培訓物業裝修的特點物業二次裝修管理培訓64二、裝修法律法規《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起實施物業二次裝修管理培訓二、裝修法律法規《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國65三、裝修流程管理公司裝修管理準備裝修申請表裝修承諾(責任)書（業主、裝修公司與管理公司）裝修保證書（業主與管理公司）裝飾裝修管理服務協議(業主與管理公司)裝修審批表裝修許可證裝修整改通知書裝修防火責任書(業主、裝修公司與管理公司)裝修人員登記表裝修人員臨時出入證裝修巡查表裝修驗收表

物業二次裝修管理培訓三、裝修流程管理公司裝修管理準備物業二次裝修管理培訓66

三、裝修流程物業管理公司裝修管理準備擬訂裝修管理規定和裝修指南擬訂裝修收費標準明確規定裝修單位的裝修項目例如：煤氣系統消防及報警系統中央通風空調系統家居安防及智能系統陽臺天臺外立面物業二次裝修管理培訓

三、裝修流程物業管理公司裝修管理準備物業二次裝修管理培訓67三、裝修施工流程物業管理公司裝修管理準備預備相關設計施工圖紙和技術說明擬訂統一裝修原則：建筑結構地板天花天臺外墻樓面荷載墻身隔墻陽臺花園花架圍墻消防燃氣電氣防水給排水智能用戶大門防盜門窗晾衣架遮陽棚廣告牌窗式及分體空調普通熱水器太陽能熱水器垃圾堆放垃圾清運貨物垃圾運輸接水點接電點減少糾紛和投訴物業二次裝修管理培訓三、裝修施工流程物業管理公司裝修管理準備物業二次裝修管理培訓68三、裝修流程

業主申請填寫裝修申請表簽訂裝修管理協議繳納相關費用重新設計限期整改裝修施工審核動工驗收退還保證金不合格未通過通過再審核合格物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主申請填寫裝修申請表簽訂裝修管理協議繳納相69三、裝修流程裝修手續辦理在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修手續辦理物業二次裝修管理培訓70三、裝修流程溫馨提示只在下列情況下，裝修工作方能展開:管理處已書面發出批準裝修許可證所有有關費用已經繳付所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸消防機關已發出批準文件物業二次裝修管理培訓三、裝修流程物業二次裝修管理培訓71三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報業主（租戶）提出申請，管理公司審核業主資格領取及提交以下資料《裝修申請表》：業主：姓名地址身份證號聯系電話裝修公司：公司名稱（蓋章）資格證號公司地址聯系電話施工期間和人數現場負責人負責人身份證申請裝修內容《裝修承諾書》：承諾已知并遵守各物業管理規定《裝修保證書》：承諾已知并遵守各物業管理規定物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報物業二次裝修管理培訓72三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報領取及提交以下資料2：《建筑防火設計申報審批表》《裝修消防審批表》裝修所需的單元技術資料及圖紙管理公司：提供《裝修管理規定》房間平面圖機電系統圖及其分布圖《裝修施工人員登記表》《裝修手冊及裝修守則》等裝修管理規定物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主(租戶)裝修咨詢及申報物業二次裝修管理培訓73三、裝修流程業主(租戶)提供裝修設計圖紙業主(租戶)提供施工單位資質業主(租戶)與施工單位提供<裝修合同>復印件業主(租戶)及施工單位填寫:《裝修申報表》《施工人員登記表》物業二次裝修管理培訓三、裝修流程業主(租戶)提供裝修設計圖紙物業二次裝修管理培訓74

三、裝修流程裝飾裝修施工單位申請裝修單位提供：建筑企業營業執照復印件(加蓋公章)裝飾裝修工程施工資格證書復印件(加蓋公章)裝修施工單位稅務登記證復印件(加蓋公章)裝修施工單位負責人身份證原件及復印件裝修施工單位施工人員身份證原件及復印件裝修施工單位負責人及施工人員照片.物業二次裝修管理培訓

三、裝修流程裝飾裝修施工單位申請裝修單位提供：物業二次裝修75三、裝修流程裝修業主及裝修企業應與管理公司簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議》工程實施內容實施期限允許施工時間廢棄物清運與處理外立面設施及防盜窗的安裝要求禁止行為和注意事項管理服務費用違約責任其他需要約定事項物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修業主及裝修企業應與管理公司簽訂物業二次裝修管76三、裝修流程簽定裝修管理文件《房屋裝飾裝修管理承諾書》：業主與管理公司《裝修保證書》：業主與管理公司《裝修管理責任書》：業主、裝修單位與管理公司違章開挖地下室物業二次裝修管理培訓三、裝修流程簽定裝修管理文件違章開挖地下室物業二次裝修管理77三、裝修施工流程無違反裝修保證金裝修人預交納裝修管理規定未給鄰舍造成任何不良影響無損壞公共設施裝修完畢初驗及1個月后的復驗合格管理公司憑繳款收據辦理退款手續收費標準符合當地政府及物價部門規定違章搭建擴大花園面積占用公共空間物業二次裝修管理培訓三、裝修施工流程無違反裝修保證金違章搭建擴大花園面積占用78

三、裝修流程裝修垃圾清運費:

收費標準：以按實際發生費收取為原則管理公司擬定不同戶型的普通裝修狀況的垃圾清運費標準對允許拆除隔墻的，可酌情增收垃圾情運費收交時間為住戶申請裝修時或裝修完畢后從住戶裝修保證金中扣除例如：由管理公司從垃圾集中點統一清運一般住宅裝修垃圾清運費300元/戶一般住宅裝修拆墻垃圾清運費600元/戶物業二次裝修管理培訓

三、裝修流程裝修垃圾清運費:物業二次裝修管理培訓79三、裝修流程物業管理公司裝修審批接收裝修申請及方案資料三個工作日內發出審批意見管理部簽署審批意見工程部簽署審批意見物業公司簽署審批意見執行建設部令第110號文住宅室內裝飾裝修管理辦法物業二次裝修管理培訓三、裝修流程物業管理公司裝修審批物業二次裝修管理培訓80三、裝修流程裝修申報審批資料申請人身份證房屋所有權證或合法權益的有效憑證裝飾裝修方案及圖紙變動主體或承重結構資質設計單位的設計方案變動政府監控審批部分相關政府管理部門的批復資料非業主使用人：業主同意裝飾裝修的書面文件委托裝修企業的相關資質證書復印件物業二次裝修管理培訓三、裝修流程物業二次裝修管理培訓81三、裝修流程提交裝修報審資料--住宅裝修設計資料

裝修平面圖、裝修材料說明、配電系統及其管線平面圖弱電系統及其管線平面圖給排水系統及其管線平面圖排風排煙機及排放口布置圖拆墻、移墻和重新分隔墻體圖、改、封管道和重新敷設線路說明改移衛生間、廚房設施和陽臺說明、防盜網、窗花的式樣、顏色和安裝位置說明空調機架的材料、安裝位置和空調水的排放說明、入戶門安裝形式和位置說明遮陽棚、太陽能熱水器的規格、安裝位置和安裝方式、室外花園設計圖其他裝修內容裝修報審資料物業二次裝修管理培訓三、裝修流程提交裝修報審資料--住宅裝修設計資料

裝修報審資82三、裝修流程裝修報審資料3---主管部門審批資料消防設計修改審批資料:電力增容之供電局申請批復資料燃氣主管部門設計修改審批資料其他規定的批文裝修施工單位資質證:營業執照復印件建筑企業資質證書復印件施工人員上崗證保險：施工單位應購買裝修工程保險：第三者責任險火災保險雇主責任險裝修報審資料物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修報審資料3---主管部門審批資料消防設計修83三、裝修流程裝修批準:管理公司簽發:《裝修許可證》《裝修更改許可證》《施工臨時出入證》收取押金及工本費裝修驗收申請及初驗收:裝修單位提交《裝修質量保修書》裝修正式驗收:初驗收三個月后退發保證金保證施工符合：工程建設強制性標準和其他技術標準物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修批準:物業二次裝修管理培訓84三、裝修流程裝修許可證制度業主（用戶）與管理公司簽訂《裝修保證書》管理公司指定施工接電、接水點、垃圾堆放點施工單位指定裝修單位防火責任人施工現場放置滅火器施工單位與管理公司簽訂《裝修施工承諾書》施工單位與管理公司簽訂《裝修工程施工消防責任書》領取《裝修許可證》物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修許可證制度物業二次裝修管理培訓85三、裝修施工流程裝修時間控制:8:00—12:0014:00—19:00節假日停止裝修—如須施工報批不得影響其他業主/租戶閉門施工封閉中央空調送回風口不得影響占用公共部位和公用部位滿足運輸通道及卸貨區限高運輸通道保護:地面墻面電梯及電梯間玻璃幕墻設施設備裝修材料及工具:放置在業主/租戶房間內建筑物外墻不得懸掛和張貼廣告、招牌天臺搭建竹結構花架物業二次裝修管理培訓三、裝修施工流程裝修時間控制:天臺搭建竹結構花架物業二次裝修86三、裝修流程裝修初驗收注意項目符合裝修審批消防設施完好情況裝修材料與消防要求的一致性空調通風設備的完好情況衛生環保設備的規范情況電器設備的使用情況供排水系統情況商鋪招牌室內天花地臺物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修初驗收注意項目物業二次裝修管理培訓87三、裝修流程裝修施工驗收管理

裝修初驗收裝修戶提前申請驗收按申請和審批意見逐項驗收初驗合格簽署裝修初驗合格證明裝修單位應向業主提供：裝飾裝修工程質量保修書憑證明申請辦理退場放行手續違章在室外搭建雨篷物業二次裝修管理培訓三、裝修流程裝修施工驗收管理違章在室外搭建雨篷物業二次裝修管88四、裝修過程監管裝修巡檢的重點了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管裝修巡檢的重點物業二次裝修管理培訓89四、裝修過程監管材料、工人進場時的管理在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管材料、工人進場時的管理在業主材料、工人進場時90四、裝修過程監管水、電線路施工管理大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上。業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管水、電線路施工管理物業二次裝修管理培訓91四、裝修過程監管水、電線路施工管理衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管水、電線路施工管理物業二次裝修管理培訓92四、裝修過程監管結構改造小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后文明情況再行處理。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管結構改造物業二次裝修管理培訓93四、裝修過程監管地板、瓷片鋪設業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管地板、瓷片鋪設物業二次裝修管理培訓94四、裝修過程監管下水管道、煙道的施工廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應注意廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管下水管道、煙道的施工物業二次裝修管理培訓95四、裝修過程監管結構改動這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管結構改動物業二次裝修管理培訓96四、裝修過程監管改變房屋用途這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可破壞防水層物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管改變房屋用途破壞防水層物業二次裝修管理培訓97四、裝修過程監管線路改動以及房屋外觀改變這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管線路改動以及房屋外觀改變物業二次裝修管理培訓98四、裝修過程監管破壞環境衛生這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管破壞環境衛生物業二次裝修管理培訓99四、裝修過程監管嚴禁小孩和非業主擅自進入施工現場嚴禁:吸煙打鬧賭博隨地大小便違規不戴安全帽/帶嚴禁:違法行為施工安全防護措施安全標識警告牌警示燈垃圾清運:袋裝清運廢棄木材等扎成捆指定時間清運日產日清堆放指定地點嚴禁拋散電梯前室及運輸通道地面鋪設保護層指定運輸電梯:指定樓以下及超長或易損壞電梯之材料設備-----走消防電梯施工人員不得擅自乘坐客梯留宿物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管嚴禁小孩和非業主擅自進入施工現場物業二次裝修100

四、裝修過程監管提示由于物業公司沒有行政處罰權，物業公司一定要制定住戶室內裝修審批及監管制度，最好要制定裝修保證金制度物業公司有權對違規的裝修行為進行處罰（收違約金），糾正違規裝修行為對于小型的施工項目可采取外來施工管理物業二次裝修管理培訓

四、裝修過程監管提示物業二次裝修管理培訓101四、裝修過程監管裝修施工安全管理現場應配置消防器材100m2以下：2-3支2公斤以上滅火器100m2以上：3-4支2公斤以上滅火器裝修有機溶劑、油漆限當天用量控制辦公時間裝修影響周邊客戶：使用天那水涂料產生濃烈氣味產生粉塵產生電鋸電鉆等裝修噪音開門施工物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管裝修施工安全管理物業二次裝修管理培訓102四、裝修過程監管裝修現場吸煙違規留宿強行使用客梯或運載超長或超重物品在茶水間廁所傾倒施工物料違規使用易燃或有毒裝修材料施工及運貨損壞物業公用設施設備保護措施：地面墻面電梯物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管裝修現場吸煙違規留宿物業二次裝修管理培訓103四、裝修過程監管將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險品帶入違反安全用電及臨時動火規定擅自改動消防設施施工擅自遮擋消防設施、通道及公用區域盜用公用能源公用設施設備越權裝修違反管理公司規定且不服從勸告違反政府有關管理部門規定物業二次裝修管理培訓四、裝修過程監管將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險品帶入物業二次裝104五、裝修監管要點

禁止下列行為變動建筑主體：建筑實體的結構構造屋蓋樓板梁柱基礎支撐點須經原設計單位或相應資質設計單位批準無防水要求的房間陽臺改為衛生間廚房擴大承重墻上原有門窗尺寸拆除連接陽臺的磚墻混凝土墻損壞房屋原有節能設施降低節能效果其他影響建筑結構安全和使用安全的行為物業二次裝修管理培訓五、