2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫包過題庫附答案【名師推薦】第一部分單選題(50題)1、保和丸的藥物組成為

A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻

B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮

D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

【答案】：B

2、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。

A.擔保能確保貸款得以足額償還

B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險

C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押

D.貸款質押不轉移財產的占有權

【答案】：B

3、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

【答案】：A

4、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）。

A.伸縮縫

B.沉降縫

C.防震縫

D.施工縫

【答案】：B

5、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。

A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快

B.資產報酬率越高，說明企業的獲利能力越強

C.銷售毛利率越大，企業通過銷售獲取利潤的能力越強

D.成本費用凈利率越低，說明企業的獲利能力越強

【答案】：D

6、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。

A.提出投資設想

B.項目可行性研究

C.細化投資設想

D.尋找和篩選投資機會

【答案】：B

7、根據工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為（）。

A.工程建設費用

B.措施費

C.規費

D.直接工程費

【答案】：B

8、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入稱為（）。

A.凈現金流量

B.現金流入

C.現金流出

D.現金流量

【答案】：D

9、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產土地部分的現時總價為（）萬元。

A.80

B.97

C.100

D.300

【答案】：D

10、（）是反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。

A.資產負債率

B.流動比率

C.償債備付率

D.利息備付率

【答案】：A

11、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。

A.生產性投資和非生產性投資

B.直接投資和間接投資

C.長期投資和短期投資

D.金融投資和實物投資

【答案】：B

12、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是

A.1：1

B.1：2

C.1:3

D.1:4

【答案】：D

13、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是（）。

A.城市或區域產業結構與布局

B.人口數量與結構

C.土地資源狀況

D.建筑技術進步

【答案】：A

14、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。

A.利潤表

B.資金來源與運用表

C.資本金現金流量表

D.項目投資現金流量表

【答案】：D

15、某房地產開發企業在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發的商品住宅，這種調查屬于（）。

A.試探性調查

B.推測性調查

C.因果性調查

D.描述性調查

【答案】：D

16、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】：C

17、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。

A.吊車梁

B.外墻圍護系統

C.柱子

D.基礎

【答案】：A

18、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是（）。

A.確定調查方式

B.設計調查問卷

C.收集市場信息

D.定義市場區域

【答案】：D

19、某開發商于2013年6月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2014年4月1日完成規劃設計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（）。

A.2013年6月1日至2016年2月1日

B.2013年6月1日至2016年8月1日

C.2014年8月1日至2016年2月1日

D.2014年8月1日至2016年8月1日

【答案】：B

20、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是（）。

A.城市或區域產業結構與布局

B.人口數量與結構

C.土地資源狀況

D.信息技術的發展和應用

【答案】：D

21、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

【答案】：C

22、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環境中的（）因素。

A.社會環境

B.政治環境

C.經濟環境

D.金融環境

【答案】：C

23、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是（）。

A.比較風險

B.收益現金流風險

C.持有期風險

D.時間風險

【答案】：B

24、在施工過程中，下列情形中，不需要開發商按照國家有關規定辦理申請批準手續的是（）。

A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通

B.需臨時占用規劃批準范圍以外場地

C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設施

D.需要進行大量人工拆除作業的

【答案】：D

25、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。

A.乙＜丙＜甲

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙

【答案】：A

26、某房地產開發商經過市場調研后，決定繼續在市中心區開發商業樓盤的同時，重點在近郊區開發高端住宅產品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區，那么開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.市場集中化

B.選擇專業化

C.產品專業化

D.市場專業化

【答案】：B

27、關于房地產市場，下列說法不正確的是（）。

A.房地產是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別

B.房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前的房地產交易活動

C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產買賣、租賃、抵押等交易行為

D.房地產市場是由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、交易組織機構等構成

【答案】：B

28、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的()。

A.損益表

B.資金來源與運用表

C.資本金現金流量表

D.全部投入現金流量表

【答案】：D

29、在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。

A.科學性調查

B.描述性調查

C.試探性調查

D.因果性調查

【答案】：C

30、某單位以現時的樓價15%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率是()。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：D

31、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。

A.廉租房

B.經濟適用房

C.市場價商品住宅

D.商品房

【答案】：B

32、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

【答案】：A

33、房地產開發企業以“性價比”為導向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。

A.成本加成定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

【答案】：B

34、下列選項中，不屬于出售型房地產開發投資計算期的是（）。

A.準備期

B.建造期

C.銷售期

D.經營期

【答案】：D

35、一般而言，房地產開發項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。

A.80%

B.90%

C.95%

D.100%

【答案】：D

36、下列物業中，屬于特殊物業的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區

【答案】：B

37、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.開發商

B.承包商

C.監理機構

D.建設主管部門

【答案】：A

38、四時感冒，惡寒發熱不甚而無汗之表證，宜選用

A.加味香蘇散

B.麻黃湯

C.九味羌活湯

D.升麻葛根湯

【答案】：A

39、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。

A.自有資金

B.企業資金

C.預售期房

D.債券融資

【答案】：D

40、投資者所要求的最低利率是（）。

A.同業拆放利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.基礎利率

【答案】：D

41、房地產開發項目資金籌措計劃中應包括預售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。

A.質量控制目標

B.銷售收入計劃

C.工程建設招標計劃

D.客戶定位

【答案】：B

42、某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】：C

43、某寫字樓項目建成后引進一知名物業服務企業提供物業服務，該項目采用的市場定位戰略是（）差別化戰略。

A.形象

B.產品

C.人員

D.服務

【答案】：D

44、從經濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為稱為（）。

A.投機

B.儲蓄

C.投資

D.信托

【答案】：C

45、住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的（）債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。

A.房地產企業債券

B.個人住房抵押貸款

C.房地產企業抵押貸款

D.金融機構長期融資

【答案】：B

46、某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

【答案】：B

47、從金融角度理解，（）是購買金融資產以期獲得未來收益或資產增值后將其以更高價格賣出的行為。

A.投資

B.投機

C.信托

D.儲蓄

【答案】：A

48、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內部收益率法

C.凈現值法

D.等額年費用法

【答案】：A

49、當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用（）進行比選。

A.凈現值法

B.等額年值法

C.差額內部收益率法

D.費用現值法

【答案】：B

50、國家對房地產開發項目資金比例要求是()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、房地產開發項目策劃的主要工作內容有（）。

A.開發內容和規模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區位分析與選擇

D.開發時機的分析與選擇

E.融資方式的分析與選擇

【答案】：ACD

2、某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

A.保證保險

B.信用保險

C.工程保險

D.責任保險

【答案】：AC

3、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。

A.土地

B.房屋

C.機械設備

D.原材料E輔料

【答案】：D

4、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。

A.權益型

B.債務型

C.混合型

D.綜合型

E.抵押型

【答案】：AC

5、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的()標準劃分的。

A.按地域細分

B.按房地產用途細分

C.按存量增量細分

D.按交易形式細分E按目標市場細分

【答案】：ACD

6、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產購買成本

【答案】：ABC

7、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易方式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

8、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房

【答案】：ABD

9、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指標估算法

B.根據類似工程經驗估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法

【答案】：ABC

10、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易形式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

11、下列關于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。

A.定額計價以直接費單價為基礎

B.定額計價以綜合單價為基礎

C.定額計價是分部分項工程的不完全價格

D.定額計價是分部分項工程的完全價格

E.目前采用單位估價法和實物估價法確定

【答案】：AC

12、實物期權類型主要包括（）。

A.等待投資型期權

B.成長型期權

C.放棄型期權

D.剛性期權

E.柔性期權

【答案】：ABC

13、會計錯弊的特點是（）。

A.故意的

B.過失的

C.有目的的

D.有預謀的

E.有針對性

【答案】：ACD

14、以下屬于會計假設的是（）。

A.會計目標假設

B.會計主體假設

C.持續經營假設

D.貨幣計量假設

E.會計分期假設

【答案】：BCD

15、政府宏觀調控房地產的手段包括()。

A.嚴格控制建設程序

B.金融政策和住房政策

C.地價政策

D.城市政策E住房政策

【答案】：BCD

16、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

【答案】：AC

17、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權益投資比率

B.建安工程費用

C.租售價格

D.資本化率E開發期與經營期

【答案】：ABCD

18、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者

【答案】：ABCD

19、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。

A.分期發放貸款，對其現金情況進行監控

B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用

C.要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30％

D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款__

E.密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用

【答案】：ABD

20、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預售面積

D.可供租售量

E.房地產價格

【答案】：AC

21、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。

A.在施工過程中及時檢查施工工藝規程是否滿足設計要求和合同規定

B.對所選用的材料和設備進行質量評價

C.對整個施工過程中的工程質量進行評估

D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判

E.確定質量管理的對象

【答案】：ABCD

22、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業率

【答案】：BD

23、房地產技術發展環境調查包括（）等。

A.社會擁有量

B.新產品的國內外先進水平

C.新產品的技術現狀和發展趨勢

D.通訊及交通運輸

E.能源與資源供應

【答案】：BC

24、下列關于基礎利率的表述中，正確的有（）。

A.等于銀行存款利率

B.等于銀行貸款利率

C.是投資者所要求的最低利率

D.是銀行同業之間的短期資金借貸利率

E.一般使用無風險的國債收益率作為其代表

【答案】：C

25、成本計劃可分解為（）方

A.材料設備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃

【答案】：ABC

26、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

27、項目開發經營期內可用作還款資金的有（）。

A.利潤

B.折舊

C.攤銷

D.營業外收入

E.其他還款資金

【答案】：ABC

28、房地產間接投資包括（）。

A.置業投資

B.購買房地產開發企業的股票或債券

C.開發投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】：BD

29、下列參數屬于融資相關參數的有（）。

A.基準收益率

B.資本金投資比例

C.貸款利率

D.空置率

E.出租率

【答案】：BC

30、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。

A.在施工過程中及時檢查施工工藝規程是否滿足設計要求和合同規定

B.對所選用的材料和設備進行質量評價

C.對整個施工過程中的工程質量進行評估

D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判

E.確定質量管理的對象

【答案】：ABCD

31、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

【答案】：A

32、建筑安裝工程費用中的財產保險費，屬于（）。

A.措施費

B.規費

C.間接費

D.直接工程費

E.企業管理費

【答案】：C

33、當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

A.資產負債率

B.借款償還期

C.投資回收期

D.流動比率

E.速動比率

【答案】：AD

34、設計方案評價原則主要有（）。

A.經濟合理性與技術先進性相結合的原則

B.充分考慮近期效益的原則

C.充分考慮遠期效益的原則

D.近期與遠期效益相結合的原則

E.考慮項目全壽命費用的原則

【答案】：AD

35、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。

A.導致房地產實際價值下降

B.導致房地產實際價值上升

C.加大投資者債務負擔

D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求

【答案】：ACD

36、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。

A.走廊式組合

B.套間式組合

C.單間式組合

D.大廳式組合

E.整體式組合

【答案】：ABD

37、對房地產開發項目進行臨界點分析時，通常要進行（）分析。

A.最低租售價格

B.最高土地取得價格

C.最高工程費用

D.最低租售數量

E.最高銷售價格

【答案】：ABCD

38、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產開發企業向城鄉規劃管理部門申領（）。

A.《建設項目用地預審與選址意見書》

B.《建設用地規劃許可證》

C.《國有土地使用證》

D.《建設工程規劃許可證》

E.《建設工程施工許可證》

【答案】：BD

39、關于房地產投資項目敏感性分析的說法，正確的有（）。

A.敏感性分析是一種動態不確定性分析

B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法

C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析

D.通過敏感性分析能夠判斷項目承擔風險的能