2022年最新房地產估價師之開發經營與管理題庫附答案【鞏固】第一部分單選題(50題)1、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，零售商業用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業用房的預期收益率為()。

A.11.07%

B.12.45%

C.13.59%

D.10.78%

【答案】：A

2、治療甘溫除熱的代表方是

A.參苓白術散

B.補中益氣湯

C.六君子湯

D.香砂六君子湯

【答案】：B

3、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。

A.毛租

B.凈租

C.潛租

D.直租

【答案】：B

4、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.資產負債率

D.流動比率

【答案】：B

5、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是()。

A.周期風險

B.比較風險

C.資本價值風險

D.時間風險

【答案】：A

6、下列不屬于房地產商用物業市場的是（）。

A.寫字樓市場

B.零售商場或店鋪

C.休閑旅游設施市場

D.倉儲用房市場

【答案】：D

7、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。

A.提出投資設想

B.項目可行性研究

C.細化投資設想

D.尋找和篩選投資機會

【答案】：B

8、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是（）。

A.市場需求容量調查

B.消費者行為調查

C.市場營銷因素調查

D.競爭情況調查

【答案】：C

9、關于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當年按年末償還，按全年計息

C.每年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】：D

10、對市場需求與供應情況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、市場供應與需求、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策

【答案】：B

11、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。

A.市場需求上限

B.市場有效需求

C.市場現實需求

D.市場最低需求

【答案】：A

12、某房地產投資項目的資產負債表上顯示，負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，則資產負債率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】：D

13、在房地產投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現金流出不包括（）。

A.購買成本

B.土地取得費用

C.裝修費用

D.運營成本

【答案】：B

14、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于()。

A.物業的交通通達程度

B.停車的便利程度

C.物業的周圍環境

D.物業所處區域的繁華程度

【答案】：A

15、某單位以現時樓價20%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預付款的收益率為()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

【答案】：D

16、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。

A.獨立方案

B.互斥方案

C.相關方案

D.相容方案

【答案】：B

17、房地產投資信托的風險不包括()。

A.經營風險

B.市場風險

C.利率風險

D.操作風險

【答案】：D

18、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。

A.成本利潤率是年成本利潤率

B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

【答案】：A

19、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。

A.空置率取值偏大

B.報酬率取值偏小

C.運營費用率取值偏大

D.租金增長率取值偏小

【答案】：B

20、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。

A.私人權益融資

B.私人債務融資

C.公開權益融資

D.公開債務融資

【答案】：C

21、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。

A.5.16％

B.6.16％

C.6.5％

D.8.74％

【答案】：B

22、對某一房地產市場中不同物業類型之間的供給比例或交易比例關系的分析，屬于房地產市場的（）。

A.總量結構分析

B.產品結構分析

C.區域結構分析

D.投資結構分析

【答案】：B

23、建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策

【答案】：C

24、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業額的10%作為百分比租金，當其月營業額超過()萬元時，才對超過部分的營業額收取百分比租金。

A.50

B.60

C.70

D.80

【答案】：A

25、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇（）。

A.進入穩定期的優質收益型房地產投資

B.尚未進入穩定期的收益型房地產投資

C.機會型房地產投資

D.剛竣工的收益型房地產投資

【答案】：C

26、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。

A.102

B.120

C.108

D.88

【答案】：C

27、一般情況下，規劃設計費為建安工程費的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

【答案】：D

28、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風險分析的方法，一般采用（）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠桿分析

【答案】：C

29、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。

A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重

B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重

C.對房地產抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重

D.對房地產抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重

【答案】：B

30、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數

【答案】：A

31、投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業拆借利率

【答案】：A

32、若房地產投資項目的財務凈現值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。

A.未達到

B.正好達到

C.已超過

D.接近于

【答案】：C

33、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期（Pb）與靜態投資回收期（Pb′）的關系是（）。

A.Pb＜Pb′

B.Pb≤Pb′

C.Pb＝Pb′

D.Pb＞Pb′

【答案】：D

34、企業的某項業務分別記入了資產的貸方和所有者權益的借方，表示（）。

A.資產增加，所有者權益增加

B.資產減少，所有者權益減少

C.資產增加，所有者權益減少

D.資產減少，所有者權益增加

【答案】：B

35、選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業只選擇一個細分市場，通過生產、銷售和促銷的專業化分工來提高經濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于（）。

A.選擇專業化

B.市場集中化

C.市場專業化

D.產品專業化

【答案】：B

36、存量在數值上的表達式是（）。

A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量

B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量

C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量

D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量

【答案】：B

37、下列各項中，不屬于私募股權投資特點的是（）。

A.投資期限較長

B.資金來源廣泛

C.流動性好

D.絕少涉及公開市場的操作

【答案】：C

38、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。

A.單元估算法

B.概算指標法

C.單位指標估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】：B

39、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

40、關于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。

A.應在招標文件規定的地點開標

B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標

C.開標前應檢查投標文件的密封情況

D.應當眾開標

【答案】：B

41、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標估算法

【答案】：C

42、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。

A.進行進度控制和變更管理

B.編制進度計劃

C.實施進度計劃

D.施工現場的調研與分析

【答案】：D

43、下列不屬于房地產商用物業市場的是（）。

A.寫字樓市場

B.零售商場或店鋪

C.休閑旅游設施市場

D.倉儲用房市場

【答案】：D

44、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。

A.購買行為

B.購買習慣

C.購買動機

D.購買心理

【答案】：A

45、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發生的概率Pi的取值范圍是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

46、開發商應當自工程竣工驗收合格之日起（）日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

A.14

B.15

C.28

D.30

【答案】：B

47、下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的是（）。

A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的部分

D.營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高

【答案】：D

48、產生房地產價格泡沫的基礎是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸

【答案】：A

49、在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的資金流出或流入稱為（）。

A.凈現金流量

B.現金流入

C.現金流出

D.現金流量

【答案】：D

50、某房地產開發商經過市場調研后，決定繼續在市中心區開發商業樓盤的同時，重點在近郊區開發高端住宅產品——為城市金領和高收入者建設高檔別墅區，那么開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.市場集中化

B.選擇專業化

C.產品專業化

D.市場專業化

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、制訂租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售價格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E市場租售對比分析

【答案】：AC

2、關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。

A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式

B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產開發企業不能直接委托分代理

E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式

【答案】：BC

3、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協議中所規定的貸款利息

C.協議中規定的有關費用

D.租售收益

E.股息

【答案】：BC

4、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。

A.需到期償還

B.無需還本付息

C.稅收負擔輕

D.共擔投資風險

E.共享投資利潤

【答案】：BD

5、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有()。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法

【答案】：BCD

6、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有（）。

A.公用設施的維修費

B.人員的工資

C.抵押貸款還本付息額

D.房產稅

E.保險費

【答案】：ABD

7、盈利能力分析指標主要包括（）等。

A.存貨周轉天數

B.資產報酬率

C.股東權益報酬率

D.銷售毛利率

E.銷售凈利率

【答案】：BCD

8、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。

A.所處區位

B.交通方便性

C.建筑設備系統

D.物業管理水平E建筑形式

【答案】：ABCD

9、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

【答案】：AB

10、房地產開發項目策劃的主要工作內容有()。

A.開發內容和規模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區位分析與選擇

D.開發時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇

【答案】：ACD

11、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指標估算法

B.根據類似工程經驗估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法

【答案】：ABC

12、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

13、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。

A.接天線

B.引下線

C.上引線

D.接地線

E.接閃器

【答案】：BD

14、基本供水方式可分為（）。

A.分質供水方式

B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式

D.分區分壓供水方式

E.設置水箱的供水方式

【答案】：BCD

15、根據現行規定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。

A.直接費

B.間接費

C.規費

D.稅金

E.企業管理費

【答案】：B

16、房地產間接投資包括（）。

A.置業投資

B.購買房地產開發企業的股票或債券

C.開發投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】：BD

17、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

【答案】：A

18、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

19、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。

A.功能提高，費用不變

B.功能不變，費用降低

C.功能提高，費用下降

D.功能提高小于費用提高

E.功能下降小于費用下降

【答案】：ABC

20、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保證金

C.固定資產折舊

D.人工費

E.公共設施設備日常維修費

【答案】：CD

21、對置業投資來說，房地產投資經濟效果的表現形式中，既可在處置物業時實現，也可以在以針對物業的再融資行為中實現的有（）。

A.租金收益

B.物業增值

C.股權增加

D.銷售收入

E.開發利潤

【答案】：BC

22、土地費用估算主要包括（）。

A.劃撥土地的征收補償費

B.出讓土地的土地出讓地價款

C.轉讓土地的土地轉讓費

D.租用土地的土地租用費

E.轉讓土地應繳納的手續費

【答案】：ABCD

23、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場營銷

E.施工周期

【答案】：B

24、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40％，財務費用占年平均經營收入的10％，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。

A.投資利潤率為16.67％

B.投資利潤率為22.50％

C.資本金利潤率為31.25％

D.資本金利潤率為37.50％

E.資本金利潤率為62.50％

【答案】：AC

25、房地產開發項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表

【答案】：ABCD

26、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

27、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照（）分類。

A.經濟活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業用途類型

E.投資偏好

【答案】：ACD

28、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。

A.項目投資現金流量表

B.部分投資現金流量表

C.資本金現金流量表

D.借貸現金流量表

E.投資者各方現金流量表

【答案】：AC

29、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復雜

C.資金結構合理

D.融資成本較低

E.融資風險較小

【答案】：ACD

30、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括（）。

A.密度

B.表觀密度

C.密實度

D.孔隙率

E.吸水性

【答案】：ABCD

31、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。

A.全部投資現金流量表

B.部分投資現金流量表

C.資本金現金流量表

D.借貸現金流量表

E.投資者各方現金流量表

【答案】：AC

32、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。

A.走廊式組合

B.套間式組合

C.單間式組合

D.大廳式組合

E.整體式組合

【答案】：ABD

33、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

34、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。

A.借款償還期

B.財務內部收益率

C.償債備付率

D.財務凈現值

E.動態投資回收期

【答案】：BD

35、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。

A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業務內容、數量、單價和金額

B.憑證簽章審核

C.憑證金額審核

D.一式幾聯的原始憑證，應當注明各聯的用途，只能以其中的一聯作為報銷憑證

E.一式幾聯的發票和收據，必須用雙面復寫紙套寫，包括發票和收據本身具有復寫功能的，各聯必須寫透，并連續編號

【答案】：ABCD

36、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現為資金的增值

B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關

【答案】：ACD

37、房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。

A.做出是否投資的決定

B.對項目投資進行詳細測算

C.是否有進行詳細可行性研究的必要

D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E.系統比較項目的規劃設計方案

【答案】：ACD

38、出租用的商用房地產的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。

A.銷售收入

B.租金水平

C.運營成本

D.營業收入

E.出租率

【答案】：BC

39、土地費用由()組成。

A.出讓金

B.城市建設配套費

C.建安費

D.土地開發費用E可行性研究費

【答案】：ABD

40、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。

A.基準收益率

B.目標收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.運營成本