房地產規劃第一節房地產規劃的基本知識一、房地產的基本含義（一）房地產的概念

房地產是房產和地產的合稱。房產是物業建成后的置業投資；地產是購買土地使用權的開發投資。（二）房地產的類型1、按性質分類

商品房：由房產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。廉租房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。經濟適用房：指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。政策性租賃房：指通過政府或委托機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。安居房：直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各級地方政府為解決本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。房改房：指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或標準價購買的已建公有住房。經濟適用住房由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。經濟適用住房，戶型設計必須為平層，建設面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米。

戶型按建筑形式分類：平層戶型；錯層戶型；躍層戶型；復式戶型。平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應用最廣的戶型形式，其最大優勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經濟的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室內空間不夠豐富，建筑外形比較單調。錯層：指一套住宅內的各種功能用房，如起居室、臥室、衛生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特點是“靜態”與“動態”相結合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進行空間隔斷。躍層：指套套內空間跨越越兩樓及以上上的戶型，各各層之間相對對獨立。最大優點在于于動靜要求不不同的區域可可以分布在不不同的平面層層上，避免了了臥室易受起起居室干擾的的問題，給予予人與別墅同同樣的感受，，而且躍層住住宅更易形成成錯落有致的的建筑立面。。最大缺點在在于樓梯占用用戶內面積。。復式；指單單元住宅的房房間置于兩個個或兩個以上上平面層上，，與躍層的最最大區別在于于復式戶內擁擁有一個或幾幾個房間是貫貫穿兩層的通通透空間。復式戶型除了了具備躍層的的優點以外，，還具有良好好的視覺效果果和給人豐富富的空間感受受，便于觀賞賞室外景觀，，客廳的采光光也會特別好好，而且會顯顯得特別氣派派。缺點在于于客廳兩層高高的墻體、二二層的回廊設設計造價較高高，最終抬高高了房價。經適房購房人人擁有有限產產權，購買經經濟適用住房房不滿5年，不準直接接上市交易，，如果購房人人由于特殊原原因確實需轉轉讓的，由政政府按照原價價格并考慮折折舊和物價水水平等因素進進行回購。購買經適房5年內不得轉讓讓購買經濟適用用住房滿5年，購房人要要上市轉讓的的，應按照屆屆時同地段普普通商品住房房與經濟適用用住房差價的的一定比例向向政府交納土土地收益等相相關價款后，，取得完全產產權。個人購買經濟濟適用住房在在取得完全產產權以前不得得用于出租經經營。2、按照取得時時間分類期房：預售商品房，，指從開發商商取得“商品房預售許許可證”可以公開發售售開始，直至至取得之前的的商品房。現房：指開發商已辦辦妥所售項目目的“房地產權證”的商品房。現房必須是整整體竣工并通通過驗收，購購房者在購買買現房時簽訂訂“商品房買賣合合同”，購買后即可可入住。房屋產權即房房屋所有權，，是指對房屋屋行使占有、使用、、處分、收益益的權利。全部產權是指購房者獨獨自擁有對房房屋的全部權權利，他人不不能干涉，商商品房屬于全全部產權房。。部分產權是在房改時期期形成的一種種特殊房屋所所有權形式，，它是指購房房人按房改標標準價購買的的公房，購房房人與原售房房單位共同擁擁有產權，而而使購房人只只擁有了“部分產權”。部分產權是是對房屋收益益權和處分權權有所限制。大產權房是指可以自由由交易的商品品房。小產權房是指只有使用用權，不能上上市交易的房房屋。二、房地產投投資的概念房地產投資是是以獲取期望望收益為目的的，將貨幣資資本投入房地地產開發、經經營、中介服服務和房地產產金融資產的的經營活動。。房地產投資一一方面表現為為實物資產的的投資活動，，另一方面又又表現為金融融資產的投資資活動。三、房地產投投資的方式1、直接購房投資者用現款款或分期付款款的方式直接接購置房屋，，可自住，也也可出租或出出售，以獲得得利潤。2、以租代購投資者簽訂購購租合同，租租戶可在一定定期限內購買買此房，并以以租金抵銷部部分房款。3、以租養貸投資者先付首首期房款，其其余部分通過過銀行貸款解解決。然后出出租此房屋，，用租金來償償還貸款。4、買賣樓花購買預建的樓樓盤，只需房房價的10%左右，如果房房價上升，可可賣出獲利。。相當于期貨貨功能，風險險較大。5、房地產投資資券購買房地產投投資券到期可可得本息。6、房地產證券券通過發行證券券，將小資金金匯集后購買買房地產或產產權單位。以房養老2012年4月23日，，南南京京市市民民政政局局下下發發《南京京市市老老齡齡事事業業發發展展第第十十二二個個五五年年規規劃劃》，通通過過一一系系列列舉舉措措開開展展以以房房養養老老試試點點。。以房房養養老老也也叫叫住住房房反反向向抵抵押押，，貸貸款款人人將將自自己己的的產產權權房房抵抵押押給給金金融融機機構構，，以以定定期期取取得得一一定定數數額額養養老老金金或或接接受受老老年年公公寓寓服服務務的的一一種種養養老老方方式式。。房地地產產投投資資券券房地地產產投投資資券券是是一一種種投資資收收益益憑憑證證。它它是是發發行行人人依依照照法法定定程程序序發發行行，，持持有有人人憑憑此此獲獲取取特特定定房房地地產產為為標標的的的的投投資資收收益益的的有有價價證證券券。。發行行人人:是指指經經工工商商行行政政管管理理機機關關注注冊冊的的具具有有房房地地產產業業經經營營范范圍圍的的企企業業法法人人。。投資資人人:是指指持持有有房房地地產產投投資資券券的的自自然然人人或或法法人人。。管理理人人:是指指受受投投資資人人委委托托管管理理標標的的房房地地產產的的經經營營、、銷銷售售，，并并向向投投資資人人分分派派投投資資收收益益的的非非銀銀行行金金融融機機構構。。非銀銀行行金金融融機機構構以發發行行股股票票和和債債券券、、接接受受信信用用委委托托、、提提供供保保險險等等形形式式籌籌集集資資金金，，并并將將所所籌籌資資金金運運用用于于長長期期性性投投資資的的金金融融機機構構。非銀行金融融機構與銀銀行的區別別：在于信用業業務形式不不同，其業業務活動范范圍的劃分分取決于國國家金融法法規的規定定。我國非銀行行金融機構構的形式主主要有：信信托投資公公司、租賃賃公司和保保險公司等等。非銀行金融融機構吸引引無數債權權人債務人人從事大規規模借貸活活動，可可以用優惠惠貸款條件件的形式分分到債務人人身上，可可以用利息息支付和其其他利息形形式分到債債權人身上上，也可以以用優厚紅紅利的形式式分到股東東身上以吸吸引更多的的資本。房地產證券券房地產證券券是房地產業業利用資本本市場直接接融資的重重要工具，，對房地產產金融機構構及房地產產企業而言言，均是房房地產資金金籌集的一一條重要渠渠道。房地產證券券的特點高收益性：：房地產的利利潤率一般般在30％至40％左右，甚甚至更高。。房地產業業的高利潤潤也就決定定了房地產產證券的高高回報率。。高風險性：：房地產業投投資量大，，資金周轉轉慢，開發發時間長，，極容易受受外界環境境的影響，，呈現高風風險。收益的長期期性：中長期投資資房地產證券券的兩種形形式（一）房地地產債券房地產債券券是為了籌措措房地產資資金而發行行的借款信信用憑證，，是證明債債券持有人人有權向發發行人取得得預期收入入和到期收收回本金的的一種證書書。最常見的一一種是按發發行主體的的不同分為為房地產政府府債券、房地產金融融債券、房地產企業業債券。房地產政府府債券：指政府為發發展房地產產業而向社社會發行的的債券，也也稱公債。。主要包括中中央政府，，地方政府府和政府機機構面向社社會發行的的債券。目目前我國發發行的房地地產政府債債券多為地地方政府向向社會發行行的債券，，其目的主主要是為創創辦開發區區和為住宅宅建設籌集集資金。房地產金融融債券：指由銀行或或其他非銀銀行金融機機構發行的的債券，是是金融機構構籌集房地地產信貸資資金的渠道道之一。房地產企業業債券即公司債券券，是我國國房地產債債券中最常常見的一種種，指房地地產企業為為籌集長期期資金而發發行的債券券。我國房地產產企業債券券主要有：：住房建設債債券、土地地開發債券券、房地產產投資債券券、危房改改造債券、、小區開發發債券、住住房有獎債債券等。（二）房地地產股票房地產股票票是股份制制房地產企企業為籌集集資金，發發展房地產產業的需要要，發給股股東作為投投資入股憑憑證，并借借以取得股股息和紅利利的一種有有價證券。。四、房地產產投資的優優缺點優點：1、房地產是是一種耐用用消費品2、房地產的的價值相對對比較穩定定具有較好的的保值、增增值的功能能3、房地產具具有不斷升升值的潛力力缺點：1、流動性相相對較差2、投資金額額比較大3、政策風險險土地政策、、城市規劃劃、房地產產稅收4、道德風險險房屋質量；；產權的不不完善五、房地產產價格及影影響因素（一）房地地產價格的的基本構成成要素1、土地成本本包括征地費費或拆遷補補償費或土土地轉讓費費及相關稅稅費；2、勘察設計計和前期工工程費用包括正式開開工前發生生的規劃設設計、水文文、地質勘勘探和測繪繪等費用3、建安工程程費及相關關稅費4、開發商支支付的交易易稅費包括房地產產轉讓時支支付的營業業稅、城市市維護建設設稅、教育育費附加、、土地增值值費、印花花稅、房屋屋買賣綜合合服務費、、房屋銷售售費用5、代政府部部門收取的的稅費6、利息包括利用金金融機構貸貸款進行前前期投資所所必須支付付的利息7、利潤中國房價大大致構成表表（每平米米）名目金額比例去向支付人售價2200-3100100%政策管理部門買房者前期費用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費200-3009%建筑及拆遷安置費700-80026%-32%開發銷售商等利潤340-60015%-20%影響房地產產價格的因因素1、一般因素素：包括社社會因素、、經濟因素素和行政因因素2、地域因素素：指房地地產所在地地區、城市市、區位、、地段的因因素3、個別因素素：分宗地地條件和建建筑物類別別的影響第二節房房地產規劃劃一、進行房房地產規劃劃的原因1、購房需要要大筆資金金2、貸款償還還需要延續續十幾年的的時間3、未來的收收支變化無無法充分預預期4、事先規劃劃房產投資資現金流量量，選擇最最佳貸款組組合二、購房與與租房的決決策優點缺點租公寓房方便遷移、靈活；不需負維修責任，財務負擔較小沒有自己的產業；無法重新布置；房租可能提高購新房擁有自己的產業；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進行布置財務負擔大；需要裝修費用；遷移受限制購二手房擁有自己的產業；價格比新房低；選擇余地大；周圍配套環境成熟

；財務負擔相對小維修費用較高；設施陳舊；遷移受限制購房提提醒一、選選擇合合法正正規的的房地地產開開發商商具備五五證：：《國有土土地使使用權權證》、《建設用用地規規劃許許可證證》、《建設工工程規規劃許許可證證》、《建設工工程施施工許許可證證》、《商品房房銷售售（預預售））許可可證》具備二二書：：《住宅質質量保保證書書》和《住宅使使用說說明書書》二、利利用住住房公公積金金貸款款住房公公積金金管理理中心心——貸款樓樓盤——公積金金個人人住房房貸款款項目目住房公公積金金貸款款利率率項目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05公積金金個人人住房房貸款款項目目貸款項目項目地址項目建設單位承辦銀行業瑞.秋水長天沙坪壩區上中渡口30號重慶業瑞房地產開發有限公司建行沙坪壩支行華宇.北城中央北部新區高新園人和組團重慶華宇物業（集團）有限公司建行沙坪壩支行金象.左右沙坪壩一心村1號重慶崇安置業發展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭沙坪壩區大楊公橋104號重慶俊峰置業有限公司中行沙坪壩支行金科.10年城江北區石馬河街道石子山村重慶市金科實業集團弘景房地產開發有限公司農行渝中支行租房提提醒一、選選擇地地理位位置二、選選擇價價格三、周周邊環環境四、簽簽訂租租賃合合同三、購購房規規劃1、衡量量自己己的負負擔能能力按每月月的負負擔能能力估估算負負擔得得起的的房屋屋總價價；按想購購買的的房屋屋價格格來計計算每每月需需要負負擔的的費用用；2、購房房的各各種稅稅費契稅、、印花花稅、、個人人所得得稅、、營業業稅、、房屋屋所有有權登登記費費、房房屋買買賣手手續費費、公公證費費、律律師費費、中中介費費等。。第三節節個個人住住房消消費貸貸款一、個個人住住房消消費貸貸款種種類個人住住房公公積金金貸款款個人住住房商商業性性貸款款個人住住房組組合貸貸款公積金個個人住房房貸款類型（一）純純公積金金貸款純公積金金貸款系系指住房房公積金金管理機機構運用用住房公公積金資資金，委委托商業業銀行向向購買自自住住房房的住房房公積金金繳存人人發放的的個人住住房貸款款。重慶市上上調住房房公積金金個貸最最高限額額20萬元提升升至40萬元，最最高可貸貸成數為為購房款款80%。（二）組組合貸款款組合貸款款系指住住房公積積金管理理機構運運用住房房公積金金資金，，商業性性銀行運運用自營營資金，，對購買買自住住住房的同同一借款款申請人人、使用用同一抵抵押物，，采用同同一貸款款期限，，執行不不同貸款款利率發發放的個個人住房房貸款，，是政策策性個人人住房貸貸款和商商業性個個人住房房貸款的的組合。。住房公積積金貸款款品種（一）期期房按揭揭貸款指借款人人在本市市城鎮已已向公積積金中心心申請貸貸款規模模的樓盤盤購買在在建住房房，通過過售房單單位和承承辦銀行行申請辦辦理的公公積金個個貸。期房按揭揭貸款對對象及條條件1、按時足足額繳存存住房公公積金一一年以上上，具有有完全民民事行為為能力的的個人；；2、在本市市城鎮已已向公積積金中心心申請貸貸款規模模的樓盤盤購買在在建住房房；3、有正當當職業和和穩定的的經濟收收入，具具備按期期償還貸貸款本息息的能力力和意愿愿，資信信良好；；4、有經登登記合法法有效的的《重慶市商商品房買買賣合同同》；5、有不少少于購房房總價款款20%的自籌資資金；6、同意用用所購住住房作抵抵押；7、同意辦辦理住房房置業擔擔保或貸貸款綜合合保險；；8、公積金金中心規規定的其其他條件件。（二）期期房直客客貸款指借款人人購買在在建住房房（房屋屋已完成成主體建建筑封頂頂）時,因客觀原原因不能能在所購購樓盤直直接獲得得公積金金個貸,而由其直直接向公公積金中中心申請請辦理的的公積金金個貸。。期房直客客貸款對對象及條條件1、按時足足額繳存存住房公公積金一一年以上上，具有有完全民民事行為為能力的的個人；；2、在本市市城鎮樓樓盤購買買在建住住房因客客觀原因因不能在在所購樓樓盤直接接獲得公公積金個個貸的；；3、有正當當職業和和穩定的的經濟收收入，具具備按期期償還貸貸款本息息的能力力和意愿愿，資信信良好；；4、有經登登記合法法有效的的《重慶市商商品房買買賣合同同》，且所購購房屋已已完成主主體建筑筑封頂；；5、有不少少于購房房總價款款20%的自籌資資金；6、同意用用所購住住房作抵抵押；7、同意辦辦理住房房置業擔擔保或貸貸款綜合合保險；；8、公積金金中心規規定的其其他條件件。（三）現現房直客客貸款指借款人人購買現現房時，，因客觀觀原因不不能在所所購樓盤盤直接獲獲得公積積金個貸貸,而由其直直接向公公積金中中心申請請辦理的的公積金金個貸。。（四）置置換抵押押貸款指借款人人將原辦辦理的商商業性個個人住房房貸款或或組合貸貸款余額額統一置置換為公公積金個個貸。（五）二二手房貸貸款指借款人人購買二二手房時時，由其其直接向向公積金金中心申申請辦理理的公積積金個貸貸。二手房貸貸款對象及條條件1、按時足足額繳存存住房公公積金一一年以上上，具有有完全民民事行為為能力的的個人；；2、在本市市城鎮購購買再交交易住房房；3、有正當當職業和和穩定的的經濟收收入，具具備按期期償還貸貸款本息息的能力力和意愿愿，資信信良好；；4、有合法法有效的的《房地產買買賣合同同》和所購房房原《房地產權權證》（或《房屋所有有權證》和《國有土地地使用證證》）；5、同意用用所購住住房作抵抵押；6、同意辦辦理住房房置業擔擔保或貸貸款綜合合保險；；7、所購二二手房符符合下列列條件：：A、產權關關系明晰晰，可在在住房二二級市場場交易的的框架結結構或磚磚混結構構的成套套住宅；；B、房屋使使用年限限不超過過15年。8、公積金金中心規規定的其其他條件件。二、個人人住房貸貸款的還還款方式式（一）等等額本金金還款把全部的的貸款本本金平均均分攤到到貸款期期內的每每一期歸歸還，而而每一期期的利息息則是根根據當期期的貸款款余額計計算，每每期歸還還的貸款款本金是是固定的的，利息息隨著貸貸款本金金的逐步步降低而而減少。。（二）等等額本息息還款根據貸款款金額、、貸款期期限以及及還款次次數計算算出的一一個固定定值，每每期的還還款額中中包括了了本金和和利息，，隨著貸貸款本金金的逐步步歸還，，貸款利利息逐漸漸減少，，每期中中還款額額中歸還還貸