個人理財第七章 房地產規劃房地產規劃的基本知識1房地產規劃2個人住房消費貸款3個人支付能力評估4第一節房地產規劃的基本知識房地產的基本含義房地產投資的概念房地產投資的方式房地產投資的優缺點一、房地產的基本含義房地產是房產和地產的合稱。地產是指購買土地使用權的開發投資；房產是指物業建成后的置業投資。對個人投資者來說，所說的房地產一般是指房產。家庭購買房產的目的一般有兩個：其一是自己居住；其二是獲得預期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現實中，自居和投資并不是區分得很嚴格的，有時自居房產也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產也可自居（如在出售前）。房地產房屋建筑物財產權利土地房地產的類型1.按照性質分類商品房經濟適用房房改房安居房解圍房2.按照取得的時間分類期房現房3.按使用性質自住房投資房（商鋪、車庫……）二、房地產投資的概念房地產投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產開發、經營、中介服務和房地產金融資產的經營活動。同時，房地產投資還涉及到房地產與金融資產的組合安排。因此，房地產投資一方面表現為實物資產的投資活動，另一方面又表現為金融資產的投資活動。三、房產投資的方式房地產證券房地產投資券買賣樓花以租養貸以租代購直接購房房地產投資四、房產投資的優缺點優點房產是一種耐用消費品，為投資盈利提供了廣闊的時間機會房產的價值相對比較穩定，具有較好的保值功能房產具有不斷升值的潛力缺點流動性相對較差投資金額比較大風險較高（政策風險、道德風險……）五、房地產價格及影響因素政府規費勘查及前期費用開發商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房地產價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房地產所在地區、城市、區位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房地產價格的構成第二節房地產規劃房產規劃的概念為什么要進行房產規劃房產規劃流程購房與租房決策購房規劃一、房地地產規劃劃的概念念包括居住住規劃和和房產投投資居住規劃劃包括租租房、購購房、換換房和房房貸規劃劃房產投資資的目的的包括獲獲取房租租收入和和通過出出售賺取取價差收收入二、為什什么要進進行房產產規劃如果進行行房產投投資的時時候不事事先進行行規劃，，可能會會陷入以以下困境境：1.由于目標標重合，，目前的的資金不不足以購購房。2.對未來的的收支變變化未能能充分預預期，沒沒有合理理的房產產規劃，，導致購購房計劃劃難以實實現。3.沒有房產產生涯規規劃的觀觀念，只只想一蹴蹴而就4.沒有可行行的購房房規劃，，難以強強迫自己己儲蓄5.如果不事事先規劃劃房產投投資現金金流量，，則無法法選擇最最佳的貸貸款組合合。案例：鐘鐘鎮濤炒炒房破產產香港藝人人鐘鎮濤濤1996年香港樓樓市處于于頂峰時時，短期期借款1.54億港元，，“炒買買”港灣灣道會景景閣4607室等五處處豪宅和和其他項項目。1997年亞洲金金融危機機，香港港樓市下下滑，所所購各項項目大幅幅度貶值值。債權權人雖沒沒收這些些房產，，仍無法法償清債債務。由由于部分分貸款利利率高達達24%，所余本本息現已已滾至2.5億港元。。每月利利息支出出超過100萬元，令令他感到到吃不消消，即使使再努力力唱歌、、拍戲，，亦難以以償還所所有債項項，于是是決定申申請破產產。2003年7月，法院院裁定鐘鐘鎮濤破破產。一般而言言，房地地產投資資不應超超過家庭庭年收入入的6至8倍。鐘鎮鎮濤家庭庭年收入入約1000萬港元，，顯然無無法支撐撐1.5億港元的的房地產產投資。。正是企企圖一夜夜暴富的的不良心心態，使使其失足足跌入谷谷底。二、個人人房產規規劃流程程三、購房房與租房房決策租房購房優點1.有能力使用更多的居住空間1.保值，能夠對抗通脹2.比較能夠應付家庭收入的變化2.強迫儲蓄積累財富3.資金較自由，可投向更有利的投資渠道3.提高居住品質4.遷徙自由度較大4.有信用增強效果5.房屋瑕疵和損毀風險由房東承擔5.滿足擁有房產的心理效用6.租房者的稅捐負擔較輕6.自住兼投資，同時提供居住效用和資本增值機會7.無需考慮房價下跌風險缺點1.有非自愿搬離的風險1.缺乏流動性2.無法按照意愿裝修2.維持成本高3.被動應對房租上漲風險3.財務風險大4.無法運用財務杠桿追求房價利益要考慮的的因素如果用于于自住，，購房者者的使用用成本主主要是首首付款與與房屋貸貸款利息息（不考考慮諸如如物業費費等使用用成本）），而租租房者的的使用成成本是房房租(1)房租是否否會每年年調整。。(2)房屋貸款款與房租租所得稅稅扣除額額。購房房還要考考慮稅收收方面的的問題，，可能購購房比租租房要貴貴。(3)房價上漲漲潛力。。如果房房價在未未來看漲漲，那么么即使目目前算起起來購房房年居住住成本稍稍高，未未來出售售房屋的的資本利利得也足足以彌補補居住期期間的成成本差異異。如果果房價低低落，則則租房居居住成本本低于購購房的情情況也有有可能會會發生。。(4)利率的高高低。利利率愈低低購房的的年成本本愈低，，購房會會相對劃劃算。近近年來，，控制房房地產價價格上漲漲，提高高了房屋屋貸款利利率，因因此購房房的居住住成本也也越來越越高。四、購房房規劃衡量自己己的負擔擔能力按每月的的負擔能能力估算算負擔得得起的房房屋總價價按想購買買的房屋屋價格來來計算每每月需要要負擔的的費用學會計算算購房的的各種稅稅費如何選擇擇房子投資自住住房投資寫字字樓投資商鋪鋪投資車庫庫1.按每月的的負擔能能力估算算負擔得得起的房房屋總價價例如，李李先生年年收人為為10萬元，預預估收入入成長率率3％，目前前凈資產產2萬元，儲儲蓄首期期與負擔擔房屋貸貸款的上上限為40％，打算算5年后買房房，投資資報酬率率為10％，貸款款年限20年，利率率以6％計，可可以負擔擔買房貸貸款的目目前房價價為：首期部分分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(萬元)貸款部分分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(萬元)可負擔房房價：首期(27.7)+貸款(53.2)＝80．9(萬元)2.按想購買買的房屋屋價格來來計算每每月需要要負擔的的費用欲購買房房屋總價價＝房屋屋單價×需求面積積需要支付付的首期期部分＝＝欲購買房房屋總價價×(1—按揭貸款款成數比比串)需支付的的貸款部部分＝欲欲購買房房屋總價價×按揭貸款款成效比比率每月攤還還的貸款款本息＝＝需要支支付的貸貸款部分分÷年金現值值第三節個個人人住房消消費貸款款個人住房房消費貸貸款種類類個人住房房貸款的的還貸方方式一、個人人住房消消費貸款款種類住房公積積金貸款款繳存住房房公積金金的職工工以其所所擁有的的產權住住房為抵抵押申請請的專項項貸款。。貸款期期限最長長為30年（不得得超過法法定退休休年齡））。住房房公積金金貸款利利率是目目前個人人貸款中中利率最最低的品品種貸款款額度根根據所購購房屋不不同適用用不同的的比例。。個人住房房商業性性貸款是用銀行行信貸資資金向購購房借款款人發放放的住房房貸款，，一般為為抵押貸貸款。個人住房房組合貸貸款是指向繳繳存公積積金的購購房借款款人同時時發放個個人住房房公積金金貸款和和個人住住房商業業性貸款款的一種種貸款方方式。二、個人人住房貸貸款的計計息方法法等額本金金還款法法等額本息息還款法法組合還款款法（一）等等額本金金還款法法就是把全全部的貸貸款本金金平均分分攤到貸貸款期內內的每一一期歸還還，而每每一期的的利息則則是根據據當期的的貸款余余額計算算，所以以每一期期歸還的的貸款本本金是固固定的，，而利息息卻不一一樣，是是隨著貸貸款本金金的逐步步降低而而減少，，總的還還款金額額也是逐逐漸減少少其計算公公式是：：每月還款款金額=貸款本金金／貸款款期數（（按月計計）+（貸款本本金—累計已歸歸還本金金額）×月利率（二）等等額本息息還款法法每期的還還款金額額是根據據貸款金金額、貸貸款期限限以及還還款次數數計算出出的一個個固定值值，每期期的還款款額中包包括了本本金和利利息，隨隨著貸款款本金的的逐步歸歸還，貸貸款利息息逐漸減減少，而而每期的的還款額額中歸還還貸款本本金的金金額則逐逐漸增加加。計算公式式是：每月還款款額＝貸貸款本金金×月利率×（1＋月利率率）×還款月數數］÷［（1＋月利率率）×還款月數數－1］1.兩種貸款款的利息息計算方方式等額本息息貸款采用的是是復合利利率計算算。在每每期還款款的結算算時刻，，剩余本本金所產產生的利利息要和和剩余的的本金(貸款余額額)一起被計計息，也也就是說說未付的的利息也也要計息息，這好好像比““利滾利利”還要要厲害。。在國外外，它是是公認的的適合放放貸人利利益的貸貸款方式式。等額本金金貸款采用的是是簡單利利率方式式計算利利息。在在每期還還款的結結算時刻刻，它只只對剩余余的本金金(貸款余額額)計息，也也就是說說未支付付的貸款款利息不不與未支支付的貸貸款余額額一起作作利息計計算，而而只有本本金才作作利息計計算。因此，在在傳統還還款方式式下，貸貸款周期期越長，，等額本本息貸款款就要比比等額本本金貸款款產生越越多的利利息。所所以，如如果借款款人無法法調整(或選擇)還款方式式的話，，貸款周周期越長長的借款款人，越越應該選選擇等額額本金貸貸款。兩種還款款方式前前5個月還款款總和及及本金與與利息所所占比重重對照表表2.兩種種貸貸款款的的每每期期還還款款特特點點等額額本本金金貸貸款款還還款款表表（（部部分分））：：每每期期還還款款額額不不同同等額額本本息息貸貸款款還還款款表表（（部部分分））：：每每期期還還款款額額相相同同雖然然等等額額本本金金貸貸款款能能節節省省很很多多利利息息，，但但等等額額本本金金貸貸款款的的“缺點點”是它它的的每每期期還還款款金金額額都都不不同同，，而而且且是是前前期期還還款款金金額額較較重重，，后后期期還還款款金金額額較較輕輕。。這這要要求求借借款款人人的的還還款款能能力力要要適適應應這這種種情情況況。。而而對對于于等等額額本本息息貸貸款款來來講講卻卻沒沒有有這這樣樣的的“缺點點”，它它的的每每期期還還款款金金額額都都相相同同。。借借款款人人可可以以比比較較容容易易地地根根據據自自己己還還款款能能力力，，制制定定貸貸款款方方案案。。但但要要注注意意的的是是，，等等額額本本金金貸貸款款的的每每期期還還款款額額雖雖然然不不等等，，但但它它的的每每期期平平均均還還款款金金額額卻卻比比等等額額本本息息貸貸款款低低很很多多。。等額額本本息息還還款款法法與與等等額額本本金金還還款款法法的的比比較較等額本息貸款等額本金貸款計息方式簡單利率計息復合利率計息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國內流行度主流弱流國際流行度主流弱弱流操作靈活程度強弱計算難度高難較難評價可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒錯，但可能不會是最好結論論兩種種還還款款方方式式各各有有所所長長，，客客戶戶可可根根據據自自己己的的具具體體情情況況選選擇擇，，關關鍵鍵是是要要考考慮慮自自己己的的經經濟濟狀狀況況，，使使供供款款額額與與自自己己的的收收入入趨趨勢勢相相匹匹配配。。如如果果收收入入穩穩定定，，又又或或者者善善于于投投資資的的家家庭庭，，若若投投資資的的回回報報率率高高于于貸貸款款利利率率的的，，可可考考慮慮選選擇擇等等額額還還款款法法。。如如果果預預測測家家庭庭收收入入仍仍比比較較寬寬裕裕，，今今后后可可能能提提前前還還貸貸的的，，貸貸款款方方式式可可采采用用等等本本還還款款法法，，優優點點是是本本金金不不變變，，利利息息逐逐步步遞遞減減，，其其間間若若提提前前還還貸貸，，由由于于歸歸還還本本金金多多，，利利息息支支出出相相對對就就少少。。而而““等等額額還還款款法法””每每月月償償還還金金額額相相等等，，還還款款初初期期利利息息多多于于本本金金，，以以后后利利息息支支付付逐逐步步減減少少，，本本金金逐逐步步增增加加。。因因而而同同樣樣貸貸款款期期下下，，后后者者所所支支付付的的利利息息將將高高于于前前者者，，而而提提前前還還貸貸時時，，已已支支付付的的利利息息是是不不退退還還的的，，所所以以，，這這樣樣就就相相對對多多支支付付了了許許多多原原本本不不應應該該提提前前支支付付的的利利息息。。（三三））組組合合還還款款法法首先先將將貸貸款款本本金金按按比比例例分分成成若若干干償償還還階階段段，，并并確確定定每每個個階階段段的的還還款款期期限限（（等等本本）），，接接著著在在每每個個階階段段里里又又按按等等額額本本息息還還款款方方式式歸歸還還（（等等額額））一般般來來說說，，組組合合還還款款法法的的主主要要形形式式可可分分為為遞遞增增型型、、遞遞減減型型和和任任意意型型三三種種。。遞遞增增(減)型是是指指在在整整個個貸貸款款期期內內，，貸貸款款的的歸歸還還呈呈逐逐漸漸增增加加(減少少)的趨趨勢勢。。任任意意型型是是指指在在貸貸款款期期內內各各個個階階段段的的還還款款本本金金及及還還款款年年限限不不同同，，使使貸貸款款歸歸還還呈呈不不規規則則變變化化。。借借款款人人可可以以根根據據自自己己未未來來收收支支情情況況，，來來制制定定還還款款計計劃劃，，通通俗俗的的講講就就是是賺賺多多的的時時候候多多還還一一點點，，賺賺少少的的時時候候少少還還一一點點。。三、、節節省省貸貸款款利利息息的的方方法法加速速還還款款額外外還還款款存抵抵貸貸關鍵鍵在在于于盡盡可可能能多多的的提提前前償償還還本本金金（一一））加加速速還還款款縮短短還還貸貸周周期期，，增增加加還還貸貸次次數數———雙周周加加速速還還款款假設設貸貸款款30年50萬元元，，貸貸款款年年利利率率為為6.39%。標準準的的月月還還款款(等額額本本息息)雙周周加加速速還還款款(等額額本本息息））貸款結果對比比等額本息貸款之標準月還款(參照)等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬50萬50萬貸款年利率6.39%6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個月支付頻率每月支付一次每月支付一次每兩周支付一次每月支付金額￥3,124.26(月)￥2,723.84(月平均值)￥3,124.26(4周)利息累計￥624,733.6￥480,581.25￥483,100.27還款期數360期360期629期節省利息---￥144,152.35￥141,633.33節省天數---0天2,135天每年需多還款---每年還款不等￥3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%（二）額外還還款——提前還貸提前還款包括括提前全部還還款、提前部部分還款且貸貸款期限不變變、提前部分分還款的同時時縮短貸款期期限三種情況況。貸款銀行行只能受理自自發放個人貸貸款第二個還還款月起借款款人提前還款款的申請。在等額本息貸貸款中，采用用部分提前還還款，是節省省貸款利息和和縮短貸款時時間的基本方方法，也是最最有效的方法法。第四節個個人支付能力力評估目標和需求分分析個人投資動機機分析個人支付能力力評估一、目標和需需求分析房地產規劃的的第一步是確確定期望的目目標和需求，，這要通過數數據收集合分分析來明確。。一般而言，，個人對于房房地產投資的的需求取決于于年齡、收入入水平、家庭庭成員數量、、交通便利等等因素。在確確定目標和需需求時，必須須把握以下幾幾個原則：首先是要分清清影響目標和和需求的因素素的重要性。。要找到符合合所有期望的的房地產投資資項目是可遇遇不可求的，，我們會面臨臨對于各種因因素的權衡和和取舍，因此此應該分析哪哪些因素對于于自己是最重重要的，按重重要性程度進進行排列，以以便于在這些些因素發生沖沖突的時候做做出合理的選選擇。其次，要具有有前瞻性。隨隨著個人的成成長和際遇，，收入、債務務以及責任都都會隨之發生生變化，因此此在確定房地地產投資目標標和需求時應應該將這些考考慮進去，以以便能靈活的的對待這些變變化。二、個人投資資動機分析自己居住賺取租金出售獲利減免稅收首要考慮的是是居住質量，，可以選擇具具有成熟的居居住氛圍的社社區，如擁有有便捷的交通通，宜人的環環境、配套的的生活設施等等。首先要考慮的的是方便出租租，可以選擇擇流動人口大大的小型住宅宅進行投資，，或者購買適適宜出租給經經營者的沿街街鋪面。如果是為了獲獲取差價收入入，則適合投投資現時房價價相對便宜，，但未來規劃劃前景看好，，有升值潛力力的住宅或店店面。國家出臺相應應鼓勵政策，，例如規定購購房支出可以以用來抵扣個個人所得稅等等，房地產投投資無疑是個個一舉兩得的的投資方式。。三、個人支付付能力評估投資房產前必必須正確估量量個人資產，，再根據需求求和實際支付付能力來綜合合考慮具體選選擇哪一種房房產投資計劃劃。確定個人投資資房產的綜合合支付能力時時，不僅要看看個人的凈資資產，還要分分析個人的固固定收入、臨臨時收入、未未來收入、個個人支出和預預計的未來支支出。如果個人凈資資產為正數，，投資者首先先要確定能用用來投資房產產的資金數額額。然后，再再根據自己家家庭月收入的的多少及預期期，最終確定定用于購買房房產、償還銀銀行按揭貸款款本息的數額額?；镜脑瓌t仍然是量量力而行，既既滿足個人的的房產投資需需求，同時又又不必為自己己帶來沉重的的債務負擔。。舉例個人凈資產中中可用于購買買房產的金額額為12萬元，家庭月月收入8000元，月平均日日常支出4000元，其他投資資支出1000元，預期未來來收入保持平平穩，則其投投資房地產的的支付能力為為10萬元首付款，，月平均可償償還銀行按揭揭貸