第四章房地產管理法律制度2022/12/151內容提要房地產的基本概況房地產開發房地產開發企業經營管理房地產轉讓商品房買賣房地產抵押房地產租賃2022/12/152知識點了解房地產開發的特點、房地產廣告管理的內容、房屋租賃的主要規定。熟悉房地產企業的設立和管理、房地產交付管理的內容。熟悉房地產轉讓條件、房地產抵押的主要法律規定。掌握房地產開發項目管理的內容。掌握房地產預售制度內容。掌握商品房買賣合同中內容變更的處理。2022/12/153案例1

某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權證交予張某。1年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。試分析：

（1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？

（2）劉某是否可以掛失房屋所有權證，并以此要求房產登記機關補發？2022/12/154第一節房地產法概述一、概念房地產：房屋財產和土地財產的統稱。房地產業：指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務行業房地產法：調整房地產關系的法律規范的總稱。房地產開發：《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條對房地產開發的概念做了如下定義：房地產的開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發的兩種行為土地開發：主要是指在土地上進行基礎設施建設的行為，主要指給排水、供電、供熱、供氣、通信、道路等設施建設和土地的平整。房屋建設：又稱為房屋開發，包括一般民用住宅、工業用房、辦公用房、商業樓宇和其他專門用房的開發。2022/12/155土地開發房屋建設2022/12/156（一）房地產開發的特征1.房地產開發涉及面廣2.工程項目多，工程量大3.房地產開發投資量大4.房地產開發建設周期長房地產開發的這些特點，決定了國家需要對房地產開發企業及房地產市場從立法及監督管理上進行調控，采取有針對性的策略。2022/12/157《廣西新聞網》玉州一城建項目開工打造環境舒適居住小區玉林新聞網—玉林日報玉州訊11月24日，玉州區項目建設再傳捷報，計劃總投資8億元的聚錦花園商住小區項目開工建設。聚錦花園商住小區項目地處江南區南流江畔，東北面與南方藥都（玉林國際中藥港）隔路相望，西南面緊靠即將開發的城市綠軸景觀綠化帶，西北面與玉林云天民俗文化城、玉林國際會展中心、江南公園等主流景點為鄰。該項目占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約26.5萬平方米，計劃總投資8億元，其中一期計劃總投資2.6億元，主要建設5幢28層商住樓、道路綠化、亮化及其他配套設施。聚錦花園傾力打造和諧、豐富、高尚、環境舒適居住小區，項目建成后，將成為玉林市江南區的一道亮麗風景線。2022/12/158二、房地產法調整對象的內容土地、房屋財產關系土地利用和管理關系城市房地產開發經營關系城市房地產管理關系城市物業管理關系2022/12/159三、房地產開發的基本原則

1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。2.必須嚴格執行城市規劃的原則.3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則。4.堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則，即綜合開發原則。5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。2022/12/1510房地產產開發發中有有哪些些環境境問題題？（1））綠地地面積積減少少，出出現城城市荒荒漠2022/12/811（2）加加重城市市污染2022/12/8122022/12/8132022/12/814（3）占地進行行商業性性建設，，嚴重破破壞生態態環境、、歷史文文化遺產產、風景景景觀等等2022/12/815（4）建設裝修中的的環境問題2022/12/816（5）房地產產開發缺乏協協調性和科學學性，使城市市生活壓力增增大。2022/12/817回顧上一階段段學習的內容容：第一章建設設法規概述1.建設法規規2.建設法規規調整對象3.建設活動動4.建筑法規規的作用5.建設關系系的主體、客客體2022/12/818第二章城城鄉規規劃法律律制度1.城市市2.城市市總體規規劃3.一書書兩證4.新區區開發和和舊城改改造第三章建建設用用地法律律制度1.什么么是建設設項目用用地2.我國國的土地地所有權權有哪兩兩種形式式3.用益益物權4.國有有土地使使用權5.國有土土地的出出讓方式式2022/12/819三、房地產開開發的項目管理什么是房地產產項目管理？？房地產項目管管理是工程項項目管理的一一個分類，是是房地產項目目的管理者運用系統工工程的觀點、、理論和方法法，對房地產產項目的建設設和使用進行全過程和全全方位的綜合合管理，實現現生產要素在在房地產項目目上的優化配置，為用戶戶提供優質產產品。房地產項目根根據管理者不不同，又可分分為：建設項項目管理（業業主單位）、設計項項目管理（設設計單位）、、工程咨詢項項目管理（咨咨詢監理單位）、施工項項目管理（施施工單位）和和后期物業管管理（物業公公司）。2022/12/8201.房地產開發的的項目的要求（1）房地產產開發項目，，應當符合土土地利用總體體規劃、城市市規劃等………（2）房地產產開發項目，，應當堅持舊舊區改建和新新區建設相結結合的原則。。2.建設用地地使用權的取取得(1)出讓(2)劃拔2022/12/8213.建設條件件書面意見《城市房地產產開發經營管管理條例》規規定，土地使使用權出讓或或劃撥前，縣縣級以上地方方人民政府城城市規劃行政政主管部門和和房地產開發發主管部門應應當對下列事事項提出書面面意見，作為為土地使用權權出讓或者劃劃撥的依據之之一：（1）房地產產開發項目的的性質、規模模和開發期限限；（2）城市規規劃設計的條條件；（3）基礎設設施和公共設設施的建設要要求；（4）基礎設設施建成后的的產權界定；；（5）項目征征收補償、安安置要求。2022/12/8224.房地產開發項項目的資本金金制度《《城市房地地產開發經營營管理條例》》規定：“房房地產開發項項目應當建立立資本金制度度，資本金占占項目總投資資的比例不得得低于20%”。房地產產開發項目實實行資本金制制度，并規定定房地產開發發企業承攬項項目必須有一一定比例的資資本金，可以以有效地防止止部分企業的的不規范行為為，減少樓盤盤“爛尾”等等現象的發生生。2022/12/823合肥開發商跑跑路案例案例一：原定定交房日期為為2012年年8月31日日的瑞和山水水居(相冊戶戶型價格格動態二二手房)項目目因資金問題題陷入困境，，多次停工，，開發商不知知所蹤，交房房日被無限期期延遲。據部部分業主表示示，“瑞和房房地產開發公公司瀕臨倒閉閉，售樓部和和公司都已關關門，開發商商的人一個也也找不到，連連面都見不到到。”據了解，瑞和和山水居項目目在2010年拿地，當當時不到20畝的土地，，地價是460萬/畝，，2010年年合肥土地市市場?成交均均價在430萬/畝，當當時瑞和山水水居的售價均均價在6000元/平米米左右。雖然然開發商的利利潤空間可觀觀，但該項目目最后卻無法法持續。由于于開發商跑路路，200多多位業主拿不不到自己購買買的房子。案例二：號稱稱“中國最大大的私家園林林”的墨荷園園由墨荷名邸邸(概況相相冊戶型價價格動態態)的原開發發商合肥墨荷荷園園林發展展有限責任公公司開發，占占地200多多畝，2003年開始施施工，但至今今仍未開園。。該樓盤位于北北二環附近，，由榮遠公司司和合肥墨荷荷園園林發展展有限責任公公司共同開發發。但榮遠置置業由于巨額額的債務，不不堪重負。同同時，榮遠置置業老板舒某某又利用樓盤盤的房產對外外融資，甚至至借取高利貸貸，但仍未能能挽回局面，，資金鏈反而而崩塌，樓盤盤建設陷入停停頓。眾多購購房者的利益益受到了侵害害。2022/12/8245.不不按期期開發發的房房地產產項目目的處處理對對不按按期開開發的的房地地產開開發項項目的的處理理原則則：《《城市市房地地產開開發經經營管管理條條例》》第十十五條條規定定，房房地產產開發發企業業應當當按照照土地地的使使用權權出讓讓合同同約定定的土土地用用途、、動工工開發發期限限進行行項目目開發發建設設。出出讓合合同約約定的的動工工開發發期限限1年年未動動工開開發的的，可可以征征收相相當于于土地地使用用權出出讓金金20％以以下的的土地地閑置置費；；滿2年未未動工工開發發的，，可以以無償償收回回土地地使用用權。。動工開開發必必須進進行實實質性性投入入，開開工后后必須須不間間斷地地進行行基礎礎設施施、房房屋建建設。。在有有拆遷遷的地地段進進行拆拆遷、、三通一一平，即視視為啟啟動。。一經經啟動動，無無特殊殊原因因不應應當停停工，，如稍稍作啟啟動即即停工工，不不應算算做開開工。。2022/12/8252008年年7月月1日日起執執行的的國土土資源源部、、國家家工商商總局局發布布《國國有建建設用用地使使用權權出讓讓合同同》示示范文文本規規定：：“屬屬于商商品住住宅項項目的的，原原則上上開發發時間間最長長不得得超過過3年年。受受讓人人不能能按期期開工工，應應提前前30天向向出讓讓人提提出延延建申申請，，經出出上人人同意意延建建的，，其項項目竣竣工時時間相相應順順延，，但延延建期期限不不得超超過1年。。受讓讓人未未能按按照本本合同同約定定日期期或同同意延延建所所約日日期開開、竣竣工建建設的的，每每期1日，，應向向出讓讓人支支付相相當于于國有有建設設用地地使用用權出出讓價價款總總額一一定比比例的的違約約金。。”2022/12/8266.房房地產產開發發項目目質量量責任任制度度(1)房地地產開開發企企業的的質量量責任任房地產產開發發企業業必須須對其其開發發的房房地產產項目目承擔擔質量量責任任。房地產產開發發企業業應當當對其其開發發建設設的房房地產產開發發項目目的質質量承承擔責責任。。勘察、、設計計、施施工、、監理理等單單位應應當依依照有有關法法律、、法規規的規規定或或者合合同的的約定定，承承擔相相應的的責任任。2022/12/827（2）質質量不合合格的房房地產項項目的處處理房屋竣工工后，必必須經驗驗收合格格后方可可交付使使用。商品房交交付使用用后，購購買人認認為主體體結構質質量不合合格的，，可以向向工程質質量監督督單位申申請重新新核驗。。經核驗驗，確屬屬主體結結構質量量不合格格的，購購買人有有權退房房，給購購買人造造成損失失的，房房地產開開發企業業應當依依法承擔擔賠償責責任。一是房屋主體體結構質質量不合合格的，，購房人人有權拒拒收、解解除合同同和要求求賠償損損失。二是在保修范范圍內的的一般質質量問題題，購房房人有權權要求出出賣人承承擔修復復責任。。三是因房屋質質量嚴重重影響正正常居住住使用的的，購房房人可以以請求解解除合同同的賠償償損失。。2022/12/828新聞鏈接接：來自自網易新新聞2015-03-20買房子最最看重的的是質量量、配套套設施等等。昨天天，杭州州市政府府網站掛掛出《杭杭州市城城市房地地產開發發經營管管理若干干規定(修訂草草案)》》(征求求意見稿稿)，雖雖然是征征求意見見稿，但但老百姓姓關心的的問題里里面都有有所提及及。應當在竣竣工驗收收前組織織分戶檢檢驗首先是基基礎配套套措施。。消費者買買房的時時候除了了地段之之外，大大多關心心周圍的的公共配配套，有有些房產產公司承承諾將來來樓盤旁旁邊會有有學校、、菜場等等配套，，可交付付時才發發現，這這些公共共基礎設設施如鏡鏡花水月月，不知知何時才才能配齊齊。在征求意意見稿當當中，規規定用于于房地產產開發的的國有建建設用地地在使用用權出讓讓或者劃劃撥前，，建設行行政主管管部門應應當會同同發改、、土地、、規劃、、教育、、民政、、文化、、衛生、、公安交交警、土土地儲備備機構等等單位，，確定項項目用地地的配套套基礎設設施和公公共設施施的建設設內容、、建設主主體、建建設時序序，作為為土地使使用權出出讓或者者土地劃劃撥的依依據。房地產開開發企業業應當根根據法律律法規和和國有建建設用地地使用權權出讓合合同的約約定，將將項目用用地范圍圍內的配配套設施施與房屋屋建設項項目同步步設計、、同步建建設，并并按規定定交付使使用。其次是房房屋的質質量。征求意見見稿當中中規定，，屬于住住宅的房房地產開開發項目目，房地地產開發發企業應應當在竣竣工驗收收前組織織分戶檢檢驗。分分戶檢驗驗不合格格的，不不得組織織竣工驗驗收。同時，房房地產開開發企業業交付商商品房的的時候，，應當向向買受人人提供商商品房使使用說明明書和商商品房質質量保證證書。如如果房地地產開發發企業沒沒有提供供這兩類類證明，，由房產產行政主主管部門門責令限限期整改改，逾期期還沒有有整改的的，將處處以3萬萬元以上上5萬元元以下的的罰款。。主體結構施工工完成才能申申請預售2022/12/8297.房地產開開發《項目手手冊》房地產開發《《項目手冊》》是房地產開開發企業開發發、經營房地地產項目的重重要資料。房地產開發企企業在領取《《項目手冊》》后，必須如如實填寫、記記錄開發項目目的建設及經經營情況，包包括項目基本本情況、項目目規劃、用地地審批情況、、項目建設進進度、項目預預售、銷售、、項目轉讓等等情況，并如如實記錄有關關管理部門對對項目開發建建設經營活動動的審批、核核準、獎懲等等意見。例：2022/12/830搞房地產開發發10月1日起要填《《項目手冊》》四川新聞網-成都日報訊訊：（記者袁弘弘）從今年年10月1日日起，凡是在在成都市行政政區域范圍內內國有土地上上進行房地產產開發建設的的項目，以及及我市企業按按照房地產開開發資質等級級證書允許的的業務范圍，，在省內、外外開發的房地地產項目均應應實行《成都都市房地產開開發項目管理理手冊》（以以下簡稱《項項目手冊》））備案制度。。這是昨天市市建委宣布的的。據了解，按照照由市建委制制定的《成都都市房地產開開發項目手冊冊備案管理實實施意見》（（以下簡稱《《意見》），，實施備案制制度時要按照照規定填寫和和報驗《項目目手冊》，接接受房地產開開發管理部門門全過程動態態監督、檢查查和管理。《意見》明確確，房地產開開發項目的動動態監督和管管理，實行兩兩級負責制：：市建委負責責全市《項目目手冊》備案案的組織管理理和監督檢查查工作；各區區、市、縣建建設局負責本本轄區內項目目的《項目手手冊》備案管管理和現場抽抽查工作。房地產開發企企業在取得國國有土地使用用權證或新申申報公司在取取得開發資質質證后的次月月1—5日內內，由開發企企業落實專人人負責《項目目手冊》的填填報工作。將將房地產開發發項目的前期期情況及時、、真實地記錄錄在《項目手手冊》中。凡凡有房地產開開工項目的企企業在每月1—5工作日日內，均應按按《項目手冊冊》備案管理理要求，分階階段分期報送送項目投資情情況、項目建建設情況等。。市建委、各各區、市、縣縣建設局在收收到《項目手手冊》備案報報表后，分階階段和進度對對項目情況進進行實地抽樣樣核查，抽查查結果記入企企業《項目手手冊》和信用用檔案。企業在建或已已建成的項目目，凡未填報報錄入《項目目手冊》的，，不得計算開開發業績；凡凡虛報、瞞報報、漏報、遲遲報或不按要要求備案的企企業，將記入入企業信用檔檔案，性質和和情節嚴重的的將進行公示示，并作為房房地產開發企企業資質管理理的重要依據據。《意見》》從今年10月1日起實實施，今年10月1日以以前開工的項項目須在今年年10月1日日—12月30日內，做做好補報工作作。新聞鏈接：來來自新浪新聞聞2006-08-312022/12/831第二節房地地產開發企業業經營管理一、房地產開開發企業（一）概念《中華人民共共和國城市房房地產管理法法》第三十條條規定：房地地產開發企業業是以營利為為目的，從事事房地產開發發和經營的企企業。《房地產開發發企業資質管管理規定》第第二條規定：：本規定所稱稱房地產開發發企業是指依依法設立，俱俱有企業法人人資格的經濟濟實體。房地產開發企企業是指依法法設立、從事事房地產開發發和經營的營營利性法人組組織。主要特點：經經營范圍的特特殊性——僅僅限于房地產產開發和經營營。2022/12/8322022/12/833廣西房房地產產20強廣西榮榮和企企業集集團有有限責責任公公司中房集集團南南寧房房地產產開發發公司司廣西瀚瀚林地地產開開發有有限公公司廣西盛盛天投投資集集團有有限公公司廣西江江宇房房地產產開發發有限限公司司廣西云云星集集團有有限公公司南寧市市龍光光房地地產開開發有有限公公司廣西匯匯東投投資置置業有有限公公司廣西萬萬昌房房地產產開發發有限限公司司廣西紅紅日東東升投投資有有限公公司廣西嘉嘉和置置業集集團有有限公公司南寧聯聯發置置業有有限公公司廣西遠遠辰地地產集集團有有限公公司廣西保保利置置業集集團有有限公公司大唐房房地產產集團團有限限公司司中鐵房房地產產集團團（廣廣西））有限限公司司華潤置置地（（南寧寧）有有限公公司年年豐豐集團團恒大地地產集集團南南寧有有限公公司南寧市市騁望望集團團有限限公司司2022/12/834（二））資質質管理理1.設設立的的條件件（1））有自自己的的名稱稱和組組織機機構（2））有固固定的的經營營場所所（3））有符符合法法律規規定的的注冊冊資本本（4））有足足夠的的專業業技術術人員員（5））法律律、行行政法法規規規定的的其他他條件件2.資資質管管理一、二二、三三、四四4個個等級級。資資質標標準的的內容容包括括：自自有流流動資資金和和注冊冊資本本的數數額，，專業業技術術人員員的數數額和和相應應的職職稱要要求，，從事事房地地產開開發的的經歷歷和業業績等等。年審制制度。。2022/12/8353.按按資質質確定定開發發經營營的范范圍一級資資質房房地產產開發發企業業承擔擔項目目的建建設規規模不不受限限制。。二級資資質房房地產產開發發企業業可以以承擔擔建筑筑面積積25萬平平方米米以下下的項項目。。三級資資質房房地產產開發發企業業可以以承擔擔建筑筑面積積20萬平平方米米以下下的項項目。。四級資資質房房地產產開發發企業業可以以承擔擔建筑筑面積積10萬平平方米米以下下的項項目。。新設立立房地地產開開發企企業視視具體體條件件審批批建設設規模模。<建建筑業業企業業資質質管理理規定定>第第二十十四條條超超越本本單位位資質質等級級承攬攬工程程的，，責令令停止止違法法行為為，處處工程程合同同價款款2％％以上上4％％以下下的罰罰款，，可以以責令令停業業整頓頓，降降低資資質等等級；；情節節嚴重重的，，吊銷銷資質質證書書；有有違法法所得得的，，予以以沒收收。2022/12/8362022/12/837二、房房地產產開發發企業業經營營管理理（一））房地地產開開發項項目轉轉讓房地產產開發發項目目———指已已經批批準立立項，，取得得完備備的土土地使使用權權證，，并在土土地上上作了了一定定投資資，完完成了了土地地上的的“三三通一一平””和勘勘探、、設計等等基礎礎工作作，經經過報報建批批準，，取得得施工工許可可證，，具備備開工工條件的建建設工工程項項目。。房地產產開發發項目目轉讓讓———指房房地產產開發發企業業在開開發過過程上上中，，將具備一一定條條件的的整個個房地地產項項目轉轉讓給給他人人的行行業。。2022/12/8381.轉轉讓條條件房地產產開發發項目目轉讓讓的條條件限限制主主要集集中在在開發發項目目用地地屬性性及土土地使使用權權出讓讓金的的交納納方面面。具體而而言，，轉讓讓條件件依土土地性性質不不同而而相異異。(1)要按按照出出讓合合同約約定已已經支支付全全部土土地使使用權權出讓讓金，，并取取得土土地使使用權權證書書，這這是出出讓合合同成成立的的必要要條件件，也也只有有出讓讓合同同成立立，才才允許許轉讓讓；(2)要按按照出出讓合合同約約定進進行投投資開開發，，完成成一定定開發發規模模后才才允許許轉讓讓。如如屬房房屋建建設的的，實實際投投入房房屋建建設工工程的的資金金額應應占全全部開發投資總額額的25％以以上，如屬成成片開發土地地的，應形成成工業或其他他建設用地條條件，方可轉轉讓。上述兩項條件件必須同時具具備，才能轉轉讓房地產項項目，這樣規規定，其目的的在于嚴格限限制炒買炒賣賣地皮，牟取取暴利，以保保證開發建設設的順利實施施。開發項目用地地為劃撥土地地的轉讓條件件轉讓的前提提是必須有批批準權的人民民政府予以審審批。經審查查除不允許轉轉讓外，對準準予轉讓的有有兩種處理方方式：第一種是由受受讓方先補辦辦土地使用權權出讓手續，，并依照國家家有關規定繳繳納土地使用用權出讓金后后，才能進行行轉讓；二種種是可以不辦辦理土地使用用權出讓手續續而轉讓房地地產，但轉讓讓方應將轉讓讓房地產所獲獲收益中的土土地收益上繳繳國家或作其其他處理。2.轉讓程序序2022/12/839(二)商品房房交付管理商品房交付是是指商品房買買賣合同的履履行。1.商品房交交付的強制性性規定《中華人民共共和國城市房房地產管理法法》第二十七七條規定：房房地產開發項項目的設計、、施工，必須須符合國家的的有關標準和和規范。房地地產開發項目目竣工，經驗驗收合格后，，方可交付使使用。《城市房地產產開發經營管管理條例》第第十七條規定定：房地產開開發項目竣工工，經驗收合合格后，方可可交付使用；；未經驗收或或者驗收不合合格的，不得得交付使用。。2022/12/8402.商品房驗驗收合格的認認定商品房交付必必須以驗收合合格為前提。。《城市房地產產開發經營管管理條例》第第十七條規定定：房地產開開發項目竣工工后，房地產產開發企業應應當向項目所所在地的縣級級以上地方人人民政府房地地產開發主管管部門提出竣竣工驗收申請請。房地產開開發主管部門門應當自收到到竣工驗收申申請之日起30日內，對對涉及公共安安全的內容，，組織工程質質量監督、規規劃、消防、、人防等有關關部門或者單單位進行驗收收。五方驗收：施施工單位、建建設單位、監理單位、設設計單位、勘勘察單位2022/12/841知識鏈接：住房城鄉建設設部關于印發發《建筑工程程五方責任主主體項目負責責人質量終身身責任追究暫暫行辦法》的的通知各省、自治區區住房城鄉建建設廳，直轄轄市建委（規規委），新疆疆生產建設兵兵團建設局：：為貫徹《建設設工程質量管管理條例》，，強化工程質質量終身責任任落實，現將將《建筑工程程五方責任主主體項目負責責人質量終身身責任追究暫暫行辦法》印印發給你們，，請認真貫徹徹執行。中華人民共和和國住房和城城鄉建設部2014年8月25日2022/12/842第二條建筑工程五方方責任主體項項目負責人是是指承擔建筑筑工程項目建建設的建設單單位項目負責責人、勘察單單位項目負責責人、設計單單位項目負責責人、施工單單位項目經理理、監理單位位總監理工程程師。建筑工程開工工建設前，建建設、勘察、、設計、施工工、監理單位位法定代表人人應當簽署授授權書，明確確本單位項目目負責人。第三條建筑工程五方方責任主體項項目負責人質質量終身責任任，是指參與與新建、擴建建、改建的建建筑工程項目目負責人按照照國家法律法法規和有關規規定，在工程程設計使用年年限內對工程程質量承擔相相應責任。第五條監理單位總監監理工程師應應當按照法律律法規、有關關技術標準、、設計文件和和工程承包合合同進行監理理，對施工質質量承擔監理理責任。2022/12/843第十六條項目負責人已已退休的，被被發現在工作作期間違反國國家法律法規規、工程建設設標準及有關關規定，造成成所負責項目目發生工程質質量事故或嚴嚴重質量問題題的，仍應按按本辦法第十十一條、第十十二條、第十十三條、第十十四條規定依依法追究相應應責任，且不不得返聘從事事相關技術工工作。項目負負責人為國家家公職人員的的，根據其承承擔責任依法法應當給予降降級、撤職、、開除處分的的，按照規定定相應降低或或取消其享受受的待遇2022/12/844房地產開發主主管部門對驗驗收實施監督督——形成建建設工程竣工工驗收報告；；工程竣工驗收收合格——建建設單位形成成《工程竣工工驗收報告》》——向購房房者出具《交交房通知書》》，完成交付付。3.商品交付付的程序《住宅質量保保證書》《住宅使用說說明書》2022/12/8454.《住宅宅質量保證證書》和《《住宅使用用說明書》》《城市房地產產開發經營營管理條例例》第三十十一條：房房地產開發發企業應當當在商品房房交付使用用時，向購購買人提供供住宅質量量保證書和和住宅使用用說明書。。住宅質量保保證書應當當列明工程程質量監督督單位核驗驗的質量等等級、保修修范圍、保保修期和保保修單位等等內容。房房地產開發發企業應當當按照住宅宅質量保證證書的約定定，承擔商商品房保修修責任。保修期內，，因房地產產開發企業業對商品房房進行維修修，致使房房屋原使用用功能受到到影響，給給購買人造造成損失的的，應當依依法承擔賠賠償責任。。住宅質量保保證書：是房地產開開發商將新新建成的房房屋出售給給購買人時時，針對房房屋質量向向購買者做做出承諾保保證的書面面文件，具具有法律效效力，開發發商應依據據《住宅質質量保證書書》上約定定的房屋質質量標準承承擔維修、、補修的責責任。住宅使用說說明書：應當對住宅宅的結構、、性能和各各部位（部部件）的類類型、性能能、標準等等作出說明明，并提出出使用注意意事項。2022/12/8462022/12/8472022/12/848（三）房房地產廣廣告管理理2022/12/849房地產廣廣告，是是指房地地產開發發企業、、房地產產權利人人、房地地產中介介機構發發布的房房地產項項目預售售、預租租、出售售、租、、項目轉轉讓以及及其他房房地產項項目介紹紹的廣告告。不包包括居民民私人及及非經營營性售房房、租房房、換房房廣告。。1.廣告告符合法法律規定定2.房地地產禁止止發布廣廣告的情情形3.發布布廣告必必備的文文件4.房地地產預售售、銷售售廣告5.房地地產廣告告的其他他規定2022/12/850第三節房房地產轉讓一、房地地產交易易概述房地產市市場廣義：房房地產商商品流通通全過程程中各種種關系的的總和狹義：房房地產交交易所分類房地產一一級市場場土土地使使用權出出讓市場場房地產二二級市場場房房地產產開發經經營市場場房地產三三級市場場房房地產產調劑市市場2022/12/851二、房地地產交易易管理的的基本制制度房地產成成交價格格申報制制度———繳納稅稅費依據據房地產權權利人轉轉讓房地地產，應應當將轉轉讓房地地產的實實際成交交價格向向縣級以以上地方方人民政政府規定定的部門門申報，，不得對對成交價價格隱瞞瞞不報或或者作不不實的、、虛假的的申報房地產價價格評估估制度國家實行行房地產產價格評評估制度度。房地地產價格格評估，，應當遵遵循公正正、公平平、公開開的原則則，按照照國家規規定的技技術標準準和評估估程序，，以基準準地價、、標定地地價和各各類房屋屋的重置置價格為為基礎，，參照當當地的市市場價格格進行評評估。””房地產價價格評估估人員資資格認證證制度2022/12/852三、房地地產轉讓讓房地產權權利人通通過買賣賣、贈與與或其他他合法方方式將其其房地產產轉移給給他人的的法律行行為其他合法法方式以房地產產作價入入股、與與他人成成立企業業法人，，房地產產權屬發發生變更更的一方提供供土地使使用權，，另一方方或者多多方提供供資金，，合資、、合作開開發經營營房地產產，而使使房地產產權屬發發生變更更的因企業被被收購、、兼并或或合并，，房地產產權屬隨隨之轉移移以房地產產抵債的的法律、法法規規定定的其他他情形2022/12/853房地產轉轉讓的禁禁止條件件以出讓方方式取得得土地使使用權但但不符合合法律規規定的條條件的司法機關關和行政政機關依依法裁定定，決定定查封或或者以其其他形式式限制房房地產權權利的依法收回回土地使使用權的的共有房地地產，未未經其他他共有人人書面同同意的權屬有爭爭議的未依法登登記領取取權屬證證書的法律、行行政法規規規定禁禁止轉讓讓的其他他情形2022/12/854以出讓方方式取得得土地使使用權的的房地產產轉讓時時應符合合的條件件按照出讓讓合同約約定已經經支付全全部土地地使用權權出讓金金，并取取得土地地使用權權證書按照出讓讓合同約約定進行行投資開開發，屬屬于房屋屋建設工工程的，，應完成成開發投投資總額額的25%以上上轉讓房地地產時房房屋已經經建成的的，還應應當持有有房屋所所有權證證書2022/12/855以劃撥撥方式式取得得土地地使用用權的的房地地產轉轉讓時時應符符合的的條件件經市、、縣人人民政政府土土地管管理部部門批批準，，其土土地使使用權權可以以轉讓讓土地使使用者者為公公司、、企業業、其其他經經濟組組織和和個人人領有國有有土地使使用證具有合法法的地上上建筑物物、其他他附著物物產權證證明依照規定定辦理出出讓手續續或者上上交土地地收益金金2022/12/856房地產轉讓合合同房地產轉讓當當事人之間簽簽訂的用于明明確各方權利利、義務關系系的協議房地產轉讓合合同受到土地地使用權出讓讓合同的制約約。房地產轉轉讓時，土地地使用權出讓讓合同的權利利、義務隨之之轉移。以出出讓方式取得得土地使用權權的，轉讓房房地產后，其其土地使用權權的使用年限限為原土地使使用權出讓合合同約定的使使用年限減去去原土地使用用者已經使用用年限后的剩剩余年限2022/12/857叔叔賣房后反反悔侄子起訴訴獲支持【【發布日期】】2015-3-9【【作者】記者者楊鳳臨【【來源】京華華時報近日，一中院院審理了一起起因叔侄間房房屋買賣引發發的糾紛，作作為出賣人的的叔叔在合同同履行期限屆屆滿時反悔，，不愿繼續履履行合同，侄侄子無奈提起起訴訟，要求求對方協助辦辦理房屋過戶戶手續。2008年12月，李先先生與自己的的三叔李某簽簽訂《房屋轉轉讓協議》，，以22.4萬元的價格格購買李某拆拆遷取得的一一套房屋，并并約定在李某某拿到房屋產產權證5年后后的第1個月月內辦理房屋屋過戶手續。。隨后，李先生生支付了全部部購房款，并并入住房屋。。2009年年，李某該房房屋取得產權權證后，拒絕絕協助辦理房房屋過戶，還還將房屋產權權變更登記為為其與妻子按按份共有。李先生事后將將叔叔訴至法法院。法院一審認為為，雙方簽訂訂的房屋買賣賣合同合法有有效。判決李李某與妻子共共同協助李先先生辦理房屋屋過戶手續。。李某與妻子不不服一審判決決，向一中院院提起上訴。。近日，一中中院經審理后后，駁回上訴訴，維持原判判。2022/12/858第四節商品品房買賣一、商品房買買賣含義商品房買賣是是房地產轉讓讓的主要形式式，屬于有償償轉讓。商品房——開開發商開發建建設的供銷售售的、能辦理理房屋產權證證和國有土地地使用證、可可以自定價格格出售的產權權房。2022/12/859二、商品房預售商品房預售的的條件已交付全部土土地使用權出出讓金，取得得土地使用權權證書持有建設工程程規劃許可證證和施工許可可證按提供預售的的商品房計算算，投入開發發建設的資金金達到工程建建設總投資的的25%以上上，并已經確確定施工進度度和竣工交付付日期向縣級以上人人民政府房產產管理部門辦辦理預售登記記，取得《商商品房預售許許可證》2022/12/8602022/12/861三、商品房預售售房屋預售也稱稱商品房預售售，樓花買賣賣，是指房地地產開發企業業與購房者約約定，由購房者交付付定金或預付付款，而在未未來一定日期期擁有現房的的房產交易行行為。其實質是房屋期期貨買賣，買買賣的只是房房屋的一張期期貨合約。它它與成品房的的買賣已成為我國商品品房市場中的的兩種主要的的房屋銷售形形式。樓花、期房2022/12/862商品房預售的的程序依據《城市商商品房預售管管理辦法》的的規定，商品品房預售實行行許可證制度度。開發企業業進行商品房房預售，應當當向城市、縣縣房地產管理理部門辦理預預售登記，取取得《商品房預售售許可證》。。未取得者，，不得進行商商品房預售活活動。商品房預售一一般按下列程程序進行：（1）訂立立預售合同。。開發企業應應當與承購人人簽訂商品房房預售合同。。商品房的預預售可以委托托代理人辦理理，但必須有有書面委托書書。（2）登記記備案。預售售合同簽訂后后，合同預售售人應當在簽簽約之日起30日內持商商品房預售合合同向縣級以以上人民政府府房地產管理理部門和土地地管理部門辦辦理登記備案案手續。（3）收取取預付款。開開發商根據房房屋建設的工工程施工進度度，分期收取取商品房預售售款，合同有有約定的，從從其約定。開開發商收取的的預付款，應應當專項用于于房屋開發建建設，不得挪挪作他用。（4）辦理理商品房的權權屬登記手續續。預售的商商品房交付使使用之日起90日內，承承購人應當持持有關憑證到到縣級以上人人民政府房地地產管理部門門和土地管理理部門辦理權權屬登記手續續。2022/12/8632022/12/864四、商品品房現現售房地產產開發發企業業將竣竣工驗驗收合合格的的商品品房出出售給給買受受人，，并由由買受受人支支付房房價款款的行行為。商品房房現售售的條條件：已通過過竣工工驗收收2022/12/865房屋面積積差異的的處理商品房銷銷售可以以按套（（單元））計價，，也可以以按套內內建筑面面積或者者建筑面面積計價價（1）面面積誤差差比絕對對值在3%以內內（含3%）的的，據實實結算房房價款（2）面面積誤差差比絕對對值超出出3%時時，買受受人有權權退房。。買受人人退房的的，房地地產開發發企業應應當在買買受人提提出退房房之日起起30日日內將買買受人已已付房價價款退還還給買受受人，同同時支付付已付房房價款利利息。產權登記記面積－－合同約約定面積積面積誤差差比＝———————————————————×100%合同約定定面積2022/12/866五、商品房的的交付1、關于于逾期交交付的法法律責任任2、關于于樣品房房銷售問問題3、關于于商品房房保修問問題———“二書書”房地產開開發企業業應當對對所售商商品房承承擔質量量保修責責任。當當事人應應當在合合同中就就保修范范圍、保保修期限限、保修修責任等等內容做做出約定定。保修修期從交交付之日日起計算算商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建設工工程承包包單位向向建設單單位出具具的質量量保修書書約定保保修期的的存續期期2022/12/867六、房地地產抵押押指抵押人以其合法法的房地地產以不不轉移占占有的方方式向抵押權人人提供債務務履行擔擔保的行行為。債債務人不不履行債債務時，，債權人人有權依依法以抵抵押的房房地產拍拍賣所得得的價款款優先受受償2022/12/868六、房地地產抵押押房地產抵抵押主要要具有如如下法律律特征從屬性———為擔擔保債權權設立價值支配配性———為實現現交換價價值優先受償償性———優先于于其他債債權人建筑物與與其范圍圍內的建建設用地地使用權權一并抵抵押2022/12/869六、房地地產抵押押房地產抵抵押權的的設定房地產抵抵押權的的設定的的形式要要件抵押當事事人應當當簽訂書書面抵押押合同抵押當事事人須辦理房地地產抵押押登記房地產抵抵押權的的設定的的限制條條件不得設定定抵押的的情形2022/12/870六、房地產產抵押房地產抵押押權的實現現當債務人不不履行到期期債務時，，房地產抵抵押權人可可以就抵押押房地產的的價款享有有優先受償償權抵押權優先先于普通債債權先設定的抵抵押權優先先于后設定定的抵押權權抵押權的實實現方式主主要有：折折價、拍賣賣、變賣2022/12/871七、房屋租租賃房屋所有權權人或對房房屋具有處處分權的管管理人作為為出租人將將其房屋出出租給承租租人使用，