房地產行業2004年投資策略

長期趨勢：新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長

短期趨勢:良性泡沫、溫和調整(增長速度相對下降)

市場走勢:板塊走勢仍難強于大盤

投資策略:人棄我取建倉績優地產股

新疆證券研究所周德昕

1各機構的減持聲＝>房地產板塊跌幅最深

房價和銷量的大幅增加地產上市公司業績同比增加

2長期趨勢:新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長未來三年，我國宏觀經濟繼續快速增長

我國經濟未來20年高速增長,使我國明顯希缺的土地的價格長期看漲的主要原因。人均GDP對比（按1990的價）單位：美元年份1820187019131950197319901998美國1257244553019561166892321427331日本66973713871926114391878920410中國600530552439839185831173長期趨勢:新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長未來三年，我國宏觀經濟繼續快速增長4長期趨勢:新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長住房制度改革釋放大量住宅需求

90年代中期以前建設的住宅升級：14.6億平方米中的大部分需要改善住房條件

全國住房成套率全國平均為７５％，尚有1.5億平方米的危舊房需要改造。5長期趨勢:新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長城市化水平迅速提高

6長期趨勢:新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長高峰出生人口使住房需求重疊

7長期趨勢:新一輪經濟景氣周期力促房地產業快速增長

未來三年，我國宏觀經濟繼續快速增長

通過消費彈性系數法預測非住宅商品房需求和城市化水平法預測住宅商品房需求，2004－2006年商業用房和住宅用房總需求量為9.08億平方米，每年平均需求量為3.02億，發展潛力巨大。8短期趨勢:良性泡沫、溫和調整良性泡沫

當前我國房地產業正處于周期中快速發展階段

依據2003.1－11月供求總量平衡

商品房空置率和房價收入比仍處警戒線之下泡沫主要集中于一級城市和東部地區的二級城市

供給結構背離需求結構

良性泡沫

結構性泡沫9短期趨勢:良性泡沫、溫和調整溫和調整—行業增長速度將下降（調整的必然性）

2001年以來房地產政策導向從寬松向趨緊轉變

1011短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整溫和調調整——行業業增長長速度度將下下降（（調整整的必必然性性）目前政政治經經濟背背景決決定2004年年房地地產政政策走走向仍仍將趨趨緊房地產泡沫＝>經濟過熱金融風險總量控制、結構性調整強化行業集約化經營調整貨幣供給結構強調金融安全12短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整溫和調調整——行業業增長長速度度將下下降（（調整整的必必然性性）未來三三年將將出臺臺政策策的影影響13短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整溫和調調整（（調整的的溫和和性））良性的的宏觀觀政策策經濟濟環境境財政政政策貨幣政政策利率政政策匯率政政策繼續執執行相相對穩穩健的的政策策14短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整溫和調調整（（調整的的溫和和性））本輪輪調整整所處處的經經濟大大環境境要好好于前前輪15短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整預計2004年年房地地產行行業走走勢仍將以以20％左左右的的速度度增長長房地產產緊縮縮政策策效應應將在在2004年明明顯體體現國房景景氣指指數下下降到到105點點左右右16短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整預計未未來走走勢121文件、國務院通知、銀監會監管文件17短期趨趨勢:良性泡泡沫、、溫和和調整整政策調調控使使溫和和調整整顯現現182004年年亮點點：深圳區區域、、重點點項目目房地地產1）深深圳房房地產產在經經歷了了長達達５年年多的的調整整后，，在““深圳圳重定定位＋＋深港港加強強合作作”的的積極極影響響下，，深圳圳房地地產市市場將將先于于我國國其他他地區區房地地產市市場結結束調調整，，并重重新進進入高高速增增長期期；國國資改改革深深入和和宏觀觀政策策經濟濟面明明顯改改觀的的情況況下，，深圳圳本地地地產產上市市公司司的業業績將將取得得突破破性增增長或或改觀觀。2）上上海房房地產產面臨臨較大大的調調整壓壓力，，中高高檔房房價格格的下下跌幅幅度將將在10％％－20％％。但但上海海沿江江開發發、洋洋山深深水港港和浦浦東國國際機機場二二期工工程建建設、、世博博會工工程、、陸家家嘴國國際金金融中中心的的建設設都給給相關關的房房地產產公司司帶來來發展展機會會。3）北北京房房地產產繼續續維持持溫和和調整整的走走勢，，并在在下半半年結結束調調整，，重新新快速速增長長,受受惠于于奧運運的房房地產產建筑筑公司司將會會因此此而提提升業業績。。19投資策策略：不重行行業重重個股股，““人棄棄我取取”建建倉績績優地地產股股在被拋拋棄的的地產產板塊塊中，，并不不亞于于核心心資產產股基基本面面的藍藍籌地地產股股凸現現難得得的買買入時時機。。建議議重點點關注注深圳圳本地地地產產股、、北京京奧運運股、、受惠惠上海海開發發股，，按““低市市盈率率＋低低市凈凈率＋＋高凈凈資產產收益益率””標準準選出出一級級股票票(短短中長長線看看好):招招商局局Ａ、、萬科科A、、上海海建工工;短短期中中性,中長長期看看好:北京京城建建、金金地集集團、、陸家家嘴、、銀基基發展展、陽陽光股股份、、沙河河股份份、中中國國國貿、、長春春經開開、亞亞泰集集團。。20強勢地地產股股的操操作可可以隨隨房地地產行行業周周期而而動2122股票名稱股價（元）流通股（萬股）2003年三季度（元）EPS（元）P/E（倍）短期評級長期評級每股凈資產EPS2003E2004E2005E2003E2004E2005E招商局A10.09170255.560.420.710.840.9114.2112.0111.09推薦推薦萬科A5.99930273.170.200.380.500.5515.7611.9810.89推薦推薦上海建工6.97234004.120.200.300.3323.2321.12推薦推薦北京城建8.91150002.790.140.220.3440.5026.21推薦推薦金地集團11.5990005.33