開元門EBD生態(tài)商務(wù)區(qū)12/9/2022提綱Part1:我們是誰(shuí)？Part2:我們的模式？Part3:我們要做什么？返回主報(bào)告Part4:為什么在這里做？Part5:這么做的好處？我們是誰(shuí)？我們是誰(shuí)？洛陽(yáng)天惠投資有限公司，座落于洛陽(yáng)市新區(qū)長(zhǎng)興尚街，成立于2009年9月，總部在上海。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與管理、實(shí)業(yè)投資，土地整理，建材、機(jī)械設(shè)備銷售，注冊(cè)資本壹億元。我公司擁有完備的管理機(jī)構(gòu)，完善的管理機(jī)制和制度，擁有一支高效能的管理團(tuán)隊(duì)和實(shí)力雄厚的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。我公司集上海、北京等我國(guó)一線城市先進(jìn)的行業(yè)技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一身，奉承立足新起點(diǎn)，開創(chuàng)新局面的經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)，將這種理念與以往豐富經(jīng)驗(yàn)的有益結(jié)合，贏得了當(dāng)?shù)卣屯械馁澴u(yù)。1現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)運(yùn)營(yíng)商專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)開發(fā)商成熟的總部經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)模式我們是誰(shuí)？天慧公司我們的模式？我們的模式？生態(tài)商務(wù)區(qū)EBD生態(tài)商務(wù)

高檔住宅

綜合商業(yè)

總部經(jīng)濟(jì)

模式產(chǎn)生背景城市更新升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)動(dòng)力源解決三線城市更新升級(jí)問(wèn)題，打造城市新一輪發(fā)展的動(dòng)力源、亮點(diǎn)。二三級(jí)城市更新升級(jí)的需求眾多投資企業(yè)與資本擴(kuò)大市場(chǎng)的需求需求商務(wù)平臺(tái)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要商務(wù)平臺(tái)我們的模式？成熟可復(fù)制因地制宜模式基本特質(zhì)成熟的項(xiàng)目模式便于區(qū)域復(fù)制推廣形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)靈活的定制方式便于針對(duì)不同需求形成地方特色我們的模式？模式內(nèi)涵全球資源地域資源有效整合地域資源全球資源有效融合地域性國(guó)際資源全球時(shí)尚資源我們的模式？高端商商務(wù)服服務(wù)業(yè)業(yè)商業(yè)金金融專業(yè)服服務(wù)會(huì)議與與會(huì)務(wù)務(wù)生產(chǎn)性性服務(wù)務(wù)業(yè)國(guó)內(nèi)企企業(yè)總總部部分國(guó)國(guó)際企企業(yè)地地區(qū)總總部企業(yè)采采購(gòu)辦辦公室室信息技技術(shù)企企業(yè)辦辦公室室技術(shù)服服務(wù)總總部地區(qū)性性運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心心零售銀銀行企業(yè)地地區(qū)結(jié)結(jié)算中中心后勤金金融服服務(wù)占據(jù)價(jià)價(jià)值鏈鏈高端端，發(fā)發(fā)展輻輻射全全國(guó)的的服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)，打打造地地區(qū)總總部、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心心，采采購(gòu)結(jié)結(jié)算中中心、、工程程服務(wù)務(wù)業(yè)、、技術(shù)術(shù)支持持服務(wù)務(wù)業(yè)、、系統(tǒng)統(tǒng)軟件件支持持服務(wù)務(wù)業(yè)、、研發(fā)發(fā)服務(wù)務(wù)業(yè)商務(wù)咨咨詢信息咨咨詢小型會(huì)會(huì)議會(huì)會(huì)務(wù)專業(yè)會(huì)會(huì)展五大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：高端端商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)、、生產(chǎn)產(chǎn)型服服務(wù)業(yè)業(yè)、商商業(yè)金金融、、專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)、會(huì)會(huì)議與與會(huì)務(wù)務(wù)模式產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定定位我們的的模式式？BusinessOffice商務(wù)辦公功能BusinessCommunication商務(wù)交流功能Commercial&Entertainment商業(yè)文化娛樂(lè)功能EnterpriseHeadquarter企業(yè)總部BusinessLiving商務(wù)居住功能ResearchCenter研發(fā)中心E-commerce電子商務(wù)ConferenceCenter會(huì)議中心ExhibitionCenter展示展覽中心Market/ShoppingMall商場(chǎng)/購(gòu)物中心CultureEstablishment(Museum,etc)博物館等文化設(shè)施RelaxingEstablishment(Park,etc)公園等娛樂(lè)設(shè)施ServiceApartment酒店式公寓Hotel/Apartment酒店/公寓以商務(wù)務(wù)辦公公為核核心、、集商商務(wù)、、商業(yè)業(yè)、休休閑、、居住住為一一體的的綜合合功能能，聚聚集高高素質(zhì)質(zhì)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口，促促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級(jí)。。模式功功能定定位我們的的模式式？我們要要做什什么？？5總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)定定位洛陽(yáng)天天慧---總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)花園園總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)花花園——生生態(tài)商商務(wù)、、高檔檔住宅宅、綜綜合商商業(yè)、、總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)洛陽(yáng)未未來(lái)中中心城城區(qū)頂頂級(jí)商商務(wù)中中心中部地地區(qū)具具有民民族文文化氣氣息的的現(xiàn)代代化生生態(tài)服服務(wù)綜綜合商商務(wù)區(qū)區(qū)縣市樞紐商商業(yè)服務(wù)平平臺(tái)我們要做什什么？總部經(jīng)濟(jì)釋義使企業(yè)價(jià)值值鏈與區(qū)域域資源實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最優(yōu)空間間耦合將生產(chǎn)制造造基地布局局在具有比比較優(yōu)勢(shì)的的其他地區(qū)區(qū)區(qū)域由于特特有的資源源優(yōu)勢(shì)吸引引企業(yè)將總總部在該區(qū)區(qū)域集群布布局我們要做什什么？我們要做什什么？1總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)生的過(guò)程程總部經(jīng)濟(jì)是是高科技發(fā)發(fā)展的必然然趨勢(shì)，是是世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)高度發(fā)展展的產(chǎn)物，，是工業(yè)時(shí)時(shí)代向后工工業(yè)時(shí)代轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生生的一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。。科學(xué)技術(shù)發(fā)發(fā)展推動(dòng)“市場(chǎng)和和競(jìng)爭(zhēng)全球化2伴隨工業(yè)化化城市化進(jìn)程程出現(xiàn)的一個(gè)個(gè)現(xiàn)象3城市集化效效應(yīng)的結(jié)果我們要做什什么？總部經(jīng)濟(jì)所所具備的條條件區(qū)域擁有高高素質(zhì)的人人力資源和科科研教育資資源，能夠使使得公司總總部以較低的的成本本進(jìn)行知識(shí)密集集性價(jià)值活活動(dòng)的創(chuàng)造.區(qū)域要有良良好的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)和良好好的交通運(yùn)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施施。區(qū)域必須具具有便捷的的信息獲取以以及良好地地同異地溝通通的信息通通道，同時(shí)在在基礎(chǔ)性資資源條件方面面能夠同附附近周邊地區(qū)區(qū)形成較大大的差異.區(qū)域必須具具備良好高高效的法律制度度環(huán)境，具具有多元的文化化氛圍。區(qū)域應(yīng)逐步步形成圍繞總部服服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)務(wù)支撐體系。區(qū)域外部交交通分析機(jī)動(dòng)車單行行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽(yáng)門內(nèi)大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽(yáng)門橋王府井大街東長(zhǎng)安街建國(guó)門內(nèi)大街本案D項(xiàng)目周邊由由三橫四縱縱地上交通通路網(wǎng)組成成；地鐵5號(hào)線線預(yù)計(jì)明年年開通，將將為本項(xiàng)目目帶來(lái)豐富富客源；區(qū)域外部交交通分析———公交線線路示意圖圖106路116路路807路路204夜101路109路路810路路846路112路420路路855路812路813路路區(qū)域外部交交通分析共14條公公交線路可可以分別從從東、西、、南、北四四個(gè)方向直直接到達(dá)本本項(xiàng)目，為為本項(xiàng)目塑塑造了便利利的交通環(huán)環(huán)境。區(qū)域停車場(chǎng)場(chǎng)情況區(qū)域內(nèi)停車車場(chǎng)數(shù)量仍仍顯緊張。。區(qū)域歷史文文化背景區(qū)域擁有濃濃郁的歷史史文化氛圍圍，蘊(yùn)含深深厚的文化化價(jià)值。名稱位置距本項(xiàng)目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風(fēng)格與伊斯蘭宗教相結(jié)合的文化特例近期剛完成內(nèi)部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場(chǎng)研研究——區(qū)區(qū)域消費(fèi)能能力研究區(qū)域消費(fèi)人人群分析1.常住人人口：區(qū)域內(nèi)存在在大片的平平房區(qū)，人人口密度相相對(duì)較低；；常住人口素素質(zhì)相對(duì)較較低，消費(fèi)費(fèi)力較弱2.工作人人口區(qū)域內(nèi)存在在大量的黨黨政機(jī)關(guān)，，國(guó)家公務(wù)務(wù)人員；高學(xué)歷、高高素質(zhì)、工工作穩(wěn)定，，具有一定定的消費(fèi)能能力3.流動(dòng)消消費(fèi)群該部分消費(fèi)費(fèi)群主要以以年輕、時(shí)時(shí)尚的青年年為主消費(fèi)能力一一般區(qū)域內(nèi)工作作人群的消消費(fèi)潛力并并未得到有有效釋放，，其他消費(fèi)費(fèi)群體消費(fèi)費(fèi)能力一般般。區(qū)域消費(fèi)支支出構(gòu)成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費(fèi)支出構(gòu)成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項(xiàng)

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費(fèi)性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設(shè)備用品及服務(wù)6.85.85.75.46.78.60.54.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務(wù)17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項(xiàng)商品與娛樂(lè)服務(wù)3.82.63.23.64.14.70.4資料來(lái)源：：2005統(tǒng)計(jì)年鑒鑒區(qū)域內(nèi)居民民消費(fèi)集中中于食品與與教育兩方方面，尚處于滿足足日常生活活消費(fèi)的層層次。區(qū)域黨政機(jī)機(jī)關(guān)分布國(guó)務(wù)院發(fā)展展研究中心心中華醫(yī)學(xué)會(huì)會(huì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易委員會(huì)會(huì)治金機(jī)關(guān)關(guān)服務(wù)局中國(guó)民用航航空總局國(guó)家冶金工工業(yè)機(jī)關(guān)服服務(wù)局東城區(qū)城管管監(jiān)察執(zhí)法法站北京市東城城區(qū)國(guó)家稅稅務(wù)局國(guó)家廣播電電影電視總總局電影事事業(yè)管理局局中國(guó)城市發(fā)發(fā)展研究會(huì)會(huì)東城區(qū)商會(huì)會(huì)外交部機(jī)關(guān)關(guān)及駐外機(jī)機(jī)構(gòu)服務(wù)中中心中華人民共共和國(guó)新聞聞出版總署署.中國(guó)婦婦女旅行總總社中國(guó)公公民出境部部北京市商業(yè)業(yè)聯(lián)合會(huì)北京市東城城區(qū)國(guó)家稅稅務(wù)局進(jìn)出出口稅收管管理所市民委區(qū)域黨政機(jī)機(jī)關(guān)云集，，主要為出出入境、新新聞出版、、稅務(wù)、商業(yè)業(yè)等行業(yè)。。區(qū)域教育配配套分布北京中華會(huì)會(huì)計(jì)函授學(xué)學(xué)校東城分分校禮士胡同小小學(xué)北京市第166中學(xué)學(xué)史家胡同小小學(xué)燈市口小學(xué)學(xué)北京市外國(guó)國(guó)語(yǔ)學(xué)校正綱藝術(shù)實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京景山學(xué)學(xué)校北京市東城城區(qū)體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)學(xué)校分分校北京市二十十五中學(xué)東城區(qū)黨校校北京市第二二幼兒園北京市第二二中學(xué)分校校北京印刷職職工中等專專業(yè)學(xué)校北京市東城城區(qū)藍(lán)海文文化藝術(shù)學(xué)學(xué)校中央教育研研究中心實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京市第一一聾人學(xué)校校燕京文化專專科學(xué)校區(qū)域中小學(xué)學(xué)校繁多，，且不乏知知名的重點(diǎn)點(diǎn)學(xué)校。區(qū)域消費(fèi)能能力總結(jié)區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費(fèi)特征/需求常住人口高檔住宅禾風(fēng)相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費(fèi)力強(qiáng)：中高層知識(shí)分子為子女上學(xué)購(gòu)買；外埠商人、機(jī)關(guān)高級(jí)人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費(fèi)力弱，下崗職工、外來(lái)人口。流動(dòng)人口寫字樓（20個(gè)）已入住可類比項(xiàng)目消費(fèi)力強(qiáng)，商務(wù)宴請(qǐng)類、品牌專賣類為主。黨政機(jī)關(guān)（32個(gè)）新聞出版署、商務(wù)局、航空總局等消費(fèi)力強(qiáng)，宴請(qǐng)類、娛樂(lè)類、會(huì)議類為主以及品牌專賣類。學(xué)校（34所）職教/培訓(xùn)機(jī)構(gòu)13個(gè)；中小學(xué)14個(gè)；大專院校6個(gè)；幼兒園1個(gè)。消費(fèi)力強(qiáng)，教育培訓(xùn)類為主。合計(jì)：常住人口約25萬(wàn)；流動(dòng)人口18萬(wàn)。返回區(qū)域居住人人口以日常常生活消費(fèi)費(fèi)為主，消消費(fèi)能力較較弱。區(qū)域流動(dòng)人人口消費(fèi)力力沒有得到到完全釋放放，具有一一定的消費(fèi)費(fèi)潛力。區(qū)域市場(chǎng)研研究——區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)研究隆福大廈菜市場(chǎng)項(xiàng)目周邊商商業(yè)業(yè)態(tài)分分布朝陽(yáng)門小街東二環(huán)東四大街美術(shù)館后街朝陽(yáng)門內(nèi)大街五四大街美術(shù)館生活類時(shí)尚類文教類本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)混亂。。區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分布上上，區(qū)域內(nèi)內(nèi)以餐飲和和服裝服飾飾兩大類為為主。備注：其它它業(yè)態(tài)指煙煙酒店、自自行車店、、郵局、玩玩具等業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次分分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次以以中檔為主主。商店名稱檔次價(jià)位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設(shè)中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況、、消費(fèi)人群群分析區(qū)域整體商商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況一般，，目標(biāo)客戶戶群消費(fèi)力力偏低。商店名稱經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)客群力千精品屋不好中年，消費(fèi)低人群摯友一般中年，消費(fèi)低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費(fèi)低人群發(fā)新設(shè)一般各年齡層，消費(fèi)力較高同仁堂較好不分年齡、消費(fèi)層張一元茶莊一般不分年齡、消費(fèi)層鴻升金榜一般中青年，有一定消費(fèi)力愛家紡花布店不太好中老年，消費(fèi)低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費(fèi)力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費(fèi)力東四北大街街租金分析析道路東側(cè)，，由北向南南序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf(wàn)元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護(hù)國(guó)寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風(fēng)味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時(shí)尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街街租金分析析序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf(wàn)元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf(wàn)元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營(yíng)服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國(guó)煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍(lán)禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當(dāng)代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會(huì)服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時(shí)尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場(chǎng)分店15508.212食草堂皮革401209.126美國(guó)加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側(cè)，，由北向南南東四北大街街街鋪?zhàn)饨鸾鹪?0~50萬(wàn)/年不等，，街鋪面積積在10~300平平方米之間間，平均日日租金為8.3元/天/平方方米。區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)小結(jié)返回區(qū)域商業(yè)缺缺乏統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)混雜雜；以餐飲和服服裝服飾兩兩大類為主主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次以以中、低檔檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況一一般，客戶戶群消費(fèi)力力偏低；單鋪面積在在10~300平方方米之間；；各商業(yè)街商商鋪?zhàn)饨鸩畈町愝^大區(qū)域內(nèi)各商商業(yè)片區(qū)驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素分分析1.時(shí)尚商商業(yè)街驅(qū)動(dòng)動(dòng)引擎———電影院電影院時(shí)尚青青年時(shí)時(shí)尚的服服裝服飾飾2.日常常消費(fèi)商商業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)引擎———朝內(nèi)內(nèi)菜市場(chǎng)場(chǎng)朝內(nèi)菜市市場(chǎng)日日常居民民日常常消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)3.中高高端商業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)引引擎———品牌店店、高檔檔的美容容美發(fā)美容美發(fā)發(fā)及品牌牌店銀銀街中中高檔的的消費(fèi)群群體返回明清年間間二十世紀(jì)紀(jì)五、六六十年代代八十年代代末九十十年代初初九三年至至本世紀(jì)紀(jì)初現(xiàn)狀隆福寺商商業(yè)步行行街發(fā)展展回顧明代三禪禪并駐的的寺院、、京師著著名大廟廟會(huì)：東東廟；““隆福寺寺，每逢逢月九、、十有廟廟市，古古玩字畫畫，風(fēng)味味小吃，，花鳥魚魚蟲，為為諸市之之冠”。。寺廟經(jīng)濟(jì)濟(jì)起源東四市人人民廣場(chǎng)場(chǎng)建立，，廟址改改成大型型百貨商商場(chǎng)，有有回民漢漢民兩個(gè)個(gè)小吃攤攤?cè)浩穑饾u盛盛興，演演變成隆隆福寺小小吃店，，并且成成為北京京小吃業(yè)業(yè)的精華華。民俗文化化商業(yè)街街寺廟建筑筑蕩然無(wú)無(wú)存，蓋蓋起高八八層的隆隆福寺大大廈：當(dāng)當(dāng)時(shí)第一一家擁有有中央空空調(diào)和自自動(dòng)扶梯梯的商場(chǎng)場(chǎng)，主要要以批發(fā)發(fā)為主，，五金受受到青睞睞。京城最火火爆商圈之一一曾經(jīng)多次次進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)