-01-購物中心季度招商調整前提說明購物中心招商調整一般分為合同到期調整與合同期內調整。其中，合同到期調整由資產部、綜合業務部聯合測算。調整類型調整依膳合同到期調整合同期內調整①3年期租決②5年及以上年限期內f品牌大面積到期①購物中心開業時間②購物中心經營情況③空鋪調整購物中心在什么情況下需要實行招商調整，主要是依據購物中心開業時間、經營情況、空鋪情況。購物中心在不同的情況下進行招商調整，其前提也不相同。下面以購物中心實行招商調整的三大依據為例進行說明，不滿足審核條件的購物中心需進行招商調整。1、以購物中心開業時間為招商調整依據

時間段招商調整審核說明開業未滿18個月■蹈:滿踏戒件/原品牌胞.租期:原則要求不超過首個租賃決策期；如超過根據購物中心分類重新審核遞增率是否達標（如：經營困難購物中心遞增秦不低于10%,以此類推）.原則不合予裝修免租期開業超過13個月，但在首個決策期內,租金滿足原品牌租金年度遞增后租金（零圣7%:餐飲乏5%）?租期：原則上不超過決策期后的12個月；如超過按照購物中匕吩類（如：三類購物中心遞增率不低于10%）?原則不給予裝修免租期處于第二個決策期（但不屬于5年期大面積調整）?租金：租金滿足決策文件/原品牌租金；對比購物中心同樓層相令隋蒯立、品牌租金及同城購物中心■租期：合同簽整年（24/36等整年月份，規避重要節假日）?原則不給予裝修免租期2、以購物中心經營情況為招商調整依據根據商管2016年5月月度經營分析會要求，對開業滿6個月以上購物中心進行經營分類。對各類別購物中心招商調整遞增率作如下說明：C、D類購物中心（經營困難購物中心）招商調整審核如下:

3、以購物中心空鋪情況為招商調整依據如產生實質性空鋪，購物中心需在上報《季度招商調整方案》時，在備注中說明空鋪期及事由。3、以購物中心空鋪情況為招商調整依據對空鋪調整的審核說明如下:購物中心類別招商調整審核說明購物中心類別招商調整審核說明?租金:滿足決策文件/原品牌租金?租期：符合制度要求「如超過根據購物中心分類新審核遞增率c.D類購物中心（經營困,免租期:符合制度要求，結合扶拮政策合理分配?上報時限：只要發生經營預警，即可按之前時間規c.D類購物中心（經營困,免租期:符合制度要求，結合扶拮政策合理分配?上報時限：只要發生經營預警，即可按之前時間規難購物中心）定上報避免出現實質性空鋪的措施:各區域、購物中心對目標品牌資源需及時儲備并跟進意向，同時加強空鋪預警管理。例如，租戶的租售比在同業態連續3個月排名后三位或兩次以上（含）、延遲繳費、人員貨品不足等情況出現時，應提前做好空鋪預警及招商調整方案。-02-

購物中心季度招商調整流程1、購物中心季度招商調整流程購物中心季度招商調整分為六個流程，分別為品牌落位調研、商務條件審核、租金測算、方案審批、招商執行與考核評審。其中在品牌落位調研階段需做好品牌儲備、項目定位、業態規劃等事宜，為接下來的招商調整做準備。,租金原則上滿足租決｝旨標/原品牌租金并測算年廚a金指標&&；招商調整審核說明,租期招商調整審核說明率；?赫期：符合制度要求；?上報時限：隨時上報招商調整方案；,審批：綠色通道，綜合業務部2天內完成審核、報簽并下發.2、購物中心季度招商調整上報流程各購物中心需在每季度最后1個月10日前提報次季度招商調整方案。CD類購物中心（經營困難購物中心）每季度第1個月10日前可補報一次本季度招商調整方案。

3、購物中心季度招商調整文件組成購物中心在進行季度招商調整時，需充分準備以下資料文件:-03-購物中心季度招商調整注意要點注意要點1：調整計劃應與資產租賃信息一致購物中心季度招商調整計劃審批表是否與資產租賃系統信息一致，如下表中的鋪位編號、計租面積等信息，庫外品牌需提前錄入審批。

序號內容1季度招商調整-方案本批表2李度招商調整-樓層平面備3季度瞬瞰-屏州丁管揖佝4庫外品牌說明5原品牌月均字「坪效及租售比;□乾6租金收益測算（如租金負增長或低于決俺標廁需塌趾表，且須區域總、區域財務、店總.單店財務簽字）室外街自持商鋪調整，須附《室夕陶自持商鋪租賃決策文件》J百貨退租區商鋪調整，領附《百貨退租區租金分解》及最新的9當年有租決及大調的項目，如季快調涉及品牌無法達2!1下發遞增率/頁刪算《年度全部到期品牌遞增標》.確保總體調整可達標（須區域總、店,注意要點2：引進品牌與被調整品牌品類、級次一致引進品牌時需滿足以下條件：品牌級次、經營品類符合購物中心定位且跟周邊業態相匹配;原則上品類不能變更，如確需變更，需在備注內說明原因；原則上新品牌級次不能低于原品牌；品牌未到期不允許提前續簽，聯發品牌有優先續約權；庫外品牌需附介紹。如下表中的擬調整品牌茗記甜品，屬于餐飲品牌，符合購物中心定位；與被調整品牌福藝工藝同屬于Z級次。A2O3O-DA2O3O-D179-32D31M犯注意要點3：租金遞增調整充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況租金遞增調整需注意以下方面：年度內有租決及大面積調整的項目，季度招商調整的租金遞增應參照大調遞增比例；租金遞增除滿足《購物中心招商管理辦法》相關規定外，需充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況；面積、位置基本相當的同批次調整品牌，租金遞增應基本持平；新合同環比遞增零售不低于8%，餐飲不低于5%；新合同環比遞增如遇切鋪等特殊情況需注明起始日期；原則上無免租期。如下表中的擬調整品牌漫8、茗記甜品如下：注意要點4：租期制定盡量與周邊品牌租期統租期制定需注意以下方面：原品牌合同剩余租期超過18個月，新品牌租期與原合同租期持平；原品牌合同剩余租期不滿18個月，新品牌租期可適當延長一年；合同期盡量與租決期持平，無統一租決期，盡量與周邊租期統一；租約到期日須避免與重大節假日重疊，根據實際情況租期應縮短1-3個月；非餐飲續簽：原址續約不裝修，租期不超過12個月；原址續約重新裝修，租期不超過24個月；餐飲續簽：原址續約不裝修，租期不超過24個月；原址續約重新裝修，租期不超過36個月；水吧、甜品等原址續簽，且須重新裝修，租期不超過12個月。如下表中，被調整品牌福藝工藝與擬調整品牌漫8、茗記甜品的合同日期:JN物中。季度招商廉魅計劃審批裹華璀時目■r20廣鏟月-?目頊002400034&001BD.OOILJEi.MtMH125-乳11如下表中，被調整品牌福藝工藝與擬調整品牌漫8、茗記甜品的合同日期:JN物中。季度招商廉魅計劃審批裹華璀時目■r20廣鏟月-?目頊002400034&001BD.OOILJEi.MtMH125-乳11百9NM7.9-ISA20312BS6gffl品Z（知月煩］彌奉4RM心棒;■■卻稿能就I罹燦十II死?例r時寸WAR并比1Z5-虱12016^4JtH7.9H：15；2Q3O-D1753是否存在空鋪期；是否為經營預警品牌（正常租約到期除外），如不是預警品牌，原則上不允許臨時上報招調，如必須審批，則須說明臨時進行調整原因；明確續簽超過12個月是否重新裝修；是否為大學生創業商鋪；調入餐飲品牌，需說明是否與場內現有經營品牌沖突；二次簽批：說明已簽批品牌掉鋪原因及商務條件；租賃決策到期前6個月內的品牌調整，原則上不允許進行季度招商調整，特殊情況需說明；

其它特殊說明（商鋪位置、扶持政策、捆綁落位）如下表，品牌調整因由需在備注中說明:2014125-2017.9.152O15.9.1E2015!#物弟心季度招浦房整計劃宿粗賽E2014125-2017.9.152O15.9.1E2015!#物弟心季度招浦房整計劃宿粗賽E.Em（而月回）Mill[S/H/a1?-1■后■*稻童加tCMg)M9UIM隔IMi*A由1AB□*|J?MM2J400QWOOawg02O3O-B17.^3ZJMi5：A睥0ISDQO2Sgi5fl%Q2031J014l.12.5-注意要點6：擬調整品牌信息重點審核在審核擬調整品牌信息時，需重點審核其調整類別、租金、租金遞增率、免租期、合同日期等信息，如下表：購物中心季度招商調整中涉及的租期、免租期等商務條件需遵照《商管公司制度》及《營運期招商調整規范》要求審核及執行。某購物中心租賃年限及免租期規定呻物申O蘋屋招■■甄計到雷樁聶240.DO-240.DQ10179.1H5.9li理)3240.CO1呻物申O蘋屋招■■甄計到雷樁聶240.DO-240.DQ10179.1H5.9li理)3240.CO1S/RkImaw譬WtRffiS開業日■?201-B2D1412.5-201G.924，胃一232120如|用1020912S.S6某購物中心裝修免租期及履約保證金規定業態租賃期限裝修免租期面租(nji)上限（月）面積（m2}上限（0）服裝/'36<300>300<20/36cm會員制品牌60其他36餐飲：<200m236勻00>300<30<45iTOm22460原址續約品牌售飲s1224/原則上不給予租約到期日須避免與重大節銀日重置，可根據實際情況,將合同mmsi-3個月，注意要點7：鋪位切分充分考慮后續出租情況鋪位切分需充分考慮后續經營掉鋪后再出租情況。如下圖中的被調整品牌錢家頂頂香，其鋪位被切分后的經營面積與擬進駐品牌綠康態自助涮烤的經營面積為2：1。租賃決策到期調整的租期需無罷對接『如遇特殊盾況需提II葡器以TW求：|?①需將免租期分散至惜僧度分別執行「且每季度最多給裝修免予1個月免租期，不得出現某T度租戶無租金經營；租期②免租期的給予，要與預收租金相結合,降低公司風臉：③給予免租的租戶,在免租期內必須參與購物中心組織的I各項大型營銷企劃活動；II用新增免皿中WP欠費。履約保履約保證金原則上為3個月租金，質量保證金而爭氐于1證金萬元人民幣』特殊情況須上報商業地產執行總裁審批Q

注意要點8：鋪位編號使用規范鋪位編號必須使用系統的鋪位編號；同一品牌多個鋪位的，原合同所有鋪位號須全部填寫；一鋪位一行對應一個面積數據，不得合并鋪位號和面積；鋪位類型發現變化（主力店變步行街或步行街變主力店）、面積變化（新增鋪位、鋪位停用、鋪位局部面積增減）應在備注中說明原因，并由地方在“鋪位管理”上報變更審批后，方可錄入方案；品牌名稱必須使用品牌庫的品牌使用名；租決/微調、專項調整和季度調整不得混合提報。如下表中的熱風:

注意要點9：審核購物中心租金測算對比表數據購物中心租金測算對比表的數據部分需進行審核，避免出現購物中心的指標對不上的情況。錯誤事例一：該購物中心的年度預算指標填寫錯誤，導致本方案與與預算差異數據錯誤。

錯誤事例二：該購物中心的三組數據的指標都是一樣的。注意要點10：避免原品牌撤場與新品牌進場之間存在空鋪期應避免原品牌撤場與新品牌進場之間存在空鋪期。如下表新品牌合同簽訂和原品牌撤場時間存在空鋪期，且未注明特別原因。注意要點11:與品牌合同截止日期避開大型節假日購物中心與品牌合同截止日期應避開大型節假日。新簽品牌的合同日期需避開五一、十一春節等法定節假日。

如果遇到節假日，應將合同日期提前15-30天。如下表，將合同截止日期定在五一，應避免這種情況。序號9S?MMANMMH.an■it目■牌M￡UtMMHK■TEVw?Knp琦諾MUNi1C70B頭粵