第三講

物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)季如進(jìn)教授清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所第三講物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)物業(yè)管理干什么一物業(yè)管理的基本內(nèi)容—橫向看二物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)—縱向看3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容兩點(diǎn)注意：1.不同類型的物業(yè)，物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的，但又各有特點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)。2.融管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體，寓管理和經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)與管理。3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容

物業(yè)管理的服務(wù)：常規(guī)性的公共服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)委托性的特約服務(wù)

3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)公共服務(wù)的概念：常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向全體住用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)1.共用部位的管理（1）基本檔案資料（2）日常運(yùn)行、使用、養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)（3）大、中修、更新、改造3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)

2.共用設(shè)備設(shè)施的管理（1）基本檔案資料（2）日常運(yùn)行、使用、養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)（3）大、中修、更新、改造注意保修期的管理特點(diǎn)3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)3.環(huán)境衛(wèi)生管理－－凈化環(huán)境日常保潔、垃圾收集外運(yùn)、化糞池清理，外墻清洗、消殺防疫等。4.綠化管理－－美化環(huán)境日常綠地、植被、樹(shù)木、花卉養(yǎng)護(hù)、景觀小品、節(jié)假日裝飾。3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)5.保安管理公共區(qū)域的安全管理。人身財(cái)產(chǎn)安全，防盜、防搶，防意外事故等。6.消防協(xié)助管理7.車輛、道路的交通管理車流、人流的暢通、安全3.1物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)8.裝飾裝修管理裝修的申請(qǐng)、批準(zhǔn)、擾民、安全等9.公共維修資金的使用管理3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（二）針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)的的概念：針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)是是指物業(yè)服服務(wù)企業(yè)為為提高住用用人的工作作、生活條條件和質(zhì)量量，面向廣廣大住用人人，為滿足足其中一些些住戶、群群體和單位位的某種特特定需要而而提供的各各項(xiàng)服務(wù)工工作。其特特點(diǎn)是物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)事先公布布服務(wù)項(xiàng)目目、內(nèi)容、、質(zhì)量和收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，由住戶自自行選擇。。專項(xiàng)服務(wù)務(wù)屬于一種種代理業(yè)務(wù)務(wù)。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（二）針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)1.日常生活類類衣、食、住住、行等方方面2.商業(yè)服務(wù)類類網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)設(shè)設(shè)、各種經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)3.文化、教教育、體體育、衛(wèi)衛(wèi)生類4.金融、中中介服務(wù)務(wù)類5.社會(huì)福利利類3.1物業(yè)管理理的基本本內(nèi)容（三）委托性的的特約服服務(wù)概念與特特點(diǎn)：特約服務(wù)務(wù)是為滿滿足產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使使用人的的個(gè)別需需求受其其委托而而提供的的服務(wù)，，通常指指在物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同中未未要求、、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)在專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)中中未設(shè)立立，而物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使使用人又又提出該該方面的的需求，，此時(shí)，，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)在可可能的情情況下盡盡量滿足足其需求求，提供供特約服服務(wù)。特約服務(wù)務(wù)實(shí)際上上是專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的補(bǔ)充和和完善。。3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)原則：物業(yè)管理理要早期期介入3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)物業(yè)管理理是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的延續(xù)續(xù)和完善善，是一一個(gè)復(fù)雜雜、完整整的系統(tǒng)統(tǒng)工程。。按先后順順序，物物業(yè)管理理工作可可以劃分分為下面面四個(gè)主要階段：1、物業(yè)管管理的策策劃階段段2、物業(yè)管管理的前前期準(zhǔn)備備階段3、物業(yè)管管理的啟啟動(dòng)階段段4、物業(yè)管管理的日日常運(yùn)作作階段3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)1物業(yè)管理理的策劃劃階段策劃階段段的工作作包括：：物業(yè)管管理的早早期介入入、制定定物業(yè)管管理方案案和選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)三個(gè)基本環(huán)節(jié)。該階段的的活動(dòng)由由房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)來(lái)主主持。3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)從選聘了了物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)、簽訂訂了前期期物業(yè)服服務(wù)合同同，一直直到業(yè)主主大會(huì)召召開(kāi)、選選出業(yè)委委會(huì)，并并選聘新新的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，屬屬于前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。包括括前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段和啟動(dòng)動(dòng)階段。。3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)2物業(yè)管理理的前期期準(zhǔn)備階階段前期準(zhǔn)備備階段的的工作包包括：物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部機(jī)構(gòu)構(gòu)的設(shè)置置與擬定定人員編編制；物物業(yè)管理理人員的的選聘與與培訓(xùn)；；規(guī)章制制度的制制訂等三三個(gè)基本環(huán)節(jié)。3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)3物業(yè)管理理的啟動(dòng)動(dòng)階段啟動(dòng)階段段的工作作包括：：物業(yè)的的接管驗(yàn)驗(yàn)收；用用戶入住??；檔案案資料的的建立；；首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的召開(kāi)開(kāi)和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的正式式成立。。3.2物業(yè)管理理的基本本環(huán)節(jié)4物業(yè)管理理的正常常運(yùn)作階階段