第四章土地經濟評價《土地評價與土地管理》土地經濟評價：對土地利用經濟效益的評定分等定級估價農用地城鎮用地第四章土地經濟評價《土地評價與土地管理》土地經濟評價：對1不同區域由于自然條件、社會發展條件的差異，土地生產力存在著分異。土地生產力是土地經濟評價的前提和基礎。土地經濟評價的理論基礎土地生產力理論不同區域由于自然條件、社會發展條件的差異，土地生產力2杜能：農業區位論韋伯：工業區位論克里斯泰勒：中心地理論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論杜能：農業區位論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論3農業區位論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論區位地租市場距離作物A作物C作物B農業區位論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論區位地租市場距4土地經濟評價的理論基礎土地區位理論付地租能力零售業工業和批發業多層住宅獨立平房農業距離城中心土地經濟評價的理論基礎土地區位理論付地租能5絕對地租是土地價格存在的根源級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要因素土地經濟評價的理論基礎地租地價理論絕對地租是土地價格存在的根源土地經濟評價的理論基礎地租地6土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現估價就是根據土地質量優劣、生產率高低確定其價值的經濟評價土地經濟評價的理論基礎地租地價理論土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現土地經濟評7土地提供的產品和服務受市場供求關系的制約土地本身作為商品，土地流轉、價格受供求關系的影響，土地的供不應求是絕對的、普遍的土地經濟評價的理論基礎土地供需理論土地提供的產品和服務受市場供求關系的制約土地經濟評價的理論8自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。經濟供給：在土地自然供給的基礎上，投入勞動進行開發以后，成為人類可直接用于生產、生活的土地的供給。土地經濟評價的理論基礎土地供需理論自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。土地經濟評價的理論9第一節城鎮土地分等定級與估價1.定義：根據城鎮土地的經濟和自然屬性，及其在城鎮社會經濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城鎮土地等級的過程。一、城鎮土地分等定級的含義第一節城鎮土地分等定級與估價1.定義：根據城鎮土地的102.城鎮土地分等定級的體系一、城鎮土地分等定級的含義城鎮之間土地的地域差異土地等城鎮內部土地的區位條件和利用效益的差異土地級“等”和“級”兩個層次的劃分體系2.城鎮土地分等定級的體系一、城鎮土地分等定級的含義城鎮之113.城鎮土地定級的思路一、城鎮土地分等定級的含義結合典型行業土地收益、價格以校核，綜合定級采用多因素分值加權求和法，初步劃分土地級別P=∑Wi·Fi3.城鎮土地定級的思路一、城鎮土地分等定級的含義結合典型行121.確定定級因素的基本原則二、城鎮土地定級的因素分析影響大，對分級具有重要作用覆蓋面廣，適用于城市各類用地反映土地質量的差異1.確定定級因素的基本原則二、城鎮土地定級的因素分析影響132.城鎮土地定級因素羅列二、城鎮土地定級的因素分析土地區位繁華度交通通達度商服中心等級農貿市場高級商務金融集聚度道路功能與寬度公交便捷度道路網密度對外交通便利度2.城鎮土地定級因素羅列二、城鎮土地定級的因素分析土地區位142.城鎮土地定級因素羅列城市設施城鎮基礎設施社會服務設施供/排水設施供氣設施供暖設施文化教育設施文娛體育設施醫療衛生設施郵電設施供電設施公園綠地2.城鎮土地定級因素羅列城市設施城鎮基礎設施社會服務設施供152.城鎮土地定級因素羅列環境優劣度環境質量自然條件大氣污染噪聲水污染地形坡度洪水淹沒與積水地基承載力綠化覆蓋率2.城鎮土地定級因素羅列環境優劣度環境質量自然條件大氣污染162.城鎮土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑容積率用地潛力城鎮規劃2.城鎮土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑173.《城鎮土地定級規程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基本設施狀況環境狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度路網密度生活設施完善度公用設施完備度環境質量優劣度文體設施影響度綠地覆蓋度自然條件優越度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權重值范圍0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.23.《城鎮土地定級規程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基181.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權重的確定3.因素分值的計算1.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權19三、城鎮土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算3.因素分值的計算根據商服中心的規模、水平劃分中心等級（商服繁華度）銷售總額、總利潤；單位面積銷售額、利潤一般分為市級、區級、小區級、街區級中心Mi=100Ai

Amax三、城鎮土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算320三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑，確定不同地段的作用分值繁華影響度的大小隨距離遞減Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑21三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影響度分值疊加∑Fi商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影22三、城鎮土地定級的程序與方法道路通達度的作用分值計算3.因素分值的計算道路的通達度由？？？來反映？不同道路類型的影響距離不同通達度由道路向兩側遞減三、城鎮土地定級的程序與方法道路通達度的作用分值計算3.23三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的順序，為各級道路賦值(0,100]，得Mi道路通達度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據混合型主24三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響距離，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（對于主干道）

支路按實際影響推算，一般0.3~0.7km道路通達度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響距離25三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達系數：≥4個方向，1.003個方向，0.902個方向，0.811個方向，0.58道路通達度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達26三、城鎮土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.因素分值的計算影響公交便捷度的因素有哪些？每個站點的影響半徑在0.3~0.5km之間影響半徑內，隨距離加大便捷度下降三、城鎮土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.27三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和公交作用分站點每小時停車量之和，每天按12或16小時合計Mi=100Ai

Amax公交便捷度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和28三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd一般為0.3~0.5km公交便捷度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑29三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達系數：≥4個方向，1.003個方向，0.912個方向，0.811個方向，0.58公交便捷度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷30三、城鎮土地定級的程序與方法基本生活設施完善度的作用分值計算3.因素分值的計算衡量生活設施完善度的因素有哪些？作用分=設施類型分*設施水平指數*使用保證率三、城鎮土地定級的程序與方法基本生活設施完善度的作用分值計31三、城鎮土地定級的程序與方法環境質量優劣度的作用分值計算3.因素分值的計算針對有環境質量綜合評價結果的城市：xmax–xminFi=100（xi–xmin）三、城鎮土地定級的程序與方法環境質量優劣度的作用分值計算332三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項環境質量評價結果的城市：xmax–xminFi=fi（xi–xmin）fi=100Ri（Ri為該項環境指標的作用系數）環境質量優劣度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項33三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環境質量評價結果的城市：了解城鎮污染源、風向、水流向，及污染程度與功能分區的關系；對各功能區環境條件進行排序；并賦值。環境質量優劣度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環境34三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定設施類型及其數目學校、醫院、副食店、郵電所、儲蓄所飛機場、火車站、港口、長途汽車站影劇院、俱樂部、體育館、游樂園等三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度35三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定各設施的作用系數和作用分fi=100Ki（Ki為各項設施的作用系數）∑Ki=1三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度36三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算計算設施的服務半徑和影響作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度37三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算將各設施的影響分加和三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度38三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度的作用分值計算3.因素分值的計算Pi/SSi/SLi/S三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度39三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度的作用分值計算3.因素分值的計算xmax–xminFi=100（xi–xmin）計算各地塊上各因素的分值人口密度大于最佳人口密度時：xi*=2xmax-xi三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度401.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權重的確定3.因素分值的計算4.單元劃分與取值1.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權41三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基本原則：因素程度大體一致；同一商服中心不分割單元；兼有商業等用途的道路不作單元分界線自然線狀物或地物；鐵路或交通型道路；權屬界限三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基42三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大小：條件復雜土地5~10hm2，條件簡單土地10~25hm2三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大43三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方法：主要因素分值重疊或者主要因素判定法；網格法；均值地域法三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方44三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點帶面面積加權線性內插三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點帶面面積45三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多因素加權求和三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多46三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分數軸法剖面圖法聚類-判別法總分頻率曲線判斷法三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分數47三、城鎮土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商業、金融業利潤為校核標準以宗地地價為校核標準三、城鎮土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商48影響城鎮土地分等的因素有哪些？討論影響城鎮土地分等的因素有哪些？討論49四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時的收益總和的方法。適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預期50四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地純收益土地還原率土地使用年限四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)51四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用土地租金；房地租金；企業經營收益土地租賃中的費用；房地出租中的費用；企業經營費用土地稅；管理費；維修費管理費；維修費；保險費；稅金；房屋折舊費四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用土52-四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用計算純收益=房地出租中的土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=出租總收入-出租總費用房屋純收益=房屋現值*建筑物還原率房屋現值=房屋重置價-房屋總折舊房屋總折舊=房屋年折舊*已使用年限耐用年限房屋年折舊費=房屋重置費（1-殘值率）-四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用53四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原率γ(1+γ)nP=1α1-土地價格案例實算四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原54四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1999年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平米1200元，其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平米1500元，殘值率為10%。A地塊面積450m2，建筑面積為400m2。目前該建筑出租租金為每月每平米30元，土地及房屋的還原率分別為5%和6%，每年需付土地使用稅及房產稅每建筑平米20元，需支付的年管理費為年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%。根據上述材料，估算地塊A在2002年11月的土地使用權價格。四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年1155四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設開發法。開發利用后預計獲得的總收益扣除其開發投資和正常利潤，其剩余價值就是土地投資商所能提供的土地價格。假設租金和不動產交易價格在開發期間不下降，不考慮物價上漲因素假設開發期間各項成本的投入是均勻投入四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設開發56四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開發土地估價；待改造的再開發房地產估價剩余法特點：可變因素多，估價的可靠性取決于資料的準確性和經驗的豐富性四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開57四、城鎮土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－正常利潤－稅收－利息－其它費用地價款按整個建設周期計算；開發費按建筑期的一半計算專業費、不可預見費四、城鎮土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預期售價－58四、城鎮土地估價的方法2.剩余法現有七通一平的待建筑空地，已得到修建寫字樓的規劃許可證，允許建筑面積為8000m2，土地使用年限為50年，現在招標出讓。某公司希望參加本次招標。該公司經過調查分析認為：取得土地使用權即可動工建寫字樓，建筑費用預計每平米1000元，建設周期為2年；建成后即可出租，估計出租率為90%，每建筑平米的年租金預計為300元，年出租各項費用為年租金的25%。當地土地房屋不動產綜合還原率為8%。取得土地使用權的費用為地價的3%。該公司要求總利潤不低于開發不動產總價的15%。要求估算目前該公司所能投標的最高地價。四、城鎮土地估價的方法2.剩余法現有七通一平的待59四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法

市場比較法就是用已經定價成交（包括租賃）的土地與待估土地相比較，以此推斷出土地的價格。其理論依據是替代經濟原理。使用市場比較法的條件：掌握豐富的市場交易資料，這些資料與待估土地具有相似性、可比性。四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法就是60四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：選擇適當的比較物用途相同交易類型相同為正常交易個別條件盡量相似四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：用途相61四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進行修正交易形式修正期日修正區域因素修正估價期日價格指數/交易時期價格指數協議：0.5；招標：0.75；拍賣：1待估地區域條件指數/交易地區域條件指數四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：交易形62區域因素條件修正因素市級商服中心區級商服中心小區級商服中心條件（m）0~1000,1000~2000,>20000~1000,1000~2000,>20000~300,300~600,>600修正系數1.05,1,0.951.06,1,0.941.04,1,0.96因素公交站點菜場糧店影劇院條件（m）0~300,300~500,>5000~300,300~500,>5000~200,200~600,>6000~1000，>1000修正系數1,0.97,0.951.03,1,0.971.03,1,0.971,0.99因素中學小學幼兒園醫院條件（m）0~800，>8000~500，>5000~400，400~1200，>12000~400，400~1000，>1000修正系數1，0.981,0.971.02,1,0.981.02,1,0.98區域因素條件修正因素市級商服中心區級商服中心小區級商服中心條63四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進行修正使用權年期修正1-1/(1+r)nK=1-1/(1+r)m待估地使用年限已交易地使用年限四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：使用權64四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進行修正容積率修正容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數0.50.60.81.01.11.31.71.81.92.0待估地容積率修正系數/已交易地容積率修正系數四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：容積率65四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：與待估對象進行比較,求出土地價格P估價=P比較案例*K估價/K比較案例案例實算四、城鎮土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：P估價66四、城鎮土地估價的方法4.成本逼近法成本法亦稱累加法。它是以土地開發的投資加上適當的利潤來求取地價。地價＝土地取得費用＋開發投資費＋利息＋稅金＋開發利潤+土地增值收益四、城鎮土地估價的方法4.成本逼近法成本法亦稱累加67四、城鎮土地估價的方法5.路線估價法

路線估價法是通過制定標準宗地的單位價格即路線價，以此為基準、根據臨街深度等因素，來評定相鄰各宗地的價格。它主要用于大面積的市地估價。地價＝路線價*深度百分率*其他修正率*總地面積四、城鎮土地估價的方法5.路線估價法路線估價法是通68第四章土地經濟評價《土地評價與土地管理》土地經濟評價：對土地利用經濟效益的評定分等定級估價農用地城鎮用地第四章土地經濟評價《土地評價與土地管理》土地經濟評價：對69不同區域由于自然條件、社會發展條件的差異，土地生產力存在著分異。土地生產力是土地經濟評價的前提和基礎。土地經濟評價的理論基礎土地生產力理論不同區域由于自然條件、社會發展條件的差異，土地生產力70杜能：農業區位論韋伯：工業區位論克里斯泰勒：中心地理論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論杜能：農業區位論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論71農業區位論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論區位地租市場距離作物A作物C作物B農業區位論土地經濟評價的理論基礎土地區位理論區位地租市場距72土地經濟評價的理論基礎土地區位理論付地租能力零售業工業和批發業多層住宅獨立平房農業距離城中心土地經濟評價的理論基礎土地區位理論付地租能73絕對地租是土地價格存在的根源級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要因素土地經濟評價的理論基礎地租地價理論絕對地租是土地價格存在的根源土地經濟評價的理論基礎地租地74土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現估價就是根據土地質量優劣、生產率高低確定其價值的經濟評價土地經濟評價的理論基礎地租地價理論土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現土地經濟評75土地提供的產品和服務受市場供求關系的制約土地本身作為商品，土地流轉、價格受供求關系的影響，土地的供不應求是絕對的、普遍的土地經濟評價的理論基礎土地供需理論土地提供的產品和服務受市場供求關系的制約土地經濟評價的理論76自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。經濟供給：在土地自然供給的基礎上，投入勞動進行開發以后，成為人類可直接用于生產、生活的土地的供給。土地經濟評價的理論基礎土地供需理論自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。土地經濟評價的理論77第一節城鎮土地分等定級與估價1.定義：根據城鎮土地的經濟和自然屬性，及其在城鎮社會經濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城鎮土地等級的過程。一、城鎮土地分等定級的含義第一節城鎮土地分等定級與估價1.定義：根據城鎮土地的782.城鎮土地分等定級的體系一、城鎮土地分等定級的含義城鎮之間土地的地域差異土地等城鎮內部土地的區位條件和利用效益的差異土地級“等”和“級”兩個層次的劃分體系2.城鎮土地分等定級的體系一、城鎮土地分等定級的含義城鎮之793.城鎮土地定級的思路一、城鎮土地分等定級的含義結合典型行業土地收益、價格以校核，綜合定級采用多因素分值加權求和法，初步劃分土地級別P=∑Wi·Fi3.城鎮土地定級的思路一、城鎮土地分等定級的含義結合典型行801.確定定級因素的基本原則二、城鎮土地定級的因素分析影響大，對分級具有重要作用覆蓋面廣，適用于城市各類用地反映土地質量的差異1.確定定級因素的基本原則二、城鎮土地定級的因素分析影響812.城鎮土地定級因素羅列二、城鎮土地定級的因素分析土地區位繁華度交通通達度商服中心等級農貿市場高級商務金融集聚度道路功能與寬度公交便捷度道路網密度對外交通便利度2.城鎮土地定級因素羅列二、城鎮土地定級的因素分析土地區位822.城鎮土地定級因素羅列城市設施城鎮基礎設施社會服務設施供/排水設施供氣設施供暖設施文化教育設施文娛體育設施醫療衛生設施郵電設施供電設施公園綠地2.城鎮土地定級因素羅列城市設施城鎮基礎設施社會服務設施供832.城鎮土地定級因素羅列環境優劣度環境質量自然條件大氣污染噪聲水污染地形坡度洪水淹沒與積水地基承載力綠化覆蓋率2.城鎮土地定級因素羅列環境優劣度環境質量自然條件大氣污染842.城鎮土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑容積率用地潛力城鎮規劃2.城鎮土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑853.《城鎮土地定級規程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基本設施狀況環境狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度路網密度生活設施完善度公用設施完備度環境質量優劣度文體設施影響度綠地覆蓋度自然條件優越度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權重值范圍0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.23.《城鎮土地定級規程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基861.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權重的確定3.因素分值的計算1.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權87三、城鎮土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算3.因素分值的計算根據商服中心的規模、水平劃分中心等級（商服繁華度）銷售總額、總利潤；單位面積銷售額、利潤一般分為市級、區級、小區級、街區級中心Mi=100Ai

Amax三、城鎮土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算388三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑，確定不同地段的作用分值繁華影響度的大小隨距離遞減Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑89三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影響度分值疊加∑Fi商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影90三、城鎮土地定級的程序與方法道路通達度的作用分值計算3.因素分值的計算道路的通達度由？？？來反映？不同道路類型的影響距離不同通達度由道路向兩側遞減三、城鎮土地定級的程序與方法道路通達度的作用分值計算3.91三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的順序，為各級道路賦值(0,100]，得Mi道路通達度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據混合型主92三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響距離，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（對于主干道）

支路按實際影響推算，一般0.3~0.7km道路通達度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響距離93三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達系數：≥4個方向，1.003個方向，0.902個方向，0.811個方向，0.58道路通達度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達94三、城鎮土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.因素分值的計算影響公交便捷度的因素有哪些？每個站點的影響半徑在0.3~0.5km之間影響半徑內，隨距離加大便捷度下降三、城鎮土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.95三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和公交作用分站點每小時停車量之和，每天按12或16小時合計Mi=100Ai

Amax公交便捷度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和96三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd一般為0.3~0.5km公交便捷度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據影響半徑97三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達系數：≥4個方向，1.003個方向，0.912個方向，0.811個方向，0.58公交便捷度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷98三、城鎮土地定級的程序與方法基本生活設施完善度的作用分值計算3.因素分值的計算衡量生活設施完善度的因素有哪些？作用分=設施類型分*設施水平指數*使用保證率三、城鎮土地定級的程序與方法基本生活設施完善度的作用分值計99三、城鎮土地定級的程序與方法環境質量優劣度的作用分值計算3.因素分值的計算針對有環境質量綜合評價結果的城市：xmax–xminFi=100（xi–xmin）三、城鎮土地定級的程序與方法環境質量優劣度的作用分值計算3100三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項環境質量評價結果的城市：xmax–xminFi=fi（xi–xmin）fi=100Ri（Ri為該項環境指標的作用系數）環境質量優劣度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項101三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環境質量評價結果的城市：了解城鎮污染源、風向、水流向，及污染程度與功能分區的關系；對各功能區環境條件進行排序；并賦值。環境質量優劣度的作用分值計算三、城鎮土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環境102三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定設施類型及其數目學校、醫院、副食店、郵電所、儲蓄所飛機場、火車站、港口、長途汽車站影劇院、俱樂部、體育館、游樂園等三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度103三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定各設施的作用系數和作用分fi=100Ki（Ki為各項設施的作用系數）∑Ki=1三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度104三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算計算設施的服務半徑和影響作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度105三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算將各設施的影響分加和三、城鎮土地定級的程序與方法公用設施完備度、對外交通便利度106三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度的作用分值計算3.因素分值的計算Pi/SSi/SLi/S三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度107三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度的作用分值計算3.因素分值的計算xmax–xminFi=100（xi–xmin）計算各地塊上各因素的分值人口密度大于最佳人口密度時：xi*=2xmax-xi三、城鎮土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網密度1081.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權重的確定3.因素分值的計算4.單元劃分與取值1.資料收集與分析三、城鎮土地定級的程序與方法2.因素權109三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基本原則：因素程度大體一致；同一商服中心不分割單元；兼有商業等用途的道路不作單元分界線自然線狀物或地物；鐵路或交通型道路；權屬界限三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基110三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大小：條件復雜土地5~10hm2，條件簡單土地10~25hm2三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大111三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方法：主要因素分值重疊或者主要因素判定法；網格法；均值地域法三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方112三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點帶面面積加權線性內插三、城鎮土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點帶面面積113三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多因素加權求和三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多114三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分數軸法剖面圖法聚類-判別法總分頻率曲線判斷法三、城鎮土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分數115三、城鎮土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商業、金融業利潤為校核標準以宗地地價為校核標準三、城鎮土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商116影響城鎮土地分等的因素有哪些？討論影響城鎮土地分等的因素有哪些？討論117四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時的收益總和的方法。適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預期118四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地純收益土地還原率土地使用年限四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)119四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用土地租金；房地租金；企業經營收益土地租賃中的費用；房地出租中的費用；企業經營費用土地稅；管理費；維修費管理費；維修費；保險費；稅金；房屋折舊費四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用土120-四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用計算純收益=房地出租中的土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=出租總收入-出租總費用房屋純收益=房屋現值*建筑物還原率房屋現值=房屋重置價-房屋總折舊房屋總折舊=房屋年折舊*已使用年限耐用年限房屋年折舊費=房屋重置費（1-殘值率）-四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費用121四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原率γ(1+γ)nP=1α1-土地價格案例實算四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原122四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1999年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平米1200元，其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平米1500元，殘值率為10%。A地塊面積450m2，建筑面積為400m2。目前該建筑出租租金為每月每平米30元，土地及房屋的還原率分別為5%和6%，每年需付土地使用稅及房產稅每建筑平米20元，需支付的年管理費為年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%。根據上述材料，估算地塊A在2002年11月的土地使用權價格。四、城鎮土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年11123四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設開發法。開發利用后預計獲得的總收益扣除其開發投資和正常利潤，其剩余價值就是土地投資商所能提供的土地價格。假設租金和不動產交易價格在開發期間不下降，不考慮物價上漲因素假設開發期間各項成本的投入是均勻投入四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設開發124四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開發土地估價；待改造的再開發房地產估價剩余法特點：可變因素多，估價的可靠性取決于資料的準確性和經驗的豐富性四、城鎮土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開125四、城鎮土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－正常利潤－稅收－利息－其它費用地價款按整個建設周期計算；開發費按建筑期的一半計算專業費、不可預見費四、城鎮土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預期售價－126四、城鎮土地估價的方法2.剩余法現有七通一平的待建筑空地，已得到修建寫字樓的規劃許可證，允許建筑面積為8000m2，土地使用年限為50年，現在招標出讓。某公司希望參加本次招標。該公司經