卡子灣項目市場及地塊分析報告卡子灣項目1本次報告的目的是：通過對目前烏市房地產開發環境及競爭項目的分析對本案初步確定產品提供依據，以及對地塊自身分析，論證項目開發的可行性。本次報告的目的是：2烏市房地產開發環境分析烏市經濟概述宏觀政策解讀烏市2011產品供應分析烏市房地產開發環境分析烏市經濟概述宏觀政策解讀烏市2011產3宏觀政策分析年份宏觀經濟房地產業2009年GDP“保8增長”為核心前期寬松平穩，年底政策突變（進入初步調控）經歷了由刺激→整頓→遏制的過程2010年穩增長、調結構（調控促進平穩，收縮促進發展）調控從“無為”轉“有為”（持續抑制不合理需求，減緩泡沫增速）2011年穩物價,寬財政、調結構,控房價部分城市開征房產稅、加大保障性住房供給、抑制投機性需求（國家繼續加大調控力度）國家宏觀經濟基調及房地產調控政策概述房地產業的發展與整個宏觀經濟發展基調相一致，而“十二五”的開局年政府以調控樓市為重點，速減房地產泡沫，對整個房地產業來說是一個調控嚴厲年。宏觀政策分析年份宏觀經濟房地產業2009年GDP“保8增長”4國五條國十一條國家樓市政策回顧國十條國八條宏觀政策分析首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場合理確定商品住房項目預售許可的最低規模 落實地方人民政府責任首套90㎡以上首付3成，二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策出現端倪限制有違法違規企業購地首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發放居民家庨購買第三套及以上住房貸款加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房契稅優惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個稅優惠首套首付3成，二套房首付不得低于6成，利率1.1倍限購政策出臺保障性住房在十二五期間3600萬套的供應國五條國十一條國家樓市政策回顧國十條國八條宏觀政策分析首套95烏市七條2011-3-10近期烏市樓市新政1）進一步建立健全和完善住房保障制度2）暫時限定居民家庭購房套數，嚴格限制投機性購房3）強化市場監管4）嚴格執行房地產稅收政策5）切實執行差別化住房信貸政策6）嚴格住房用地供應管理7）發揮媒體積極引導作用烏市政策分析從“烏七條”發現此次調控并沒有明細調控細則，調控政策出臺的時機并不成熟，但其中較為嚴厲的限購令對整個房地產市場造成較大的影響，盡管限購令目前并沒有“完全”實施，卻影響到置業者的置業心理，造成目前的觀望情緒。烏市2011-3-10近期烏市樓市新政1）進一步建立健全和完62010年烏市國民生產總值1311億元，與去年同期1095億元相比，增長12.2%。2011年烏市完成國民生產總值目標為1630億元，比上年增長17%。以2010年為基數，力爭2013年國民生產總值翻一番，到2015年地區生產總值達到3500億元，按可比價格計算年均增長18%。烏市經濟分析2010年政府完成固定資產470億元,增長13.92%。十二五期間年均達到29%的增長。烏市GDP增速與固定資產投資情況2010年烏市國民生產總值1311億元，與去年同期1095億7該項目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，銷售節奏較快，均價由3400元/㎡上升到最后清盤價4300元/㎡左右。項目2010年開出房源2000套，銷售情況較好，價格提升較為均勻，去年11月中旬開盤，至今30%的銷售率。6）嚴格住房用地供應管理一次置業為主的剛性需求產品競爭風險：區域內待建、續建項目近期供應，造成客戶分流隨著華凌畜牧業基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿區，地塊周邊也將有大批的商業人口遷入，不但對于住宅有需求，對于辦公、投資的需求也將在最近幾年內大幅增加。26萬㎡，占比41%，米東區住宅成交量55.競爭項目價格及去化分析水區六道灣、七道灣客戶和華凌商圈客戶為主目前該項目主要剩余6、7、9三棟高層大戶型為主的三房，由于戶型偏大，使得總價過高，在該在區域難以得到購房客群認可。西側污水處理廠對項目剛需雖影響不大，但妨礙本案后期品質形象提升烏魯木齊喀什東路221號預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中2010年項目續建量在：320萬平米左右，2011年新增供應量在：255萬平米左右。

從圖表中可以看出：2010年在高供應量的支撐下，新市區、沙依巴克區和米東區成交量排在前列。其中新市區（包含高新區區域）全年商品房成交量191.7萬㎡，住宅成交182.26萬㎡，占比41%，米東區住宅成交量55.8萬平米，占比12%，儼然成為房產開發熱點區域！烏市住宅發展已開始向城北集中烏市住宅發展趨勢該項目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，銷售節奏較快8預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中2010年項目續建量在：320萬平米左右，2011年新增供應量在：255萬平米左右。2011年各區供應量：單位：萬㎡區域高層小高層多層別墅、洋房匯總水區28.536334100.5沙區26672615134天山區40---40新市區&高新區3356238120頭區&經開區255823.513119.5米東區73619-62匯總159.52539470575烏市2011年各區投放量預測從2011年供應產品分析可知小高層產品已在市場上的認知度越來越高成為供應主力預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中9剛性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡10000元/㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求預計開發量：65萬平米

預計開發量：48萬平米

預計開發量：117萬平米

預計開發量：160萬平米

預計開發量：185萬平米

烏市2011年商品房按價格統計剛性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡101、近期的樓市調控政策對烏市中高端樓盤沖擊較大，剛性產品受調控影響較小，整個市場受“限購效應”影響存在短期的觀望情緒。2、烏市整體經濟發展趨勢較好，這種經濟發展態勢導致——烏市城市化進程加快，有力的支撐了居民住房消費，為烏市房地產發展提供了動力。3、從2011年供應產品分析可知小高層產品已在市場上的認知度越來越高成為供應主力，剛需產品供應預計185萬㎡左右，與去年相比下降50%左右，剛需產品成為市場稀缺產品。房地產開發環境概述1、近期的樓市調控政策對烏市中高端樓盤沖擊較大，剛性產品受調11競爭項目分布圖陽光綠地潛在競爭項目通嘉地塊健坤地塊高新北區板塊米東板塊競爭項目分布圖陽光綠地潛在競爭項目通嘉地塊健坤地塊米東板塊12板塊分類項目名稱開發企業占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率規劃情況主力戶型（㎡）銷售率高新北區板塊和興嘉苑和興房產1096292203592二期：規劃6棟小高層（18f）、9棟多層（1031戶）80-12070%（二期）錦繡年華霄龍房產10萬26萬2.2二期：約960戶9150%（二期）博雅馨園華源實業1737003442001.9三期：11棟24F、28F98，105，128，13990%（三期）米東板塊座標2020金科地產25286801762.7一期4棟6F多層、4棟18層小高層；總戶數：649戶；二期續建2棟18F小高層;89-13098%普羅旺斯廣匯房產2萬4萬2556戶；5棟小高層89、108100%荷蘭小鎮廣匯房產1975953951902二期總戶數4475戶；總47棟；8棟多層；32棟小高（小18F）；7棟24F85-11430%（二期）水木尚城特變房產22萬34萬1.55共3期；約2000戶；今年推600套90-13090%（一期）競爭項目基礎信息板塊分類項目名稱開發企業占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率規13社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路221號開發企業烏魯木齊和興房地產開發公司項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價5200元/㎡主力戶型80-130㎡銷售狀況70%（二期）客戶特征新市區的客戶為主，30%以上外地戶口優勢劣勢備注1、開發商口碑較好；2、小區規模適中，較為管理；3、多層產品目前在市場上較為受歡迎；1、離鐵路較近，噪聲污染；2、周邊配套設施不完善；今年將多層和小高層全部推出競爭案例—和興嘉苑社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路221號開14社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏市長春路與杭州路交匯處開發企業新疆霄龍房地產開發有限公司項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價5800元/㎡主力戶型91㎡銷售狀況50%（二期）客戶特征新市區客戶占70%沙區、水區占10%、內地客戶占20%優勢劣勢備注1、物業形態以市場認可度較高的多層為主；2、戶型多樣，選擇范圍廣；3、離美居、鐵路局商圈較近。1、目前配套不完善；2、交通不夠便利，公交路線較少；項目銷售情況較好，從年初到現在價格提升較快，目前所剩房源不多，熱銷戶型為91㎡。競爭案例—錦繡年華社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏市長春路與杭州路交匯處開15社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路498號開發企業新疆華源實業有限公司項目定位中端產品形式多層、小高層、高層、洋房即時單價5300元/㎡主力戶型98-139㎡銷售狀況90%（三期）客戶特征新市區客戶占主導客戶優勢劣勢備注1、小區開發規模較大；2、開發商口碑較好；3、戶型多樣，可選范圍較多；4、產品多樣：多層、高層、洋房1、周邊環境較差、有污水處理廠；2、區域內配套不健全；目前該項目主要剩余6、7、9三棟高層大戶型為主的三房，由于戶型偏大，使得總價過高，在該在區域難以得到購房客群認可。競爭案例—博雅馨園社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路498號開16社區形象鳥瞰圖外立面區位圖項目位置米東南路1032號開發企業金科地產項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價4400元/㎡主力戶型89-130㎡銷售狀況98%客戶特征米東周邊客戶優勢劣勢備注1、戶型在區域內相對受歡迎2、入市價格低，客戶容易接受1、項目體量較小；2、周邊配套不完善；項目客群以新華凌商圈為主。2011年續建續建2棟18F高層，暫未售。競爭案例—座標2020社區形象鳥瞰圖外立面區位圖項目位置米東南路1032號開發企業17社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東南路開發企業廣匯房產項目定位中端產品形式小高層即時單價4300元/㎡主力戶型89、108㎡銷售狀況100%客戶特征周邊客戶及華凌商圈投資客居多優勢劣勢備注1、哥特風格建筑，建筑形式新穎；2、周邊各種職業學校眾多，文化氣息濃厚；3、烏市與米東區樞紐地帶。1、項目體量小；2、周邊配套不完善。該項目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，銷售節奏較快，均價由3400元/㎡上升到最后清盤價4300元/㎡左右。參考案例—普羅旺斯社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東南路開發企業廣匯房產項18社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區堿溝西路開發企業廣匯房產項目定位中端產品形式多層、小高、高層即時單價4360元/㎡主力戶型85-114㎡銷售狀況30%（二期）客戶特征水區六道灣、七道灣客戶和華凌商圈客戶為主優勢劣勢備注1、小區整體規模較大；2、首家業主專屬巴士推廣1、開發商口碑較差；2、離烏市較遠，出行交通不便。項目2010年開出房源2000套，銷售情況較好，價格提升較為均勻，去年11月中旬開盤，至今30%的銷售率。競爭案例—荷蘭小鎮社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區堿溝西路開發企業廣匯19社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區廣興西街開發企業新疆特變房產項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價4150元/㎡主力戶型90-130㎡銷售狀況90%（一期）客戶特征新市區、米東區客群優勢劣勢備注1、開發商品牌優勢；2、建筑節能工程項目；1、附近有污水處理場，空前污染嚴重2、離市區較遠，市場認知度低今年先推600套多層、小高層競爭案例—水木尚城社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區廣興西街開發企業新疆20潛在競爭項目基礎信息項目名稱項目位置占地面積容積率建筑面積投放面積投放物業形態通嘉地塊區五建地塊喀什路區五建家屬院（鋼材市場后側）22.7萬㎡2.556.75萬㎡5萬㎡高層（22-33F）健坤項目喀什路與南湖北路交匯處10萬㎡2.525萬㎡10萬㎡小高層（18F）陽光綠地二鋼家屬院附近5.3萬㎡2.8315萬㎡5萬㎡小高層、高層備注：陽光綠地項目屬于棚戶區改造項目，部分房源對外出售潛在競爭項目基礎信息項目名稱項目位置占地面積容積率建筑面積投21競爭項目價格及去化分析板塊劃分項目名稱主力戶型（㎡）目前售價（元/㎡）銷售率高新北區板塊和興嘉苑80-120520070%（二期）錦繡年華91580050%（二期）博雅馨園98，105，128，139530090%（三期）米東板塊座標202089-130440098%普羅旺斯89、1084300100%荷蘭小鎮85-114436030%（二期）水木尚城90-130415090%（一期）競爭項目價格及去化分析板塊劃分項目名稱主力戶型（㎡）目前售價22競爭市場小結銷售均價：高新北區板塊競爭項目目前整體均價在5400元/平米左右，米東板塊競爭項目目前整體均價4300元/平米左右，價格上升幅度較快去化率：競爭項目整體銷售率達到75%左右，去化較好產品形態：

從2011供應產品看區域內小高層產品供應占主導客群分析：目前競爭項目多為剛性需求客戶為主，70%以上置業客戶來自烏市中心區域的夾心層競爭市場小結銷售均價：高新北區板塊競爭項目目前整體均價在5423市場分析結論：1、政策調控主要針對投機性需求，暫時對剛性需求影響不大2、烏魯木齊城市發展加速，整體開發北移，促使本案所在區域開發環境更加成熟。3、項目所在區域內供應項目去化率和去化速度高，說明所在區域已被市場認知。4、市場供應結構逐步轉向改善型住宅產品，市區內剛性需求產品可選范圍極小。5、小高層、高層住宅產品市場開發已經成熟，客戶已經基本接受此類住宅產品市場大環境發展良好的情況下，項目自身是否具備開發條件？我們將通過對項目地塊及后期發展潛力分析，提出初步建議。市場分析結論：1、政策調控主要針對投機性需求，暫時對剛性需求24項目界定項目界定25米東版塊長喀版塊紅光山版塊高鐵版塊美居版塊城市北擴，居住北移烏魯木齊城市化進程加快，新市區住宅開發由07年的單一版塊開發。轉變成為多版塊共同發展的格局。高新北區剛性住宅供應逐步邊緣化。喀什東路、米東新區的雙向發展，促進本案區域不斷成熟。區域認知度相對往年有很大提高米東版塊長喀版塊紅光山高鐵美居城市北擴，居住北移烏魯木齊城市26高鐵車站飛機場火車站喀什路西延西山高架蘇州路高架東外環西外環河灘高速首府城市路網建設逐步增強，各城市主要交通道路共同組成了通達全城的立體交通路網，區域通達性較好。交通拉近區域距離高鐵車站飛機場火車站喀什路西延西山高架蘇州路高架東外環西外環27鐵路局商圈紅光山片區美居、小西溝商圈南湖、華凌商圈友好商圈高鐵商圈便利的交通環境，拉近了本區域與主城區的距離，與主城區的關系逐漸緊密，并可享受主城區的大配套。河灘高速半小時生活圈與主城區的距離：小西溝CBD：20分鐘車程鐵路局商圈：15分鐘車程高鐵商圈：20分鐘車程友好商圈：25分鐘車程南湖商圈：25分鐘車程鐵路局紅光山片區美居、小西溝商圈南湖、華凌友好高鐵便利的交通28米東區的規劃影響米東區將建百萬人口新城由于烏魯木齊新修編了城市總體規劃，對米東區進行了重新定位，根據新的定位，米東將建成和諧穩定、宜居宜業、充滿活力的烏魯木齊中心城區，努力在十二五實現城市建成區100平方公里、工業集中區200平方公里、工業總產值1000億元、全口徑財政收入超100億元的奮斗目標。根據新的定位，米東區將銜接繞城高速公路、地鐵、城際輕軌等重大交通建設項目規劃，積極開展米東區與烏魯木齊市中心城區間大容量、快速的客、貨運輸及城市輕軌等交通體系一體化的建設工作，實現綜合交通快速協調發展。米東區的規劃影響米東區將建百萬人口新城29隨著華凌畜牧業基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿區，地塊周邊也將有大批的商業人口遷入，不但對于住宅有需求，對于辦公、投資的需求也將在最近幾年內大幅增加。華凌畜牧石材基地帶動區域發展華凌基地的不斷完善，帶動了區域范圍的商業化發展，同時帶動大量人員涌入，既改善了本案的區域環境，又能帶來大批的剛性需求群體。隨著華凌畜牧業基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿304號線一期工程：西起高鐵片區，沿河南路、七道灣西路布設，經過高鐵站、鐵路局、汽車城、會展中心、七道灣等區域，長15.2km，設車站11座，線路西端設二宮車輛段，東端設七道灣停車場。地鐵規劃增加購房者信心4號線一期工程：地鐵規劃增加購房者信心31從區域發展角度，弱化小范圍配套匱乏的影響，強化大區域、大配套的認知觀念，突出項目的交通便捷、高新北區、米東區的發展前景。從區域發展角度，弱化小范圍配套匱乏的影響，強化大區域32本案學校學校空地廠房廠房地塊除東側外，西、北、南三側均為廠房、庫房等建筑。形象較差。西側污水處理廠后期影響項目品質提升。地塊概況座標2020普羅旺斯荷蘭小鎮售樓處污水處理本案學校學校空地廠房廠房地塊除東側外，西、北、南三側均為廠房33地塊西側地塊南側東南側入口地塊東側地塊內外暫無強勢資源，除地段、交通外，無明顯優勢地塊西側地塊南側東南側入口地塊東側地塊內外暫無強勢資源，除地34區域范圍內缺少購物、娛樂場所，生活配套匱乏區域范圍內缺少購物、娛樂場所，生活配套匱乏35項目SWOT分析項目SWOT分析36項目優勢（S）項目地塊：地塊規整，無大量拆遷，利于快速啟動，便于規劃建設資源景觀：緊鄰輕工學院（原為卡子灣公園）景觀綠化條件優越交通環境：項目附近有北聯路、米東大道、河灘高速，城市通達性強規模優勢：項目總建約25萬平米，屬于中等規模樓盤，具備大盤的影響力項目優勢（S）項目地塊：地塊規整，無大量拆遷，利于快速啟動，37預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中2010年項目續建量在：320萬平米左右，2011年新增供應量在：255萬平米左右。競爭風險：區域內待建、續建項目近期供應，造成客戶分流防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場交通環境：項目附近有北聯路、米東大道、河灘高速，城市通達性強區域認知度相對往年有很大提高2010年烏市國民生產總值1311億元，與去年同期1095億元相比，增長12.3、烏市與米東區樞紐地帶。5、建議板式樓為主，局部做一梯三戶、一梯四戶的塔樓。烏市GDP增速與固定資產投資情況首套首付3成，二套首付5成，利率1.2、周邊配套設施不完善；烏魯木齊喀什東路498號2、小區規模適中，較為管理；項目劣勢（W）當前環境：地塊北側、西側、南側環境較差，項目形象會受到影響

距離主干道有一定距離，前期昭示性弱。

西側污水處理廠對項目剛需雖影響不大，但妨礙本案后期品質形象提升公共交通：公交線路少，后期無車族出行不便配套設施：醫院、中小學、購物、娛樂等生活設施匱乏預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中2010年38項目機會（O）區域發展：所在區域為十二五重點規劃區域，受城市北擴、米東擴張雙重利好區域認知：其他項目已經樹立了區域的認知度，客戶基本認可區域價值環境改善：其他項目后期交付，改善區域配套環境及匯聚大量人氣，形成居住氛圍市場發展：市區內剛性購房客戶已經沒有可選擇的房源，高層開發相對已經成熟客戶需求：城市化進程加快，外來人口涌入，剛性需求量大項目機會（O）區域發展：所在區域為十二五重點規劃區域，受城市39項目威脅（T）政策風險：調控政策持續，市場短期內存在觀望情緒

保障房、經濟適用房對剛需市場沖擊較大競爭風險：區域內待建、續建項目近期供應，造成客戶分流項目威脅（T）政策風險：調控政策持續，市場短期內存在觀望情緒40一次置業為主的剛性需求產品快速去化的現金流產品綜合分析后的項目界定一次置業為主的剛性需求產品綜合分析后的項目界定41SWOT應對策略及項目建議建議：項目容積率2.5，整體建議規劃為小高層，主要基于以下幾點原因：1、小高層市場已經成熟，市場接受度提高。2、減少建筑密度，增加綠化和公共空間面積，提升社區空間舒適度。3、項目所在區域限高，若做多層，容積率用不完，利潤降低。4、戶型規劃建議如下：緊湊二房65~7530%緊湊三房80~9030%舒適二房80~9020%舒適三房100~12020%5、建議板式樓為主，局部做一梯三戶、一梯四戶的塔樓。價格目標：4300元/㎡入市，2011年實現均價4500元/㎡，整盤銷售均價實現4800元/㎡以上SWOT應對策略及項目建議建議：42卡子灣項目市場及地塊分析報告卡子灣項目43本次報告的目的是：通過對目前烏市房地產開發環境及競爭項目的分析對本案初步確定產品提供依據，以及對地塊自身分析，論證項目開發的可行性。本次報告的目的是：44烏市房地產開發環境分析烏市經濟概述宏觀政策解讀烏市2011產品供應分析烏市房地產開發環境分析烏市經濟概述宏觀政策解讀烏市2011產45宏觀政策分析年份宏觀經濟房地產業2009年GDP“保8增長”為核心前期寬松平穩，年底政策突變（進入初步調控）經歷了由刺激→整頓→遏制的過程2010年穩增長、調結構（調控促進平穩，收縮促進發展）調控從“無為”轉“有為”（持續抑制不合理需求，減緩泡沫增速）2011年穩物價,寬財政、調結構,控房價部分城市開征房產稅、加大保障性住房供給、抑制投機性需求（國家繼續加大調控力度）國家宏觀經濟基調及房地產調控政策概述房地產業的發展與整個宏觀經濟發展基調相一致，而“十二五”的開局年政府以調控樓市為重點，速減房地產泡沫，對整個房地產業來說是一個調控嚴厲年。宏觀政策分析年份宏觀經濟房地產業2009年GDP“保8增長”46國五條國十一條國家樓市政策回顧國十條國八條宏觀政策分析首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場合理確定商品住房項目預售許可的最低規模 落實地方人民政府責任首套90㎡以上首付3成，二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策出現端倪限制有違法違規企業購地首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發放居民家庨購買第三套及以上住房貸款加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房契稅優惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個稅優惠首套首付3成，二套房首付不得低于6成，利率1.1倍限購政策出臺保障性住房在十二五期間3600萬套的供應國五條國十一條國家樓市政策回顧國十條國八條宏觀政策分析首套947烏市七條2011-3-10近期烏市樓市新政1）進一步建立健全和完善住房保障制度2）暫時限定居民家庭購房套數，嚴格限制投機性購房3）強化市場監管4）嚴格執行房地產稅收政策5）切實執行差別化住房信貸政策6）嚴格住房用地供應管理7）發揮媒體積極引導作用烏市政策分析從“烏七條”發現此次調控并沒有明細調控細則，調控政策出臺的時機并不成熟，但其中較為嚴厲的限購令對整個房地產市場造成較大的影響，盡管限購令目前并沒有“完全”實施，卻影響到置業者的置業心理，造成目前的觀望情緒。烏市2011-3-10近期烏市樓市新政1）進一步建立健全和完482010年烏市國民生產總值1311億元，與去年同期1095億元相比，增長12.2%。2011年烏市完成國民生產總值目標為1630億元，比上年增長17%。以2010年為基數，力爭2013年國民生產總值翻一番，到2015年地區生產總值達到3500億元，按可比價格計算年均增長18%。烏市經濟分析2010年政府完成固定資產470億元,增長13.92%。十二五期間年均達到29%的增長。烏市GDP增速與固定資產投資情況2010年烏市國民生產總值1311億元，與去年同期1095億49該項目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，銷售節奏較快，均價由3400元/㎡上升到最后清盤價4300元/㎡左右。項目2010年開出房源2000套，銷售情況較好，價格提升較為均勻，去年11月中旬開盤，至今30%的銷售率。6）嚴格住房用地供應管理一次置業為主的剛性需求產品競爭風險：區域內待建、續建項目近期供應，造成客戶分流隨著華凌畜牧業基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿區，地塊周邊也將有大批的商業人口遷入，不但對于住宅有需求，對于辦公、投資的需求也將在最近幾年內大幅增加。26萬㎡，占比41%，米東區住宅成交量55.競爭項目價格及去化分析水區六道灣、七道灣客戶和華凌商圈客戶為主目前該項目主要剩余6、7、9三棟高層大戶型為主的三房，由于戶型偏大，使得總價過高，在該在區域難以得到購房客群認可。西側污水處理廠對項目剛需雖影響不大，但妨礙本案后期品質形象提升烏魯木齊喀什東路221號預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中2010年項目續建量在：320萬平米左右，2011年新增供應量在：255萬平米左右。

從圖表中可以看出：2010年在高供應量的支撐下，新市區、沙依巴克區和米東區成交量排在前列。其中新市區（包含高新區區域）全年商品房成交量191.7萬㎡，住宅成交182.26萬㎡，占比41%，米東區住宅成交量55.8萬平米，占比12%，儼然成為房產開發熱點區域！烏市住宅發展已開始向城北集中烏市住宅發展趨勢該項目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，銷售節奏較快50預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中2010年項目續建量在：320萬平米左右，2011年新增供應量在：255萬平米左右。2011年各區供應量：單位：萬㎡區域高層小高層多層別墅、洋房匯總水區28.536334100.5沙區26672615134天山區40---40新市區&高新區3356238120頭區&經開區255823.513119.5米東區73619-62匯總159.52539470575烏市2011年各區投放量預測從2011年供應產品分析可知小高層產品已在市場上的認知度越來越高成為供應主力預計2011年全市投放量在：575萬平米左右，其中51剛性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡10000元/㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求預計開發量：65萬平米

預計開發量：48萬平米

預計開發量：117萬平米

預計開發量：160萬平米

預計開發量：185萬平米

烏市2011年商品房按價格統計剛性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡521、近期的樓市調控政策對烏市中高端樓盤沖擊較大，剛性產品受調控影響較小，整個市場受“限購效應”影響存在短期的觀望情緒。2、烏市整體經濟發展趨勢較好，這種經濟發展態勢導致——烏市城市化進程加快，有力的支撐了居民住房消費，為烏市房地產發展提供了動力。3、從2011年供應產品分析可知小高層產品已在市場上的認知度越來越高成為供應主力，剛需產品供應預計185萬㎡左右，與去年相比下降50%左右，剛需產品成為市場稀缺產品。房地產開發環境概述1、近期的樓市調控政策對烏市中高端樓盤沖擊較大，剛性產品受調53競爭項目分布圖陽光綠地潛在競爭項目通嘉地塊健坤地塊高新北區板塊米東板塊競爭項目分布圖陽光綠地潛在競爭項目通嘉地塊健坤地塊米東板塊54板塊分類項目名稱開發企業占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率規劃情況主力戶型（㎡）銷售率高新北區板塊和興嘉苑和興房產1096292203592二期：規劃6棟小高層（18f）、9棟多層（1031戶）80-12070%（二期）錦繡年華霄龍房產10萬26萬2.2二期：約960戶9150%（二期）博雅馨園華源實業1737003442001.9三期：11棟24F、28F98，105，128，13990%（三期）米東板塊座標2020金科地產25286801762.7一期4棟6F多層、4棟18層小高層；總戶數：649戶；二期續建2棟18F小高層;89-13098%普羅旺斯廣匯房產2萬4萬2556戶；5棟小高層89、108100%荷蘭小鎮廣匯房產1975953951902二期總戶數4475戶；總47棟；8棟多層；32棟小高（小18F）；7棟24F85-11430%（二期）水木尚城特變房產22萬34萬1.55共3期；約2000戶；今年推600套90-13090%（一期）競爭項目基礎信息板塊分類項目名稱開發企業占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率規55社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路221號開發企業烏魯木齊和興房地產開發公司項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價5200元/㎡主力戶型80-130㎡銷售狀況70%（二期）客戶特征新市區的客戶為主，30%以上外地戶口優勢劣勢備注1、開發商口碑較好；2、小區規模適中，較為管理；3、多層產品目前在市場上較為受歡迎；1、離鐵路較近，噪聲污染；2、周邊配套設施不完善；今年將多層和小高層全部推出競爭案例—和興嘉苑社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路221號開56社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏市長春路與杭州路交匯處開發企業新疆霄龍房地產開發有限公司項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價5800元/㎡主力戶型91㎡銷售狀況50%（二期）客戶特征新市區客戶占70%沙區、水區占10%、內地客戶占20%優勢劣勢備注1、物業形態以市場認可度較高的多層為主；2、戶型多樣，選擇范圍廣；3、離美居、鐵路局商圈較近。1、目前配套不完善；2、交通不夠便利，公交路線較少；項目銷售情況較好，從年初到現在價格提升較快，目前所剩房源不多，熱銷戶型為91㎡。競爭案例—錦繡年華社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏市長春路與杭州路交匯處開57社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路498號開發企業新疆華源實業有限公司項目定位中端產品形式多層、小高層、高層、洋房即時單價5300元/㎡主力戶型98-139㎡銷售狀況90%（三期）客戶特征新市區客戶占主導客戶優勢劣勢備注1、小區開發規模較大；2、開發商口碑較好；3、戶型多樣，可選范圍較多；4、產品多樣：多層、高層、洋房1、周邊環境較差、有污水處理廠；2、區域內配套不健全；目前該項目主要剩余6、7、9三棟高層大戶型為主的三房，由于戶型偏大，使得總價過高，在該在區域難以得到購房客群認可。競爭案例—博雅馨園社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置烏魯木齊喀什東路498號開58社區形象鳥瞰圖外立面區位圖項目位置米東南路1032號開發企業金科地產項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價4400元/㎡主力戶型89-130㎡銷售狀況98%客戶特征米東周邊客戶優勢劣勢備注1、戶型在區域內相對受歡迎2、入市價格低，客戶容易接受1、項目體量較小；2、周邊配套不完善；項目客群以新華凌商圈為主。2011年續建續建2棟18F高層，暫未售。競爭案例—座標2020社區形象鳥瞰圖外立面區位圖項目位置米東南路1032號開發企業59社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東南路開發企業廣匯房產項目定位中端產品形式小高層即時單價4300元/㎡主力戶型89、108㎡銷售狀況100%客戶特征周邊客戶及華凌商圈投資客居多優勢劣勢備注1、哥特風格建筑，建筑形式新穎；2、周邊各種職業學校眾多，文化氣息濃厚；3、烏市與米東區樞紐地帶。1、項目體量小；2、周邊配套不完善。該項目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，銷售節奏較快，均價由3400元/㎡上升到最后清盤價4300元/㎡左右。參考案例—普羅旺斯社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東南路開發企業廣匯房產項60社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區堿溝西路開發企業廣匯房產項目定位中端產品形式多層、小高、高層即時單價4360元/㎡主力戶型85-114㎡銷售狀況30%（二期）客戶特征水區六道灣、七道灣客戶和華凌商圈客戶為主優勢劣勢備注1、小區整體規模較大；2、首家業主專屬巴士推廣1、開發商口碑較差；2、離烏市較遠，出行交通不便。項目2010年開出房源2000套，銷售情況較好，價格提升較為均勻，去年11月中旬開盤，至今30%的銷售率。競爭案例—荷蘭小鎮社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區堿溝西路開發企業廣匯61社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區廣興西街開發企業新疆特變房產項目定位中端產品形式多層、小高層即時單價4150元/㎡主力戶型90-130㎡銷售狀況90%（一期）客戶特征新市區、米東區客群優勢劣勢備注1、開發商品牌優勢；2、建筑節能工程項目；1、附近有污水處理場，空前污染嚴重2、離市區較遠，市場認知度低今年先推600套多層、小高層競爭案例—水木尚城社區形象鳥瞰圖外立面機能圖項目位置米東區廣興西街開發企業新疆62潛在競爭項目基礎信息項目名稱項目位置占地面積容積率建筑面積投放面積投放物業形態通嘉地塊區五建地塊喀什路區五建家屬院（鋼材市場后側）22.7萬㎡2.556.75萬㎡5萬㎡高層（22-33F）健坤項目喀什路與南湖北路交匯處10萬㎡2.525萬㎡10萬㎡小高層（18F）陽光綠地二鋼家屬院附近5.3萬㎡2.8315萬㎡5萬㎡小高層、高層備注：陽光綠地項目屬于棚戶區改造項目，部分房源對外出售潛在競爭項目基礎信息項目名稱項目位置占地面積容積率建筑面積投63競爭項目價格及去化分析板塊劃分項目名稱主力戶型（㎡）目前售價（元/㎡）銷售率高新北區板塊和興嘉苑80-120520070%（二期）錦繡年華91580050%（二期）博雅馨園98，105，128，139530090%（三期）米東板塊座標202089-130440098%普羅旺斯89、1084300100%荷蘭小鎮85-114436030%（二期）水木尚城90-130415090%（一期）競爭項目價格及去化分析板塊劃分項目名稱主力戶型（㎡）目前售價64競爭市場小結銷售均價：高新北區板塊競爭項目目前整體均價在5400元/平米左右，米東板塊競爭項目目前整體均價4300元/平米左右，價格上升幅度較快去化率：競爭項目整體銷售率達到75%左右，去化較好產品形態：

從2011供應產品看區域內小高層產品供應占主導客群分析：目前競爭項目多為剛性需求客戶為主，70%以上置業客戶來自烏市中心區域的夾心層競爭市場小結銷售均價：高新北區板塊競爭項目目前整體均價在5465市場分析結論：1、政策調控主要針對投機性需求，暫時對剛性需求影響不大2、烏魯木齊城市發展加速，整體開發北移，促使本案所在區域開發環境更加成熟。3、項目所在區域內供應項目去化率和去化速度高，說明所在區域已被市場認知。4、市場供應結構逐步轉向改善型住宅產品，市區內剛性需求產品可選范圍極小。5、小高層、高層住宅產品市場開發已經成熟，客戶已經基本接受此類住宅產品市場大環境發展良好的情況下，項目自身是否具備開發條件？我們將通過對項目地塊及后期發展潛力分析，提出初步建議。市場分析結論：1、政策調控主要針對投機性需求，暫時對剛性需求66項目界定項目界定67米東版塊長喀版塊紅光山版塊高鐵版塊美居版塊城市北擴，居住北移烏魯木齊城市化進程加快，新市區住宅開發由07年的單一版塊開發。轉變成為多版塊共同發展的格局。高新北區剛性住宅供應逐步邊緣化。喀什東路、米東新區的雙向發展，促進本案區域不斷成熟。區域認知度相對往年有很大提高米東版塊長喀版塊紅光山高鐵美居城市北擴，居住北移烏魯木齊城市68高鐵車站飛機場火車站喀什路西延西山高架蘇州路高架東外環西外環河灘高速首府城市路網建設逐步增強，各城市主要交通道路共同組成了通達全城的立體交通路網，區域通達性較好。交通拉近區域距離高鐵車站飛機場火車站喀什路西延西山高架蘇州路高架東外環西外環69鐵路局商圈紅光山片區美居、小西溝商圈南湖、華凌商圈友好商圈高鐵商圈便利的交通環境，拉近了本區域與主城區的距離，與主城區的關系逐漸緊密，并可享受主城區的大配套。河灘高速半小時生活圈與主城區的距離：小西溝CBD：20分鐘車程鐵路局商圈：15分鐘車程高鐵商圈：20分鐘車程友好商圈：25分鐘車程南湖商圈：25分鐘車程鐵路局紅光山片區美居、小西溝商圈南湖、華凌友好高鐵便利的交通70米東區的規劃影響米東區將建百萬人口新城由于烏魯木齊新修編了城市總體規劃，對米東區進行了重新定位，根據新的定位，米東將建成和諧穩定、宜居宜業、充滿活力的烏魯木齊中心城區，努力在十二五實現城市建成區100平方公里、工業集中區200平方公里、工業總產值1000億元、全口徑財政收入超100億元的奮斗目標。根據新的定位，米東區將銜接繞城高速公路、地鐵、城際輕軌等重大交通建設項目規劃，積極開展米東區與烏魯木齊市中心城區間大容量、快速的客、貨運輸及城市輕軌等交通體系一體化的建設工作，實現綜合交通快速協調發展。米東區的規劃影響米東區將建百萬人口新城71隨著華凌畜牧業基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿區，地塊周邊也將有大批的商業人口遷入，不但對于住宅有需求，對于辦公、投資的需求也將在最近幾年內大幅增加。華凌畜牧石材基地帶動區域發展華凌基地的不斷完善，帶動了區域范圍的商業化發展，同時帶動大量人員涌入，既改善了本案的區域環境，又能帶來大批的剛性需求群體。隨著華凌畜牧業基地、華凌石材的遷入，項目周邊將形成巨大的商貿724號線一期工程：西起高鐵片區，沿河南路、七道灣西路布設，經過高鐵站、鐵路局、汽