投資必備《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與支付》彭鏡懂投資策劃中心2015年11月12日版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳楊主席：項(xiàng)目總經(jīng)理上任后一定要算項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益，認(rèn)真研究評(píng)估所管轄項(xiàng)目若提前推進(jìn)一天所增加的費(fèi)用與將產(chǎn)生的效益計(jì)算對(duì)比，所有工作在守法情況下按最佳經(jīng)濟(jì)效益去做，區(qū)域總裁及所有管理人員都要知道。版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳目

錄一房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平二三四房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路工程款支付模式版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成土地成本開(kāi)發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱(chēng)建造成本行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用Tips主體建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)成本景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設(shè)施房地產(chǎn)總成本銷(xiāo)管費(fèi)稅費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)團(tuán)

嚴(yán)禁外傳一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成工程監(jiān)理服務(wù)土地成本11小區(qū)收費(fèi)道路工程行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用工程造價(jià)咨詢(xún)2小市政安裝工程小區(qū)小市政1園建安裝工程幼兒園和主體建筑安裝工程費(fèi)4工程保險(xiǎn)大市政供水系統(tǒng)擋土墻2景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設(shè)施供配電系統(tǒng)護(hù)坡5創(chuàng)優(yōu)100小區(qū)智能化3供暖系統(tǒng)燃?xì)夤こ虡影宸颗c售6789物業(yè)維修費(fèi)其他公共配趕工費(fèi)電視工程分戶(hù)圍欄工程建設(shè)其他費(fèi)用通訊工程部（含建造開(kāi)荒清潔費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)排水排污網(wǎng)絡(luò)工程工程物業(yè)前期介入費(fèi)環(huán)保工程有

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嚴(yán)禁外傳二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平1.成本占比廣東3258元/㎡山東3904元/㎡二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平1.成本占比廣東4193元/㎡山東4896元/㎡二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平2.標(biāo)準(zhǔn)成本外傳二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平2.標(biāo)準(zhǔn)成本傳二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平2.標(biāo)準(zhǔn)成本傳二、集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平3.成本差異原因?

各地區(qū)的工程定額水平不一樣123456?

各地區(qū)人工、材料價(jià)格不一樣?

各地區(qū)節(jié)能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要）?

各地區(qū)的報(bào)建費(fèi)不一樣，并且差異較大?

各地區(qū)地質(zhì)、抗震設(shè)防烈度、地形地貌等不一樣?

北方地區(qū)氣溫較低，存在冬歇期，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)成本高碧桂園目前已發(fā)布了26個(gè)省份的標(biāo)準(zhǔn)水平，經(jīng)過(guò)后評(píng)估驗(yàn)證，具有參考價(jià)值，但還需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，逐一對(duì)比分析后進(jìn)行調(diào)整。版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路成本測(cè)算流程套用對(duì)應(yīng)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成本或舊項(xiàng)目成本分項(xiàng)科目計(jì)算（逐一調(diào)整）計(jì)算結(jié)果檢查收集資料分析資料特別提醒：套用標(biāo)準(zhǔn)成本并非生搬硬套版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路項(xiàng)目成本的估算方法?

指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單元估算法?

指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來(lái)說(shuō)，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，各類(lèi)圍墻、室外管線工程按長(zhǎng)度(米)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(平方米)指標(biāo)計(jì)算等。單位指標(biāo)估算法?

工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類(lèi)似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。量?jī)r(jià)分離法?

概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：

直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。概算指標(biāo)估算法其他方法?

類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)：一般使用的方法；外概預(yù)算定額法三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路如何調(diào)整各項(xiàng)成本？基本原理：量?jī)r(jià)分離工程量單價(jià)成本三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路2.行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用（一）行政事業(yè)性收費(fèi)?

（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)——執(zhí)行當(dāng)?shù)卣召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異?

（2）人防易地建設(shè)費(fèi)——執(zhí)行當(dāng)?shù)卣召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異?

（3）其他行政規(guī)費(fèi)——執(zhí)行當(dāng)?shù)卣召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)均有差異三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（二）前期工程(1)三通工程序號(hào)

科目造價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目特征1臨時(shí)道路50~70元/m2鋪碎石250厚234臨水臨水臨電30~40萬(wàn)/km60~75萬(wàn)/kmDN150DN200100~120萬(wàn)/km

10kv傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（2）場(chǎng)地平整：根據(jù)場(chǎng)地原始標(biāo)高與規(guī)劃標(biāo)高的實(shí)際情況計(jì)算土石方工程量；土方挖填單價(jià)15~50元/m3,石方爆破單價(jià)45~100元/m3（3）臨時(shí)設(shè)施：實(shí)際情況計(jì)算，一般約250元/m2,按建筑面積均攤（4）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：勘測(cè)費(fèi)

:參考當(dāng)?shù)乜辈旃镜氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)費(fèi):

42元/m2或外判設(shè)計(jì)院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)

:一般6·10元/m2三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路3.主體建筑安裝工程費(fèi)（一）主體建筑工程費(fèi)(含樁基礎(chǔ)）超豪2790~3490雙拼1780~2500高層1480~2050地下室1800~2700版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（二）精裝工程洋房600~700元/m2別墅800~1000三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（三）主體安裝工程：別墅：120～320元/㎡（不含電梯）洋房：210~370元/㎡(含電梯）地下車(chē)位：250~350元/㎡其中電梯：小高層-約10萬(wàn)/臺(tái)高層（18層）約28萬(wàn)/臺(tái)高層（30層）約35萬(wàn)/臺(tái)其中智能化：35~40元/㎡三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路4.景觀環(huán)境工程（2）擋墻、護(hù)坡毛石擋土墻

:

250~300元/m3片石護(hù)坡

:140~200/m2（1）道路工程：450～500元/m2（3）圍墻：400~600元/m2（4）園建工程別墅區(qū)500元/m2其他：450元/m2游泳池：700元/m2所有

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嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（5）人工湖：120~150元/m2（7）其他室外市政工程：按實(shí)際情況考慮集團(tuán)

嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路（6）綠化工程：示范區(qū)貨量區(qū)施工面積（m2)單方成本（元/m2)450施工區(qū)域檔次備注施工面積（m2)單方成本（元/m2)施工區(qū)域示范區(qū)檔次備注ABABCABC超豪貨量區(qū)別墅貨量區(qū)350350280220300250180ABCABC6505504508507006002萬(wàn)～5萬(wàn)2萬(wàn)以下貨量區(qū)洋房貨量區(qū)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路5.社區(qū)管網(wǎng)工程（1）供水工程（2）供電工程（3）供暖工程（4）燃?xì)夤こ贪鏅?quán)所有

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嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路6.公共配套設(shè)施物業(yè)、社區(qū)、經(jīng)營(yíng)用房：學(xué)校：2500元/m2會(huì)所：3500～4500元/m22300元/m2人防地下室

:2600~3000元/m2售樓部：3500~4000元配電房：2500元/m2/m2三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路7.工程建設(shè)其他費(fèi)用（1）工程監(jiān)理服務(wù)（2）工程造價(jià)咨詢(xún)（3）創(chuàng)優(yōu)100國(guó)晟監(jiān)理20元/m2，外判監(jiān)理約10元/m2可參考建安成本0.8％（包括招投標(biāo)、預(yù)結(jié)算），具體以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)高層為80元/㎡，多層為100元/㎡，低層為120元/㎡酒店及各類(lèi)公建為80元/㎡原則上與地區(qū)、工期長(zhǎng)短等因素相關(guān)，根據(jù)實(shí)際情況而定根據(jù)以往項(xiàng)目，一般情況按照建安造價(jià)上浮5％～15%（4）趕工費(fèi)版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路6.貸款利息利息（年）=貸款總額×年利率×貸款周期一般占開(kāi)發(fā)成本4％，最終以實(shí)際貸款總額、周期、利率計(jì)算得出的利息為準(zhǔn)7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)暫按建造成本的3~4％考慮，最終以實(shí)際為準(zhǔn)版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳四、工程款支付模式1.工期與節(jié)點(diǎn)序號(hào)1產(chǎn)品類(lèi)型天然基礎(chǔ)、無(wú)地下室一層地下室基準(zhǔn)工期(月）備注111214161213131415161720212別墅3一層地下室、豪裝超豪、一層地下室、干掛石材裝修45基準(zhǔn)工期未包括：1.南方地區(qū)一個(gè)月春節(jié)假期多層洋房11層小高層18層高層6一層地下室、裝修裝修72.北方地區(qū)2~5個(gè)8一層地下室、裝修裝修月冬歇期91011121314一層地下室、裝修二層地下室、裝修裝修30層高層一層地下室、裝修二層地下室、裝修22版權(quán)所四、工程款支付模式關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工期拆除±0.00完成

結(jié)構(gòu)預(yù)售

封頂開(kāi)工外排

竣工

收樓架完成版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳四、工程款支付模式2.支付參考比例碧桂園工程款付款原則當(dāng)期進(jìn)度款應(yīng)按當(dāng)期實(shí)物量完成量的80％進(jìn)行支付碧桂園工程款付款方式按每個(gè)月進(jìn)度支付進(jìn)度款但投資階段，按每個(gè)季度支付進(jìn)度款版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳四、工程款支付模式2.支付參考比例建安工程款付款參考比例（％）工程完成工程竣工±0.00

完成預(yù)售完成

(2/3進(jìn)度）結(jié)算初審結(jié)算定案保質(zhì)期拆除外排架結(jié)構(gòu)封頂5年5%(分3次）12%30%39%75%80%

85%

90%

95%Tips1.各個(gè)項(xiàng)目的付款比例并非千遍一律，需跟進(jìn)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。2.需重點(diǎn)關(guān)注±0.00以下工程，有些項(xiàng)目地質(zhì)情況比較復(fù)雜，如出現(xiàn)溶洞、軟土、樁基較深等情況，那么±0.00以下工程成本就比常規(guī)高，付款比例有些達(dá)20%，甚至更高。3.如有地下車(chē)位，那么在±0.00完成的基礎(chǔ)增加地下車(chē)位的建安成本×80%

即可。4.裝修工程款付款時(shí)間一般在結(jié)構(gòu)封頂、墻柱面、防水、門(mén)窗等工程完成后支付。版權(quán)所有

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嚴(yán)禁外傳四、工