新形勢下房地產(chǎn)政策的分析

暨置業(yè)理財觀主講人：房盟中國總經(jīng)理韓建君自我介紹韓建君

房盟中國總經(jīng)理，國際銀行家行業(yè)協(xié)會會員，國家高級理財規(guī)劃師、東方衛(wèi)視金融評論員，搜房網(wǎng)最具思想博主。明朝高陽侯韓成第20代孫。MSN:wisdom552002@兩個故事1、400元存款33年值多少錢400------835.822、10萬元炒房變億元？？目錄新形勢下房地產(chǎn)政策的分析12理財?shù)幕居^念3當前置業(yè)理財?shù)乃悸?.新形勢下房地產(chǎn)政策的分析宏觀政策的研判城市化進程帶來的機遇金融政策帶來的機遇當前房地產(chǎn)政策的研讀當前房地產(chǎn)政策的研讀新國八條滬九條房產(chǎn)稅政策解讀——國八條解讀1、限價：新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布，政策直接干預(yù)房價。2、提稅：個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。3、提門檻：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。4、限價、穩(wěn)供應(yīng)：今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前２年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。5、限購：當?shù)叵拶?套，外地限購1套。6、問責(zé)：落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。按照“國八條”的政策執(zhí)行，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。政策解讀——滬九條解讀房價控制1根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價格控制目標，并于2011年3月底前向社會公布。約談機制2各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設(shè)、供應(yīng)目標，新建住房價格控制目標，落實工作責(zé)任，積極推進。全額征稅3政策解讀——滬九條解讀首付六成4按“國八條”政策執(zhí)行。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。限房價競地價5落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式。房產(chǎn)稅試點6積極穩(wěn)妥推進本市房產(chǎn)稅試點工作，認真實施《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，建立健全市與區(qū)（縣）房產(chǎn)稅試點工作機制，進一步完善全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，加強政策宣傳和征收管理。政策解讀——滬九條解讀全面限購7暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。輿論引導(dǎo)8對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責(zé)任。政策解讀——滬九條解讀前1-8條是“國八條”的重申，第9條是上海對于保障性住房的指標性要求。住房保障9加快保障性住房房源建設(shè)和供應(yīng)，全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度，拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶），啟動郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。按照國家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標任務(wù)。總結(jié)政策解讀——房產(chǎn)稅解讀房產(chǎn)稅征收概要：

2011年1月28日起，上海對居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征稅，起征面積為人均60平方米，稅率為0．6％和0．4％

。點評：

如傳聞一致，僅對增量征收人均60平方米保障了剛性需求以及中低端改善需求

0.4-0.6%的稅率與近幾年的房價漲幅相比，在可接受范圍之內(nèi)從細則中“另行制訂”、減免條款中的人才界定等發(fā)現(xiàn)，仍然有政策變通之處并未將房產(chǎn)稅作為地方財政收入的補貼從而調(diào)節(jié)地價，而是專向用于保障性房房產(chǎn)新政及熱點解答細則未實施新購不等于禁購動遷房是否要征稅未成年子女產(chǎn)證加名=父母買房居住證滿三年，房產(chǎn)稅怎么說房產(chǎn)證減名=轉(zhuǎn)讓份額重新交易婚前婚后買房如何算外地房產(chǎn)不計入家庭住房離婚后買房怎么算外地父母本市買房也受限子女買婚房能否算首套兩地婚姻家庭如何買房婚前買房，結(jié)婚后怎么算2007年加息通道開啟本輪加息通道開啟時間調(diào)整內(nèi)容時間調(diào)整內(nèi)容2007.3.18存貸款基準利率上調(diào)0.27%2010.10.20存貸款基準利率上調(diào)0.25%2007.5.19存款基準利率上調(diào)0.27%，貸款基準利率上調(diào)0.18%2010.12.26存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點2007.7.20存貸款基準利率上調(diào)0.27%2011.2.9存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點2007.8.22存貸款基準利率上調(diào)0.27%2007.9.15存貸款基準利率上調(diào)0.27%2007.12.20存款基準利率上調(diào)0.27%，達到4.14%；貸款基準利率上調(diào)0.18%，達到7.47%結(jié)論：至2007年末最后一次加息后，一年期存款利率達到4.14%，貸款基本準利率達7.47%，是近幾年的歷史高位，而目前第三次加息后一年期存款利率達到3%，一年期貸款利率達到6.06%，五年以上的貸款利率為6.60%因此，后續(xù)仍有一定的加息空間。加息后貸款利率基準利率1.1倍利率一年期6.066.67五年以上期6.607.26本輪加息與歷年加息的對比“加息”影響不及基準利率上浮大100萬貸30年加息前基準利率85折加息前基準利率加息后基準利率加息后基準利率1.1倍每月還款額5640.3元6255.06元6386.59元6828.55元每月多支付-614.76元131.53元441.96元1188.25元加息節(jié)點是指2011.2.92011.1.31工行總行下發(fā)房貸新政至全國各分行，要求部分取消首套房貸利率優(yōu)惠。這也是國有商業(yè)銀行首次對首套房貸優(yōu)惠利率說“不”。此前，滬上不少股份制銀行已暗地取消首套房貸優(yōu)惠利率，繼工行率先結(jié)束利率優(yōu)惠時代之后，中行、建行、農(nóng)行也效仿在即。系列政策對市場的集中影響本輪調(diào)控的兩大差異化政策：限購、房產(chǎn)稅的客群分析，尚無購房的家庭、特殊人才持居住證的外來家庭完全不受政策影響。其余均不同程度受政策打壓。0.4-0.6%的房產(chǎn)稅征收比例對于投資客而言并無太大影響，但該部分客群被限購令攔在市場之外，對于改善性需求“夾心層”而言，房產(chǎn)稅加大了其購房壓力，所以限購和房產(chǎn)稅并行才“給力”。系列政策對市場的集中影響差異化政策客群分析戶籍分類現(xiàn)有房產(chǎn)數(shù)限新購新購房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅退還備注上海家庭02第1套免第2套總面積不足人均60平可免11超出人均60平方米部分征一年內(nèi)售出原有住房，可退還≧20-

外來家庭無繳稅無居住證0-

有繳稅無居住證1征

有居住證特殊人才1免

不滿3年1征滿3年可退還小結(jié)：政府對調(diào)控的決心是非常大的，無論對于供應(yīng)、需求還是房價都已納入控制范圍。房地產(chǎn)業(yè)將進入“計劃經(jīng)濟時代”。系列政策對市場的集中影響“房產(chǎn)稅”以家庭獨立擁有住房套數(shù)為界定標準。“房產(chǎn)稅”與“限購”、“限貸”的認房標準不一“限購”、“限貸”以幾張房產(chǎn)證上有家庭成員姓名，就算家庭擁有幾套房。小結(jié)：政府對調(diào)控的決心是非常大的，無論對于供應(yīng)、需求還是房價都已納入控制范圍。房地產(chǎn)業(yè)將進入“計劃經(jīng)濟時代”。系列政策對市場的集中影響1、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，尤其是高價位樓盤的供應(yīng)將收緊。高價位樓盤只有選擇降價銷售或是無限期延遲開盤期。這必將影響開發(fā)商打造高端產(chǎn)品的積極性。2、需求市場也受到進一步抑制。改善性需求的門檻被提高，投資、投機者的路被全封鎖。3、限購面對的不僅是幾個重點城市，而是大面積鋪開，這對之前較為紅火的一、二線城市將產(chǎn)生影響。擠壓效應(yīng)4、首付比例提高、取消首套房利率優(yōu)惠、二套房利率上調(diào)等都會直接市場成交量造成影響，較高的購房門檻以及較高的利率成本會使得購房者止步。5、地方房價需政府對其負責(zé)，每年公布新建住房價格控制目標，未來房價很難大幅上漲。對全國的影響小結(jié)：“有錢不讓買”、“缺錢少給貸”、“能買要交房產(chǎn)稅”三重因素，短期內(nèi)會對市場成交量造成較大影響。系列政策對市場的集中影響1、新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。這將導(dǎo)致“混合”型社區(qū)將增多。2、對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。這將對開發(fā)商的資金提出更高要求。3、“房產(chǎn)稅”將增加部分購房者每年持有成本，但相比“限購”、“貸款利率上升”對市場的影響較小。4、“限購”對當前市場成交量有最直接、最嚴歷的打壓。對上海的影響抓大市贏小市后市預(yù)判及策略宏觀市場走勢研判的開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略應(yīng)對當前調(diào)控的兩大抓手階段性市場研判下的項目執(zhí)行策略后市預(yù)判及策略宏觀市場研判一：市場購買需求依然強五大原因城市化率人民幣對外升值通貨膨脹供求長期失衡資金流動性仍然充裕通脹壓力下貨幣貶值，房價更難以下跌專家預(yù)測2011年CPI均值4%，通貨膨脹預(yù)期強烈宏觀市場研判二：通脹壓力下，房價不會跌當前一年期存款利率3%，市場處于負利率后市預(yù)判及策略2010年房地產(chǎn)市場在政策影響下波動前行2011年作為“十二五”規(guī)劃首年，房地產(chǎn)市場將被政策嚴控被連續(xù)調(diào)控兩年后的2012年將全面上升遵循房地產(chǎn)市場“一年好一年壞”的規(guī)律宏觀市場研判三：2012年起市場將被看好“十二五”規(guī)劃首年過后，對樓市調(diào)控會有所放緩后市預(yù)判及策略利好點一：四個中心建設(shè)

“十二五”期間，上海的四個中心建設(shè)被列為重點建設(shè)。分別是金融、航運、貿(mào)易、經(jīng)濟。宏觀市場研判四：上海本土化的市場機會點后市預(yù)判及策略利好點二：迪斯尼項目建設(shè)迪斯尼項目的建設(shè)將輻射較大區(qū)域，會這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展是重要利好。利好點三：傳區(qū)域合并后市中心板塊進一步擴大隨著上海市城區(qū)的合并，將使得中心板塊進一步擴大，參考浦東、南匯合并后對南匯房價的提升，預(yù)計未來房價將受此消息影響有所上升。利好點四：熱點區(qū)域建設(shè)大虹橋板塊、真如副中心等建設(shè)將進一步深入，隨著外貿(mào)中心的建設(shè)，以及重大項業(yè)項目的植入，會帶動輔射區(qū)域的價值上升。目前的政策仍未將剛性需求作為打壓目標，所以未來在接案過程中應(yīng)偏向該類項目。在未來開發(fā)商項目中，將中低價位普通商品房作為重要的項目組成。企業(yè)發(fā)展策略一：把握不受調(diào)控的人群后市預(yù)判及策略推薦：石家莊、邯鄲等三、四線城市房價漲幅相對平穩(wěn)，城市人口超百萬，當前房地產(chǎn)購買需求旺盛，城市化率逐年大幅大升，但卻并未受“限購”、“房產(chǎn)稅”等嚴厲政策明顯打壓。企業(yè)發(fā)展策略二：政策影響較小的三、四線城市企業(yè)發(fā)展策略三：向商、辦市場開始轉(zhuǎn)型后市預(yù)判及策略商住倒掛明顯品牌開發(fā)商陸續(xù)探索商辦地產(chǎn)調(diào)控政策無一例外，都未針對商辦市場靈活應(yīng)對市場，及時采取“促銷”、“打折”等方式追求資金回籠，一是能保證資金鏈；二是能繼續(xù)投入新的開發(fā)項目，如萬科在2010年整體市場環(huán)境并不佳的情況下，總體銷售金額破千億。企業(yè)發(fā)展策略四：高周轉(zhuǎn)策略，快回籠、快開發(fā)后市預(yù)判及策略低碳將是未來的大趨勢，開發(fā)商應(yīng)研究開發(fā)符合綠色、環(huán)保導(dǎo)向的房屋產(chǎn)品，注重創(chuàng)新，占取先機。企業(yè)發(fā)展策略五：響應(yīng)國家號召，走低碳線企業(yè)發(fā)展策略六：提升產(chǎn)品力，增長“蓄水期”后市預(yù)判及策略產(chǎn)品”是真正的賣點，是樹立企業(yè)品牌的基礎(chǔ)增長“蓄水期”，無論對限購的繳稅年限還是對客戶對產(chǎn)品的接受都有利。中國風(fēng)上海萬科第五園開盤2個月去化率達90%獨創(chuàng)平墅金地天御開盤1個月去化率達70%新海派長泰東郊御園三期6月首次開盤當天售完超長蓄水期中信泰富又一城7月首次開盤當天售完2011年階段市場研判后市預(yù)判及策略根據(jù)歷史經(jīng)驗，市場在受調(diào)控影響下，2-3個月內(nèi)將會有明顯的降溫，而過后會有所緩解。若市場政策導(dǎo)向有所放松，則市場會立刻回暖。所以2011年一季度將會是深寒期，二季度起有所上升，但由于此輪調(diào)控力度較大，仍較難有突破，市場緩和將出現(xiàn)在下半年扶持政策第一輪調(diào)控市場報復(fù)性反彈第二輪調(diào)控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月深寒期上半年整體市場處于低迷狀態(tài)政策執(zhí)行力度將緩解，市場將有反彈最佳入市時機本輪調(diào)控的重要手段之一，就是首付增加至60%，這使得住宅項目的首付比例已超出商辦項目。為了規(guī)避這項政策帶來的負面影響，開發(fā)商可考慮墊付首付。并采用保價方式，即若房價跌則損失由開發(fā)商承擔(dān)，以給購房者信心。項目執(zhí)行策略一：墊付