10月銷量不及預(yù)期利好政策密集出臺——2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況報告分析師唐曉琳、閆駿核心觀點(diǎn)：銷售端：10月全國商品房銷售情況不及預(yù)期，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比雙幅負(fù)增。政策端：11月以來房地產(chǎn)市場利好政策頻出，先是“第二支箭”支持民營房企融資，再是“金融政策出臺的背景有三：一是今年樓市“金九銀十”成色不足，需要政策再加碼；二是頭部房企信用風(fēng)險持續(xù)暴露，顯示行業(yè)仍未實(shí)現(xiàn)軟著陸；三是樓市景氣度持續(xù)下降對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成較大必要性和迫切性都在增加。展望后市，“保交樓”的政策方向仍是短期房地產(chǎn)政策的主旋律，將支持竣工面積增速持續(xù)修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，10月當(dāng)月環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄11月數(shù)據(jù)料將難以體現(xiàn)，樓市趨勢性回暖仍待觀察。報告正文：不及預(yù)期，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比雙1%別圖表1：2021-2022年10月全國商品房銷售面積單月值及同比變化圖表2：2021-2022年10月30大中城市商品房日均成交套數(shù)(單位：套)Wind方金誠23一、二線城市價格重回下跌區(qū)間，顯示樓市下行壓力有所增加。圖表3-4：2021-2022年10月70城及一二三線城市新建商品住宅價格同比和環(huán)比變化(左圖為同比，右圖為環(huán)比)環(huán)比場具有一定的警示意義。圖表5-6：2021-2022年10月70城及一二三線城市二手住宅價格同比和環(huán)比變化(左圖為同比，右圖為環(huán)比)33iFind誠7座開展集中供地城市絕大多數(shù)地塊以底價成交，部分城市城投托底情況依然顯著；全國房地產(chǎn)新開工和施工面積絕對水平仍處于低位，竣工面積同比跌幅有所擴(kuò)大，“保交樓”政策力度再加碼。闊。圖表7：2021-2022年10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額單月值及同比變化Wind4發(fā)了有關(guān)通知要求各地“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，但成都、南京和濟(jì)南等城市，土地市場熱度仍維持低位。圖表8：2021-2022年10月全國購置土地面積單月值及同比變化iFind誠點(diǎn)。我們認(rèn)為，新開工和施工面積同比降幅較上月收窄主要受低基數(shù)的影響，從絕對值來看，兩者均策進(jìn)一步加碼。圖表9：2021-2022年10月全國房屋新開工、施工和竣工面積單月同比變化(單位：%)55iFind誠來房地產(chǎn)市場利好政策頻出，先是“第二支箭”支持民營房企融資，再是“金融監(jiān)管資金松綁。我們認(rèn)為，近期政策出臺的背景有三：一是今年樓市“金九銀十”成色不足，需要政策再加碼；二是頭部房企信用風(fēng)險持續(xù)暴露，顯示行業(yè)仍未實(shí)現(xiàn)軟著陸；三是樓市景氣度持續(xù)下降對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成較大拖累，穩(wěn)樓市都在增加。(一)交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企融資。融資工作也已納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進(jìn)。在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房供需兩端雙向發(fā)力，“金融16條”點(diǎn)燃市場情緒。”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6支持為主，覆蓋供需兩端，其中新推出的政策措施主要指向強(qiáng)化“保交樓”和控制房企信用信號。(三)三部門聯(lián)合發(fā)布“保函置換”政策，預(yù)售監(jiān)管資金獲松綁。。《通知》共十二條內(nèi)容，對于“保函置換”的相關(guān)規(guī)則作出了明確約束，其中有幾行了統(tǒng)一；二是明確了保函置換資金使用的最主要方向還是“保交樓”，也可用于償還對投資相關(guān)用途明令禁止；三是已出險房企大概率不在本次保函置換的惠及范圍之換”對預(yù)售監(jiān)管資金的靈活調(diào)整不會對“保交樓”形成負(fù)面影響，兩項(xiàng)政策將企流動性的改善。R77利及免責(zé)聲明：本研究報告及相關(guān)的信用分析數(shù)據(jù)、模型、軟件、研究觀點(diǎn)等所有內(nèi)容的著作權(quán)和其他相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)均歸東方金誠所有，東方金誠保留任何方式傳播。未獲書面授權(quán)的機(jī)構(gòu)及人士不應(yīng)獲取或以任何方式使用本研究報告，東方金誠對本研究報告的未授權(quán)使用、超授權(quán)使用和