獨居生活中心建設項目可行性研究報告第一章項目總論 -5-1.1項目背景 -6-1.2可行性研究結論 -8-1.3項目綜合評價結論 -14-1.4存在問題及建議 -15-第二章項目背景和發展概況 -17-2.1項目提出的背景 -17-2.2項目發展概況 -17-2.3投資的必要性 -17-第三章市場分析與建設規模 -19-3.1市場調查 -19-3.2市場預測 -20-3.3市場推銷戰略 -20-第四章建設條件與地址選擇 -22-4.1資源和原材料 -22-4.2建設地區的選擇 -23-第五章項目技術方案 -29-5.1項目組成 -29-第六章環境保護與勞動安全 -38-6.1建設地區的環境現狀 -38-6.2項目主要污染源和污染物 -43-6.3項目擬采用的環境保護標準 -43-6.4治理環境的方案 -43-6.5環境監測制度的建議 -45-第七章企業組織和勞動定員 -46-7.1企業組織 -46-7.2勞動定員和人員培訓 -46-第八章項目實施進度安排 -47-8.1建立項目實施管理機構 -47-8.2資金籌集安排 -47-8.3技術獲得與轉讓 -47-8.4勘察設計和設備訂貨 -47-8.5施工準備 -47-8.6施工和生產準備 -48-8.7竣工驗收 -48-8.8項目實施進度表 -49-8.9項目實施費用 -50-第九章投資估算與資金籌措 -51-9.1項目總投資估算 -51-9.2固定資產投資總額 -51-第十章財務與敏感性分析。（未知） -53-第十一章可行性研究結論與建議 -54-第一章項目總論ALONELIFECENTER是自己和好友計劃成立的ALONELIFECOMPANY的代表作品。理念是為獨居生活的人群提供一個心靈和身體上的避難所。它集合了單身公寓、酒吧、書吧、咖啡廳、電影院、保健室、健身房的綜合性生活中心。初衷只是為好友的愛好室內設計、自己的愛好書籍和音樂找到一個合適的舞臺和空間，但隨著想法的成熟，我將更多的關注力放在了單身公寓的項目設計和書吧的具體陳設上。于是就形成了以居住為重點、娛樂生活為輔助的獨居生活中心。這個項目是為堅持獨身的人構建一個相對理想和獨立的生活環境，并能夠在各種休閑場所得到精神上的解脫和釋放。選址在二線城市的南京，一方面是鐘愛南京六朝古都的歷史積淀，另一方面也考慮到越來越多的精英階層轉戰二線城市以尋求更好的發展機會和平臺。工作的激烈競爭同時也帶動了生活發展的自由和隨性。ALONELIFE將會作為一種非主流的生活方式出現并沖擊著中國傳統的生活模式。單身的人群能夠在一定的心理力量和社會責任的推動下，更完整的完成自己的理想，即使是作為父母或親人的角色缺失，但在別處亦能找回安穩和健全。完成自己的ALONELIFECENTER，看著一個個獨居的人搬入自己的小戶型住宅，在咖啡廳里安靜喝茶畫畫，在酒吧里聽慢搖聊天，在書吧里看一本本古舊的線裝書籍，在小型電影院里看一場中意的電影，也會有保健室和健身房保持身體和心態的平衡。這是我最理想的獨居生活。1.1項目背景1.1.1項目名稱ALONELIFECENTER獨居生活中心1.1.2項目承辦單位ALONELIFECOMPANY總負責人：呂伊莎1.1.3項目主管部門集團名稱：ALONELIFECOMPANY集團地址：中國江蘇省南京市白下區中山東路法人代表：呂伊莎國籍：中國1.1.4項目擬建地區、地點中國江蘇省南京市秦淮區1.1.5承擔可行性研究工作的單位和法人代表單位：ALONE小組法人代表：呂伊莎1.1.6研究工作依據《中華人民共和國土地管理法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《住宅室內裝修管理辦法《建設工程勘察設計管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《城市房地產開發經營管理條例》《江蘇省建筑市場管理條例》、《南京市國有土地使用權出讓后規劃條件變更管理規定》、《南京市城市規劃條例》1.1.7研究工作概況項目建設的必要性。隨著經濟高速發展，二線城市在圈錢(招商引資)、圈人(引進人才)、圈地(建城擴城)、圈政策(城市定位)、圈都市圈(區域資源整合)等各個方面照著大都市的規格邁進。同時，二線城市在因一線城市的輻射性和產業關聯性而受惠時，自身的獨特優勢并不會奪走：名勝古跡，優質水土和空氣，港口，城市自然遺產、文化遺產和非物質遺產，傳統產業，相對便宜的投資和安居成本，地方創新等。（盤點放棄大都市的10個理由:二線城更有歸屬感2013年4月15日09:37新周刊）而南京，就是這樣一個位居二線但勢頭強勁的發展城市。在更多的發展機會和強大潛力前，工作生活在南京的人們更需要一個相對獨立但又不乏交際機會的空間。ALONELIFECENTER（以下簡稱CENTER）的消費目標為年薪在60000以上的單身白領、部門主管以及SOHO工作人群，是一座集成了酒吧、書吧、健身房、電影院、單身公寓、頂層空中花園的綜合性生活中心。（2）項目發展及可行性研究工作概念首先，CENTER不同與現在遍跡于一線城市的普通商品性住房，也不單單是商品市場和住房的簡單結合。完全杜絕食品行業的進入，一方面維持中心的整潔和規范，另一方面也為使用者提供某個與外界生活產生聯系的渠道，避免個人完全的沉迷獨居生活、造成自閉等多種心理疾病。酒吧、書吧、電影院是大部分高素質人群的理想娛樂場所，同等層次的人的聚集不僅有利于個人的交際圈的擴大，也有利于個人生活品質的提高。其次，CENTER將地址定于南京市秦淮區，靠近清水塘、雨花臺、秦淮河，就地理位置來說相較于新街口（南京市中心）和夫子廟（另一較繁華的商業區）更適合居住和生活。遠離夜夜笙歌的繁華和星光熠熠的黑夜，單身人群更適于在疲憊工作結束后獲得黑夜的安慰和舒適。最后，CENTER是只為獨居人群提供服務的場所，維持中層以及高層階級人群的獨立生活形式，避免雙方構成家庭帶來的生存負擔和困擾，實現個人“大隱隱于市”的理想。任何居住在CENER內的人一旦與他人確認愛人和家人的關系，就會被CENTER管理會除名。獨居的生活理念是為了保護這個吵鬧城市中的精神信仰，CENTER也要成為獨居人群的庇護所和港灣。1.2可行性研究結論在以下對于ALONELIFECENTER的可行性研究中，我就著重市場預測和項目規模兩方面對于該項目的可行性進行分析。1.2.1市場預測和項目規模市場需求量簡要分析。盡管在國內尚無南京市單身人數的具體統計，但在2015年據國內最大的嚴肅婚戀交友網站最新發布的《2015年單身男女城市指數》顯示，全國單身人士中，25歲以上的“剩客”占據六成以上。

其中，北京、上海、比例明顯高于全國平均水平，且上海北京的總單身人數超過200萬。由此按照二線城市所占比例，南京市單身人數不會低于77萬。同時據相關統計，南京樓市2015年下半年共有119家樓盤計劃推出房源，總套數達到34000套。而其中60%左右將于9、10月上市。據365地產家居網統計，江寧下半年將陸續推出2500多套60平米以下的小戶型房源。按時間先后，合家春天(社區)將于8月15日前后加推青春渡第二批房源，主力戶型為30~40平米的單身公寓；之后是江寧地鐵樓盤廣博苑(社區)，該樓盤將于8月16日推出300多套小戶型房源，主力面積為48、65平米；位于東山老城的螞蟻工坊(社區)最快將于8月下旬推出2棟300多套房源，48、55平米為銷售主力面積；位于大學城的百度空間(社區)項目8、9月份將推出260套48-50平米的小戶型；10月10日，武夷水岸家園(社區)二期項目啟動，438套房源中60平米以下小戶型占到3成，約140套。

由此可見，南京市區小戶型以及單身公寓已成房地產開發的趨勢。具體原因暫不清楚，但可由南京房地產商對于小戶型的大手筆看出，居于二線城市的南京實際上蘊含了單身公寓流行的巨大潛力。(2)計劃銷售量、銷售方向。計劃銷售量：100戶銷售方向：年薪60000以上的獨居人群(3)產品定價及銷售收入預測。產品定價：單身公寓74m2*10000元./m2=740000元酒吧、書吧、電影院等娛樂設施由公司獨立運營，不單獨招商。單項中消費單在具體的產品定價中列出。銷售收入預測：未知(4)項目擬建規模。單身公寓：100套酒吧：1套書吧：1套健身房：1套保健室：1套小型電影院：4套空中花園：1套(5)主要產品及副產品品種和產量。主要產品：單身公寓產量：100套1.2.2原材料、燃料和動力供應電力，水力1.2.3廠址地理位置、占地面積及必要性江蘇省南京市秦淮區，占地面積200m2秦淮區地處南京城東南，因秦淮河貫穿全境而得名。區域總面積23平方公里，歷史古老悠久，文化底蘊深厚，名勝古跡斑斕，古典瑰麗動人。取址于秦淮區背靠秦淮河，能夠為獨居人群提供良好的生活環境，亦能在相對繁華的都市中找到一片清凈之地。(2)水源及取水條件。水源：長江取水條件：從臨江的城南水廠、北河口水廠、浦口水廠、上元門水廠以及城北水廠中直接供應水資源，取水條件良好。(3)廢水、廢渣排放堆置條件。廢水將通過南京市城市下水道系統排放，廢渣會交由城市生活垃圾處置中心處理。1.2.4項目工程技術方案項目范圍單身公寓：基礎生活設施，基本家電家具配置。酒吧：冰箱、冰柜（立式和臥式）、制冰機、沙冰機、酒吧槍、蘇打水槍等（吧臺設備）音響、話筒、顯示屏、效果燈、燈箱、配電箱（舞臺設備）冷藏柜、冰凍柜、收銀系統、監視系統、桌椅、酒杯書吧：立式拉伸式書柜多組、室內控溫設備臺式液晶電腦組、桌椅咖啡廳（與書吧配套）：專用咖啡磨、單品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁機、攪拌機、制冰機、CUNO濾水系統、專用軟水系統收銀系統、監視系統、玻璃杯、咖啡杯電影院：配套電影放映設備、座椅健身房：跑步機、登山機、固定自行車、橢圓儀、劃船器等（有氧運動器械）坐姿推胸器、腹肌訓練器、肩部推舉器、高拉背訓練器、臥式屈腿訓練器、啞鈴組、杠鈴組等（力量器械）踏板、瑜伽墊、健身球、沙袋、手靶等（活動區）洗浴衛具、桑拿房等配套設施保健室：設備要求符合國家規定一級醫院的標準。1.2.5環境保護項目會分別對策劃、實施、使用三個封面的污染問題進行特別設定。具體參見以下內容。1.2.6集團組織及勞動定員：（1）集團組織形式和勞動制度。集團組織形式：見附表另外在總經理下直接設置酒吧、書吧、咖啡廳、電影院、健身房、保健室共6個子單位。勞動制度：參考多個企業勞動規章制度，制定出制度大綱，細則會在未來的準備工作中完成。一總則

二、員工招聘與錄用管理

三、勞動報酬及保險福利

四、工作時間與休息休假

五、勞動安全衛生與勞動保護

六、員工培訓

七、勞動定額管理

八、勞動用工（合同）管理

九、勞動紀律

十、獎懲

十一、附則附表：（2）公司總定員及各類人員需要量。總定員：150名左右各類人員（普通工作人員和管理人員）：董事會：5—10人（兼任財務委員會和薪酬委員會組成）總經理、副總經理、總經理助理、總工程師、副總工程師：各1人以下九個分部門：部門主管：1人部門總監：1人部門干事：3—5人以下六個子單位：部門經理（主管財務和內部管理）：1人技術經理（主管專業技術）：1人工作人員（咖啡師、調酒師、圖書管理員、健身教練、醫生護士等）：5—10人雜務人員（整理、協助、清潔、安保工作）：3人（3）勞動力來源。本科學歷以上、年齡在20—40間的青年人，未婚，戶口不限。1.2.7投資估算和資金籌措（1）項目所需總投資額。根據2017年中國社會科學院發布的《2017年房地產藍皮書》，南京地價為2318.9元/平方米。同時南京市范圍的純住宅地塊樓板價從2007年的2991元/㎡到2008年的2129元/㎡，再到2019年的4233元/㎡，（轉自:育路房地產經紀人考試網）故未來若拍的地價不會低于5億元。項目建成（地價和建筑費用）：估算7億元項目完成（子項目裝修和設備）：估算3億（2）資金來源。資金主要來源：銀行貸款、董事會成員個人融資。1.3項目綜合評價結論由于自己對于建筑成本、地價、公司組建成本估計不足，無法對項目的經濟綜合成本做出準確判定。但就理想化的市場環境而言，該項目的建成和收益是可觀的。首先，位于CENTER的酒吧等系列娛樂場所對外開放經營，聘請優秀專業的技術人員，搭配以獨特的裝飾風格和商品定位，能夠在娛樂泛濫的城市中獲得一席之地。其次，居住在CENTER的獨居人群將成為吸引消費和推動ALONELIFECOMPANY宣傳的有效力量。單身人士為交際場所提供了最好的消費理由，并且公司的獨特視角也會促使更多的商家將關注力投放在CENTER的商業性上，使其獲得更好的廣告宣傳效果。總的來說，該項目的綜合評估狀況良好，能夠為投資人士帶來一定盈利，也能夠在一定程度上滿足獨身主義者的理想追求，是一個具有一定發展潛力的城建項目。同時本項目的建設將產生較好的經濟和社會效益，其建設是必要和及時的，項目建設將采用一些較為先進的技術和材料，建設方案合理，投資效果良好，項目建設是可行的。1.4存在問題及建議1.選址：定位在二線城市南京，因秦淮區的良好環境而將CENTER落戶，無法確定準確的街道或商業中心，無法對于建成區域的周邊地帶的土地情況有具體認識，而決定所建地點的關鍵因素——客流量和綠化環境也是無法確定的。建議：實地考察。投資：目前南京地價尚不明確，亦不清楚未來南京地價的走向，只能大致的估計一定數額。另外，對于建筑耗材、人工花費以及裝修用費均不能詳盡的列出，因而無法確定哪些商家能夠成為投資對象，在個人融資上存在很大的困難。對于娛樂場所的設備費用，能夠從相關的資料上查得。前期投入資金無法預算，對于項目的經濟指標一無所知。建議：自學專業的建筑法規和經濟學知識，在此基礎上咨詢專業的建筑規劃公司，以此來補充完善自己的可行性計劃，并為該項目的投資和融資做好最具說服力的數據說明。依據目前房地產和商品住宅現狀，CENTER的生命力取決于其是否符合市場經濟規律、是否能走上自身良性循環發展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補充的作用。為促進CENTER建設健康有序的發展，建議如下：1、在項目實施期間要注意市場動態，應對市場變化，防范未來市場變化風險，提高相關資源使用效率。2、要認真抓好規劃及設計，搞好物業管理。加強對建設和使用全過程的質量管理，包括規劃設計質量、工程質量，也包括物業管理的質量。積極推行招投標建設方式，降低建房成本。3、在住房設計和建筑標準上強調住房的實用性，著重在設計理念上有所創新突破：即在較低的價位下，選擇適當超前的設計標準和建筑技術，保證在一個相當長時期內項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環境空間關系的形成和創造，以實現項目建設乃至城市總體的可持續發展。4、項目建設資金需要個人融資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要將建設資金數額妥善落實。第二章項目背景和發展概況2.1項目提出的背景2.1.1國家或行業發展規劃近年來，房地產業被作為拉動GDP增長以及經濟的支柱型產業受到各地政府的積極支持，呈現出一派欣欣向榮的發展勢頭。根據十六大提出的要求，我國經濟總量要在21世紀前20年中要翻兩番。為此，我國將對經濟結構進行戰略性調整，而房地產業是最需要重視的支柱產業。在《國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設和房地產業的發展都提出了明確要求：“2005年城鎮居民人均住宅面積增加到22平方米”，要“深化城鎮住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費借貸，進一步發展以居民住宅為重點的房地產業和裝修裝飾業，規范發展物業管理業”。2.1.2項目發起人和發起緣由項目發起人：呂伊莎發起緣由：個人興趣與商業結合投資意向：個人愛好，綜合性商品住宅區已成為城市化、區域化的明顯趨勢。2.2項目發展概況項目尚在策劃階段，暫無任何實質性進展。2.3投資的必要性目前，南京市正處于城市化高速發展的階段，城市化率每年提高2個百分點，至2015年城市化率將達到75％。這為南京市房地產業在相當長一段時間內保持高速增長提供了強大的動力。但目前，南京市房地產投資占固定資產投資比例不到25％，低于全國同類城市2至3個百分點。據測算，南京市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增500萬平方米以上的住宅，而目前的供應量平均在300萬平方米左右，供需矛盾突出。因此，南京房地產業的發展需要廣泛吸引各類資金。同時有數據顯示市場需求呈現出多元化和兩極化。隨著基礎設施建設力度的加大，使南京近郊區的房地產市場發展迅速，開發熱點區域更加分散，不同區域的不同產品都將有更好的市場環境，也都各具吸引力；近郊區較低的土地開發成本使多樣化的產品設計和更低密度的小區規劃成為可能，極大地豐富了不同產品的市場供給份額。基礎設施的改善和產品供給的豐富為需求市場的多元化發展提供了可能。有市場調查報告顯示南京市房地產市場發展具有以下趨勢：1、根據消費市場調查結論，南京在一定時期內，小高層的購買趨向明顯上升。面積在80m2～120m2最受歡迎。2、對大環境的配套及社區服務的要求已是南京購房者的首選要素。3、排除市政建設等外界因素，目前南京購房市場仍有相當大的潛力。在調查中近37%的人在1～2年內計劃購房，計劃一年以內購房的為14.3%。說明現已有51%強的人有購房意向。第四章市場分析與建設規模3.1市場調查3.1.1擬建項目產出物用途調查ALONELIFECENTER是面向青年的獨居人群的綜合性住宅區域。用途包括：住宿、書吧、咖啡廳、酒吧、電影院、保健室、健身房。3．1.2產品現有生產能力調查未作調查，也未查有充分數據說明國內綜合性住宅數量。3．1.3產品產量及銷售量調查產品產量：未知銷售量調查：未知3.1.4替代產品調查未作調查同類項目可能包括：集成大型購物市場、醫院、娛樂場所、餐飲業等為一體的綜合性住宅；為特殊人群（老年人、白領、外來務工人員等）建成的便利型住宅區；小戶型商品房區與周圍環境（購物、交通、醫療、教育等）形成的綜合住宅區。但無法作為替代產品。3．1.5產品價格調查產品的定價管理辦法：地價、建筑施工費用、裝修費用以及售價均由市場定價。產品銷售價格，價格變動趨勢，最高價格和最低價格出現的時間、原因。未知。3.1.6國外市場調查未作調查3.2市場預測3.2.1國內市場需求預測本產品的消耗對象：年薪60000以上的青年獨居人群，本產品的消費條件：參考文獻：《消費條件模型和各地區消費條件指數》中國改革基金會國民經濟研究所10038本產品更新周期的特點，說明本產品有效經濟壽命的長短。本項目有效經濟壽命在于房產使用年限。可能出現的替代產品，即代用品。見上文，不會出現完全替代產品。本產品使用中可能產生的新用途：未知，有待開發。根據以上分析，提出預測的本產品國內需求量及與現有生產能力的差距：無法預測。3.2.2產品出口或進口替代分析暫無3.2.3價格預測目前只能對小戶型住宅預測，一戶約為740000元。3.3市場推銷戰略3.3.1推銷方式企業自銷3.3.2推銷措施（1）銷售和經銷機構的建立：以ALONE小組內部成員關系網成立銷售部門，聘請專業銷售人員。（2）銷售網點規劃：銷售網點集中在南京市三大商業圈，靠近寫字樓和事務所周圍。（3）廣告及宣傳計劃：無明確計劃。（4）咨詢服務和售后維修措施：聘請銷售員、話務員、銷售員做咨詢服務。依據目前一般的商品房建設實際來看，售價與建造成本并無一定的關系。價格的確定更與物業的區位、地段的品質、樓盤的定位以及市場的接受程度有關。為了更好地達到項目單位的經營目標，可在銷售的不同階段，選擇不同的價位。期房和現房采用不同的售價，其中期房可采用較低價位，以低價進入市場，隨著物業形象的完善，價格可適當上調。既符合項目單位的利益需求，同時也能被客戶接受的。采用不同價格的銷售策略一方面是考慮到從市場發展規律看，市場啟動困難總要大一些，另一方面，進行分期銷售時，開盤的低價可以使造成客戶的一種搶購心理，有利于營造良好的市場氛圍。參照周邊地區商品房的開發經驗，項目住宅平均售價定位在11000元/平方米左右。在項目初期，以優惠的價格打開市場，確定期房銷售基價為：10000元/平方米。在項目后期，逐步達到現房銷售價格為：10000-11000元/平方米。第四章建設條件與地址選擇4.1資源和原材料4.1.1資源評述項目需用的資源名稱：水力資源、電力資源、人力資源、建材等。資源開采方式：市場供應本項目年最大需用量、資源的可能供應量及生產發展所需資源擴大供應的可能性：未知在已有資源不能滿足擬建項目生產規模需求時：會以增加進口，增加投資等方式保持項目進場，但不會調整建設規模或分期建設等。4.1.2原材料及主要輔助材料供應（未知）原材料、主要輔助材料需用量及供應。按項目的生產要求，分別敘述所需的原材料及主要輔助材料的名稱、品種、規格、成分、質量以及年需用量，并分別編制：①原材料及主要輔助材料需用量表。②有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。③需進口的原材料表。說明進口原材料的理由和一旦來源有變化時的應變措施，分析預測原材料國產化前景及分年度國產化的提高幅度。對季節性生產的原料，如農、林、水產品等，需說明短期進貨數量。燃料動力及其它公用設施的供應。燃料、動力及其它公用設施是指生產需用的煤、電、水、汽、氣、油等，在可行性研究報告中，需說明生產所需燃料、動力及公用設施的數量和需由項目自建的種類和規模以及可以利用的現有的燃料、動力數量。主要原材料、燃料動力費用估算。將主要原材料、零配件和外購燃料動力分別計算費用，其它材料可合并估算。4.2建設地區的選擇4.2.1自然條件南京市自然資源和區位條件概述如下（南京市國土資源局網頁資料）:

1.地形地貌

南京市依其地貌特征屬江蘇省寧鎮揚丘陵地區，長江自西南至東北流經市境中部。全市地貌以低山緩崗為主，其中低山占土地總面積的3.5%;丘陵占土地總面積的4.3%;崗位占土地總面積的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的39.2%。地貌類型多樣，決定了全市土地利用方式的多樣性、多宜性。

2.氣候條件

南京屬北亞熱帶濕潤性氣候。由于地處西風環流控制之下，季風性氣候顯著，四季分明，但冬夏長而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動積溫5528一5831攝氏度;太陽總輻射量115千卡/平方厘米·年;年降水量979一1113毫米，年降水量相對變率大，達17%，年降水日數116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多雨。主要氣象災害有臺風、寒潮、連陰雨、冰雹、炎熱高溫和旱澇。丘陵崗地的干旱缺水和平原圩區的洪澇災害時有發生。另外城市熱島效應明顯且熱島面積有擴大趨勢。

3.土壤條件

南京地區的土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類型。在北、中部廣大地區為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與安徽省接壤處有小面積的紅壤。土壤分布隨地形地起伏呈現一定規律。黃土崗地上分布著經旱耕有所熟化而形成的黃棕壤，平原、低洼桿區則為大面積的水稻土，在城鎮附近有部分菜園土，沿江沖積平原分布著灰潮土。4．自然、人文景觀

南京是著名的古都，歷史文化名城。眾多的風景名勝與文物古跡相交融，形成山、水、林、城結合的獨特風貌。全市列大全國重點文物保護單位有9處，省級文物保護單位76處，市級文物保護單位36處，縣級保護單位407處。主要有18片景觀保護區:鐘山風景區、石城風景區、大江風貌區、秦淮風光帶、明城墻風光帶、雨花臺風景區、棲霞山和牛首祖堂風景區、湯山溫泉一陽山碑材風景區、老山風景區、桂子山一金牛水庫風景區、天生橋一元想寺風景區、固城湖風景區。4.2.2基礎設施供電、電源情況；近遠期可能的供電量及電壓；費用及計費方式；供電部門的要求。南京市區供電情況良好，220V交流電壓。分時計費：早上8點到晚上9點0.558,其他時段0.358。如果沒裝分時電表費用按0.538計費供水、水源情況；近遠期可能的供水量及水質；費用及計算方式；供水部門的要求。南京市本地區的水資源不夠豐富，供水情況良好。居民生活用水價格2.8元/立方.排水。排水條件；容污水能力；當地環保部門對污水排放的要求等。南京的排水條件較差，榮污水能力不強：排水設施能力低、體系不完善、養護手段落后（2004年南京市市政公用局召開的治理主城水系污染會議記錄）對于污水排放要求見《南京市城市排水管理條例》電訊、供熱、供氣等公用設施及可利用的種類、容量、技術特征等。未知施工條件包括建筑材料及制品的供應條件；施工勞動力來源；施工運輸條件；施工用動力來源等。未知市政建設及生活設施。包括當地的衛生、郵電、文化教育。未知4.2.3社會經濟條件根據南京市統計局于2016年3月4日公布的《南京全國第二次經濟普查分析系列》以及2016年5月26日公布的《秦淮區2019年國民經濟和社會發展統計公報》，摘要如下：南京市產業結構逐步優化，基本實現二產主導型向二、三產業并舉推動型的結構轉變。高新技術和新興行業比重上升，過剩和落后的生產能力得到有效壓縮，經濟發展的新格局初步形成。外向型經濟穩定增長。南京工業化已處于中期發展階段，形成了以重化工業為主體的全國重要經濟城市之一。電子、汽車、石化、鋼鐵、電力等是南京的支柱產業。城鄉建設成效顯著，城市環境明顯改善，城市地位得到提升。開發區和郊縣基礎設施、投資環境的改善，使其成為全市經濟發展的新的增長點和最具潛力的地區。作為全國四大科研教育中心之一，南京擁有一批國內一流的高校和科研機構，人才薈萃，科研能力雄厚。“九五”期末，科技進步對經濟增長的貢獻份額達到50%左右。科研成果在地學界和礦業界擁有較高的聲譽。秦淮區綜合情況：2019年，全區實現地區生產總值83.32億元，增長11.6%。其中：第二產業完成增加值30.21億元，占地區生產總值的36.3%，同比增長9.4%，拉動經濟增長3.1個百分點；第三產業完成53.08億元，占地區生產總值的63.7%，同比增長12.9%，拉動經濟增長7.3個百分點。三次產業結構由上年的39∶60調整為36.3∶63.7。4.2.4其它應考慮的因素（1）風景區、名勝古跡、自然保護區。鐘山風景名勝區：包括紫金山、玄武湖兩大區域。紫金山含7片景區：中山陵景區、明孝陵景區、靈谷寺景區、紫霞湖景區、頭陀嶺景區、山北景區。自然保護區：雨花臺砂礫層自然剖面保護區，固城湖自然保護區（2）水土保持禁墾區。根據2016年南京林業大學和南昌工程學院學者共同撰寫《南京市水土保持重點防治區劃分及規劃》，在進行水土保持“三區”（重點預防保護區、重點監督區和重點治理區）的基礎上，對于南京市水土保持GIS進行分析統計，結果如下：（3）礦山作業等爆破危險區。南京礦山：六合區金屬礦位于南京市六合區東溝鎮團結村梅山鐵礦位于南京市西善橋板橋硅酸鹽礦位于南京雨花區板橋新村馬鞍山小南山鐵礦位于安徽省馬鞍山市，臨近南京市（4）有放射污染或有害氣體污染嚴重的地區及傳染病、地方病流行或常發區。無放射污染或有害氣體污染嚴重的地區南京市區常出現地區性血吸蟲病和碘缺乏病。（5）軍事設防區：暫無（6）生活飲用水源的衛生防護地帶：不明（7）民族宗教風俗有特殊要求的地區。據全國第五次人口普查杭州市統計資料分析，南京市少數民族人口為84227人，占全市總人口的1.37%，少數民族族別數為48個。回族是我市人口最多的少數民族，有69914人，占全市少數民族人口的83%。另外根據南京市民族宗教事務所統計，基督教主要活動區域集中在太平路、莫愁路和山西路，佛家徒主要在棲霞街、靈谷寺和漢府街，而伊斯蘭教集中在升州路和太平南路。

第五章項目技術方案5.1項目組成5.1.1主要單位及布置方案小戶型單身公寓設計草樣：說明：單身公寓均為一室一廳或一室兩廳格局，整體呈長方形，維持一定的空間感和立體感。使用面積為70-80平方米。室內裝修由雇傭的裝修公司完成，設計方案由ALONE小組自行設計，每戶裝修造價為5萬左右。包括基礎裝修（水、電、氣線路，吊頂，地板，墻壁等）和家具家電配備，基本保證用戶可以隨時入住。另外為實現環保低碳的節能樓的目標，將在最初的建筑設計和室內設計時聘請專業的建筑設計師，為單身公寓配備合理的節能設施，用較高的造價換取較好的居住效果。2、書吧及咖啡廳設計草樣：說明：書店模式仿照荷蘭多米尼克地區位于一座13世紀的教堂內的Selexyz書店。計劃將其建在CENTERB1層——A3層，利用穩定的環境條件保護書籍，并配有個人圖書室，便利性咖啡廳等。書吧的內部設計以哥特式風格為主，會聘請專業圖書管理員，做好書籍保護、修復、放置的工作，協助書吧內部的細節專修。書柜、座椅等均有ALONE小組自行設計。以突出文化厚重感為目的，以通透感和豐富感有別于其他書吧，創造一種相對平和和沉穩的氛圍。書吧由主體閱覽館、個人圖書室、咖啡廳三個部分構成。其中主體閱覽室按照出版年限、作品類型等分區分類，對于特別書籍要放置在恒溫室。個人圖書館和咖啡廳配有寬帶上網，聊天室等。Selexyz書店：咖啡廳設計草樣：說明：由于書吧暫時不能完全設計出來，咖啡廳的位置和功能區域也不能劃分出來，暫時用以下平面圖來劃分咖啡廳格局。個人圖書室：

說明：個人圖書室每間使用面積約為10平方米，主要功能是私人藏書和個人休閑，適合偏好獨自閱讀的人。個人圖書館類似于書房，陳設書柜、桌椅，也有與朋友聊天的空間。由ALONE小組設計，家居風格，簡單干練又不失風度。個人圖書室草樣：3、電影院說明：小型電影院設計建設4-5個，有能夠一次容納觀眾20-30人的集體電影院，也有2-3人觀影的電影室。具體參數要等到電影院平面圖及設計完成時才能完全確定。小型電影院草樣：4、健身房說明：健身房設計仿照網絡上獲得的健身房3D模型5、保健室說明：暫無可以參考的平面設計圖或效果圖。需要依據國家對于衛生部門的要求設計建造。5.1.2占地面積及分析占地面積不明，使用面積約為200平方米。因具體選址不明，無法估算說明拆遷概況，也無法估算拆遷所需費用。5.1.3土建工程未知。5.1.4主要建、構筑物的建筑特征與結構設計主要建筑結構圖已顯示。5.1.5特殊基礎工程的設計因書吧設計是在CENTER的B1——A3層，故需要在地下建筑的時候采取特殊基礎工程設計。總體設計尚不明確，有待完成。第六章環境保護與勞動安全6.1建設地區的環境現狀6.1.1項目的地理位置南京位于北緯31°14'-32°36',東經118°22'-119°14'，地處我國東南部的長江下游，東接富饒的長江三角州，南靠寧鎮丘陵，西倚皖贛山區，北連江淮平原，地理位置優越。6.1.2地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象地形、地貌、土壤和地質情況；南京市依其地貌特征屬江蘇省寧鎮揚丘陵地區，長江自西南至東北流經市境中部。全市地貌以低山緩崗為主，其中低山占土地總面積的3.5%;丘陵占土地總面積的4.3%;崗位占土地總面積的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的39.2%。地貌類型多樣，決定了全市土地利用方式的多樣性、多宜性。南京地區的土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類型。在北、中部廣大地區為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與安徽省接壤處有小面積的紅壤。土壤分布隨地形地起伏呈現一定規律。黃土崗地上分布著經旱耕有所熟化而形成的黃棕壤，平原、低洼桿區則為大面積的水稻土，在城鎮附近有部分菜園土，沿江沖積平原分布著灰潮土。全市蘊藏著較豐富的礦產資源，境內目前已發現40多種礦藏，具有開采價值的有近30種。目前己探明的礦藏儲量為:鐵礦6.2億噸，銅礦0，5億噸，鉛0月億噸，鋅0.1億噸，鋸120萬噸。石灰石、硬石膏、大理石、白云石、石英石等數量都居全省之首。江、河、湖、海、水庫的水文情況；河流：南京城內主要河流有長江和秦淮河．長江南京段從江寧銅井鎮南開始，至江寧營防鄉東為止，境內長約95公里。秦淮河全長103公里；到南京武定門外分兩股，南京市北部有滁河，干流全長110公里，河道彎曲，集水面積7900平方公里。南部有淳溧運河和天生橋河。湖泊：南京市區主要有玄武湖和莫愁湖,湖泊水面積分別為3.7平方公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖，湖泊水面積分別為201平方公里和24.3平方公里。水庫：南京市有231座水庫。氣象情況；南京屬北亞熱帶濕潤性氣候。由于地處西風環流控制之下，季風性氣候顯著，四季分明，但冬夏長而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動積溫5528一5831攝氏度;太陽總輻射量115千卡/平方厘米·年;年降水量979一1113毫米，年降水量相對變率大，達17%，年降水日數116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多雨。主要氣象災害有臺風、寒潮、連陰雨、冰雹、炎熱高溫和旱澇。丘陵崗地的干旱缺水和平原圩區的洪澇災害時有發生。另外城市熱島效應明顯且熱島面積有擴大趨勢。6.1.3礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物（1）礦藏概況：礦產資源分布較為集中，主要產于江寧、六合、浦口等地區的低山丘陵地帶。地熱等能源礦產，鐵、銅、鉛鋅、金、銀等金屬礦產，硫鐵礦、石膏等非金屬礦產，礦泉水等水氣礦產適合地下開采，其余絕大部分非金屬礦產可以露天開采。優勢礦產：鐵、鉛鋅、鍶等金屬礦產，石灰巖、白云巖、石膏、石英巖、玄武巖等冶金輔料和非金屬礦產在礦產規模、礦石質量、開采條件和市場前景等方面具有明顯優勢；金、銀、硫鐵礦、高嶺土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等礦產具有一定優勢；雨花石、地熱享譽海內外。（摘自《南京礦產資源總體規劃2001-2010》）（2）森林：南京市市2008年底有林地面積1138.63百公頃，國家特別規定灌木林地面積143.02百公頃，四旁樹折算面積203.28百公頃，全市森林覆蓋面積1484.93百公頃，森林覆蓋率22.6%。（摘自《江蘇省林業局關于認定南京市2008年森林覆蓋率監測結果的函》）南京市有2所國家級森林公園：老山森林公園和紫金山森林公園。7所省級森林公園：牛首山森林公園、南郊森林公園、無想寺森林公園、游子山森林公園、平山森林公園、六合方山森林公園、六合金牛湖森林公園。（3）野生動物：南京市是一個野生動物資源較少的地區,有兩棲類13種、爬行類30種、鳥類261種、哺乳類35種。其中國家重點保護野生動物2種為河麂（牙獐）和中華虎鳳蝶。江蘇省重點野生動物44種（科）。我市有大型的野生動物公園三處：玄武湖鳥類生態園、紅山森林動物園、珍珠泉野生動物生態園，這三處馴養了大量的國家一、二級保護動物和省重點保護野生動物。（摘自《2003年南京市野生動物保護情況通報》）野生植物：根據調查結果統計，南京有觀賞植物1043種，藥用植物736種，油料植物90種，纖維植物91種。野生資源植物種類很豐富，這有利于南京地區的可持續性發展。（摘自南京園林網《維管植物多樣性現狀分析2009-10》）農作物詳情及具體參數見《南京市2010年上半年農業經濟情況簡析》6.1.4自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施（1）自然保護區（截止到2008年）：雨花臺砂礫層自然剖面保護區和固城湖自然保護區。（2）風景游覽區及名勝古跡：南京市共有27處全國重點保護單位中山陵、明孝陵、太平天國天王府遺址、雨花臺烈士陵園、南京城墻、棲霞寺舍利塔、國立紫金山天文臺舊址、中國共產黨代表團辦事處舊址等。以及玄武湖、秦淮河等自然景觀。6.1.5生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；根據南京市統計局2004年9月發布的《南京市城鎮居民居住情況、問題及對策》調查顯示：我市城鎮居民家庭戶均住房建筑面積為65.1平方米，其中：有2.5%的家庭住房面積在30平方米以下,有46.9%的家庭住房面積在30--60平方米之間,有39.5%的家庭住房面積在61--90平方米之間,有8.4%的家庭住房面積在91120平方米之間,從以上可以看出南京市的居住水平顯不平衡狀態，有近一半的住戶住房建筑面積在60平方米以下。人口密度：2008年底，南京全市面積6598平方千米，全市戶籍人口617.2萬人，老城區人口密度為2．81萬人／平方公里。地方病：主要地方性疾病有血吸蟲病和碘缺乏病。6.1.6大氣、地下水、地面水的環境質量狀況；根據南京市環境保護局公布的《2009年南京市環境狀況公報》：2009年，全市空氣質量總體良好，空氣中的三項污染物指標全部達到國家二級標準，全年良好以上天數的比例持續保持在85%以上。水環境質量保持穩定，6個國控水質斷面達標率為100％，省考核的27個小康斷面水質達標率為77.8%，同比提高3.7個百分點，城市主要集中式飲用水源地達標率穩定保持在100%。城市聲環境質量繼續保持在國家規定標準之內。對照江蘇省新的小康社會環境質量評價標準，南京市環境質量綜合指數得分為84.2分。6.1.7交通運輸情況；根據江蘇省統計局和南京市交通運輸局于2006年3月公布的《南京交通運輸業發展現狀綜述》可知：南京交通運輸法人單位共完成客運量3790.1萬人，旅客周轉量67.3億人公里，貨運量12071.9萬噸，貨物周轉量1349.5億噸公里；港口貨物吞吐量3188.7萬噸；民航旅客吞吐量458萬人，貨物吞吐量13.9萬噸；城市交通客運量9.0億人次。可以看出，南京市交通運輸業已經具備了一定的規模和水平。6.1.8其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。暫時不明。6.2項目主要污染源和污染物6.2.1主要污染源人類活動6.2.2主要污染物本項目屬于綜合性住宅樓建設，其主要污染源為生活污水、餐飲排放油煙及日常生活垃圾。包括廢水、廢氣、廢物、噪音等。6.3項目擬采用的環境保護標準國家相關法律規定：《中華人民共和國環境保護法》《水污染防治法》《環境噪聲污染防治法》《大氣污染防治法》《節約能源法》地方性法律規定：《江蘇省環境保護條例》《南京市固體廢物污染環境防治條例》《南京市大氣污染防治條例》《南京市環境噪聲污染防治條例》6.4治理環境的方案6.4.1項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響未知6.4.2項目對周圍地區自然資源可能產生的影響以保護環境、低碳節能為基礎，盡可能減少對于自然資源的影響6.4.3項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響由于CENTER建設在南京市的風景游覽區之一的秦淮區，對于建設過程中的環保要求很高，故應該在整體項目受到專業分析師的可行性分析后，再做好影響評估工作。6.4.4各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。廢水：排水體制采用雨污分流制。污水管道、雨水管道布置，依照《給水排水規劃圖》執行，各住戶產生的生活污水及糞便進入污水處理設備后，達標排放指定區。廢氣：各住戶的廚房采用通風排氣措施，在爐灶上部要設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環境。廢物：本項目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織物業公司專職衛生保潔員同意收集清掃、集中。由城市環保部門運往城市垃圾處理場。噪音：使用隔音環保建材。項目屬一類環境保護區,別墅區大氣環境質量標準達到國家一級標準，噪聲晝間小于40分貝。節能：本項目在建設過程中，應推選優秀設計方案，并采用“四新”（新技術、新工藝、新材料和新產品）技術，以縮短工期，降低造價，應采取以下節能措施。6.4.5綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化。CENTER主體建筑不包含人行道上的綠化帶，但在建筑設計會分出專項區域作為綠化，外周防護地帶依據南京市規劃局相關措施并實行。另外對于建筑主體有以下可行性建議：外墻盡可能采用輕質砌塊和多孔模數磚，屋面保溫防水采用新建料在保溫隔音上要有新突破，達到節能50%的節能型住宅標準。所有設備采用符合國家有關規定的節能設備，選新型高效節能型，室內采暖設備嚴格按設計安裝。水器具采用節水環保型，特別住宅衛生間節水措施，選用節水型衛生潔具，盡量使用凈化后的污水。選用爐具和燈具以節能為主，主要室外照明燈具要使用高級節能燈，以利于節約能源。建筑結構采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等。總之，除以上措施外，CENTER管理機構應加強管理，完善各種規章制度，定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少不必要的資源浪費。6.5環境監測制度的建議根據目前南京市環境監測點分布情況：下關區、宣武區以及江寧區都有從事環境監測的企業與服務中心，CENTER計劃建設的秦淮區并無政府直接設置的環境監測點。第七章企業組織和勞動定員7.1企業組織7.1.1企業組織形式企業組織為合伙企業，由ALONE小組核心成員作為股東進行融資合伙創辦。企業采用兩級式管理，由董事會和總經理領導下的6個部門，直接負責公司的所有活動。7.1.2企業工作制度企業工作制度為連續工作制度。具體工作制度會在參考的普通房地產企業工作制度上就CENTER的特別之處做相應修改。7.2勞動定員和人員培訓7.2.1勞動定員勞動定員約為150人。7.2.2年總工資和職工年平均工資估算企業高等管理層預設年薪為15萬左右。部門經理等中等管理層預設年薪為12萬左右。專業技術人員（咖啡師、保健師、健身教練、調酒師和圖書管理員）年薪預設為10萬左右。其他工作人員年薪與南京市普通工薪一致。7.2.3人員培訓及費用估算不進行員工培訓，專業人員直接聘請。第八章項目實施進度安排8.1建立項目實施管理機構項目在企業成立之后成立籌建小組。籌建小組的任務是辦理勘察設計和施工的委托手續及簽訂相應的合同和協議；參加廠址選擇；提供設計必需的基礎資料；申請或訂購設備和材料；負責設備的檢驗和運輸；承擔各項生產準備工作。完成核心目標是由合同界定的質量目標、工期目標、投資目標，因此，建設管理的內容相應的包括質量控制、進度控制、投資控制、合同管理及協調各方關系等。8.2資金籌集安排由于公司定位為合伙公司，故企業資金來源于個人融資與銀行貸款。8.3技術獲得與轉讓當有建筑專利需要從國外引進時，會有籌建小組直接派出相關人員與國外供應商的談判，解決法律問題（專利權的限制或者技術轉讓的限制等）。一般本建筑項目同普通建筑一樣，但因有要做節能樓的構思，在相關的管路系統方面就需要從國外引進，因此要由籌建小組設立部門或職員去做技術獲得的工作。8.4勘察設計和設備訂貨在設計工作開展的過程中，要委托進行必要的現場勘測工作。8.5施工準備項目初步設計話總概算一旦批準之后，即可著手進行施工準備，施工準備包括的主要工作內容有：選定施工單位話簽