“XX廠地塊”項目前期可行性研究報告(商鋪篇）2009.12目錄PART1：本案商業基本情況概述PART2：區域重點個案商配簡析PART3：項目商業總體建議1.1、項目地塊特點及商業限制【地塊主要經濟指標】

總用地面積：18510㎡

總建筑面積：37020㎡

其中商業建筑面積：6206㎡

住宅建筑面積：30814㎡

建筑密度：30%

容積率：≤2.0綠化率＞30%【地塊現狀及限制】※本案地處茶山街道核心位置，力享清涼、朝陽、浦南等醇熟社區環繞，龍游路、浦前東路以及規劃中的南側道路縱橫交織，交通便捷。※二條高壓線從本案地塊而過，月星家俱加工車間位于本地塊南面，現行商業環境較差；新城逸境商鋪項目已落成，但尚未形成商業氛圍，景泰家園沿街商鋪正在建設中。※地塊西側與龍游路間規劃設置10米寬的綠化帶，且龍游路作為南北向交通干道，對本案沿街商鋪吸引人氣形成弊端。龍游路規劃中道路龍游路規劃中道路PART1：本案商業基本情況概述PART2：區域重點個案商配簡析PART3：項目商業總體建議諾誠高第高成天鵝湖中吳雅苑和平國際薔薇佳園新城逸境商鋪景泰家園2期本案光華世家3期府河名居銀河灣明苑華潤國際街區在售項目待售項目懷德路商圈蘭陵商圈火車站商圈文化宮商圈新麗華商圈電腦城商圈2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（一）156二期7234光華菜場商業中心【物業地址】：浦前東路北側，清涼新村南側【產品類別】：綜合菜場+高層住宅+沿街商業【總建面積】：100452㎡【商業部分】：約21000㎡【銷售起價】：待定【容積率】：2.2【交通狀況】：1、2、6、20【發展商】：常州雍康房產【業態規劃】：※浦前東路主干道擬規劃經營特色餐飲、熟食店、服飾家紡、小型超市、茶樓等便民服務業態為主；※商業中心擬規劃銀行、大型超市、浴場、網吧、手機通訊等業態；※光華農貿市場第三層商業業態規劃網吧、棋牌室、游戲廳等休閑娛樂生活設施等業態。※北向規劃中道路沿街商鋪擬規劃汽車美容、五金等其他生活設施業態。浦前東路2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（二）【商業定位】：主要定位為光華路標志性的鄰里中心（社區商業中心）【商鋪形態】：浦前東路、龍游路及北向規劃中道路沿街商鋪均為2層。紅梅南路與浦前東路交叉口商業中心共三層，其中一、二層為社區管理用房。【商鋪銷售順序】：A——B——CA:菜場商業（光華菜場）-----政府統一安置B:中型超市（主題商業）---沿街層高為5.4米純一層的獨立商鋪C：便民商業-----視工程進度及交付時間，擇機入市。ABC【綜合評述】：

景泰家園商鋪銷售主要以光華農貿市場為引擎，重點吸引周邊新老社區消費潛力。總建筑面積約5000㎡的商業中心擬以零租金或低租金引進的超市有：信特、蘇果、明都、農工商、新怡華等，以租代售，年返投資回報率，3年商鋪所有權歸甲方。A2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（三）【商鋪建筑效果圖】龍游路、浦前東路交叉路口沿街商鋪效果圖浦前東路、紅梅南路交叉路口商業中心效果圖2.2、個案分析二：新城逸境沿街商鋪（一）【物業地址】：天寧區清涼路155號【產品類別】：多層+小高層+高層住宅+沿街商業【總建面積】：158500㎡【商業部分】：約10000㎡【銷售起價】：18000-20000元/㎡（獨立一層）

8500元/㎡起（帶門廳）【容積率】：2.15【交通狀況】：1、2、6、20、33【發展商】：新城房產【業態規劃】：※浦前東路主干道擬規劃餐飲、品牌服飾、小型超市、等便民服務業態為主；※龍游路擬規劃五金、建材、裝修等便民業態；※紅梅南路沿街商鋪業態規劃與光華農貿市場相互補，提供一些基礎的便民生活設施。2.2、個案分析二：新城逸境沿街商鋪（二）【商鋪結構及特點】區域面積區間（㎡）開間/進深/層高樓層紅梅南路段50-3004-12/12-16/3.3-3.61-2層浦前東路段50-10004-12/12-16/3.3-3.61-2層，1層為門廳，2層為整層的大型商業龍游路段50-12004-12/12-16/3.1-3.21-2層/3層+1層門廳價格單層價格18000元/㎡左右；二層-三層價格8000-15000元/㎡【賣點集萃及限制】：※新城逸境沿街商鋪主要分布在浦前東路、龍游路及紅梅南路路段，隨著紅梅南路及周邊道路改善，銷售狀況良好，現僅余2套左右。※隨著光華農貿市場的建成并正式營業，對吸引沿線社區居民起到一定的集聚作用，也推動了逸境商鋪的銷售。但整體形成氣候尚需要時間積累。2.3、個案分分析三：：府河名名居鉑金金街區（（一）【物業地址址】：勞動東東路與同同濟橋交交匯處【產品類別別】：高層公公寓+多層洋房房+沿街商業業【占地面積積】：32720㎡【總建面積積】：110459㎡㎡【商業部分分】：約10000㎡【銷售起價價】：15000元/㎡起，買鋪鋪即可獲獲經營扶扶持金。。【商鋪總套套數】：48套【交通狀況況】：8、16、25、55【發展商】：常州御御景房產產【業態規劃劃】：※勞動中路路主干道道擬規劃劃經營金金融、通通信、名名品煙酒酒類業態態；※紅梅南路路流金大大道擬規規劃經營營藝術、、文化、、收藏品品類業態態；※濱河時尚尚區規劃劃經營精精品服飾飾、流行行鞋帽等等業態。。567二期三期綠化帶沿街商業勞動中路路2.3、個案分分析三：：府河名名居鉑金金街區（（二）【商鋪結構構及特點點】：勞動中路路段面寬：4-7米進進深：27米層高：一一層3.2米，二層層2.8米。兩層層商鋪。。紅梅南路路段面寬：4-7米進進深：27米層高：一一層3.2米，二、、三層2.8米。三層層商鋪。。【賣點集萃萃及限制制】：※地處勞動動西路與與紅梅南南路交匯匯處，人人流量大大，隨著著未來紅紅梅南路路完全拓拓寬建成成通車，，將極大大的借力力文化宮宮商圈的的包容力力，提升升沿街商商鋪價值值。※業態規劃劃比較清清晰，在在現行勞勞動東路路周邊較較為破敗敗的商業業環境下下，設定定高端消消費品業業態，利利于與周周邊商鋪鋪定位區區分開來來。※但是近27米的進深深極大的的影響了了消費業業態具體體規劃，，對商業業的租售售產生極極大的影影響，截截止當前前，據了了解，僅僅銷售了了一套商商鋪。2.4、個案分分析四：：區域重重點路段段沿街商商鋪綜述述（一）【區域重點點路段商商業現狀狀】：※區域重點點路段主主要為：：和平南路路、光華華路、中中吳大道道，以及及緊鄰本本案的龍龍游路、、紅梅南南路、浦浦前東路路。※區域內臨臨街商鋪鋪星羅棋棋布，和和平南路路作為主主軸線，，整條和和平南路路以光華華路為分分界，分分為光華華路以北北和光華華路以南南。※光華路以以北因為為有著大大型的居居住區且且進入市市區主要要是北向向行駛。。所以往往北的人人流量較較大，帶帶動了周周邊商業業經營情情況較好好，而光光華路以以南，是是往武進進方向的的所以人人流量較較小，經經營情況況較差。。光華路和平南路路中吳大道道勞動東路路本案2.4、個案分分析四：：區域重重點路段段沿街商商鋪綜述述（二）——和平南路路路段——路段面積區間租金區間目前出租情況光華以北最小面積：12m2最大面積：200m2最低：1.0元/m2/天最高：2.1元/m2/天平均租金：1.5-1.8元/m2/天滿租【商業價格分分析】路段面積區間租金區間目前出租情況光華以南最小面積：10m2最大面積：180m2最低：0.8元/m2/天最高：1.8元/m2/天均租金1.0-1.3元/m2/天滿租※和平南路兩兩側存在有有常州市城城南5大集中居民民聚集區，，所以給這這一路段帶帶來的是較較好的商業業消費空間間。※但就目前來來看，和平平南路由于于作為主要要交通干道道，因此造造成部分老老社區人流流在和平南南路、光華華路路段分分流，也使使得和平南南路的商業業經營狀況況較好，而而光華路以以南區域人人流相對開開始減弱，，帶來這一一區域商業業消費的減減退。▲業態分布比比例圖解析：從左表可看看出，光華華路以南的的租金價格格整體低于于光華路以以北，這主主要因為光光華路以南南的人流量量多數是往往南邊去的的，那里的的人流量比比較分散，，人均消費費能力比較較低，所以以光華路以以南的店鋪鋪營業收入入較低。——中吳大道路路段——2.4、個案分析析四：區域域重點路段段沿街商鋪鋪綜述（三）▲業態分布比比例圖【商業價格分分析】路段面積段價格區間目前出租情況中吳大道最小面積：14m2最大面積：2000m20.53-6.6元/m2/天均租金1.1元m2/天滿租解析：※中吳大道作作為未來常常州的景觀觀中軸線，，發展潛力力巨大，現現行沿街商商業租金最最低0.53元/㎡/天到最高6.6元/㎡/天，價格懸懸殊主要體體現在面積積分割上。。※從當前這一一區間的租租金價格來來看，是目目前常州市市租金價格格較中間的的一個價格格段，但受受及現中吳吳大道施工工影響，人人流量不大大，商業環環境較差，，等待全部部復蘇及未未來騰飛尚尚需很長一一段時間。。2.4、個案分析析四：區域域重點路段段沿街商鋪鋪綜述（四）——光華路路段段——路段面積段價格區間目前出租情況光華路10--180m21.0--2.2元/m2/天均租金1.2元/m2/天滿租【商業價格及及面積分析析】解析：※光華路這個個路段是以以中小型餐餐飲為主，，其次是摩摩修店，再再就是便利利店。※本路段的周周邊均為大大型社區，，人流量較較大、購買買力較強。。※光華路商鋪鋪主要以私私房為主，，面積大小小不一。——浦前東路路路段——【商業價格及及面積分析析】解析：※浦前東路主主要以便利利店為主，，其次是餐餐飲。※浦前東路的的商鋪主要要集中在沿沿街的人民民家園，其其面積在27㎡-70㎡左右，租金金在0.8元/㎡/天-1.2元/㎡/天，均租金金在1元/㎡/天，經營情情況不佳。。路段面積段價格區間目前出租情況浦前東路27-70m20.80-1.2元/m2/天均租金1.0元/m2/天滿租2.4、個案分析析四：區域域重點路段段沿街商鋪鋪綜述（五）——清涼東路路路段——路段面積段價格區間目前出租情況清涼東路8--30m20.8--1.5元/m2/天均租金1.0元/m2/天滿租【商業價格及及面積分析析】解析：※清涼東路因因為沿線周周邊多為人人口密集的的老社區居居民，因此此沿線主要要以便利店店為主，而而這里面又又以時效性性餐飲占業業態的主要要份額。※清涼東路的的商鋪外觀觀都比較破破舊整體、、參次不齊齊，主要都都是以私房房為主，面面積大小不不一，小至至8-10㎡㎡、大至30㎡左右。2.5、市場小結結常州市主城城區現主要要商圈有：：延陵西路路、懷德路路、蘭陵路路、關河東東路等四大大商圈。※根據《常州市商業業網點規劃劃》，常州市總總體商業布布局為“一一主兩副七七次七點””，而本區區域內的新新運河地區區為七次之之一，為城城市商業次次中心。※而作為南北北向城市伸伸展軸重要要組成部分分的清涼路路及兩側，，現行商業業環境較差差，老社區區居多，業業態分布混混亂，且檔檔次較低，，缺乏具有有影響力的的龍頭商家家。※清涼路地區區一直處于于常州和武武進交界處處的真空地地帶，城市市規劃和管管理受到各各種因素的的影響而滯滯后。同時時，312國道東西向向穿過，繁繁忙的過境境交通帶來來的是道路路兩側建筑筑空間的失失控和無序序擴張，同同時也帶來來交通環境境、治安等等一系列問問題。隨著著行政邊界界的消失，，南北一體體化進程的的加速，以以及龍游路路的全線貫貫通，未來來，隨著中中吳大道的的建成，常常州主中心心和武進副副中心的城城市建設重重點也會逐逐漸向清涼涼路地區匯匯聚。2.6、本案購買買人群構成成及SWOT分析（一））優勢（strengths）：※地段優勢，，成熟居住住板塊，周周邊新老小小區眾多。。人口密集集，生活配配套成熟。。※龍游路、浦浦前東路已已全新貫通通，使得交交通系統得得到良好改改善。※“光華菜場”的建成、開開業對本案案商鋪的商商業價值起起到積極的的提升作用用。劣勢（weakness）：※規模方面，，本案規模模較小，商商鋪停車位位規劃嚴重重不足，影影響商業經經營。※商業環境方方面，本案案周邊現行行環境較差差，周邊沿沿街底商業業態分布比比較混亂，，缺乏管理理。※社區西側龍龍游路所規規劃的10米綠化帶，，對社區沿沿街商業聚聚攏人氣形形成弊端。。機會（opportunities）：※國家宏觀政政策方面，，11月27日所召開的的經濟會議議，確定2010年財政貨幣幣政策保持持不變，這預示著個個人購房抵抵押貸款仍仍然放行，，對明年樓樓市穩定起起到一定作作用。※本案周邊的的景泰家園園沿街商鋪鋪項目及新新城逸境沿沿街商鋪的的陸續建成成，對營造造商業氛圍圍有一定的的基礎作用用。促進本本案未來商商家入駐。。威脅（threats）：※競爭對手方方面，由于于市場經濟濟的逐步回回暖，普通通住宅市場場火熱的同同時，商業業市場也火火熱十足；；隨著項目目周邊的景景泰家園沿沿街商鋪的的推出，一一定程度上上分流了部部分商鋪投投資置業人人群。※南側規劃中中道路的竣竣工時間一一定程度上上對本案南南側商鋪的的銷售造成成不利影響響。2.6、本案購買買人群構成成描述（二二）【購買客戶描描述】：購買本案商鋪的置業者主要目的分分為：自營營型和投資資型兩種！自營型該部分客戶非非常看重本案周邊的商業業氛圍及經經營情況，，正所謂“商多成市”。因此光華農貿市場的形成，，營業的商商家越來越越多，對自自營型的客客戶吸引力力就越大。。但此類客客戶的資金金持有量不不是很多，，但其不太太可能購買買大面積、、高總價的的商鋪，只只會選擇小小面積、低低總價的商商鋪購買。投資型該類型客戶可可細分為長長期投資型型和短期投投資型兩種種，從目前前的市場環環境來看，，以長期投投資型客戶戶為多，其其注重未來來的發展趨趨勢，當然然也在乎短短期的租金金回報。短短期投資型型客戶是希希望購買該該商鋪后迅迅速升值而而套現獲利利，從目前前房地產的的形勢來看看，此舉有有點行不通通。PART1：本案商業業基本情況況概述PART2：區域重點點個案商配配簡析PART3：項目商業業總體建議議4.1、本案產品品定位（一一)■業態定位：：社區商業休休閑中心■功能定位：：餐飲、休閑閑、娛樂、、購物、社社區配套服服務4.1、本案產品品定位（二二)A龍游路規劃中道路路【沿街商鋪面面積分配】南側C段商業：一層：91X11=1001㎡西側B段商業：二層：63X13X2=1638㎡㎡西北角A段商業：二層：21X36X2=1512㎡㎡若三層：21X36X3=2268㎡㎡綠化帶BCA【A商業形態建建議】※考慮周邊商商業業態規規劃較零散散，且受制制于商鋪面面積所以檔檔次普遍較較低，并缺缺乏龍頭商商業的帶動動和對周邊邊消費人群群的輻射力力。因此，，我們建議議依據本項項目A段商業的空空間特征和和一個所處處的地理核核心位置特特性，引進進大型超市市、賣場，，抑或者城城市連鎖酒酒店、社區區服務配套套及其他具具備影響力力的商配，，以帶動本本項目知名名度和增加加本案賣點點。※考慮到本項項目A段商業的利利潤最大化化和促進沿沿街B段、C段商業快速速去化，因因此我們建建議A段商業整體體招商或者者整體出售售。4.1、本案產品品定位（三三)【B/C商業形態建建議】※結合本案周周邊商業現現狀，考慮慮便民性及及功能性相相統一的前前提，因此此我們建議議B/C商業段可規規劃為24小時便利店店、民族風風味小吃、、花卉禮品品、精品服服飾、美容容美發等業業態。4.1、本案產品品定位（四)【參考商鋪規劃案例】】