第三部分分房地地產前期期策劃故策之而而知得失失之計房地產策策劃概念念的厘清清此次課程程所探討討的房地產前前期策劃劃，是指土土地已經經獲得而而規劃設設計尚未未完成前前的策劃劃工作，，其策劃劃的核心心在于”指導開開發“。在土地購購買前的的對土地地投資機機會評價價，是另另一套專專業工作作方式與與思路，，策劃的的核心在在于”指導投投資決策策“；而規劃劃設計已已經完成成甚至施施工已經經開始后后的營銷銷策劃，，其核心心則是在在產品已已經確定定基礎上上的”指導銷銷售“。前期核心心工作目目標是保保證在企企業戰略略與自身身地塊屬屬性的基基礎上，，產品設設計切實實滿足消消費需要要，能夠夠贏得市市場競爭爭，能夠夠實現最最佳財務務目標。。項目市場（供供應與需需求）客戶產品資金客戶策略略產品策略略開發策略略盈利發現平衡衡點開發商前期策劃劃的分析析部分：：宏觀中中觀與微微觀的關關鍵點周邊環境境與開發發條件–項目適合合性目標客戶戶–產品創新新性……宏觀市場場分析中觀市場場分析微觀市場場分析政策、經經濟、規規劃影響響–項目可塑塑性前期策劃劃的分析析部分：：宏觀中中觀與微微觀的關關鍵點市場走勢勢–項目發展展性區域供應應與需求求–項目競爭爭性前期策劃劃的基本本結構第一階段段可行性第二階段段系列研究究第三階段段系列策略略第四階段段銷售推進進可行性研究價格定位開發周期銷售周期經濟效益分析營銷計劃推廣方案項目研究市場定位客戶定位產品定位地塊產品方案具象化反思調整本體研究前期策劃劃報告的的簡潔邏邏輯框架架發展策略略資源挖掘掘機會分析析形象定位位價格定位位客戶定位位產品定位位案例研究究模式借鑒鑒項目定位位物業發展展建議總體規劃劃功能配比比建筑風格格園林風格格配套設施施項目資源源產品研究究客戶喜好好市場分析析客戶研究究市場發展展水平研研究背景研究究項目價值值的研判判宏觀經濟濟背景城市規劃劃研究個案研究究潛在客戶戶挖掘潛在客戶戶需求特特征項目本體體分析分析策略第四部分分針對對性的房房地產市市場分析析“有的放放矢”為什么要要進行房房地產市市場分析析？評估項目目所處的的市場環環境尋找項目目潛在的的市場機機會，挖挖掘需求求尚未被被滿足的的市場規避市場場風險制定項目目的發展展方向和和市場定定位推薦最具具競爭力力的產品品建議評估開發發商目標標實現的的可能性性……市場分析析是對市市場調研研搜集到到的信息息進行整合與提提煉的過程，，市場分分析的結結論是進進行決策策的基礎礎。什么是房房地產市市場分析析？概念，即即指：針針對某種種特定物物業研究究市場的的供需關關系。需求方：：物業的的購買者者或租賃賃者供應方：：市場中中的各競競爭物業業（包括括住宅、、公寓、、寫字樓樓、商業業、酒店店等）市場分析析不是簡簡單的羅羅列市場場數據，，而是必必須基于于數據進進行分析析。需求市場場分析：：目標客客戶需求求分析預測需求求的大小小、來源源以及客客戶需求求點主要要考慮以以下因素素：確定目標標消費人人口、家家庭和客客戶特征征統計目標消費費者收入入、支付付能力和和購買力力遷居和交交通方式式目標客戶戶的消費費價值趨趨向（偏偏好）等等通過城市市年鑒和和房地產產年鑒、、房地產產統計數數據及市市場調研研數據獲獲取。供給市場場分析：：競爭項項目市場場分析供給分析析主要考考慮以下下關鍵因因素：現有物業業的供應應類型和和各供應應面積空置率和和空置物物業的特特點近期物業業的吸納納情況，，包括購購買和出出租的情情況在建或者者正在籌籌建、擬擬建的項項目租金或者者售價，，以及不不同位置置和品質質的物業業租金或或售價的的波動現有和擬擬建項目目的特點點、功能能和優劣劣勢分析析（核心心競爭力力）市場分析析的落腳腳點：必必須回答答的三個個核心問問題本項目的的目標客客戶是誰誰？目標客戶戶的置業業需求和和偏好是是怎樣的的？本項目面面對競爭爭市場的的機會點點在哪里里？項目目未來在在市場中中的地位位如何？？房地產市市場分析析的思路路三個層次次區域市場場、相關關物業市市場、項項目針對對性物業業市場兩個方面面市場的供供給、市市場的需需求三個時段段過去、現現在與未未來區域市場分析析專業市場分析析項目市場分析析區域房地地產發展展處于何何種階段段？項目市場場處于何何種競爭爭格局？？競爭供給給分析客戶需求求分析房地產市市場分析析的步驟驟第一步：：市場區區域界定定這里所指指的區域域是中觀觀房地產產市場分分析的基基本單位位，具有有完整的的房地產產市場特特征的范范圍，一一般以行行政區劃劃來劃分分。第二步：：區域經經濟環境境和市場場分析考察整個個區域經經濟環境境，判斷斷區域房房地產市市場處于于何種發發展階段段，找到到影響房房地產市市場變化化的主要要因素，，對區域域房地產產發展前前景進行行預測。。第三步：：專業市市場分析析按物業類類型進行行市場細細分，對對各專業業市場的的供給和和需求進進行對比比預測，，從而揭揭示各專專業市場場的需求求潛力及及分布狀狀況。第四步：：項目市市場分析析根據對市市場潛力力、競爭爭對手及及目標客客戶的分分析找到到項目的的機會點點、預估估項目的的市場占占有率。。房地產市市場分析析的方法法區域經濟濟環境分分析區域房地地產市場場分析對當地經經濟環境境中決定定所有類類型房地地產供給給和需求求的基本本因素進進行分析析，對過過去變化化趨勢進進行判斷斷，預測測未來的的發展前前景。區域經濟濟環境和和市場分分析：基基本內容容數據來源源各地方統統計年鑒鑒、統計計公報、、經濟發發展月報報、地方方經濟信信息網、、地方政政府網站站、中房房指數、、國房指指數、地地方房地地產年鑒鑒土地、規規劃部門門的政府府官員訪訪談規劃、房房地產等等專業人人士訪談談區域經濟濟環境分分析1、總量指指標：GDP、人口、、人均GDP、固定資資產投資資、新批批三資企企業人數數、接待待入境旅旅游人數數等2、結構指指標：產產業結構構及布局局、就業業人口結結構3、水平指指標：人人均收入入水平、、消費水水平、人人均居住住面積、、住宅消消費支出出水平4、城市經經濟發展展計劃、、產業規規劃、城城市總體體規劃區域房地地產市場場分析1、投資：：開發投投資額2、土地開開發：土土地開發發投資、、開發面面積、土土地出讓讓金3、商品房房開發：：施工面面積、竣竣工面積積、年開開發量4、銷售：：銷售額額、銷售售面積、、價格、、空置量量、吸納納量5、房地產產景氣指指數、價價格指數數房地產市市場分析析的方法法區域經濟濟環境和和市場分分析：基基本資料料的獲得得人均GDP與房地產發發展關系GDP增速與房地地產發展關關系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展房地產市場場分析的方方法區域經濟環環境和市場場分析：市市場發展狀狀況重要指指標房地產發展展周期理論論，判斷區區域市場發發展階段市場典型表現開發商策略復蘇直接使用人帶動市場發展，現樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發展地價和房價開始同步上升，期樓和現樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優策略：繼續賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產周期期理論階段價格階段：復蘇發展危機蕭條判斷因素：：GDP增速人均GDP增速房地產發展展程度異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產開發投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率房地產市場場預警預報報指標體系系房地產市場場分析的方方法區域經濟環環境和市場場分析：市市場發展狀狀況重要指指標分類說明適用范圍典型全國性指數房地產價格指數動態描述一定區域內各類房地產（如商業、住宅和工業）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數。應用于微觀領域，例如房地產投資分析、房地產價格評估等中房指數、全國35個大中城市房地產價格指數、戴德梁行指數房地產綜合景氣指數根據一定的原則選取包括房地產價格在內的多種反映房地產市場景氣或房地產業發展狀況的經濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數法或擴散指數法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數多用于進行宏觀經濟形勢分析、宏觀行業分析等國房指數中國當前幾幾種主要的的房地產指指數房地產市場場分析的方方法區域經濟環環境和市場場分析：市市場發展狀狀況重要指指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數數與住房支支出比重的的國際衡量量標準＝食物支出出金額/總支出金額額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我國各主主要城市的的恩格爾系系數房地產市場場分析的方方法區域經濟環環境和市場場分析：市市場發展狀狀況重要指指標房價收入比比——衡量城市住住房可支付付能力高低低、反映房房地產市場場總體狀況況的指標某個住宅市市場上某個個指定時期期內銷售的的住宅的自自由市場價價格中位數數（或平均均數）和該該市場上家家庭年收入入中位數（（或平均數數）的比值值。國際上上的大多數數組織使用用中位數定定義，而我我國的房價價收入比定定義屬于平平均數定義義。來源：綜合合聯合國可可持續發展展委員會、、聯合國人人類住區（（生境）中中心、世界界銀行對房房價收入比比的定義房價收入比比＝平均房房價/平均家庭年年收入平均房價＝＝面積單價價×面積指標平均家庭年年收入＝平平均個人年年收入×計算人口數數定義計算方法及及缺陷各指標的取取值不同，，算出的房房價收入比比結果相差差是非常大大的面積單價：：經濟適用用房面積單單價、商品品房面積單單價、新舊舊房折合單單價面積指標：：60平方米、80平方米、人人均建筑面面積×平均家庭人人口平均個人年年收入：工工資收入、、工資收入入及修正、、可支配收收入計算人口數數：雙職工工假設、平平均家庭人人口“4～6倍”是從市市場經濟國國家歸納得得出的結論論，不能不不加修改的的應用到我我國。房地產市場場分析的方方法對每一個可可能影響項項目競爭性性能的特征征一一進行行分析和評評價。法律特性：：土地使用用權年限、、規劃條件件、建筑標標準……經濟特性：：價格、付付款方式……自然特性：：地塊面積積、形狀、、高度、景景觀、區位位……關聯性：通通達性、可可視性項目自身資資源條件分分析競爭對手分分析目標客戶分分析現有、潛在在競爭項目目的競爭特特點、市場場反應目標客戶的的數量、收收入水平、、家庭結構構、消費偏偏好、生活活方式、心心理特征、、行為模式式找出項目的的目標客戶戶目標客戶置置業的需求求與心理訴訴求找出項目面面對競爭市市場的機會會點房地產市場場分析的方方法：微觀觀層面地產市場分分析的一些些誤區針對性不強強，內容太太泛沒有充分挖挖掘區域資資源；大環環境看好，，項目的小小環境就一一定不錯過分倚重宏宏觀資料來來論證項目目，只關注注外圍共性性，忽視項項目差異性性過于偏重對對“二手資資料”的應應用以前什么賣賣得好，現現在就做什什么別人做什么么賣得好，，我們做也也會賣得好好25第五部分對對項目開開發條件的的分析房地產開發發項目的區區位條件分分析區位與房地地產價值房地產開發發項目的區區位分析區位選擇要要注意的問問題區位與房地地產價值區位的重要要性區位是指特特定地塊所所處的空間間位置及其其相鄰地塊塊間的相互互關系。區位，從大大的方面來來說，指項項目所在區區域；從小小的方面來來說，指的的是項目開開發場地。。區位的含義義區位與房地地產價值對位置的兩兩種理解狹義的位置置指的是某某一具體投投資項目的的場地在城城市中的地地理位置。。對位置的廣廣義理解，，除了其地地理位置外外，往往還還包括該位位置所處的的社會、經經濟、自然然環境或背背景。對位置的廣廣義理解，，還應包括括在該位置置進行房地地產開發投投資所需支支付的成本本高低和所所面臨的競競爭關系。。對位置的把把握應有動動態的發展展的眼光區位與房地地產價值第一、商業業區商業區按其其功能從高高到低可分分為中央商商業區、城城區商業區區和街區商商業區。區位與城市市功能分區區現代城市土土地利用在在過去自發發利用的基基礎上，通通過土地利利用規劃自自覺地進行行區位選擇擇，形成了了明顯的功功能分區，，一般分為為商業區、、居住區、、工業區等等若干功能能區。區位與房地地產價值工業區根據各種工工業的特點點（如污染染狀況、占占地面積等等），可以以將工業分分成內圈工工業區、外外圈工業區區和遠郊工工業區。居住區居住區是人人們生活、、休息的場場所。一般般位于中央央商業區與與內圈工業業區之間，，或內圈工工業區與外外圈工業區區之間。區位與房地地產價值區位與房地地產投資價價值的關系系房地產的區區位優勢可可以給投資資者帶來區區位利潤。。區位利潤潤越高，房房地產投資資價值越大大。要想讓區位位帶來較高高的房地產產投資價值值，在選擇擇時區位時時應該重視視以下問題題：注意區位升升值潛力的的分析。選擇區位要要有超前意意識，特別別注意交通通、服務網網點等公共共設施的深深層次分析析。房地產開發發項目的區區位分析影響房地產產開發項目目區位選擇擇的因素分分析第一、地域域因素的分分析與選擇擇地域因素的的分析與選選擇是戰略略性選擇，，是對項目目宏觀區位位條件的分分析與選擇擇，主要考考慮項目所所在地區的的政治、法法律、經濟濟、文化教教育、自然然條件等因因素。房地產開發發項目的區區位分析第二、具體體地點的分分析與選擇擇它是對房地地產項目坐坐落地點和和周圍環境境、基礎設設施條件的的分析與選選擇，主要要考慮項目目所在地點點的臨街狀狀況、建設設用地的大大小、利用用現狀、交交通、城市市規劃、土土地取得代代價、拆遷遷安置難度度、基礎設設施完備程程度以及地地質、水文文、噪聲、、空氣污染染等因素。。房地產開發發項目的區區位分析第三、開發發潛力分析析房地產開發發應追求最最高最佳利利用，也就就是說在技技術可行、、規劃許可可且財力允允許的前提提下達到最最有效利用用。第四、土地地使用權獲獲取方式分分析從目前國內內獲取土地地使用權的的途徑和方方式來看，，有通過政政府土地出出讓和從當當前土地使使用者手中中轉讓等兩兩種途徑。。房地產開發發項目的區區位分析具體的影響響因素城市規劃方方面的因素素自然特性市政基礎設設施條件交通通達程程度停車條件環境條件公共配套服服務設施完完備情況當前土地使使用者的態態度土地價格供求關系不同類型的的房地產項項目對區位位的要求：：第一、居住住項目居住用地的的區位選擇擇，一般應應考慮以下下主要因素素：市政公用和和公建配套套設施完備備的程度。。公共交通便便捷程度。。環境因素。。居民人口與與收入。房地產開發發項目的區區位分析房地產開發發項目的區區位分析第二、寫字字樓項目影響寫字樓樓項目位置置選擇的特特殊因素包包括：與其他商業業設施的接接近程度。。周圍土地利利用情況和和環境。易接近性。。第三、零售售商業項目目商業項目的的區位選擇擇，應該有有利于實現現它的最大大利潤。所所以它的選選擇原則有有以下幾條條：最短時間原原則區位易達性性原則接近購買力力原則滿足消費心心理原則接近CBD原則房地產開發發項目的區區位分析第四、工業業項目工業項目場場地的選擇擇須考慮的的特殊因素素包括：當當地提供主主要原材料料的可能性性，交通運運輸是否足足夠方便以以有效地連連接原材料料供應基地地和產品銷銷售市場，，技術人才才和勞動力力供給的可可能性，水水、電等資資源供給的的充足程度度，控制環環境污染的的政策等。。房地產開發項項目的區位分分析區位選擇要注注意的問題過分強調區位位或地段的作作用會產生對對開發投資者者的誤導來自規劃、法法律方面的約約束可能在增增加鄰區影響可能能會面臨改變變對于項目的選選擇要和區位位的性質相配配套區位選擇要注注意的問題下圖是對上述述分析的一個個總結。它說說明了區位價價值的轉移過過程：區位區位上的物業適合市場投資價值圖：區位價值值的轉移過程程因此，不是區區位本身，而而是區位上的的物業適合了了市場的話，，才能帶來價價值。第六部分關于SWOT分析關于項目定位位關于定位與規規劃設計的關關系定位與初步方方案設計中財財務的作用STOW內部因素外部因素SWOT分析SWOT戰略工具（項項目+環境+競爭）SWOT分析的價值因因素針對一個地塊塊的價值因素素包括：地段因素——地段/片區認知度/周邊配套（商商業/教育）/交通等（可總總結為便利性性/成熟度/知名度）環境因素——自然環境/四至景觀/社會人文環境境（噪音）等等（可判定資資源的程度：：稀缺、良好好還是匱乏））地塊因素——地形地貌/規模/技術經濟指標標等（可判斷斷產品的可發發揮空間）開發商要素——目標/開發商品牌/可利用資源等等針對一個即將將銷售的項目目與地塊的主主要差別在于于增加了產品品因素：產品因素——產品/戶型/自身配套/昭示性等對于一個大盤盤的后續階段段，需要增加加項目因素的的判斷：項目因素——口碑/人氣/項目知名度/客戶群體/前期售價/前后產品差異異性/物業管理等O/T（機會/威脅）的價值值因素宏觀要素——經濟形勢（宏宏觀政策）/重大城市變革革中觀要素——行業形勢（一一、二、三級級市場）/城市規劃（交交通、市政配配套、開發重重點、熱點等等）微觀要素——市場競爭（片片區、樓盤、、戶型）/客戶流向通常對于銷售售中后期的項項目，宏觀要要素相對失效效；反之，對對于一個遠期期的大盤，微微觀要素相對對次要。S/W（優勢/劣勢）的價值值因素地段要素環境要素地塊/產品要素開發商/項目要素前兩個為被被動性要素素，后兩個個為主動性性要素SWOT分析的價值值因素SWOT分析的核心心本質項目戰略發揮優勢，，搶占機會會利用機會，，克服劣勢勢減少劣勢，，避免威脅脅發揮優勢，，轉化威脅脅優勢S機會O威脅T劣勢W前期策劃的的完整過程程案例之一：：廣東清遠遠地王項目目用地面積：：32379.68m2容積率：約約5.5-6.5清遠概述珠三角邊緣緣緊鄰廣州歷史悠久足球基地溫泉、漂流流經濟增長“地王”項項目，將成成為清遠沿沿江高品質質的高層景景觀社區用地性質：：住宅用地地占地面積：：32379.68m2地價：3.5億元容積率：約約5.5-6.5總建筑面積積：約17.8-21萬m2物業類型：：以高層或或者超高層層為主項目用地圖圖北江未來，項目目周邊區域域將成為清清遠新興的的行政文化化中心傳統特色綜綜合區現代居住綜綜合區行政商務文文化區現代居住綜綜合區生態觀光區區現代居住綜綜合區辦公商務綜綜合區現代居住綜綜合區服務綜合區區未來城市發發展方向項目清遠的經濟濟結構：GDP增長主要以以投資拉動動清遠市近年年固定資產產投資總量量和GDP綜合圖表固定資產投投資占據GDP的主導地位位，07年達到GDP的81.5%。且固定資資產投資額額持續高速速增長，近近5年增速平均均超過50%。

清遠肇慶韶關惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數據來源：：廣東省統統計局數據來源：：清遠統計計年鑒2007年廣東省主主要城市固固定資產投投資總量/GDP值（億元））從經濟結構構的發展規規律看，清清遠的經濟濟尚處在經經濟發展的的初期階段段。清遠的房地地產市場數據出處：：《統計局房地地產數據分分析》與珠三角同同級城市相相比，清遠遠整體的房房地產市場場容量較小小。2006年開始，房房地產市場場容量猛增增，當年預預售面積增增長153％，銷售面面積增長166％。供應量相對對較大，供供應：銷售售比值基本本維持在2－1.5:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.342032007年清遠與珠珠三角同級級城市成交交情況對比比（單單位：萬m2）2003-2007清遠房地產產供求比較較（單位：：萬m2）房地產價格格剛性，泡泡沫較少自2004年以來，清清遠房價穩穩步增長，，（以清城城區價格為為計算對象象）年增長長率達到了了31%。2007年清遠的房房價/收入比約7.8左右，處于于中國范圍圍內的理性性水平，整整體價格水水平較為剛剛性，抗風風險能力較較強。

北京上海廣州武漢西安清遠商品住宅均價（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價/收入比13.114.010.68.67.87.82007年清遠及主主要對比城城市房價情情況2002－2007年清遠市房房地產均價價情況（元元/㎡）數據出處處：《統計局房房地產數數據分析析》這是K開發企業業具有戰戰略意義義的項目目這是清遠房地產最有份量的項目之一地價創下清遠土地市場天價，在清遠房地產市場極具影響力。這是K開發企業業跨出福福州市場場，初涉涉清遠市市場的項項目。在在這個緊緊鄰珠三三角腹地地的市場場中，一一旦通過過項目成成功樹立立企業在在市場中中的品牌牌形象，，未來的的發展潛潛力是無無窮的。。從初步的的市場判判斷，對對項目的的認知這是樹立清遠清城區品質標竿的項目區位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質標竿。在初步判判斷之下下的項目目思考項目以住住宅為主主體，是是否有條條件引入入商業、、酒店公公寓等高高價值物物業類型型，使得得項目整整體收益益提升？？住宅市場場特別是是高端市市場容量量、競爭爭狀況、、客戶需需求如何何？項目目應該采采取什么么樣的市市場策略略？商業業和酒店店公寓的的市場機機會如何何？整體市場場定位和和物業定定位如何何？產品品發展的的原則和和方向、、以及隨隨之帶來來的收益益狀況如如何？大型住區區開發發發展策劃劃工作案例之二二：金地地荔湖城城項目用地面積積：329.2公頃容積率：：約1.0金地荔城城湖廣園快速速路廣州核心心區金地荔湖湖城：距距廣州核核心區1小時車程程的大盤盤適中的容容積率促促使項目目具有打打造多種種復合物物業的可可能地理位置置的特殊殊性導致致項目針針對的主主力客源源具有多多種可能能性新新公路余家莊水庫用地面積積：329.2公頃，4938畝建筑面積積：312萬平方米米容積率：：0.947項目開發發條件分分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源：：山水水生態環環境＋荔荔湖高爾爾夫球場場分為東、、南、西西三個地地塊，地地塊原為為自然山山林地塊塊，外環環連綿起起伏的群群山，內內繞千畝畝清幽明明澈的余余家莊水水庫，南南望林木木蔥郁的的南香山山西麓，，與萬頃頃綠茵27洞荔湖高高爾夫隔隔水相望望。項目外環連連綿起伏的的自然山系系，內繞千千畝清幽明明澈的余家家莊水庫，，南望林木木蔥郁的南南香山西麓麓，與萬頃頃綠茵27洞荔湖高爾爾夫隔水相相望。金地集團獲獲得土地的的時間為2005年年初。項目開發條條件分析核心問題的的思考東進對區域域房地產市市場發展的的影響產業發展帶帶來的機會會，如何利利用？如何借城市市、產業東東進之勢？？如何界定及及吸納廣泛泛的住宅目目標客戶？？廣州客戶/區域客戶的的分層，短短期客戶，，長期潛在在客戶？除廣州與本本區域外，，還應著眼眼于哪些的的目標客戶戶？如何確定適適宜的開發發模式（首首期開發與與整體開發發）？結合大盤開開發的兩大