潤城項目一期期定價方案PART1價格論證體系系價格論證體系系︱論證結構價格論證結構構區域維度產品維度競爭范圍確定定、比價樣本本選取競品項目產品品比較確定核核心比準均價價區域客戶心理理預期價格區區間項目合理均價價客戶維度通過前期積累累的客戶分析析判定其對價格格的承受能力力價格論證體系系鉑金瀚宮藍天中央公園園漢興上品格林公館希爾斯貴和世嘉塞納左岸在售項目均價成交價格在售項目均價成交價格漢興上品49004700格林公館53004600藍天中央花園51004800塞納左岸56005400貴和世嘉53005100鉑金瀚宮55005300外圍區域客戶戶心理價位區區間：4600-5400元/㎡說明：鉑金瀚瀚宮7#價位位高于同區域域其它項目是是因為該樓棟棟為高層樓王王位置，價格格相對較高，，但開盤并不不理想，當期期推出165套，開盤當天天僅成交35套，截止6月底成交約50套。區域維度︱外圍區域客戶戶心理價位區區間——本案區域維度︱核心區域客戶戶心理價位區區間——開元華庭本案碧水藍城橄欖城藍灣國際森林半島在售項目均價成交價格在售項目均價成交價格藍灣國際53005100森林半島53005100碧水藍城52005000未來湖濱花園51004900開元·華庭6700630056005400帝湖世家50004800香堤灣52005000外圍區域客戶戶心理價位區區間：4700-6300元/㎡說明：開元·華庭以均價6300元/㎡價格高于同同區域其它項項目是因為該該項目品牌號號召力強，加加上現房實景景的吸引力以以及開元物業業服務品質，，使之其銷售售價格高于同同區域1000元/㎡以上。價格論證體系系香堤灣帝湖世家未來湖濱花園園開元·華庭141四房兩廳148四房兩廳樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收開盤優惠面積贈送去化情況月銷F8#2個單元2梯2戶18層3房1483650%

68640059005萬抵10萬，認籌2個點，一次性3個點；按揭1個點贈送陽臺面積約6㎡，臥室贈送飄窗8月17號開盤，成交64套開盤銷售率超過90%1413650%樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠面積贈送去化情況月銷1#2個2梯4戶27三房895425%43253005100開盤優惠90㎡以下1萬抵2萬，90㎡以上2萬抵3萬，一次性付款優惠2%，按揭1%低首付3.8萬-5萬元，大飄窗、89魔變3房贈送6.3㎡、115魔變3房贈送8㎡75%7月開盤，當天成交56套。開盤后退出低首付政策，截止目前銷售75%左右，月均銷售60套三房8954三房1135425%三房113542#2個2梯4戶27三房895425%三房8954三房1405425%三房1405489兩房兩廳113三房兩廳藍灣國際樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠層差去化情況推出時間月銷22#4個1梯2戶11兩房902250%8854005100每平直降300元，一次3個點按揭1個點20-50開盤當天銷售35套，23#主要集中在9月份銷售，目前銷售接近90%2013年6月60套三房1162225%23#1個2梯2戶18兩房1432225%三房1432225%143三房兩廳116三房兩廳碧水藍城森林半島141三房兩廳112兩房兩廳樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠面積贈送去化情況月銷49#2個單元2梯4戶（推半個單元）27層2房112.2522.%5056005300兩房1萬抵3萬，三房1萬抵4萬，按揭99折，全款97折無現房銷售，128、131㎡三房去化速度較快，112㎡兩房剩余較多開盤銷售54套3房1412522.%2梯3戶23層2房112.2018%623房1312119%3房1282119%AB107兩房兩廳126三房兩廳樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠面積贈送去化情況月銷10#（認籌）2個單元1梯2戶28層四房1905621%11253005000認籌2000抵1萬，開盤一次、按揭3個點無多為155醫院團購房源，先剩余少量房源分布在頂層10-15套五房2405621%16#（在售）1個單元2梯4戶26層兩房895219%156三房1332629%三房1382610%新晉美·悅都101016樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收優惠去化情況月銷6#2個2梯4戶27層兩房9110850%21652005000直降3萬加開盤優惠按揭1%，一次性3%，認籌5#、6#3000抵兩萬開盤僅推售西單元，截止目前整體銷售30%15套，由于6號樓銷售不理想，現重新和5#一起排號兩房9210850%貴和世嘉91兩房兩廳一衛衛92兩房兩廳一衛衛6塞納左岸樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數戶型占比合計均價實收開盤優惠面積贈送去化情況月銷9#2個單元2梯4戶29層二房895450%10856005400認籌2個點，開盤一次性3個點；按揭1個點，贈送陽臺面積約6㎡，臥室贈送飄窗142戶型贈送入戶花園，空中庭院，陽臺半面積；開盤去化60%15三房1425416%143三房兩廳89兩房兩廳9F8號樓西戶東戶9層：6400以西戶戶為例例基準層層差為為0-50元每平平9層：6300以東戶戶為例例1層：600018層：：68001層：590018層：：6700同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~100元/平典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——開元·華庭兩梯兩兩戶1000西單元元東單元元13層：：5560以西戶戶為例例基準層層差為為10-30元每平平12層：：5330以東戶戶為例例1層520027層層：50801層：500027層層：48802001002000同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~200元/平典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——藍灣國國際兩梯四四戶2號樓西單元元東單元元14層：：5300以西戶戶為例例基準層層差為為10-50元每平平14層：：5250以東戶戶為例例1層：460018層層：55001層：455018層層：5450500同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~50元元/平典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——碧水藍藍城兩梯兩兩戶23號樓西單元元東單元元14層：：5800以西戶戶為例例基準層層差為為10-20元每平平14層：：5700以東戶戶為例例1層：560027層層：57001層：550023層層：57002001002000同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~200元/平典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——森林半半島兩梯四四戶49號樓典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——5號樓6號樓西單元元東單元元19層：5200以西戶戶為例例基準層層差為為10-120元每平平，樓樓層向向上遞遞增24層最高高16層：5060以東戶戶為例例1層：460024層層：54201層：470024層層：538006012080500同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~120元/平西單元元東單元元19層：520016層：5150以東戶戶為例例1層：460024層層：53101層：470024層層：5360橄欖城城5號樓0501005006號樓西單元元兩梯梯三戶戶東單元元兩梯梯三戶戶西單元元兩梯梯兩戶戶東單元元兩梯梯三戶戶以西戶戶為例例同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~100元/平60基準層層差為為30元每平平同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~150元/平新晉美美·悅都典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——兩梯三三戶11號樓16號樓西單元東單元13層：560013層：5550以東戶為例1層：540026層：58001層：535026層：5750以西戶為例015050150西單元元東單元元14層：：5200以西戶戶為例例基準層層差為為10-40元每平平13層：：5180以東戶戶為例例1層：500027層層：56001層：495027層層：548010050同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~150元/平典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——兩梯四四戶050050貴和世世嘉6號樓501009號樓西單元元東單元元16層：：5500以西戶戶為例例基準層層差為為10-30元每每平15層：：5400以東戶戶為例例3層：：520029層層：56003層：：520029層層：5600同層因因戶型型、朝朝向不不同差差價約約為0~100元/平典型項項目平平面差差、垂垂直差差分布布——塞納左左岸30010020004002004001009#1單元9#2單元兩梯四四戶兩梯四四戶平面、、垂直直差項目名稱平面差基準層差最低價-最高價（面價）定價類型開元華庭0-200元/㎡30-50元/㎡6000-6400元/㎡上升型藍灣國際0-200元/㎡10-60元/㎡4700-5500元/㎡橄欖型碧水藍城0-50元/㎡10-50元/㎡4600-5500元/㎡上升型森林半島0-120元/㎡20-50元/㎡5450-5800元/㎡橄欖型橄欖城0-100元/㎡20-50元/㎡4800-5600元/㎡上升型悅都0-150元/㎡0-30元/㎡5300-5800元/㎡上升型貴和世嘉0-50元/㎡0-40元/㎡5000-5400元/㎡上升型塞納左岸0-100元/㎡20-50元/㎡5200-5700元/㎡上升型典型項項目平平面差差、垂垂直差差小結結——從以上上樓盤盤數據據看出出，平平面差差價基基本在在50———100元元/㎡，基準準層差差價在在20———50元/㎡，最低低面價價4800左右右，最最高6400，，定價價類型型上升升型居居多。。產品維維度︱市場價價格比比對過過程——市場價格比對過程確立競爭項目權重匯總比較打分體系得出比較價格選取市場比對項目確定市場價格比價體系價格論論證體體系權重確確定原原則：：影響響度越越大，，權重重越大大項目權重分配表項目權重備注香堤灣25%同區同質湖濱花園15%同區同質帝湖世家15%同區同質藍灣國際13%同區同質碧水藍城12%同區同質青年城5%不同區同質橄欖城5%不同區同質東方金典5%不同區同質新晉美·悅都5%不同區同質合計100%對比樣樣本的的權重重比價體體系影影響因因素權權重比價體體系六六大影影響因因素權權重構構成地段價價值20％100%戶型設設計20％樓體素素質15％景觀設設計10％工程進進度25％物業服服務10％比價體體系權權重根據競競品項項目綜綜合評評比打打分，，得出出本案案合理理均價價為5430元/㎡。舍零取取正，，本案案高層層比準準價格格確定定為5400元/㎡(實收)說明：：以上上推導導價格格為本本案第第一批批開盤盤參考考價格格，結結合市市場監監控數數據進進行動動態調調整。。洋房比比準價價

項目名稱本項目未來湖濱帝湖世家碧水藍城開元華庭森林半島橄欖城東方金典塞納左岸鉑金漢宮

權重

25%16%13%12%8%8%8%5%5%地段價值20%111.11.31.31.21.21.11.31.2工程進度25%11.21.21.31.31.31.21.11.21.2戶型設計20%10.810.910.911.11.11.1樓體素質15%11.1111.21.21.21.11.31.2景觀設計10%10.81.20.91.20.911.21.31.2物業服務10%1110.91.210.91.11.21.1近期實收均價

530061005600620059007400680076007300比準系數

1.0051.091.0951.2051.1151.111.111.2251.17比準均價

527455965114514552916667612662046239本項目合理均價5430根據競競品項項目綜綜合評評比打打分，，得出出本案案合理理均價價為5016元/㎡。舍零取取正，，本案案高層層比準準價格格確定定為5010元/㎡(實收)說明：：以上上推導導價格格為本本案第第一批批開盤盤參考考價格格，結結合市市場監監控數數據進進行動動態調調整。。小高層層比準準價

項目名稱本項目未來濱香堤灣碧水城鼎立際天河灣藍灣際幸福里青年城森林島

權重

20%20%12%12%8%8%8%6%6%地段價值20%1111.21.111.20.90.91.1工程進度25%11.21.21.21.31.21.111.11.2戶型設計20%10.70.80.91.20.90.90.710.9樓體素質15%10.90.910.90.810.90.91.1景觀設計10%10.80.81.21.10.90.90.80.81.2物業服務10%10.910.910.80.90.90.71.1近期實收均價

500050005200510048005100480047005100比準系數

0.9450.9751.081.130.971.0250.8750.941.095比準均價

529151284815451349484976548650004658本項目合理均價5016高層比比準價價根據競競品項項目綜綜合評評比打打分，，得出出本案案合理理均價價為4815元/㎡。舍零取取正，，本案案高層層比準準價格格確定定為4800元/㎡(實收)說明：：以上上推導導價格格為本本案第第一批批開盤盤參考考價格格，結結合市市場監監控數數據進進行動動態調調整。。

項目名稱本項目香堤灣未來湖濱帝湖世家藍灣國際碧水藍城青年城橄欖城悅都東方金典

權重

25%15%15%13%12%5%5%5%5%地段價值20%1111.11.21.210.90.90.8工程進度25%11.21.21.11.31.41.21.21.21.2戶型設計20%10.80.90.90.90.811.21.11.1樓體素質15%10.90.70.9110.71.21.21.2景觀設計10%10.80.91.10.91.20.81.211.2物業服務10%10.810.9110.81.21.21.1近期實收均價

490049004800510050004700510050004900比準系數

0.9550.9751.011.0851.120.9651.141.11.09比準均價

523650264752470044644870447445454495本項目合理均價4815區域維維度與與產品品維度度分析析——區域緯緯度結結論：：區域域客戶戶心理理預期期價格格高層層為4700-5100元/㎡產品維維度結結論：：高層層產品品比對對價格格4815元/㎡由于項項目在在工程程進度度、樣樣板區區打造造、銷銷售執執行等等環節節與競競品相相比存存在不不足，，因此此：4700-5100元/㎡＝4800元/㎡（屬于于客戶戶心理理預期期價格格）【以上價價格僅僅作為為本項項目首首批開開盤價價格參參考】價格格論論證證體體系系客戶戶維維度度———結合合市市場場及及競競品品項項目目價價格格綜合合開開封封城城市市人人均均可可支支配配收收入入及及購購買買能能力力4800元/㎡㎡基本本符符合合客客戶戶支支付付能能力力價格格論論證證體體系系項目目高高層層合合理理均均價價確確定定———區域域維維度度產品品維維度度項目目首首批批高高層層房房源源合合理理均均價價（（客客戶戶心心理理預預期期價價格格））4800元/㎡客戶戶維維度度心理理預預期期：：4700-5100元/㎡㎡比對對均均價價：：4815元/㎡㎡客戶戶修修正正價價：：4800元/㎡㎡價格格論論證證體體系系項目目熱熱銷銷價價格格策策略略以低于客戶心理預期的價格入市，促成大量快速成交，營造開盤熱銷局面價格快速銷售降低價格（客戶心理價位）速度項目目價價格格表表制制定定說說明明首批批產產品品分分布布項目目首首批批房房源源推推出出的的為為：：洋房房：：1、2#樓小高高層層：：7、8、9#樓高層層：：15#樓其中中1、2#樓臨臨近近金金耀耀路路及及小小區區車車行行道道路路，，受受噪噪音音影影響響較較大大。。同同時時位于于小小區區最最南南側側，，景景觀觀面面相相對對較較小小。。本次次推推出出房房源源均均為為坐坐北北朝朝南南戶戶型型，，通通風風、、采采光光均均不不受受影影響響。。小小區區內內采采用用核核心心景景觀觀帶帶與與組組團團景景觀觀相相結結合合的的方方式式，，高層層15#樓位位于于小小區區內內樓樓王王位位置置，，景景觀觀視視野野最最好好；；1278915定價價思思路路1、按照物業類型進行差異性定價；分為三個標準打分：多層電梯洋房產品、小高層舒適產品、高層瞰景產品；2、按戶型合理度、接受程度、景觀、采光、面積等影響價格的不同因素分別附于不同的權重；3、局部特殊戶型進行特殊化調差處理；4、按干擾因素多寡區別打分。以科科學學性性保保證證價價格格體體系系的的客客觀觀合合理理權重重&極差差制制定定平面面差差制制定定垂直直差差制制定定特殊殊調調差差定價價標標準準1、權權重重&極差差制制定定平面面調調差差考考慮慮因因素素———針對對洋洋房房1-2#樓、、小小高高層層7-9#樓、、高高層層15#樓平面面調調差差因素戶型合理度戶型接受度面積采光景觀通風視野噪音合計權重20%20%15%10%10%10%10%5%100%因產產品品差差異異形形成成客客戶戶差差異異，，使使權權重重制制定定更更符符合合客客戶戶特特點點，，采采取取不不同同權權重重比比例例產品品決決定定價價格格彈彈性性空空間間差差異異，，極極差差設設置置不不同同開封封風風向向以以東東南南風風為為主主，，通通風風方方向向與與朝朝向向吻吻合合，，故故以朝朝向向做做為為通通風風指指標標的的基基數數，，影影響響通通風風的的其其他他因因素素以以及及是是否否通通透透和和被被遮遮擋擋，這一一點點從從后后面面的的視視野野里里得得到到體體現現，，其其系系數數加加權權累累計計。。不受受影影響響＞基本本不不受受影影響響＞受輕輕微微影影響響＞受影影響響＞嚴重重受受影影響響通風風1、通通風風、、采采光光采光光采光光以以采采光光面面積積為為基基數數，，采采光光面面積積的的計計算算簡簡化化為為主主要要采采光光面面個個數數的的統統計計。。基基于于其其他他因因素素的的考考慮慮，，同同樣樣引引入入遮遮光光度：：采光光分分值值參參考考:采光光面面+遮光光度度平面面調調差差景觀觀以以該該單單位位可可觀觀景景面面的的個個數數及及視視野野度度為為基基數數，，對對景景觀觀有有較較大大影影響響的的還還有有觀觀景景的的視視角角和和欣欣賞賞的的內內容容。。景觀觀分分值值參參考考:觀景景面面+視角角系系數數+景觀觀對于于同同一一單單位位的的不不同同觀觀景景面面，，須須分分別別計計算算，，最最后后以以具具體體情情況況按按權權重重疊疊加加。。分項項打打分分2、景景觀觀園林景觀部分園林景觀少量園林景觀無園景無遮擋少量園景部分遮擋無園景有遮擋最佳園林景觀＞＞＞＞＞平面面調調差差本項項目目噪噪音音主主要要集集中中在在：：洋房房1-2#樓臨臨近近金金耀耀路路；；故故1-3層受受噪噪音音的的影影響響；；小高高層層：：7-9#樓西西單單元元因因臨臨近近集集英英街街，，故故1-7層受受噪噪音音的的影影響響；；噪音以距離道路的遠近和道路的噪音程度為主要影響因素，

噪音分值參考:城市主干道噪音+車行道路噪音+車輛進入地下停車場噪音分項打分3、噪噪音音平面面調調差差4、戶戶型型打分因素權重打分標準(打分范圍1－10分)戶型合理度20%客廳、主臥、次臥、面積贈送、衛生間、廚房、餐廳等空間布局合理性戶型面積20%面積偏小，客戶接受度高；戶型偏大，客戶接受度低分項項打打分分本項項目目的的一一期期產產品品的的戶戶型型豐豐富富多多樣樣，，包包含含兩兩房房、、三三房房、、四四房房，，但但戶戶型型面面積積相相差差較較大大，，導導致致客客戶戶在在總總價價的的接接受受度度上上存存在在明明顯顯差差別別。。因因此此，，實實用用性性、、合合理理性性與與面面積積總總價價區區間間是是戶戶型型打打分分的的主主要要考考慮慮因因素素。。平面面調調差差2、樓樓棟棟差差與與水水平平差差制制定定樓棟棟差差定定制制原原則則結合合首首批批產產品品各各個個樓樓棟棟分分布布位位置置，，景景觀觀、、視視野野、、噪噪音音、、采采光光、、通通風風、、樓樓間間距距、、戶戶型型及及面面積積等等因因素素影影響響，，制制定定合合理理的的樓樓棟棟差差；；最差差的的為為0，以以50元為為調調差差基基礎礎單單位位。。基礎價樓棟1號樓2號樓7號樓8號樓9號樓15號樓價差6006502502102100基礎價540054505050501050104800樓棟棟價價差差市場比準價物業類型洋房（元/㎡）小高層（元/㎡）高層（元/㎡）基礎價540050104800價差+600+2100根據據競競品品項項目目綜綜合合評評比比打打分分，，得得出出本本案案各各物物業業產產品品合合理理均均價價說明明：：1號樓樓位位于于項項目目西西南南角角，，臨臨近近集集英英街街及及金金耀耀路路，，景景觀觀視視野野較較差差同同時時噪噪音音較較大大；；2號樓樓位位于于項項目目南南邊邊，，臨臨近近金金耀耀路路，，景景觀觀視視野野較較差差同同時時噪噪音音較較大大；；7號樓樓位位于于小小區區偏偏西西側側，，兩兩個個單單元元，，景景觀觀視視野野一一般般，，鄰鄰近近集集英英街街，，受受一一定定噪噪音音影影響響。。8、9號樓樓位位于于小小區區偏偏西西側側，，獨獨立立單單元元，，景景觀觀視視野野、、采采光光、、通通風風較較好好，，鄰鄰近近集集英英街街，，受受一一定定噪噪音音影影響響。。15號樓樓位位于于小小區區內內部部，，緊緊鄰鄰項項目目水水系系，，景景觀觀效效果果較較好好。。安安靜靜、、私私密密性性好好，，但但戶戶型型面面積積設設計計偏偏大大，，總總價價偏偏高高;樓棟棟價價差差2102102506006500本項項目目同同一一層層戶戶型型設設計計一一樣樣，，僅僅面面積積稍稍有有不不同同，，故故水水平平價價差差不不宜宜相相差差太太大大；；同一一層層戶戶型型價價差差僅僅表表現現在在端端戶戶與與中中間間戶戶的的差差別別，，以以及及景景觀觀視視野野的的差差別別；；戶型型面面積積合合理理、、客客戶戶接接受受度度明明顯顯差差的的單單位位，，須須與與其其他他單單位位拉