房地產基礎知識及產品介紹目錄目錄一、房地產基礎知識一、房地產基礎知識二、規劃、建筑、測繪知識二、規劃、建筑、測繪知識三、戶型的基礎知識三、戶型的基礎知識一、房地產基礎知識一、房地產基礎知識什么是房地產？什么是房地產？房地產基本概念割性。房地產可以有三種存在形態：即房地產市場的分類房地產市場的分類一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；二級市場：買給需求者（新建商品房的買賣市場）；三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手房）；市場稱謂一級市場二級市場三級市場市場主體政府、開發企業（投資者）開發企業、業主業主市場客體國有土地使用權增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標、協議出售、出租等買賣、租賃、交換等三通一平：指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平：指的是土地（生地）通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。綠地率=

各類綠地面積總和與綠化率的區別用地面積與綠化率的區別各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地）。綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。樓面地價：單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價= 土地總價總建筑面積

土地面積*單價= 土地面積*容積率單價=容積率實操：某地塊占地200畝，地價為120萬/畝，容積率為1.5，求：樓面地價？答案：樓面地價=

200（占地）X1,200,000（土地單價）200（占地）X1.5（容積率）= 1200（元/㎡）或樓面地價=

1,200,000（土地單價）1.5（容積率）

= 1200（元/㎡）思考題一思考題一樓面地價：2426.66元/平方米總建筑面積：379534平方米 38萬方

總占地189767平米容積率<2.0總地價9.211、樓面地價？2、總建筑面積？二、規劃、建筑、測繪知識二、規劃、建筑、測繪知識規劃信息部分規劃信息部分項目規劃圖：規劃圖指對一個社區或類似范圍內日后的發展所做的規劃圖，其中標明用于居住區、商業區、工業區、公共活動區或其他用途的土地的大小和位置。重要構成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規劃線、經濟技術指標，是查看規劃圖的重要數據。。項目規劃圖 紅線圖城市規范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。

概念規劃圖對項目圈定大致功能布局的初步性規劃平面圖。項目總平面圖

項目鳥瞰圖根據透視原理，用高視點透視法從高處某一點俯視地面起伏繪制成的立體圖。從規劃圖中認知重要指標用地面積：（）。建筑密度：、停車場等。容積率：率。某項目規劃圖經濟指標討論：容積率的高與低……1、對開發商的影響在何處？2、對住戶的影響在何處？什么是容積率？什么是容積率？容積率越低，居民的舒適度越高不同建筑形態容積率多少合理？住宅小區容積率<1.0的，為非普通住宅。多層住宅的容積率不應超過1.5高層住宅的容積率不應超過41、內部規劃差，路窄綠地少2、人口密度大3、安防難度大容積率存在區域差異容積率存在區域差異不同地理區域，日照等規范不同，戶型的容積率會有所不同。一般情況下，南方會比北方要高。規劃、建筑、測繪知識規劃、建筑、測繪知識建筑基礎知識建筑基礎知識建筑物的分類⑴按建筑物使用性質分類：居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑⑵按建筑物層數或總高度分類：住宅按層數分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）、建筑高度超過100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又稱小高層住宅。⑶按建筑結構分類磚木結構建筑構和筒中筒等。建筑單體分類板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。塔樓：塔樓一般是指高層建筑。一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。1 23 45 67 8910910建筑基礎知識建筑基礎知識通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。日照日至少有1小時的日照。戶型方案圖基本標識戶型方案圖基本標識開間、進深的定義：習慣上，我們把房間的主采光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進深。也可根據房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。具體意義：1、戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。2、進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風與保溫兩者間的平衡。測繪基礎知識測繪基礎知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？什么是公攤，公攤是如何計算的什么是得房率，得房率越高越好嗎？套（單元）建筑面積

套內建筑面積（實用面積）+

套內使用面積（地毯面積）+套內墻體面積+陽臺建筑面積測繪基礎知識測繪基礎知識分攤的公用建筑面積測繪基礎知識套內墻體面積：外墻（包括山墻），共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均入套內墻體面積。陽臺建筑面積：原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積，未封閉的陽臺、挑廓，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。測繪基礎知識測繪基礎知識分攤的公有建筑面積計算方法其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：第1步：計算分攤系數公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數×各套內建筑面積。得房率的含義：地域決定外墻厚度：南方高于北方建筑類型：多層高于高層地域決定外墻厚度：南方高于北方建筑類型：多層高于高層單體結構：板樓高于塔樓北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多層）；電梯房）0.8—0.9（多層）。北方得房率普遍比南方低0.15—0.2影響得房率的因素：得房率影響得房率的因素：

= 套內建筑面積 積得房率高低的制約因素：1、若戶型套內建筑面積相同的情況下，公攤面積越“積得房率高低的制約因素：1、若戶型套內建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小”得房率越高反之則低2、若戶型公攤面積相同的情況下，套內建筑面積越“大”得房率越高反之則低3.若戶型套內建筑面積段相同的情況下，層數（30,18,11）越“小”得房率越高反之則低注：套內建筑面積=套內\h使用面積+套內墻體面積+陽臺面積銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內建筑面積+分攤的\h公用建筑面積（俗說“公攤面積”）。部分地區因測算規范及保溫要求不同，層數、窗戶做法、核心筒版本不同，結構存在差異，會導致產品得房率與方案對比有所不同。案例以YJ140(11層）為例案例一般產品研發部對方案核算套內面積以墻體外輪廓計算，多數區域按此方式計算，率約為86%。

項目核算套內面積以墻體VS中心線以內計算，墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%VSA套內建筑面積A套內建筑面積90平B套內建筑面積110平公攤面積40平求A、B兩套單位公攤面積？建筑面積？得房率？A建筑面積：108得房率：83.3%

B建筑面積：132得房率：83.3%公攤系數= 40（總公攤面積） A戶公攤=A戶公攤=B戶公攤=90（套內面積）X0.2（公攤系數）1（套內面積）X0（公攤系數== 18（㎡）22（㎡）

= 0.2答案：答案：AA戶建面=B戶建面=總建面=90（套內面積）+18（公攤面積）=套內面積）+22（公攤面積108（㎡）132（㎡）9+1（總套內面積）+（總公攤面積=240（㎡）AA戶得房率=90（套內面積）÷108（建筑面積）= 83.3%B戶得房率=套內面積）÷132（建筑面積83.3%總得房率= 總套內面積）÷240（總建筑面積83.3%三、戶型的基礎知識三、戶型的基礎知識居住建筑分類居住建筑分類住宅宿舍 酒店住宅宿舍酒店住宅產品延伸住宅產品延伸洋房 聯排別墅 疊拼別墅獨立別墅 公寓 宿舍居住建筑分類居住建筑分類按層數分類低 層 層多 層 層中高層 7—9層高 層 10—30我們內部習慣711小高層12—18中高層19—30高 層常見樓層數6層（1-6層不需要電梯）

一部步行樓梯一部電梯一部疏散樓梯11層（7-11一部電梯一部疏散樓梯兩部電梯

一部疏散樓梯（封閉樓梯間）18層（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間）兩部疏散樓梯 防煙前室 兩部電梯30層（19-30層，兩部電梯、兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間）房型好的住宅設計體現住宅的六大基本功能起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習好戶型的基本戶型方正通風采光動靜分區面積分配合理動線合理戶型基礎知識戶型基礎知識戶型基礎知識戶型基礎知識戶型基礎知識戶型基礎知識戶型基礎知識戶型基礎知識動線合理①家務流線儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。餐廳離廚房要近，廚房至餐廳的人行路線最好為獨立使用，不要交叉其他功能區的路線。動線合理②家人流線家人流線主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。尊重主人的生活格調，滿足主人的生活習慣。動線合理③訪客流線訪客流線主要指由入口進入客廳區域的行動路線。不與其他流線交叉。“送”面積的概念及手法“送”面積的概念及手法“送七大手法1 地下空間2 中空客廳3.百變凸窗4.內天井5 錯層陽臺6.設備平臺7.超大陽臺手法一 地下空間可以采光的半地下空間,住宅建筑正負零之下不計入面積。將室外架空1米左右，的條件。手法一地下空間手法一地下空間（）.點，使消費者嘗到實惠。手法二中空客廳手法二中空客廳手法三內天井手法三內天井使用面積。手法四錯層陽臺有些地方規定超過6米層高的陽臺可以不算建筑面積。于是就出現了錯層陽臺的設計錯層部分面積就變成贈送部分。手法三內花園（）/花池（手法五超大陽臺超大的