50/50關于虹山半島不墅市場專題調查研展報告關于虹山半島不墅市場專題調查研展報告前言背景篇不墅的由來不墅的分類及其特性分述不墅產品規劃綜述不墅市場構成體系綜述相關市場統計數據專題篇市場調查選取范圍講明虹山半島（一期）市場調查虹山半島相關區域聯體不墅市場調查虹山半島相關區域獨立不墅市場調查分析篇問題與機會點分析項目建議市場定位建議優劣勢分析附：關于虹山半島不墅市場專題調查研展報告前言背景篇不墅的由來不墅的分類及其特性分述不墅按建筑形態分類及特性分述★獨立不墅★聯體不墅★聯排不墅（排屋）★新型不墅不墅按市場級不檔次分類及其特性分述★項級豪宅型不墅★高檔型不墅★中檔型不墅★經濟型不墅不墅按單套總建面積分類及其特性分述★130—160平米★161—200平米★201—250平米★250—300平米★300平米以上不墅按建筑風格分類及其特性分述不墅按居住功能劃分及其特性分述★休閑度假型不墅★經濟生活居家型不墅投資保值型不墅不墅按密集性區域分布分類及其特性分述★閔行顧戴路板塊及其周邊區域★莘閔高檔不墅區及滬松公路沿線區域★長寧西郊地區★松江境內莘松公路沿線地區★滬青平公路（318國道）沿線地區★浦東板塊區域★嘉定南翔地區市中心城區不墅產品規劃綜述不墅產品功能特點不墅建筑用材等特點（附供應商、設計單位資料）不墅小區規劃特點（附環境規劃設計單位）不墅配套設施特點不墅市場構成體系綜述不墅產品在市場中的賣點構成不墅消費金字塔結構不墅物業要緊行銷通路和策略相關市場統計數據專題篇市場調查選取范圍講明虹山半島（一期）市場調查虹山半島相關區域聯體不墅市場調查上海聯體不墅市場概況閔行顧戴路周邊區域聯體不墅市場調查★區域聯體不墅市場概況★區域內聯體不墅分布★區域內聯體不墅相關信息匯總比較長寧西郊地區聯體不墅市場調查★區域聯體不墅市場概況★區域內聯體不墅分布★區域內聯體不墅相關信息匯總比較莘閔高檔不墅區聯體不墅市場調查★區域內聯體不墅分布★區域內聯體不墅相關信息匯總比較綜合歸納講明虹山半島相關區域獨立不墅市場調查上海獨立不墅市場概況閔行顧戴路周邊區域獨立不墅市場調查★區域內獨立不墅分布★區域內獨立不墅相關信息匯總比較長寧西郊地區獨立不墅市場調查★區域內獨立不墅分布★區域內獨立不墅相關信息匯總比較莘閔高檔不墅區獨立不墅市場調查★區域內獨立不墅分布★區域內獨立不墅相關信息匯總比較★綜合分析綜合歸納講明分析篇問題與機會點分析項目建議市場定位建議優劣勢分析附：前言繼多層、高層、小高層產品產之后，不墅已成為今年樓市關注的熱點之一。關于上海市的開發商來講，不墅物業開發的經驗從總體上看盡管并不豐富，但大多參與不墅開發的房產商，都在做著同一個努力——讓用戶心動！那么，虹山半島（二期）項目應該如何樣規劃？如何給該產品作準確的市場定位？她的要緊客戶群體特征又是如何樣？做什么樣的不墅產品在市場上才最受歡迎……等等。本專題調查報告對“虹山半島（二期）”及其相關不墅市場作了全面的市場調查，一一分析、評述，供有關方面決策、參考。背景篇不墅的由來不墅的分類及其特性分述不墅產品規劃綜述不墅市場構成體系綜述相關市場統計數據不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識1—1不墅的由來不墅不墅傳統意義上的概念是指位于郊區或風景秀麗地區的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。而當今意義上的不墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區，建筑裝潢及設施、功能配套，大量采納現代科技的新材料的進展成果，而遠遠超過傳統意義上的不墅，在選址和環境布局上，現代意義上的不墅則差不多繼承了傳統意義上的“不墅”的選擇。背景篇導讀背景篇導讀11—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據不墅生活眼下正悄然走近市民不墅生活眼下正悄然走近市民不墅物業曾經作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境地”，令一般百姓“可望不可及”。改革開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強，也使一般市民的經濟收入與消費能力持續走強，跨入新世紀，上海的人均國民收入GDP水平已突破4000美元，達到中等發達國家水平。隨著上海人對居住環境的強烈追求的目標。都市白領階層、中產階層的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。假如講，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優化居住環境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。住到郊外，“用買城內公寓的鈔票買一幢郊外不墅”已成為“新獨院住宅”的象征。不墅生活正消然走近市民，成為當今樓市關注的熱點之一。上海不墅市場“第三次浪潮”的掀起99年年未，當上海步入21世紀之際，規劃小區化、配置智能化、環境園林化、空間功能化、治理專業化、交通立體化……使得新一代的不墅更能適應上海人對以后生活的新要求。據有關方面統計，從99年起本市不墅物業建筑面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購買各類不墅物業的客戶約占購房總數的25%左右，可見上海的不墅物業消費正持續呈現上升之勢。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，上海人越來越注重生活的質量，而不墅類獨院住宅差不多成為上海人置業安家的新選擇，一個“獨院住宅、立體生活上海不墅市場“第三次浪潮”的掀起99年年未，當上海步入21世紀之際，規劃小區化、配置智能化、環境園林化、空間功能化、治理專業化、交通立體化……使得新一代的不墅更能適應上海人對以后生活的新要求。據有關方面統計，從99年起本市不墅物業建筑面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購買各類不墅物業的客戶約占購房總數的25%左右，可見上海的不墅物業消費正持續呈現上升之勢。隨著市政道路的立體化，家用轎車的普及化，人均收入的增加，上海人越來越注重生活的質量，而不墅類獨院住宅差不多成為上海人置業安家的新選擇，一個“獨院住宅、立體生活”的時代正到來，將引導上海市場第三次浪潮的掀起。不墅市場研展報告不墅的由來上海不墅市場的“第二次浪潮”98年下半年開始，隨著地鐵1號線的通車營運，“申”字型高架的全面開通，地鐵2號線、明珠線的建筑，在閔行、松江、浦東等地城郊結合區域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，而價格，有的還比相距2至5公里的公寓商品房每平方米單價低幾百元。至此，上海市的內銷不墅市場已由單一差不多的不墅類型進展成為多元化物業共存的形態。排屋概念的出現，雙復式公寓的形成以及同時出現的“里弄式住宅”和“新獨院住宅”均可看作是不墅的衍生產物。以排屋、聯體不墅等經濟型不墅為主體的不墅消費市場在98年下半年至99年下半年制造了良好的市場銷售業績，形成了上海市場的第二次浪潮。上海不墅市場的“第一次浪潮”整個八十年代后期，不墅的進展速度還較緩慢，趁著九十年代初學的開發熱，虹橋、古北及318國道出現了為數不多的新式不墅，但許多因配套跟不上，設計欠合理，反被見多識廣的上海人嘲笑為“農舍”。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。1997年錦秋加州花園等的火爆市場，再度引燃了上海人的不墅熱情——盡管那還只能確實是帶小庭園的聯體獨院住宅，因顧及開發商的投資回報和購房的有限預算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時的里弄房子。因此又有好事者稱其為“不墅”——寓意缺“土”然而，隨著上海對外開放度的進一步提高，這期間出現了大批外銷花園不墅群，形成了上海市不墅市場的第一次浪潮。背景篇不墅常識背景篇導讀不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識低層住宅的特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。我國在1987年制定的《民用建筑設計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數明確規定：1—背景篇導讀不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識低層住宅的特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。我國在1987年制定的《民用建筑設計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數明確規定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。“獨院住宅、立體生活”是指都市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是都市居民從煤衛合用的“解困房”獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質量和提升。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給不墅市場注入了活力，出現了豐富多彩的產品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。1—2不墅的分類及其特性分述不墅的分類按建筑形態分類按市場級不檔次分類按單套總建面積分類目前為止，不墅住宅可謂是千姿百態，形形色色。不墅產品的分類方法專門多，是否善于掌握不墅產品的科學分類的方法，關于經營者在樓市競爭中發覺機遇、贏得優勢、分析比較、定位決策等至關重要。然而，不墅產品的細分并沒有一陳不變的方法，那個地點依照不墅產品的相關同質性進行分類如下：按建筑形態分類按市場級不檔次分類按單套總建面積分類獨立不墅獨立不墅聯體不墅聯排不墅（排屋）新型不墅頂級豪宅型不墅高檔型不墅中檔型不墅經濟型不墅130~160平米161~200平米201~300平米250~300平米300平米以上按密集性區域分布分類按居住功能劃分按密集性區域分布分類按居住功能劃分閔行顧戴路板塊及其周邊區域閔行顧戴路板塊及其周邊區域莘閔高檔不墅區及滬松公路沿線區域長寧西郊地區松江鎮境內莘松公路沿線地區滬青平公路（318國道）沿線地區浦東板塊區域嘉定南翔地區市中心城區按建筑風格分類休閑度假型不墅經濟生活居家型不墅投資保值型不墅中國園林歐洲古典歐洲現代北美風格其它不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識不墅分類具體細分特性市場定位面積操縱獨立不墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。頂級豪宅型高檔型250平方米以上聯體不墅雙聯三面采光，占地面積比獨立不墅小；中、高檔型160——250平方米三聯有的兩面采光，占地面積更小；中檔型160——200平方米四聯六聯兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、獨院。側重以居家式的功能住宅。經濟型經濟型130——160平方米130——160平方米聯排不墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的不墅，兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。經濟型130——160平方米新型不墅疊加不墅（雙復式公寓）又叫公寓型不墅，它是介于不墅與多層住宅之間，兼顧了不墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優勢。經濟型130——160平方米背景篇導讀背景篇導讀不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識頂級豪宅型不墅有人講，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場邊。上海不墅市場中的項級豪宅當數所謂的高爾夫不墅了。項級豪宅型不墅市場的進展離不開中國的改革開放，離不開上海經濟的發發，隨著大量外資歷的引進，跨國公司以及世界排名100強企業的進入中國市場特不是上海市場，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環境成為了一批高級治理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統的外銷不墅已不能充分體現自身的價值，適應生活社交的要求，因此在1997年出現了上海第一個高爾夫不墅——湯臣高爾夫花園，之后相繼出現了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫不墅。高爾夫不墅最大的特點是不墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸，將球場的景觀借到不墅區，形成Finfer-style的風格，即不墅與球場沒有專門顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯形式。上海的高爾夫不墅市場由于“曲高和寡”，特不是湯臣高爾夫花園單棟創下2000萬元的天價，關于一般市民來講，可謂可望而不可及，因此其在營銷推廣上，與一般不墅有一定的差不。然而高爾夫不墅由于其定位明確，營銷措施得當，目前上海這四家高爾夫不墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達到80%。中檔不墅通常遠離都市中心，與都市快速交通干道相關，比較注重高環境質量，但價格適中，這類不墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環境空間給客戶，小區私密性較強且住宅功能多樣，這類不墅對那些追求良好居住環境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類不墅價格大差不多上集中在80——中檔不墅通常遠離都市中心，與都市快速交通干道相關，比較注重高環境質量，但價格適中，這類不墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環境空間給客戶，小區私密性較強且住宅功能多樣，這類不墅對那些追求良好居住環境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類不墅價格大差不多上集中在80——180萬元之間，從這兩年的價格走一直看，此類不墅的樓價始終保持著增長勢頭，市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業品質的提高以及日趨完備的社區規劃和配套均使此類不墅物業的價值處于不斷的提升之中。高檔不墅完美地體現了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔不墅一般處于優越的地理位置，享有優美的自然景觀，有的還具備無法復制的人文景觀優勢。此類物業中外銷不墅占了大半，目前要緊集中分布在長寧區虹橋路沿線、市中心徐匯區華山路、建國路一帶以及浦東新區陸家嘴。這些不墅平均售價一般在USD1500——2000元/平方米，平均租金在USD0.4--0.8元/平方米。隨著中國經濟的進一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國家專家、經理人員購買或租賃這類物業，國內也有相當一批成功人士，特是民營企業、現在身家上億的私企老總、股市炒手、網絡新銳等購買此類物業，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔不墅市場正悄悄地在升溫。中檔型不墅高檔不墅中檔型不墅高檔不墅經濟型不墅是介于中、高檔不墅和公寓之間的聯體、聯排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業差不多上都建在市郊區域，土地成本相對市區要低得多，而且目前經濟型不墅是介于中、高檔不墅和公寓之間的聯體、聯排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業差不多上都建在市郊區域，土地成本相對市區要低得多，而且目前“經濟型不墅”的占地規模一般都在10萬平方米以上，其規模化產出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應的消費者也就更廣。因而此類物業就更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調形成適宜居住的高尚生活區域，此類物業盡管沒有中、高檔不墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往操縱在160平方米以內，由此也就操縱了總價不大（40——80萬元之間）。“用買城內公寓的鈔票買一幢郊處不墅”是經濟型不墅的象征。據統計，上海市不墅市場，目前賣得最俏的是面積在150——280M2/套，均價在4000元/M2左右，總價在50萬——經濟型不墅經濟型不墅不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識不墅物業近按面積劃分130—160平米161—200平米201—250平米250—300平米301平米以上毫無疑問，不墅物業由于每幢樓宇單風光積大必定導致總價偏高。面積在300平方米以上的不墅，其總價因此不低，而單價大概也比較模糊，此類物業作為不墅的附加值作用往往顯得特不重要；面積在130毫無疑問，不墅物業由于每幢樓宇單風光積大必定導致總價偏高。面積在300平方米以上的不墅，其總價因此不低，而單價大概也比較模糊，此類物業作為不墅的附加值作用往往顯得特不重要；面積在130——160平方米和面積在161——200平方米的不墅，其客層對應的購房動機，應該是生活居家類為主；相對而言面積在201——300平方米的不墅情況最復雜。就目前的不墅市場總體來看，這部分的不墅產品最豐富多彩，變化空間亦最大，個體的差異性、購買者經濟狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定不墅的多種多樣，個體的各具特色，決定了不墅的類不和個性。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識不墅物業在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，不具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現代完美融合的歐式城堡；也有內廊圍繞、有用美觀的歐美鄉村型不墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的不墅風格與其建筑空間部是統一的。不墅物業在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，不具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現代完美融合的歐式城堡；也有內廊圍繞、有用美觀的歐美鄉村型不墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的不墅風格與其建筑空間部是統一的。背景篇導讀1背景篇導讀1—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據休閑度假不墅不墅市場研展報告不墅的由來休閑度假不墅不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識休閑度假型不墅一般總是依山傍水，此類物業除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環境常令人心醉，多視角的景觀層次猶如生活在公園、優美的自然風光也極大提升、烘托不墅的品質和身價。如淀山湖畔的威尼斯花園、國際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類不墅物業多集粹了外來高尚社區的規劃和精巧房型，而高檔會所的設置也增添了物業新世的附加值，令物業身價非凡。休閑度假型不墅一般總是依山傍水，此類物業除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環境常令人心醉，多視角的景觀層次猶如生活在公園、優美的自然風光也極大提升、烘托不墅的品質和身價。如淀山湖畔的威尼斯花園、國際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類不墅物業多集粹了外來高尚社區的規劃和精巧房型，而高檔會所的設置也增添了物業新世的附加值，令物業身價非凡。經濟生活家庭型不墅經濟生活家庭型不墅此類物業大凡處于城郊結合部，低廉的地價使進展商開始在小區規模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的不墅住宅透顯其價格等綜合性能比的此類物業大凡處于城郊結合部，低廉的地價使進展商開始在小區規模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的不墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內寬敞的生活空間、一應俱全的生活配套、清新秀美的小區景致均是一般住宅無法比擬的，而其物業部、總價操縱于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。投資保值型不墅投資保值型不墅不墅住宅作為一種專門的房產品，其擁有的土地面積是一般住宅所無法相比的。規模化開發加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區的企業以品牌企業居多，進展商雄厚的實力和良好的信譽也具有不墅住宅作為一種專門的房產品，其擁有的土地面積是一般住宅所無法相比的。規模化開發加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區的企業以品牌企業居多，進展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質而二次購房提供絕佳良機。選擇合適認購價位則完全取決于消費者準確把握購房時機。其它其它此外還有旅游、酒店式不墅等，在此不作一一細述。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識1、閔行顧戴路板塊其周邊區域1、閔行顧戴路板塊其周邊區域該區域樓市的板塊行情集結樓盤開發成區域熱點，為近來市場進展的一大趨勢。顧戴路拓寬竣工半年以來，區域房產進展迅速，一大批不墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環線交通優勢及本身品位，也有效形成了買方市場。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識2、莘閔高檔不墅區及滬淞路沿線區域2、莘閔高檔不墅區及滬淞路沿線區域該區域的樓市總體上能夠分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區，近幾年來，此地出現了不墅開發的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士不墅開始，到同潤家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利不墅、喬愛不墅城等，推出的物業極為熱銷，能夠預見，這是將成為21世紀初上海的中高檔不墅區。其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊要緊以排屋、里弄式建筑為特征的經濟類不墅為產品主力。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業的代表。其售價差不多接近于30萬——40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識3、長寧西郊地區3、長寧西郊地區90年代初期，那個地點是上海的外銷不墅集中區域。近來，該區域進展商秉承了開發精品的路線風格，相繼開發了定位于高級白領的不墅住宅。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業的建成，其平均單價一般操縱于10000元/平方米，物業的品質特性也吸引了許多人氣。加之由相對營建已久的名都城、王朝不墅等物業所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業主高貴身份的象征。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識4、松江境內莘公路沿線地區西南樓市已燃起新一輪開發浪潮。那個地點，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網絡通道，區域內以獨立式不墅、聯體不墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網周邊，使市出入更為自由。交通便捷優勢再度引來購房者關注。繼松江新橋之后，松江九亭近30家開發商匯聚，形成申城新的不墅開發居住區域。4、松江境內莘公路沿線地區西南樓市已燃起新一輪開發浪潮。那個地點，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網絡通道，區域內以獨立式不墅、聯體不墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網周邊，使市出入更為自由。交通便捷優勢再度引來購房者關注。繼松江新橋之后，松江九亭近30家開發商匯聚，形成申城新的不墅開發居住區域。5、滬青平公路（318國道）沿線地區5、滬青平公路（318國道）沿線地區依托318國道的便捷優勢，使規模性不墅住宅更添魅力。區域市場內不墅住宅可謂姿態萬千、各具特色。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國際華城等景觀稀有不墅，顯示其休閑性度假的物業特性。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識6、浦東板塊區域繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區后，浦東東片的內外環線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區域核心的不墅住宅區，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區則嘗試投資不墅，以3000畝超大規模的康橋半島以“新獨院住宅6、浦東板塊區域繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區后，浦東東片的內外環線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區域核心的不墅住宅區，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區則嘗試投資不墅，以3000畝超大規模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區域推到不墅投資者視野前列，而陸續推出150—300萬獨立不墅，區域上市量也不亞于金橋。7、嘉定南翔地區7、嘉定南翔地區該區域不墅集中于南翔古鎮，多以獨立式不墅為主，這些不墅的平均售價在6000元單價左右，而平均租金在3000元/天。租售并舉的策略是當地不墅物業營銷的特色。嘉華山莊、上佳不墅等物業的營建也滿足當地高消費群體的置業需求。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識8、市中心城區8、市中心城區土地的寶貴稀有性使城區不墅較為鮮見。通常物業有租有售。陜南村不墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。此類不墅物業治理、景觀和空氣質量提出專門高要求，單棟價格差不多在200萬元以上。個不精品不墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區的天然優勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識不墅產品規劃綜述不墅產品功能特點住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必定趨勢。不墅產品功能特點住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必定趨勢。作為高檔物業的不墅來講，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創新。這既是時代的要求，也是以后的趨勢。11—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據背景篇導讀背景篇導讀不墅物業空間劃分的“五個區”禮儀區：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等交往區：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密區：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛生間、書房等功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等室外區：外立面、前院、后院、平臺等以以“區”來重新定義空間類型，功能規劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個性與生活品質的追求。五大功能區的劃分使住宅科學體現了日常生活中對空間利用的規律，滿足了業主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。不墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。不墅物業較其它的物業而言本身面積比較大，它的客廳、臥房空間設計比較大氣，比如進展商常采納落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥房，傳統的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，關于不墅的居住者來講感到特不的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識1—3不墅產品規劃綜述（二）不墅建筑用材等特點有利健康的無化學揮發、無輻射阻礙以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環保型綠色建材正在越來越多地被運用在不墅項目中。（二）不墅建筑用材等特點有利健康的無化學揮發、無輻射阻礙以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環保型綠色建材正在越來越多地被運用在不墅項目中。背景篇導讀11—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據1—3不墅產品規劃綜述不墅市場研展報告1—3不墅產品規劃綜述不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識（三）不墅小區規劃特點不墅產品的設計里面特不關懷整個小區的規劃布局。比如講綠化問題，不墅區綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟不墅住宅都能看到景觀。關于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。背景篇導讀1背景篇導讀1—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據不墅區不其它物業的差不，確實是它能夠緊密的貼近自然。不墅物業的這種環境概念既保證了現代人快節奏的生活方式，又能夠與環境緊密結合，從中尋出現代不墅的概念。不墅最要緊的特色確實是一個環境概念，不墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環境關系是特不重要的。環境事實上有兩個要素，一個是自然環境，一個是人文環境。人文環境是歷史積存起來的，自然環境包括山山水水，首先確實是不墅物業的小區。不墅小區的營造和優化，已成為有力的市場競爭手段。例如如何樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的汲取量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節溫度、濕度，產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區良好的生態循環系統，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業主真正有回歸自然之感。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識1—3不墅產品規劃綜述（四）不墅配套設施特點（四）不墅配套設施特點會所規格例舉A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游泳池等不墅物業周圍配套機能例舉大型超市郵電局自動提款機（或銀行）美容中心洗衣中心等關于物業治理服務及安保設施和配套例舉設備養護24小時保修服務養綠護綠家政式社區服務小區就應該是一個社區、一個都市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間背景篇導讀背景篇導讀11—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據24小時電子巡更紅外線周界報警24小時電子巡更紅外線周界報警一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識1—4不墅市場構成體系綜述不墅產品在市場中的賣點構成專業人士、市場人士普遍認為，上海的不墅市場的啟動差不多具備可行性。不墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前上海不墅物業在市場中的賣點訴求，歸納如下：不墅產品在市場中的賣點構成專業人士、市場人士普遍認為，上海的不墅市場的啟動差不多具備可行性。不墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前上海不墅物業在市場中的賣點訴求，歸納如下：不墅物業的賣點構成差不多賣點不墅物業的賣點構成差不多賣點優美健康的生態環境；（環境賣點）舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）完善成熟的配套設施；（配套賣點）快捷便利的立體交通；（交通賣點）特不賣點崇尚個性住宅，品質永恒；（無價賣點）追求生態效應，環境超群；（稀有賣點）超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）人腦加電腦，多重保安（物管賣點）明智的投資，超值的回報（投資賣點）1—1—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據背景篇導讀““綜合質量”和“綜合環境”以人為本，強調“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統一是人們對生活的追求。住房消費市場的進展，已使消費者從“買樓”變為“買居家”、“買生活方式”。因此，隨之而衍生出的“綜合質量”與“綜合環境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質量”包括：工程施工質量、房屋功能質量、居家環境質量和治理服務質量。“綜合質量”反映了人們對生活質量的追求。所謂“綜合環境”包括：綠化環境、生活環境、生態環境、人文環境、鄰里交往往環境、休閑、休憩環境、韻動環境、健身環境等。這種“綜合環境”的營造提升了生活品味與生活質量。關于現時成熟的購房者來講“建筑風格高雅、房型布局合理、生活機能齊全、小區環境優美、出行交通便捷、工程質量過硬、物業治理周到”是其差不多要求。不墅市場研展報告不墅的由來不墅市場研展報告不墅的由來背景篇不墅常識1—4不墅市場構成體系綜述（二）不墅消費金字塔結構就供應面來看，目前上海不墅物業市場已呈現出（二）不墅消費金字塔結構就供應面來看，目前上海不墅物業市場已呈現出“量大、面廣、價多”的格局。考察市場一線的購房者，我們又不難發覺：不墅購房族正在發生質的變化。客戶層面擴大前幾年，對不墅物業發生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業，而今天，許多上班族也開始放棄市中心地段物業，把目光投向市郊的不墅，這是客戶層面的變化。購房動機豐富原先的投資型、增值保值型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機開始占上風。許多購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在上海人居郊化觀念逐步形成的背景下，生活類不墅的追求者比例迅速上升。追求時尚生活許多購房者認真罷了一筆帳，只要肯移居郊外，用一輛車加一套不墅比市中心購一套公寓更為實惠，確實是一些差不多擁有市中心公寓住宅的人，在經濟條件同意的情況下，也開始追求“5+2”的現代時尚生活。滿足新奇感親朋好友在市區同一幢樓宇和群居意識，與一市郊不墅區群居觀念相比，后者要大于前者。比如許多不墅出現券商角、作家角等，多少與購房者對不墅物業的追新求異有關。值得關注的特不客層值得注意的是，在上海不墅樓宇的購房者中，歸國留學生和外省市人士在增加，許多留學生回國后，開始追求與世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是不墅物業作為重要的選購對象。背景篇導讀背景篇導讀11—1不墅的由來1—2不墅的分類及其特性分述1—3不墅產品規劃綜述1—4不墅市場構成體系綜述1—5相關市場統計數據不墅市場研展報告不墅的