歡迎下載內容僅供參考物業管理公司全面運營管理方案（草案）物業管理有限公司2017年6月18日【目錄】一、組織加構的設定一、組織加構的設定二、物業公司的工作職能三、物業公司發展方向確定四、物業的公司收支分析五、住宅項目經營管理方案六、物業管理公司盈利模式的確定五、住宅項目經營管理方案六、物業管理公司盈利模式的確定前言以管理促進經營，二者相互依托，相互促進。的居住環境需要而產生的一種房地產商品。其商品屬性從客觀上要求物業服務公司要圍繞經營實施科學化、專業化、人性化的管理服務,從而建立一個讓業主享受到舒適、便捷、宜居的生活環境，使物業實現保值增值。一、組織加構的設定暫以原有架構運營，視運營情況對崗位，職能，責任逐步調整，以免出現不穩定的狀況。二、工作職能建立管理制度。財務預算：控制物業公司的整體的運營成本費用，擬定物業費及其他決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營中出現的問題提出督促業主服從各項管理制度。人員變動、掌握項目經營情況，改善工作流程。業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持物業公司之信譽及形象。活動之推廣計劃及實施。技巧等，精誠合作的工作氛圍。三、本公司的發展方向確定三、本公司的發展方向確定物業管理企業正逐步走向市場化、規范化，一些依靠開發商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數物業管理企提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。簡言之，現代物業管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉向以提供優質服務，由管理到經營的轉變。物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。雖然國內物業管理市場正迅速發展，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒發達地區和一線城市的物業管理經驗，探索建立符合行業慣例并適合本地情況的物業管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。綜上所述，物業公司應把管理物業轉變成為經營物業，從而走規范化、專業化的發展之路，是本物業管理公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢，這需要物業公司的每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。四、物業的公司收支分析物業公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：二、公眾代辦性服務費的收入；三、特約服務費的收入；四、物業企業的綜合經營的收入。就上述的四種收入，是物業企業經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的。可以看出，第一種物業管理費在物業公司為擴大經營，促進市場可持續發展的情況下，在短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的主營業務收入。作為實質性的物業經濟收入。第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。再看物業公司的支出情況：公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我在核算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；二是核算開展物業管理過程中發生的管理費用；三是核算財務費用；四是核算所得稅。在實際工作中我做了一些調查，并針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果：物業公司的支出，是在規范化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，占物業管理費的比例分別為：占物業管理費總額且會逐年增加園林綠化：10；3，70％30。按照以上數據得出，物業公司由管理向經營的轉變發展的必要性。１、物業市場需求需要物業從管理物業向經營物業過度就目前的市場來看，物業公司出路是如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。２、經營物業的資源及管理運作經營物業的資源管理就是策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求二是人力資源。在物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業。物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視為物業項目的寶貴資源。物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用資源，以便最有、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。、控制。控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。如所以，具備上述的運作能力后，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。五、住宅小區經營管理方案五、住宅小區經營管理方案作為住宅小區的物業經營者，盈利是物業經營管理的目的，是實現投資回報、物業保值增值的必然要求。而作為住宅小區的經營管理和服務——物業公司，在工作中要著重把握兩個方面：1成本。一定程度上，小區物業費水平決定物業服務品質的高低，而收費率的高低結構狀況、設施設備情況、交通情況等因素，住宅物業升值空間較大。合理制定物業服務方案，提高物業服務品質，增加物業收入，以帶動住宅物業良性發展。物業經營成本的控制在保證優質服務質量的同時，采取管理措施使成本費左右。由此，在滿足客戶能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪費。要做到計量細化到與每個能源使用方的經濟利益掛鉤，并杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈供水設施的跑冒滴漏現象等。2業市場價值的影響力是不可低估的。為此，要建立一整套以業主為關注焦點的規范內部管理運作的服務質量標準體系和工作流程。檔案資料。檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄、實施物業系到全體業主的正常生活更關系到身家性命的安全。一方面，技術力量配備方面要求技術人員精干熟練，專業技術過硬，工作效率高。另一方面，制定完善24的原則。即：以監控系統為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。安全崗位設置以填補技防“盲點”為準則，根據實際情況，設置門崗、外圍（含車場）經客戶確認后，再予放行；大件物品搬出，須憑物業部簽定的放行條。流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查，對可疑人員要進行盤查，排除一切不安定因素。裝修申報、方案審批、施工安全交底、簽訂裝修管理協議、入場手續辦理、施工期間的監管到竣工驗收，實行層層承諾，層層監管，確保無一例違章裝修，并做好相關資料記錄。賞心悅目，并吸引著潛在的客戶。“細節打造完美”，我們從細節入手，建立健全各項保潔綠化規章制度、服務程序和質量標準，明確保潔范圍、所用保潔材料、監督檢查方式等。確保公共部位到處窗明幾凈，無衛生死角，無異味，垃圾隨產隨清；花木青翠欲滴，給小區帶來了勃勃生機。特約服務。特約服務是除物業合同中約定的常規服務外的有償服務，逐公示服務標準。此外，溫馨提示、重大節日前，小區進行必要的裝飾、可以擇財務管理。通過編制財務預算，可掌握企業計劃收支情況，從而采取有效的措施，控制各項費用開支，降低成本。每月或每季度制定經營收支預算分通過對經營收支報告的分析，了解項目盈利能力和營運能力，揭示在經營活動中存在的問題，找出影響財務狀況及經營成本的因素，為下一步經營決策和財務決策提供重要依據。在實際工作中，切忌顧此失彼。唯此，才能使各項目的經營管理在良性循環的軌道上運行，并進一步促進公司的健康發展，創造更大的效益，創造“金牌物業經營管理企業”，為公司實現經濟效益與管理效益的雙贏出發。六、物業管理公司盈利模式的確定為拓寬經營思路，物業公司必須確定以下幾個觀點：設備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識成為重要的資源；業主提供“情感性”服務，創造良好社區文化氛圍，為開發商和自身品牌創造價值，同時也使業主的物業有更大升值。按著此種思路，從系統的角度，構建了現代物業管理服務體系思路。１、物業管理公司盈利模式的建立上述現代物業管理服務體系表明了現代物業管理公司盈利模式的核心理念是物業公司經營要以全面提升客戶價值為核心，實現自身的業務的增值。與傳統物業管理體系相比，要實現以下幾個轉變：利潤來源的多元化。物業公司可以通過四條途徑來創造利潤：公司利用自身資源，在業主群體提供基本保證的基礎上充分開展增值服務，收取物業給社會服務供應商，獲取信息服務費；物業公司通過創建社區文化交流平臺，向業主提供“情感”服務，雖然不能直接從這項服務中獲得收入，但它能間接的創造利潤：因為社區整體文化能夠營造融洽、和睦的社區氛圍，加強業主群體之間、物業經營者與業主群體之間的交流和溝通，增進感情，為業主之間的互動創造增值機會，這一方面有利于開展日常管理工作，業主也愿意把更多的增值服務委托給物業管理公司來提供；另外一方面有利于物業管理公司收集和積累關于