.4/4中海、綠城精裝修成本控制10大措施房地產企業只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優勢,合理管控成本,迅速實現低成本擴張,才能在競爭中具備優勢。要做好精裝修項目的成本管理,必須要求全員、全過程、全面的成本管控。本文總結了目前中海、綠城、金地等標桿房企在精裝修成本方面的10個措施,值得行業參考及借鑒。▌措施一：精準定位在項目精裝修前期,首先要進行精裝修項目整體定位。精裝修定位需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配,同時需關注客戶的敏感點。精裝修定位的結果一般為每平方米建筑面積裝修成本額<平米指標>或天地墻裝飾用料及家具電器配置明細表。中海的做法是將項目主產品線歸類梳理出〔每平米1500-3000元、中檔〔每平米1000-1500元、低檔〔每平米500-800元3個等級,每個級別有對應的設計風格和材料部品配置標準。中海精裝修項目綠城項目廚房典型配置表▌措施二：造價限額、材料用量限額在確定不同級別精裝修成本造價后,成本部聯合設計營銷共同研討,推出精裝房標準測算模板,主要包括面積指標、造價指標、主要材料用量分析、主材菜單,最后得出造價限額指標、材料用量限額指標。材料用量限額指標▌措施三：形成菜單式價格清單相關材料、做法、綜合單價均形成菜單,形成菜單可以實現以下目的：方便設計人員、項目公司快速、準確測算；可自動生成各種技術經濟指標；對比標準快速發現超支項,找到優化方向;細項分解指標均需滿足目標成本要求。萬達某項目限額指標▌措施四：設計階段控好流程設計階段所產生的成果其造價成本基本會占到項目總成本的70~90%,在前期決策基礎上確定我們最終設計方案的準確性高低將直接決定后期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。因此,制定設計過程成本控制流程非常重要：1.根據樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。〔由營銷策劃部門、設計部門確定。2.按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善,編制符合市場定位的精裝修預算,初步鎖定成本〔可由裝修設計公司來完成。3.按確定的裝修設計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥柜、開關插座、家用電器、墻面磁轉、涂料等〔由預算采購部門來完成。4.根據初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預算〔預算部門來完成。5.根據產品定位及成本控制目標調整裝修設計〔營銷部、設計部。6.按照最終的定板裝修設計完成精裝修成本預算的編制。▌措施五：精裝主材合理選擇設計決定精裝修成本的關鍵一點還有各種高檔關乎設計效果材料的合理選擇,避免出現次要部位〔或者不是客戶關注點的材料使用過于奢華的情況,并在精裝樣板房圖紙設計時多與設計進行溝通,避免設計師的在設計時追求完美的慣性思維。比如,為了嚴格把好設計選材這一關,中海會提前制定好不同檔次的項目主材總價與品牌選擇標準,并明確了不同檔次精裝項目采購相對應的品牌。各級別精裝修材料成本占比中海中高檔品牌的工程中使用品牌另外,通過多種手段從程序上把設計選材的不良后果降低到最低水平。比如：盡量使用性能穩定、工藝成熟、缺陷較少的材料來進行施工；優先選用國產優質、低價的材料來代替進口材料；衛生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚；慎用或少用地板、進口石材,壁紙花紋避免使用橫紋理造成完工感觀缺陷等。▌措施六：確定合理的工程供應方式精裝修工程及材料供應一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方式,各種供應方式各有優缺點。萬達某精裝項目工程供應方式<1>乙供方式管理簡單,施工單位積極性高,但甲方對材料的控制力弱,不利于成本控制,因此一般非主要材料、總價不高或對裝修成果觀感不產生直接影響的材料采用乙供方式,如砂漿、粘結劑、龍骨、細木工板、紙面石膏板、石板材等。對于乙供材料,應做好質量控制工作,避免乙方使用劣質材料影響工程質量。<2>甲指乙供的實質就是乙供,為彌補乙供方式甲方對材料控制力弱的缺點,而對乙供方式的一種改進。甲指可以指定材料品牌、規格、供應商及材料單價中的一項或多項。甲指乙供前,甲方需對甲指乙供材料進行招標、詢價以確保獲得可靠的材料供應商和優惠的價格。對于甲指乙供材料,應協調好乙方與材料供應商的關系,保護供應商和精裝修施工單位的利益,保證供應商能及時足額獲得貨款<招標文件及精裝修施工合同中應有制約條款>同時為避免精裝修單位對材料供應商的二次壓價應允許精裝修施工單位在投標報價時對甲指乙供產品收取一定的利潤。<3>甲供與乙供相反,甲方對材料的控制力強,又能有效降低成本。因此大宗材料、對裝修質量影響重大的材料都采用甲供方式。如墻地磚、潔具、廚電、乳膠漆等。因甲供方式對乙方的商業利益最為不利,因此過程中應特別注意乙方對甲供材料的合理使用。甲分包的實質就是甲供,只不過甲供的是材料,甲分包除了材料外還需現場施工。甲分包的項目主要為櫥柜、戶內門<含筒子板、貼臉線條及踢腳線>。甲分包項目精裝修總包可計收總包管理配合費。但對于裝修交房項目,櫥柜、戶內門廠家與精裝修施工單位均為土建總包的分包單位,因此如何分配總包管理配合費是招標前需考慮清楚的。乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不變的,不同的項目應根據各自的特點和具體情況酌情考慮,適當調整,以取得最佳的管理效果。<比如木地板即可以甲指乙供,也可以甲供或甲分包>。目前有不少開發商只采用乙供和甲指乙供的方式供應材料,以達到簡化操作、權責明晰的目的。▌措施七：合理劃分標段、科學規劃合同精裝修標段劃分需考慮的問題比建安總包的標段劃分復雜,需考慮的因素除資質、工期、項目管理能力等常規因素外,對于精裝修項目還應考慮精裝修標段與建安總包標段的銜接問題,避免交叉而出現一家建安總包對應多個精裝修隊伍或一個精裝修隊伍對應多個建安總包的現象,以減少合同數量及現場管理工作量。▌措施八：產品改型以提升性價比、降低使用維護成本建筑的公共部位吊頂工程,由于經常性的維修,上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞,如采用明框的鋁材檢修孔代替木質類或其他會屬類暗式檢修孔,可以有效避免日后維護過程的二次破壞：如為降低物業管理成本,在住宅內的公共電梯廳部位把多個筒燈分成若干組,并分別采用延時開關控制：取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具,節約長期用電及更換材料的使用、維護成本。設計選用的石材當其單價在500元/㎡以上時,就應該考慮采用復合飾面板材代替該石材：如,莎安娜米黃,優等品價格基本在1000元/㎡以上,采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價就可以下降約30%~40%,降低成本的效果就非常顯著。▌措施九：施工工藝做法統一交底對施工工藝進行多方案比較,確保質量的同時把成本降至最低,一種工藝只要省一點點將是一筆不小的節約,哪怕是一塊預埋板的節約、1mm厚粘結劑的節約等等,這就需要統一做法,盡可能把工藝優化到最佳：1.由深化設計師、施工員、預算員共同參與工藝做法深化,例如吊頂龍骨的排版、吊頂造型的做法、電視及五金預埋方案、飾面基層做法等等；精裝中比較典形的有〔這里不詳細列舉：〔1鏡子基層采用玻鎂板代替木工板；〔2軟包布分格控制損耗；〔3吊頂立板盡可能采用輕鋼龍骨,可合理利用零料龍骨,也有利于質量控制；2.針對確定方案進行全員交底,針對精裝采用水平施工,人員較多,如果不全員交底就會達不到統一的目的；3.在每個分項剛開始施工時由專人重點檢查,以便及時整改,加強首檢制度的執行。4.對于影響到質量的做法一定不能省,減少后期的維修實際上也是成本的控制,如吊頂轉角加固、凹槽做法等。▌措施十：加強現場管理及成品保護要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入,特別在項目后期時段對地板、石材