樂天·圣苑個案分析樂天·圣苑一、開發商簡介樂天集團由韓裔日本人重光武雄（韓國名辛格浩）先生于1948年于日本東京創立，發展壯大1967年重光武雄擴展業務至韓國，創建了韓國樂天，目前樂天在韓國的部門已成為韓國五大集團企業之一。因為創始人為韓裔日本人的關系，樂天常被誤認為韓國企業。如今樂天集團的事業已經擴展到全世界包括中國、日本、韓國在內的9個國家，擁有三十多個上市和非上市公司。進駐成都的淵源：韓國樂天集團選擇進入成都并不是偶然，而是依計劃而行。早在2010年12月，韓國樂天集團就與成都錦江區政府簽約，擬將其中國西部總部選址成都。2012年2月1日，樂天集團旗下的樂天百貨與成都會展旅游集團正式簽約，合力打造西南首個一站式購物休閑的商務娛樂航母——新世紀環球購物中心。2012年3月7日，韓國樂天集團以底價17.4億元拿下成都錦江區攀成鋼片區地塊，即現在呈現的韓國樂天圣苑項目一、開發商簡介進駐成都的淵源：中糧·鴻云韓國樂天圣苑二、地塊信息宗地位置錦江區攀成鋼片區4、7、8號地塊成交時間2012-03-07單價1638.33萬/畝總價174061.94萬元樓面價4995.07元/㎡指標最大建面：總≤348105.3㎡，其中商業≥208863.18㎡；住宅≤139242.12㎡用地使用性質綜合公共設施用地，二類住宅用地，其中：地塊①為二類住宅用地；地塊②、③為綜合公共設施用地。競得者：樂天地產（成都）香港有限公司備注本宗地套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到住宅開發建設總面積的70%以上中糧·鴻云韓國二、地塊信息宗地位置錦江區攀成鋼片區4、7、8開發商樂天地產（成都）有限公司占地面積106畝（住宅58畝）建筑面積571700方（住宅230000方）容積率3.57綠化率30%物業類型華宅樂天圣苑、樂天購物中心、樂天酒店、樂天寫字樓、樂天瑪特、樂天娛樂中心、樂天影院建筑風格簡歐裝修精裝修車位比1：1.06項目地址江東二環攀成鋼牛市口地鐵站C口三、項目整體信息韓國樂天集團成都首發力作，斥資50億，集萃樂天集團旗下產業，傾力打造全能綜合生活體，西南地區首個都市游樂綜合體開發商樂天地產（成都）有限公司占地面積106畝（住宅58畝）二環路住宅地塊商業地塊1商業地塊2政府用地匯聚路通源街匯泉南街東大路售樓部四、項目總體規劃樂天項目自身定位大型城市綜合體項目，由2塊商業和1塊住宅地塊組成項目總體量571700方住宅224133方百貨47170方超市12440方購物中心66453方酒店46467方寫字樓30900方休閑娛樂設施6229方劇場17563方停車場120344方項目自身總體量571700方，住宅體量224133方，商業體量347567方，其商業形態主要有百貨、超市、購物中心、酒店、寫字樓、休閑設施、劇場等。目前該項目住宅已啟動，住宅2014年底啟動，2015年初開盤；商業計劃于2016年竣工，2017年整體開業。二環路住宅地塊商業地塊1商業地塊2政府用地匯聚路通源街匯泉南五、交通配套BRT地鐵二號線兩橫三縱：兩橫：蜀都大道、東大路三縱：一環、二環、匯泉北路交通方式：地鐵2號線快速公交BRT城市公交：47路、51路、52路、91路、97路、104路、541路五、交通配套BRT地鐵二號線兩橫三縱：六、項目其他配套

萬象城、ICC、環球匯，家樂福，王府井百貨等大型賣場，更有萬達廣場、東大街

購物休閑：教育配套：1、幼稚園：文軒YOYO國際幼兒園、市政幼兒園（規劃）、成都市第三幼兒園、東光幼兒園；

2、小學：成師附小、龍舟路小學、東光實驗小學、成都國際小學等；

3、中學：成都七中育才學校、成師附中等；

4、大學：四川大學、成都師范大學等。醫療資源：四川省第六人民醫院，成都空軍醫院，四川省醫院（東區），錦江區第二人民醫院、成都市第十人民醫院等公立醫院及周邊各類醫療機構。六、項目其他配套

萬象城、ICC、環球匯，家樂福，王府井百貨未售售罄在售七、戶型分析1、2、4、7、8#在售。8-3單元售罄，目前庫存450套左右；3、5、6#未開售；戶型面積（㎡）套數（套）占比兩室兩廳一衛751188%兩室兩廳一衛821188%三室兩廳雙衛90（A）28020%三室兩廳雙衛90（B）27219%三室兩廳單衛90（C）32223%三室兩廳雙衛11018213%四室兩廳雙衛13013610%總計75-1301428100%未售售罄在售七、戶型分析1、2、4、7、8#在售。8-3單元90829090130130828275909013013090909011011011011090110110項目住宅規劃11棟住宅，梯戶比為2T4戶，住宅樓層為33-40層，層高為2.95米，整體增送10%，主力產品為75-130平套二、套三、套四，總計1428套，主要以90平套三產品作為主力戶型。項目主力走精裝產品，目前首批次價格預期為13500元/平，其精裝成本在1500-2000元/平左右。908290901301308282759090130130戶型劣勢：1.戶型不方正。2.客廳開間僅3.3米，日常生活顯得擁擠。3.主臥次臥距離近私密性低，主臥次臥功能區別不強4.戶型不通透。5.采光面小。6.短面寬，大進深。75平套二八、戶型分析戶型劣勢：75平套二八、戶型分析82平套二戶型劣勢：1.客廳面積小，顯得擁擠。2.小臥室朝北，沒采光。3.主臥朝南，但開窗面影響采光4.功能區切割太碎，浪費室內面積。82平套二戶型劣勢：90平套三/A戶型劣勢：1.戶型不方正。2.不是通透戶型，通風效果差。3.走廊過于狹長，面積浪費大。4.客廳設計太差，面積小，開間小，進光度差。5.主臥過于狹長，舒適度差。90平套三/A戶型劣勢：90平套三/B戶型劣勢：1.寬廳設計但采光面太小，門廳餐廳全暗室。2.次衛正對主臥，舒適度差。3.次臥面積太小。90平套三/B戶型劣勢：90平套三/C戶型劣勢：1.客廳開間太小。2.房間面積小