第十五講物業管理糾紛與法律責任一、違約約責任（一）業業主在小區人身和財產遭受損害害，物業業公司是是否承擔擔責任？？（第三人人侵權））人身傷害害案例（第三人人侵犯業業主的人人身權））【案例1】北京的溫溫泉花園園案【案例2】深圳的筆筆架山莊莊案【案例3】上海的復復興新苑苑小區案案初稿征求意見稿正式稿第25條第49條第36條物業管理企業不承擔業主的人身保險責任。業主和物業管理企業可以約定業主財產的保管事項。物業管理企業疏于管理，未能履行物業服務合同約定的安全防范義務，導致業主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。【案例4】【案例5】業主主小區內內被害家家屬屬狀告物物業敗訴訴（2004-3-25）張某在自自己居住住的小區區停車場場停放車車輛時遭遭到了搶搶劫，不不幸身亡亡，車輛輛也被劫劫走。因因犯罪分分子觸動動了旁邊邊車輛的的報警器器，致使使該車輛輛的車主主發現情情況，并并即時向向小區值值班人員員報告。。值班人人員向物物業公司司匯報情情況后向向公安機機關報了了案，犯犯罪分子子已經被被抓獲。。張某的母母親、妻妻子和兒兒女以小小區物業業公司管管理松懈懈為由訴訴至法院院，要求求物業公公司賠償償各種損損失共30余萬萬元。法院經審審理認為為，張某某遇害系系犯罪分分子的犯犯罪行為為直接造造成，相相應的責責任應由由犯罪分分子承擔擔，物業業公司對對張某在在被搶劫劫并遭殺殺害的過過程中沒沒有明顯顯的管理理不當之之處，在在張某遇遇害并遭遭搶劫后后及時報報案，盡盡到了一一般的注注意義務務，可見見物業公公司履行行保安職職責無過過錯，不不應承擔擔過失責責任。《北京市高高級人民民法院關關于審理理物業管管理糾紛紛案件的的意見（（試行））》第３９的的規定：：第三人人侵權造造成業主主人身或或財產損損害，受受害人起起訴要求求物業管管理企業業賠償損損失的，，可根據據物業管管理企業業是否履行行保安職職責或履行保安安職責是是否存在在過錯確定物業業管理企企業應否否承擔相相應的賠賠償責任任。改造前的的陽臺【案例6】禍起陽臺臺改造后的的陽臺外外景2005年3月月，他一一紙訴狀狀起訴到到了法院院。成為為被告的的不光有有七樓業業主王勇勇耿和裝裝修公司司，還有有小區物物業公司司，曹臻臻請求法法院判令令三被告告共同賠賠償父親親的死亡亡補償金金等共計計32萬萬多元。。原告曹臻臻決心為為父親的的意外墜墜樓討個個說法三方被告告【案例7】樓上上裝修砸砸死鄰居居業主主工頭連連帶賠償償40萬萬（2005-10-19）何先生、、陳女士士夫妻是是上海市市楊浦區區世界路路某號701室室房屋的的產權人人。該室室房屋北北面為露露天曬臺臺，位于于同號房房屋6樓樓屋頂。。何先生生夫婦為為改建曬曬臺，將將露臺搭搭棚封閉閉。2004年年11月月23日日，何先先生夫婦婦和花先先生訂立立《裝飾飾工程承承包合同同書》，，委托花花先生對對該房進進行裝修修。2004年11月24日下午午，花先先生雇用用的小工工在701室曬曬臺將建建筑垃圾圾裝袋，，用繩往往下吊運運，并由由花先生生在地面面接應。。17時時許，住住同號101室室的俞女女士因為為擔心裝裝在屋外外的空調調外機被被砸壞，，于是到到屋外查查看，不不料一袋袋正從7樓用繩繩子放下下的袋裝裝垃圾突突然因繩繩子斷裂裂導致失失控下墜墜，正中中俞女士士的頭部部，俞女女士頓時時血流滿滿面，終終因重型型顱腦外外傷在送送到醫院院之前不不治身亡亡。2005年3月月7日，，俞女士士的丈夫夫鮑先生生和子女女向楊浦浦區法院院提起訴訴訟，要要求何先先生、陳陳女士、、花先生生及小區區的物業業公司賠賠償各類類損失共共計48.2萬萬余元。。審理中，，由于作作為繼承承人之一一的俞母母于2005年年5月8日死亡亡，故法法院又追追加了俞俞女士的的5位兄兄弟姐妹妹作為共共同原告告參加訴訴訟。法院經審審理后認認為，公公民的生生命健康康權受法法律保護護。由于于過錯侵侵害他人人人身致致人死亡亡的，賠賠償義務務人應當當賠償死死亡賠償償金、喪喪葬費及及受害人人親屬辦辦理喪葬葬事宜支支出的交交通費、、誤工費費等合理理費用。。何先生生夫婦將將建造裝裝潢工程程交與花花先生承承攬，由由此訂立立的《裝裝飾工程程承包合合同書》》確系承承攬合同同。承攬攬人在完完成工作作過程中中對第三三人造成成的損害害，定作作人一般般不承擔擔賠償責責任；但但定作人人對定作作、指示示或者選選任有過過失的，，應當承承擔相應應的賠償償責任。。花先生生明知自自己無承承包建房房裝潢的的資質，，仍與何何先生訂訂立《裝裝飾工程程承包合合同書》》，在執執行承攬攬事項過過程中，，對周圍圍環境未未盡到安安全防范范義務，，其雇用用的小工工不當施施工，致致運輸中中的建筑筑垃圾失失控，從從空中墜墜落砸傷傷俞女士士并致其其死亡。。花先生生負有主主要過錯錯，應當當依法承承擔主要要民事賠賠償責任任。而何何先生夫夫妻擅自自進行屋屋頂陽臺臺搭建，，行為違違法，又又將工程程發包于于無資質質的花先先生承包包，屬選選任有過過失，在在知曉花花先生不不當搬運運建筑垃垃圾而不不阻止，，亦有過過錯，依依法應當當承擔相相應的民民事賠償償責任。。由于俞俞女士的的死亡與與上述三三名被告告的過錯錯有直接接的因果果關系，，故三被被告構成成共同侵侵權，應應當承擔擔連帶賠賠償責任任。而物業管管理企業業的職責責只是根根據物業業服務協協議和業業主委員員會的授授權，為為物業的的正常使使用提供供服務。。物業管理理企業的的保護義義務源于于業主與與物業公公司的物物業管理理合同，，并非法法律直接接規定。因此，除除合同對對保護義義務做出出特別約約定外，，不能推推定認為為物業公公司負有有保護業業主免受受第三人人不法侵侵害的義義務。據此，法法院判決決何先生生夫婦賠賠償原告告死亡賠賠償金、、喪葬費費、交通通費、精精神損害害撫慰金金、律師師代理費費、誤工工費11.9萬萬余元；；花先生生賠償原原告死亡亡賠償金金、喪葬葬費、交交通費、、精神損損害撫慰慰金、律律師代理理費、誤誤工費27.77萬余余元；何何先生夫夫婦和花花先生互互負連帶帶責任。。【案例8】為美觀墻墻上開門門招竊竊賊反告告物業（第三人人侵犯業業主的財財產權））（2004-2--3）2003年3月月，孫先先生在上上海南郊郊購買了了一套底底樓二手手房。為為了居室室美觀，，孫先生生在裝修修時拆除除了底樓樓南面原原有的鋼鋼窗及鋼鋼窗下的的墻體，，改建成成了具有有新潮意意味的落落地式門門。10月10日深夜夜，孫先先生回家家發現落落地門已已被打開開。經檢檢查，剛剛買的一一臺價值值1780元的的數碼攝攝像機被被竊。家家中失竊竊，孫先先生認為為與物業業公司安安全防范范措施不不當有直直接關系系。于是是，他將將物業公公司告上上法庭，，要求賠賠償失竊竊的數碼碼攝像機機1臺。。在法庭庭審理中中，物業業公司認認為已在在小區內內安排保保安人員員按時巡巡邏，每每天均有有記錄，，已盡到到了自己己的責任任，故堅堅決不同同意賠償償。同時時認為，，業主孫孫先生在在裝修時時將原有有的鋼窗窗及墻面面敲除后后更換為為落地式式塑鋼門門，天井井的圍墻墻上也沒沒有防盜盜措施，，均給小小偷提供供了作案案機會。。本案中，，物業公公司實施施了正常常防范性性安全保保衛活動動后，仍仍發生失失竊事件件，物業業公司不不應承擔擔賠償責責任。孫先生物業公司司（二）停停車場車車輛被盜盜，物業業公司是是否承擔擔責任？？（是否為為保管合合同之爭爭）保管合同同是否成成立(12::40--17::08))1、一種觀點點認為，，不構成成保管合合同。2、一種觀點點認為，，只要物物業管理理企業對對車輛的的停放收收取了一一定的費費用，就就構成保保管合同同關系，，其中的的停車人人交付的的費用應應當認定定為保管管費。①雙方約定定對車輛輛的管理理為保管管關系時時②雙方未約約定對車車輛的管管理為保保管合同同關系時時【案例9】太原育翠翠苑小區區丟車案案

兩種選擇擇：一種是直直接找丟丟車的責責任人，，賠償自自己丟車車的損失失；另一種是是找保險險公司，，讓保險險公司按按照投保保金額進進行理賠賠，保險險公司在在賠付后后會找丟丟車的責責任人，，在自己己賠付的的范圍內內代位追追償這筆筆金額。。第一回合合，物業業和保險險公司之之間沒有有任何合合同關系系，對丟丟失的這這輛車更更沒有保保管的義義務，你你憑什么么讓我賠賠償呢？？這是物業業公司管管理的小小區，只只要我的的車進了了這里，，他接受受了，保保管合同同關系就就成立。。如果丟丟失，就就應該承承擔賠償償責任。。保險公司司：只要要車開進進了小區區，就等等于交付付了保管管物。物業公司司：保險險公司必必須把汽汽車交付付給物業業公司，，由物業業公司實實際控制制，才算算是形成成了保管管關系。。《合同法》第365條規定：：保管合合同是保保管人保保管寄存存人交付付的保管管物，并并返還該該物的合合同。《合同法》第368條規定，，寄存人人向保管管人交付付保管物物的，保保管人應應當給付付保管憑憑證。保險公司司：車輛輛出入牌牌，是一一個保管管憑證。。物業公司司：出入入牌上沒沒有任何何保管的的字樣，，這是我我們為了了加強管管理的，，控制小小區車輛輛的一個個出入牌牌。第二回合合，物業業公司提提出，退退一步講講，就算算咱們之之間存在在保管合合同，那那也是無無償保管管合同，，我仍然然沒有責責任。《合同法》374條，保管管期間，，因保管管人保管管不善造造成保管管物毀損損、滅失失的，保保管人因因當承擔擔損害賠賠償責任任，但保保管是無無償的，，保管人人證明自自己沒有有重大過過失的，，不承擔擔損害賠賠償責任任。物業公司司：保管管是無償償保管，，保管人人如果沒沒有過錯錯，不承承擔賠償償責任。。保險公司司：佳泰泰公司在在這次丟丟車事件件上是存存在過失失的，理理由集中中在出入入牌上。。賈某因裝裝修房屋屋，把一一批古書書交朋友友王某代代為保管管，王某某將古書書置于床床下。一一日，王王某樓上上住戶家家水管被被凍裂，，水流至至王某家家，致賈賈某的古古書嚴重重受損。。對此，，下列說說法哪一一個是正正確的？（04年）A．王某某具有過過失，應應負全部部賠償責責任B．王某某具有過過失，應應給予適適當賠償償C．此事事對王某某而言屬屬不可抗抗力，王王某不應應賠償D．王某某系無償償保管且且無重大大過失，，不應賠賠償14.D3、如果不不構成保保管關系系，這種種費用是是什么費費用？占地費秩序維護護費管理服務務費《北京市物物價局關關于加強強居住小小區機動動車停放放收費管管理的通通知》（２０００２年２２月）中中規定：：居住小小區內經經營性機機動車停停車場所所所收費費用為管理服務務費。停車費的的性質(7:22-9:35)停車費顯顯失公平平(11::00--12::30))【案例10】業主車位位被占物物業公公司當賠賠２００２２年７月月，上海海一小區區的業主主杜先生生與其居居住的小小區房地地產開發發經營公公司簽訂訂了一份份車位協協議，約約定小區區內一個個車位的的使用權權以人民民幣５萬萬元轉讓讓給杜先先生，使使用期自自杜先生生付清轉轉讓金之之日起，，使用期期限６８８年，物物業管理理費暫定定每月人人民幣５５０元。。２００３３年，杜杜先生發發現該車車位常常常被他人人車輛占占用。杜杜先生多多次要求求物業公公司加強強管理，，但物業業公司未未予理睬睬。杜先先生只得得向業主主委員會會反映車車位被占占情況，，請業主主委員會會證明車車位被占占的事實實，但是是事情仍仍然得不不到解決決。無奈奈的杜先先生只好好向法院院起訴物物業公司司，要求求物業公公司承擔擔責任。。物業公司司在法庭庭上辯稱稱，物業業公司本本身沒有有占用杜杜先生的的私人車車位。車車位買賣賣合同是是杜先生生和開發發商簽訂訂的，不不屬于物物業公司司的管理理范圍。。因此，，不同意意承擔責責任。法院審理理后認為為，車位位使用權權雖屬杜杜先生享享有，但但車位是是在小區區內，屬屬小區公公共配套套設施，，根據物物業管理理條例規規定，一一個物業業管理區區域只能能由一個個物業管管理企業業進行物物業管理理，停車車車位必必須與小小區其他他物業統統一、有有序進行行管理。。因此，，物業公公司關于于杜先生生的車位位不屬于于物業公公司管理理范圍之之辯稱理理由不能能成立，，物業公公司有權權利也有有義務對對杜先生生擁有的的車位進進行管理理，并收收取費用用。法院最后后認定，，公民的的合法權權益應受受法律保保護。杜杜先生享享有車位位使用權權，物業業公司作作為物業業管理企企業，應應承擔相相應的管管理、服服務職能能。現杜杜先生的的車位被被占，杜杜先生有有權要求求物業公公司承擔擔相應的的民事責責任。4、有一種種觀點認認為，既既然不構構成保管管合同關關系，物物業管理理企業對對停放車車輛被盜盜所致的的損失不不承擔任任何責任任？【案例11】豐田轎車車小區被被盜物物業無責責不賠李先生于于2004年2月購買買一輛豐豐田轎車車，該該車由王王女士駕駕駛，并并停放在在王女士士居住的的小區內內，物業業公司按按每次每每輛車5元的標標準收取取了王女女士繳納納的露天天臨時停停車費。。同年12月22日晚晚9點05分左左右，王王女士照照例將車車停放在在小區內內家門口口，并上上好鎖。。豈料第第二天一一早，便便不見見車輛蹤蹤影。經經小區監監控錄像像顯示，，該車是是在22日晚9點半左左右被人人開出小小區的。。王女士和和李先生生認為，，由于物物業公司司在管理理上存在在疏漏給給犯罪分分子可乘乘之機，，導致車車輛被盜盜，造成成原告18余萬萬余的直直接經濟濟損失。。為此，，原告要要求物業業公司承承擔因管管理上的的過錯給給王、葉葉造成的的5萬元元經濟損損失。然然而，兩兩原告的的訴請未未能得到到一審法法院的支支持。物物業公司司表示愿愿意出資資2000元作作為補償償，但王王、葉表表示不能能接受，，遂上訴訴于市二二中院。。市二中院院經審理理后認為為，從王王女士提提供的證證據來看看，公安安部門對對車輛被被盜案一一直未有有結論。。根據小小區業委委會與物物業公司司簽訂的的物業管管理服務務合同規規定，王王女士繳繳納的露露天停車車泊位費費，僅能能證明物物業公司司對小區區公共場場地車位位進行管管理和定定額收費費，雙方方之間并并不形成成車輛保保管合同同，且王王、葉也也未能提提供確鑿鑿證據證證明物業業公司在在履行物物業管理理合同過過程中存存在重大大過錯，，因此，，王、葉葉二人要要求物業業公司承承擔過錯錯責任，，賠償經經濟損失失5萬元元的上訴訴理由不不能成立立。故此此法院判判決駁回回王、李李二人上上訴，維維持原判判。《北京市高高級人民民法院關關于審理理物業管管理糾紛紛案件的的意見（（試行））》第３３條條的規定定：物業業管理企企業在其其物業管管理區域域內設有有車輛泊泊位，并并對停放放的車輛輛收取泊位維護護費用，在發生生車輛丟丟失或毀毀損時，，按照雙雙方簽訂訂的停車管理理服務協協議確定賠償償責任。。沒有簽簽訂停車車管理服服務協議議，物業業管理企企業有過過錯的，，可以根根據其過錯程度度、收費費標準等因素合合理確定定物業管管理應當當承擔的的賠償責責任。《北京市居居住小區區機動車車停車管管理辦法法》(2004.7..1)六、除臨臨時進出出小區停停放車輛輛外，其其他機動動車停放人應與停車管理理單位簽訂停車管理理服務協協議，協議一一般應包包括雙方方當事人人、機動動車基本本情況、、雙方的的權利義義務、收收費價格格、管理責任任、管理期期限以及及違約責任任等內容。。【案例12】車庫水淹淹新奔馳馳物業業賠償86萬（2006-3--14）李剛是哈哈爾濱某某花園小小區的業業主，2003年7月月2日李李剛在買買房的同同時同該該小區的的物業公公司簽訂訂了《車車位租賃賃合同》》。合同同約定：：租期一一年，自自2003年8月21日起至至2004年8月20日止。。合同又又規定該該小區的的《車庫庫管理制制度》作作為本合合同組成成部分，，與本合合同具有有同等法法律效力力。合同同簽訂后后，李剛剛依約定定向物業業公司繳繳納了租租金8000元元，取得得了住宅宅樓地下下停車場場的車位位使用權權。2004年7月10日(星期日),天降大雨雨,車庫進水水,車被水淹淹，損失失嚴重。。協商不不成，2004年9月，李剛剛將物業業公司和和該小區區的開發發公司訴訴至哈爾爾濱市中中級人民民法院。。根據自己己同被告告物業公公司簽訂訂的《車位租賃賃合同》及相關文文件和法法律規定定，物業業公司有有保證租租賃物符符合法律律規定的的車庫用用途的義義務，同同時對車庫內內存放車車輛有保保管義務務。由于物物業公司司未履行行相關義義務，給給自己造造成重大大經濟損損失。故故請求：：1、判令物業業公司因因違約行行為，賠賠償給原原告造成成的車輛輛本身損損失98萬元（以以最終鑒鑒定結論論確定的的損失為為準）;2、判令物業業公司因因違約行行為，給給原告造造成車輛輛無法使使用的實實際支出出損失（（自2004年7月12日起至車車輛能夠夠修復可可使用止止，每日日按500元計算），，承擔違違約責任任；3、判令開發發公司對對物業公公司給原原告造成成的損失失承擔連連帶責任任。案件受理理后，經經李剛申申請，法法院委托托鑒定機機關對受受損車輛輛進行了了鑒定，，鑒定結結論為：：李剛的的奔馳轎轎車受損損嚴重，，基本恢恢復車的的原貌所所需要更更換正廠廠零部件件的市場場總價格格約為85.5萬元，修修理工時時費約為為12336.00元。法庭上，，被告物物業公司司辯稱：：車輛損損失系因因不可抗抗力造成成的，2004年7月10日當天出出版的報報紙的氣氣象信息息為陣雨雨，雨量量不大，，因此當當天的大大暴雨是是突發性性的，災災害性的的，被告告方無法法預測，，且公司司組織50余人全力搶險險，已盡盡到積極極的管理理義務。。此事件件屬不可可抗力，，物業公公司應免免責。被告哈爾爾濱某開開發公司司辯稱:不同意原原告訴訟訟請求，，車庫設設計及施施工符合合要求。。2005年10月，哈爾濱濱中級法法院一審審判決：：被告哈哈爾濱某某物業管管理有限限責任公公司將原原告李剛剛所有的的奔馳轎轎車修復復成被水水浸泡前前的原狀狀，所需需要修復復及更換換的零部部件均應應是修復復奔馳汽汽車的指指定機構構及奔馳馳汽車的的正廠零零部件，，所更換換下來的的舊部件件歸物業業公司所所有；駁駁回原告告其他的的訴訟請請求。一審判決決后，李李剛和物物業公司司均不服服，向黑黑龍江省省高級人人民法院院提出上上訴。近近日，黑黑龍江省省法院終終審判決決，維持持一審民民事判決決主文及及案件受受理費和和鑒定費費部分，，如物業業公司未未按一審審判決主主文規定定的期限限履行義義務，賠賠償李剛剛因修復復車輛發發生的實實際損失失金額85.5萬元及修修理工時時費12336元，合計計金額867336元。廢棄棄的車輛輛零部件件歸物業業公司所所有。北京市居居住區機機動車停停放收費費管理辦辦法（征求意意見稿2006-2--9）(北京市市發改委委、北京京市建委委)第八條[[收費性性質]實行政府府指導價價的居住住區機動動車停放放管理服服務收費費屬于機機動車停放保管管服務費費。（三）如如何在合合同中避避免承擔擔過重的的責任“若因物物業安全全管理違違規、失失職、脫脫崗，造造成業主主家中被被盜，財財產損失失和其他他意外事事故，除除現金、有有價證券券、珠寶寶、古董董外，乙方方將承擔擔賠償責責任。””二、侵權權責任（一）侵侵犯財產產權【案例13】小區保安安吃家龜龜

業主主索賠兩兩萬元林先生的的父母養養了18年、朝朝夕相伴伴的一只只2.5公斤重重的黑色色鷹頭龜龜，不小小心溜出出門，竟竟被小區區保安撿撿到吃掉掉，這令令家住廣廣州新康康花園的的林先生生一家很很是氣憤憤。侵權行為為物業相鄰鄰關系物業相鄰鄰關系是是指兩個個或兩個個以上相互毗鄰鄰物業的所有人人或使用用人，在在行使占占有、使使用、收收益、處處分權利利時發生生的權利利義務關關系。【案例14】樓上被盜盜，樓下下亦有責責任張三（樓下））李四（樓上））外置式防防盜網區分所有有人可以以按照自自己的需需要對專專有部分分進行利利用，包包括進行行加固或或安設防防護設施施。因此此，為了了自家的的防盜需需要，張張三有權權安裝外外置式防防盜網。。但是，，相鄰居居住業主主之間存存在相鄰鄰安全防防范義務務。建筑物區區分所有有權侵權權是指將一一棟建筑筑物采用用某種方方式進行行分割，，而區分分為專有部分分和共有部分分，各區分分所有人人對其專有部分分享有完全的所所有權，對共有部分分享有共有權。專有部分分所有權建筑物區區分所有有權共有部分分持分權成員權【案例15】公公用走廊廊變私宅宅

法庭庭判決復復原狀(2003-12-03)丁愛倉等等五人所所買的房房屋均位位于高層層塔樓的的東北角角，從屋屋里出來來后都有有將近3.3米米的樓道道。于是是在裝修修時，五五位業主主在裝修修時，就就將防盜盜門向外外挪了2米左右右，也就就是占用了部部分公用用樓道。迫于其其他業主主的強烈烈要求，，物業公公司將這這五位業業主告上上法庭，，法院判判決五位位業主七七日內拆拆除占用用公共走走道上的的建筑，，并恢復復原狀。。【案例16】業業主擅按按原建筑筑圖紙搭搭建陽臺臺被判拆拆除(2005-4-19)2004年3月月5日，，穆先生生未經物物業公司司同意和和有關部部門批準準，擅自自在其居居住的房房屋廚房房外搭建建一高2.12米、東東西長2.65米、南南北長1.1米米的陽臺臺，同時時還在其其臥室南南搭建一一長3..15米米、寬1.1米米、高2.15米的陽陽臺。物業公司司認為，，穆先生生擅自搭搭建陽臺臺，對樓樓房安全全形成隱隱患，故故于2004年年8月起起訴至一一審法院院，要求求穆先生生拆除兩兩個陽臺臺，恢復復原狀。。而穆先先生則稱稱，自己己搭建的的兩個陽陽臺是原原建筑圖圖紙設計計的，是是按原設設計搭建建，故不不同意物物業公司司的訴訟訟請求。。一審法院院經審理理判決后后，穆先先生不服服不服，，上訴到到二中院院。二中院審審理過程程中，物物業公司司承認房房屋原建建筑圖紙紙中確實實設計有有陽臺，，但根據據實際需需要，施施工過程程中經建建設方、、監理方方、施工工方、設設計方洽洽商變更更了設計計，取消消了陽臺臺。對此此，穆先先生在簽簽訂拆遷遷及入住住協議時時是明白白的。二中院認認為，穆穆先生與與物業公公司簽訂訂的入住住協議中中明確約約定，住住宅所有有人不得得擅自侵侵占住宅宅的公用用部位和和共用設設備。穆穆先生在在入住時時即已明明知房屋屋沒有陽陽臺，卻卻在未經經物業公公司許可可亦未取取得相關關部門批批準的情情況下即即擅自在在其房屋屋的南北北兩側搭搭建兩個個陽臺，，該行為為違反了了雙方在在的約定定，侵占占了住宅宅公用部部位，對對樓房整整體安全全構成危危險，故故物業公公司要求求拆除陽陽臺、恢恢復原狀狀的請求求合理，，應予支支持。一一審法院院判決正正確，應應予維持持。（討論【案例17】）樓上裝裝修對樓樓下造成成損害，，物業公公司是否否承擔民民事責任任？蔡某（樓樓上）余某（樓樓下）【案例18】樓樓上裝修修污水反反灌樓樓下狀告告物業被被駁（2006-5-8））2005年5月，郭先先生入住住小區后后，與物物業公司司簽訂了了物業服服務協議議，并交交納了一一年物業業費。雙雙方在““物業管管理服務務質量””條款中中約定，，物業對對房屋共共用部位位、共用用設施設設備進行行維護和和管理，，污水排排放通暢暢；如物物業未達達到服務務質量約約定目標標，郭先先生有權權要求物物業限期期改正，，逾期未未改給郭郭先生造造成損失失的，物物業承擔擔相應法法律責任任。2005年6月9日，因上上層住戶戶將裝修修施工的的白灰膏膏和塑料料袋等物物倒入主主衛排水水管致堵堵塞，使使郭先生生房屋衛衛生間的的下水道道污水反反灌，造造成屋內內地面墻墻體污損損。事故故發生后后，物業業公司對對管道進進行了疏疏通并對對郭先生生的房屋屋進行了了清掃。。2005年7月6日，郭先先生起訴訴至一審審法院稱稱，由于于物業公公司管理理不善，，致使新新房入住住之初即即發生如如此惡劣劣事故，，給自己己財產及及精神造造成極大大損失。。經雙方方多次協協商解決決未果，，現訴至至法院要要求物業業公司書書面說明明事故原原因及維維修結果果、公開開道歉；；賠償恢恢復原狀狀損失、、違約金金、精神神損失、、物業費費損失共共計2.3萬余元。。物業公司司辯稱，，公司已已履行合合同約定定的義務務，不應應是違約約方，且且案件不不是侵權權糾紛，，故請求求法院駁駁回郭先先生訴訟訟請求。。一審法院院經審理理，判決決物業公公司負責責將郭先先生的房房屋恢復復原狀，，賠償郭郭先生5000元經濟損損失。物物業公司司不服，，以自己己不是排排污管道道堵塞責責任人，，不應承承擔違約約責任為為由上訴訴到二中中院。二中院經經審理認認為，共共用設施施設備使使用人因因使用不不當侵害害他人財財產的，，應當承承擔賠償償責任。。郭先生生所在同同一單元元上層住住戶將裝裝修施工工的白灰灰膏和塑塑料袋等等物倒入入主衛排排水管，，堵塞造造成污水水反灌，，導致郭郭先生房房屋地面面墻體污污損，該該損害結結果應當當由侵權權行為人人承擔責責任。郭郭先生與與物業公公司簽訂訂的物業業管理服服務協議議有保障障污水排排放通暢暢之條款款，但郭郭先生未能舉證證證明其其所受損損害系物物業公司司違約或或侵權所所致。事發后后，物業業公司及及時對管管道進行行了疏通通并將房房屋進行行了清掃掃，已履履行了承承諾的義義務，因因此物業業公司不不應承擔擔賠償責責任。《物業管理理條例》第四十六六條對對物業管管理區域域內違反反有關治治安、環環保、物業裝飾飾裝修和使用等等方面法法律、法法規規定定的行為為，物業業管理企企業應當當制止，，并及時時向有關關行政管管理部門門報告。。有關行政政管理部部門在接接到物業業管理企企業的報報告后，，應當依依法對違違法行為為予以制制止或者者依法處處理。【案例19】民民宅改商商用百百旺家苑苑眾業主主訴求復復原（2006-2-17）北京市海海淀區法法院受理理一起28名百旺家家苑東區區業主狀狀告北京京蜂珍科科技開發發有限公公司、深深圳市長長城物業業管理股股份公司司北京分分公司相相鄰損害害關系糾糾紛一案案。原告訴稱稱：被告告北京蜂蜂珍科技技開發有有限公司司對其購購買的百百旺家苑苑東區1號樓的房房屋進行行裝修時時，在沒沒有辦理理施工許許可證的的情況下下私自開開工，將將底層與與二層之之間的樓樓梯截斷斷架起樓樓梯，將將室內的的原有結結構改變變的面目目全非，，主體結結構遭到到嚴重破破壞，另另外還將將原廚房房的位置置改為衛衛生間，，并將戶戶門外移移，侵占占公用部部分面積積，將普普通住宅宅改為商商用辦公公，嚴重重影響了了其他業業主的合合法權益益。被告深圳市長長城物業管理理股份公司北京分公公司在明明知其沒沒有施工工許可證證還允許許其施工工，沒有盡到到監管監監督的義義務，原告與與被告多多次協商商未果，，故訴至至法院請請求判令令被告恢恢復原結結構、排排除隱患患；被告告北京蜂蜂珍科技技開發有有限公司司按房屋屋性質使使用房屋屋；被告告長城物物業管理理股份公公司北京京分公司司履行其其監督義義務。【案例20】暖暖氣跑水水家中遭遭殃業業主擅自自拆改損損失自負負（2006.3.29）原告陳先先生購買買了北京京某小區區的商品品房一套套，2003年底搬入入新居，，2004年9月對房屋屋進行了了裝修。。2004年12月15日下午4點多鐘，，陳先生生下班回回家，發發現廚房房內的暖暖氣閥門門連接處處跑水，，于是采采取措施施，進行行緊急處處理，同同時讓妻妻子下樓樓找物業業維修人人員。此此后，陳陳先生為為分流排排水，將將衛生間間的暖氣氣絲堵擰擰開，誰誰知衛生生間的暖暖氣竟然然也出現現了跑水水現象，，陳先生生趕忙用用被子和和毛巾堵堵水，可可暖氣漏漏出的水水還是毫毫不留情情的涌進進各個房房間，陳陳先生只只能眼睜睜睜的看看著家具具、木地地板、小小提琴、、音箱、、攝像機機、書籍籍及棉被被等各種種物品被被水浸泡泡。此后后物業維維修人員員趕到現現場，將將暖氣閥閥門關閉閉，跑水水現象總總算被制制止住了了。陳先生就就自己遭遭受的損損失與物物業管理理部門進進行交涉涉，但沒沒有得到到滿意的的結果，，于是，，他將北北京某房房地產開開發有限限責任公公司告上上法庭。。陳先生認認為，暖暖氣跑水水發生在在保修期期內，根根據物業業管理公公約的約約定，該該公司物物業管理理部門應應在保修修期內負負保修義義務，并并承擔相相應費用用。另外，根根據物業業管理委委托合同同規定，，供暖設設備和管管線屬維維修范圍圍，物業業部門應應提供物物業管理理服務，，在其不不提供服服務時，，陳先生生有權要要求其承承擔賠償償責任。。故要求被被告方賠賠償經濟濟損失1.2萬元，并并書面道道歉。被告方則則稱，2003年11月公司把把住房交交給陳先先生，經經過陳先先生驗收收，暖氣氣設備沒沒有問題題。陳先先生違反反裝修管管理規定定，擅自自拆改暖暖氣設施施設備，，違章操操作，造造成暖氣氣跑水。。不同意意陳先生生的訴訟訟請求。。崇文區法法院經審審理查明明，2003年11月14日，陳先先生曾與與被告簽簽訂了裝裝修管理理規定，，約定：：“裝修修不得擅擅自拆改改燃氣、、門窗、、暖氣等等設施設設備；違違章操作作出現問問題，業業主承擔擔全部責責任。””而2004年9月陳先生生對自己己的住房房進行裝裝修時，，未經物物業管理理部門同同意就將將廚房、、衛生間間等處的的暖氣設設備及部部分管道道進行了了改裝。。崇文區法法院認為為，原告告陳先生生與被告告北京某某房地產產開發有有限責任任公司簽簽署了物物業管理理合同，，且雙方方在裝修修管理規規定中明明確約定定裝修不不得擅自自拆改暖暖氣等設設施設備備，如因因違章操操作出現現問題，，由業主主承擔全全部責任任。原告告陳先生生家中暖暖氣跑水水造成其其財物受受損，系系其擅自自拆改暖暖氣設施施、設備備所致，，應由其其承擔全全部責任任。故對對原告要要求被告告賠償經經濟損失失1.2萬元并書書面道歉歉的訴訟訟請求，，法院不不予支持持。宣判后，，雙方均均未上訴訴。（二）侵侵犯人身身權1、侵犯犯名譽權權【案例21】小區業主主“揭露露”候選選人構成成侵權【案例22】為什么投投訴我

上海市閔閔行區新新金山花花園小區區【案例23】物業公司司訴業主主委員會會名譽侵侵權現在有人人把物業業公司和和業主之之間的糾糾紛叫做做一種城城市里的的通病，，這種病病的癥狀狀一般表表現為業業主委員員會起訴訴物業公公司。但但是，2003年6月月13日日，上海海利馬物物業管理理有限公公司將自自己管理理的小區區，也就就是新金金山花園園小區的的業主委委員會告告上了法法庭。理由是被被告從2002年底以以來，一一直到2003年6月月份，在在小區內內張貼的的公告，，給自己己的商業信譽譽、企業聲譽譽造成了極極大的損損害。被告新金山花花園業主主委員會會則認為，，作為小小區的業業主代表表，自己己有權利利對原告告的物業業管理工工作做出出評價，，甚至于于批評。。利馬物業業公司總總經理傅傅正正平原告上海利馬馬物業管管理有限限公司請求法院院判令被被告立即即停止對對自己商業信譽譽和企業聲譽譽的侵害，，公開向向原告道道歉，被被告的行行為給自自己造成成了重大大經濟損損失，請請求償付付人民幣幣8000元整整。業委會籌籌備組成成員2001年8月月份，傅正平收到了業業委會主主任陸志明發來的一一份通知知。這份通知知的大致致意思是是這樣的的，有一一部分業業主為了了保證小小區維修修基金的的安全，，強烈要要求業委委會聘請請一名專專職或者者兼職財財會人員員自行管管理維修修基金的的賬務，，業委會會同意了了這部分分業主的的要求和和建議，，請利馬馬公司作作好移交交工作的的準備。。我們先來來了解一一下維修基金金的使用過過程。小小區的維維修基金金在銀行行里設有有專門賬賬戶，賬賬戶里的的資金只只有通過過物業公公司以更更新、維維修、大大修設備備等名義義打報告告，經過過業委會會批準，，才能將將維修基基金提出出來，也也就是說說物業公公司和業業委會都都不可能能獨自支支配維修修基金。。97萬的的維修基金金是小區的的養老金金，雙方方的矛盾盾也因維維修基金金而起。。轉眼到了了2002年底底，業委會和利馬物業業簽的合同就要到期期了，這這讓業委委會感到到慶幸。。盡管雙雙方在這這兩年里里積怨已已久，但但是所有有的恩怨怨馬上就就要隨著著合同的的到期而而煙消云云散了。。2003年8月月12日日，經過過了3個個小時的的審理之之后，法法庭做出出了當庭庭宣判。。法院認為為，在業業委會沒沒有拿出出充分證證據說明明自己觀觀點的情情況下，，侵害原告告利馬物物業名譽譽權的事事實成立立，要求業業委會立立即停止止侵權，，并書面面向原告告賠禮道道歉。因因原告主主張8000元元的賠償償沒有事事實依據據，因此此，法院院駁回了了原告的的這一訴訴訟請求求。２、共有有公共設設施造成成的損害害，由誰誰來承擔擔責任？？（生命命健康權權）《北京市高高級人民民法院關關于審理理物業管管理糾紛紛案件的的意見（（試行））》第３６條條的規定定：因物物業管理理企業疏疏于管理理，致使使物業管管理區域域內的娛樂、運動器材材等公共設設施存在在不安全全因素，，造成業業主使用用或靠近近這些設設施時受受到傷害害的，受受害人可可以要求求物業管管理企業業承擔相相應的賠賠償責任任。【案例24】太太陽能熱熱水器溢溢水冰掛掛墜落致致人死亡亡誰擔責責（2005-11-12）2005年2月月23日日，（正正值冬季季）11時（中中午）左左右，本本案被害害人李愛愛菊步行行經過事事發地點點哈爾濱濱市香坊坊區安埠埠小區107棟棟2單元元樓下的的人行道道時，被被該房樓樓頂墜落落冰塊砸砸于頭部部，當場場昏倒，，頭部流流血，經經醫院搶搶救無效效死亡。。經鑒定，，死亡原原因為高高空墜物物砸傷、、急性顱顱腦損傷傷死亡，，搶救費費5,450..70元元。經查，該該房屋的的樓頂是是斜角屋屋頂，該該小區107棟棟2單元元的居民民高洪杰杰在樓頂頂房脊上上安裝太太陽能熱熱水器，，該熱水水器溢水水，造成成樓頂防防水墻下下面的防防水溝被被水灌滿滿結冰,,致使樓樓頂防護護墻與斜斜角的屋屋頂成平平行狀態態形成冰冰掛，冰冰掛在天天氣轉暖暖時開化化、脫落落，冰塊塊從高空空墜落，，正砸在在行人李李愛菊頭頭上，釀釀成事故故。經查，熱熱水器所所有人高高洪杰與與香坊區區安埠小小區物業業公司存存在有償償的物業業管理關關系。事事發后，，高洪杰杰和物業業公司找找到熱水水器個體體銷售商商，將上上述情況況予以告告知。銷銷售商與與生產商商存在委委托銷售售合同關關系。銷銷售商在在向高洪洪杰銷售售產品時時向其提提供了生生產商對對產品安安全保障障等全部部材料，，承諾對對產品的的質量安安全負責責。第二二天，銷銷售商人人去樓空空。事發后，，李愛菊菊的丈夫夫李景發發及兒子子李德鵬鵬，母親親李素英英找到物物業公司司，要求求物業公公司就其其管理的的轄區樓樓頂墜落落冰塊，，造成李李愛菊死死亡這一一損害事事實承擔擔賠償責責任。由由于物業業公司拒拒絕賠償償，故產產生糾紛紛。[各方觀觀點]2005年3月月1日三三位賠償償權利人人提起訴訴訟。物物業公司司辯稱，，冰塊是是由太陽陽能熱水水器漏水水產生的的，故應應由購買買人和生生產者承承擔未盡盡管理義義務和產產品缺陷陷賠償責責任。購買人高高洪杰辯辯稱，高高洪杰是是合法的的消費者者，產品品質量缺缺陷造成成的損害害應依照照《消費費者權益益保護法法》、《《產品質質量法》》由銷售售者和生生產者承承擔賠償償責任。。另外，，物業公公司是小小區的物物業管理理者，與與高洪杰杰存在有有償的物物業管理理關系。。其沒有有排除排排水管接接滿冰掛掛的隱患患，應承承擔未盡盡管理義義務的相相應責任任。生產者辯辯稱，沒沒有證據據證明太太陽熱水水器漏水水，故不不同意承承擔賠償償責任。。[評析]]1、誰對對冰掛的的形成有有過錯？？（消費費者？））2、誰對對冰掛的的清理有有過錯？？３、電梯梯事故，，責任在在誰？（（生命健健康權））《北京市高高級人民民法院關關于審理理物業管管理糾紛紛案件的的意見（（試行））》第３７條條的規定定：物業業管理區區域內發發生電梯梯事故，，造成業業為人身身或財產產損害的的，業主主可以要要求物業業管理企企業承擔擔相應的的賠償責責任。4、消防安安全【案例25】三、阻卻卻違法性性的法定定事由緊急避險險為保護較較大利益益，而犧犧牲較小小利益沒有其他他方法可可采取北京市《前期物業業服務合合同》示范文本本第３４４條、《物業服務務合同》示范文本本第３５５條的規規定：為為維護公公眾、業業主、物物業使用用人的切切身利益益，在不不可預見見情況下下，如發發生煤氣氣泄漏、、漏電、、火災、、水管破破裂、救救助人命命、協助助公安機機關執行行任務等等情況，，乙方因因采取緊急避險險措施造成成財產損損失的，，當事雙雙方按有有關法律律規定處處理。《民法通則則》第129條：因緊急避險險造成損害害的，由由引起險險情發生生的人承承擔民事事責任。。如果危危險是由由自然原原因引起起的，緊急避險險人不承擔民民事責任任或者承承擔適當當的民事事責任。。因緊急避險險采取措施施不當或或者超過過必要的的限度，，造成不不應有的的損害的的，緊急避險險人應當承擔擔適當的的民事責責任。【案例26】暖氣裂物物業地板板上打13孔排排水樓樓下業主主索賠8萬元（2004年04月07日））2002年3月月13日日，趙女女士帶著著裝修隊隊到新房房準備開開工時，，發現房房間里全全被水淹淹了，而而陽臺、、衛生間間和幾間間房屋的的頂部共共打了13個圓圓孔。趙趙當即找找到管理理房屋的的北京市市華野家家園物業業管理有有限公司司。對方方承認打打孔行為為，但由由于賠償償爭議較較大，問問題一直直擱置而而未能解解決。法庭上，，被告律律師辯稱稱，當初初打地洞洞排水是是不得已已的緊急急避險方方式，不不然樓上上業主新新鋪的地地板就會會因水淹淹而全部部報廢。。律師還還稱，物物業已經經將洞全全部補好好，不妨妨礙房屋屋的正常常使用。。趙女士則則反問，，物業聲聲稱打孔孔是為了了保護樓樓上業主主的利益益，那樓樓下業主主的利益益就可以以不顧嗎嗎？她認認為，物物業對那那些孔只只進行了了普通封封堵，并并沒有做做任何防防水處理理。她