1、新宏GPM集團(tuán)采購管理系統(tǒng)解決方案1. 概述北京新宏軟業(yè)公司經(jīng)過多年的企業(yè)信息化調(diào)研和研究，在成功實(shí)施一汽集團(tuán)“采購資源信息網(wǎng)”和東風(fēng)汽車股份公司“供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)”的基礎(chǔ)上，研制并推出具有中國特色的、面向機(jī)械制造業(yè)的集團(tuán)采購管理系統(tǒng)GPM（Group Purchase Management）。GPM產(chǎn)品主要幫助集團(tuán)采購部門實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)、定價(jià)、訂貨等采購資源整合業(yè)務(wù)，并通過信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商、中轉(zhuǎn)庫之間的信息快速交互，同時(shí)GPM產(chǎn)品還包括分廠信息化基礎(chǔ)平臺(tái)（計(jì)劃管理、物料需求、采購管理、庫存管理和質(zhì)量管理等），并通過內(nèi)部數(shù)據(jù)接口實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與分廠的信息交互，保證分廠與集團(tuán)在統(tǒng)一的平臺(tái)上協(xié)同工作。新宏GP

2、M產(chǎn)品通過規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，整合并優(yōu)化企業(yè)的采購資源，同時(shí)輔以有效的執(zhí)行和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)集中采購，有效降低采購成本，提高企業(yè)競爭力。1.1 系統(tǒng)框架1.2 系統(tǒng)目標(biāo)新宏GPM產(chǎn)品幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：） 整合、優(yōu)化采購資源，降低采購成本，提高企業(yè)競爭力；） 制定合理的采購管理制度，設(shè)置合理的崗位職能，規(guī)范業(yè)務(wù)流程；） 集成各環(huán)節(jié)信息，提高決策分析能力；） 提高企業(yè)內(nèi)部之間及與外部的信息交互速度，及時(shí)響應(yīng)市場需求；） 抓大放小，循序漸進(jìn)，逐步提升企業(yè)管理信息化水平；） 與供應(yīng)商共贏。2. 集團(tuán)采購管理2.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括供應(yīng)商信息、分廠信息和產(chǎn)品信息，管理的難點(diǎn)在于如何對供應(yīng)商和產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)

3、一的分類和編碼，并通過產(chǎn)品信息建立供需對應(yīng)關(guān)系，如下圖。2.1.1 供應(yīng)商信息供應(yīng)商（供方）信息包括靜態(tài)信息和動(dòng)態(tài)信息兩部分。供應(yīng)商的靜態(tài)信息主要包括基本信息、資產(chǎn)信息、生產(chǎn)設(shè)備、管理認(rèn)證、產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、開發(fā)能力和主要產(chǎn)品等。動(dòng)態(tài)信息是指供應(yīng)商與企業(yè)商務(wù)交流過程中產(chǎn)生的信息，如產(chǎn)品報(bào)價(jià)信息、供貨信息、反饋信息等。供應(yīng)商信息管理的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1） 供應(yīng)商分類：如何對供應(yīng)商進(jìn)行分類；2） 供應(yīng)商編碼：如何對各分廠供應(yīng)商的編碼進(jìn)行統(tǒng)一；3） 管理模式：供應(yīng)商編碼集中統(tǒng)一后，如何更新、維護(hù)，以及與已有系統(tǒng)接口。建議對供應(yīng)商進(jìn)行統(tǒng)一的分類和編碼，并按統(tǒng)一的要求進(jìn)行管理和維護(hù)。2.1.2

4、分廠信息分廠（需方）信息包括基本信息、主要產(chǎn)品、生產(chǎn)能力以及與供貨有關(guān)的信息。為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)訂分交，需對分廠進(jìn)行統(tǒng)一的信息編碼，并按統(tǒng)一的要求進(jìn)行管理和維護(hù)。2.1.3 產(chǎn)品信息產(chǎn)品是指所有納入集中采購的零部件或原材料，產(chǎn)品信息包括產(chǎn)品編碼（零件號）、所屬類別、規(guī)格、單位、質(zhì)量要求、各分廠需求量，以及能供貨的供應(yīng)商等。對不納入集中采購的產(chǎn)品在分廠的系統(tǒng)中進(jìn)行管理。產(chǎn)品信息管理的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1） 產(chǎn)品分類：集團(tuán)和分廠如何對產(chǎn)品進(jìn)行分類；2） 產(chǎn)品編碼：如何對各分廠產(chǎn)品的編碼進(jìn)行統(tǒng)一；3） 管理模式：產(chǎn)品編碼集中統(tǒng)一后，如何更新、維護(hù)，以及與已有系統(tǒng)接口。建議對產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一分類和編碼，并

5、按統(tǒng)一的進(jìn)行管理和維護(hù)。2.2 新產(chǎn)品管理新產(chǎn)品管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是如何確定新產(chǎn)品的潛在供應(yīng)商和供貨供應(yīng)商，主要流程如下圖。2.2.1 確定潛在供應(yīng)商【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】通過項(xiàng)目確定、新產(chǎn)品發(fā)布、選擇潛在供應(yīng)商、確定潛在供應(yīng)商、確定價(jià)格意項(xiàng)、簽定試制協(xié)議等一系列的流程和控制，確定新產(chǎn)品的潛在供應(yīng)商。【系統(tǒng)功能】新產(chǎn)品描述（規(guī)格、技術(shù)要求等）、新產(chǎn)品發(fā)布（可按供應(yīng)商類別發(fā)布）、供應(yīng)商反饋、供應(yīng)商反饋分析（對供應(yīng)商的反饋信息進(jìn)行分析）、潛在供應(yīng)商確定。2.2.2 確定供貨供應(yīng)商【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】通過項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目跟蹤、首批樣件認(rèn)可、批量認(rèn)可等一系列的流程和控制，確定新產(chǎn)品最終供貨的供應(yīng)商。【系統(tǒng)功能】試制協(xié)議簽定、

6、項(xiàng)目策劃（具體的要求描述）、項(xiàng)目跟蹤（進(jìn)展?fàn)顩r的描述）、首批樣件認(rèn)可（首批樣件信息描述）、批量認(rèn)可（節(jié)拍生產(chǎn)、批量試裝信息描述）、供應(yīng)商確定。2.3 路線管理2.3.1 定路線【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】通過控制供應(yīng)商的供貨狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)路線的管理。供貨狀態(tài)分為正常供貨、受控供貨（供貨環(huán)節(jié)有問題，受控制的供應(yīng)商）和取消供貨（供貨環(huán)節(jié)有問題，停止供貨的供應(yīng)商）三種。【系統(tǒng)功能】根據(jù)各供貨環(huán)節(jié)的評定信息，設(shè)置供應(yīng)商的供貨狀態(tài)，當(dāng)改變供貨狀態(tài)時(shí)，與路線有關(guān)的比例、價(jià)格狀態(tài)也進(jìn)行變更。當(dāng)供貨取消時(shí)，供貨比例立即取消或到期取消，供貨價(jià)格立即取消；當(dāng)供貨轉(zhuǎn)正常時(shí)，對供貨比例進(jìn)行調(diào)整，并建立新的供貨價(jià)格；當(dāng)供貨受控時(shí)，調(diào)整供貨

7、比例，發(fā)出供貨監(jiān)控提示，必要時(shí)對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。2.3.2 定比例【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】根據(jù)產(chǎn)品的供方和需方信息，考慮產(chǎn)品的價(jià)格和供貨地點(diǎn)，合理分配供貨比例。比例定義包括：產(chǎn)品、供方、需方、數(shù)量、比例、日期等。【系統(tǒng)功能】需求統(tǒng)計(jì)（集團(tuán)和分廠）、比例分配（集團(tuán)和分廠）、比例查詢。2.4 價(jià)格管理通過周期性的詢價(jià)，不斷獲取供應(yīng)商在不同供貨比例下的產(chǎn)品價(jià)格和成本構(gòu)成。通過網(wǎng)上詢價(jià)或現(xiàn)場競價(jià)等方式，替代一年一度供應(yīng)商大會(huì)定價(jià)的傳統(tǒng)方式，為企業(yè)及時(shí)獲取市場價(jià)格信息，降低采購成本打下基礎(chǔ)。價(jià)格管理主要包括詢價(jià)單管理、報(bào)價(jià)單管理和價(jià)格協(xié)議管理等功能，具體流程如下圖。2.4.1 詢價(jià)/競價(jià)【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】通過周期性的網(wǎng)上詢

8、價(jià)/報(bào)價(jià)（供應(yīng)商報(bào)價(jià)保密），或網(wǎng)上/現(xiàn)場競價(jià)（報(bào)價(jià)公開），獲取產(chǎn)品的價(jià)格信息和成本構(gòu)成。詢價(jià)時(shí)必須提供產(chǎn)品數(shù)量、供貨比例和交貨地點(diǎn)等信息；報(bào)價(jià)時(shí)必須提供不同供貨比例、不同交貨地點(diǎn)的產(chǎn)品價(jià)格和成本構(gòu)成。詢價(jià)/競價(jià)時(shí)可指定參與報(bào)價(jià)/競價(jià)的供應(yīng)上范圍（如無限制、現(xiàn)有供應(yīng)商、某類供應(yīng)商、指定供應(yīng)商、現(xiàn)供此貨供應(yīng)商等）。【系統(tǒng)功能】詢價(jià)單建立、詢價(jià)單審核、詢價(jià)單發(fā)布、供應(yīng)商報(bào)價(jià)、報(bào)價(jià)分析。競價(jià)產(chǎn)品定義、競價(jià)產(chǎn)品發(fā)布、供方競價(jià)、競價(jià)分析。2.4.2 定價(jià)【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】分析供應(yīng)商的報(bào)價(jià)/競價(jià)信息，確定產(chǎn)品的初步價(jià)格，在定價(jià)時(shí)，基于比質(zhì)比價(jià)的原則，并充分考慮供貨比例和交貨地點(diǎn)等要素。定價(jià)的內(nèi)容包括：產(chǎn)品、供方、

9、需方、比例、價(jià)格等。【系統(tǒng)功能】質(zhì)量信息收集、服務(wù)信息收集、價(jià)格信息收集、比質(zhì)比價(jià)分析、定價(jià)。2.5 供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理主要實(shí)現(xiàn)四個(gè)目標(biāo)：1） 將優(yōu)秀供應(yīng)商納入企業(yè)的供應(yīng)商群體；2） 對供應(yīng)商進(jìn)行嚴(yán)格、全面的資格評審和業(yè)績評價(jià)；3） 將供應(yīng)商信息透明，避免不規(guī)范采購；4） 通過規(guī)模化采購，逐步優(yōu)化供應(yīng)商群體，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，降低采購成本。供應(yīng)商管理的難點(diǎn)主要集中在以下方面：1） 如何避免不規(guī)范的采購？特別是特殊關(guān)系型的供應(yīng)商！2） 如何確定資格評審和業(yè)績評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，以及在哪些環(huán)節(jié)引用這些結(jié)果？建議成立采購委員會(huì)負(fù)責(zé)供應(yīng)商管理，并站在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度嚴(yán)格執(zhí)行。2.5.1 資格評

10、審【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】通過體系評審、能力評審和業(yè)務(wù)評審，分析供應(yīng)商的整體能力水平，并確定供應(yīng)商是否具備供貨資格，并在定路線、定比例、定價(jià)時(shí)參考。體系評審：供應(yīng)商的管理體系、生產(chǎn)工藝、產(chǎn)品認(rèn)證等情況；能力評審：供應(yīng)商的生產(chǎn)設(shè)備、研發(fā)能力、物流運(yùn)輸、持續(xù)改進(jìn)等情況；業(yè)務(wù)評審：供應(yīng)商的主要產(chǎn)品及主要客戶、已供貨情況等。【系統(tǒng)功能】體系評審及信息匯總、能力評審及信息匯總、業(yè)務(wù)評審及信息匯總。2.5.2 業(yè)績評價(jià)【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】從產(chǎn)品質(zhì)量、信息反饋、及時(shí)交貨、供貨價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量、成本控制、持續(xù)改進(jìn)等方面對供應(yīng)商進(jìn)行評價(jià)，并將評價(jià)結(jié)果定期在網(wǎng)上發(fā)布，促進(jìn)供應(yīng)商改進(jìn)，同時(shí)在定路線、定比例、定價(jià)格時(shí)參考該評價(jià)結(jié)果。【系統(tǒng)

11、功能】產(chǎn)品質(zhì)量信息匯總、產(chǎn)品質(zhì)量問題分析、供貨信息匯總（供貨及時(shí)性、供貨期量變更適應(yīng)能力等）、供貨控制分析、供貨價(jià)格分析（自身價(jià)格變化分析、市場價(jià)格變化分析、路線內(nèi)供應(yīng)商價(jià)格變化分析）、服務(wù)質(zhì)量分析、成本控制分析等。2.5.3 供應(yīng)商分類按發(fā)生業(yè)務(wù)的管理要求，將供應(yīng)商分為以下四類：1 長期供應(yīng)商：企業(yè)正式供貨的固定供應(yīng)商；2 暫停新業(yè)務(wù)供應(yīng)商：被取消長期供貨資格的供應(yīng)商，完成現(xiàn)有供貨后暫停新的業(yè)務(wù)；3 臨時(shí)供應(yīng)商：發(fā)生過采購關(guān)系，臨時(shí)有需要時(shí)進(jìn)行采購；4 潛在供應(yīng)商：潛在供應(yīng)商分為以下兩類A已經(jīng)通過體系評審，達(dá)到合格供應(yīng)資格的供應(yīng)商；B尚未達(dá)到合格供應(yīng)資格的供應(yīng)商。分類說明：1）暫停新業(yè)務(wù)供應(yīng)

12、商、臨時(shí)供應(yīng)商、潛在供應(yīng)商都屬于非正式供應(yīng)商，它們?nèi)绻憩F(xiàn)良好，都可以轉(zhuǎn)為長期供應(yīng)商（正式供應(yīng)商）。2）只填寫了一些資料但尚未經(jīng)過評審的供應(yīng)商不在供應(yīng)商分類之內(nèi)，它們只有經(jīng)過評審后才能成為上述供應(yīng)商中的一類。2.6 訂單管理訂單管理是統(tǒng)訂分交的具體實(shí)施，主要包括請購生成和訂單生成兩個(gè)部分，但訂單并不能替代分廠的發(fā)交計(jì)劃，只用來指導(dǎo)分廠的發(fā)交計(jì)劃。2.6.1 請購【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】匯總各分廠的采購需求，形成產(chǎn)品的需求合計(jì)，由計(jì)劃員根據(jù)產(chǎn)品庫存、在途產(chǎn)品等信息，形成正式的產(chǎn)品需求計(jì)劃。匯總各分廠的采購需求，形成采購批量，同時(shí)可實(shí)時(shí)掌握各分廠的采購需求。請購匯總周期可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況調(diào)整。【系統(tǒng)功能】請

13、購收集（按分廠）、請購調(diào)整、請購匯總、請購審批、產(chǎn)品需求計(jì)劃。2.6.2 訂單【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】根據(jù)產(chǎn)品需求計(jì)劃和采購路線，結(jié)合交貨地點(diǎn)、價(jià)格、批量、質(zhì)量等因素編制總體采購訂單和分廠采購訂單。并將分廠的采購訂單下發(fā)給各分廠，分廠依此指導(dǎo)其發(fā)交計(jì)劃。采購訂單包括供應(yīng)商、交貨地點(diǎn)、產(chǎn)品、數(shù)量、交貨開始（結(jié)束）時(shí)間等，不包括具體的交貨期量。【系統(tǒng)功能】產(chǎn)品需求計(jì)劃轉(zhuǎn)訂單、訂單分配（結(jié)合采購總量、采購路線、采購比例、執(zhí)行差額反饋、供方產(chǎn)能、交貨地點(diǎn)、批量等因素）、訂單確認(rèn)（供方確認(rèn)能夠滿足的供貨要求）、訂單審批、訂單發(fā)布（向供需雙方）。2.7 執(zhí)行監(jiān)督對采購過程中的主要流程進(jìn)行監(jiān)督，保證企業(yè)采購資源的整合，

14、并要求分廠在優(yōu)化后的供應(yīng)商群體內(nèi)完成采購，即分廠不能超出規(guī)定的供應(yīng)商群體，不能超出產(chǎn)品的采購價(jià)格，并按下發(fā)的訂單指導(dǎo)發(fā)交計(jì)劃，同時(shí)需對各種變化提供決策信息。1)新產(chǎn)品管理流程執(zhí)行監(jiān)督：是否按新產(chǎn)品管理流程確定潛在供應(yīng)商、確定供貨供應(yīng)商，并分析各環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，確定供應(yīng)商的決策依據(jù)。2) 路線管理流程執(zhí)行監(jiān)督：是否按規(guī)范定路線、定比例，每次確定或調(diào)整路線、比例的決策依據(jù)。3) 價(jià)格管理流程執(zhí)行監(jiān)督：是否按價(jià)格管理流程確定價(jià)格，每次確定供應(yīng)商供貨價(jià)格的依據(jù)。4) 訂單管理執(zhí)行監(jiān)督：分廠是否按總部下發(fā)的訂單指導(dǎo)發(fā)交計(jì)劃，若由變化，變化的原因是什么，選擇其它供應(yīng)商的決策依據(jù)。2.8 接口數(shù)據(jù)管理實(shí)現(xiàn)總部與

15、各分廠之間的數(shù)據(jù)交互，及時(shí)獲取相關(guān)的信息。對各種接口數(shù)據(jù)，需要定義的內(nèi)容包括數(shù)據(jù)內(nèi)容、提供者、接收者、日期、數(shù)據(jù)要求等。分廠 總部：生產(chǎn)計(jì)劃、物料需求、供貨信息、質(zhì)量信息、服務(wù)信息、庫存狀況等。總部 分廠：產(chǎn)品信息、供應(yīng)商信息、采購路線、采購價(jià)格、請購調(diào)整、采購訂單等。2.9 采購信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司與供應(yīng)商之間的信息共享、信息快速交互，及時(shí)響應(yīng)市場的需求和變化，進(jìn)一步把握市場機(jī)會(huì)。供應(yīng)商 集團(tuán)公司/分廠：基本信息（資產(chǎn)、規(guī)模、生產(chǎn)能力、業(yè)務(wù)范圍、技術(shù)能力等）、生產(chǎn)情況、當(dāng)前庫存、當(dāng)前供貨能力、訂單響應(yīng)、發(fā)貨情況；集團(tuán)公司/分廠 供應(yīng)商/中轉(zhuǎn)庫：采購計(jì)劃、詢價(jià)單、公告信息、質(zhì)量信息、應(yīng)付款、生產(chǎn)

16、計(jì)劃、采購訂單、分交訂單、看板計(jì)劃、庫存狀況、生產(chǎn)情況、業(yè)務(wù)考核情況（質(zhì)量、期量、服務(wù)、能力）；中轉(zhuǎn)庫 集團(tuán)公司/分廠：庫存狀況、看板發(fā)交。2.10 決策分析【供應(yīng)商結(jié)構(gòu)分析】分析企業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)商的構(gòu)成，并提供資格評審內(nèi)容、業(yè)績評價(jià)內(nèi)容，以及地域、類別、供應(yīng)產(chǎn)品重要度等方面進(jìn)行分析。通過供應(yīng)商結(jié)構(gòu)分析，得出目前的結(jié)構(gòu)狀況，并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以獲得一個(gè)優(yōu)秀的供應(yīng)商群體。【供應(yīng)商供貨質(zhì)量分析】分析產(chǎn)品的質(zhì)量信息，并提供按產(chǎn)品、分廠、供應(yīng)商、質(zhì)量問題環(huán)節(jié)、質(zhì)量問題描述等方面進(jìn)行分析。通過分析得出質(zhì)量問題最多的產(chǎn)品和環(huán)節(jié)，以及問題的原因，并有針對性的加強(qiáng)監(jiān)控，減少質(zhì)量問題。【供應(yīng)商供貨期量分析】分析采購

17、訂單和產(chǎn)品入庫記錄，按供應(yīng)商、產(chǎn)品、分廠對期量到貨狀況進(jìn)行分析。通過供應(yīng)商交貨期量分析，得出經(jīng)常延期的供應(yīng)商名錄，供應(yīng)商的供貨響應(yīng)。【重要產(chǎn)品成本分析】分析企業(yè)A類產(chǎn)品（重要零部件）的供應(yīng)商群體、供貨量、供貨價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量等。通過分析得出A類產(chǎn)品各個(gè)供應(yīng)商的供貨情況和成本構(gòu)成。【零部件價(jià)格分析】分析詢報(bào)價(jià)/競價(jià)信息，并結(jié)合企業(yè)對產(chǎn)品成本的分析結(jié)果，得出該產(chǎn)品的計(jì)劃價(jià)格，進(jìn)行分析（走勢、對比等）。通過產(chǎn)品的價(jià)格分析，進(jìn)一步有效地控制價(jià)格，降低采購成本。【供應(yīng)商服務(wù)分析】分析供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量，包括及時(shí)供貨、信息反饋、問題改正、持續(xù)改進(jìn)等。通過供應(yīng)商服務(wù)分析，并依據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)確定供應(yīng)商的服務(wù)水平和服

18、務(wù)能力。3. 分廠管理GPM產(chǎn)品提供分廠信息化基礎(chǔ)平臺(tái)，包括計(jì)劃管理、采購管理、庫存管理和質(zhì)量管理等，并通過內(nèi)部數(shù)據(jù)接口與集團(tuán)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息交互，保證分廠與集團(tuán)在統(tǒng)一的平臺(tái)上協(xié)同工作。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如下圖。3.1 計(jì)劃管理3.1.1 生產(chǎn)需求【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】依據(jù)各類需求（銷售訂單、銷售預(yù)測、調(diào)撥、試制、散發(fā)等），完成生產(chǎn)需求的收集及整理。【系統(tǒng)功能】生產(chǎn)需求（銷售訂單、銷售預(yù)測、調(diào)撥、試制、散發(fā)等等）填寫，生產(chǎn)需求匯總。3.1.2 生產(chǎn)計(jì)劃【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】依據(jù)各類生產(chǎn)需求，完成生產(chǎn)計(jì)劃的編制及發(fā)放，并實(shí)現(xiàn)對生產(chǎn)計(jì)劃的版本控制。【系統(tǒng)功能】主計(jì)劃生成、生產(chǎn)計(jì)劃編制、生產(chǎn)計(jì)劃變更、生產(chǎn)計(jì)劃頒布、生產(chǎn)計(jì)劃執(zhí)行。3.

19、1.3 生產(chǎn)日計(jì)劃【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】以月生產(chǎn)進(jìn)度計(jì)劃為大綱，具體安排生產(chǎn)日的工作內(nèi)容。【系統(tǒng)功能】日計(jì)劃生成、日計(jì)劃調(diào)度、日發(fā)交計(jì)劃等。3.2 采購管理3.2.1 MRP分解【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】針對月生產(chǎn)進(jìn)度計(jì)劃，依照產(chǎn)品BOM結(jié)構(gòu)，生成MRP需求。【系統(tǒng)功能】BOM查詢、車間進(jìn)度計(jì)劃查詢、MRP分解。3.2.2 物料請購【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】通過對MRP分解結(jié)果的調(diào)整，生成物料的請購，并上報(bào)集團(tuán)采購部進(jìn)行審批。【系統(tǒng)功能】需求調(diào)整、物料請購單、上報(bào)集團(tuán)采購部。3.2.3 發(fā)交計(jì)劃【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】在整體訂單的指導(dǎo)下，生成生產(chǎn)鎖定期內(nèi)的發(fā)交計(jì)劃。供應(yīng)商根據(jù)具體的發(fā)交計(jì)劃往生產(chǎn)線上進(jìn)行發(fā)貨。【系統(tǒng)功能】發(fā)交計(jì)劃編制、發(fā)交計(jì)劃

20、審批、發(fā)交計(jì)劃發(fā)布。3.3 庫存管理3.3.1 采購入庫【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】管理協(xié)配庫的收貨業(yè)務(wù)，保證庫存狀況的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。嚴(yán)格按照采購訂單進(jìn)行收貨，如有差異應(yīng)分析原因。【系統(tǒng)功能】采購訂單收貨、非訂單收貨、看板收貨。3.3.2 生產(chǎn)出庫【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】管理協(xié)配庫的發(fā)貨業(yè)務(wù)，保證庫存狀況的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，保證生產(chǎn)線的及時(shí)供貨。看板件的有序制作、發(fā)交，生產(chǎn)出庫按發(fā)交計(jì)劃執(zhí)行，如有差異應(yīng)分析原因。【系統(tǒng)功能】發(fā)交計(jì)劃出庫、非計(jì)劃出庫、看板發(fā)貨、集配發(fā)貨。3.3.3 庫存盤點(diǎn)【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】管理協(xié)配庫的存貨業(yè)務(wù)，定期進(jìn)行庫存盤點(diǎn)，保證庫存狀況的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。庫房物料實(shí)際數(shù)量與帳上數(shù)量保持一致，并對盤盈、盤虧進(jìn)

21、行分析。【系統(tǒng)功能】庫房盤點(diǎn)、盤點(diǎn)調(diào)整、盤點(diǎn)過帳、盈虧報(bào)表。3.4 質(zhì)量管理【實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)】對供應(yīng)商供貨產(chǎn)品在各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量信息進(jìn)行采集和匯總，形成質(zhì)量信息臺(tái)帳，并及時(shí)上報(bào)質(zhì)量信息，使質(zhì)量問題透明化。采集的環(huán)節(jié)包括收貨質(zhì)量、入庫質(zhì)量、上線質(zhì)量、終檢質(zhì)量、售時(shí)質(zhì)量、售后質(zhì)量。采集的內(nèi)容包括質(zhì)量缺陷、性能影響、安裝影響、安全影響等。【系統(tǒng)功能】質(zhì)量信息采集、質(zhì)量信息確認(rèn)、質(zhì)量信息匯總、質(zhì)量信息報(bào)表、質(zhì)量信息上報(bào)。第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介1、簡述房地產(chǎn)的概念？答：房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處

22、分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2、簡述房地產(chǎn)業(yè)的概念？答：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)也屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)管理制度大體可劃分為那三個(gè)方面？答：房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面。1、簡述房地產(chǎn)的概念？2、簡述房地產(chǎn)業(yè)的概念？3、房地產(chǎn)管理制度大體可劃分為那三個(gè)方面？第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理1、房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為哪幾個(gè)階段？答：房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：

23、（1）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；（2）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段；（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段（4）房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面工作。2、簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定？答：審定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理包括哪

24、些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度包括：項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度、建筑工程質(zhì)量管理制度、工程竣工驗(yàn)收備案制度。（1)項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報(bào)建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料、施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措

25、施。（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。（2）建筑工程質(zhì)量管理制度建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：（1）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。（2）建設(shè)單位向勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。（3）建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。（4）建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本加競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者

26、施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計(jì)文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。（5）設(shè)計(jì)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案；沒有設(shè)計(jì)方案的，不得施工。（3）工程竣工驗(yàn)收備案制度？辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下里材料：（1）工程竣工驗(yàn)收備案表；（2）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件；（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他

27、文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓地概念？答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(二)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(四)以房地產(chǎn)抵債的；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。顯而易見，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，該法還規(guī)定：“放地產(chǎn)

28、轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”這規(guī)定。是要求房地產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)保持一致。2、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格；(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和

29、評估；(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； (六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。3、簡述禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定？ 答：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；（第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整

30、，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。）(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第四節(jié) 商品房銷售管理1、簡述商品房的預(yù)售的條件？答：城市商品房預(yù)售管理辦法的決定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建

31、設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、簡述商品房的現(xiàn)售條件？答：城市商品房銷售管理辦法，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。3、簡述住宅質(zhì)量保證書的要求和主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建

32、商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付的同時(shí)提供給用戶住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（防水3年，管道堵塞2個(gè)月，燈具、電器開關(guān)半年，其他都是1年）

33、（4）用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。4、簡述住宅質(zhì)量保證書的保修期限與保修范圍和保修責(zé)任，與房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的保修期限與保修范圍和保修責(zé)任之間的關(guān)系？答：（1）各自的保修期限住宅質(zhì)量保證書的保修期限為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期

34、限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（防水3年，供熱、供冷1個(gè)采暖期，管道堵塞2個(gè)月，燈具、電器開關(guān)半年，其他都是1年）房屋建筑質(zhì)量保修辦法的保修期限為：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。（防水、防滲漏5年，供熱、供冷2個(gè)采暖期、供冷期，其他都是2年）（2）各自保修的住客體住宅質(zhì)量保證書的保修期限是建設(shè)單位向業(yè)主的保修，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使

35、用之日起計(jì)算；房屋建筑質(zhì)量保修辦法的保修期限是施工單位向建設(shè)單位的保修，房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。(3)對房屋共有部分合資有部分保修期限的規(guī)定對房屋共有部分的保修期限按房屋建筑質(zhì)量保修辦法規(guī)定執(zhí)行；對房屋自有部分的保修期限是這樣規(guī)定的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)保修責(zé)任，保修期從交付之日起計(jì)算，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期。理解上述規(guī)定：對商品房自有部分的保修期限，如果在房屋建筑質(zhì)量保修辦法和住宅質(zhì)量保證書的保修期限都有效的情況下，按保修期限較長的執(zhí)行，如果已過了房屋質(zhì)量保修辦法的保修期限按住宅質(zhì)量保證書的保修期限執(zhí)行。5

36、、簡述住宅使用說明書的要求和主要內(nèi)容？答：住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；（4）上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾赖仍O(shè)施配置的說明；（5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；（6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；（7）配電負(fù)荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明；（9）其他需要說明的問題。第五節(jié) 房屋租賃管理1、簡述房屋租賃登記備案？答：我國對房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度

37、：(1)房屋行政主管部門登記備案房屋租賃管理辦法規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）房屋租賃合同；（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。（2）公安部門登記部門租賃房屋治安管理規(guī)定。要求：1、出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理的規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險(xiǎn)房屋和違章建筑。2、私有房屋出租人必須持房屋所有權(quán)證或其他合法證明

38、、居民身份證、戶口薄，向房屋所在地派出所申請登記，單位房屋出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請登記，經(jīng)審查對符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。3、出租人的治安責(zé)任主要有：（1）不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的人；（2）承租人是外來暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證；（3）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安派出所報(bào)告；（4）停止房屋租賃的應(yīng)當(dāng)及時(shí)到公安派出所辦理手續(xù)；4、承租人的治安責(zé)任主要有：（1)必須持本人身份證或其他合法證件；（2）租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報(bào)

39、暫時(shí)戶口登記；（3）將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊陥?bào)備案；（4）承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)，儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險(xiǎn)物品。 2、簡述房屋租賃合同的主要內(nèi)容？答：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；（十）其他約定。

40、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會(huì)同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。3、簡述禁止房屋租賃的規(guī)定？答：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)1、簡述房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件？答：設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的服務(wù)場所；（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等

41、以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人中須占總?cè)藬?shù)的以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)到該業(yè)務(wù)發(fā)生地省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。2、講述房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；（二）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（三）合同履行期限；（四）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；（六）當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。3、簡述房地產(chǎn)中介活動(dòng)中禁止的行為？答：房

42、地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫唬ǘ┰试S他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理1、簡述房地產(chǎn)抵押登記的定義？答：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；(二)抵押登

43、記申請書；(三)抵押合同；(四)國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2、簡述房地產(chǎn)抵押三項(xiàng)主要原則？答：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。3、簡述不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)？答：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)