1、萊茵達置置業與陽陽光新業業地產年度財務務報告比比較分析析案例報告者：朱一筱筱金融0882班008885662299行業背景景1.房地地產行業業利潤率率水平高高房地產行行業是一一個高利利潤水平平的行業業，人工工工資普普遍較高高。2.競爭爭激烈近年來，房地產產行業競競爭日益益激烈，許多企企業都投投資于地地產行業業，出現現地王，囤地等等現象。3.房價價總體還還處于高高價狀態態受到通貨貨膨脹，經濟發發展過快快等因素素的影響響，政府府調控力力度有限限，房價價總體處處于高價價狀態。4.政府府調控力力度加大大由于商品品房價格格增長速速度太快快，成為為一個重重大的民民生問題題，政府府加大宏宏觀調控控，抑制制房

2、價過過快增長長。5比較萊茵置業業和陽光光地產在在地產業業都占據據一定的的市場份份額，陽陽光地產產的總資資產規模模大于萊萊茵置業業。但是是萊茵置置業各項項指標均均穩步上上升很有有發展潛潛力，提提升的空空間很大大。萊茵達置置業股份份有限公公司概況況陽光新業業地產股股份有限限公司概概況主營業務務收入收入是企企業利潤潤的來源源，同時時也反映映市場規規模的大大小。萊萊茵置業業20008年-20110年呈呈一直增增長的狀狀態，顯顯示其經經營收入入穩定，20110中報報，萊茵茵置業披披露上半半年實現現營業收收入8.04億億元,同同比增加加2111.1%;上上半年主主營業務務收入增增加2倍倍多主要要是由于于今

3、年前前4個月月,房地地產市場場行情火火爆,主主要項目目取得較較好的銷銷售,可可用于結結轉的項項目增加加.而陽光股股份088年-110年業業績較萊萊茵置業業均屬良良好，但但是20009年年主營業業務收入入突然下下降，總總結原因因是由于于09年年先后幾幾次進行行規模擴擴大兼并并收購了了首創置置業、青青島頤中中、北京京瑞豐陽陽光投資資等公司司。一下下擴張太太快，所所幸20010年年迅速調調整，主主營業務務迅速回回升。遠遠遠超越越萊茵置置業。2008年2009年2010年萊茵置業（萬元） 86051.31 112034.00 182239.23陽光股份（萬元）147040.10 93908.70 29

4、9247.00 凈利潤2008年2009年2010年萊茵置業（萬元） 10453.42 13025.0416910.26陽光股份（萬元）2832.60 26709.0043539.20從這兩家家公司220088-20010年年的凈利利潤狀況況，萊茵茵置業一一直保持持相對比比較穩定定的利潤潤增長率率，雖然然水平比比較低，但是相相對比較較穩定；陽光股股份相對對于萊茵茵置業來來說凈利利潤略顯顯低，而而且因為為擴張過過快，導導致20009年年得凈利利潤相對對較少。總資產總資產顯顯示企業業規模的的大小，從兩個個公司的的總資產產來看，陽光股股份的資資產規模模將近是是萊茵置置業的兩兩倍，因因此也反反映了后后

5、者企業業規模相相對較大大。萊茵茵置業220088年-220100年呈穩穩步增長長的態勢勢，比較較穩定。而陽光光股份220099年獲得得了很多多的銀行行貸款和和企業并并購，因因此企業業資產增增長很快快，20010年年重又回回復。2008年2009年2010年萊茵置業（萬元）195203.64 254465.21 376009.97 陽光股份（萬元）568695.40 776084.50 646214.30 凈資產由于萊茵茵置業比比較高的的凈利潤潤，再加加上20008-20110年股股東的再再投入，使得企企業凈資資產高速速增長，年均增增長率331.335%。陽光股股份也是是保持相相對比較較穩定的的

6、增長率率，年均均增幅達達到177.600%。2008年2009年2010年萊茵置業（萬元）51396.1367239.9288678.2陽光股份（萬元）208113.5231850.6286976.9財務指標標分析（一）核核心指標標分析1、凈資產收收益率凈資產收收益率反反映企業業所有者者權益的的獲利能能力，萊萊茵置業業公司近近三年的的收益率率處于一一個同等等水平，獲利能能力比較較穩定而而且高于于陽光股股份。陽陽光股份份20008年獲獲利水平平只有11.6%，處于于一個非非常低的的水平，20009年調調整之后后大幅上上升，220100年業有有較大幅幅度上升升，說明明其發展展潛力巨巨大。2008年

7、2009年2010年萊茵置業（%） 21.2200 20.6440 22.1640 陽光股份（%） 1.6000 13.6380 18.4360 （一）核核心指標標分析2、銷售售凈利率率銷售凈利利率反映映企業銷銷售收入入的獲利利能力。從兩家家公司220088年-220100年三年年的銷售售凈利率率來看，陽光股股份的獲獲利能力力顯然比比萊茵置置業更強強一些，而且萊萊茵置業業近三年年來都是是呈負增增長的趨趨勢，應應該從其其他方面面找找原原因。2008年2009年2010年萊茵置業（%）34.0531.0628.71陽光股份（%）45.6958.8645.14（一）核核心指標標分析3、總資資產周轉轉

8、率總資產周周轉率反反映總資資產的利利用效率率，從其其計算公公式來看看，周轉轉速度快快慢主要要取決于于流動資資產周轉轉率和流流動資產產占總資資產比重重。通過過計算證證明，萊萊茵置業業20008-220100年三年年增長，其流動動資產周周轉速度度同樣保保持良好好，而陽陽光股份份由于220099年資產產結構變變動，因因此流動動性降低低，使得得周轉速速度發生生異常下下降。2008年2009年2010年萊茵置業（%）0.440.500.58陽光股份（%）0.270.150.43（一）核核心指標標分析4、權益益乘數反映企業業總資產產是所有有者權益益的多少少倍數。陽光股股份權益益乘數一一直低于于萊茵置置業，

9、呈呈波動下下降的趨趨勢，而而萊茵置置業一直直處于上上升階段段。2008年2009年2010年萊茵置業（倍）3.803.784.24陽光股份（倍）2.733.352.25小結由萊茵置置業和陽陽光地產產兩家公公司凈資資產收益益率來看看，萊茵茵置業公公司近三三年的收收益率處處于一個個同等水水平，獲獲利能力力比較穩穩定而且且高于陽陽光股份份。陽光光股份220088年獲利利水平只只有1.6%，處于一一個非常常低的水水平，220099年調整整之后大大幅上升升，20010年年業有較較大幅度度上升，說明其其發展潛潛力巨大大。另外外房地產產行業競競爭日益益激烈，許多企企業都投投資于地地產行業業，在這這種情況況下

10、，減減少市場場擴張以以保持穩穩定的盈盈利增長長才是重重中之重重，從兩兩家公司司20008年-20110年三三年銷售售凈利率率指標來來看，陽陽光股份份的獲利利能力顯顯然比萊萊茵置業業更強一一些，而而且萊茵茵置業近近三年來來都是呈呈負增長長的趨勢勢，應該該從其他他方面找找找原因因。陽光光股份權權益乘數數一直低低于萊茵茵置業，呈波動動下降的的趨勢，而萊茵茵置業一一直處于于上升階階段。從從總資產產周轉率率的指標標來看，萊茵置置業20008-20110年三三年增長長，其流流動資產產周轉速速度同樣樣保持良良好，而而陽光股股份由于于20009年資資產結構構變動，因此流流動性降降低，使使得周轉轉速度發發生異常

11、常下降。從以上一一些指標標來看，兩家公公司凈資資產收益益率的變變動是有有多種原原因的，我們將將在下面面對上述述指標分分解，作作進一步步分析。（二）償償債能力力分析1、流動動比例流動比例例反映企企業在短短期內轉轉變為現現金的流流動資產產償還到到期流動動負債的的能力。短期流流動性比比較強，不至于于影響盈盈利的穩穩定性。因此在在分析上上市公司司資產的的安全性性時我們們要求上上市公司司資產的的流動性性越大，上市公公司資產產的安全全性就越越大，這個比比例在1100%-2000%之之間，縱縱觀我們們分析的的這兩家家公司，流動比比例均在在這個范范圍以內內，資產產流動性性均很強強，其中中陽光股股份20009年

12、年資產流流動性減減弱，主主要由于于對外投投資和兼兼并收購購。萊茵茵置業近近三年來來一直處處于良好好的穩定定增長階階段。2008年2009年2010年萊茵置業（%）1.441.491.67陽光股份（%）1.601.301.56（二）償償債能力力分析2、資產產負債率率資產負債債率是評評價公司司負債水水平的綜綜合指標標。同時時也是一一項衡量量公司利利用債權權人資金金進行經經營活動動能力的的指標，也反映映債權人人發放貸貸款的安安全程度度。此處處從股東東的立場場看，在在全部資資本利潤潤率高于于借款利利息率時時，負債債比例越越大越好好，否則則反之。萊茵置置業呈逐逐年增長長的趨勢勢，而陽陽光股份份呈波動動下

13、降趨趨勢，其其中20009年年因為借借入大量量銀行貸貸款因此此此項數數據上升升。2008年2009年2010年萊茵置業（%） 73.67 73.58 76.42 陽光股份（%）63.4170.13 55.59 （二）償償債能力力分析3、速動動比例從下表來來看，陽陽光股份份的償債債能力相相較于萊萊茵置業業更強一一些，平平均接近近1.663倍。2008年2009年2010年萊茵置業（%）0.25870.32740.3779陽光股份（%）0.44710.58670.4830速動比率率=（流流動資產產-存貨貨-待攤攤費用）/流動動負債償債能力力小結企業的發發展僅靠靠內部資資金的積積累是遠遠遠不夠夠的，

14、尚尚需對外外籌集資資金，這這個過程程可以通通過股權權和債權權兩種形形式。股權是權權益性資資金來源源，不需需要還本本，但是是面臨股股利的壓壓力，債債權則要要求到期期還本付付息，但但是企業業又需要要擴大利利用債權權資金，從以上上對兩家家公司近近三年來來的償債債能力分分析數據據來看，萊茵置置業公司司和陽光光地產股股份償債債能力都都是不錯錯，相對對來說陽陽光股份份在短期期償債能能力方面面更強一一些，而而萊茵置置業公司司在長期期償債方方面更強強一些，并且更更穩定。（三）營營運能力力分析（資產效效率）1、應收收賬款周周轉率應收賬款款周轉率率反映企企業應收收賬款的的周轉速速度。一一般來說說，應收收帳款周周轉

15、率越越高越好好,表明明公司收收帳速度度快，平平均收賬賬期短，壞帳損損失少，資產流流動快，償債能能力強。 從兩兩家公司司對比來來看，萊萊茵置業業的周轉轉速度更更快，220099-20010年年更是以以1466.8%的速度度增長。相比而而言陽光光股份基基數較小小，但是是同樣在在09-10年年間達到到2499.066%的驚驚人速度度。2008年2009年2010年萊茵置業（%）633.90 867.44 2141.00 陽光股份（%）114.4112.5392.7（三）營營運能力力分析2、存貨貨周轉率率存貨周轉轉率（次次數）=銷貨成成本/平平均存貨貨余額存貨周轉轉率反映映了企業業存貨的的周轉速速度。

16、存存貨周轉轉率指標標的好壞壞反映企企業存貨貨管理水水平的高高低，它它影響到到企業的的短期償償債能力力，從萊萊茵置業業三年的的數據來來看，萊萊茵置業業的存貨貨周轉速速度不錯錯，處于于比較穩穩定的狀狀態，而而陽光股股份在220099年處于于一個異異動狀態態，經過過調整，20110年重重又回到到正常水水平。2008年2009年2010年萊茵置業（%）0.440.510.60陽光股份（%）0.310.130.54（三）營營運能力力效率3、總資資產報酬酬率總資產報報酬率=（利潤潤總額+利息支支出）/平均資資產總額額X1000%總資產報報酬率反反映企業業全部資資產的活活力能力力，從下下表數據據我們明明顯可

17、以以看到雖雖然陽光光股份資資產基數數更大，然而資資產活力力遠不如如萊茵置置業，前前者3年年內保持持穩定快快速的增增長，而而陽光股股份20009年年報酬率率大大下下降，后后面我們們會一一一進行分分析。2008年2009年2010年萊茵置業（%）44.1544.0948.50陽光股份（%）26.6212.7347.08（四）獲獲利能力力分析總資產報酬率（%）44.1544.0948.50凈利潤（萬元）16910.2613025.0410453.42銷售毛利潤（%）28.7131.0634.05凈資產收益率（%）22.1620.6421.22總資產報酬率（%）26.6212.7347.08凈利潤（萬

18、元）43539.2026709.002832.60銷售毛利潤（%）45.1458.8645.69凈資產收益率（%）18.4413.641.60萊茵置業業公司指指標陽光地產產公司指指標萊茵置業業三年每每股指標標分析2008年2009年2010年每股收益0.45610.35130.2800每股凈資產2.05791.70181.3300每股資本公積金0.08110.08110.0595每股未分配利潤0.87000.58160.2669每股現金流量0.88540.02080.0980（四）獲獲利能力力分析20088年220009年220100年每股收益益(元)00.5880000.3600000.00

19、4000每股收益益(扣除除)(元元)00.66000000.3660000.11000每股凈資資產(元元)33.11500033.6660033.30000每股資本本公積金金(元)00.7177311.00043311.14456每股未分分配利潤潤(元)11.3400111.55233311.12287每股經營營現金凈凈流量(元)-00.9550222.44880-0.337944每股現金金凈流量量(元)-1.3066922.330666-00.36648陽光股份份三年每每股指標標分析（四）獲獲利能力力分析獲利能力力小結：企業存在在額一個個基本目目的就是是謀取利利益，從從前面的的獲利能能力各項

20、項指標分分析來看看，總資資產報酬酬率陽光光股份一一直小于于萊茵置置業，萊萊茵一直直穩定在在40%以上，而陽光光股份則則在20009年年發生異異動，忽忽然從26.662降到到12.73，還好經經過一年年的調整整，在220100年重新新回到正正常增長長率。如如何做出出調整，將取決決于公司司的經營營。萊茵置業業一直保保持穩定定的增長長策略，而陽光光股份雖雖然規模模較萊茵茵更大，但是由由于20009年年的經營營策略發發生了一一些問題題，所以以凈資產產收益率率上陽光光股份落落后于萊萊茵置業業，而萊萊茵置業業經營策策略比較較穩定，而且從從20111年第第一季度度來看，萊茵置置業的獲獲利能力力處于上上升能力

21、力。（五）發發展能力力分析萊茵置業財務指標201020092008存貨周轉率（次）0.60.510.44應收賬款周轉率（次）2141.867.44633.90總資產周轉率（次）0.580.500.44營業收入增值率62.5830.17-13.15營業利潤增值率13.3229.19-15.22稅后利潤增值率29.8324.60-4.03凈資產增長率20.9328.0628.42總資產增長率47.7630.36-0.39陽光股份財務指標201020092008存貨周轉率（次）0.540.130.31應收賬款周轉率（次）392.7112.5114.4總資產周轉率（次）0.430.150.27營業收入增值率218.7-36.113.56營業利潤增值率0.010.02-0.01稅后利潤增值率63.01842.91-84.55凈資產增長率-16.7336.474.07總資產增長率20.5910.831.63（五）發發展能力力分析企業的存存在不是是