1、 PAGE 9 PAGE 8 項目標準內一基礎管理服務26竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備等竣工驗收資料；護保養等技術資料；規定評分分值細則缺 一區鎮、城市管市理辦事分處評分物業項目資料1供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；件；物業管理區域劃分證明1 共用部位、共用設施設備查驗記錄；項 扣0.2分缺 一昆山市優秀示范物業管理項目評價標準（居住物業）承接查驗手續2共用部位、共用設施設備交接記錄；昆山市優秀示范物業管理項目評價標準（居住物業）物業承接查驗協議物業承接查驗備案證明。臨時管理規約；管理規約和業主大會議事規則；3.（臨時）管理規約和業主大會議事規則管理規約制度 的內容

2、符合法律法規的規定；臨時管理規約經業主書面承諾遵守理規約和業主大會議事規則經業主大會表決通過。物業服務合同1前期物業服務合同；2 物業服務合同；2項 扣0.5分2缺 一項 扣0.5分缺 一項 扣專項維修資金制定，無侵害業主合法權益的內容；聘物業服務企業的事項經業主大會表決 通過。0.5分度1 項目按規定交存住宅專項維修資金；2經業主依法表決通過；物業服務企業組織實施方案，預算、列挪用、擅自擴大使用范圍等違規行為。人力資源管理制度；財務管理制度；合同管理制度；房屋維修養護管理制度；管理服務制度5 設施設備維修養護管理制度；2秩序維護管理制度；環境清潔管理制度；園林綠化管理制度；收費管理制度；客戶

3、關系管理制度1 房屋設施設備日常維修養護檔案實現動態監管；檔案管理2 業主信息檔案實現動態管理；1檔案分類規范，查閱方便；檔案使用登記手續完備；檔案存放環境符合規定條件。突發事件應急機1制定消防、消防、電梯、給排水、供配制電等共用設施設備事故應急預案；31 2 4符 合各 扣0.5分缺 一項 扣0.2分項不 符合 扣0.2分項不 符等方面突發事件的配合性應急預案；應急預案定期演練，并有相應記錄。特點制訂并落實員工分類培訓計劃；專業崗位操作人員按規定持有專業崗位 證（包括消防監控人員電梯維修人員、 高低壓電工等）；3員工培訓和企業 工作標志；形象4 服務人員態度熱情耐心舉止文明禮貌解答問題及時準

4、確；合扣 1 分第1項不 符合扣 1 、 5項 不符 合各 扣0.5分務指南等客戶服務資料簡明實用。客戶服務管理設立物業服務中心，公示物業服務企業24客戶信息；處理記錄完整，按月進行統計分析；3項不 符合 扣分有成效；社區文化建設23 社區文化建設23 每年開展二次以上的文體娛樂活動，營造和諧的社區氛圍；4 積極組織和參與社區志愿活動，開展社區精神文明建設。1 對住戶違反治安、消防、環保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，及時進行勸阻，并向有關行政部門報告；2 主動與物業所在地的房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安溝通報告機制派出所、居民委員會聯絡，共同協調解決3物

5、業管理中遇到的問題；3 員會定期溝通報告的工作例會制度聽取業主和業主委員會對物業服務的意見和建議，主動接受業主和業主委員會的監督。項不 符合 扣分項不 符分二、房屋共用部位管理13主出入口設有小區平面示意圖；晰；標識系統和維保3小區組團、棟、單元（門）、戶門以及資料配套公建標識規范清晰；3建立房屋產權清冊；房屋維修、保養記錄完整；房屋使用功能完備，無安全隱患。共用部位使用管1共用場地、部位符合規劃要求，無違章理搭建現象；2項不 符合 扣0.5處 不符 合分一 項不 符房屋外觀狀況2 無擅自改變用途現象。象；2施、記錄完整。室外招牌、廣告牌、夜景燈等設施按規處 不符 合分一 項不 符處 不符 合

6、分一 項不 符合 扣0.5室外附加設施管材質統一；理3 空調戶外防盜網晾曬架等安裝牢固管線整齊，美觀大方，無安全隱患；4 相關當事人，并采取相應防范措施。2處 不符 合分修施工批準手續；簽訂裝飾裝修管理服務協議；書面告知業主及施工單位裝飾裝修的禁裝飾裝修管理止行為和注意事項，并在裝修現場公示， 3裝修現場的消防及安全防范措施得當；制，裝修垃圾定點堆放，定時清運；項不 符合 扣0.5處 不符 合專人每日巡視檢查裝修現場，及時勸阻報告業主委員會及有關部門；裝修驗收手續完備1 每日巡查屋面、單元門、樓梯、通道、窗戶等共用部位，發現損壞，及時維修養護并做好記錄；分項不 符1管理2 門窗無破損，樓梯、通

7、道以及屋面無亂堆亂放現象，屋面防水性能良好，進出監管措施。1三、共用設施設備運行維修和養護21處 不符 合分責任明確；施設備標志齊全、規范；設施設備運行、維護、保養和檢查等管理制度健全；一 項共用設施設備管4制定并實施年季月度設施設備維護、理和運行狀況保養計劃；4保養、緊急情況處理等制度；學品等存放和管理制度；度；操作規程及保養規范。室外共用管線管1 室外共用管線統一入地或入公共管道，道和道路管理整齊有序，無架空管線；2不 符合 扣0.5分項不 符排水排污管道通暢；無堵塞、外溢現象；缺損、無丟失，井蓋表面標志清晰。設備管線標志清晰儀器儀表運行正常設備機房管理數據準確；機房整潔、無滲漏、無積水、

8、無雜物堆 2放，設備表面無積塵、無銹蝕，防鼠板、防鼠網材質、規格，防鼠藥物投放等符合規范要求；設備機房，溫、濕度在規定范圍內。1 管理制度與措施符合專業要求，執行嚴巡檢記錄完整；供電系統管理 2 受托管理高壓供電設備的，變配電室安全警示牌配置齊全檢修檢驗和安全防護2用具配置齊全，年檢合格；后備電源設備定期檢測公共照明正常，設備編號有序。試符合要求；系統及子系統運行、維修、保養、巡檢合 扣0.5處 不符 合分一 項不 符合 扣0.5處 不符 合分一 項不 符合 扣0.5處 不符 合分項不 符合 扣弱電系統管理計劃周全、記錄完整；2息備查；0.5處 不符 合分4 中央控制室管理實行24 制度。1

9、準用（合格）證、年檢證明、緊急電話和乘客注意事項置于轎廂醒目位置；2、電梯維修保養合同規范，維保單位的資質符合規定；電梯系統管理3、電梯機房通風、照明情況良好，配有平層標志線，專業工具齊全；電梯轎廂、井道內保持清潔，轎廂廣告 3設置有序，無亂貼、亂畫；5、電梯運行平穩，維修、保養、檢修記錄完整；6或險情，維修人員接到報修后20 分鐘內到達現場。二次供水水質定期檢測給排水及中水系統設備完好日檢查和月、季、年保養制度完善；給排水系統管理水箱加蓋上鎖，周邊無污染源，定期清 2洗、消毒，檢查記錄完整；運行狀態標志清晰無污染。1 配置避雷設施位置平面圖；項不 符合 扣0.5處 不符 合分一 項不 符合

10、扣0.5處 不符 合分項不 符避雷系統管理12 避雷設施定期檢查、維護，記錄完整。1 消防設施設置平面圖、火警疏散示意圖合 扣0.5分項按幢設置在樓層明顯位置；消防系統管理32 消防監控系統運行良好，自動和手動報警設施啟動正常；不 符合 扣0.5測試、維修、保養記錄完整；設置合理、醒目；章占用。四公共秩序維護12車輛和物品進出實行管理；錄保存符合規定要求；秩序維護管理3 安全監控室及主出入口實行24小時值5班；秩序維護人員配置合理緊急聯系電話；行駛路線設置合理、路線清晰；固定停放車輛簽訂停車服務協議，明確交通秩序管理相關權利義務；4車輛進出發出入證，登記及時，記錄完整；車輛進出道閘維修養護及時

11、放現象；處 不符 合分一 項不 符處 不符 合分項不 符合 扣0.5處 不符 合分 PAGE 30 PAGE 29 車輛秩序引導；及時報告有關部門。制定消防安全制度任人；消防安全管理3消防中控室實行24小時專人值班制度， 3值班記錄完整；及時整改；培訓；主參與。五環境管理服務18保潔人員配置合理，責任區域明確；制定并嚴格執行保潔用品頻次、效果及評價等服務標準；垃圾實行分類管理，日產日清；保潔設施設備配置合理定期對保潔設施設備進行衛生消毒；保潔服務10管理區域內道路、綠地、停車場、文體活動區域等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物；潔；記錄；項不 符合 扣0.5處 不符 合分項不 符處 不符 合

12、分對公共區域寵物活動實施有效管理。綠化養護人員配置合理制定并落實綠化養護計劃；工具臺帳完善；醒目處設置愛護綠化提示標志，重點樹綠化養護管理木品種實行標牌管理；8前做好防澇和防凍工作；綠化作業安全防護措施得當；各類喬、灌、草等植物長勢良好，修剪懸掛物及晾曬物品。項不 符處 不符 合分業主評價10建立并運行服務質量管理控制系統，運用先進管理工具實施物業服務全過程管一 項控；服務創新4制定并實施節能減排計劃和方案，運用技術改造和管理創新等手段節約公用能源資源消耗，減少污染物排放；業資產經營管理服務和住戶生活配套服 務等方式，滿足業主的個性化需求。以上；經營效益2項目兩個年度以上持續盈利，經營狀況良好

13、。不 符分項不 符分昆山市優秀示范物業管理項目評價標準（公共物業）區鎮、城市昆山市優秀示范物業管理項目評價標準（公共物業）區鎮、城市市評管理辦事處分值評分其安裝、使用和維護保缺一 項物業項目資料養等技術資料齊全；物業使用說明文件齊 全；明1扣0.2分業主滿意查覆蓋率不低于請第三方機構開展業主滿意度測評；業主滿意率應達數應達到80或比較滿意程度以上；本標準的內容及物業服務合同的約定；調查和測評結果有書面報告并向業主公進結果向業主公示。4一 項不 符分考評項目標準內容規定評分分值標準一、基礎管理服務221 竣工總平面圖，單體圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料齊全；2 共用設施設備清單及

14、施設備查驗記錄；共用部位、共用設施承接查驗手續設備交接記錄；2簽訂物業承接查驗協議證明。1 物業為多業主所有的，制定（臨時）（租戶）管理制度；管理規約制度2 臨時管理規約經業主2書面承諾遵守，管理規約和業主大會議事規 則經業主大會表決通 過；使用人（租戶）理制度符合法律法規 的規定以及租賃合同 的約定。1 物業為多業主所有的，未成立業主大會 的物業服務合同的，簽訂物業服務合2同；物業為單一業主所租賃合同中應有物業 管理的相關約定；缺一 扣分缺一 扣分缺一 扣分維修更新和改造費用保障2 （前期）物業服務合同符合法律法規的規 理的約定應當與物業 業主及使用人合法權 益的內容。應當建立專項維修資 金

15、（費用）應當根據（臨時）規約及有關法律法規 理專項維修基金（費用）；物業為單一業主 1從日常經營和管理服 務收入中提取一定比 和改造。人力資源管理制度；財務管理制度；合同管理制度；度；不符 合扣 1缺一 項管理服務制度5 設施設備維修養護管2理制度；秩序維護管理制度；環境清潔管理制度；園林綠化管理制度；收費管理制度；客戶關系管理制度扣0.2分檔案管理1 房屋設施設備日常修養護檔案實現動態一項 不1符合 扣監管；態管理；方便；備；定條件。1 制定消防、消防、電共用設施設備事故應 急預案；突發事件應急機制2 制定自然災害、公共3衛生、治安、交通等方面突發事件的配合性應急預案；3 并有相應記錄。建立

16、企業員工培訓體制訂并落實員工分類 培訓計劃；專業崗位操作人員按3規定持有專業崗位證書（包括消防監控人 員工培訓和企業形象員、電梯維修人員、低壓電工等）；不同崗位服務人員分標志；服務人員態度熱情耐答問題及時準確；0.2分符合 扣1分第 1項不符 合扣 1分， 第 4、5 不符 合各 扣0.5分企業標識標牌體系完南等客戶服務資料簡 明實用。公示物業服務企業營 話；小時受理客戶信息；客服接待人員值班記客戶服務管理計分析；3錄，投訴處理及時率100%，并按月進行統計分析；物業服務收費明碼標次公布物業服務資金 的收支情況；利用共用部位、共用期公布收益情況。1 對住戶違反治安、消溝通報告機制防、環保、房屋

17、裝飾裝 2修和使用等方面法律、法規規定的行為，及時符合 扣0.5分符合 扣1分進行勸阻，并向有關行政部門報告；二、物業共用部位管理2 主動與物業所在地的街道辦事處（政府）和使用人對物業服務 使用人的監督。11物業區域內交通標 示意圖規范清晰；房號以及配套設施標符合 扣標識系統和維保資料志規范清晰；2置入駐單（職能部門名錄牌；完整。共用場地、部位符合共用部位使用管理現象；1物業共用部位使用符合建筑設計要求，無擅自改變用途現象。無滲水現象；物業外觀狀況2房屋外部無破損、脫落、污跡、亂貼、亂涂、0.5分，符合 扣0.2分符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分一項 不符合 扣0.5一處 不亂畫和亂掛；

18、符合扣0.2分定期巡檢外墻，及時污染，玻璃幕墻無破 壞；外墻清洗或粉刷按合錄完整。制定并實施室外附加標準和管理制度；夜景燈等設施按規定 色彩風格統一；室外附加設施管理3 空調安裝位置統一，2管線整齊，冷凝水集中排放；4 定期巡視檢查，發現勸阻業主及相關當事 施。1 按相關規定審核客戶裝飾裝修方案，特殊場所裝修裝飾方案 須經消防部門核準；符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分符合 扣裝飾裝修管理簽訂裝飾裝修管理服務協議，辦理裝修施工 3批準手續；單位裝飾裝修的禁止 行 為和 注意事項，0.5一處 不符合 扣0.2分修現場的消防及安全 防范措施得當；裝修人員出入和裝修清運；專人每日巡視檢查裝委員會

19、及有關部門；裝修檔案保存完整。1通道、窗戶等共用部 位，發現損壞，及時維修養護并做好記錄；日常巡視、檢查與管理2 門窗無破損，樓梯、1通道以及屋面無亂堆亂放現象，屋面防水性能良好，進出有監管措施。三、共用設施設備運行、維修和養護31設施設備專業管理人明確；符合 扣1處不 符合 扣0.2分共用設施設備管理和運行狀況備標志齊全、規范；4保養和檢查等管理制 度健全；制定并實施日常設施符合 扣0.5分緊急情況處理等制度；室外共用管線、管道和道路管理設備機房管理養計劃；嚴格執行設施設備操 作規程及保養規范；選聘符合國家規定的資質條件的專項服務 的外包服務合同；合同全程監管制度。室外共用管線統一入有序，無

20、架空管線；排水排污管道通暢；雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏，無 2堵塞、外溢現象；道路通暢，路面整潔平整，路面井蓋無缺 標志清晰。設備系統圖、操作規業人員資格證書等齊 置；3值班及非工作人員進完整；設備管線標志清晰，符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2儀器儀表運行正常、數據準確；蝕。防鼠板、防鼠網材 放等符合規范要求；6 設備噪聲符合規范要求，有環境要求的設備機房，溫、濕度在規定范圍內。1 建立并實施維修工具庫房管理理制度；12 對危險品、化學品等特殊備品、備件單獨存放，并定期檢查。管理制度與措施符合完整；作票制度；供電系統管理3 變配電室安全警示牌

21、3配置齊全；安全防護用具配置齊 全，年檢合格；測，能夠隨時啟用；公共照明正常，設備符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分符合 扣0.5一處 不符合 扣分編號有序。合要求；周全、記錄完整；樓宇智能化（安防等）弱電系統管理行24小時專人值班 ，4圖像、數據、記錄清晰完整，并按規定保存備查值班人員熟練掌握中控系統工作原理和操 的設備故障和突發事 并作好記錄。準用（合格）證、年客注意事項置于轎廂 醒目位置；電梯維修保養合同規合規定；電梯系統管理3 電梯機房通風、照明3情況良好，配有平層標志線，專業工具齊全；電梯轎廂、井道內保5、電梯運行平穩，維修、保養、檢修記錄完整；符合 扣1處不 符合 扣0.2分符

22、合 扣0.5一處 不符合 扣分6、電梯按合同約定時間運行，出現故障或情，維修人員接到報修后 20 分鐘內到達現場。測，符合衛生標準；供水及中水系統設備度完善；排水系統通暢，汛期及地下車庫無積 水和浸泡現象；給排水系統管理4 水箱加蓋上鎖，周邊 3無污染源，定期清洗、消毒，檢查記錄完整；水泵、閥門、管網等狀態標志清晰，無銹 染；臨時停水事先通知客案。配置避雷設施位置平避雷系統管理面圖；1避雷設施定期檢查、維護，記錄完整。設施設置平面圖、火消防系統管理警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置；符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分符合 扣0.5分消防監控系統運行良警設施啟動正常；消防自動噴淋滅火系正常啟

23、用；消防正壓送風、防排防火門、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施設備4完好，并定期組織檢驗、保養；消防水泵、管網、閘整；疏散標志和示意圖設 置合理、醒目；用。水質符合標準；聲符合規范要求；空調系統管理3 空調管道、閥件及儀3表完好，無跑、冒、滴、漏現象；術規范要求；符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分新風、送排風系統運規范要求；空調系統出現故障，維護人員接到報修后 20 分鐘內到達現場檢修。四、公共秩序維護12秩序維護方案；秩序維護人員配置合秩序維護管理理，崗位責任明確，巡 5更路線清晰；監控設施和門禁系統存符合規定要求；安全監控室及主出入口實行 24 小時值班，對外來人員、車輛和物品進出實行管理；對可能危及人身安全 明顯警示標志和防范 措施。1 和停車收費標準和緊 急聯系電話；交通秩序管理2 停車場、停車位標志規范、清晰，車輛行駛 路線設置合理、路線清 晰；符合 扣1處不 符合 扣0.2分符合 扣0.5一處 不符合 扣0.2分固定停放車輛簽訂停權利義務；車輛進出道閘、立體修養護及時機動、非機動車輛停象；停車場、庫定時巡視秩序