1、20088武漢房房地產市市場年終終回顧與與20009年預測測中國指數數研究院院中國房房地產指指數系統統 搜房房網宏觀經濟濟環境分分析“十五”及“十一五五”期間，武漢市市經濟持持續、健健康、快快速發展展。至220077年底，武漢GGDP達達31441億元元，首次次跨入“30000億俱俱樂部”。圖1：119955-20007武武漢GDDP及其其增長率率數據來源源：國家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）20088年，武武漢作為為湖北經經濟增長長的“引擎”，在全全球金融融危機背背景下，1-111月GGDP增增長155.2%，仍高高于全國國、全省省平均水水平。武武漢著力力打造八八個千

2、億億產業，各項指指標接近近十年最最高水平平。20008年年1-111月，武漢經經濟呈現現以下特特點：工業增增速平穩穩。1-11月月武漢累累計規模模以上工工業總產產值40083.96億億元，增增長288.5%；增加加值13304.83億億元，增增長211%。投資增增勢強勁勁。1-11月月武漢累累計完成成固定資資產投資資18996.444億元元，增長長30.1%，同比提提高2個個百分點點。其中中, 武武鋼改項項目、武武漢光谷谷基礎設設施建設設項目、武漢新新芯集成成電路制制造基地地項目、富士康康基地項項目、武武漢新城城國際博博覽中心心等重大大項目投投資進展展順利。消費市市場旺暢暢。1-11月月武漢累

3、累計實現現社會消消費品零零售總額額16555.447億元元，增長長22.7%，同比加加快5.5個百百分點。消費價價格回落落。1-11月月居民消消費價格格累計上上漲6.1%，漲幅比比1-110月回回落0.4個百百分點。居民收收入提高高。1-11月月武漢城城市居民民人均可可支配收收入累計計為1553500.5元元，增長長16.2%，繼續保保持較快快的增長長水平。雖然然目前武武漢經濟濟還是保保持了快快速穩定定的增長長，但值值得注意意的是，金融危危機對武武漢實體體經濟的的影響，已從房房地產、煤炭、電力、鋼鐵、化工等等能源原原材料行行業傳導導至汽車車、家電電、酒店店餐飲等等消費先先導型產產業。隨隨著危機

4、機沿著區區域和產產業鏈傳傳導的時時滯效應應逐步顯顯現，明明年上半半年武漢漢經濟形形勢將更更嚴峻。 而220088年9月月，武漢漢“兩型社社會”建設總總體方案案獲批，重大建建設項目目清單出出爐，1177個個啟動項項目總投投資規模模近1.3萬億億元。這這些重點點項目恰恰逢國家家“擴內需需保增長長”政策，政府主主導的投投資更容容易獲取取資金支支持，所所需的巨巨額資金金有望獲獲得大量量中央財財政和銀銀行資金金青睞。“兩型社社會”建設試試驗區的的各種優優惠和稅稅收減免免，也能能夠吸引引各方資資金流入入。目前前，多家家美國中中小企業業在金融融風暴中中逆勢進進駐武漢漢，浙商商等沿海海產業資資本也將將目光轉轉

5、向湖北北優秀中中小企業業。這些些信號表表明，在在金融危危機中，武漢反反而成為為外資產產業轉移移和內資資聚集的的新熱點點。 220099年武漢漢以“兩型社社會”綜合配配套改革革為重點點，投資資、消費費雙輪驅驅動，提提高城鄉鄉居民收收入，統統一謀劃劃基礎設設施和重重大產業業投資項項目，經經濟下行行的幅度度和持續續時間應應該可以以得到較較好的控控制。 2. 武武漢商品品房市場場行情分分析2.1 普通住住宅市場場分析2.1.1 供供應分析析圖2：220077、20008年年商品住住宅上市市面積對對比數據來源源：武漢漢房地產產市場信信息網、中國房房地產指指數系統統（CRREISS）從供應總總量來看看，2

6、0008年年1-111月武武漢商品品住宅累累計上市市7377.6萬萬平方米米，較去去年同期期下跌115.444%。20008年以以來，受受房地產產市場不不景氣的的影響，開發企企業紛紛紛調整了了開發進進度和推推盤速度度，特別別是上半半年，幾幾乎每個個月的住住宅上市市面積都都低于去去年同期期；到77、8月月，上半半年積壓壓的項目目較為集集中的上上市，導導致這兩兩個月的的住宅上上市面積積激增；但市場場依然沒沒有好轉轉，于是是9、110月份份的供應應量又有有所回落落；而111月已已臨近年年底，開開發商加加快了推推盤速度度，111月武漢漢商品住住宅批準準上市面面積1228.11萬平方方米（993288套

7、），為年度度最高，環比同同比都有有較大幅幅度的增增長。圖3：220088年1-11月月各區縣縣商品住住宅上市市情況對對比數據來源源：武漢漢房地產產市場信信息網、中國房房地產指指數系統統（CRREISS）從20008年11-111月武漢漢各區縣縣的上市市情況來來看，江江夏區的的上市量量最大，累計上上市面積積1699.455萬平方方米（1146006套），占全全市上市市總量的的22.97%；其次次是武昌昌區，累累計上市市面積1158.99萬萬平方米米（1229788套），占全市市上市總總量的221.556%；排在第第三、四四位的分分別是東東西湖區區和江岸岸區，累累計上市市面積分分別為880.449

8、萬平平方米（77009套）和955.644萬平方方米（556944套），占全市市上市總總量的比比例都在在10%左右；其它區區縣的上上市面積積相對較較小，硚硚口區的的供應量量最小，1-111月累累計上市市面積只只有155.944萬平方方米。2.1.2 需需求分析析圖4：220077、20008年年商品住住宅成交交面積對對比數據來源源：武漢漢房地產產市場信信息網、中國房房地產指指數系統統（CRREISS）從成交總總量來看看，20008年年1-111月武武漢商品品住宅累累計成交交4699.833萬平方方米，較較去年同同期下跌跌58.39%。進入入20008年，武漢房房地產市市場持續續低迷，每個月月的

9、成交交量和去去年同期期相比都都出現大大幅下降降，如果果說上半半年的交交易量同同比跌幅幅還能維維持在550%左左右；而而下半年年來，特特別是開開發商們們寄予了了厚望的的“金九銀銀十”，樓市市成交量量的同比比跌幅不不斷加大大；進入入11月月份，由由于開發發商優惠惠力度的的持續加加大，以以及房地地產新政政對于住住房消費費的刺激激作用，武漢樓樓市的整整體銷售售量出現現明顯回回升。圖5：220088年1-11月月各區縣縣商品住住宅成交交情況對對比數據來源源：武漢漢房地產產市場信信息網、中國房房地產指指數系統統（CRREISS）從20008年11-111月武漢漢各區縣縣的成交交情況來來看，武武昌區的的成交

10、量量最大，累計預預售簽約約面積770.117萬平平方米，占全市市成交總總量的114.115%；其次是是江夏區區，累計計預售簽簽約面積積68.44萬萬平方米米，占全全市成交交總量的的13.8%；排在第第三、四四位的分分別是江江岸區和和東湖高高新，累累計預售售簽約面面積分別別為655.377萬平方方米和662.551萬平平方米，占全市市成交總總量的比比例為113.118%和和12.61%；其它它區縣的的預售簽簽約面積積都在550萬方方以下，青山區區的成交交量最小小，1-11月月累計預預售簽約約面積只只有4.98萬萬平方米米。2.1.3 價價格走勢勢分析圖6：220077、20008年年商品住住宅成

11、交交價格走走勢數據來源源：武漢漢房地產產市場信信息網、中國房房地產指指數系統統（CRREISS）進入20008年年，雖然然商品住住宅的成成交量一一路下滑滑，但成成交均價價卻呈現現出“高開低低走”的明顯顯特征。從上圖圖可以明明顯看出出，商品品住宅成成交均價價從20007年年6月開開始攀升升，且增增幅不斷斷加大，到20007年年底達到到一個高高峰；隨隨后由于于市場的的調整，20008年初初有所回回調；但但緊接著著的4、5月份份，商品品住宅的的成交均均價再創創新高，但此時時的高成成交均價價沒有成成交量的的支撐，很快就就顯出疲疲態，開開始下跌跌，這時時開發商商多采取取送裝修修、送家家電等暗暗降手法法；

12、100月之后后，迫于于年底的的資金壓壓力，開開發商加加大了降降價促銷銷的力度度，特別別是盤龍龍城等遠遠郊區縣縣，還爆爆出“成本價價”、“5折賣賣房”等驚人優優惠，中中心城區區的樓盤盤在這一一輪降價價潮的沖沖擊下，價格也也開始出出現松動動；111月由于于中心城城區項目目成交的的比例較較高，武武漢市商商品住宅宅成交均均價為448588元/平平米，雖雖然較110月出出現微幅幅上漲，但與去去年同期期相比跌跌幅依然然高達116%。2.2 保障性性住房市市場分析析自“國六六條”實施以以來，武武漢市進進一步加加大了經濟適適用房的的市場供供應，將將經濟適適用房年年度供應應量占全全市住宅宅總量比比例，由由以前平

13、平均每年年15%提高到到今后幾幾年的330%，以緩緩解中小小套型住住房供應應不足帶帶來的房房價上漲漲壓力。20007年武武漢市開開建經濟濟適用房房總量達達到2000萬平平方米。為進一一步加大大經濟適適用房建建設規模模，20008年年武漢市市擬安排排廉租住住房、經經濟適用用住房建建設規模模合計3316.45萬萬平米，占總計計劃比例例分別為為30.8%。圖7：220088年1-10月月武漢經經濟適用用房各項項指標及及其同比比增長率率數據來源源：中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）20088年1-10月月武漢經經濟適用用房施工工面積3352.4萬平平方米，同比增增長533.777%；新新開工面

14、面積1440.557萬平平方米，同比增增長599.166%；竣竣工面積積雖然同同比增長長率高達達3800.588%，但但只有119.88萬平方方米；銷銷售面積積78.31萬萬平方米米，同比比增長447.117%。可以看看出，220088年武漢漢經濟適適用房的的建設開開始加速速，各項項指標同同比均有有較高的的增長率率，但經經濟適用用房的竣竣工面積積依然較較低，這這主要是是由于經經濟適用用房建設設過程中中存在的的土地、資金、施工滯滯后等問問題。日前，國國內一些些地方出出現了停停建或者者準備停停建經濟濟適用房房現象，武漢市市國土房房產局表表示，武武漢暫不不會停建建，因為為低價位位的經濟濟適用房房仍是

15、解解決中低低收入家家庭住房房不可缺缺少的一一部分。但近期期武漢一一經濟適適用房公公開銷售售，不僅不再再需要搖搖號，而而且遭遇遇了滯銷銷的尷尬尬局面，這主要要是武漢漢一些地地段的商商品房大大幅降價價導致的的，特別別是近郊郊一些樓樓盤很多多在25500元元/平米米以內，比經濟濟適用房房價格還還低，搶搶走了一一些中低低收入家家庭客戶戶；同時不不少經濟濟適用房房遠離市市區，造造成居民民交通成成本和生生活成本本的上升升，也使使低收入入群體望望而卻步步。2.3 商品房房相關指指標分析析2.3.1 房房價收入入比所謂房價價收入比比，是指指住房價價格與城城市居民民家庭年年收入之之比。按按照國際際一般經經驗，房

16、房價收入入比在336倍之間間為合理理區間，而房價價若為家家庭年均均收入66倍以上上的區域域，則稱稱之為泡泡沫區。圖8：武武漢房價價收入比比走勢圖圖數據來源源：中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）從上圖可可以看到到，武漢漢的房價價收入比比自19999年年開始逐逐步下降降，并且且下降速速度較快快，從119999年的111.22下降到到20003年的的7.88；但從從20004年開開始，隨隨著武漢漢商品住住宅價格格的不斷斷提升，房價收收入比又又開始上上升；220088年1-11月月份，武武漢房價價收入比比已經達達到100.2，接近220000年的水水平。說說明隨著著房價的的上漲，居民的的可接受

17、受程度開開始逐漸漸減弱。根據目前前我國的的經濟狀狀況和居居民消費費水平，業界比比較公認認的套房房銷售價價格與消消費者戶戶均年可可支配收收入比例例為5-6倍較較為合適適。因此此，目前前武漢的的房價收收入比過過高，不不利于房房地產業業的健康康發展。2.3.2 房房貸收入入比房貸收入入比是個個人住房房按揭月月供款與與家庭每每月可支支配收入入比（須須把房貸貸利率漲漲跌風險險考慮在在內）。目前，國內貸貸款的一一般標準準是，首首付款不不低于總總房款的的20%、月供供按揭貸貸款/月收入入不得超超過500%。從從國際情情況看，一般是是要求月月供款占占月收入入的三分分之一，超出這這個比例例，個人人或家庭庭負擔就

18、就會過重重，不僅僅擠壓其其他消費費，而且且會降低低家庭的的生活質質量。在武漢，以一套套90平平方米的的普通商商品住房房為例，按111月的成成交均價價48558元/平米計計算，房房屋總價價為433.7萬萬元，以以首付22成，貸貸款200年計算算（利率率采用220088年111月277日利率率下限），每月月的還貸貸額為119000元；而而根據武武漢市統統計數據據，20008年年前111個月武武漢居民民人均可可支配收收入為113966元/月月，以每每戶2人人工作計計算，平平均家庭庭每月可可支配收收入為227922元；由由此得出出目前武武漢房貸貸收入比比為688.055%。可以看出出，武漢漢目前房房價

19、下家家庭月供供收入比比過高，購房家家庭的還還貸壓力力較大，在目前前全球金金融危機機、整體體經濟前前景堪憂憂的情況況下，會會使消費費者延遲遲購房行行為。2.3.3 房房價租金金比所謂房價價租金比比，是指指每平方方米使用用面積的的月租金金與每平平方米建建筑面積積的房價價之間的的比值。從國際際經驗看看，用來來衡量一一個區域域房地產產運行狀狀況良好好的房價價租金比比一般為為1300012000。如果果房價租租金比低低于13000，意味味著房產產投資價價值相對對變小，房產泡泡沫已經經顯現；如果高高于12000，表明明這一區區域房產產投資潛潛力相對對較大，后市看看好。在武漢，以漢口口中心城城區為例例，一套

20、套70平平方米房房屋的月月租金在在15000元左左右，即即每平方方米租金金大約為為21.4元，目前中中心城區區的房價價以80000元元/平米米計算，房價租租金比為為1374，這意味味著在該該區域投投資房地地產收回回本錢的的時間大大約311年。但值得注注意的是是單憑房房價租金金比來判判斷房產產泡沫和和市場投投資風險險是不完完全準確確的。首首先，同同一區域域房屋租租賃情況況各異，有高端端租賃和和普通租租賃之分分，而且且地段和和周邊配配套等因因素也會會影響租租金的高高低。3. 房地產產開發經經營情況況3.1 房地產產開發投投資額和和銷售額額圖9：房房地產開開發投資資額與商商品房銷銷售額數據來源源：國

21、家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）20088年，武武漢房地地產開發發投資額額持續穩穩定增長長，銷售售額同比比增長率率下降幅幅度仍在在不斷加加大。11-100月，武武漢全市市完成房房地產開開發投資資4188.766億元，比去年年同期增增長255.1%；商品品房銷售售額2669.884億元元，同比比下降221.33%，跌跌幅較上上月增加加2.882個百百分點。其中，商品住住宅開發發投資額額3199.5億億元，同同比增長長30.46%；商品品住宅銷銷售額2247.86億億元，同同比下跌跌21.88%。3.2 商品房房竣工面面積和銷銷售面積積圖10：商品房房竣工面面積與銷銷售面積

22、積數據來源源：國家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）20088年，武武漢商品品房竣工工面積和和銷售面面積同比比增長率率繼續下下跌，銷銷竣同比比下降。1-110月，武漢市市商品房房竣工面面積為3385.36萬萬平方米米，同比比下降22.033%，降降幅較11-9月月增加00.7個個百分點點。1-10月月，商品品房銷售售面積5543.4萬平平方米，同比下下降299.655%，降降幅與11-9月月基本持持平。銷銷竣比為為1.441，較較去年同同期下降降0.555個點點。3.3 商品房房新開工工面積圖11：商品房房新開工工面積數據來源源：國家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（C

23、CREIIS）20088年，武武漢商品品房新開開工面積積持續增增長，11-100月，商商品房新新開工面面積10008.58萬萬平方米米，同比比增長112.664%。土地購購置面積積1588.711萬平方方米，同同比下降降45.39%；土地地開發面面積2336.007萬平平方米，同比下下降6.54%。3. 44 商品品房空置置率從下圖可可以看出出，20002-20007年武武漢商品品房空置置面積在在不斷波波動，但但整體呈呈現下降降的趨勢勢。但這這一指標標不能完完全說明明武漢房房地產市市場的空空置情況況，我們們采用空空置率來來說明武武漢市房房地產市市場的情情況。由由于空置置率的算算法有多多種，本本

24、文采用用的是：空置率率=空置置面積/報告期期前三年年竣工面面積的和和。圖12：商品房房空置面面積及空空置率數據來源源：國家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）從上圖的的空置率率可以看看出，自自20003年來來，武漢漢商品房房空置率率保持在在5%-10%之間。按照國國內通行行的空置置率計算算方法，空置率率在5%-144%之間間為空置置合理區區。20088年前11-100月，武武漢商品品房空置置面積為為1144.1萬萬平方米米，同比比增長337.995%，相當于于07年年全年空空置面積積的877%，因因此，預預計088年商品品房空置置面積會會較077年有所所上升，空置率率也會有有

25、所提高高。4. 武漢二二手房市市場分析析圖13：20008年11-3季季度武漢漢二手房房交易工工面積及及其同比比增長率率數據來源源：國家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）20088年前三三季度，武漢二二手房累累計成交交1355.699萬平方方米，同同比下跌跌45.63%。可以以看出進進入20008年年以來，每個季季度二手手房交易易量都較較去年同同期出現現下降，并且下下降幅度度在不斷斷加大。到20008年年第三季季度，武武漢二手手房的交交易量只只有444.366萬平方方米，同同比下跌跌53%。20088年以來來由于新新房市場場成交低低迷，樓樓市價格格戰加劇劇，除了了郊區的的樓

26、盤降降幅明顯顯外，徐徐東、光光谷、南南湖等區區域甚至至中心城城區都出出現多個個樓盤大大幅打折折，在降降價、降降息及政政府救市市政策陸陸續出臺臺的多重重利好下下，武漢漢新房市市場銷售售略有起起色，但但二手房房市場的的價格并并未立刻刻隨著新新房市場場的大規規模降價價而出現現調整，甚至有有些樓盤盤出現了了二手房房價高于于在售新新房的價價格倒掛掛現象。因此，相比而而言，二二手房性性價比并并不突出出，導致致二手房房交易量量較去年年同期出出現較大大幅度的的下降。此外，雖雖然近期期國務院院也出臺臺了一些些刺激二二手房交交易的政政策，但但很多新新政的細細則沒有有出臺，使得大大部分想想購買二二手房的的客戶依依舊

27、持觀觀望的態態度。同同時由于于競爭的的加劇，一些缺缺乏品牌牌認知度度和實力力的中介介公司將將會逐漸漸淡出市市場，而而有實力力的中介介公司則則面臨著著優質房房源的競競爭，中中介市場場也將面面臨新一一輪洗牌牌。圖14：20007-220088年武漢漢二手房房成交均均價數據來源源：國家家統計局局、中國國房地產產指數系系統（CCREIIS）由上圖可可以看出出，從220077年1季季度開始始，直到到20008年22季度，武漢二二手房的的成交均均價一直直處于平平穩上升升的走勢勢，但因因為缺乏乏成交量量的支撐撐，到220088年3季季度，武武漢二手手房成交交均價也也開始出出現下跌跌，為334477元/平平方

28、米，環比下下跌3.32%，環比比上漲115.552%。由于二二手房市市場的價價格調整整略微滯滯后于新新房市場場，預計計20008年第第四季度度，武漢漢二手房房市場的的成交均均價會繼繼續下跌跌。5. 當地房房地產企企業運行行狀況受國際、國內大大環境的的影響，中國房房地產市市場目前前正處于于調整階階段，發發展主線線整體呈呈下行趨趨勢，整整個房地地產行業業面臨著著新一輪輪的調整整。就目目前看來來，武漢漢大部分分房地產產企業都都存在著著資產負負債率較較高的問問題，資資產負債債率普遍遍都在770%左左右，在在銷售狀狀況不佳佳的情況況下，債債務負擔擔較重。如果企企業不能能根據目目前的市市場形式式做出及及時

29、調整整，有些些實力較較弱的企企業就面面臨被淘淘汰出局局的風險險。而目目前市場場形勢下下開發企企業的自自救行為為，除了了縮減投投資規模模、采用用多種營營銷手段段、降價價促銷以以求快速速回籠資資金等方方式外，還有一一些企業業積極采采取借助助資本市市場或是是轉戰經經濟適用用房領域域等多種種手段，以求平平穩度過過房地產產低谷時時期。福星惠譽譽母公司司增發支支撐房地地產業發發展20088年8月月，福星星惠譽母母公司福福星股份份增發11.8億億股A股股受到市市場的熱熱捧，有有效認購購股數達達到3667155.733萬股，超額認認購數翻翻了1倍倍多。福福星股份份此次募募集資金金全部投投入水岸岸星城三三期、四

30、四期、孝孝感福星星城、恩恩施項目目、漢陽陽項目等等房地產產項目，將為公公司由區區域龍頭頭邁向全全國一流流的房地地產公司司奠定基基礎。航天地產產欲借殼殼上市20088年122月，SST國藥藥披露，公司控控股股東東武漢新新一代科科技有限限公司已已就上市市公司重重組事項項與中國國三江航航天工業業集團公公司（三三江航天天）初步步達成合合作意向向，公司司將在未未來300天內召召開董事事會審議議重大資資產重組組預案。三江航航天是全全國首批批56家家大型試試點企業業集團、全國5500家家經營規規模最大大的工業業企業之之一，資資產總額額1100多億元元，主營營業務包包括重工工產品、信息技技術、成成套設備備、房

31、地地產開發發、金融融業務、進出口口貿易等等。三江江航天此此次是將將旗下的的房地產產資產注注入上市市公司。武漢三三江航天天房地產產開發有有限公司司是三江江航天面面向市場場經營的的第一個個三產公公司，自自20005年起起連續四四年進入入武漢房房地產開開發企業業20強強，此前前先后在在武漢、孝感、宜昌開開發了武武漢仁橋橋新村、航天花花園、航航天星苑苑、航天天嘉園、航天銀銀湖灣等等多個樓樓盤。公公司目前前土地儲儲備20000畝畝，正在在開發和和可供開開發面積積達3000萬平平方米。百步亭集集團轉戰戰經濟適適用房在商品房房市場快快速賺錢錢的時候候，沒有有多少企企業主動動去開發發經濟適適用房；但現在在，眾

32、多多企業看看中開發發經濟適適用房穩穩定、無無風險的的投資回回報，都都欲轉戰戰該領域域。百步亭集集團早期期以經濟濟適用房房的開發發取得成成功，后后轉為商商品房開開發，220088年，百百步亭集集團又推推出了悅悅秀苑、景蘭苑苑19550套經經濟適用用房，引引來眾多多市民熱熱捧。百百步亭集集團表示示，經濟濟房如此此之火，讓他們們堅定了了未來一一兩年繼繼續開發發經濟房房的決心心。在政政府把“民生”提到首首位，對對低收入入群體繼繼續加強強住房保保障體系系建設的的關頭，百步亭亭集團此此舉積極極響應政政府號召召。6. 武漢房房地產市市場發展展展望6. 11住宅市市場需求求預測根據國內內外一些些學者對對預測理

33、理論研究究的結論論表明：如果系系統是非非穩定的的、復雜雜的，獲獲得這種種復雜系系統長期期精確預預測是不不可能的的，長期期的定性性預測是是可行的的。另一一方面，由于系系統初始始條件在在短期內內相對的的穩定性性或較小小的變化化，短期期預測將將產生較較小的誤誤差，所所以短期期定量預預測是可可行的。對于房地地產市場場的預測測而言，我們通通過對房房地產市市場供應應影響因因素和房房地產市市場需求求系統屬屬性分析析，可以以看出房房地產供供求市場場是一個個非線性性的、動動態的復復雜系統統，有很很多因素素在影響響其狀態態。而且且，在不不同時期期、不同同環境，起主要要作用的的影響因因素也不不同。同同時，有有些影響

34、響因素是是顯性的的，有些些又是隱隱性的，而可能能隱性的的因素對對房地產產市場的的供求產產生重要要的作用用。因此，為為了達到到最佳的的預測效效果，需需要將影影響房地地產市場場需求的的多重主主要變量量擬合到到一個方方程當中中，即采采用“多元線線性（或或多元非非線性）回歸”較能客客觀和科科學的描描述市場場發展的的前景規規律并給給予預測測。以下是我我們市場場需求預預測所必必須具備備的兩個個理論前前提：前提一：房地產產數量的的變動趨趨勢主要要由人口口變化所所決定。人口數量量的變化化直接導導致家庭庭戶數的的變化，而每個個家庭都都將擁有有不論大大小的一一個生活活空間。且從長長期來看看，短期期的房地地產投資資

35、和空置置最終都都將轉化化為消費費性居住住。所以以，一個個區域家家庭戶數數決定一一個區域域房地產產數量的的多少，即住它它數量可可以表不不為人口口的函數數，房地地產數量量的變動動可以由由人口變變化決定定。函數數表達式式為：W=F（H）其中：WW 房地地產需求求數量；H 人口口數量；F(HH)房地產產數量函函數前提二：房地產產的數量量等級主主要取決決于區域域經濟發發展水平平及家庭庭收入水水平的高高低。從區域經經濟發展展和家庭庭房地產產消費這這個中微微觀的角角度考察察，區域域所需住住房面積積的大小小主要由由兩個因因素決定定：區域域經濟發發展水平平及家庭庭收入水水平。區區域經濟濟發展水水平越高高，城市市

36、化勢必必呈現較較高水平平，也就就意味著著人口的的集中增增多及住住房需求求量劇增增；同時時，一個個家庭的的收入越越高，這這個家庭庭就可以以消費越越大的房房子，住住房需求求量自然然增大。所以，房地產產數量大大小或者者級別可可以表示示為房價價收入比比的函數數，即房房價收入入比可以以決定一一個家庭庭房地產產的大小小和級別別。在此此，我們們假定房房地產價價格是呈呈緩和趨趨勢逐步步上升，那么在在分析房房地產市市場需求求時，就就可以將將函數簡簡化成如如下形式式：M=F（I1，I2）其中：MM每套房房地產的的面積；I1區域經經濟發展展水平；I2 家庭庭收入水水平本預測還還必須要要確認以以下基本本前提：相信武武

37、漢市及及中國經經濟發展展在未來來一段時時期會保保持穩定定的增長長，同時時居民的的收入也也會穩定定的增長長；武漢漢市及中中國房地地產消費費政策，雖然可可能會有有若干變變化，但但是總體體上是傾傾向鼓勵勵大眾消消費的；同時，在作房房地產未未來市場場預測時時，要明明確需求求量是在在“房地產產價格平平穩上漲漲”條件下下的需求求量，這這些同樣樣將作為為預測的的前提。以下將武武漢市“GDPP水平”“人均均可支配配收入”“城鎮鎮人口數數量”作為自自變量，將“商品住住宅銷售售面積”作為因因變量，通過建建立模型型描述和和預測220088年商品品住宅銷銷售面積積來作為為武漢市市商品住住宅的需需求量預預測。表： 武武

38、漢市住住宅需求求量預測測自變量量原始數數據表GDP（億元）人均可支支配收入入（元）城鎮人口口數量（萬人）住宅銷售售面積（萬m22）20000年12077.00067611.000749.00323.0220011年13355.00073055.000758.00364.0020022年14688.00078200.000768.00387.4720033年16222.00085255.000781.00512.1020044年18822.00095644.000786.00613.9020055年22388.000108550.000801.00834.1820066年25900.000123

39、660.000819.00906.7020077年31411.000143557.66485811355.411數據來源源：中指指調查，武漢市市統計年年鑒首先，利利用多項項式回歸歸對以上上數據進進行均一一化處理理并進行行無量綱綱化，并并對無量量綱化后后數據利利用數據據分析軟軟件SPPSS113.00（Sttatiistiicall Prrogrram forr Soociaal SScieencees），將以上上數據利利用多元元線性回回歸分析析方法，并選擇擇Entter變變量進入入方法，分析計計算，結結果如下下所示：據上表“模型簡簡要概述述”及“模型擬擬合情況況散點圖圖”可見，城鎮人人口數量量

40、、GDDP、人人均可支支配收入入與商品品住宅銷銷售面積積整合相相關系數數為0.9988，利用用多元線線性分析析模型可可解釋998.99的觀觀測數據據，模型型解釋的的計算結結果完全全可接受受。根據上表表對回歸歸方程的的回歸系系數分析析，各自自變量SSig值值分別為為0.0004、0.0028、0.0000和和0.0026，都小于于通常所所要求的的0.005，即即可認為為系數有有效，所所建立方方程具有有統計學學意義。依據上上表，列列出多元元線性回回歸方程程預測220088年的住住宅需求求面積如如下：Y=-5597.0055+0.0622X1+0.0078XX2+00.4225X33再基于上上文所述

41、述的假設設前提，通過以以上方程程，得出出住宅需需求預測測結果如如下表所所示：住宅銷售售面積（萬m22）GDP（億元）人均可支支配收入（元元）城鎮人口口數量（萬人）20088年12755 36455 163117 878 20099年15066 42533 186224 909 20100年17622 49288 211881 943 注：以上上預測模模式僅限限于短期期預測，不宜做做長期的的邏輯遞遞推預測測。另：預測測結果，基于武武漢市經經濟持續續發展，城鎮居居民收入入穩步增增長、城城市化水水平不斷斷推進的的假設前前提。由于上述述需求預預測結果果是基于于房地產產市場平平穩發展展做出的的，而自自2

42、0007年下下半年來來，受國國家宏觀觀調控影影響，武武漢房地地產市場場較前幾幾年發生生了巨大大變化，特別是是20008年以以來，武武漢房地地產市場場明顯進進入調整整期，需需求萎縮縮嚴重，因此，有必要要對預測測結果進進行修正正。20088年前33季度武武漢商品品房銷售售面積同同比下降降30.26%，房地地產市場場交易量量過度下下降將對對國民經經濟帶來來影響,因此，國家和和地方政政府先后后出臺新新政，以以期救市市。同時時，在世世界經濟濟形勢開開始下滑滑的大背背景下，國務院院再次重重申房地地產行業業在國民民經濟中中的支柱柱地位。國務院院總理溫溫家寶在在11月月10日日部署落落實中央央政策措措施的七七

43、項工作作中，第第三項工工作明確確提出對對房地產產行業定定調，溫溫家寶用用“重要要支柱、舉足輕輕重、至至關重要要”來形形容房地地產行業業對國民民經濟的的意義。針對于于房地產產行業的的救市政政策將在在一定程程度上提提振行業業的景氣氣度，但但并不能能改變行行業的下下行趨勢勢。因為為房地產產市場要要想恢復復繁榮，最終還還是取決決于居民民收入水水平和消消費者的的心理預預期。事事實上，在經濟濟下滑、居民收收入增長長放緩的的背景下下，虛高高的房價價更凸顯顯其“泡泡沫”本本色。因因此，盡盡管政策策面的力力挺能夠夠改變房房地產市市場的博博弈格局局，但其其效果也也只能是是延緩房房價下跌跌的速度度，并將將房地產產行

44、業的的調整周周期進一一步拉長長。因此，我我們判斷斷，房地地產市場場還有223年年的調整整期，所所以根據據20008年前前3季度度武漢商商品房銷銷售情況況，對22008820010年年的房地地產市場場需求預預測值做做出修正正，結果果如下：住宅銷售售面積預預測值（萬m22）住宅銷售售面積修修正值（萬m22）20088年1275588920099年1506610500201002 住宅市市場供給給預測依據經濟濟學所講的的供給（suppplyy）概念念，它是指一一定市場場上在一一定時期期內與每每一銷售售價格相相對應，生產者者愿意而而且能夠夠供應的的商品量量。因此此，房地地產供

45、給給的概念念是指房房地產開開發商和和擁有者者( 賣賣者 )在某一一特定的的時間內內，在每每一價格格水平下下，對某某種房地地產所愿愿意而且且能夠提提供出售售的數量量。形成成供給有有兩個條條件：一一是房地地產開發發商或擁擁有者愿愿意供給給，二是是房地產產開發商商或擁有有者有能能力供給給。如果果房地產產開發商商或擁有有者對某某種房地地產雖然然有提供供出售的的愿望，但沒有有提供出出售的能能力，則則不能形形成有效效供給，也就不不能算做做供給。因此，在在現實中中，某種種房地產產在未來來某一時時間的供供給量為為：供給給量 存量量拆毀毀量轉轉換為其其他種類類房地產產量其其他種類類房地產產轉換為為該種房房地產量

46、量 新開發發量。然然而，在在短時期期內（如如我們在在預期220088年供給給量的過過程中），理論論上我們們將拆遷遷量、轉轉換為其其他種類類房地產產量、其其他種類類房地產產轉換為為改種房房地產量量三個因因素給予予忽略，那么，在較短短時期內內：供給量 存存量新開發發量新增住宅宅竣工面面積預測測：對于于新增住住宅竣工工面積的的預測，我們要要考慮到到影響區區域房地地產供給給量的許多因因素。然然而，在在短期內內我們不不需要探探索房地地產供給給影響因因素和房房地產供供給之間間復雜的的關系，而是把把房地產產市場需需求本身身的變動動看作是是一個回回歸的過過程，研研究和挖挖掘其變變動的外外在現象象下隱含含的內部

47、部規律，從而對對其未來來變動走走勢做出出判斷。這樣就就簡化對對房地產產市場供供給變動動因果原原因的考考慮，但但這種簡簡化反而而可能完完全可能能達到更更佳的預預測效果果。依據上文文所述的的理論方方法，并并經考察察19992-220077年住宅宅竣工面面積的變變化曲線線（見下下圖），對新增增住宅竣竣工面積積的預測測以二項項式回歸歸模型最最為適合合，誤差差最小，模型擬擬合精確確度為999.333%。表7： 武漢漢新增住住宅竣工工面積及及其預測測值年份19922199331994419955199661997719988199992000020011住宅竣工工面積(萬平方方米)78.770110.70

48、158.30232.30265.90277.80-336.94425.70499.62住宅竣工工預測值值(萬平方方米)75.444118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份200222003320044200552006620077200882009920100住宅竣工工面積(萬平方方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅竣工工預測值值(萬平方方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.9410522.055存量住宅宅面積估估算：我我國住

49、房房制度改改革自119988年以來來全面停停止福利利分房，實行住住房貨幣幣化、市市場化。因此，對于由由市場提提供的住住宅存量量計算不不妨從220000年開始始估算。具體數數據如下下表所示示：2000020011200222003320044200552006620077合計銷售面積積（萬mm2）242.00364.00387.47512.10613.90834.18906.7010699.89949300.244竣工面積積（萬mm2）425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.6249677.822存量結轉轉（萬mm2）183.70135.621

50、35.2688.114-4.999-1111.888-1300.000-3722.52237.558依據上文文對新增增住宅竣竣工面積積測算及及存量住住宅面積積的估算算：20088年全年年住宅供供給量 歷歷史存量量新開發發量 377.5889099.677 9947.25萬萬m220099年全年年住宅供供給量 歷歷史存量量新開發發量 20008年年全年住住宅供給給量-220088年全年年住宅銷銷售面積積20009年全全年住宅宅竣工面面積9477.255-88899799.944 110388.199萬m2220100年全年年住宅供供給量 歷歷史存量量新開發發量20009年全全年住宅宅供給量量-2

51、0009年年全年住住宅銷售售面積20110年全全年住宅宅竣工面面積10338.119-11050010552.005 10440.224萬mm220088年20099年20100年住宅供應應量預測測值（萬萬m2）947.2510388.19910400.244同樣，上上述供給給預測結結果也是是基于房房地產市市場平穩穩發展做做出的，房地產產市場進進入調整整周期，成交量量的萎縮縮同樣會會影響開開發商的的心理預預期，開開發商也也會對開開發計劃劃和開發發節奏進進行調整整，20008年年土地市市場交易易的清淡淡就是印印證。但但與此同同時，政政府將加加大保障障性住房房的供應應，緩解解中低收收入者的的住房需

52、需求。根根據武武漢市220099年住房房建設計計劃，20009年全全市擬安安排總規規模10000萬萬平方米米的各類類住房建建設計劃劃，其中中：廉租租住房、經濟適適用住房房建設規規模合計計2000萬平方方米；普普通商品品住房（含雙競競雙限房房）建設設規模合合計5000萬平平方米；其他類類型商品品住房建建設規模模合計3300萬萬平方米米，占總總計劃比比例分別別為200%、500%、300%。6.3 住宅市市場價格格走勢預預測依據經濟濟學最根根本的分分析方法法，即基基于市場場供給和和需求變變化及其其相應的的均衡價價格概念念，我們們認為：房價是是由市場場決定的的，而市市場是由由供需關關系決定定的。價價

53、格必須須在均衡衡點上，否則市市場供求求力量就就會發生生作用，最終都都是以獲獲得使供供需匹配配和市場場出清的的價格結結束。因此，在在分析未未來23年武武漢商品品住宅市市場價格格的時候候，我們們不能簡簡單地以以20007年之之前的“歷史價價格”本身作作為數據據依據而而建立簡簡單的數數據模型型進行回回歸分析析，更應應該充分分考慮市市場供給給和需求求變化的的情況來來定性分分析未來來233年武漢漢商品住住宅市場場的價格格走勢情情況。回顧20007及及20008年前前三季度度武漢市市住宅市市場價格格變化情情況，如如下圖所所示。220077年，在在經歷44-100月商品品住房價價格快速速上漲區區間之后后，在

54、111-112月武武漢市商商品住房房價格漲漲幅明顯顯回落，這一下下降趨勢勢延續到到20008年33月，隨隨后有一一個短暫暫的回升升，6月月份以后后，跌幅幅明顯，到20008年年10月月武漢商商品住房房成交均均價跌至至47332元/平方米米，已經經回落到到20007年99月的水水平。一年多來來的住宅宅成交均均價調整整走勢表表明，武武漢市住住宅市場場供需關關系正悄悄然發生生變化，市場均均衡價格格出現理理性回歸歸的背后后，蘊涵涵的是更更為本質質的真實實市場需需求的回回歸。具體而言言，未來來233年的房房地產市市場價格格走勢，將受到到如下幾幾個方面面的影響響：宏觀經濟濟走勢有有利于武武漢房地地產市場場

55、的發展展房地產市市場與宏宏觀經濟濟密切相相關，一一旦宏觀觀經濟增增速下滑滑，房地地產市場場將會迅迅速作出出反應。如果宏宏觀經濟濟形勢趨趨穩，預預計未來來一年內內房地產產市場將將會結束束調整，并逐漸漸回暖；如果宏宏觀經濟濟增速繼繼續回落落，預計計房地產產市場的的調整期期將延長長。在全全球經濟濟進入調調整的新新格局當當中，中中國經濟濟表現相相對穩健健，而武武漢作為為中部重重鎮，一一方面，受全球球經濟下下滑沖擊擊較小；另一方方面，武武漢城市市圈“兩型社社會”的打造造，為武武漢經濟濟的發展展帶來了了新的機機遇。良良好的經經濟形勢勢為房地地產業的的持續發發展提供供了空間間，也對對購房者者支付能能力提供供了保證證。救市短期期影響有有限，長長期有利利于行業業復蘇自20007年99.277房貸新新政出臺臺后，全全國房地地產市場場逐步進進入調整整，市場場交易量量大幅下下降，價價格在各各區域市市場有不不同程度度的下調調幅度，最高高高達300-400%。加加上美國國金融危危機的影影響，全全球經濟濟增長明明顯放緩緩，我國國經濟也也呈現增增長放緩緩趨勢，（國家家統計局局數據統統計顯示示，我國國20008年前前三季度度gdpp同比增增長9.9%，比上年年同期回回落2.3個百百分點。）特別別是出口口增長有有較大幅幅度的回回落，影影響到整整個市場場的預期期和信心心。政府府陸續出出臺了很很多的刺