1、廣州市瑞奇物業管理有限公司工程部規章章制度目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc22658954 工程部行政政制度 PAGEREF _Toc22658954 h 5 HYPERLINK l _Toc22658955 工程部工作作計劃管管理制度度 PAGEREF _Toc22658955 h 5 HYPERLINK l _Toc22658956 工程部管理理措施 PAGEREF _Toc22658956 h 6 HYPERLINK l _Toc22658957 工程部報告告制度 PAGEREF _Toc22658957 h 7 HYPERLINK l _Toc2265

2、8958 工程部工作作考核獎獎懲制度度 PAGEREF _Toc22658958 h 8 HYPERLINK l _Toc22658959 工作單管理理制度 PAGEREF _Toc22658959 h 9 HYPERLINK l _Toc22658960 工程部檔案案管理規規定 PAGEREF _Toc22658960 h 11 HYPERLINK l _Toc22658961 工程部鑰匙匙管理規規定 PAGEREF _Toc22658961 h 13 HYPERLINK l _Toc22658962 每日例會制制度 PAGEREF _Toc22658962 h 14 HYPERLINK l

3、 _Toc22658963 責任區劃分分制度 PAGEREF _Toc22658963 h 15 HYPERLINK l _Toc22658964 入室服務規規范 PAGEREF _Toc22658964 h 16 HYPERLINK l _Toc22658965 二級庫房管管理規定定 PAGEREF _Toc22658965 h 17 HYPERLINK l _Toc22658966 工程部重要要工作處處理程序序 PAGEREF _Toc22658966 h 18 HYPERLINK l _Toc22658967 設備故障的的排除和和處理程程序 PAGEREF _Toc22658967 h

4、18 HYPERLINK l _Toc22658968 重大設備事事故處理理程序 PAGEREF _Toc22658968 h 19 HYPERLINK l _Toc22658969 能源消耗控控制程序序 PAGEREF _Toc22658969 h 20 HYPERLINK l _Toc22658970 工程部突發發事件處處理程序序 PAGEREF _Toc22658970 h 21 HYPERLINK l _Toc22658971 工程部安全全制度 PAGEREF _Toc22658971 h 24 HYPERLINK l _Toc22658972 工程部安全全管理制制度 PAGEREF

5、_Toc22658972 h 24 HYPERLINK l _Toc22658973 工程部消防防安全管管理制度度 PAGEREF _Toc22658973 h 25 HYPERLINK l _Toc22658974 安全操作管管理規程程 PAGEREF _Toc22658974 h 27 HYPERLINK l _Toc22658975 工具安全使使用管理理規定 PAGEREF _Toc22658975 h 28 HYPERLINK l _Toc22658976 工程使用梯梯子安全全操作規規程 PAGEREF _Toc22658976 h 45 HYPERLINK l _Toc2265897

6、7 高空作業安安全操作作規程 PAGEREF _Toc22658977 h 46 HYPERLINK l _Toc22658978 重要機房門門禁制度度 PAGEREF _Toc22658978 h 47 HYPERLINK l _Toc22658979 工程部運行行、維修修、巡檢檢制度 PAGEREF _Toc22658979 h 48 HYPERLINK l _Toc22658980 工程部巡檢檢管理制制度 PAGEREF _Toc22658980 h 48 HYPERLINK l _Toc22658981 設備維修管管理規定定 PAGEREF _Toc22658981 h 49 HYPE

7、RLINK l _Toc22658982 要害部位管管理制度度 PAGEREF _Toc22658982 h 50 HYPERLINK l _Toc22658983 工程改造報報批及管管理 PAGEREF _Toc22658983 h 51 HYPERLINK l _Toc22658984 工程部工具具管理制制度 PAGEREF _Toc22658984 h 52 HYPERLINK l _Toc22658985 臨時用電管管理制度度 PAGEREF _Toc22658985 h 54 HYPERLINK l _Toc22658986 停運機房、設設備的檢檢查、清清掃制度度 PAGEREF _

8、Toc22658986 h 55 HYPERLINK l _Toc22658987 配電室交接接班制度度 PAGEREF _Toc22658987 h 56 HYPERLINK l _Toc22658988 空水專業交交接班制制度 PAGEREF _Toc22658988 h 57 HYPERLINK l _Toc22658989 鍋爐專業交交接班制制度 PAGEREF _Toc22658989 h 58 HYPERLINK l _Toc22658990 配電室值班班制度 PAGEREF _Toc22658990 h 59 HYPERLINK l _Toc22658991 空水專業值值班制度度

9、 PAGEREF _Toc22658991 h 60 HYPERLINK l _Toc22658992 弱電系統運運行、巡巡視檢查查制度 PAGEREF _Toc22658992 h 61 HYPERLINK l _Toc22658993 變配電室巡巡視檢查查制度 PAGEREF _Toc22658993 h 62 HYPERLINK l _Toc22658994 空水專業運運行、巡巡視檢查查制度 PAGEREF _Toc22658994 h 63 HYPERLINK l _Toc22658995 強電維修安安全管理理規定 PAGEREF _Toc22658995 h 64 HYPERLINK

10、 l _Toc22658996 工程部主要要工作程程序及工工作標準準 PAGEREF _Toc22658996 h 66 HYPERLINK l _Toc22658997 一工程部部調度工工作程序序及工作作標準 PAGEREF _Toc22658997 h 66 HYPERLINK l _Toc22658998 二工程改改造及維維修 PAGEREF _Toc22658998 h 67 HYPERLINK l _Toc22658999 三購買工工程材料料 PAGEREF _Toc22658999 h 68 HYPERLINK l _Toc22659000 四弱電專專業工作作項目、程程序和標標準

11、PAGEREF _Toc22659000 h 69 HYPERLINK l _Toc22659001 五強電專專業工作作程序和和標準 PAGEREF _Toc22659001 h 70 HYPERLINK l _Toc22659002 六空調專專業工作作程序和和工作標標準 PAGEREF _Toc22659002 h 72 HYPERLINK l _Toc22659003 七給排水水專業工工作程序序和工作作標準 PAGEREF _Toc22659003 h 74工程部行政政制度工程部工作作計劃管管理制度度工程部應根根據管理理目標制制定工作作計劃，并并嚴格按按計劃執執行，使使工作井井井有條條。根

12、據小區存存在的功功能缺陷陷和小區區的發展展方向，制制定十年年發展規規劃；每每年應制制定年度度設備維維護和更更新改造造計劃；每季、每每月、每每周、每每日都應應有具體體實施計計劃。規劃和年度度計劃由由工程部部提出，由由物業管管理中心心行政部部審核，項項目報請請物業管管理中心心經理。季季、月、周周、日計計劃由工工程部自自行制訂訂。各階段計劃劃必須與與總體計計劃相符符合。在日常工作作中必須須認真落落實計劃劃內容，做做到時間間、人力力、物力力保障，保保證計劃劃按期完完成。若若因客觀觀原因計計劃無法法按期完完成時，應應事先向向領導說說明。各級領導要要經常檢檢查計劃劃執行情情況，發發現問題題及時處處理。若若

13、在執行行過程中中發現計計劃不符符合實際際情況時時可予以以修正。工程部管理理措施制定各級崗崗位責任任制。有嚴格的員員工培訓訓計劃和和技術考考核制度度。堅持部門例例會制度度和工作作匯報制制度；做做好每月月的工作作報告和和工作總總結。貫徹落實獎獎懲制度度；作好好每月的的員工評評估工作作。制定操作程程序、服服務規范范、工作作標準。確定工作檢檢查制度度和檢查查各項規規章、制制度、規規范的落落實和執執行情況況。經常不斷地地整頓勞勞動紀律律和整理理工作秩秩序。定期開展技技術競賽賽活動和和發動員員工提出出好的建建議。開源節流，作作好能源源、材料料的節約約和修舊舊利廢工工作。編制設備保保養條例例及計劃劃和確定定

14、設備巡巡視檢查查制度。工程部報告告制度工程部所有有員工都都有責任任將工作作情況和和發現的的問題向向領導報報告，具具體規定定如下：正常工作完完成情況況逐級報報告。遇有特殊情情況時應應邊處理理、邊報報告。情情況緊急急可越級級上報。報告情況應應簡明扼扼要，情情況敘述述清楚，必必要時應應書面報報告。領導在接受受報告后后應及時時處理，處處理后要要做好記記錄。報告內容如如下： 下下列情況況必須報報告領班班：重點設備除除正常操操作外的的調整。采用新的運運行方式式。主要設備發發生故障障或停機機。系統故障及及檢修。重要零、部部件改造造、代換換或加工工修理。領用工具、備備件、材材料（低低值易耗耗品例外外）。員工加

15、班、換換班、補補休、病病假。與其它部門門或班組組協調工工作。 下下列情況況必須報報告經理理：重點設備發發生故障障或停機機檢修。影響營業的的設備故故障或施施工。員工的違章章、違紀紀現象。客戶、其他他部門提提出的意意見及建建議。系統運行方方式較大大改變。重點設備零零、部件件改換。系統及主要要設備技技術改造造或移位位安裝。系統及設備備增改工工程及外外協施工工。班組人員調調整。領班病、事事假、補補休、換換班。工程部工作作考核獎獎懲制度度為充分調動動員工的的積極性性，表揚揚先進，批批評落后后，特制制定獎勵勵和懲罰罰制度。員工專業技技能考核核：員工到崗后后試用期期滿轉正正時進行行基本技技能考核核，考核核合

16、格后后方能轉轉正。每季度由各各個專業業主管對對所屬員員工技能能情況工工作表現現進行評評定，工工程部經經理對專專業主管管工作業業績進行行評定。每次專業培培訓適時時安排考考核。根據員工的的工作業業績，對對在以下下方面有有突出貢貢獻的將將報請物物業管理理中心給給予獎勵勵：工作勤于職職守，成成績顯著著；業務技術精精良，成成效顯著著；勤儉節約，效效果明顯顯；技術革新，效效果突出出；發現重大隱隱患，避避免事故故發生。對員工有以以下行為為者，將將報請物物業管理理中心給給予處罰罰：違反物業管管理中心心員工守守則和工工程部管管理制度度；在工作或值值班期擅擅自脫崗崗；由于工作失失誤造成成設備和和人身安安全事故故；

17、工作態度和和質量差差，造成成客戶投投訴；工作時間辦辦私事；私自將大廈廈或客戶戶物品帶帶出大廈廈；工作時間串串崗聊天天，喝酒酒，會客客；工作時間吵吵架；發現問題未未及時報報告；其它違規、違違紀行為為。工作單管理理制度一.工作單單和維修修電話記記錄制度度的目的的：有利于檢查查工作質質量，責責任落實實到人。憑工作單進進入客戶戶區域，工工作單就就是工程程維修人人員進入入客戶區區域的通通行證。憑工作單到到庫房領領料，便便于大廈廈各部門門核算，同同時也有有利于庫庫房管理理、統計計。工程部調度度接到維維修電話話通知后后，填寫寫維修修工作單單，按按照各專專業分檢檢后通知知各專業業人員及及時到客客戶處進進行維修

18、修。大廈廈通常分分為空水水、強電電、弱電電、綜合合維修等等專業。這這樣安排排，有利利于派工工派單，有有利于值值班主管管掌握工工作情況況。調度度人員每每日應做做出統計計，每月月做出工工單月報報送交工工程部。二使用和和管理工工作單的的具體要要求：工作單是工工程維修修人員從從事工作作的憑據據，各使使用部門門應認真真、詳細細填寫，以以免影響響服務效效率及工工作質量量，工程程部辦公公室應設設置工作作單存欄欄。工作單一式式三聯：分為三三種顏色色的單子子。一聯聯為申請請部門留留底備查查、二聯聯為工程程部留底底備查，三三聯為維維修完畢畢申請人人簽字驗驗收，返返回工程程部留底底備查。工程部調度度人員接接到返回回

19、的工作作單后，應應按專業業分檢，分分放在工工單分派派欄中，分分派欄包包括“待修理理”、“正在修修理”、“已完成成”、“未完成成”、“等備件件”。工作單應寫寫清工作作地點、工工作內容容，一份份工單只只填寫一一項工作作，便于于工程部部分派。當工程部人人員完成成工作后后，當事事人予以以驗收、復復查，合合格后在在工作驗驗查一欄欄簽名。凡屬于供應應商、裝裝修商保保修范圍圍的設備備需要維維修，一一般由簽簽約部門門或使用用部門聯聯系保修修。使用部門采采購的新新設備應應及時通通知工程程部，以以便配合合使用前前的檢查查及調試試，及時時將圖紙紙資料交交工程部部閱存。三其他注注意事項項：發生停電、停停水、跑跑水、電

20、電梯困人人、設備備運行異異常等緊緊急現象象及各部部門巡查查發現設設備、設設施存在在問題時時，可以以電話方方式通知知工程部部。補配鑰匙及及換鎖工工作，應應先到保保安部申申請，填填寫“補、配配鑰匙申申請表”，不能能憑工作作單補、配配鑰匙。凡需要重新新制作、翻翻修的工工作，材材料費在在3000元以上上的投資資，一律律填寫“客戶服服務單”，并由由財務部部審核，總總辦批準準后實施施。凡是文字表表達不清清，而需需要附圖圖說明的的工作應應附圖說說明，圖圖中尺寸寸比例要要標清楚楚。凡不能按相相關規定定及時完完成的工工單，存存放在“未完成成”一欄，并并做好交交接班；因工具具、材料料等原因因而擱置置的工作作單，放

21、放在“等備件件”格內，并并及時申申報采購購單爭取取及時恢恢復。領領班以上上各級人人員均應應對“未完成成”和“等備件件”的工作作單給以以高度重重視，積積級采取取相應措措施并向向工程部部報告原原因。工程部檔案案管理規規定工程檔案是是工程部部運行管管理樓宇宇建筑設設施和設設備的基基本依據據，加強強工程檔檔案管理理是工程程部的一一項重要要工作。為為加強工工程檔案案管理特特制定本本管理制制度。一工程檔檔案目錄錄管理工程檔案管管理采取取紙頁檔檔案和計計算機檔檔案并行行管理方方式，基基礎檔案案材料要要保留紙紙頁檔案案，過程程性檔案案要逐步步向無紙紙化檔案案過渡。工程檔案設設置三級級目錄，第第一級目目錄為類類

22、別目錄錄，第二二級目錄錄為程序序文件目目錄，第第三級目目錄為工工作單目目錄。工程檔案設設置應與與上一級級檔案目目錄設置置一致。二工程檔檔案管理理程序工程檔案管管理責任任工程部經理理責任：設置文文秘檔案案員；確確定檔案案目錄；設置檔檔案保密密等級；檢查檔檔案情況況。工程部責任任：配合合工程部部經理進進行工作作。文秘檔案員員責任：檔案建建立；檔檔案修改改；檔案案整理；銷毀更更新；檔檔案資料料分析報報告；接接受經理理和上一一級檔案案管理人人員檢查查；檢查查工程部部各級人人員檔案案工作情情況。員工責任：認真進進行原始始資料的的記錄；接受各各級領導導和檔案案員的工工作檢查查。工程檔案管管理程序序工程檔案

23、的的建立 文秘秘檔案員員根據經經理意見見建立各各級檔案案目錄并并將各類類文件、資資料、圖圖紙、記記錄按目目錄要求求存檔。檔檔案要予予以統一一編號，并并在每卷卷首頁建建立目錄錄清單，同同時在計計算機中中進行目目錄登記記。工程檔案的的存檔工程檔案由由文秘檔檔案員整整理，按按規定目目錄存檔檔。工程檔案的的查閱和和借閱一般工程檔檔案查閱閱可向文文秘檔案案員借出出，在工工程部辦辦公室閱閱覽；若若需借閱閱須在文文秘檔案案員處辦辦理借閱閱手續。保保密檔案案經工程程部經理理批準可可查閱，不不可以借借閱。工程檔案的的更改清清理和銷銷毀原始檔案一一般不可可修改；工程部部工作檔檔案經工工程部經經理同意意可以修修改。

24、工工程部檔檔案應定定期進行行清理，過過程性工工作檔案案到期后后應及時時銷毀，但但應做好好銷毀記記錄。上級檔案存存檔工程部檔案案應由文文秘檔案案員定期期上交物物業管理理中心存存檔。保密等級設設置和更更改涉及到物業業管理中中心、項項目部、工工程部機機密的技技術和經經濟檔案案，如委委托管理理合同、原原始圖紙紙、技術術改造方方案和圖圖紙、工工程招標標標底、施施工合同同書等應應設置密密碼，其其保密等等級和密密碼及其其修改由由工程部部經理決決定。計算機檔案案管理工程部檔案案應積極極推行計計算機管管理，由由文秘檔檔案員設設置目錄錄菜單，將將檔案或或目錄及及時錄入入計算機機中，進進行資料料分析、整整理和信信息

25、傳遞遞。圖書檔案管管理辦法法工程部購置置的技術術圖書由由文秘檔檔案員登登記建檔檔，制定定圖書借借閱管理理辦法，嚴嚴格按管管理辦法法借閱。工程部鑰匙匙管理規規定鑰匙的管理理是確保保小區大大廈和客客戶安全全的一項項重要工工作。為為加強鑰鑰匙管理理，特制制定如下下管理制制度。在工程交接接時，認認真進行行鑰匙的的交接工工作，雙雙方應認認真清點點鑰匙，無無誤后共共同在交交接書上上簽字。機械鎖鑰匙匙坯，由由招標采采購部采采購，由由保安部部保管。需需要增配配、補配配鑰匙應應填寫申申請表，按按程序審審批后，由由保安部部負責。工程部機房房每次換換鎖時應應向保安安部申請請，填寫寫申請表表，并做做好移交交及變更更登

26、記。如果需增配配、補配配鑰匙，要要由部門門經理填填寫配鑰鑰匙申請請表，說說明原因因、數量量，經物物業中心心主任同同意，并并報保安安部備案案后方可可配制。如果鑰匙丟丟失，要要由當事事人寫出出情況報報告，并并由部門門做出對對當事人人的處理理意見，并并送保安安部（丟丟失鑰匙匙應將鎖鎖具全部部更換，其其費用由由當事人人承擔）備備案。如果是鑰匙匙損壞，要要寫出損損壞報告告，連同同被損壞壞鑰匙一一并送保保安部處處理。樓層配電間間門、豎豎井門、地地下水箱箱間門、樓樓頂水箱箱間門、各各風機房房門、樓樓層新風風機房門門應配制制統一鎖鎖芯的鑰鑰匙，由由工程部部經理、有有關專業業值班人人員使用用。工程部各個個部位房

27、房間門鑰鑰匙均應應備份一一套，交交保安部部封存。更更換門鎖鎖及鎖芯芯要及時時交保安安部更新新封存。每日例會制制度為加強日常常工作規規范管理理，根據據實際情情況調整整工作計計劃，隨隨時對員員工進行行安全教教育，工工程部實實行每日日全體員員工例會會制度。每周一至周周五早88：300工程部部在崗全全體員工工均須參參加例會會。（注注：緊急急事故處處理除外外）。參加例會人人員集合合于辦公公室，應應嚴格按按“員工行行為規范范”著裝。例會內容：工程部經理理檢查員員工儀表表。各專業主管管及領班班匯報前前一天本本專業的的工作進進展情況況、設備備運行情情況。工程部經理理布置當當日工作作，強調調注意事事項，提提示計

28、劃劃工作，通通報相關關事宜。責任區劃分分制度除執行工工程部巡巡檢管理理制度的的要求外外，還應應將正在在運行期期間的設設備，根根據專業業分解，責責任落實實到人。各專業主管管負責分分解劃分分責任區區。各專業技術術人員對對所轄責責任區，要要認真巡巡視檢查查發現問問題及時時報告上上級并填填寫記錄錄，以便便及時處處理。各專業技術術人員對對所轄責責任區要要定期清清掃并填填寫記錄錄，確保保設備及及環境的的清潔。因人員變動動、設備備變更，各各專業主主管應及及時調整整劃分責責任區。各專業主管管至少每每周檢查查一次本本專業責責任區，部部門經理理至少每每二周檢檢查一次次責任區區。對責任區未未按本制制度執行行的責任任

29、人，對對責任人人進行批批評教育育并視情情節輕重重，根據據物業管管理中心心及工程程部的相相關規定定給予經經濟或行行政處罰罰。入室服務規規范進入客戶房房間要先先敲門，得得到允許許后方可可進入。對客人提出出的詢問問自己不不明白時時不得擅擅自回答答，應主主動代客客人查詢詢。注意儀容儀儀表、禮禮節禮貌貌，不準準在客人人面前裝裝腔作勢勢，態度度傲慢。不準在客人人面前竊竊竊私語語或高談談闊論。對客人投訴訴，要表表示謝意意和歉意意；對不不能解決決的問題題，要先先道歉，再再做溫和和耐心的的解釋并并及時報報告有關關領導。不準在客人人面前有有抓頭皮皮，摳鼻鼻子，挖挖耳朵，剪剪指甲等等不雅的的動作。工作時如需需搬動客

30、客人物品品時，必必須先征征得客人人同意后后再動。在客人房間間內工作作時，一一定要認認真仔細細，在可可能造成成污染或或影響環環境及物物品時，一一定要先先通知客客戶，并并做好必必要的防防護及保保護，絕絕不能野野蠻施工工。工作完成后后及時清清理現場場，恢復復原樣。進入客人房房間工作作，要有有大廈工工程部下下發的工工作單，維維修完畢畢征得客客人滿意意意見后后方可離離開。二級庫房管管理規定定材料、備品品、備件件，應按按品種、規規格分門門別類擺擺放。常常用物品品應設有有標簽。建立物品庫庫存賬目目出庫領領用臺帳帳，做到到帳物相相符。每月應對庫庫存物品品進行盤盤點，定定期與招招標采購購部進行行核對。嚴格執行消

31、消防法及及611號令。易易燃、易易爆物品品單獨存存放。保持庫內整整潔。庫庫房內嚴嚴禁吸煙煙，并配配置滅火火器。工程部重要要工作處處理程序序設備故障的的排除和和處理程程序小區大廈主主要設備備發生故故障，值值班人員員或使用用部門應應立即通通知工程程部。工工程部主主要負責責人和相相關人員員必須迅迅速趕赴赴現場，分分析檢查查故障的的原因，采采取果斷斷的應急急措施。找出原因后后，工程程部經理理和主管管工程師師須立即即組織工工程部人人員進行行搶修、排排除故障障、恢復復正常運運行，匯匯報物業業管理中中心主任任。主管工程師師寫出一一份書面面報告，說說明發生生故障的的原因，提提出預防防措施和和再次發發生故障障的

32、處理理預案，報報工程部部經理。如果故障是是由于操操作人員員違反規規程造成成的責任任事故，由由主管工工程師根根據情況況對責任任者提出出處理意意見，報報工程部部經理審審批后給給予處罰罰，并通通知行政政部備案案，如果果情況較較嚴重，需需要開除除責任者者，則需需報人力力資源部部和物業業管理中中心經理理批準。重大設備事事故處理理程序小區大廈如如發生重重大設備備事故，現現場人員員應立即即切斷電電源、天天然氣等等危險源源，保護護事故現現場，并并立即通通知工程程部經理理。工程部經理理接到事事故報告告后，立立即率領領工程部部有關人人員趕赴赴現場組組織處理理事故，同同時報告告物業管管理中心心主任。物業管理中中心經

33、理理、工程程部經理理、保安安部經理理查看后后，根據據現場情情況決定定立刻修修復或關關閉有關關設備，如如影響營營業時應應立即組組織搶修修。事故排除后后，本專專業主管管做詳細細處理記記錄，填填寫事故故分析報報告，將將事故原原因，事事故狀況況、處理理過程、處處理方法法、預防防措施報報工程部部經理，并并抄報總總經理。如經查，發發現是人人為事故故，則由由工程部部提出對對責任者者的處分分意見，報報總經理理和人力力資源部部批準后后執行，同同時再次次對有關關人員進進行培訓訓和教育育，以防防止類似似事故再再次發生生。能源消耗控控制程序序能源消耗控控制的范范圍是：電、水水、天然然氣等。工工程部在在所有出出租部位位

34、安裝電電表使用用須登記記。工程部派人人每天到到各使用用部門巡巡視檢查查，如發發現漏電電、漏水水、漏氣氣等現象象，立即即采取措措施解決決問題，如如屬人為為事故，將將對有關關人員進進行教育育并懲罰罰。巡視中發現現常流水水、常明明燈等現現象應及及時處理理，對情情節嚴重重的責任任人或單單位給予予適當的的處罰。工程部每月月召開一一次能源源控制分分析會，邀邀請使用用部門人人員參加加。工程部每月月25日日匯總，月月底前上上報能源源程序消消耗情況況，送財財務部經經理。工程部突發發事件處處理程序序為了保證大大廈正常常運行，降降低事故故范圍及及經濟損損失，對對影響大大廈正常常運行的的各類突突發事件件，包括括停電、

35、停停水、跑跑水、燃燃氣泄漏漏、電梯梯關人等等事件做做出相應應的處理理，特制制定工程程部突發發事件處處理程序序。大廈設備發發生意外外故障時時，現場場人員應應立即采采取緊急急措施，并并立即報報告上級級。正常常工作日日報工程程部經理理，夜間間及節假假日報告告值班經經理。工程部經理理、值班班經理接接到事故故報告后后， 趕趕赴事故故現場指指揮處理理事故。嚴嚴重事故故報物業業中心主主任并通通知保安安部、客客務部配配合處理理事故。根據現場情情況決定定立刻修修復或關關閉有關關設備。如如設備搶搶修將影影響正常常營業，由由客務部部立即通通知有關關客戶；如事故故可能危危害客戶戶人身或或設備安安全時，應應立即組組織人

36、員員疏散和和設備轉轉移。全樓意外停停電 發生全樓停停電事故故時，值值班或其其他發現現人員應應立即報報告工程程部或電電氣負責責人(非非正常工工作日報報告值班班經理)。工程程部電氣氣負責人人要立即即現場組組織處理理事故。工程部調度度應配合合專業負負責人調調配人員員，并報報告工程程部經理理。工程部經理理報告物物管中心心經理，并并通知保保安部做做好大廈廈消防及及治安工工作，通通知客務務部做好好客戶解解釋工作作。工程部各系系統緊急急措施電梯值班人人員立即即檢查電電梯內是是否有被被困人員員，如果果有人應應確認電電梯位置置，安撫撫被困人人員，盡盡快平層層放人，并并將所有有電梯都都停在基基站。空調值班人人員應

37、立立即關閉閉空調機機組。鍋爐值班人人員應關關閉燃氣氣閥門。電氣維修人人員應立立即檢查查造成停停電原因因，并采采取應急急措施。大廈內用電電設備或或線路故故障造成成停電，應應立即切切除故障障部位電電源，盡盡快排除除故障，確確保其他他線路正正常供電電。全站停電，應應將低壓壓負荷全全部拉掉掉，再拉拉掉高壓壓負荷開開關，再再拉隔離離開關并并向客戶戶說明。全站停電時時，應向向本網上上級變配配電站（所所）通報報情況，要要求其立立即搶修修，恢復復供電。外網恢復供供電后，應應先合高高壓，確確認無誤誤后再合合各分路路低壓開開關。恢復供電后后電氣維維修人員員應巡視視整個大大廈，檢檢查有無無掉閘、短短路和其其它故障障

38、，確認認各部位位設備、照照明的運運行狀態態。突然停水大廈發生突突然停水水時，值值班或其其它發現現人員應應立即通通知大廈廈值班人人員，向向上級報報告，并并采取緊緊急措施施。工程程部經理理和空水水專業主主管(領領班)要要立即組組織人員員檢查停停水原因因，若大大廈內設設備、管管路故障障，應組組織搶修修。若外管線停停水，應應由空水水專業主主管（領領班）通通知自來來水管網網所，要要求其盡盡快搶修修，恢復復供水。恢復供水后后，綜合合維修班班人員應應進行整整個大廈廈巡視，檢檢查有無無損壞的的管路和和設備，各各截門、龍龍頭是否否關閉，有有無跑、冒冒、滴、漏漏。跑水發生突然跑跑水時，值值班或其其它發現現人員應應

39、立即通通知大廈廈值班人人員，向向上級報報告。工程部空水水專業主主管(領領班)要要立即組組織人員員檢查跑跑水原因因，將跑跑水管路路閥門或或供水水水泵關閉閉。若是是樓頂水水箱跑水水，應立立即關閉閉頂層水水箱供水水設備及及閥門，通通知配電電室，停停止向事事故部位位供電。組織工程部部人員對對設備、管管路故障障進行搶搶修。通知保安部部維持秩秩序，通通知客務務部清掃掃積水，搶搶搬或遮遮蓋客戶戶和大廈廈設備物物品。故障排除后后，空水水專業維維修班人人員應進進行檢查查試驗，確確保無誤誤后再恢恢復供水水。電梯關人當發生電梯梯故障并并有人員員被困在在電梯內內時，電電梯值班班人員應應立即趕趕赴現場場確認電電梯位置置

40、，安撫撫被困人人員，盡盡快平層層放人，對對故障電電梯進行行檢查，并并立即修修復或通通知維保保單位，若若因為停停電原因因造成停停機，還還應將電電梯停在在基站。電梯內人員員解救出出來后，電電梯維修修人員應應將電梯梯認真檢檢查、處處理故障障，試運運行確認認無誤后后再投入入運行。事故排除后后，工程程部專業業主管做做詳細處處理記錄錄，填寫寫事故分分析報告告，將事事故原因因、事故故情況、處處理方法法、預防防措施報報工程部部經理，重重大事故故要上報報物業管管理中心心主任。如果經檢查查發現屬屬人為事事故，應應由工程程部提出出對責任任者的處處分意見見，報物物業管理理中心經經理和人人力資源源部批準準后執行行，同時

41、時對有關關人員進進行再培培訓和再再教育，經經考試合合格后方方可從事事本職工工作。以以防止類類似事故故再次發發生。工程部安全全制度工程部安全全管理制制度工程部員工工必須樹樹立安全全防范意意識，認認真執行行小區大大廈安全全管理制制度和設設備安全全技術規規程，協協同保安安部做好好大廈各各種機房房、設備備的治安安保衛工工作。嚴格執行重重要機房房門禁制制度，未未經工程程部負責責人批準準，外來來人員不不得進入入電梯機機房，發發電機房房、配電電室、消消防泵房房、生活活水泵房房、冷凍凍主機房房、燃氣氣鍋爐房房、空調調機房等等各要害害部位。經經批準進進入者，必必須辦理理登記手手續，自自覺接受受檢查，嚴嚴禁攜帶帶

42、火種和和易燃、易易爆物品品進入上上述要害害部位，并并由工程程部有關關人員陪陪同。工程部各級級人員必必須嚴格格按照安安全技術術規程進進行設備備運行、維維修，認認真檢查查所管轄轄設備安安全運行行狀態及及所屬機機房范圍圍的安全全狀況，發發現不安安全因素素及時報報告限期期解決。嚴格執行工工程部鑰鑰匙管理理規定，工程部各機房不得隨意配備鑰匙。機房鑰匙由值班人員專人負責。無人時必須鎖好門窗。交接班時鑰匙必須一起交接，并作好記錄。工程部人員員必須在在指定地地點吸煙煙，其他他一切場場所禁止止吸煙，并并勸阻其其他人員員在指定定場所吸吸煙。工程維修中中需要動動用明火火時，必必須辦理理動火火許可證證后方方可施工工，

43、施工工前盡量量排除易易燃、易易爆物品品，施工工過程中中加強火火源管理理，不得得違章作作業，施施工完成成后認真真檢查確確認無火火種，并并清理現現場后方方可離開開。設備維修中中需使用用易燃材材料時，必必須采取取防范措措施，協協同保安安部一道道消除火火災隱患患，發現現火警應應及時報報告確保保安全。工程部消防防安全管管理制度度為貫徹落實實中華人人民共和和國消防防法規及及611號令，保保證大廈廈及各部部門的安安全，根根據工程程部的實實際情況況，制定定消防管管理制度度。一、組織領領導建立以部門門經理、主主管、領領班負責責的逐級級責任制制。消防工作人人人有責責，每位位員工都都是義務務消防員員。部門經理把把防

44、火安安全工作作與管理理工作同同時計劃劃、同時時布置、同同時檢查查、同時時總結、同同時評比比。防火負責人人的職責責貫徹執行消消防法規規和上級級的規定定。制定有關防防火安全全制度。劃分防火責責任區，為為各負責責工作的的地段。明確重點防防火部位位為：配配電室、制制冷機房房、燃氣氣鍋爐房房、倉庫庫等要害害部門。負責組織員員工進行行消防知知識教育育。每月召開一一次防火火會議，檢檢查一次次執行情情況，及及時消除除火災隱隱患。員工消防職職責認真學習消消防知識識，掌握握一般滅滅火本領領。自覺遵守物物業管理理中心的的安全防防火制度度，注意意自己工工作崗位位的防火火安全。會使用消防防器材，發發生火警警會報警警，積

45、極極參加滅滅火。對違反安全全防火規規定的行行為要敢敢于制止止。認真檢查巡巡視工作作范圍內內的安全全防火情情況。二、消防管管理維修工作用用火、電電氣焊，必必須配備備滅火器器，并派派專人負負責。生活用火、鍋鍋爐用火火，距可可燃物應應大于11.5mm。倉庫、機房房、配電電室動火火，必須須符合用用火規定定。倉庫、機房房、配電電室禁止止用明火火取暖、吸吸煙。存放易燃物物品，要要留足夠夠消防通通道，配配備足夠夠滅火器器材。安全操作管管理規程程需要停機、停停電維修修管線或或設備時時，必須須與運行行人員取取得聯系系，在取取得運行行人員同同意后，方方可停機機、停電電進行，并并在電源源開關手手柄位置置上掛“禁止合

46、合閘，有有人工作作”的標示示牌，采采取安全全措施后后，方可可維修操操作。拆除或修理理帶壓力力的管線線和設備備時，必必須在卸卸壓后進進行，在在不能卸卸壓時，一一定要有有安全措措施，有有專人監監護。管子進行煨煨彎時，要要固定牢牢固。煨煨彎器必必須完好好無損，站站立姿勢勢要正確確，用力力不要過過猛，身身后不能能有障礙礙物。在容器內或或糞池內內進行維維修工作作時，必必須確認認無毒后后方能進進行工作作，必要要時佩戴戴有氧呼呼吸器。如如進行明明火作業業時，要要在無燃燃氣時進進行，保保持通風風良好，入入口處必必須有人人看護。各種管線施施工時要要查明水水流方向向，確認認閥門是是否關嚴嚴，壓力力表是否否準確。確

47、確認無誤誤后方可可進行操操作。搬運大型管管材時，要要前后注注意以防防碰壞設設備和碰碰傷他人人。管材材要排放放整齊，以以防絆腿腿。維修設備需需要拆接接電線時時，必須須由強電電人員進進行，設設備與帶帶電線路路連接，不不能停電電時，要要經領導導批準，采采取安全全措施后后方可進進行，并并要求與與帶電部部位保持持安全距距離，設設專人監監護。高空作業時時必須采采取安全全措施，按按高空作作業操作作規程進進行作業業，要設設專人監監護。進入頂棚內內工作時時要踩、蹬蹬有吊筋筋比較牢牢固的籠籠骨上，要要防止踩踩空掉下下摔傷，頂頂棚下要要有專人人看管，以以防掉物物傷及他他人，在在頂棚內內工作時時要戴好好安全帽帽，以防

48、防碰傷頭頭部。工具安全使使用管理理規定一、噴燈安安全使用用規定噴燈的油筒筒不得漏漏油，噴噴油嘴的的螺紋絲絲扣不得得漏氣，檢檢查其它它部件是是否完好好。嚴禁向使用用煤油、柴柴油的噴噴燈內注注入汽油油。加油量不得得超過油油桶的四四分之三三。加油嘴的螺螺絲塞必必須擰緊緊。噴燈內壓力力及火焰焰應調整整適當，噴噴燈內壓壓力不可可過高。噴噴燈連續續使用時時，如溫溫度過高高應暫停停使用，工工作場所所應保持持空氣流流通。噴燈使用中中如發生生噴嘴堵堵塞，應應先關閉閉氣門，待待火滅后后站在側側面用通通針處理理。使用噴燈的的場所不不得靠近近易燃物物。在帶電區附附近使用用噴燈時時，火焰焰與帶電電部分要要按有關關規定保

49、保持安全全距離。噴燈使用過過程中如如需加油油時，必必須滅火火放氣，待待冷卻后后方可加加油。噴燈使用完完畢后應應先滅火火、泄壓壓，待噴噴燈完全全冷卻后后方可放放入工具具箱內收收存。二、電動工工具安全全使用規規定移動式電動動機械和和手持式式電動工工具的單單相電源源必須使使用三芯芯軟橡膠膠電纜。三三相電源源線必須須使用四四芯軟橡橡膠電纜纜。接線線時，電電纜線護護套應穿穿進設備備的接線線盒內并并予以固固定。使用電動工工具之前前，應進進行下列列項目檢檢查：外殼、手柄柄無裂縫縫、無破破損。保護地線連連接牢固固。電線完好無無損不露露線芯，插插頭完好好。開關動作靈靈敏有效效。機械、電氣氣保護裝裝置完好好，轉動

50、動部分靈靈活。電動工具的的絕緣電電阻應定定期用5500VV兆歐表表進行搖搖測。如如帶電部部件與外外殼之間間絕緣電電阻值達達不到22M時必須須進行修修理。電動工具的的電氣部部分經維維修后，必必須進行行絕緣電電阻測量量及耐壓壓試驗，試試驗電壓壓為3880V試試驗時間間為1分分鐘。連接電動工工具的電電氣回路路應單獨獨設開關關或插座座，并裝裝設漏電電保護器器，金屬屬外殼應應接地，嚴嚴禁一閘閘接多臺臺設備。漏電保護器器額定漏漏電動作作電流不不得大于于30mmA時間間不得大大于0.1秒。電動機具的的操作開開關應置置于操作作人員伸伸手可操操作的方方便部位位，不用用時應切切斷總電電源開關關。使用便攜式式或移動

51、動式電動動工具時時，必須須戴絕緣緣手套或或站在絕絕緣墊上上。移動動工具時時不得提提著電線線或工具具的轉動動部分。在潮濕場地地或含酸酸類的場場地上以以及金屬屬容器內內使用類絕緣緣的電動動工具時時，必須須采取可可靠的絕絕緣措施施并設專專人監護護。使用電動扳扳手時，應應將反力力矩支點點靠牢，并并確實扣扣好螺帽帽后方可可開動。三、砂輪機機安全使使用規定定砂輪機在開開動前要要認真檢檢查砂輪輪機及防防護罩是是否牢固固完好，確確認無問問題后再再開動砂砂輪機。使用砂輪時時，操作作者必須須戴上防防護眼鏡鏡，站在在砂輪側側面操作作。工件件應緩慢慢接近砂砂輪，不不得猛烈烈碰撞。砂輪機晃動動，沒有有托架，安安裝不符符

52、合要求求不得開開動砂輪輪機，要要有專人人負責，經經常檢查查加油和和維修以以保證正正常運轉轉。換新砂輪時時，對有有裂縫、有有破損的的砂輪孔孔與軸配配合不當當、不符符合安全全要求的的不準使使用。安安裝新砂砂輪片時時要安裝裝牢固。砂輪機開動動要待達達到全速速和正常常運轉后后才能使使用。砂輪片旋轉轉方向應應正確。磨工具的專專用砂輪輪不準磨磨其他任任何工件件和材料料。砂輪不準沾沾水，要要保持干干燥，以以防濕水水后失去去平衡，發發生事故故。砂輪片有效效半徑磨磨損到半半徑的三三分之一一時必須須更換。在同一塊砂砂輪上禁禁止兩個個人同時時使用，以以防砂輪輪崩出。砂輪機用完完后應立立即關閉閉電源，減減少空轉轉。四

53、、電動手手砂輪安安全使用用規定手砂輪防護護罩安裝裝必須牢牢固，接接地保護護線連接接良好。檢查各零部部件、螺螺絲是否否有松動動，砂輪輪片有無無裂縫，電電線是否否老化，開開關是否否靈活，插插頭是否否完好。砂輪機使用用時要握握牢拿穩穩，緩慢慢接觸工工件，不不要撞擊擊、猛壓壓。打磨工件時時要戴好好防護眼眼鏡，站站在砂輪輪側面操操作。砂輪片必須須安裝牢牢固，方方向必須須正確。在有易燃易易爆物品品場所禁禁止使用用砂輪。定期進行檢檢查維修修和絕緣緣檢測。砂輪機未停停止轉動動之前，不不要放在在地上，暫暫時不用用時要關關電源。五、臺鉆安安全使用用規定使用臺鉆時時禁止戴戴線手套套，鉆孔孔時工件件必須用用臺鉗夾夾緊

54、、夾夾牢。禁禁止用手手拿工件件鉆孔，鉆鉆薄片工工件時，下下面要墊墊木板。臺鉆各部零零件要完完好無損損，固定定牢固。臺鉆面上要要保持清清潔，有有油污時時要擦凈凈。臺鉆下方站站人位置置不準擺擺放其它它物品。鉆孔時一定定要把工工件放正正，與鉆鉆頭垂直直用力均均勻以防防鉆頭折折斷。鉆孔開始時時要輕輕輕用力，以以防工件件轉動或或甩出。鉆孔時不準準用紗布布清除鐵鐵屑，不不允許用用嘴吹或或手擦。臺鉆要定期期進行檢檢查、維維修和絕絕緣搖測測。工作完畢要要將電源源斷開、關關閉。六、電鉆、沖沖擊鉆、電電錘安全全使用規規定檢查電源開開關應靈靈敏有效效，導線線連接要要牢固。電線及插頭頭應完好好無損，線線不老化化，不露

55、露線芯。零部件不松松動，無無異聲，無無高熱。金屬外殼必必須有接接地保護護。在潮濕的地地方操作作時必須須站在橡橡皮墊或或干燥的的木板上上，以防防觸電。工作人員要要定期對對設備進進行檢查查、維修修和搖測測絕緣。鉆孔時鉆頭頭應保持持垂直狀狀態，以以防止折折斷鉆頭頭；零部部件要固固定牢固固。使用電錘時時雙手一一定要握握牢電錘錘，面部部不要靠靠近電錘錘。電錘打孔時時如遇有有阻力，不不要用力力過大。如如遇鋼筋筋時要從從新更換換位置打打孔，不不能更換換位置時時要緩慢慢進行。工作停止時時或間歇歇時應斷斷開電源源。七、工作臺臺安全使使用規定定工作臺必須須緊靠墻墻壁。人人在一面面工作時時，對面面不準站站人。工作臺

56、必須須安裝牢牢固，不不應擺動動。工作臺上必必須安裝裝低壓336V照照明燈具具。不準在工作作臺上放放其它物物品，雜雜物要及及時清理理。要保持工作作臺清潔潔，油污污要及時時擦凈。工作臺下方方站人位位置不應應擺放任任何物品品。八、虎鉗安安全使用用規定虎鉗上不要要放置其其它東西西，以防防掉下砸砸腳。使用轉動臺臺虎鉗工工作時，必必須把固固定螺絲絲擰緊。虎鉗的絲桿桿、螺母母要經常常擦洗加加油，松松緊要靈靈活自如如。用虎鉗時，不不得用管管子套在在手柄上上或用錘錘子錘手手柄。工件必須放放正夾緊緊，手柄柄朝下。工件超出夾夾持工件件時只許許使用最最大行程程的三分分之二，并并加支撐撐。裝卸卸工件時時，必須須防止工工

57、件掉下下砸傷腳腳部。九、手錘安安全使用用規定手錘柄必須須使用硬硬質木材材制成，大大小長短短要適宜宜，錘頭頭必須加加鐵楔，以以免工作作時甩掉掉錘頭。手錘柄不準準有裂紋紋、倒刺刺，以防防裂紋夾夾扎手，或或錘柄折折斷。兩個人錘擊擊時站立立位置要要錯開方方向，扶扶鉗、打打錘要穩穩，落錘錘要準，動動作要協協調，以以免擊傷傷對方。手錘頭、手手柄及手手上應無無油污，以以防打滑滑。打大錘時前前面和后后面不準準站人，注注意周圍圍人員安安全。在勞累時不不應打大大錘，以以防空擊擊傷人。使用手錘時時不準帶帶手套，防防止手柄柄滑脫。十、扁鏟、鏨鏨子、沖沖子安全全使用規規定不準用高速速鋼做扁扁鏟和沖沖子。使用時不準準對著

58、人人鏟工件件，防止止鐵屑崩崩出傷人人。鏨子不得短短于1550mmm，刃部部淬火要要適當，不不得過硬硬，不準準用廢鉆鉆頭代替替沖子。不得鏟、沖沖淬火材材料。頂端如有卷卷邊時要要及時修修磨消除除隱患，有有裂縫時時不可使使用。十一、扳手手安全使使用規定定扳手鉗口上上或螺輪輪上不準準沾有油油脂以防防滑脫。扳手和螺輪輪要緊密密配合，防防止使用用時打滑滑掉下或或碰手，在在高空作作業時應應特別注注意。扳手不能當當手錘使使用。使使用活扳扳手時應應把死面面作為力力點，活活面作為為輔助面面，避免免損壞扳扳手或傷傷人。不準使用爪爪部變形形、破裂裂的扳手手。禁止扳口加加墊或在在扳把上上接管。在在緊螺絲絲時，不不要用力

59、力過猛，要要逐漸施施力慢慢慢扭緊。十二、銼刀刀、刮刀刀安全使使用規定定木柄必須裝裝有金屬屬箍，禁禁止使用用沒有手手柄或手手柄松動動的銼刀刀和刮刀刀。銼刀、刮刀刀桿不準準淬火，使使用前要要仔細檢檢查有無無裂縫，以以防折斷斷發生事事故。推銼要平，壓壓力和整整度要適適當，回回拖要輕輕，以免免發生事事故。銼刀、刮刀刀不能當當手錘、撬撬棒或沖沖子使用用，以防防折斷。工件或刀上上有油污污時要及及時擦凈凈，以防防打滑。使用三角刮刮刀時，應應握住木木柄進行行工作，工工作完畢畢把刮刀刀裝入套套內。清除鐵屑，應應用專用用工具，不不準用嘴嘴吹或用用手擦。三角刮刀使使用完畢畢要有專專人妥善善保管。十三、手鋸鋸安全使使

60、用規定定使用手鋸工工作時，工工件必須須夾緊不不得松動動，以防防鋸條折折斷傷人人。安裝鋸條時時，松緊緊程序要要適當，方方向要正正確，不不準歪斜斜。鋸割時，鋸鋸要靠近近鉗口方方向要正正確，壓壓力、速速度要適適宜。工件要斷時時用力要要輕，以以防工件件另一端端掉下后后碰手或或傷人。鋸割大件時時要有人人扶持。十四、螺絲絲刀安全全使用規規定螺絲刀的平平口必須須平直，厚厚薄要適適當，要要與螺絲絲槽口配配合好，使使用螺絲絲刀用力力時，其其用力的的方向不不要對著著自己或或別人，以以防脫落落。螺絲刀柄不不應有裂裂縫、倒倒刺，以以防傷手手。使用螺絲刀刀緊螺絲絲時，兩兩只手要要配合好好角度，以以防脫口口，螺刀刀扎手。