1、籌建養老院的可行性報告 請定奪。一、從市場角度是個適合老年人養老的的城市。隨著人口流淌的加劇，會有越來越多的人選擇到養老。目 前人口1350萬其中老年人口占到23418.83%1080余家共計4.68萬余，剛剛到達老年人口百分之二，應當還有很大的進展空間。二、目前市養老機構進展考察市養老機構應當說從數量上進展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少像鶴童院、市壽星大廈、福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，1全部費用1000元以下的入住率始終很高， 2、百床以上收費在1300元左右的養老機構，在市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存養老的老人的首選，市場前景看好。3、30床位至100 的醫療

2、，是目前盈利概率最高的院所類型。430 租金等便利實現優待。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派 僅能為市的社會福利事業做出奉獻，此工程也有很大的進展空間。請定奪。關于打熱水井的問題，入15-20供暖，但是存在肯定風險，請定奪。一、市房地產市場概況二、老年住宅市場分析1、老齡化市場機遇分析2、市老齡化現狀3、市老年住宅市場現狀4、老年人住宅市場進展趨勢三、工程規劃要求四、工程投資預算1、工程投資與本錢費用估算2、工程投入產出與回報五、工程風險分析六、風險躲避建議與結論一、市房地產市場縱觀上半年市房地產市場地產開發投資增幅同全市經濟進展根本同步。開工面度。數字進展態勢。開發

3、投資額大幅增長238.6826.6%，占全社26.3152.45億元，同比增長40.673.65%17.62億元，占住宅投資11.564.61121.13.2%。開工面積穩步增加，住宅開發占主導地位1333.8728.1%。其中，住宅萬平方米43.7%117.1517.2%522.76平方米，其中開工建設經濟適用87.8198.7%。消費市場需求旺盛，商品房銷售連續三年保持兩位數增長910.22萬平方米，同比增長40.3%。1至5225.92億元，同比增長50.1192.752.34.4商品房銷售價格漲勢不止由于“特區”土地升值的預期、國務院城鄉總體規劃20222022年2022價格估量將不斷

4、上揚。上半年：住宅類物業銷售均價3353.4元/，5339.97元/，同比上漲4.3%。國外房地產大鱷紛紛登陸市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯；同時，目前市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全國中游水平，同興旺國家和我國興旺城市相比還有很大的進展空間，居民住房需求潛力大；市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。因此，國外房地產開發企業均看好市場前景，紛紛通153家外資房地產企業掏出 149.27億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業的“總盤子”26.6%外資中，有超過兩成的資金進入了房地產市場。這些企業均擁有先進的營銷理念、雄厚的資金實力、優良的治理團隊、先進的技術水平，這無動樓

5、市漸漸由低端價格競爭向高端產品品質、環境乃至人居文化競爭的轉變，調整和提升產品構造和品質，提高市房地產開發的整體水平。綜上所述：2022年上半年市房地產市場較為火爆：施工面積、竣預售面積、銷售額均創歷史高，增幅也大大超過往年，消滅了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產市場將是上半年房地產市場的連續和進展，前兩個季度房地產運行的各項經濟指標面上揚。二、老年人住宅市場分析一老齡化市場機遇分析我國已進入老齡化社會階段657%或60歲以10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60歲以上的老齡人口約為1.4511.2%，而且這個數字每年都在3%的速度增長。我

6、國進入老齡化社會已是不爭的事實。依據國家有關部門統計 27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。 2022年國家有關部門通過調查和分析推測，到本世紀一十年月末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全1/3；另據中國老齡人協會估量3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將 其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。養老觀念逐步轉移他們認為那些所謂的養老院是些沒兒 孤寡老人的安家之地 傳統家庭漸漸削減，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。家庭因素催生老年人住宅的產生和進展自我國七十年月中期實行打算生育把握以來，“三口之

7、家”再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒 完沒了的家庭苦惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國家鼓舞開發商進展老年人住宅地產的開發面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關2022年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中心領導對此格外重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓舞開發商從事老年人住宅的開發。總結：縱觀我國房地產開發產業開發的主體，造成這種市場開發失衡的緣由歸根結底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今日老年人口基數、老年人社會問題以及老年人養老觀念重大轉變的趨勢

8、看宅開發恰逢其時，水到渠成。可以預見，老老所承受，誰搶占了開發先機，誰就就贏得了市場競爭。二市老齡化現狀人口老齡化加劇 65244.54萬人，每100人里865歲；202260周歲以上的老人已達414202250015%，相當了10.9%，801.6%，這說明在人口老齡化的同 時，老齡化也在以平均每年0.1個百分點的速度上升。據有關部門調查，目前市有“空巢老人”180萬人，約占全市老年人總數的40%以上。民辦產權式老年公寓將成為將來老年人住宅市場的進展趨勢縱觀老年人住宅市場的進呈現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題和孤獨又恐在養老院無法滿足安靜公寓的消滅將消除老年人

9、養老的多種顧慮老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移老年人進入養老院等福利機構的目的就是安享晚年和安康長壽，城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特別要求。老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以確定現有養老院中絕大多數應界定為低檔產品場開發的主流，而高檔產品、低檔產品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高他們年 輕時由于競爭環境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻 與山水園林親切接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養天年。因此“山水型老年公寓”的消滅將倍受他們的青睞。三、工程規劃依據對工

10、程的具體定位，結合開發設想，在此提出工程規劃方案，以期為工程開發分析供給依據。在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求 適用的要求，還要無處不在的表達出對老人的關心，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。設計要人性化200m等，總之設計要人性化，滿足老年人的特別使用要求。生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統，網絡系統、消防系統等保障老人安全。環境要園林化空間以及安全的消遣、熬煉場所。戶型要合理化4060左右。戶型設計要共性化、合理化。配套要完善化小區應配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌消遣室、門球場、釣魚臺等生活配套設

11、施。四、工程投資本錢預算1、地塊工程開發假設條件。土地用途：住宅用地使用功能：居住養老建筑形態：以多層為主，小高層為輔，底層架空層18.6m12層36.6m1.540%28計算約為1128人商品房市場售價2022元/21466；多層1800元/，建面約10120；商鋪3800元/，建面約1200。前期費用序號費用科目金 額(萬元)1土地費用12002土地出讓金2003拆遷治理費2004城市根底配套費3005總規劃設計圖306施工圖設計407園林景觀設計208人防費1009消防建審費2010抗震費2011白蟻費2合計2130元中期費用序號費用科目金 額(萬元)1建管費302地質勘探費303質量監

12、視費604施工監理費605樁基費綜合取費8006招標費207土建施工費綜合取費26008水電、消防安裝施工1000室外道路工程500后期費用后期費用費用科目金 額(萬元)11綠化景觀工程30012噪音防治費2013公建、配套裝修及設施設備10014合計電梯費用5850萬元301辦理商品房銷預售許可證402廣告、宣傳費5003銀行利息1004垃圾處理費505營業稅5006商品房修理基金綜合507辦理權證50合計1290元開發治理費、不行預見費：開發治理費、不行預見費：前期費用+中期費用+后期費用2%=2130+5850 萬+1290 2% =185.4開發總本錢估算：投資開發總本錢=前期費用21

13、30 萬+中期費用5850 萬+后費用1290開發治理費、不行預見費185.4 萬=9455.4 萬1、銷售價格確定由于本案具體地理位置尚未明確價格，只能參照其他城市及本市類似工程來確定銷售價格。故現將銷售1800元/2022元/平方米，商鋪3800元/待工程具體地理位置確定后再依照科學的方法合理定價2、銷售總收入住宅銷售收入： 2022/21466+1800 元/10120=6114.83800/1200=4560銷售總收入：住宅銷售收入 +商鋪銷售收入=6114.8+4560 萬=10674.8萬元3、工程銷售總利潤10674.89455.4=1219.44、本錢利潤率工程投資開發總利潤/

14、工程總本錢=1219.4萬元/9455.4萬元=12.9% 五、工程風險分析時間市有60500萬，可謂市場大，潛力大，但竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必需得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、 程，其認可程度打算了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短打算了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本工程風程度準時間長短。風險房地產業是高風險、高投入的產業。房地產工程除了工程營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，工程營銷運作和資金運作的成功與拒絕定著工程開發成功與否60 置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現行房貸政策60歲以上老年人是不發放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房 房，要么老年人出資，子女資助購房。不管哪一種籌資購房形式都涉及一個產權和繼承權的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏 感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必定會給房地產開發商帶來資金回籠資金周轉的負面影響，這是本工程風險之二。六、風險躲避建議與結論老年住宅工程強調地理位置優越和自然環境良好 擁有可觀的經濟效益和良好的社會效益 的工程。但為了提高本工程抗風險力量，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提如下建議：1老心理和生理需求的共性和特色，選擇好工程地段是打造老年