1、新型雙創產業園規劃（大眾創業萬眾創新）第1頁234產業園區不一樣發展階段模式分析 產業園區發展幾個趨勢 討論1產業園區規劃方法和新規劃理念 提 綱第2頁問題背景差異化品牌化營銷化同質化競爭怎樣突圍？差異化亮點怎樣打造？品牌化園區怎樣策劃？讓我們共同關注，共同思索！第3頁產業園區不一樣發展階段解讀第一個階段 生產要素聚集 第4頁產業園區不一樣發展階段解讀 第二個階段 產業主導特征第5頁產業園區不一樣發展階段解讀 第三個階段 創新突破階段 第6頁產業園區不一樣發展階段解讀 第四個階段 當代科技城市 第7頁產業園區發展幾個趨勢 趨勢一、從重視優惠政策向發展產業集群轉變 從世界高新技術產業發展來看，基

2、本經歷了由“單個企業同類企業集群產業鏈產業集群”發展路徑演變，高新技術產業只有集群化發展，才會激發出更大能量。 從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行做法）。第8頁產業園區發展幾個趨勢 趨勢二、 由加工型高新區向研發型高新區轉型 因為高新技術園區功效特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區發展在于比技術創新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體研發型高新技術園區。第9頁產業園區發展幾個趨勢 趨勢三、從強調引進大型企業向科技型中小企業集群轉變 伴

3、隨高新產業系統化、交叉性增大，使得科技研發與轉化復雜性日益加大，從而大規模研發系統風險大大增加。而伴隨科技預測性和可控性加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模塊化、專業化，采取小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加緊科技研發速度。 第10頁產業園區發展幾個趨勢 趨勢四、由單純土地運行向綜合“產業開發”和“氣氛培育”轉變 產業園區發展，未來必定應該從孤立工業地產開發走向綜合產業開發，經過土地、地產項目標產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；一樣也從片面環境建設走向全方位氣氛培育，在打造一流硬環境同時，加強區域文化氣氛、創新機制、管理服務等軟環境建設。第11頁產業園區發展

4、幾個趨勢 趨勢五、由功效單一產業區向當代化綜合功效區轉型 當代產業發展不一樣于傳統工業發展模式特征智力資源密集、規模較小、信息網絡化，決定了新產業區功效綜合性，不是單純工業加工、科技產品制造區，還包含配套服務各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功效。第12頁產業園區發展幾個趨勢 趨勢五、由功效單一產業區向當代化綜合功效區轉型 當代產業發展不一樣于傳統工業發展模式特征智力資源密集、規模較小、信息網絡化，決定了新產業區功效綜合性，不是單純工業加工、科技產品制造區，還包含配套服務各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功效。第13頁產業園區新規

5、劃理念 一、新產業園區規劃，首先要提倡以關鍵資源聚集為主要目標，空間規劃是圍繞關鍵資源服務需求而進行；示例：高新園區產業構建模式第14頁產業園區新規劃理念 比如：一個高新園區成長，更多會依賴人力資源、技術轉移能力、信息及咨詢服務能力以及展示交易服務能力，在這個關鍵要素驅動下，使一個產業研發、設計、中試、制造得到一定關鍵優勢基礎，經過這個平臺功效對外部資源、包含科研機構、產業資本、院校及制造運行企業吸引，以到達一個循環成長有機過程。（參見下列圖所表示）第15頁產業園區新規劃理念 二、當前產業園區開發是處于第二階段和第三階段之間，與未來所需要第四階段有著本質不一樣，需要進行一些規劃上預判和修正，以

6、確保在未來規劃實施中，有著更具備成長彈性空間設定；第16頁產業園區規劃方法 第一、 園區規劃首先是以產業平臺構建為關鍵導向，而不是以用地性質和規模設定為主要目標； 園區規劃宗旨是圍繞建設一個產業平臺或者產業服務平臺為關鍵，這就要求在規劃初始，就著重分析和判定，這些平臺構建實際需求和發展路徑，比如：圍繞一個產業技術構建平臺，關鍵能力是研發或技術交易能力，就需要圍繞這個能力去建立一個創新科技服務平臺：第17頁產業園區規劃方法 第二、 要圍繞構筑高端要素聚集能力為主要目標，包含城市服務功效配給以及宜居環境營造： 當前一輪全球產業分工，實際上是高端資源集聚向歐美、低端要素集聚向中國及東南亞過程，以成本

7、和規模取勝時代即將結束，通常意義上“微笑曲線”也將伴隨“金融泡沫”破滅，開始新重構過程。我們需要在新一輪產業板塊及分工中，盡可能取得高端戰略實現，也需要在園區規劃與發展中做到空間和服務平臺適應性。第18頁產業園區規劃方法 一個主要觀點：打造一個“吸引力中心”和宜居宜業空間環境一樣是產業園區發展主要基礎。第19頁產業園區規劃方法 第三、不但僅需要考慮園區本身利益，也更多需要考慮園區內企業成長性和二次成長培育。 園區服務是園區發展關鍵關鍵，不過，大部分園區依然愈加重視僅僅是“招商引資”初始過程，在園區內部企業發展服務方面做很不到位，也是園區發展、甚至在規劃過程中也需要更多關注問題。我們依據企業成長

8、需要，提供這么一個服務平臺和功效是必要，按照不一樣發展階段企業提供不一樣關鍵服務：第20頁產業園區規劃方法和新規劃理念 按照企業成長路線，提升創新創業綜合服務能力和服務品質規劃構建國際高科技企業孵化器，引進國際孵化項目，與基地產業形成互動設立大學科技園、留學生創業園建立為高成長企業服務加速器，建立孵化器和加速器對接機制, 形成從孵化器到加速器企業成長服務體系 搭建投融資服務平臺：聯合銀行、證券企業和中小企業創業板等幫助企業上市設立基地創業投資專項基金與國內外知名風險投資機組成員建立聯系、開展合作，主動引入國際專業風險投資機構開展投融資擔保業務：借助國家中小企業轉貸款平臺，在基地設立中小企業貸款

9、信用擔保業務窗口第21頁案例： 蘇州工業園區案例背景 蘇州工業園區位于蘇州東部新城中心，規劃面積70平方公里。 蘇州新城定位：城市商務辦公集中地，集中發展金融、咨詢、設計、研發等高端生產服務功效，并將其建設成為品質較高居住集中地。 園區產業及功效發展特點：工業與城市服務業互動發展，推進園區綜合化提升。整體空間布局模式A圈層+軸線圈層 居住區 工業區 商業區 服務業走廊：商務區、行政服務區、休閑游憩區、生態綠化區 縱向軸線式規劃不但確保了園區本身良好空間發展形態，也使得新區與老城區有機連成整體。B彈性空間 分為三個片區分期開發：西部公建配套區、中部居住配套區和東部工業組團區在規劃中引入“白地”、

10、“灰地”、“彈性綠地”等理念，對于短期內不明確用途地塊實施彈性控制，有效提升土地開發效益和集約利用水平。第22頁 C生產與生活功效既分離又聯絡工業布局：依據產業類別和污染程度進行合理布局配套設施布局：分層級布置配套服務設施商服設施：集中布置和分散布置相結合。中小學等教育設施：遍布整個居住區合理設置配套設施。生態技術伎倆經過一系列生態環境保護辦法塑造宜居宜業園區對本項目借鑒意義產業及功效：產業發展同時，需配套發展相關服務產業，既包含生產性服務，也包含生活性服務；服務設施大集中、小分散布局，有效地為園區進行服務。空間布局：生活區鄰近工業區，只允許容納無污染及輕工業，或經過有效隔離伎倆進行處理。生態

11、環境：經過清潔生產、中水回收等辦法降低工業區污染，增強工業區與生活區融合程度。開發時序：基礎設施先行，工業項目引進同時，適時發展配套服務項目，提升土地開發價值。 第23頁2022/9/724園區概況 規模：行政區域面積288平方公里，下轄三個鎮，戶籍人口27萬，從業人員31.57萬，中新合作開發區規劃發展面積80平方公里；發展目標：建設成為含有國際競爭力高科技工業園區和當代化、國際化、信息化創新型、生態型新城區；建成全國水平最高、競爭力最強園區之一 中新合作：中國和新加坡兩國政府間主要經濟技術合作項目；開創了中外經濟技術互利合作新形式,對其它地域工業園發展含有主要示范意義；交通：蘇州工業園區位

12、于蘇州古城東側，經過周圍發達高速公路、鐵路、水路及航空網與中國和世界各主要城市相連。機場： 上海虹橋機場（距蘇州80公里）上海浦東國際機場（距蘇州120公里）南京國際機場（距蘇州200公里）蘇州光福機場（距蘇州10公里）鐵路：京滬鐵路京滬高速鐵路已列入國家十五計劃海運港口：上海港：距蘇州100公里；年吞吐量1.65億噸，104個萬噸級泊位張家港：距蘇州96公里；綜合性港口，年吞吐量800萬噸，18個萬噸級泊位太倉港：距蘇州70公里；石油港口，預計萬噸級泊位30個常熟港：距蘇州60公里；化工港口，預計年吞吐量150萬噸，建有12萬標箱碼頭和30萬噸通用碼頭各1座蘇州工業園是中新兩國政府合作，以建

13、設含有國際競爭力高科技工業園和創新性、生態型新城區為發展目標，交通便捷，戰略發展空間巨大蘇州工業園位置交通圖太湖常州80KM至杭州150KM無錫42KM張家港90KM常熟90KM常熟港60KM劉家港60KM太倉港70KM太倉50KM昆山50KM上海80KM虹橋機場80KM浦東機場120KM至南京200KM蘇州蘇州工業園第24頁2022/9/725中新兩國政府多層組織保障，園區特殊政策支持促進了蘇州園區快速發展，對其它園區發展含有示范意義。政策支持 擁有較大項目標自行審批權 享受國家經濟技術開發區和高新技術產業開發區優惠政策 全國首家綜合保稅區試點 全國首個勉勵技術先進型服務企業優惠政策試點區域

14、 中國服務外包示范基地 擁有充分授權外事管理權 擁有預籌積累個人賬戶為主公積金制度組織保障 第一層面是中新兩國政府聯合協調理事會，負責協調蘇州工業園區開發建設和借鑒新加坡經驗工作中重大問題。由兩國副總理擔任理事會共同主席 第二層面是中新雙邊工作委員會，由蘇州市市長和新加坡裕廊鎮管理局主席共同主持，蘇州市政府和園區管委會及新加坡相關部門和機構責任人組成 第三層面是聯絡機構，由新加坡貿工部軟件項目辦公室和蘇州工業園區借鑒新加坡經驗辦公室負責日常聯絡工作 第25頁2022/9/726功效板塊園區在規劃上形成了功效完善分區，不一樣功效分區在園區發展中負擔不一樣功效和作用，為園區快速發展奠定了基礎國際科

15、技園區出口加工區 信息產業園獨墅湖高教區中央商務區出口加工區當代物流園中新生態科技城陽澄湖休閑度假區金雞湖獨墅湖陽澄湖 蘇州工業園區初步形成了國際科技園、中央商務區、出口加工區、獨墅湖高教區、信心產業園、出口加工區、當代物流園、中心科技生態城、陽澄湖休閑度假區等功效完善分區； 蘇州園區規劃上形成功效完善分區，不一樣功效分區在園區發展中負擔不一樣功效和作用，為園區快速發展奠定了基礎。第26頁2022/9/727蘇州工業園創造了跨越騰飛發展奇跡；近年來因為產業結構百分比失衡和進出口下滑，優二進三轉型發展成為今后發展重點產業發展區位十五年發展歷程中，蘇州工業園以高起點、大手筆創造了以后居上、跨越騰飛

16、發展奇跡。因為外資導向型帶來產業結構百分比失衡和因為金融危機造成進出口下滑，優二進三，深化中新合作轉型發展，成為園區今后發展重點。醞釀開啟期1992-1994奠定基礎期1994-中方財團股比由35%調整為65%，負擔園區開發企業大股東責任和園區管理主要工作開始湖東地域開發建設園區產業體系已經初步形成。中新聯合協調理事會第九次會議，國務院副總理吳儀提出蘇州工業園區要加緊建設成為四個示范區，園區二次創業正式提出；中新政府合作開發建設蘇州工業園區由新加坡幫助招商，引入多項總投資超出1億美元大項目奠定組織基礎：從三個層面建立領導和工作機構。中新兩國政府聯合協調理事會；中新雙邊工作委員會；聯絡機構奠定物

17、質基礎：中新雙方財團合資組建了中新蘇州工業園區開發有限企業 奠定招商基礎：新方向中方提供了豐富招商經驗和現有招商網絡 奠定“軟件”基礎：編制68項表達園區特色規章制度和管理方法 加速發展期-轉型發展期-園區開始二次創業，轉型發展。工業園區將今年工作重點概括為：制造業升級、科技跨越、服務業倍增、生態優化。 蘇州工業園以后發展方向：一個是優二進三，一個是深化中新合作。第27頁2022/9/728配套發展鄰里中心起步期99年98年97年借鑒新加坡經驗第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規劃2004-2020提出市域c bd在園區概念。鄰里中心快速發展，師惠等

18、五座鄰里中心修建，截止到，園區7座鄰里中心，總建面超出12萬平，形成集商業、文化、體育、衛生、教育等于一體居住商業中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進駐；左岸商業街、湖濱新天地、聯豐廣場等規模型特色商業街區 陸續出現。Cbd商業辦公功效完善，李公堤 商業街，圓通時代廣場、東方之門修建等鄰里中心發展期、CBD建設期CBD擴展期鄰里中心首先擔負園區配套功效職責；借鑒新加坡經驗第一個鄰里中心新城大廈98年建成，CBD規劃建設，園區配套愈加完善；蘇州總體規劃-提出市域c bd在園區概念，園區發展上升到城市高度；與此同時，鄰里中心發展愈加成熟，大型商場開始進駐園區，特色商業街開始形成。CBD功效逐步完善；李

19、公堤商業街圓通時代廣場、東方之門修建鄰里中心湖東大廈鄰里中心貴都大廈鄰里中心新城大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心沁苑大廈鄰里中心師惠大廈金雞湖商業廣場李公堤風情商業水街青積案湖商業廣場左岸商業街中央商業廣場圓通時代廣場久光百貨蘇杭時代購物廣場湖濱新天地東沙湖商業廣場蘇州園區配套圖蘇州園區配套發展先于產業和住宅發展，鄰里中心首先擔負園區配套功效職責；園區CBD規劃建設使得園區配套功效愈加完善第28頁2022/9/729房地產市場開啟期發展期加速發展期加速發展期加速發展期加速發展期成熟期，園區屬于城市功效延伸區域，即金雞湖西區域房地產市場首先發展；左右，因為金雞湖強勢景觀資源和鄰里中心商業配套，湖西區

20、域發展快速；，伴隨湖西區域發展完善，房地產市場沿金雞湖發展；，開始向東部區域擴散發展；園區房地產歷經十年發展，產品力水平越來越高，產品多元化、復合化程度不停增加發展階段代表項目發展特點沿老城區向園區發展，借助于城市配套，屬于城市功效延伸沿湖西cbd發展，湖西cbd具備一定配套功效，資源強勢特點沿金雞湖向南向西發展，伴隨湖東cbd建設向東南延伸向園區東部發展，開發項目快速擴散開啟期發展期加速發展期成熟期師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉商業廣場等。普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住樓提供底端配套。東方春曉、湖濱公寓、天翔花園等產品以低密和湖景公寓為主，產品力較大提升陽澄名邸、星湖國際、半島華庭等伴隨著名開

21、發商進駐，產品多元化，復合化國際小區、尚玲瓏、朗詩國際等高端化、科技化、多元化、復合化左右，屬于城市功效延伸金雞湖西區域房地產最先發展，然后逐步往東擴展；歷經十年發展，產品水平越來越高，多元化、復合化程度不停增加老城中心 第29頁2022/9/730房地產板塊湖西Cbd板塊獨墅湖板塊湖東Cbd板塊新雙湖板塊板塊特點：蘇州園區最早開發房地產板塊，最早屬于城市功效延伸區，以后因為金雞湖強勢資源和湖西cbd配套，產品開始高端；發展前景：發展成熟，用地空間有限；產品特色：市場現行產品主要是湖景住宅和綜合體，主要大戶型豪宅和小戶型公寓，精裝為主平臺價格：0元/平米板塊特點：主要屬于湖西延伸發展板塊，擁有

22、獨墅湖強勢資源和教育配套；發展前景：發展前景看好，但用地空間有限；產品特點：產品比較復合，產品面積較大，小戶型公寓產品數量較少。平臺價格：14000元/平米板塊特點：主要屬于湖西延伸發展板塊，擁有金雞湖強勢資源和cbd配套；發展前景：發展前景看好，大量開發商進駐，開發強度較高產品特點：產品比較復合，產品線豐富：從一居到別墅，板塊內都有供給平臺價格：1000元/平米板塊特點：屬于園區內最新發展板塊，擁有陽澄湖、青劍湖資源，產業附近區域；發展前景：用地空間大，屬于未來發展區域；產品特點：產品力較為底端，產品主要以緊湊型住宅為主；平臺價格：6500元/平米湖西CBD板塊關鍵詞：湖景資源、cbd配套、

23、產品高端新雙湖板塊關鍵詞：湖景資源、產業配套、產品底端獨墅湖板塊關鍵詞：湖景資源、教育配套、產品復合湖西CBD板塊關鍵詞：湖景資源、CBD配套、產品復合伴隨房地產市場完善，園區形成四大房地產板塊，各個板塊依據不一樣資源和區域情況，形成了不一樣發展特點依據板塊特點比較，與河口灣相同板塊為湖西或湖東CBD板塊，與黃泥川相同板塊為新雙湖板塊第30頁2022/9/731蘇州工業園人口統計，人口開始快速增加，產業人口大量進駐；1994年至1999年，園區人口增加遲緩，甚至一度出現負增加。產業人口數量逐年增加，蘇州園區人口自以來連續增加，產業工人數量增加；板塊客戶組成年紀組成（35以下）湖西CBD市區及周

24、圍占50%、園區占40%、外地占10%占40%獨墅湖市區及周圍占50%、園區占40%、外地占10%占40%湖東CBD市區及周圍占30%、園區占60%外地占10%占50%新雙湖市區及周圍占20%園區占70-80%外地占5%以下占60%自西向東，園區內客戶所占百分比逐步加大，成為客源主流。從西向東，購房客戶年紀逐步年輕化。外地客戶占到一定百分比，表明外地客戶對園區區域價值和未來發展前景看好；購房客戶自西向東呈梯度分布，基本上表達了與園區各個板塊價值對位人口演變左右，園區產業人口開始大量進駐，而且人口數量逐步增加；購房客戶自西向東呈梯度分布，基本上表達了與園區各個板塊價值對位西東第31頁2022/9/732發展小結區域初步認知期