1、中國物業行業發展格局發展趨勢：智慧服務圖 當前規模拓展為物業企業第一要務，但不同企業擴張途徑有所不同。當前較為主流的三種拓展路徑各有利弊，對物業企業自身資質要求也有所差異：三種面積拓展模式優劣對比模式資質要求優點缺點代表企業獲取兄弟房企資 源背靠大型地產開 發商面積拓展高確定性，或有獲得更高物業 費可能或削弱公司自身市場化拓展意愿，對關聯房企形成較大 依賴，品質或有下滑可能碧桂園服務、 新城悅服務等靠品牌獲取第三 方開發商資源自身品質突出，具 有品牌溢價在行業高速擴張期可獲得較好增長，在 進入存量市場博弈時或靠品牌致勝品牌打造并非一朝一夕，具備品牌溢價企業相對較少， 且品質的提升需要長期較高技

2、術投入與較強管理支撐綠城服務、永 升生活服務等收并購有較充足資金，具 備一定品牌優勢可以短期達到在管面積迅速擴張目的存在資本開支，對現金流有較大影響，若收并購行為不 夠審慎，或存經營風險雅生活服務等數據來源：公開資料整理 一、碧桂園服務 2017年及之前年份，公司近9成在管面積來自關聯方碧桂園集團，2017年公司在管面積已達1.23億平方米，邁入“億平俱樂部”行列。背靠龍頭房企，公司在面積拓展方面獲得長足支持，2018年在高基數背景下在管面積仍同比提升47.86%至1.82億平方米。儲備面積充沛更是保障了未來面積拓展的高確定性，2018年公司儲備面積高達3.23億平方米，為在管面積的1.78倍

3、，即使不考慮后續新簽面積也夠支撐公司以2018年47.86%的高增速增長兩年以上。公司持續三年位列中指院發布的中國物業服務百強企業名單前三甲，龍頭格局較為穩固。數據來源：公開資料整理數據來源：公開資料整理數據來源：公開資料整理 盡管碧桂園集團仍為公司最重要的管理面積來源，但公司也在不斷通過收并購等方式加大市場化拓展力度，2018年新增管理面積中有38.64%來自第三方物業開發商。公司通過收并購一方面拓展項目儲備，一方面完善物業生態。2019年7月10日，公司與港聯不動產達成100%股權合作，強強聯合下公司加強一線城市的核心物業服務布局，高端住宅、商業綜合體、寫字樓等高端物業業態占比進一步強化。

4、此外，2018年7月公司與洲際海峽能源投資（北京）成立合資公司，并出資1億元認購合資公司80%的股權，全面承接中石油“三供一業”改革的物業管理及增值服務，擬接管的物業項目面積約9000萬平方米，擬接管的供熱項目管理面積約4170萬平方米，拓寬了其承接物管面積渠道，為后續或有接管央企物業項目機會奠定了基礎。碧桂園服務積極通過并購等方式，降低對關聯公司依賴時間被收購企業名稱收購總價（萬元）收購股權比例2018-11-26成都清華逸家物業管理有限公司68,259100%成都佳祥物業管理有限公司100%北京盛世物業服務有限公司70%上海睿靖實業有限公司100%南昌市潔佳物業有限公司100%2019-3

5、-19北京盛世物業服務有限公司9,00030%2019-7-10港聯不動產37,540100%數據來源：公開資料整理 二、綠城服務 綠城服務龍頭地位穩固，最近5年在中指院物業服務百強企業榜單中穩定在榜眼位置，僅次于萬科物業。公司物業服務品質得到廣泛認可，在2019中國物業服務百強滿意度領先企業榜單中位列榜首。公司對關聯房企綠城中國依賴度較低，2016年報顯示來自綠城中國的銷售金額僅占當年總銷售額的4.7%，且據中指院數據2018年公司在管面積中市場化外拓面積占比超70%。憑借強勁的品質保證與品牌實力，公司面積拓展能力凸顯，2018年在管面積同比增加23.66%至1.70億平方米。公司在手儲備充

6、足，最近5年儲備面積均超過在管面積。2018年末儲備面積1.92億平方米，為在管面積的1.13倍，為公司延續高速發展提供保障。數據來源：公開資料整理數據來源：公開資料整理 公司憑借卓越口碑加大向高價值業態滲透，2018年成功簽下無錫國際金融中心、西安中核長安印、臺州天盛中心等地標性建筑，并為上海浦東機場、溫州機場、岳陽機場等城市窗口場所提供服務，逐漸實現toC向toB與toG滲透，公司非住宅物業收入逐年提升。優質服務品質帶來高客戶滿意度與較好溢價，公司在平均物業費逐年提升情況下仍實現高位物業費收繳率，疊加科技賦能下的成本優化，公司基礎業務毛利率持續提升。公司著力打造完整的全生命周期服務版圖，園

7、區服務業務逐步完善；重視技術與管理輸出，2018年推出的“綠聯盟”服務創新技術輸出模式，業務管理面積再創新高達到1.57億平方米，助推年內咨詢服務收入實現38.1%的增長至9.39億元。數據來源：公開資料整理數據來源：公開資料整理數據來源：公開資料整理 三、雅生活服務 雅生活服務通過收購綠地物業，形成“雅居樂+綠地”雙品牌驅動下的快速擴張模式。2017年6月，雅生活服務以10億元代價收購綠地物業；同年8月，綠地控股注資10億元換取雅生活服務20%股份，成為公司長期戰略股東，雅生活服務正式成為“雅居樂+綠地”雙品牌背書的物業服務企業。除收購綠城物業外，近兩年雅生活服務持續參與南京紫竹、蘭州城關、

8、青島華仁、哈爾濱景陽、廣州粵華等重大收購項目，在管面積迅速擴張至15360萬平方米（考慮青島華仁與哈爾濱景陽的在管面積），被中國指數分析院評為2019年中國物業服務百強企業成長性TOP1企業。2017-2019.3雅生活服務共有6項重大收購項目時間被收購企業名稱收購股權比例收購總價（萬元）在管面積（萬平方米）2017-6-30上海綠地物業服務有限公司100%1000002002018-4-9南京紫竹物業管理股份有限公司51%2048124262018-7-11蘭州城關物業服務集團有限公司51%1479024902019-1-23青島華仁物業股份有限公司89.66%133585702019-1-

9、23哈爾濱景陽物業管理有限公司60%113889782019-3-28廣州粵華物業有限公司51%195343000數據來源：公開資料整理 2018年末在管面積達13812萬平方米，同比增長76.32%，公司躋身在管面積破億平物業服務企業之列。公司在管面積中，母公司雅居樂集團提供的在管面積占比持續下降，2018年僅為34.89%，較2015年下降近50pct，與之形成鮮明對比的是，其他收并購1提供在管面積占比上升至21.25%。從新增在管面積來看，2018年雅生活服務新增其他收并購管理面積為2935.3萬平方米，占2018年新增管理面積的49.1%，而雅居樂集團提供的新增管理面積僅占10.04%

10、，2017年購入的綠地物業于2018年貢獻新增面積的3.42%，由第三方物業開發商提供的新增管理面積占比則同比下降25.10pct至37.44%，收并購成為雅生活服務擴張規模的重要方式。數據來源：公開資料整理 收并購是進行規模擴張最為直接高效的方式，雅生活服務2018年合計使用上市募集資金7.62億元，其中55.37%用于戰略投資與收購，且剩余未使用款項計劃用于戰略投資收購金額占比為65%，可以預見雅生活服務在短期內仍將以收并購作為主要擴張方式，但長期面積擴張持續性仍有待觀察。收并購在規模擴張的同時也伴隨著風險，如規模提升后管理難度提升、被收并購企業經營不善、第三方開發商物業費相對較低等問題，

11、均會一定程度上影響公司經營業績，在2017年雅生活服務大力開展收并購后，公司雖然通過發展高毛利率的增值業務維持整體毛利率上升，但不可忽視的是公司基礎物業毛利率增速迅速趨緩，2018年公司基礎物業毛利率為27.4%，同比微增0.5pct，遠低于整體毛利率水平同比4.7pct的增幅。此外，如果后續購入標的盈利未達預期，公司收并購產生的近10億商譽需作出減值，也將對公司經營業績產業重大不利影響。數據來源：公開資料整理 四、中航善達 中航善達旗下全資子公司中航物業，結合自身優勢，致力于成為中國卓越的機構物業平臺運營商。中航物業市場拓展的目標定位于機構類物業，將核心業務聚焦于政府類、公共類及企業總部類物

12、業，涵蓋金融、通訊、制造、能源等行業，包括教育、民生、公共服務等政府、企事業單位，被業界稱為“機構物業大管家”。截至2019年中，公司全國物業管理項目613個，管理面積7634萬平方米；2019年上半年實現物管業務收入19.96億元，同比增加21.19%。公司市場拓展聚焦高價值業態物業類型代表項目政府類物業最高人民檢察院、珠海市政府、中國日報社、港珠澳大橋管理局商業類物業深圳國際創新中心、南昌中航國際廣場、成都中航國際廣場、成都中航城市中心企業總部類物業中國國際航空股份有限公司、騰訊大樓、武漢建設銀行、湖南省煙草專賣局公眾類物業中國科學技術館、深圳龍華新區人民醫院、深圳大學總醫院、廣州白云國際

13、機場停車場高端住宅類物業南京中航科技城、南京中航樾府、昆明云璽大宅、惠州中航元嶼海數據來源：公開資料整理數據來源：公開資料整理 相較于2018年物管百強企業平均物業費4.22元/平方米月（其中住宅物業平均服務費2.25元/平方米月），機構類物業為主的中航善達在各地物管收費明顯更高，為公司盈利提升奠定了基礎。近年公司高價值業態物管占比持續提升，2018年物管業務中84.94%來自機構類與商業類，占比較上年提升1.75pct；新簽約物管面積中87.87%為機構類或商業類，占比較上年提高13.22pct。此外，中航善達在商業地產有較好布局，截至2019年6月末中航九方管理項目數量15個，管理面積達1

14、27萬平方米，已形成“九方”、“九方薈”兩個產品品牌，具備一定的行業影響力，自持物業的發展為公司商業物管面積提升提供了重要支持。數據來源：公開資料整理 2019年4月招商蛇口與中航國際控股簽署股份轉讓協議，受讓中航國際控股持有的中航善達1.49億股，約占總股本的22.35%；其后中航善達擬以發行股份的方式購買招商蛇口、深圳招商地產合計持有的招商物業100%股權，招商物業相關資產有望上市。招商物業為招商局集團旗下唯一一家房地產價值鏈全程綜合服務商，截至2018年底員工規模16000余人，在管物業逾500個，服務面積超7500萬平米，服務客戶人數超百萬。招商物業依托物業基礎服務這“一片沃土”，初步

15、綻放“四朵金花”，即分別成立了招商建筑科技、招商設施運營、招商置業、招商到家匯四個專業公司，通過四家專業公司的業務升級，為整個公司創造新的利潤增長點。依托招商局集團，招商物業在toB與toG方面優勢明顯，高價值業態物管占比較高。中航善達與招商物業強強聯合，在機構物業方面優勢更為突出。若成功打造成為央企機構物管龍頭，公司品牌度與盈利性有望持續提升。 五、增值業務成為差異化競爭重要陣地 相較于較為同質化的基礎物業服務，高盈利性的增值業務受到物管企業的追捧，服務領域不斷擴大，占企業營收的比重也不斷提升，2018年物業服務百強企業增值業務收入均值1.73億元，貢獻了營收的19.51%。物管企業結合自身

16、資源及特點，充分發揮線下優勢，理性發展適合自身的特色業務，使得增值業務成為企業進行差異化競爭的重要陣地。物管企業作為聯系房企開發商與業主的紐帶，在業主與開發商兩頭均有增值業務拓展可能。隨著“技術+物業”的不斷升級，物業百強企業從業主需求出發，拓寬服務范圍，豐富盈利來源，2018年業主增值服務收入占增值業務收入比重達54.40%，其中重點為空間運營與房屋經紀業務；非業主增值服務領域方面，在案場服務、工程服務與顧問咨詢三駕馬車拉動下，物管公司從房企開發商手中獲取盈利的能力不斷提升，2018年百強企業非業主增值服務收入占增值業務收入比重為45.60%。部分上市物業企業增值服務具體內容企業名稱增值服務

17、內容綠城服務物業資產管理服務、園區產品和服務、園區空間服務、家居生活服務、文化教育服務等雅生活服務生活及綜合服務（物業維修、家政服務、社區團購等）；社區資源服務（物業租賃服務、社區廣告、停車場管理服務等）；家裝 宅配服務（拎包入住服務等）碧桂園服務家居生活服務、房地產經紀服務、園區空間服務等佳兆業美好停車場、空間租賃等服務永升物業家居生活服務、公用區域增值服務、物業經紀服務等中海物業自有資產經營（房屋、車位經營等）；客戶資產經營服務（經紀服務、公共資源租賃協助服務等）；生活及商業服務（房屋生態、 家居家裝、新零售、教育培訓等）彩生活網上推廣服務、銷售及租賃協助以及其他增值服務新城悅服務開發商增

18、值服務（銷售案場協助、保潔、安保、咨詢服務等）；社區增值服務（公共資源管理服務、拎包入住服務、新橙社APP 經營業務、資產管理服務）；專業服務（電梯及智慧化設備維保維修服務、智慧化工程施工服務等）濱江服務業主增值服務（社區增值服務、定制室內裝飾服務和物業代理服務等）；非業主增值服務（交付前服務、咨詢服務和社區空間服 務等）數據來源：公開資料整理 由于不同公司自身稟賦條件不同，增值業務拓展能力存在差異等原因，上市物管企業增值業務收入占比有所分化，如雅生活服務、佳兆業美好等公司增值業務營收占比均超50%，而中奧到家等公司相比占比較低。但總體上看，主流物業上市企業多數加大了增值服務領域拓展，2018

19、年多數企業增值業務營收增速在30%以上，為公司盈利提升提供了較大助力。數據來源：公開資料整理 六、彩生活 彩生活是我國領先的智慧社區服務商，在中指院發布的2019中國互聯網社區運營領先企業榜單中位列榜首。公司重視科技賦能，著力打造“互聯網+社區”，持續從傳統的“管理物”向“服務人”轉型。與傳統物業企業重視通過使用高杠桿、重資產的收并購擴張模式不同，公司更加重視用戶體驗，奉行輕資產的擴張模式，即平臺輸出戰略。通過將成熟的彩之云平臺陸續向行業內的優秀合作伙伴輸出，用戶規模逐漸突破彩生活合約管理面積的局限。截止2018年末公司通過平臺輸出擴張的合作及聯盟建筑面積達到5.69億平方米，加上合約面積5.54億平方米，彩之云的平臺服務面積共計達到11.22億平方米，同比提升24.67%。 伴隨彩生活平臺服務面積提升，用戶規模日趨鞏固，2018年公司生態圈注冊人數達2640萬，活躍用戶達1400萬，活躍度達53.0%，且用戶粘性強，形成明顯的