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文檔簡介

1、房地產業“營改增”專題輔導一、增值稅的歷史沿革二、增值稅的稅法要素三、流轉稅的課稅原理四、“營改增”改革歷程一一時代背景四、“營改增”改革歷程一一星星之火四、“營改增”改革歷程一一勝日尋芳四、“營改增”稅制改革歷程一一對酒當歌四、“營改增”稅制改革歷程一一塵埃落定五、房地產“營改增”稅收政策一細梳慢理（一）房地產項目的概述房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收 管理暫行辦法（總局2016公告18號）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。自 行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建 設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開 發后，以自

2、己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房 地產項目（二）房地產老項目的確定2016公告18號房地產開發企業銷售自行開發的房地產項 目增值稅征收管理暫行辦法房地產老項目，是指：（一）建筑工程施工許可證注明 的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）建 筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工 程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項目。案例：1、某房地產項目施工許可證為注明的開工日期為5月15 日，開工合同注明的開工日期為4月25日，是確定為老項目？還 是新項目？2、某房地產項目先簽定了合同，注明的開工日期是4月 2

3、5日，該項目于5月15日取得施工許可證，注明的開工日期 為5月15日，是確定為老項目？新項目？（三）工程承包合同2001建筑工程施工許可管理辦法第六條 建設單位申請領 取施工許可證的工程名稱、地點、規模，應當與依法簽訂的施 工承包合同一致。2013財會17號企業產品成本核算制度前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可規費、招 標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、 可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。（四）老項目如何計稅如果老項目尚未預售，或者尚未發生營業稅納稅義務， 既可以選擇老項目5%征收率的簡易計稅方法，也可以選擇新項 目11%稅率的一般計稅方法。 （舉例）如果老項目已經預售，或者已經發生營業稅納稅義務，則只 能按照老項目的5%征收率的簡易計稅方法，可以分別開具營業 稅發票（4月30日前）、增值稅普通發票、增值稅專用發票。（五）預繳稅款（老項目）1、老項目，簡易計稅方法：增值稅=預收款：（1+5%） X 3%新項目，一般計稅方法：預繳增值稅二預收款：（1+11%） X3%2、預繳稅款（新項目）預售年度應預繳稅款=預收款：（1+11%）X3%完工年度應納增值稅二（

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