1、PAGE PAGE 83目錄前言3城市規劃建設及政策分析42.1.整體城市規劃分析42.1.1濟南市基本地理布局42.1.2濟南市主城區行政區劃簡介42.1.3濟南市城市規劃62.1.4城市重點建設片區72.1.5城市交通規劃92.1.6人口規模102.1.7規劃發展目標112.1.8小結112.2.政策環境分析112.2.1政策綜述112.2.2 2010年十大房地產政策122.2.3政策簡析152.2.4小結21土地市場分析213.1土地概況213.2濟南市2010年土地市場供應分析223.3濟南市2010年土地市場成交分析243.4小結25四、各物業類型分析25 （一）住宅公寓254.1

2、市場概述254.2濟南市2010年住宅市場供應分析254.2.1住宅供應情況分析254.2.2公寓供應情況分析264.3濟南市2010年住宅市場新增供應分析274.3.1住宅新增供應情況分析274.3.2公寓新增供應情況分析284.4濟南市2010年住宅市場成交分析284.4.1住宅成交情況分析284.4.2公寓成交情況分析29 4.5均價分析304.5.1住宅成交均價分析304.5.2公寓成交均價分析30（二）寫字樓31 4.6市場概述31 4.7供應及成交情況31 4.8價格走勢32（三）商業32 4.9市場概述32 4.10供應及成交情況324.10.1底商供應及成交情況324.10.2

3、純商業供應及成交情況33 4.11底商成交價格33 4.12在售純商業項目34五、區域項目分析355.1市中區355.1.1典型樓盤分析355.1.2新增樓盤簡析365.2歷下區385.2.1典型樓盤分析385.2.2新增樓盤簡析385.3歷城區395.3.1典型樓盤分析395.3.2新增樓盤簡析405.4槐蔭區415.4.1典型樓盤分析415.4.2新增樓盤簡析425.5天橋區435.5.1典型樓盤分析435.5.2新增樓盤簡析445.6高新區465.6.1典型樓盤分析465.6.2新增樓盤簡析46六、總篇47前 言2010年，是名副其實的“政策年”，國家加大了的對房地產市場的監管力度和調控

4、力度，新年伊始，就不斷的出臺全國性的政策，抑制房價的過快上漲，并在全國展開了一場聲勢浩大的閑置土地徹查活動，嚴懲違法違規單位，各省市區域也都出臺了當地相關政策（如山東省出臺的魯版新政），在很大程度上起到了警戒作用，也使得房價停止了瘋長的勢頭，尤其是一線城市的房地產市場受新政影響較大，表現出政府對房地產市場調控的決心。濟南作為二線城市，受國家政策影響較小，尤其是下半年，濟南樓市表現出回溫的跡象，主要是濟南剛性需求旺盛，另外與傳統旺季“金九銀十”的到來有關。整體來說，2010年的濟南樓市運行穩健，房價穩中有漲，并沒有在嚴厲調控下出現大幅震蕩，剛性需求旺盛，且依然是支撐樓市發展的重要因素。全國性的實

5、力開發商來濟南安營扎寨，給濟南房地產市場帶來新的元素，豐富了濟南的高端產品，也促進了濟南房地產市場的完善，2010年的濟南樓市不斷地在徘徊中理性成長。二、背景篇2.1整體城市規劃2.1.1濟南市基本地理布局濟南市位于北緯3640，東經11700，南依 HYPERLINK /view/5464.htm 泰山，北跨 HYPERLINK /view/4479.htm 黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊主要有大明湖和章丘市轄的白云湖。濟南北接京津唐，南接黃淮海，西連黃河中

6、上游大中原，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；在全國來說是連接華東與華北的門戶，是連接華東、華北和中西部地區的重要樞紐；位于環渤海經濟圈，是黃河三角洲的中心城市。2.1.2濟南市主城區行政區劃簡介區域面積界定范圍重點支持行業限制及禁止項目現狀與濟南市區關系市中區275東鄰歷下區，西靠長清區槐蔭區，北倚天橋區，南接歷城區高新技術產業、特色農業禁止發展大氣、水污染的重工業政治經濟中心濟南市中心城區之一歷下區109西鄰市中區，北接歷城區電子信息產業、生物制藥、機械制造業、旅游業轄區內主要是科教文衛設施、禁止發展有污染的項目經濟文化中心CBD濟南市中心城區歷城區1334東接章丘市、北為歷下區、市

7、中區，西為天橋區機械制造、制藥業、特色農業等禁止發展重大污染的工業項目經濟中心之一濟南市中心城區之一槐蔭區149南鄰市中區、北為天橋區，東為歷下區汽車改裝配件、建材業禁止發展高耗能及污染較重項目老城區之一、國有企業較多濟南市中心城區之一天橋區249南鄰市中歷下，東為歷城區汽車制造、商貿業轄區內河流較多、禁止發展對水資源污染較大的項目老城區之一，老工業區濟南市中心城區之一長清區1178南鄰平陰縣、東鄰歷城區特色農業、旅游業區內自然景觀較好禁止發展高污染、高耗能項目內目前主要是大學城、高校較多郊區2.1.3濟南市城市規劃城市規劃總體布局及發展戰略濟南市將其辦公、教育等功能從城市中心區域向外疏解；同

8、時，中心城主要工業向東部產業帶及西部工業帶遷移，加強東部傳統產業的改造和濟南市高新技術的發展。濟南市中心城將以主城區（玉符河以東、繞城高速東環線以西、黃河與南部山體之間）為核心，形成“一城兩區”的城市總體布局。一城指主城區；兩區為西部新區和東部城區。城區發展重點方向為東、西向，著重發展東部區域。主城區主城區是指玉符河以東、繞城高速東環線以西、黃河與南部山體之間的區域；由臘山黨家老城燕山王舍人和賢文六個片區組成。規劃重點是強化政治、經濟、科技、文化和旅游中心功能，著重發展會展、體育、物流等新興服務行業。建設臘山、燕山兩個新區疏解老城區的中心功能。東部城區東部城區由郭店、孫村和彩石三個片區組成；人

9、口規?？刂圃?0萬人，用地規?？刂圃?0平方公里。東部城區的規劃重點是發展高新技術產業、高附加值制造業和加工業，并完善生活居住、公共服務配套，形成現代化新城區。郭店片區位于東部城區北部。重點發展機械裝備、環保新材料和現代物流等產業。孫村片區位于繞城高速公路東環線以東、膠濟鐵路和經十路之間，以發展電子信息、汽車制造、食品藥品等產業為主。在唐冶建設東部城區公共服務中心。彩石片區位于東部城區南部。片區西部以出口加工區為依托、重點發展電子信息、汽車裝備新材料等產業；片區東部以科教、居住為主。西部城區西部城區由城關、平安和崮山三個片區組成。人口控制在50萬人，用地規模控制在50平方公里。西部城區規劃以發

10、展高等教育、高科技產業、生活居住為主。城關片區位于西部城區西部，以原長清縣城為基礎，加強公共服務和居住配套建設，形成綜合性片區。平安片區位于西部城區北部，以經濟技術開發區建設為主導，并規劃相關配套設施及生活居住用地。崮山片區位于西部城區東南部，以安排高等教育、科研機構為主導，配套完善城市公共設施、生活服務設施。在片區北部建設西部城區公共服務中心。2.1.4城市重點建設片區濟南市圍繞“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發展戰略，市域產業發展規劃實施兩翼展開、跨河發展的總體戰略，形成主城區產業聚集區和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產業聚集帶。2010年以來，濟南市政府全面實施統籌戰略、精品

11、戰略、提升戰略，全力加快老城區、東部新區、西部新城、濱河新區“一城三區”規劃編研步伐，各項規劃工作進展順利。在老城區改造提升方面，優化完善了明府城保護改造規劃，開展了百花洲苗家巷片區修建性詳細規劃、6層以下簡易樓群及城中村的改造規劃，均已形成初步方案。圍繞東部新區規劃，開展了齊魯外包城核心區城市設計、出口加工區創新創業基地綜合體、漢峪總部基地等項目的規劃編研，取得了階段性成果。圍繞西部新城規劃，編竣了西客站站前綜合體規劃，委托世界著名建筑大師安德魯設計團隊開展了濟南市文化中心規劃設計工作，并形成了單體設計初步方案。圍繞濱河新區規劃，開展了濱河新區核心區城市設計、功能定位與產業發展策劃、村居改造

12、整合規劃、重點片區規劃策劃、濱河新區“十二五”發展規劃、華山歷史文化公園規劃等多項規劃編研，均已形成階段性成果，為加快我市“一城三區”建設發展提供了有力保障。奧體片區奧體中心片區位于濟南的東部，距離市中心自2009年全運會在濟南成功的舉行，市政府的東遷，濟南東部新城區在市政府的大力支持下，將逐步發展為濟南新的城市核心區，2010年政府對周邊的規劃建設：以奧體中心為核心，推進全運村二期、黃金時代廣場、魯商國奧城等8個在建項目。開建4個住宅項目，完善周邊商業配套和生活居住社設施，使其成為最能代表省會都市形象的綜合性公共中心區。西客站片區西客站片區位于濟南市主城區西部，槐蔭區南部，距離濟南市中心區約

13、10公里。規劃范圍東到二環西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至臘山分洪道，規劃面積約26平米方公里，規劃居住人口約30萬人。西客站片區規劃主要圍繞京滬高鐵濟南站和張莊機場兩大要素展開，力求打造成為“山東新門戶，泉城新商埠，城市新中心”。濱河新區濱河新區功能定位為“城市副中心、發展新空間、風貌新傳承、北跨橋頭堡”。通過整合資源，改造環境，完善功能，發展經濟，提升形象，將濱河新區規劃建設成為以商貿物流、休閑旅游、商務辦公、商業居住為主導功能的宜居、宜業、宜游的山水綠城。在規劃布局結構上，濱河新區將形成“一帶、兩軸、三心、四園、多片”的布局形態。2.1.5城市交通規劃在城市的外圍結合綠化隔離帶規

14、劃快速路，構筑“兩縱六橫”的快速路網系統。名稱道路兩縱濟青與京福高速公路連接線及其西向延長線工業北路、經十東路、二環南路及其西向延長線六縱賢文路、二環東路、順河高架路、二環西路、大金路和西部城區東邊界一條城市快速路城市公共客運交通系統大量公共交通采用軌道交通和快速公交（BRT）相結合的服務模式，控制軌道交通走廊和建設用地。主城區快速公交系統的網絡結構為“四縱五橫”：名稱道路網絡四橫北園大街線、經一路線、經四路線五縱臘山新區南北線、為十二路線、緯二路線、歷山路舜耕路線、劉智遠路線東部城區快速公交系統的網絡結構為“一橫兩縱”：名稱道路網絡一橫經十東路線兩縱港西路線和孫村西路線軌道交通網絡由市區線、

15、市域線構成：名稱軌道線路市區線1號線：主城區北部；2號線：西部城區3號線：濟南站機場；4號線：緯二路分水嶺；5號線：經四路東部城區；6號線：燕山新區東部城區市域線7號線：由2號線向外延伸至平陰；8號線：在歷程車站和3號線相接延伸到章丘；9號線：由3號線向北延伸到濟陽、商河2.1.6人口規模2020年市域城鎮化水平將由2004年的62%增至75%以上。2020年市域戶籍總人口將由2004年的590.1萬人增至700萬人左右，城鎮人口將由2004年的366.7萬人增至530萬人左右。2020年全市暫住半年以上人口將由2004年的55萬人增至140萬人左右，計入城鎮總人口規模。2020年全市總人口將

16、達到840萬人，城鎮總人口為670萬人。2020年市區總人口將達到550萬人，城鎮總人口為480萬人。2020年中心城人口規模將由2004念得289萬人增至430萬人。2.1.7規劃發展目標按照“實現新跨越，建設新泉城”的總要求，發揮省城優勢，到2020年把濟南建成具有獨特自然風貌、悠久歷史文化底蘊、濃云現代化氣息、代表山東形象的區域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。繁榮的城市經濟實力雄厚、物質財富充裕、綜合服務功能完善的現代化城市。各項社會事業全面進步，率先全面實現小康社會，基本實現現代化。和諧的城市堅持科學發展，促進社會公平，構建平安有序、社會安定、公平正義的和諧濟南。宜居城市生態環

17、境良好，城市布局合理，城鄉協調發展，就業和創業機會充分，市政設施及服務完善，追求舒適享受，居民工作與生活條件優良。魅力的泉城彰顯“山、泉、湖、河、城”融為一體的泉城特色風貌，傳承歷史文脈，并與現代都市文明相融合，成為舉世聞名、特色鮮明、富有魅力的泉城和區域性旅游中心城市。2.1.8小結： 濟南市中心城區將以主城區為核心，向東、西方向發展；依托城市現狀，重點發展東部城區和西部新城以及空港城市組團。形成“一城兩區”新的城市空間布局界結構。 未來幾年內濟南將構筑兩橫六縱的城市快速路網，以有效的疏解過境交通、對外交通和跨區的長距離機動車交通；同時優先發展促城市公共交通，構建以軌道交通和快速公交為主的綜

18、合公共交通體系。 由于南部山區和北部黃河的影響，濟南未來的發展將主要以東西向擴展為主。隨著燕山新區的建設和東部新城的規劃，未來東部區域將成為房地產開發的主要區域。2.2政策環境分析2.2.1政策綜述面對2009年房價的飆漲，進入2010年，國家采取了強有力的宏觀調控政策，加強了對房地產的調控力度，新年伊始，就開始不斷地出臺宏觀調控政策抑制房價的過快上揚。從商業貸款公積金利率、存款準備金率、購房首付比例等貨幣政策方面給房地產市場施壓，從土地出讓、保障房建設、房地產預售、市場監管等層面出臺指導性意見。政策出臺后，市場上觀望氣氛濃厚，房價也逐步進入到平穩增長的時期，調控取得了階段性的成果，隨著政策影

19、響的消退，剛性需求的旺盛，2010年下半年樓市表現出反彈的跡象，政府為表明決心，穩定民心，在9月底又出臺了新的政策，也可以稱之為加強版“新國十條”，此政策不再只針對房價過快上漲的城市，而是采取一刀切的方式全面調控，尤其是政策對限購三套房，二套房首付比例上調至50%，首套房利率不再享受7折優惠，打擊了投機性購房者的行為，限制了改善性購房者的需求，增加了首套房購房者的負擔。整體來看，2010年政府對房地產市場的調控政策還是比較奏效的，但是面對全國如此強烈的剛性需求，要想讓房價在很短的時間內下降，也是非常有難度的，政府下一步會出臺何種政策，還是會依據房地產市場的動態而論。2.2.22010十大房地產

20、政策政策一：“國十一條”1月10日，國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；三、加強風險防范和市場監管；四、加快推進保障性安居工程建設；五、落實地方各級人民政府責任。點評：此次調控政策主要集中在增加供地、打擊囤地、差異化信貸政策等方面，與此前樓市調控政策相似，并未見更多新招。而且多數政策實際一直在實施，包括二套房首付超四成，增加保障性住房等。調控效果如何，關鍵要看各部委和地方政府落實情況。政策二：關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知4月

21、13日住房和城鄉建設部發布關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知，通知要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。進一步加強房地產市場監管；完善商品住房預售制度；加強預售商品住房交付和質量監管；健全房地產市場監督管理機制。此外，通知還要求在全國范圍內開展預售商品住房項目清理。點評：該通知對維護我國房地產市場平穩健康發展具有重要意義。通知的出臺對部分城市出現的一些房地擦很難開發企業捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為起到抑制作用。通知促使個地方切實負起責任，加大查處力度，強化了房地產市場監管。政策三：差別化住房信貸政策國務院總理溫家寶4月14日主持召開國務院常務會

22、議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。對購買自套自助房且套型建筑面積在90平米以上的家庭貸款首付不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和貸款利率水平。地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機行性購房。點評：政策措施再次表達了中央遏制高房價的決心，為下一步調控投機投資性購房等行為展開“精確指導”。差別化信貸，直指投機性需求。提高房貸首付，提高利率，甚至十多套房貸不給予貸款，是希望在保有環節增加購房者的持有成本，讓投機者少買或者不買房子

23、。政策四：“新國十條”國務院4月17日發出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。通知要求，樣限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內線訂購方套數。點評：“新國十條”陳際泰有效抑制樓市投機，合理地引導了民眾預期，部分城市出現的樓市“搶購風”得到了抑制，這對中國房地產市場的健康發展具有重要意義。“新國十條”可以說是“病急中的猛藥”，新政推出后，起到了對房地產市場有效降溫的作用。政策五：關于加強經

24、濟適用住房管理有關問題的通知4月22日住房和城鄉建設結合部下發了關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知，通知要求相關部門：嚴格建設管理，規范準入審核，強化使用監督，加強交易管理，完善監督機制。通知還依法明確了有關工作人員濫用職權，徇私舞弊，以及建設單位、中介機構違法違規責任和追究制度。點評：這份文件有嚴格建設和準入管理、強化使用過程的監督和加強上市交易管理三大看點。保障應該保障的人群，這個政策和商品房市場打擊投機投資政策有異曲同工之妙，就是要維護保障性住房的公平，讓低收入家庭得到保障。政策六：關于加強廉租住房管理有關問題的通知5月4日，住房和城鄉建設結合部、民政部、財政部發布關于加強廉租住房管

25、理有關問題的通知，通知強調，對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期空置，違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為，住房保障部門要按照有關規定或合同約定嚴肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時間內再次申請廉租住房保障的資格。點評：住房保障部門要按照有關規定或合同約定嚴肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時間內再次申請廉租住房的資格等，對于進一步加強廉租住房管理、切實保護低收入家庭的居住權，對于進一步落實中央對弱勢群體的關懷、構建和諧社會起到積極作用。政策七：“新國五條”9月29日國家有關部委再推多項鐵腕政策，包括貫徹加大落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度、玩撒謊呢差別化的

26、住房信貸政策、增加住房的有效供給、加快推進房產稅改革試點工作等，以鞏固房地產市場調控成果。點評：“新國五條”使國家調控對住宅物業進行了嚴格的限制?！靶聡鍡l”雖然條數上沒有“新國十條”數量多，但是措辭卻更為嚴厲，內容也更加明確。“新五條”的操作性更強了，從財政、稅收、問責等方面入手，對遏制房地產上漲更具有操作性。政策八：“限購令”“限購令”是4月30日北京出臺“國十條實施細則”中首先明確提出的；從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。倍成為“最嚴厲樓市調控政策”的“限購令”先后在多地實施。9月29日國家有關部委出臺“新國五條”，其后更多城市出臺“限購令”，目前已經有14個城市實施“限購令”。

27、點評：在此輪的調控中，各地的限購令被認為是體現了政府調控房價的決心。盡管有些學者批評“限購令”違反物權法，但不可否認“限購令”等多種房地產調控政策能夠在一定程度上起到限制炒房和投機性購房的作用，并能遏制部分城市房價過快上漲的趨勢。政策九：關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題通知11月3日，住房和城鄉建設結合部、財政部、人民銀行，銀監會共同下發了關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題通知。通知規定，第二套住房公積金貸款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公積金貸款。點評：隨著商業性住房貸款的多次收緊，仍然執行寬松借貸政策的公積金貸款成為調控系統中的一個裂痕。本次四部委發布的公

28、積金新政恰是為了修補這個裂痕而做出的。從而真正起到一直投資投機的作用，同時改善性住房的購買力也將受到較大影響。政策十：提高準備金率、加息1月1日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20日央行先后六次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。10月19日央行宣布，10月20日起上調金融機構人民幣存款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，又5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。點評：以高存款準備金率和加息一樣可以達到“從緊”貨幣政策之目標，加息無疑會直接作用于資金需求方，高存款準備金率，央行將“緊縮”的難題交給了房貸

29、的金融機構銀行。加息和提高準備金率都是針對整個國民經濟的，對房產價格不是太明顯。2.2.3政策簡析：“新國十條”一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責 （一）統一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。 （二）建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的

30、工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進 HYPERLINK /view/1481486.htm 保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。 二、堅決抑制不合理住房需求 （三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高

31、，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。 對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。 （四）發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理

32、住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。 三、增加住房有效供給 （五）增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。 （六）調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規

33、劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。 四、加快保障性安居工程建設 （七）確保完成2010年建設保障性住房300

34、萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），并在2010年7月底前向全社會公布。 五、加強市場監

35、管 （八）加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。 （九）加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現

36、房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。 各?。▍^、市）人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。 （十）

37、完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。 國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲為進一步的貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市

38、房價過快上漲的通知精神，國家有關部委近日分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。據了解，這些措施主要有：一是各地要加大貫徹落實房地產市場的宏觀調控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發201010號文件的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。二是完善差別化的住房信貸的政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地

39、居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。三是調整住房交易的環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。四是切實增加住房有效供

40、給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土

41、地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。山東省“房地產新政”出臺 增加供給加大保障經過前期縝密調研和相關各部門的會簽，被稱為山東省“房地產新政”的相關政策6月18日正式出臺。山東省人民政府辦公廳昨天發布了山東省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見，從供給、保障房建設、市場監管、組織領導和引導合理消費五個大方面對我省房地產市場發展提出了指導性意見。意見是根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知及國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知的精神，結合我省實際提出的。我省出臺的政策，嚴格執行了前期國家出臺的在供給、信貸、監管、保障房等方面的政策，同時又結合山東的

42、情況提出了具體的內容，并在許多方面進行了細化。增加供給，組織建設限價房面積在90平方米以下平抑房價，增加供給是主要的應對措施，在此方面，我省也是“出招”頗多。在住房規劃方面，要求各地要深入分析當地居民合理住房需求和供應能力，科學確定住房供應規模和比例，盡快組織編制2010-2012年住房建設規劃。規劃要求重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、保障性住房的建設數量和比例，把各類房源落實到建設項目上，落實到住房用地年度供應計劃中，落實到具體地塊。加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預售的審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總

43、量的70%，并優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位，滿足不同收入居民的合理居住需求。組織建設限價商品住房。外來購房者較多、房價收入比偏高的城市，可根據當地實際情況，組織建設限價商品住房。要選擇交通便利、配套設施齊全的地塊，按照“政府組織協調、企業市場運作”的原則，組織建設限價商品住房，定向供應本地的城市中等偏下收入無住房家庭。限價商品住房的套型要控制在90平方米以下，建設標準、對外銷售和供應對象的條件由當地政府制定。限價

44、商品住房也可在普通商品住房項目中按一定比例配建。加大保障，2010年內要全面啟動公共租賃住房試點對低收入群體的住房需要，我省要求各地要進一步完善城市住房保障體系，建立健全向低收入家庭提供廉租住房和經濟適用住房，向中低偏下收入家庭及新就業職工、外來務工人員提供公共租賃住房的城市住房保障制度。通過新建、改建、政府購置和棚戶區改造等方式，增加廉租住房和經濟適用住房房源，2010-2012年解決23萬戶城市低收入家庭的住房困難。擴大廉租住房覆蓋范圍，盡快實現廉租住房和經濟適用住房準入標準并軌，3年新增保障性住房6萬戶(每年不少于2萬戶)，其中新建、籌集廉租住房3萬套，不斷提高實物配租在廉租住房保障中所

45、占比重；通過棚戶區改造，解決符合廉租住房保障條件的低收入家庭5萬戶。保持合理的經濟適用住房建設規模，3年竣工12萬套，每年不少于4萬套。加快發展公共租賃住房。公共租賃住房是解決中等偏下收入家庭和新就業職工、外來務工人員(含農民工)等特殊群體階段性基本居住需求的重要措施。各級政府要加大投入，設區城市和外來務工人員較多的縣(市)，2010年內要全面啟動公共租賃住房試點。根據供應對象的基本居住需求，公共租賃住房既可是成套住房，也可以是集體宿舍。要引導鼓勵大中型企業、各類產業園區建設和籌集公共租賃住房，也可在城中村、城邊村改造項目和普通商品住房項目中配建，政府給予相應的優惠政策支持。公共租賃住房實行準

46、入管理，逐步建立健全申請、審核、公示、輪候、配租和退出等機制。切實發揮住房公積金對住房保障的促進作用。單位和職工住房公積金繳存比例均不得低于5% ，并逐步上調至不高于12%。搞好住房公積金貸款支持保障性住房建設試點，定向用于建設經濟適用住房、列入保障性住房規劃的棚戶區改造安置房、政府投資的公共租賃住房。問責制度，穩定房價工作不力要追究責任對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任，新的政策對各地各部門穩定房地產市場提出了“硬要求”，以制度保障政策執行。我省指出，住房問題關系國計民生，既是經濟問題，也是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市

47、場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。另外，我省還將健全房地產市場信息發布機制，增加市場透明度。引導消費，房價過快城市可暫停三套房貸加大差別化信貸政策執行力度。金 融機構要繼續支持居民首次貸款購買普通自住房，同時嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50% ，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理

48、原則自主確定，各級住房城鄉建設部門要積極提供房屋權屬登記等相關信息。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的城市，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。人民銀行、銀監部門要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。各市人民政府可根據實際情況采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人在境內投資購買房地產的，要嚴格執行國家現行政策。嚴格執行國家有關引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

49、稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。加強監管，不得分層分單元辦理預售許可在房地產監管方面，我省首先要求國土資源部門指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。各地要綜合考慮土地價格等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。從嚴控制商品住房項目單宗土

50、地出讓面積。結合當地實際，合理確定商品房預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可；督導取得預售許可的房地產開發企業，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售；嚴格執行新建商品房買賣合同網上備案和商品房預售資金監管制度，維護消費者權益。加強房地產信貸風險管理，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場。實行分戶驗收制度、住宅品質狀況表制度和物業質量保修金制度。繼續規范房地產市場秩序。組織開展房地產市場秩序專項檢查，對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤

51、惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格。加快推進房地產市場信息系統建設，盡快搭建統一規范、數據共享的信息平臺。要依托房地產市場信息系統，及時發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息，穩定市場預期，引導理性消費。2.2.4小結：2010年針對瘋狂的樓市，國家密集出臺相關政策調控房地產市場，受此影響，濟南房地產的大環境，尤其是一路高漲的房價頓時慢下了腳步，但是相對濟南的剛性需求，供應偏緊的格局依然存在，房價并沒有迎合眾望的下降，它仍然居高不下，而且升的勢頭較猛。同時濟南城市面貌有了很大改觀，基礎配套有了很大提升，尤其是一些大的房企不斷

52、的加入，濟南房地產市場已經進入了一個快速發展的時期。三、市場篇3.1土地市場概況2010年濟南土地總體供應宗數和整體供應量較2009年增加，每宗土地的面積相對較小，一季度成為2010年整個年度的供應高峰期。2010年濟南東部、西部、北部區域掛牌土地相對最多（尤其是奧體中心片區和西客站片區土地供應比較集中），中部和南部區域相對較少。2010年一線開發商的表現要好于本土開發商，成為拿地的主力，最為突出的是恒大集團、綠地集團、保利集團和中海地產。本報告只包含居住和商服用地，不包含工業和綜合用地。3.2供應分析：近年土地掛牌情況（僅限濟南市六區）年度2009年1-12月2010年1-12月掛牌土地宗數

53、（宗）113153掛牌土地面積（）5935萬711.9萬2010年全年，共有153塊居住和商服用地性質的土地出讓掛牌，掛牌面積為711.9萬平米，相比2009年增加了16.6%。平均宗地面積為45091，較2009年減少11.4%。2010年的房地產市場仍然續寫著2009年創造的神話，銷售場面依然火爆，房價繼續飆升，開發商拿地熱情普遍高漲，房地產市場持續高溫。國家為了防止市場不平衡性的加劇，新年伊始就開始加大對房地產市場的宏觀調控，在土地方面國家也不斷地出臺相關政策，加大對違法行為的懲治力度，嚴防地王的頻頻出現。最值得一提的是2010年國土部對全國1457宗閑置土地徹查工作的開展，公示閑置土地

54、“黑名單”，嚴重的打擊了全國賣地、炒地、囤地等不法行為，也使得大批“知名單位”的黑幕浮出水面。同時還出臺了加強土地監管和土地增值稅征管的力度，在很大程度上也打壓了倒賣土地的不法行為。從掛牌月份來看，2010年土地掛牌比較頻繁的是1月份、12月份、3月份、6月份和8月份，這四個月份掛牌出讓的宗地數量都在10宗以上，掛牌面積都超過60萬，最突出的是12月份，土地掛牌宗數與1月份持平，但土地掛牌面積達到209萬平米，居2010年掛牌出讓土地之最。主要原因是12月份是2010年的最后一個月份，通過對2010年整個房地產市場的通盤把握，政府順應市場的需求，放大了土地出讓的力度，許多開發商也抓緊年根籌備土

55、地，好搶占來年的主要市場。1月份和3月份掛牌出讓土地比較多的原因是緊緊地延續了09年的熱潮，而且沒有受到新政的影響，故而土地掛牌宗數和面積都比較多。6月份和8月份土地掛牌回升的原因是濟南這類二線城市受新政的影響較小，且此時新政在全國的影響逐漸減退，樓市有回暖的跡象，土地掛牌增多以便滿足市場的需求。10月份土地掛牌出讓少的原因是受到“9.29新政”的影響，政府進行了新一輪的樓市調控，故沒有掛牌出讓土地。 從季度情況來看，掛牌土地面積和宗數最多的季度均為一季度，掛牌面積達到240萬，掛牌宗數達到55宗。由此來看，2010年土地市場與房地產市場一樣受到2009年銷售熱潮的影響較深，且處在政府宏觀調控

56、的前夕，受政府宏觀政策較小，在2010年新政出臺前，土地市場也處于高潮階段，供應量和需求量較大，政府實施調控政策后，在國家對房地產市場和土地市場進行正確的引導下，各級政府也整頓了本地市場，有序的進行土地掛牌，土地市場逐步冷卻下來，朝著正規有序的方向發展。從上圖中我們可以看到，2010年的居住和商服用地供應面積天橋區和歷下區分列第一二位，其次是長清區，槐蔭區和歷城區平分秋色，市中區的供應量最少。主要是2010年政府規劃的方向依然貫徹向北、向西和向東發展的方針，掛牌出讓土地也側重在北部區域、東部新區和西部新城。3.3成交分析：土地成交總體情況成交宗數成交面積（萬）平均單宗土地成交面積（萬）出讓總金

57、額（億元）71365.355.1457925.3從月份上看，2010年成交數量和面積最多的月份均為2月份，有12宗土地成交，142萬。主要是2009年房地產市場需求量大，政府為滿足市場需求，掛牌出讓土地也增加，尤其是1月份的供應土地較多，成交量也隨之增加。2月份的成交高峰期過后，市場受到政府調控政策的影響，房地產市場觀望氣氛濃厚，需求量減弱，政府也逐步減少土地掛牌出讓，開發商拿地也考要考慮到政府政策的限制，成交趨于理性。9月份土地成交又出現一個小高峰，在經過了前幾個月的市場平穩期后，政策的影響逐步減退，房地產有回溫的跡象，開發商拿地也較積極。3.4小結：2010年土地出讓情況體現了政府城市整體

58、規劃的重點方向，北部、東部和西部新城區為今后發展的主要片區，土地掛牌出讓格外顯眼，另外，隨著小清河治理工期的逐步完成，濱河新區也將以濟南名片的代名詞面市，也成為政府關注的焦點。政府著眼于“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市規劃總方針，努力打造濟南城市綜合體形象。四.項目篇（一）住宅公寓4.1市場概述2010年，注定是不平凡的一年，濟南樓市從年初就承接了2009年的樓盤熱銷風暴，開發商們見利蜂擁而上，購房者們，更確切的說是炒房者、投機者們，也一鼓作氣，相當給力，整個房地產市場就如同30天滴米未進、滴水未沾的跋涉者，在好不容易得到的半噸肉食面前的狼吞虎咽，雖然自己心里清楚這樣面臨著被撐死的危險，

59、但在如此大的誘惑面前，表現出的是一副即便撐死也在所不惜的豪氣。2010年初的房地產市場就是如此，大部分人都幾近失去理性，房價也呈直線上漲的趨勢。此時，政府按耐不住開始出馬了，政府是不能坐視不管的，畢竟房地產是國民經濟的支柱產業，絕對不能讓他死掉。從2010年4月份開始，不斷地出臺極其嚴厲的宏觀調控政策，緊縮的貨幣政策、存款準備金利率的提高，對銀行貸款的限定，首付比例的限定，二套房、三套房貸款政策的出臺等等，都旨在扭轉樓市的不理性，逐步引導其步入者正軌。事實證明，政府的政策在一定程度上起到了抑制房價過快上漲的作用，也最大限度的限制了投機性購房者、炒房者的經濟特權，市場上觀望氣氛濃厚，開發商也不敢

60、冒然行事，暫時穩定了樓市的瘋長局面，使其達到了一個緩慢上升的狀態。4.2住宅公寓供應分析4.2.1普通住宅整體供應情況2010年濟南市普通住宅總供應量為24177套， 625.28萬平米，同比增長91%。從區域分布上看，東部所占比例最高，其次是西部，兩個區域所占總供應量的70%以上?！緰|部板塊】區域內的奧體板塊、高新區板塊及保利花園附近的邢村板塊都是今幾年政府規劃的熱土，隨著市政府的東遷，更是為該板塊鍍上厚厚的一層金，該地段的價值和升值潛力被許多開發商和投資購房者看好，為滿足過旺的市場需求，供應量也隨之大增?！疚鞑堪鍓K】 京滬高鐵和西客站的開工建設以及槐蔭區大規模的舊城改造，提升了西部品質。目