1、購物中心設備運行管理購物中心設備運行管理購物中心設備運行管理第1頁購物中心設備運行管理1、設備管理基本概念2、設備運行管理2-1、設備運行管理基本概念2-2、設備運行管理關鍵點2-3、設備運行組織建設2-4、運行管理方案與實施2-5、設備機房管理2-6、主力店設備管理2-7、風險與突發事件管理購物中心設備運行管理第2頁一、設備管理基本概念 設備管理是以設備為研究對象，追求設備綜合效率，應用一系列理論、方法，經過一系列技術、經濟、組織辦法，對設備物質運動和價值運動進行全過程管理（從規劃、設計、選型、購置、安裝、驗收、使用、保養、維修、改造、更新直至報廢）科學型管理。它合理利用設備技術經濟方法，綜

2、合設備管理、工程技術和財務經營等伎倆，使設備壽命周期內費用/效益比（即費效比）到達最正確程度，即設備資產綜合效益最大化。購物中心設備運行管理第3頁一、設備管理周期與設備生命周期開發建設單位設備購置、安裝管理設備規劃設計造型購置安裝調試驗收保修期物業管理單位設備使用管理使用維護維修及改造報廢及更新購物中心設備運行管理第4頁一、設備設施管理4、最大效能5、保值、增值設備設施管理目3、環境保護低碳2、安全可靠、經濟、合理1、設備完好設備設施管理主要包含：能源管理、維修與保養管理、運行管理購物中心設備運行管理第5頁執行結果設備性能、指標現場維修成本及損失知識、信息管理維修體系管理過程一、設備管理評定要

3、素（5階6維）購物中心設備運行管理第6頁Text in hereText in here管理者和操作者過程設備系統運行過程中數據采集歸類分析運行方案設定調整對指導 二、設備運行管理設備運行管理概念購物中心設備運行管理第7頁管理關鍵點3.1 運行計劃編制、實施3.2 設備運行巡視與檢驗3.3 設備監測（狀態、數據、分析）3.4 周期性試驗、檢驗二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第8頁同時磨損自動控制與手動控制相結合舒適性與節能要求服務品質與經營需求季節與應急保障編制依據 二、設備運行管理運行管理關鍵點3.1 運行計劃編制、實施購物中心設備運行管理第9頁（一）、服務品質與經營要求1

4、、服務品質：比如商場衛生間提供熱水，商管熱水循環泵、或電熱水器就需依據服務承諾運行；2、依據停車場空氣質量，開啟排風；3、經營要求：比如商場自動扶梯依據商戶情況 ，合理調整運行方向，保障商戶客流流向合理。 3.1 運行計劃編制二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第10頁（二）、季節與應急保障1、依據季節改變調整運行方案：比如夏季依據負荷改變開啟冷凍機；依據日落時間室開啟外景觀、泛光照明；依據天氣情況調整電動遮陽簾等。2、冬季防凍運行：開啟電伴熱及防凍設備；系統防凍泄水等 二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第11頁編制不慣用設備測試運行計劃：如：發電機組定時測試、運

5、行； 消防系統定時測試運行； EPS系統切換試驗；二、設備運行管理運行管理方案與實施購物中心設備運行管理第12頁同時磨損：水泵、風機、機組等連續運轉設備運行與備用定時切換（通常一周左右），確保同時磨損。（三）、關于同時磨損；二、設備運行管理運行管理方案與實施購物中心設備運行管理第13頁二、設備運行管理運行管理方案與實施（四）、手動與自動控制相結合自動控制與手動控制：1、依據需要自動調整運行工況；2、定時校對傳感器準確度；3、重點設備自動控制需人工監管、驗證。購物中心設備運行管理第14頁 （五）、舒適性與節能要求：1、依據制冷機負荷情況調整冷凍機、冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔運行數量，設定合理出水溫度

6、從而到達節能目標；2、賣場及地下停車場按集團標準設置合理照度，確保舒適，同時依據營業特征調整，到達節能要求；3、檢測賣場溫濕度；4、過渡季節經過新風量調整確保舒適與節能；5、調整變壓器運行，降低空耗能耗。二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第15頁 1、設施設備使用要求 操作人員應熟練掌握并嚴格按操作規程進行操作，并做好對應運行統計。要合理使用設備設施，禁止超負荷使用設備設施，保持操作機構靈敏可靠。3.1 運行計劃實施二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第16頁2、大型活動實施及配合1）經常性舉行各類大型活動，工程運行管理在通常內容基礎上增加了大型活動配合實施，包含

7、各種設備接駁、搭建、運行保障等。2）為確保大型活動實施效果，應建立規范程序和標準，最大程度地降低因配合不到位而造成活動失敗或不良影響 3.1 運行計劃編制、實施二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第17頁3、運行計劃編制基本內容： 設備名稱、開啟日期、開啟時間、關閉時間、運行方式、運行專業、巡視專業、管控責任人、注意事項等 3.1 運行計劃編制、實施二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第18頁4、設備運行實施要求 要求嚴格按操作規程操作；依據實際效果動態調整，使設備運行更經濟更合理；觀察設備運轉情況，經過儀器儀表、聲音、氣味、溫度發覺異常情況；設備故障應停機檢驗及排

8、除，并做好故障排除統計。二、設備運行管理運行管理關鍵點3.1 運行計劃編制、實施購物中心設備運行管理第19頁5、其它內容：1、培訓：經過培訓提升管理水平、幫助員工熟悉設施設備結構和性能。2、考評：經過考評改變員工行為，提升員工能力。3、檢驗：各級管理人員定時對設備設施進行檢驗抽查，周期為日檢、周檢、月檢、季檢、年檢相結合，發覺問題經過分析現有過程情況確定改進方案，實施改進并評價改進結果3.1 運行計劃編制、實施二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第20頁3.2設備運行巡視與檢驗設備運行巡視、檢驗日常巡檢表格部門領導監督復查機制第三方（品質部）檢驗機制二、設備運行管理運行管理關鍵點

9、購物中心設備運行管理第21頁3.2設備運行巡視與檢驗統計 按照企業所確定巡視制度要求進行執行，做好日常巡視、檢驗統計，監控運行狀態，確保正常運行。二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第22頁3.2設備運行巡視與檢驗現場操作紅外線點溫儀測量電纜接頭溫度二、設備運行管理運行管理關鍵點每半個月晚間閉燈巡視變電站高壓設備，觀察是否放電情況購物中心設備運行管理第23頁3.2設備運行巡視與檢驗現場操作BA系統，觀察設備運行情況中央空調開啟觀察運行數據二、設備運行管理運行管理關鍵點景觀照明巡視購物中心設備運行管理第24頁每個月一次濕式報警器放水測試天天檢驗消防、噴淋系統壓力巡視水泵和電動機運行

10、情況3.2設備運行巡視與檢驗-現場操作二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第25頁巡視制度落實案例 1月CBD萬達廣場技工在設備巡檢時，發覺B座照明供電母線運行溫度異常，經檢驗為母線接頭墊片碎裂，造成虛接造成母線溫度過高。工程部強電技工很好落實巡視制度，巡視設備到位把設備運行安全隱患及時發覺排除，防止故障擴大。檢驗中母線溫度異常母線故障排查母線故障處理3.2設備運行巡視與檢驗-現場操作二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第26頁1、設備運行狀態標準（設計參數、設備參數、環境參數）2、運行數據監測 （提供各項合理參考數據，提升購物 中心整體營運品質）3、運行數據分析（

11、評定各系統能效和可靠性）比如：中央空調運行，逐日統計室外溫度、機組負荷、能耗等，分析運行合理性。二、設備運行管理運行管理關鍵點3.3 設備監測-數據統計、分析購物中心設備運行管理第27頁3.4 周期性試驗、檢驗 周期性預防檢測、試驗范圍應包含政府強制性、行業通例、內部特殊要求系統或設備，購物中心詳細檢測內容包含特種設備及計量器具檢測二、設備運行管理運行管理關鍵點購物中心設備運行管理第28頁二、設備運行管理設備運行組織建設1、人員配配置2、崗位職責、管理制度、操作規程建立目標：為規范值班管理，確保配電室安全運行。職責：值班人員負責對配電室值班管理工作。內容：配電室值班人員必須認真負責、忠于職守，

12、服從工程部電工班長/領班工作安排，并對其負責。認真做好配電室運行統計，按時巡視檢驗各運行參數值是否在要求范圍內，聲音、溫度是否正常，發覺異常現象快速查明原因，正確處理。認真做好設備維修保養工作，按供電設備設施維修保養規程做好維修保養統計。嚴格恪守供電設備設施操作規程和工程部員工交接班制度、機房安全管理制度。主動配合維修人員在機房內工作。管理好安全用具和儀表工具，做好本班環境衛生和設備衛生。注意事項： 表格：配電室運行統計配電室巡視檢驗統計支持文件：供電設備設施維修保養規程工程部員工交接班制度機房安全管理制度文件更改統計修訂日期版次修改內容簡述購物中心設備運行管理第29頁 在總經理領導下工程副總

13、、部門經理負責制標準；一 確保信息搜集和反饋標準二1、人員配置一一 按需增減人員確保設備正常運行及人員安全 按專業系統分工配置標準三四二、設備運行管理設備運行組織建設二購物中心設備運行管理第30頁二一二一2、崗位職責、管理制度、操作規程建立 細化責任管理，明確了崗位責任制、上下級關系一 明確要求工程人員值班安排、責任范圍、值守要求及 工作內容、工作標準等二三 指導運行操作，規范操作流程二、設備運行管理設備運行組織建設購物中心設備運行管理第31頁設備運行管理制度工程部安全管理制度工程部機房管理制度工程部交接班管理制度工程部運行值班巡視制度設備缺點管理制度交接班管理制度二、設備運行管理設備運行組織

14、建設購物中心設備運行管理第32頁二、設備運行管理設備運行組織建設工程部機房管理制度:.變配電機房管理制度.電梯機房管理制度.發電機房管理制度.冷水機房和風機房管理制度.消控中心和弱電機房管理制度.鍋爐房和換熱站管理制度等購物中心設備運行管理第33頁設備運行操作規程1、配電室高低壓設備操作規程2、發電機操作規程3、冷水機組操作規程4、中控室設備操作規程5、水泵操作規程6、消防水停、送操作規程二、設備運行管理設備運行組織建設購物中心設備運行管理第34頁設備間硬件標準統一化系統化標準化二、設備運行管理設備機房管理購物中心設備運行管理第35頁總部建造標準二、設備運行管理設備機房管理非涉水機房：地坪涉水

15、機房：鋪磚中控室：防靜電地板購物中心設備運行管理第36頁1、 管理制度、操作流程、各種票證上墻二、設備運行管理設備機房管理購物中心設備運行管理第37頁2、標識要清楚、正確，樣式統一，位置一致、規范二、設備運行管理設備機房管理購物中心設備運行管理第38頁二、設備運行管理設備機房管理設備間內消防器材和工（用）具擺放位置要準確、合理 設備間內消防器材和工（用）具擺放位置要準確、合理 設備間要整齊、明亮、溫濕度適宜，通風良好，須有防 鼠、防蟲辦法購物中心設備運行管理第39頁3、設備間要有巡視表，巡視表中要注明機房巡視關鍵點；重點機房要有系統、登記制度二、設備運行管理設備機房管理購物中心設備運行管理第4

16、0頁 1、監督管理要求 每個月應定時組織巡檢，并形成統計，雙方確認。對于巡檢發覺使用設施設備存在問題，提出整改意見并于整改后組織復檢。 除了每個月對主要設施設備定時巡檢外，對其它設施設備進行不定時抽檢或主題抽檢。每次不定時抽檢間隔不應超出3個月。二、設備運行管理主力店設備管理購物中心設備運行管理第41頁 1）各運行統計 2）定時檢測統計 3）變配電所運行統計 4）電梯運行統計 5）定時檢測統計 6）各機房巡視統計 7）中央空調冷水機組及其配套泵類運行統計 2、定時巡檢、抽檢內容二、設備運行管理主力店設備管理運行統計資料完整現場運行統計齊全、填寫清楚購物中心設備運行管理第42頁2、定時巡檢、抽檢

17、內容8）設施、設備檢測資料9）消防、電梯等設施設備年度檢測資料10）壓力容器年度檢測資料11）安全用具檢測資料12）計量用具檢測資料13）排煙、噪音等環境保護檢測資料二、設備運行管理主力店設備管理購物中心設備運行管理第43頁2、定時巡檢、抽檢內容14）各機房環境情況15)變配電所、冷水機房環境情況16)電梯機房環境情況二、設備運行管理主力店設備管理購物中心設備運行管理第44頁2、定時巡檢、抽檢內容 17)重點機房運行狀態檢驗配電室消防器材合理配電室安全用具齊全 供回水壓力是否在正常范圍二、設備運行管理主力店設備管理購物中心設備運行管理第45頁2、定時巡檢、抽檢內容 18)工作人員是否持有效上崗

18、證 如：變配電、電梯等特殊工種工作人員是否持有效上崗證電工特種作業操作證 飲用水從業人員健康證二、設備運行管理主力店設備管理購物中心設備運行管理第46頁 3經驗教訓 在購物中心實際運行管理中，因主力店管理設備管控不到位，嚴重影響了購物中心正常營運和經營。作為購物中心管理方必須在日常運行管理中加強主力店管控。設備運行到達管理方設備運行各項指標和要求。以確保整體物業運行安全。二、設備運行管理主力店設備管理購物中心設備運行管理第47頁4、主力店設備管理案例 下面見附圖列舉了幾個實例照片，均因對主力店管理設備因監管不力，造成非直管設備出問題實例照片:二、設備運行管理主力店設備管理扶梯扶手帶損壞；3、施

19、工改造后留下遺留問題無人整改設備機房存放雜物，安全隱患極大購物中心設備運行管理第48頁風險分類風險應對應急預案編制關鍵內容突發事件處理標準、過程要求二、設備運行管理風險與突發事件管理購物中心設備運行管理第49頁 人身財產風險 設備損壞風險 形象品質風險 安全生產與職業健康風險客戶不滿意風險 技術設備風險 管理（責任）風險 不可抗力風險 籌務期風險 開業慶典風險 營運期風險 工作性質劃分時間階段劃分風險性質劃分二、設備運行管理風險與突發事件管理1、商業風險分類購物中心設備運行管理第50頁接收風險 采取備份，冗余等伎倆主動躲避 識別風險采取躲避辦法取消 高概率、高影響等不可躲避風險，調整計劃方案轉移 購置保險、簽認承諾書、保函等二、設備運行管理風險與突發事件管理2、風險應對購物中心設備運行管理第51頁風險識別