1、鞍山市房地產市場分析一、宏觀經濟分析1、城市概況鞍山市位于遼寧省中部，行政面積9252平方公里，現轄海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣和鐵東、鐵西、立山、千山四個城區。鞍山在遼東半島對外開放城市中，具有中、通、豐的優勢。發達的鐵路、公路系統使之與沈陽、大連、本溪、營口的經濟發展息息相關。鞍山具有豐富的鐵礦、菱鎂礦、滑石礦資源，是我國重要的鋼鐵生產基地，素有鋼都之美譽。同時也是中國北方重要的旅游城市，是融自然風光、宗教文化、溫泉康復、冶鐵歷史和滿族風情為一處的旅游勝地。2、地區總體經濟情況鞍山市經濟持續、快速增長。2005年全市的國內生產總值達到億元，比上年增長了。2006年前個月，鞍山市工業各項主

2、要經濟指標均超額完成。全市地方工業固定資產投資預計完成120.7億元，同比增長72.9，完成全年指標的98.1；工業實際利用外資預計完成3889萬美元，同比增長26.8，完成全年指標的97.2；工業實際利用域外資金預計完成103.1億元，同比增長4.2倍，完成全年指標的124.2。3、地區居民可支配收入情況 鞍山市居民的收入增加迅速，消費能力增強。2005年城市居民人均可支配收入為8262.32元，比上年增長11.1%。人均家庭總支出8550.48元，其中消費性支出6859.38元，比上年增長7.6%。在消費性支出中，居住類支出增幅較大，為10.4%，次于家庭設備用品及服務類、教育文化娛樂服務

3、的增長。4、城市規劃與發展鞍山市正在編制的十一五城建專項規劃，將圍繞棚戶區和危房改造、城鄉環境整治、小街小巷治理等事關人民群眾切身利益的問題科學編制規劃，帶動和促動城鄉建設，為廣大群眾創造更舒適的生活環境。鞍山市委、市政府決定對目前存在的34片棚戶區和危房進行全部改造。2005年9月，市委、市政府提出目標，力爭用23年的時間完成鞍山市棚戶區和危房改造任務。改造總拆遷面積為155萬平方米，居民4.5萬戶，13.6萬人，預計總投資3 9.4億元，市政府多方籌資將補貼約8.5億元。以此測算20062008年鞍山市平均每年都會產生1.5萬套、150萬平方米的剛性住宅需求，并會衍生大量的商業物業的需求。

4、十一五期間，鞍山市將依托遼寧中部城市群和一小時經濟圈，加快建設國、省干道和村村通工程及快速城際軌道網，完善公共交通體系，形成快捷便利的道路交通體系；加強城市供水、供電、供氣和供暖系統建設，完善城市服務載體功能；提高城市建筑設計水平，提升建筑形象藝術品位，力求單體建筑造型別致優美，與周圍環境相互協調，相映生輝；群體建筑韻律和諧，格調高雅。在城鄉環境建設方面，我市將堅持污染防治和生態保護并重原則，加強與城市建設體系相平衡的自然體系建設，提高城市綠化水平，增加綠地面積。同時，創建城建管理新模式，通過合資、合股、項目融資等方式進行城市基礎設施建設等。鞍山市的這些交通、水電等基礎設施的建設規劃及自然生態

5、的保護規劃將為極大地帶動房地產業的大力發展。三、房地產市場分析（一）整體房地產市場綜述2006年鞍山市各類房屋的總成交面積為167.61萬平方米，同比增長了10%；總成交金額為27.56億元，同比增長了25%。其中增量住宅的平均價格為1880元/平方米，同比上漲了8%，成交面積為58.0043萬平方米，同比增長了1.12%；增量非住宅的平均價格為3060元/平方米，同比下跌了12%，成交面積為8.9683萬平方米，同比增長了122%；存量住宅的平均價格為1224元/平方米，同比增長了13%，成交面積為94.6360萬平方米，同比增長了19%；公有住房使用權轉讓的平均價格為721元/平方米，同比

6、增長了13%，成交面積為6.1841萬平方米，同比下降了39%；抵押貸款金額為11.61億元，同比增長了9%。2006年被業界稱為“房地產政策年”，中央及地方出臺了包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結構、產品供應結構等一系列的宏觀調控政策。一年過去了，雖然住房結構調整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發思路已經形成，但政策“組合拳”的收效尚差強人意，我市的房價仍舊一路飆升。2006年，鞍山市房地產市場主要呈現了以下幾個特點： 1、商品房市場房源品種增多，品質改善。房地產開發企業積極調整開發思路，迎合消費者需求，將各種檔次的優質樓盤推向市場，并通過各種宣傳途徑，展示形象，推介樓盤，刺激了

7、消費者的購買欲望。同時各相關部門也加大了對資金、質量以及預售、銷售環節等的監管力度，樓盤的質量和開發企業的信譽度也得到了大幅度的提升，由此而引發的糾紛明顯減少。2、隨著國民經濟的不斷發展，消費者的生活質量不斷改善，居民購房需求不斷提升，購房能力日益增強，因此，盡管房價一路攀升，而成交量卻仍然保持著上揚勢頭，各類房屋交易依然活躍。但從總體上看，在國家宏觀調控政策的引導下，購房者理性消費的觀念已經初步形成，充分考慮房屋的實用性和功能性已經成為廣大消費者的共識。3、房地產抵押貸款金額平穩上揚，投資型購房在宏觀調控政策下受到有效遏制，而市民自住改善型購房消費仍比較旺盛。在政府控制房價、調整住房結構、加

8、強土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產開發投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經濟面臨戰略性結構轉型(將經濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜)的背景下，對其他諸多重點行業拉動效應明顯的房地產投資將受到政府的嚴密控制。據悉，2007年，“保持經濟平穩運行，避免出現大的起伏”將是宏觀調控的首要任務，我國宏觀調控將呈現出“穩政策、調結構”的新特點，在保持宏觀經濟政策總體穩定的同時，將把更大的力氣用于結構調整，以保證房地產市場健康平穩地發展。我們必須清醒的看到，被旺盛需求推高的房價，在2007年仍將面臨一系列新的上漲壓力，而來自宏觀調控對房價的控制亦將加大力度，兩廂夾擊之下，2007年

9、的房地產發展形勢將會更加復雜多變。（二）鞍山房地產價格走勢1、2006年全市商品住宅均價月度走勢2、2006年商品住宅分區價格走勢（三）鞍山房地產面積指數（四）2006年全年（2006.1.12006.12.31）鞍山市商品房成交狀況統計商品房數據統計表統計時間： 2006-1-1至2006-12-31地區類別件數成交面積成交金額最高單價最低單價平均單價鐵東一級1142145,503.62454,080,0576,5475003,051二級1425163,134.07303,856,1734,7054071,841三級15315,108.8026,453,0862,8586731,750四級2

10、22,256.733,043,5362,8275001,368合計2742326,003.22787,432,8526,5474072,336鐵西一級111,072.641,487,5161,8448401,412二級44039,500.2058,428,4282,8644721,454三級89576,831.04108,468,0222,0804501,380四級4265.33352,79270001,143合計1350117,669.21168,736,7582,8644501,403立山一級7728.361,386,5362,6306581,938二級22725,705.5243,266

11、,1892,9407301,966三級68152,696.5960,858,9192,715631,119四級372,650.332,362,2221,808400858合計95281,780.80107,873,8662,940631,317千山一級141,546.712,996,7162,4621,4791,962二級7310,683.2624,742,6884,0736502,208三級919,984.8617,627,4255,0616001,718四級33132,375.0954,811,0705,0613731,636合計50954,589.91100,177,9005,06137

12、31,742總 計5553580,043.141,164,221,3766,547631,880（五）消費者分析1、開發商品牌最重要在開發商品牌對購房者的影響力訪問中，有35的被訪者表示開發商的品牌對自己購房時的影響力非常大；40覺得比較大；認為影響力一般的占了25，無一人表示品牌對自己無影響力。可見關注開發商的品牌，已成為所有受訪者的共識。這表明鞍山市房地產需求已進入品牌時代。 2、關心房價會不會跌在調查中，有30的被訪者認為今年房價會上漲；13的被訪者認為今年房價會下跌；看不準房價走勢的高達57，這部分人買房最關心的就是房價會不會下跌。 3、購房者越來越理性目前，購房者越來越趨于理性化，購

13、房時不僅看重價格，而且也關注房子的品質。比如，交通是否方便，樓盤附近有沒有學校、銀行、超市等。高檔的社區是否把距離休閑娛樂場所的遠近列在其中，還要看戶型是否合適，通風采光是否達標。還有一些買房者在購房時也免不了要向開發商了解樓盤的規劃。60的購房者表示會首先了解樓盤的各種規劃指標，如：綠化率、容積率、公攤面積、車位占有率及各種配套設施是否齊全。還有近半數的購房者會關注物業管理的情況，比如，物業由誰來管理，怎樣收費等等。另外，由于購房者一般不太懂建筑，一部分人還比較重視樓房建筑結構類型的選擇。許多購房者表示，購房不只要看價格，更要重需求，然后再理智地做出選擇。總之，最能滿足需求的房子才是最合適的

14、。 4、購房消費漸成主流據鞍山有關部門不完全統計，鞍山人在購房、裝修上的開銷占家庭投資的80。充分顯示了鞍山人對居住環境的重視。這也是萬科等大型房地產企業進軍鞍山的主要原因。三、中心城區（鐵東區）房地產分析（一）鐵東區概況介紹鞍山市鐵東區因位于沈大鐵路以東而得名，地處鞍山市的東南部，東以“二一九”公園東山為界與千山區接壤，西隔沈大鐵路與鐵西區、鞍鋼廠區相望，南以東環市鐵路為界與千山區毗連，北以通山街為界與立山區為鄰。區境面積 35.58 平方公里，轄13 個街道辦事處，3 個村民委員會，75個社區居委會，人口 45.6 萬。 區內高樓林立，山水相依，路網發達，綠樹成蔭。國家風景名勝 - 千山山

15、脈綿延楔入，呈“十里青山半入城”之姿；聞名遐邇的二一九公園，山水相映，陶醉八方來客；金碧輝煌的玉佛苑，盡展世界之最 - 玉石王的風采。各種設施完備的現代化樓宇商廈，鱗次櫛比。徜徉今日之鐵東，山在城中、城在綠中、樓在花中，人在景中，夜幕下霓虹閃爍，燈光璀璨，一派現代都市中心城區的繁華景象。區內交通便利，電訊發達。區域建設以“強區、富民”為主線，創新突破，全面推進經濟和各項社會事業的快速發展，把鐵東區建設成繁榮的現代商貿服務區、舒適的居民住宅區、一流的文教優勢區、展示都市文明的形象區。鐵東區正以優越的地理位置，雄厚的經濟基礎，較高的人員素質，可靠的信譽向世人展示廣闊的合作天地。（二）區域房產概況1

16、、商品房區域銷售房源有財富中心、鞍鋼花園、國貿世紀經典、都市陽光等。房產多為現房及準現房銷售，區域建設房產多為高層、小高層建筑，多層為輔。一般高層在28-32層，小高層以11層居多。規劃面積40-200多平方米，主力面積區間在120-140平方米之間。區域銷售價格區間為：3700-5800元/平方米主力價格區間為：3500-4500元/平方米總體銷售情況：區域房產銷售情況良好，銷售率多在70%以上。2、二手房源區域二手房源多為10年以內建設，交易價格為4000元/平方米左右，比鐵西區每平方米高出近800-1000元的價格，二手房交易手續費為成交金額的1%并另外加收500元/套。3、商鋪情況區域

17、中商鋪規劃，主要為住宅沿街底商以及舊有住宅改制后的商業門市。新建住宅區中商鋪規劃，主要為1-3層，面積從300平方米到600平方米。一般分單層、1-2層或整層銷售。售價主要區域間為9000-12000元/平方米。舊有住宅改制后的商業門市一般以出租為主。商鋪出售鐵東區鐵東六道街15甲：永昌小區門市210-350平方米-2F，約30個10800元/平方米鞍鋼花園349-1F1萬元/平方米779、802、998-2F1.2萬元/平方米金帝豪庭500-600-2F9000-1萬元/平方米商鋪出租金帝豪庭門市600平方米-2F50萬元/年鐵東區商業區門市，窗改門80平方米-1F4.5萬元/年鐵西區門市，

18、窗改門50平方米-1F1.92萬元/年預估中心商業區租金：46-69元/平方米月周邊城區租金：30-40元/平方米月（三）區域房地產分析鐵東區新建商品房及二售房源的價格都高于其他區域。因為鐵東區是鞍山是的中心城區，區域經濟繁華、商業繁榮，城區建設好，并且交通系統發達，是優質的居住區，擁有完善的商服配套。因此也是購房者認可的最有購買價值的區域。近年來房產價格一漲再漲，區域房價高價已經達到接近6000元/平方米的水平，主力價段也在3500-4500元之間，但隨著城市經濟的建設，城市人均收入的增長，人們的購買能力提高，并且對房產的購買欲望增強，因而高昂的房價并沒有影響房產的銷售。區域房產規劃主要有兩

19、種，一種是純住宅項目，一種是兼顧商住兩用的住宅項目。純住宅項目多以小高層、大面積為主體規劃；而商住兩用項目實質上仍然是住宅產品，但產品以30層左右的高層、中小面積戶型規劃為主，可以用于商住辦公，因而此類項目在推廣上會強調產品可商可住的兩重性來銷售。區域沿街商鋪銷售主要是在住宅銷售的中后期開始，項目通常會在住宅銷售的前期積累客戶，當住宅產品銷售成熟后，開始推廣商鋪產品，多為現房銷售，目前區域中商鋪存量不大，主要分布在幾個新建商品房項目中，部分項目未開始銷售。已建沿街商鋪銷售率達到70%以上。區域購房客源為城市中的中高端人群，如鞍鋼等大型企業的中高層管理人員、私營業主、政府官員等。外來置業人群也多

20、選擇在此區域購置房產。主要是考慮到區域的優勢以及房產未來的升值空間。區域整體房產銷售態勢良好，房產市場處于供小于需的狀況，因而各類房產物業均處于快速穩定銷售階段。分析結點：住宅：鞍山市房地產還處于開發初期階段，已有項目多數在2000年左右建設，新樓盤建設為2004年后開發項目；開發商主要以本地開發商為主，近年來有外來投資商進駐；面積規劃：以大面規劃為主，主要區間在120-140平方米，商住項目中有40-90平方米小戶型產品；市場價格分3000元以下、3000-4000元、4000-5000元、5000元以上四個價段，其中3000元以下為城市周邊區域房產價格，3000-4000元為中檔樓盤，40

21、00-5000元為中高檔樓盤，5000元以上為高檔樓盤項目。樓盤項目品質感一般，高端產品也并沒有在產品建設上體現出特色來；房產項目多數為現房或準現房銷售，銷售速度快，且部分項目要求一次性付款購買；目前房產良好銷售的原因：從人們的需求角度來看，由于城市04年以前開發樓盤項目不多，很多客源購置不到意向房源，市場處于供小于需的狀況，隨著城市開發建設新房源涌現，很大程度上滿足了人們對購房、投資的需求，因此總體上看，各樓盤項目的銷售情況良好。其次，城區改革中，很多舊住宅項目開始拆遷改造，這無疑是政府加大了城市改造建設的力度，也帶動了房產銷售。商業：底商規劃：主力面積段為200-300平方米，單層或1-2

22、層；價格段0.9-1.2萬元/平方米；商業環境：城市中心商業區不大，但商業氛圍濃厚，形成的人流、物流保證了商業區域的繁榮；投資環境：城市總體購買力強，隨著商業的發展，投資空間增大。未來展望：隨著鞍山市城市的建設發展，未來一段時間里，房產市場的發展是穩步上升的態勢。購買需求保證著房產的良好銷售，但人們對房產品質的追求也會不斷提升，目前看來，除萬科項目外，鞍山市其他產品均很平實，產品單一，優質品質及特色產品少，而房產未來建設應是向著較高品質，多元化的趨勢發展。附件樓盤數據：財富中心投資商：北京萬通世界置業有限公司開發商：鞍山市華勝房屋開發有限公司建筑設計：中國建筑設計研究院 聯安國際建筑設計有限公司建筑施工：中國建筑工程總公司第五工程局物業管理：北京萬通世界物業管理有限公司整合推廣：原色（北京）國際廣告有限公司財富中心地址：遼寧省鞍山市鐵東區青年街規劃：5棟點式高層，A、C棟32F，B棟17F，D、E棟27F1-3F商業，3F整體出售，1-2F300多平方米/個規劃套數：4