1、項 目計劃書 湖南南瑞地投投資置業業有限責責任公司司目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc247450824 第一章 總 論 PAGEREF _Toc247450824 h 1 HYPERLINK l _Toc247450825 1.1 項目背背景 PAGEREF _Toc247450825 h 1 HYPERLINK l _Toc247450826 1.1.1 項項目名稱稱及項目目地址 PAGEREF _Toc247450826 h 1 HYPERLINK l _Toc247450827 1.1.2 項項目承辦辦單位 PAGEREF _Toc247450827

2、 h 1 HYPERLINK l _Toc247450828 1.1.3 項項目 PAGEREF _Toc247450828 h 1 HYPERLINK l _Toc247450829 1.1.4項目目提出的的理由 PAGEREF _Toc247450829 h 1 HYPERLINK l _Toc247450830 1.2 項目概概況 PAGEREF _Toc247450830 h 2 HYPERLINK l _Toc247450831 1.2.1 建建設地點點 PAGEREF _Toc247450831 h 2 HYPERLINK l _Toc247450832 1.2.2 項項目建設設規

3、模與與目標 PAGEREF _Toc247450832 h 2 HYPERLINK l _Toc247450833 1.2.3 建建設期限限 PAGEREF _Toc247450833 h 2 HYPERLINK l _Toc247450834 1.2.4 項項目經濟濟效益 PAGEREF _Toc247450834 h 2 HYPERLINK l _Toc247450835 1.2.5 項項目社會會效益 PAGEREF _Toc247450835 h 3 HYPERLINK l _Toc247450836 1.3主主要經濟濟技術指指標 PAGEREF _Toc247450836 h 3 HY

4、PERLINK l _Toc247450837 1.4可可行性研研究范圍圍與編制制的依據據 PAGEREF _Toc247450837 h 4 HYPERLINK l _Toc247450838 1.5 結論與與建議 PAGEREF _Toc247450838 h 5 HYPERLINK l _Toc247450839 第二章 項目選選址 PAGEREF _Toc247450839 h 8 HYPERLINK l _Toc247450840 2.1 場址選選擇 PAGEREF _Toc247450840 h 8 HYPERLINK l _Toc247450841 2.2 區區域位置置的經濟濟特

5、點 PAGEREF _Toc247450841 h 8 HYPERLINK l _Toc247450843 2.2.1房地地產版圖圖將延展展膨脹 PAGEREF _Toc247450843 h 9 HYPERLINK l _Toc247450844 2.2.2產業業促進經經濟飛躍躍帶動城城市擴張張 PAGEREF _Toc247450844 h 10 HYPERLINK l _Toc247450845 2.2.3構建建城市大大格局是是經濟增增長的重重要載體體 PAGEREF _Toc247450845 h 12 HYPERLINK l _Toc247450846 2.3 公共設設施條件件 PA

6、GEREF _Toc247450846 h 14 HYPERLINK l _Toc247450847 2.4 地理及及氣象條條件 PAGEREF _Toc247450847 h 14 HYPERLINK l _Toc247450848 第三章 市場分分析與預預測 PAGEREF _Toc247450848 h 17 HYPERLINK l _Toc247450849 3.1 20009年年上半年年珠海樓樓市研究究 PAGEREF _Toc247450849 h 17 HYPERLINK l _Toc247450850 3.2 20009年年7月珠海海樓市在在售樓盤盤價格一一覽表 PAGEREF

7、 _Toc247450850 h 69 HYPERLINK l _Toc247450851 3.3 珠海市市9月份商商品房銷銷售量價價齊升，創本年年峰值 PAGEREF _Toc247450851 h 74 HYPERLINK l _Toc247450852 3.4 20009年年10月珠珠海樓市市在售樓樓盤價格格一覽表表 PAGEREF _Toc247450852 h 76 HYPERLINK l _Toc247450853 第四章 工程技技術方案案 PAGEREF _Toc247450853 h 85 HYPERLINK l _Toc247450854 4.1 指導思思想及原原則 PAGE

8、REF _Toc247450854 h 85 HYPERLINK l _Toc247450855 4.1.1 指指導思想想 PAGEREF _Toc247450855 h 85 HYPERLINK l _Toc247450856 4.1.2 設設計原則則 PAGEREF _Toc247450856 h 85 HYPERLINK l _Toc247450857 4.2 總平面面布置 PAGEREF _Toc247450857 h 85 HYPERLINK l _Toc247450858 4.3 建筑方方案 PAGEREF _Toc247450858 h 86 HYPERLINK l _Toc24

9、7450859 4.4 結構方方案 PAGEREF _Toc247450859 h 86 HYPERLINK l _Toc247450860 4.4.1 地地震設防防的依據據及等級級 PAGEREF _Toc247450860 h 86 HYPERLINK l _Toc247450861 4.4.2 荷荷載 PAGEREF _Toc247450861 h 87 HYPERLINK l _Toc247450862 4.5 供電設設計 PAGEREF _Toc247450862 h 87 HYPERLINK l _Toc247450863 4.5.1 負負荷計算算及變壓壓器容量量的選擇擇 PAGE

10、REF _Toc247450863 h 87 HYPERLINK l _Toc247450864 4.5.2 供供電 PAGEREF _Toc247450864 h 88 HYPERLINK l _Toc247450865 4.6 給排水水設計 PAGEREF _Toc247450865 h 89 HYPERLINK l _Toc247450866 4.6.1 給給水 PAGEREF _Toc247450866 h 89 HYPERLINK l _Toc247450867 4.6.2 排排水系統統 PAGEREF _Toc247450867 h 89 HYPERLINK l _Toc24745

11、0868 4.6.3 雨雨水系統統 PAGEREF _Toc247450868 h 89 HYPERLINK l _Toc247450869 4.7 弱電工工程 PAGEREF _Toc247450869 h 89 HYPERLINK l _Toc247450870 4.7.1電話話通訊系系統 PAGEREF _Toc247450870 h 89 HYPERLINK l _Toc247450871 4.7.2有線線電視系系統 PAGEREF _Toc247450871 h 90 HYPERLINK l _Toc247450872 4.7.3火災災自動報報警及消消火聯動動控制系系統 PAGERE

12、F _Toc247450872 h 90 HYPERLINK l _Toc247450873 4.7.4寬帶帶網絡系系統 PAGEREF _Toc247450873 h 91 HYPERLINK l _Toc247450874 4.7.5 視視頻監控控系統 PAGEREF _Toc247450874 h 91 HYPERLINK l _Toc247450875 4.7.6 地地下車庫庫管理系系統 PAGEREF _Toc247450875 h 92 HYPERLINK l _Toc247450876 第五章 環境保保護與節節能 PAGEREF _Toc247450876 h 93 HYPERL

13、INK l _Toc247450877 5.1 環境保保護 PAGEREF _Toc247450877 h 93 HYPERLINK l _Toc247450878 5.1.1 建建設地點點環境現現狀 PAGEREF _Toc247450878 h 93 HYPERLINK l _Toc247450879 5.1.2施施工中的的環境保保護 PAGEREF _Toc247450879 h 93 HYPERLINK l _Toc247450880 5.1.3主要要污染源源 PAGEREF _Toc247450880 h 93 HYPERLINK l _Toc247450881 5.2 節能 PAG

14、EREF _Toc247450881 h 94 HYPERLINK l _Toc247450882 第六章 消 防 PAGEREF _Toc247450882 h 95 HYPERLINK l _Toc247450883 6.1 建筑消消防措施施 PAGEREF _Toc247450883 h 95 HYPERLINK l _Toc247450884 6.2 消防給給水措施施 PAGEREF _Toc247450884 h 95 HYPERLINK l _Toc247450885 6.3 電氣消消防措施施 PAGEREF _Toc247450885 h 95 HYPERLINK l _Toc2

15、47450886 第七章 項目招招投標 PAGEREF _Toc247450886 h 97 HYPERLINK l _Toc247450887 7.1 招標范范圍 PAGEREF _Toc247450887 h 97 HYPERLINK l _Toc247450888 7.2 招標組組織形式式 PAGEREF _Toc247450888 h 97 HYPERLINK l _Toc247450889 7.3 招標方方式 PAGEREF _Toc247450889 h 97 HYPERLINK l _Toc247450890 第八章 實施進進度與營營銷 PAGEREF _Toc247450890

16、 h 98 HYPERLINK l _Toc247450891 8.1 實施進進度 PAGEREF _Toc247450891 h 98 HYPERLINK l _Toc247450892 8.2 營銷戰戰略 PAGEREF _Toc247450892 h 98 HYPERLINK l _Toc247450893 8.2.1 建建立項目目整體形形象 PAGEREF _Toc247450893 h 98 HYPERLINK l _Toc247450894 8.2.2“賣點”分析 PAGEREF _Toc247450894 h 98 HYPERLINK l _Toc247450895 8.2.3

17、營營銷推廣廣策略 PAGEREF _Toc247450895 h 99 HYPERLINK l _Toc247450896 第九章 組織管管理與運運行機制制 PAGEREF _Toc247450896 h 1033 HYPERLINK l _Toc247450897 第十章 投資估估算與資資金籌措措 PAGEREF _Toc247450897 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450898 10.11 估算算范圍及及依據 PAGEREF _Toc247450898 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450899 10.11.1 估算范范圍 PAGEREF _

18、Toc247450899 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450900 10.11.2 估算依依據 PAGEREF _Toc247450900 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450901 10.22 投資資估算 PAGEREF _Toc247450901 h 1044 HYPERLINK l _Toc247450902 第十一章章 銷售收收入預測測與總成成本費用用估算 PAGEREF _Toc247450902 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450903 11.11 市市場比較較案例分分析 PAGEREF _Toc24745090

19、3 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450904 11.11.1 項目周周邊情況況： PAGEREF _Toc247450904 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450905 11.11.2 房產項項目調查查 PAGEREF _Toc247450905 h 1066 HYPERLINK l _Toc247450906 11.11.3 市場場調查結結果分析析： PAGEREF _Toc247450906 h 1088 HYPERLINK l _Toc247450907 11.22 銷售售收入結結果分析析及預測測： PAGEREF _Toc247450907

20、 h 1088 HYPERLINK l _Toc247450908 第十二章章 財務評評價 PAGEREF _Toc247450908 h 1122 HYPERLINK l _Toc247450909 12.11 財務務盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc247450909 h 1122 HYPERLINK l _Toc247450910 12.11.1 收入、成本、稅金分分析 PAGEREF _Toc247450910 h 1122 HYPERLINK l _Toc247450911 12.11.3 主要經經濟指標標分析 PAGEREF _Toc247450911 h 1144 HYP

21、ERLINK l _Toc247450912 12.22 不確確定性分分析 PAGEREF _Toc247450912 h 1155 HYPERLINK l _Toc247450913 12.22.1 盈虧平平衡分析析 PAGEREF _Toc247450913 h 1155 HYPERLINK l _Toc247450914 12.22.2 敏感性性分析 PAGEREF _Toc247450914 h 1155 HYPERLINK l _Toc247450915 第十三章章 風險因因素分析析與防范范策略 PAGEREF _Toc247450915 h 1177 HYPERLINK l _To

22、c247450916 13.11 風險因因素分析析 PAGEREF _Toc247450916 h 1177 HYPERLINK l _Toc247450917 13.11.1 經營風風險 PAGEREF _Toc247450917 h 1177 HYPERLINK l _Toc247450918 13.11.2 行業風風險 PAGEREF _Toc247450918 h 1199 HYPERLINK l _Toc247450919 13.11.3 市場風風險 PAGEREF _Toc247450919 h 1199 HYPERLINK l _Toc247450920 13.11.4 政策風風

23、險 PAGEREF _Toc247450920 h 1199 HYPERLINK l _Toc247450921 13.22 風風險防范范策略 PAGEREF _Toc247450921 h 1200 HYPERLINK l _Toc247450922 13.22.1 經營風風險對策策 PAGEREF _Toc247450922 h 1200 HYPERLINK l _Toc247450923 13.22.2 行業風風險對策策 PAGEREF _Toc247450923 h 1233 HYPERLINK l _Toc247450924 13.22.3 市場風風險對策策 PAGEREF _Toc

24、247450924 h 1244 HYPERLINK l _Toc247450925 13.22.4 政策風風險對策策 PAGEREF _Toc247450925 h 1255 HYPERLINK l _Toc247450926 第十四章章 結論 PAGEREF _Toc247450926 h 1266第一章 總 論1.1 項目背背景1.1.1 項項目名稱稱及項目目地址項目名稱稱：瑞地地香園項目地址址：珠海海市香洲洲區拱北北夏灣港港昌路、港三路路和昌平平路的交交匯處。 項目性質質：商住綜綜合開發發1.1.2 項項目承辦辦單位項目開發發商湖南南瑞地投投資置業業有限責責任公司司成立于于20005年

25、5月19日，注冊冊資本110000萬元，法定代表表人：楊楊炳坤（董事長），高級級經濟師師。總經經理：祖祖小龍，高級經經濟師，有十多多年房地地產從業業經驗。1.1.3 項目目本項目擬擬總建筑筑面積9984665平方方米，總建設設用地面面積2661555平方米米,其中：地上建建筑面積積784465平平方米,地下建筑筑面積2200000平方方米。1.1.4項目目提出的的理由隨著珠珠江三角角洲地區區改革發發展規劃劃綱要，橫琴總總體發展展規劃進一一步實施施，珠海海明年將將迎來橫橫琴新區區開發，高欄港港經濟區區，高新新區建設設和海洋洋工程裝裝備，玉玉柴機器器等重大大項目建建設，特特別是港港、珠、澳跨海海大

26、橋及及廣珠輕輕軌的動動工將珠珠海融入入粵、港港、澳城城市群以以及國務務院批準橫橫琴島成成為繼上上海浦東東新區和和天津濱濱海新區區之后的的第三個個國家級級新區，珠海必必將迎來來新一輪輪的開發發高潮。這些都都將為珠珠海市經經濟社會會發展注注入強勁勁動力，明年投投資拉動動經濟增增長的作作用將更更為明顯顯。一大大批項目目的相繼繼開工或或投產，是明年年珠海市市經濟發發展升溫溫的重要要動力。以上這這些因素素對經濟濟復蘇形形成了有有力支撐撐，使未未來珠海海市經濟濟運行總總體環境境將進一一步改善善，經濟濟增長的的內生動動力將進進一步增增強，這這也必將將大大刺刺激房地地產市場場的發展展。預計計20110房地地產

27、投資資、施工工面積、新開工工面積、竣工面面積、銷銷售面積積等仍然然會保持持一定的的增幅，特別是是房屋竣竣工面積積會有較較大的增增長。市市場供應應充足，住宅比比例有所所增加，商業營營業用房房、辦公公寫字樓樓比例下下降。隨隨著政府府住房保保障體系系逐步完完善，住住宅供應應結構進進一步趨趨于合理理，中小小戶型、中低價價格住宅宅上市量量會有較較大幅度度的增加加。夏灣地處處城市中中心區，城市建建設相當當成熟，能開發發的土地地非常稀稀缺，只只有少量量舊居民民區和工工業廠房房可提供供改造，且分布布零散，難成規規模。該該項目是是目前主主城區中中為數不不多的具具一定規規模的項項目，周周邊少有有競爭對對手。由由于

28、周邊邊公共配配套設施施完備，東面緊緊臨規劃劃中的生生態公園園，距輕輕軌拱北北站僅110000米，具具有得天天獨厚的的區位優優勢。1.2 項目概概況1.2.1 建建設地點點項目的建建設地點點：拱北夏夏灣港昌昌路、港港三路、昌平路路交匯處處1.2.2 項項目建設設規模與與目標規劃占地地261155平方米米，總建建筑面積積98446522平方米米，其中：住宅6666966平方米米,商鋪1117699平方米米，地下下建筑面面積2000000平方米米。1.2.3 建建設期限限建設期33年，從從20110年20133年。1.2.4 項項目經濟濟效益項目建成成后，預預計價值值為11170004萬元元，其中中

29、：出售售住宅收收入為6666996萬元元，地下車車庫收入入150000萬元元，門面面收入3353009萬元元，項目目可實現現銷售利利潤5881222.177萬元，稅后凈凈利4882622.344萬元。1.2.5 項項目社會會效益（1）項項目可提提供6666966平方米米住宅,共共7000套，商業服服務面積積117769平平方米，滿足消消費者需需求；（2）增增加5888822萬元投投資，促促進國民民經濟增增長；（3）帶帶動相關關產業發發展，直直接、間間接帶動動建材、冶金、機械等等60多多個部門門和行業業發展，每增加加投入11億元帶帶動相關關產業增增加1.4799億元的的投入；（4）房房地產屬屬勞

30、動密密集型行行業，可可吸納大大量勞動動力，可可提供近近3000個勞動動崗位，對緩解解現階段段的社會會就業矛矛盾起到到一定作作用。（5）創創稅99904.83萬萬元。1.3主主要經濟濟技術指指標主要經濟濟技術指指標 序號 項目 指標名稱稱 單位 1 總用地面面積 261555 2 凈用地面面積 261555 3 總建筑面面積（33=13+2200000） 984665 4 地下 負一層建建筑面積積 200000 5 地上 住宅建筑筑面積 666996 6 商業建筑筑面積 117669 7 小計 784665 8 容積率 3 9 建筑密度度 25 10 綠地率 40 11 住宅套數數 700套12

31、 機動車車車位 600 輛 13 總投資 568999.221 萬元 14 建設總工工期 3 年 15 營業稅金金及附加加 63499.833萬元 16 銷售利潤潤 581222.117 萬元 17 所得稅 35100 萬元 18 稅后利潤潤 482662.334 萬元 19 全部投資資(稅前前):財財務凈現現值FNNPV(年1CC=122%) 581222.117 萬元 20 財務內部部收益率率FIRRR(%,年) 33.99% 21 靜態投資資回收期期(年) 1.155 年 22 動態投資資回收期期(年) 1.122 23 全部投資資(稅后后):財財務凈現現值FNNPV(年1CC=122%

32、) 482662 萬元 24 財務內部部收益率率FIRRR(%,年) 28.116% 25 靜態投資資回收期期(年) 1.244 年 1.4可可行性研研究范圍圍與編制制的依據據本報告研研究范圍圍主要包包括市場場分析、選址、建設條條件、工工程初步步設計、投投資估算算及資金金籌措、經濟效效益等方方面的內內容。研研究依據據是根據據國家有有關部門門的法規規、政策策、規程程和規范范，其主主要依據據為：1、中中華人民民共和國國土地法法2、中中華人民民共和國國城市規規劃法3、中中華人民民共和國國城市管管理法4、中中華人民民共和國國環境保保護法5、建設設部建標標200002055號房房地產開開發項目目經濟評評

33、價方法法6、國家家計委、建設部部聯合頒頒發的建設項項目經濟濟評價方方法與參參數（第第二版）；7、工工業與民民用建筑筑可行性性研究深深度要求求；8、城城市居住住區規劃劃設計規規范（GB5501880-993）；9、廣東東省珠珠江三角角洲地區區改革發發展規劃劃綱要；10、珠海市市城市規規劃技術術標準與與準則；11、珠海市市城市總總體規劃劃20001-220200；12、珠海市市城市規規劃條例例； 13、珠珠海市統統計局、房產局局等政府府部門發發布的數數據；14、建建設單位位提供的的其它有有關資料料。1.5 結論與與建議（一）該該項目具具備良好好的社會會效益該項目是是一個能能夠提供供大面積積的公共共

34、設施和和與之相應應的就業業機會外外，同時時面向珠珠海市所所有進駐駐企業以以及廣大大市民、港澳人人士和全全國各地地投資者者,建成后后可提供供將近6666996平方方米不同同套型的的住宅，其中：90平平方米以以上2009 套，占占總面積積的299.9 %；900平方米米以下住住宅面積積4911套,占占總面積積的700.1 %。對改改善人居居環境,繁榮地地段經濟濟具有良良好的社社會效益益。（二）項項目具備備良好的的建設條條件該項目建建設規劃劃符合珠珠海市總總體規劃劃和珠海海市控規規要求，擬建場場地水、電、路路基礎設設施齊備備，具有有良好的的建設條條件。項項目建設設場地周周圍環境境良好，建成后后生活污

35、污水、生生活垃圾圾居住區區內有相相應設施施妥善處處理，對對環境無無不良影影響。（三）項項目開發發建成后后，盈利利能力強強，各項項財務指指標良好好。該項目在在開發經經營期內內，預計計實現銷銷售收入入1177004萬元，開發利利潤總額額581122.17萬萬元，稅稅后凈利利潤為4482662.334萬元元。其中中：全部部投資利利潤率1101.74%。項目目累計凈凈現金流流量4882622萬元，現金流流量大；靜態投投資回收收期1.15年年，投資資回收快快；財務務內部收收益率333.99%，資資產變現現能力強強。（四）項項目開發發商操盤盤能力強強，有很很強的風風險管理理能力，項目風風險較小小且可控控。

36、（五）項項目順應應了珠海海市的經經濟發展展形式。中央重重點扶持持、政府府投資330000億，相相當于珠珠海特區區30年年來的投投資總額額。廣珠珠鐵路、輕軌、深中大大橋、港港珠澳大大橋、京港澳高速速、情侶侶路擴建建、海濱濱文化休休閑中心心逐步成成型根據規規劃，隨隨著城市市五大主主軸的建建設完成成，珠海海將加入入香港、澳門、珠三角角最強的的城市群群陣容，共享城城市發展展的美好好前景及及繁榮成成果，連連城效應應，必將將使珠海海崛起為為南中國國核心城城市。橫橫琴島、高欄港港、航空空港，核核心城市市成就世世界灣區區。高欄欄港的兩兩個5萬萬噸級的的集裝箱箱碼頭終終將落實實，大力力推進珠珠海物流流貨運、工業

37、產產為發展展。同時時高欄港港也將從從喂給港港向干線線港轉變變，繼香香港、澳澳門之后后，珠海海成為“一國兩兩制”的交匯匯點，“內外輻輻射”的結合合部，橫琴琴島已成成為繼上上海浦東東新區、天津濱濱海新區區之后的的第三個個國家級級新區。這些因因素都將將強力推推動珠海海的房地地產的發發展。珠珠海市房房地產市市場潛力力巨大。項目投投資規模模與企業業實力配配比適中中，融資資需求結結構適當當，收益益穩定可可靠，投投資回收收期短，項目風風險較小小。開發發商資金金壓力大大大減輕輕，操盤盤能力進進一步加加強。（六）該該項目擁擁有優越越的地理理與自然然環境，建設條條件齊備，社社會和經經濟效益益良好，項目風風險論證證

38、全面、準備充充分，項項目的開開發與國國務院國國頒發20003118號關于促促進房地地產市場場持續健健康發展展的通知知的文文件精神神是一致致的，其其總體方方向符合合政策導導向。通通過對市市場需求求、工程程方案以以及財務務效益等等方面的的分析，項目是是可行的的。 第二章章 項目目選址2.1 場址選選擇本項目選選址于港港昌路、港三路路和昌平平路交匯匯處。該該址位于于珠海市夏灣，北臨昌昌平路、港三路路，南接接港昌路路。2.2 區域位位置的經經濟特點點在北京舉舉行的220099中國特特色魅力力城市2200強強高峰論論壇上，公布了了一份“共和國國六十年年中最具具投資潛潛力城市市”的名單單。在排排名前十十位

39、的城城市中（排名前前十的城城市分別別是：北北京，上上海，天天津，重重慶，香香港，臺臺北，高高雄，深深圳，廣廣州，珠珠海），珠三角角地區就就有深圳圳、廣州州、珠海海上榜，在國內內三大經經濟圈中中數量最最多。大大珠三角角已成為為目前中中國最具具投資潛潛力的地地區之一一。如果果說國家家發改委委確定珠珠江口西西岸核心心城市的的定位為為珠海謀謀劃了新新一輪發發展藍圖圖，那么么兩年投投30000億元元啟動666個重重點項目目為核心心城市的的發展注注入了澎澎湃動力力源，也也宣告了了珠海迎迎接核心心定位的的雄心和和志向。總投資資30000多億億元超過過珠海建建立特區區近300年來的的投資總總和，意意味著珠珠海

40、在投投資引擎擎作用下下將進入入的超速速增長時時代。30000億元主主要投向向交通、產業、城市三三大格局局。交通通基建拓拓展了城城市觸角角，促成成經濟的的融合與與發展，也改提提升了房房地產發發展半徑徑與市場場；產業業結構的的培育，更是直直接提振振經濟結結構，擴擴大了房房地產市市場載體體；城市市格局的的變化，直接帶帶動了房房地產的的發展。毫無疑疑問，珠珠江口西西岸核心心城市定定位和660000億元投投資，改改變的不不只是經經濟指標標，而是是城市的的整體發發展，房房地產正正是城市市格局的的直接體體現和得得益者。那么 HYPERLINK /list.php?catid=30 珠珠海房地地產將何何去何從

41、從呢？2.2.1房地地產版圖圖將延展展膨脹區域域的末梢梢，交通通瓶頸一一直是珠珠海發展展的最大大掣肘。珠三角角核心城城市首要要是交通通樞紐中中心，因因此20008年年就珠海海明確提提出力爭爭兩年突突破交通通瓶頸、五年初初步建成成珠江口口西岸交交通樞紐紐城市的的目標，圍繞港港口、機機場、口口岸三大大節點開開展交通通大會戰戰。港珠珠澳大橋橋無疑是是核心，大橋一一旦落成成，必然然打通粵粵西及泛泛珠交通通網絡，并且徹徹底改變變整個交交通體系系與格局局。另外外，廣珠珠鐵路、廣珠城城際軌道道、珠海海機場高高速、高高欄港高高速、55萬噸級級集裝箱箱碼頭工工程等一一批重大大交通基基礎設施施項目，正在緊緊鑼密鼓

42、鼓地展開開。珠海海還在謀謀劃或正正在實施施將廣珠珠城際軌軌道、廣廣珠高速速西線等等交通設設施延長長至珠海海多個口口岸，以以貫通口口岸對外外連接的的快速通通道，從從而提升升珠海115個國國家一類類、二類類口岸及及相關地地區的功功能，并并使珠海海機場迅迅速成為為區域性性樞紐機機場。交通通是經濟濟發展的的基礎，交通也也是城市市發展的的軌跡，也是房房地產發發展的半半徑。珠珠海隨著著交通和和經濟半半徑的擴擴大，房房地產市市場規模模也將增增容。珠海海作為澳澳門腹地地，珠海海房地產產成交有有較大比比例為澳澳門購買買，可想想而知隨隨著港珠珠澳大橋橋的興建建，香港港一定會會擴大房房地產購購買份額額。且由由于通車

43、車后半個個小時直直通香港港，與過過于香港港投資性性購房不不同，將將有較多多香港工工作，珠珠海居住住群體的的出現，所以說說，整個個珠海房房地產蛋蛋糕勢必必會增容容擴大。除拱北北吉大直直接得益益外，南南灣以及及唐家灣灣高端住住宅都將將因香港港市場而而受益。而廣廣珠鐵路路、珠海海機場高高速、高高欄港高高速建設設，以及及廣珠輕輕軌、廣廣珠高速速西線等等交通設設施延長長至珠海海多個口口岸，珠珠三角核核心城市市交通樞樞紐中心心的建設設，珠海海將不再再只是珠珠海人的的珠海，將是西西岸城市市群龍之之首，那那么珠海海對周邊邊城市的的聚集效效應，且且珠海城城市環境境的吸引引力，將將吸引更更多珠江江西岸人人群向珠珠

44、海遷移移。珠海海房地產產將隨著著城市人人口膨脹脹而將大大幅擴大大。珠海海唐家灣灣以及西西區金灣灣將成為為擴大的的兩極。廣珠珠輕軌擴擴大廣州州輻射半半徑，同同樣半小小時經濟濟圈，廣廣佛工作作珠海生生活或者者廣佛工工作周末末珠海度度假，55 2模模式將促促成珠海海房地產產向番禺禺模式發發展2.2.2產業業促進經經濟飛躍躍帶動城城市擴張張珠海市作作為中國國的經濟濟特區，是外商商投資的的熱點地地區之一一。已有有52個個國家和和地區的的客商投投資珠海海。外商商直接投投資項目目73003項。日本的的三菱、三井、伊藤忠忠、松下下東芝、佳能、日通、珠海紫紫翔，美美國的埃埃克森美美孚、塞塞拉尼斯斯、偉創創力、殼

45、殼牌，英英國的BBP公司司，德國國的戴姆姆勒克萊萊斯勒、西門子子，法國國的家樂樂福，荷荷蘭的飛飛利浦等等30多多家著名名跨國公公司已落落戶珠海海。20088年全市市實現地地區的生生總值（GDPP）9992.006億元元，比上上年增99.0%。其中中第一產產為增加加值299.088億元，增長11.4%；第二二產業增增加值5542.49億億元，下下降0.5個百百分點；第三產產業增加加值比重重為422.4%，上升升0.55個百分分點。三三次產業業對經濟濟增長的的貢獻率率分別為為0.44%、552.88%和446.88%。人人均GDDP達6675991元，按平均均匯率折折算約合合97333美元元。投資

46、資約4443億元元的中船船珠海大大型海洋洋工程裝裝備制造造業基地地項目、投資550億元元的中海海油深水水海洋工工程裝備備制造基基地項目目、首期期投資770億元元的南海海天然氣氣陸上終終端項目目等等，珠海航航空產業業園已先先于去年年11月月啟動：中航通通用飛機機項目已已完成注注冊，77月1日日前后啟啟動通飛飛基地建建設，珠珠海總裝裝試飛的的第一架架飛機預預計在220100年實現現首飛；航空產產業園的的民航飛飛行校驗驗中心南南方基地地項目也也將在年年內動工工建設珠海海，已經經把目標標瞄準了了國家級級航空產產業園！石化、船舶和和海洋裝裝備制造造工程、航空及及高新技技術產業業工程的的建設已已經拉開開序

47、幕。大產業業帶動經經濟大飛飛躍，一一直是珠珠海夢想想，今天天隨著產產業的升升級，經經濟的大大飛躍，為城市市發展奠奠定雄厚厚的基礎礎。受石石化、船船舶及航航空產業業經濟帶帶動下的的城市增增容，預預計西區區房地產產將迎來來歷史性性的機遇遇和蓬勃勃發展，特別是是平沙、三灶和和紅旗等等區域。在珠珠海東岸岸的高新新區科技技創新海海岸是珠珠海市政政府與科科技部火火炬中心心共同創創建的以以電子信信息、軟軟件、集集成電路路、生物物制藥等等高新技技術為主主導的科科技產業業走廊。目前，科技創創新海岸岸已吸引引聚集全全國乃至至全球高高新技術術企業6600多多家，其其中“珠珠海遠光光”、“珠海炬炬力”等等一批在在國內

48、獨獨具特色色的軟件件品牌已已經形成成。“金金山做大大，巨人人歸來”再為唐唐家灣高高新技術術燃起一一把火金金山軟件件擬投資資10億億元，于于珠海唐唐家灣石石坑山建建9.66萬平方方米的軟軟件園，作為其其總部基基地和中中心研發發基地；4月223日，史玉柱柱所在的的巨人網網絡集團團向媒體體證實，公司正正在珠海海興建南南方總部部暨南方方研發基基地。據據悉巨人人集團已已買下位位于珠海海情侶北北路南段段填海區區的一塊塊21萬萬平方米米的地塊塊。為配配合珠海海產業的的升級，城市規規劃也恰恰如其時時地推出出了平沙沙城區規規劃框架架；在情情侶北路路(南段段)控制制性詳細細規劃里里，該區區域的規規劃發展展目標為為

49、：集總總部經濟濟、商務務辦公、會議會會展、旅旅游度假假和高尚尚居住于于一體，生態環環境優美美，全天天候活力力的海濱濱新城區區，控制制人口規規模為44.5萬萬人。功功能結構構為“一一軸兩帶帶兩心四四片”。其中四四片包括括兩處總總部經濟濟區、一一處商業業片區、一處生生活區。7公里里的情侶侶北路南南段，也也趕在總總部經濟濟建設前前竣工驗驗收。以以巨人集集團以及及金山軟軟件為主主導的石石坑山總總部經濟濟區呼之之欲出。2.2.3構建建城市大大格局是是經濟增增長的重重要載體體毫無無疑問，無論是是交通建建設還是是產業升升級，伴伴隨交通通路網和和經濟發發展，珠珠海城市市體也會會急劇增增容。城城市格局局升級，既

50、是承承接經濟濟發展的的配套，又是城城市發展展的必然然，也會會推動城城市和經經濟的雙雙飛。所所以，在在珠海重重大工程程編制中中，加快快生態環環保工程程、市政政基礎設設施工程程、公共共服務工工程和能能源保障障工程的的建設，促民生生，構筑筑城市大大格局，也是其其中之列列。不難難看出珠珠海市政政府迎接接機遇和和建設珠珠江口西西岸核心心城市的的雄心。珠海海的美麗麗，為建建設珠江江口西岸岸核心城城市附加加了另一一內涵打打造商務務休閑旅旅游核心心之城。按照 珠江江三角洲洲地區改改革發展展規劃綱綱要的的既定目目標，珠珠海市提提出了實實施商務務休閑旅旅游工程程、打造造國際商商務休閑閑之都的的遠景計計劃。一一系列

51、大大項目、5000億的投投資讓人人們有理理由期待待，一個個新珠海海的誕生生。以海海泉灣為為為中心心的溫泉泉新城將將是這一一規劃的的核心；具有良良好的山山海資源源，以及及紅樹林林、淇澳澳島，以以及兩大大標準高高爾夫場場的唐家家灣將成成為度假假型房地地產的聚聚集之地地。商務休閑閑旅游涵涵蓋商務務旅游與與休閑旅旅游兩大大概念。商務旅旅游作為為與大眾眾旅游相相對的旅旅游高端端產品，包括會會議、展展覽、談談判、考考察、營營銷等主主題，人人們圍繞繞這些主主題而發發生的出出游行為為都可以以納入商商務旅游游的范疇疇。東部部唐家灣灣受總部部經濟及及高新科科技園的的帶動，西部海海泉灣受受益與游游艇與船船舶產業業等

52、輻射射，極大大促進商商務與休休閑的結結合發展展。從珠江口口西岸核核心城市市定位，以及珠珠海圍繞繞核心城城市的建建設規劃劃，我們們不難發發現，一一個交通通發達，產業領領先，大大城市格格局、美美麗的新新珠海躍躍出紙面面。伴隨隨經濟與與城市發發展的軌軌跡，西西區、唐唐家灣、南灣三三地將因因為豐富富的土地地資源和和近鄰產產業及總總部經濟濟將受益益而快速速發展。擁有較較多產業業扶持的的西區將將成為產產業經濟濟的新興興之城；而擁有有總部經經濟和高高新產業業，以及及山海旅旅游資源源的唐家家灣將成成為接駁駁廣州珠珠江西岸岸的高尚尚度假之之城。珠海房房地產的的未來將將在西區區、唐家家灣與南南灣三駕駕并進快快速發

53、展展之勢，中心城城區由于于土地稀稀缺，一一房難求求自不待待言。2.3 公共設設施條件件市場：夏夏灣市場場和面積積12萬萬平米的的口岸購購物廣場場。學校：珠珠海衛校校。僑光光小學。夏灣幼幼兒園。公園：炮炮臺山公公園。醫院：拱拱北醫院院。酒店：珠珠海國際際大酒店店。華駿駿大酒店店。公交：111路，21路路，555路，556路公公交車都都可到達達。夏灣灣公共汽汽車站就就在本項項目東南南面幾百百米處。輕軌：距距拱北站站僅10000米米。2.4 地理及及氣象條條件珠海市區區內陸部部分，地地勢由西西北向東東南傾斜斜，地形形多樣。以平原原（占225.55%）、丘陵（占588.688%）為為主，并并有低山山、

54、灘涂涂等。地勢平平緩，倚倚山臨海海，海域域遼闊，百島蹲蹲伏，有有奇峰異異石和秀秀美的海海灣、沙沙灘。內內陸由鳳鳳凰山、將軍軍山兩大大山系的的山地、丘陵及及海岸、平原構構成。陸陸上山地地、丘陵陵、臺地地、平原原，為縱縱橫交錯錯的水網網劃分。濱海沖沖積平原原由西江江和北江江沖積物物聚成。珠江口口外海濱濱灘涂遼遼闊，水水下灘地地向岸外外緩慢坡坡降，海海岸線、島岸線線長6990公里里。內陸陸最高鳳鳳凰山海海拔4337米，海島多多在海拔拔1000米以上上，最高高峰是三三洲島上上的鳳凰凰山，海海拔4337米，自然土土壤有紅紅壤、石石質土、濱海沙沙土、鹽鹽漬沼澤澤土等。主要礦礦產資源源有水晶晶、鐵、鎢、錫錫

55、、錳、鉀長石石、優質質石英沙沙。主要要河流有有磨刀門門、金星星門、坭坭灣門、雞啼門門、虎跳跳門、前前山水道道、灣仔仔澳門河河段、南南水瀝等等，總長長1355公里。珠海屬亞亞熱帶海海洋季風風氣候，冬無嚴嚴寒，雨雨量充沛沛，氣候候宜人。1、年平平均氣溫溫22.3oC;2、年極極端最高高氣溫在在8月份份，300.1ooC;3、年極極端最低低氣溫22.5ooC;4、年平平均降雨雨量17770-23000mmm；5、年最最大降雨雨量19973年年33779.66mm；6、年最最少降雨雨量17700mmm；7、年平平均相對對濕度779%；8、年最最大相對對濕度1100%每年初春春時節，細雨連連綿，空空氣相

56、對對濕度較較大；4至99月盛行行東南季季風為雨雨季，降降水量為為全年的的85%，100月至次次年3月月盛行東東北季風風，為旱旱季。珠珠海災害害性天氣氣主要是是臺風和和暴雨，個別年年份受冬冬季寒潮潮低溫影影響。臺臺風出現現的時間間多在66月至110月，年平均均4次左左右。嚴嚴重影響響珠海市市的臺風風，平均均每年一一次。44-7月月盛行東東南季風風，為雨雨季，降降水量占占全年的的85%。100月至次次年3月月盛行東東北季風風，為旱旱季。珠珠海災害害性天氣氣主要是是臺風和和暴雨。個別年年份冬季季受寒潮潮低溫影影響，臺臺風出現現的時間間多在66月至110月，年平均均4次左左右。最大臺風風是19964年

57、年8月刮刮的風力力12級級以上的的臺風。特大龍卷卷風是119499年（民民國三十十八年）7月222日晨晨6時，下柵柵環海面面發生特特大龍卷卷風。海海水被卷卷成水柱柱，高達達數丈，約155分鐘后后，水柱柱漸漸旋旋落。歷史上最最高潮位位：珠海海沿海海海潮位在在臺風影影響下會會暴漲。19338年77月277日，白白蕉潮位位達3.37米米，為歷歷史上最最主潮位位。第三章 市場分分析與預預測3.1 20009年年上半年年珠海樓樓市研究究3.2 20099年7月月珠海樓樓市在售售樓盤價價格一覽覽表區域在售樓盤盤樓盤地址址售價（元元/）樓盤進度度聯系方式式新 香 洲中珠上城城三臺石路路2999號（三三臺石路

58、路與人民民路交界界處）住宅均價價78000，最最低988折、商商鋪特價價起價1160000，均均價2550000，最低低92折折一期已交交樓858888688仁恒星園園二期星園路33號（人人民西路路與三臺臺石路交交匯處）折后起價價90000（帶帶22000元/平米精精裝），一次性性94折折，按揭揭96折折20100年1月月交樓260888888路福鴻馨馨園香洲區人人民西路路與三臺臺石路交交匯處（安居園園巴士站站旁）起價67740，一次性性99折折入伙現樓樓858880088誠豐怡園園新香洲梅梅界路與與敬業路路交匯處處（公安安新村旁旁）折后均價價78000，一一次性付付款899折、按按揭900折

59、1、2棟棟已入伙伙；3、4、55、6棟棟預計220099年年底底交樓336889888薈雅名苑苑新香洲一一中高中中部西鄰鄰75000-85500預計9月月交樓266006288盈彩美居居人民西路路南、香香洲區府府旁（三三好名苑苑對面）僅余少量量復式990000-98800現樓，已已入伙265888888五洲康城城梅華西路路與藍盾盾路交界界處僅余少量量底層復復式在售售，同意意售價665000，最低低98折折現樓，已已入伙858888822電力城市市印象翠景路香香洲區府府旁僅余2套套Towwnhoousee總價分分別為2268.8萬（單價1126779）、2788.8萬萬（單價價131150）現樓

60、，已已入伙261338088區府上東東翠景路，香洲區區府西側側5000米僅余2套套在售折折后售價價分別為為75000、883000，最低低96折折現樓，已已入伙266008888麗景名城城香洲區府府西側2200米米折后起價價74000多（廚衛帶帶2萬裝裝修），最低992折現樓，已已入伙231338888區域在售樓盤盤樓盤地址址售價（元元/）樓盤進度度聯系方式式老 香香 洲雅樂園鳳凰北巴巴士站旁旁路口進進80米米折后起價價73000，最最低955折今年100月前可可入伙223668200萬科金域域藍灣老香洲區區情侶中中路2999號僅余100套，海海景房特特價起價價198800（帶20000元元精