1、PAGE PAGE 80河南汝州商業(yè)步行街商業(yè)調(diào)查問卷（一）尊敬的客戶：您好！位于洗耳北路右側(cè)的河南汝州商業(yè)步行街在推出以前，為能迎合您的需求，請(qǐng)將您的意向告訴我們，您的意見對(duì)我們很重要。謝謝！您的姓名名：_性性別：_年年齡：_歲 職業(yè)業(yè)：_月收入入_電話話一、您選選擇商鋪鋪時(shí)，您您首先關(guān)關(guān)心的是是（ ），依次是是（ ），再次次是（ ）A、地段段 B、價(jià)價(jià)格 C、經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍 D、增增值潛力力 二、您若若現(xiàn)在選選購(gòu)商鋪鋪，您的的用途是是（ ） A、長(zhǎng)線投投資 B、轉(zhuǎn)租CC、短線線投資DD、自己己經(jīng)營(yíng)三、您認(rèn)認(rèn)為河南南汝州的的房產(chǎn)會(huì)會(huì)增值嗎嗎？（ ） A、一定BB 、不不一定 C 、不會(huì)會(huì)您認(rèn)為

2、在在汝州經(jīng)經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)步行街街有市場(chǎng)場(chǎng)前景嗎嗎？A、有BB、沒有有 CC、說不不準(zhǔn)您認(rèn)為目目前河南南汝州商商業(yè)步行行街最適適合經(jīng)營(yíng)營(yíng)？A、服裝裝 B、皮具CC、建材材 B、家家具 D、小商商品 EE、（其他）在市場(chǎng)建建成后，您最看看重的是是哪一方方面的內(nèi)內(nèi)容A、管理理 B、經(jīng)營(yíng)范范圍 CC、廣告告宣傳 D、開發(fā)商商實(shí)力現(xiàn)階段，您如果果投資房房產(chǎn)，您您會(huì)選擇擇？AA、住宅宅 B、商鋪您如果投投資商鋪鋪，您希希望有包包租嗎？如果有有，希望望是幾年年？A、3-5年BB、5-10年年 C、10-15年年 D、15-20年年您認(rèn)為目目前河南南汝州最最繁華的的商圈在在哪里？您若選購(gòu)購(gòu)商鋪希希望商鋪鋪的面寬寬

3、及進(jìn)深深是多少少面寬 （米米 ）進(jìn)進(jìn)深（米） 層高 （米 ）十一、您您認(rèn)為河河南汝州州商業(yè)步步行街應(yīng)應(yīng)該采取取哪種建建筑風(fēng)格格？ A、中式BB、歐式式 C、中中歐結(jié)合合 D、其其他非常常感謝您您的支持持，耽誤誤了您寶寶貴的時(shí)時(shí)間，希希望您能能對(duì)我公公司的發(fā)發(fā)展給予予更多的的關(guān)注。河南汝州州商業(yè)步步行街住住宅類調(diào)調(diào)查問卷卷（二）尊敬的客客戶：您您好！位于洗耳耳北路右右側(cè)的河河南汝州州商業(yè)步步行街在在推出以以前，為為能迎合合您的需需求，請(qǐng)請(qǐng)將您的的意向告告訴我們們，您的的意見對(duì)對(duì)我們很很重要。謝謝！您的姓名名：_性性別：_年年齡：_歲 職業(yè)業(yè)：_月收入入_電話話1、您選選購(gòu)住宅宅的面積積需求為為（

4、 ）A、中小小套型66080mm2 B、中中套型8801200 m2CC、大套套型12201500 m2D、大套套型15501700m2 E、特特大套型型1700 m2以上 2、您您認(rèn)為在在河南汝汝州商業(yè)業(yè)步行街街附近配配套好、套型佳佳的住宅宅的合理理單價(jià)是是多少？ A、8000元/ m2BB、9000元/ m2 C 10000元/ m2D、10000元/ m2以上上 3、您您最滿意意的戶型型面積和和戶型結(jié)結(jié)構(gòu)為（ ） A 兩室一一廳一衛(wèi)衛(wèi)，900平方米米左右 B 兩室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)，1220平方方米左右右 C 三室兩兩廳二衛(wèi)衛(wèi)1200-1550平方方米 D 四室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1500-1770平

5、方方米 E 四室兩兩廳二衛(wèi)衛(wèi)1700-1990平方方米 4、您您選擇家家居時(shí)，您首先先關(guān)心的的是（），依次次是（ ），再再次是（ ）A 地段段 B 價(jià)價(jià)格 C 戶戶型 D 增值潛潛力 E 住住宅環(huán)境境 5、您您若現(xiàn)在在選購(gòu)房房，您的的用途是是（ ）AA 舊舊房換新新房 B 自己居居住 C 投資DD 為親親人購(gòu)房房 6、您您是否有有購(gòu)買住住宅計(jì)劃劃？A、馬上上 B、半半年之內(nèi)內(nèi) C、一一年以內(nèi)內(nèi) D、一一年之后后 E、不買 7、您您認(rèn)為哪哪些人會(huì)會(huì)購(gòu)買這這里的住住宅？A、企業(yè)業(yè)主、老老板 BB、政府府機(jī)關(guān)工工作人員員 C、房產(chǎn)產(chǎn)投資者者 D 郊縣富富裕人士士 8、您您覺得現(xiàn)現(xiàn)行市面面住宅價(jià)價(jià)格如

6、何何？A 便便宜 BB 適適中C 貴DD貴但可可以接受受 EE非常貴貴F 會(huì)會(huì)上調(diào) G會(huì)會(huì)下調(diào) 9、您您對(duì)現(xiàn)有有住房滿滿意程度度：A 非非常滿意意 B 滿意 C 基本本滿意 D 不滿滿意 E非非常不滿滿意。非常感謝謝您的支支持，耽耽誤了您您寶貴的的時(shí)間，希望您您能對(duì)我我公司的的發(fā)展給給予更多多的關(guān)注注。河南汝州州商業(yè)步步行街商商業(yè)類調(diào)調(diào)查問卷卷（三）尊敬的客客戶：您您好！位于洗耳耳北路右右側(cè)的河河南汝州州商業(yè)步步行街在在推出以以前，為為能迎合合您的需需求，請(qǐng)請(qǐng)將您的的意向告告訴我們們，您的的意見對(duì)對(duì)我們很很重要。謝謝！您的姓名名：_性別：_年齡：_歲歲 職職業(yè)：_月收收入_1、您認(rèn)認(rèn)為河南南汝

7、州商商業(yè)步行行街適合合經(jīng)營(yíng)哪哪幾類商商品 A、服裝精精品區(qū)（服裝、鞋帽、箱包、精品、百貨） B、餐飲休休閑區(qū)（餐飲、酒吧、茶樓、KTVV、娛樂樂） C、家居裝裝飾區(qū)（家具、家居、布藝、燈飾） D、家電通通訊區(qū)（家電、數(shù)碼、通訊產(chǎn)產(chǎn)品） E、其他 （您您認(rèn)為適適合經(jīng)營(yíng)營(yíng)的請(qǐng)打打勾）2、您認(rèn)認(rèn)為洗耳耳北路的的商業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展展前景如如何？A、很好好 B、一般 C、不不好 D、說說不準(zhǔn)3、您認(rèn)認(rèn)為此地地適合經(jīng)經(jīng)營(yíng)以下下哪幾種種商業(yè)類類型？集購(gòu)物、休閑娛娛樂為一一體的大大型購(gòu)物物中心 B、大型娛娛樂場(chǎng)所所C、專業(yè)業(yè)市場(chǎng) D、倉(cāng)儲(chǔ)中中心 EE、其它它4、若此此地有您您心儀的的商業(yè)類類型，您您是否有有意投資

8、資？ A、是是 BB、否 C、不不一定5、如果果您有意意購(gòu)買此此商鋪，您希望望它以何何種商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)？ A、商場(chǎng)場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，分分區(qū)統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理 B、采取一一間一戶戶出售C、由業(yè)業(yè)主自主主決定經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種，自營(yíng)營(yíng)或出租租，分戶戶獨(dú)立經(jīng)經(jīng)營(yíng)。6、您若若購(gòu)買商商鋪或店店面，最最適合的的面積是是A、10020mm2BB、20030 m2 C、30440mm2D、40050 m2 E、50mm2以上7、您若若購(gòu)買河河南汝州州商業(yè)步步行街商商鋪或店店面，最最理想總總價(jià)是多多少？8、您認(rèn)認(rèn)為河南南汝州商商業(yè)步行行街一層層店面合合理單價(jià)價(jià)是多少少？二層層店面合合理單價(jià)價(jià)是多少少？一層 元元/m

9、2二二層 元/m29、您是是否有購(gòu)購(gòu)買店鋪鋪計(jì)劃？A、馬上上 B、半半年之內(nèi)內(nèi) C、一一年以內(nèi)內(nèi) D、一一年之后后 E、不買10、您您認(rèn)為哪哪些人會(huì)會(huì)購(gòu)買這這里的商商鋪？A、企業(yè)業(yè)主、老老板 BB、政府府機(jī)關(guān)工工作人員員 C、房產(chǎn)產(chǎn)投資者者 D 郊縣富富裕人士士11、您您認(rèn)為在在此地段段每月每每平方米米的租金金應(yīng)該是是多少？ 12、您選購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)時(shí)希望是是哪種形形式A、店連連屋 BB、單層層獨(dú)立店店面 C、其他非常感謝謝您的支支持，耽耽誤了您您寶貴的的時(shí)間，希望您您能對(duì)我我公司的的發(fā)展給給予更多多的關(guān)注注。第二部分分、城市市總體社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況分分析一、概述述汝州市原原為臨汝汝縣，北北靠嵩山山

10、，南依依伏牛，左控許許襄，右右鄰伊洛洛，因?yàn)l瀕臨汝河河而得名名。汝州州有著悠悠久的歷歷史和燦燦爛的文文化，為為仰韶、龍山文文化發(fā)源源地之一一，是歷歷代郡州州治所，享有汝旁化化國(guó)和和中州州名郡的美譽(yù)譽(yù)。19988年年，經(jīng)國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)，撤撤銷臨汝汝縣，設(shè)設(shè)立汝州州市，屬屬河南省省直轄，由平頂頂山市代代管?，F(xiàn)現(xiàn)轄4個(gè)個(gè)鎮(zhèn)、111個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)、5個(gè)個(gè)街道辦辦事處，4544個(gè)行政政村。全全市總面面積15573平平方公里里，其中中耕地面面積6227077公頃，城區(qū)面面積144.2平平方公里里。全市市總?cè)丝诳?2.8萬人人，其中中農(nóng)業(yè)人人口888.2萬萬人。119933年被河河南省委委,省政政府確定定為全省省改

11、革、開放、發(fā)展特特別試點(diǎn)點(diǎn)縣(市市),220011年9月月，被確確定為河河南省225個(gè)加加快城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程程重點(diǎn)縣縣(市)之一。汝州市處處豫西淺淺山丘陵陵地區(qū)，屬于溫溫帶大陸陸性氣候候，四季季分明，年均氣氣溫144.2CC。境內(nèi)內(nèi)大小山山峰10025座座，其沖沖海拔6600米米以上的的有377座。由由于境內(nèi)內(nèi)山川起起伏，河河溝縱橫橫，自然然形成山山區(qū)、丘丘陵、平平川、洼洼地等復(fù)復(fù)雜地形形。地質(zhì)質(zhì)年代悠悠久，地地層構(gòu)造造復(fù)雜，礦產(chǎn)種種類繁多多，不僅僅有黑色色、有色色及貴重重金屬礦礦產(chǎn)，而而且有能能源、放放射性稀稀有礦產(chǎn)產(chǎn)，還有有陶瓷原原料、冶冶金輔助助原料、化工原原料、建建筑材料料及其它它非金屬屬

12、礦產(chǎn)等等。有煤煤、鋁、銅、金金、石英英石、大大理石、葉臘石石等礦產(chǎn)產(chǎn)資源440多種種。全市市煤炭資資源儲(chǔ)量量較大，分布全全市八個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有百里煤煤海之之稱，初初步勘察察為277億噸，為全國(guó)國(guó)50個(gè)個(gè)重點(diǎn)采采煤縣市市之一。鋁礬土土總儲(chǔ)量量12億億噸，品品位高，易開采采。目前前已有558個(gè)礦礦點(diǎn)開采采外銷，年開采采量達(dá)338萬噸噸。汝州市市土地資資源豐富富。全市市土地面面積2337.77萬畝，有效土土地使用用面積1182萬萬畝，其其中耕地地面積996.55萬畝，林地330萬畝畝，牧坡坡20萬萬畝，宜宜林牧荒荒山277.211萬畝，河灘114萬畝畝，其它它用地550萬畝畝，土壤壤質(zhì)地適適中，適適宜

13、多種種作物生生長(zhǎng)和林林業(yè)畜牧牧業(yè)的發(fā)發(fā)展?！靖艣r】據(jù)平頂頂山市220044年統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒，20004年汝汝州全年年生產(chǎn)總總值完成成974億元，增長(zhǎng)1153，人人均可支支配收入入94559.33元，超超過了全全省平均均水平。地方財(cái)政政全年完完成1775188萬元，增長(zhǎng)55744，是是近100年來增增長(zhǎng)速度度最快的的一年；項(xiàng)目建建設(shè)取得得重大突突破，全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完完成1668億億元，增增長(zhǎng)122255，已已建成及及新建、改建、擴(kuò)建和和即將開開工的、固定資資產(chǎn)1000萬元元以上的的項(xiàng)目1115個(gè)個(gè)，總投投資近880億元元；招商商引資成成效顯著著，共引引進(jìn)10000萬萬元以上上的項(xiàng)目目14個(gè)

14、個(gè)，全年年利用外外資2557億億元；非非公有制制經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭強(qiáng)勁，培育了了一批規(guī)規(guī)模大、效益好好的龍頭頭企業(yè)。全市非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)產(chǎn)值全年年完成11804億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)198，增加值值完成553億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)204，稅金22億元，增長(zhǎng)996，城鎮(zhèn)建建設(shè)、公公路建設(shè)設(shè)和社會(huì)會(huì)發(fā)展、信訪穩(wěn)穩(wěn)定等各各項(xiàng)工作作也都取取得了新新的成績(jī)績(jī)，呈現(xiàn)現(xiàn)出近幾幾年來少少有的好好形勢(shì)。國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值(GDDP)人均國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值農(nóng)民人人均純收收入城鎮(zhèn)居居民人均均純收入入地方財(cái)財(cái)政收入入社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額城鎮(zhèn)居居民儲(chǔ)蓄蓄存款余余額第三部分分、需求求問卷調(diào)調(diào)查分析析一、調(diào)查查問卷比比例為對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目所在

15、在的河南南汝州市市場(chǎng)的需需求特征征作科學(xué)學(xué)分析，我們對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)厥惺忻褡髁肆诵枨笳{(diào)調(diào)研。調(diào)調(diào)查采用用抽樣調(diào)調(diào)查、重重點(diǎn)調(diào)查查和典型型調(diào)查相相結(jié)合的的方法。問卷110000份全部部回收。經(jīng)問卷卷真實(shí)性性核實(shí)（核實(shí)抽抽樣率為為總問卷卷數(shù)的660%），真實(shí)實(shí)性在997%以以上。但但在問卷卷分析過過程中，發(fā)現(xiàn)存存在相當(dāng)當(dāng)部分的的回收問問卷，由由于部分分受訪者者對(duì)于問問卷中部部分問題題缺乏購(gòu)購(gòu)房或投投資上的的常識(shí)，故而該該些問卷卷的回答答缺乏有有效性。鑒于此此，我司司在對(duì)問問卷有效效性的鑒鑒別中，采取了了個(gè)項(xiàng)問問題鑒別別的方式式。二、本案案商業(yè)用用房問卷卷調(diào)查及及走訪情情況分析析（1）汝汝州消費(fèi)費(fèi)者在選選擇

16、商鋪鋪時(shí)最關(guān)關(guān)心的是是地段、其次是是價(jià)格、再次是是增值潛潛力及經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍汝州消費(fèi)費(fèi)者在選選擇商鋪鋪時(shí)首先先關(guān)心的的是地段段、價(jià)格格和經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍，及增值值潛力本本次調(diào)查查顯示四四者分別別占600.6%、200%及 8% 、100%的比比例，其其次關(guān)心心的是地地段占222.99%、價(jià)價(jià)格占339.66%、經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍20.8%、增值潛潛力166.8%，再次次關(guān)心的的是地段段占133.2%、價(jià)格格27.1%、經(jīng)營(yíng)范范圍288.3%、和增增值潛力力31.5%?？梢? 汝州州消費(fèi)者者在選擇擇商鋪時(shí)時(shí)最關(guān)心心的是地地段、其其次是價(jià)價(jià)格、再再次是增增值潛力力及經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍。（2）購(gòu)購(gòu)買商鋪鋪的客戶戶70%是

17、用來來自己經(jīng)經(jīng)營(yíng)本次調(diào)查查顯示，購(gòu)買商商鋪用來來長(zhǎng)線投投資占115%、轉(zhuǎn)租占占13%、短線線投資占占2%、自己經(jīng)經(jīng)營(yíng)占770%。從走訪訪與數(shù)據(jù)據(jù)可以了了解到，大多數(shù)數(shù)汝州消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買商鋪鋪用于自自己經(jīng)營(yíng)營(yíng)為主。 （3）對(duì)對(duì)河南汝汝州商業(yè)業(yè)步行街街市場(chǎng)的的前景看看好程度度調(diào)查顯示示，認(rèn)為為有市場(chǎng)場(chǎng)前景的的占622%、沒沒有市場(chǎng)場(chǎng)前景的的占6%、說不不準(zhǔn)有沒沒有市場(chǎng)場(chǎng)前景的的占322%?？煽梢?，調(diào)調(diào)查的數(shù)數(shù)據(jù)反映映出目前前這個(gè)市市場(chǎng)的前前景還是是有的，且對(duì)洗洗耳北路路的商業(yè)業(yè)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前景景也是比比較看好好。對(duì)洗耳北北路的商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展前前景看好好程度：（4）660%的的客戶選選擇中歐歐式結(jié)合

18、合的建筑筑風(fēng)格本次調(diào)查查顯示，汝州人人認(rèn)為商商業(yè)步行行街采取取建筑風(fēng)風(fēng)格集中中于中歐歐結(jié)合占占60%，選擇擇歐式風(fēng)風(fēng)格133.9%，選擇擇中式風(fēng)風(fēng)格有226.11%。在在與被調(diào)調(diào)查者訪訪問時(shí)，可知他他們對(duì)房房屋風(fēng)格格意識(shí)并并不強(qiáng)，只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地認(rèn)認(rèn)為就該該是現(xiàn)代代式。（5）445%的的調(diào)查對(duì)對(duì)象認(rèn)為為經(jīng)營(yíng)服服裝，331%的的調(diào)查對(duì)對(duì)象認(rèn)為為經(jīng)營(yíng)家家具本次調(diào)查查顯示，服裝占占45%、皮具具占144%、建建材占55%、家家具占331%、小商品品占3%，其它它占2%。調(diào)查查數(shù)據(jù)顯顯示，汝汝州商業(yè)業(yè)步街經(jīng)經(jīng)營(yíng)服裝裝比較有有一點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但但也有一一部分人人表示，經(jīng)營(yíng)服服裝在汝汝州來說說，已接接近飽和和，發(fā)

19、展展前景較較小。經(jīng)經(jīng)過對(duì)一一些經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝的的商鋪業(yè)業(yè)主的走走訪，大大家希望望去嘗試試一下其其它行業(yè)業(yè)的生意意，比如如餐飲、酒吧、床上用用品、布布藝等還還處在起起步階段段的行業(yè)業(yè)。（6）220-440mm2的商鋪鋪或店面面面積接接受程度度最為廣廣泛次調(diào)查顯顯示，消消費(fèi)者會(huì)會(huì)購(gòu)買商商鋪或店店面的面面積在110-220m2的占22.3%，200-300 m2的占221.775%，300-400 m2的占440.66%，400-500 m2的占222.66%，550mm2的占112.775%。可見，20-40mm2的商鋪鋪或店面面的面積積的接受受程度最最為廣泛泛。一些些專賣店店希望店店面大一一點(diǎn)，面面

20、積要求求在1000-2200平平方米之之間。（7）115萬-30萬萬的總價(jià)價(jià)最被客客戶所接接受1本次次調(diào)查顯顯示，消消費(fèi)者會(huì)會(huì)購(gòu)買河河南汝州州商業(yè)步步行街商商鋪或店店面總價(jià)價(jià)位在110萬元元以下占占13%，在110-112萬元元的占222%，在155-200萬元的的占333%，在在20-30萬萬以上的的占277%，在在30萬萬以上的的占5%。可見見，在價(jià)價(jià)位方面面，總價(jià)價(jià)在155-200萬元之之間的商商鋪或店店面的接接受程度度最為廣廣泛，同同時(shí)反映映汝州整整體購(gòu)買買力還可可以。2 本本次調(diào)查查顯示，15-20萬萬元的購(gòu)購(gòu)買總價(jià)價(jià)是消費(fèi)費(fèi)主體，雖然115-220萬元元的總價(jià)價(jià)范圍是是消費(fèi)主主體，

21、但但20-30萬萬元仍然然是一個(gè)個(gè)不容忽忽視的群群體，這這一部分分人既有有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，又又有著購(gòu)購(gòu)買商鋪鋪的意愿愿，因此此，房開開應(yīng)針對(duì)對(duì)這一群群體的需需要適時(shí)時(shí)推出一一些合適適的鋪位位。（8）660000元/80000元/是客客戶能接接受的一一樓單價(jià)價(jià)1、汝州州商業(yè)步步行街商商鋪第一一層最容容易接受受的價(jià)位位分析本次調(diào)查查顯示，消費(fèi)者者接受的的價(jià)格在在40000-660000元/平平方米占占30.2%，60000-880000元/平平方米占占42.6%，80000-1100000元/平方米米以上的的占177.9%，1000000萬以上上/平方方米占99.3%?？梢娨?，汝州州商鋪?zhàn)钭钜捉邮苁艿?/p>

22、價(jià)位位在60000-80000元/平方米米，甚至至100000元元/平方方米左右右的價(jià)格格亦可接接受。2、30000-40000元/平方米米是客戶戶所能接接受的二二樓單價(jià)價(jià)本次調(diào)查查顯示，消費(fèi)者者接受的的價(jià)格在在20000-330000元/平平方米占占28.8%，30000-440000元/平平方米占占46.8%，40000-550000元/平平方米以以上的占占19.9%，50000元以以上/平平方米占占4.55%?？煽梢?，汝汝州商鋪鋪?zhàn)钜捉咏邮艿膬r(jià)價(jià)位在330000-40000元元/平方方米，甚甚至50000元元/平方方米左右右的價(jià)格格少數(shù)人人亦可接接受。根根據(jù)對(duì)一一些商鋪鋪的詳細(xì)細(xì)走訪，發(fā)

23、現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)二層層的商鋪鋪業(yè)主非非常之少少，主要要原因是是汝州人人購(gòu)買物物品習(xí)慣慣在第一一層購(gòu)買買；其次次是大部部分業(yè)主主認(rèn)為二二層的功功能得不不到充分分的發(fā)揮揮，都偏偏向于選選擇店連連屋的形形式。（9）購(gòu)購(gòu)買欲望望分析本次調(diào)查查顯示，被調(diào)查查者中對(duì)對(duì)購(gòu)買商商鋪的計(jì)計(jì)劃，大大都選擇擇一年以以后占444.77%，一一年內(nèi)的的占155.5%，馬上上買的占占5.77%，半半年之內(nèi)內(nèi)占111.4%,不買買者也有有22.7%。數(shù)據(jù)顯顯示現(xiàn)汝汝州消費(fèi)費(fèi)者對(duì)房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于觀觀望，只只有好的的項(xiàng)目才才會(huì)心動(dòng)動(dòng)。 （10）購(gòu)買商商鋪的客客戶群定定位本次調(diào)查查顯示，大多數(shù)數(shù)人認(rèn)為為企業(yè)主主、老板板最有可可能購(gòu)買買商

24、鋪，占377%；其次次是房產(chǎn)產(chǎn)投資者者及效縣縣富裕人人士，分分別占119%與與27%；政府府機(jī)關(guān)工工作人員員占177%。（11）本次調(diào)調(diào)查顯示示，大多多數(shù)商場(chǎng)場(chǎng)投資者者關(guān)心商商場(chǎng)的分分區(qū)規(guī)劃劃及統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理，以以保證自自己穩(wěn)定定的投資資回報(bào)；自營(yíng)業(yè)業(yè)主更注注重分戶戶獨(dú)立經(jīng)經(jīng)營(yíng)，希希望有一一個(gè)自主主、自由由的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境。還有一一部分人人想采取取一間一一戶形式式，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)表面面，三者者分別占占54%、322%、114%。（12）商鋪類類型分析析本次調(diào)查查顯示，不同的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)在商商鋪類型型的選擇擇上有較較大的趨趨同性，據(jù)隨機(jī)機(jī)抽樣問問卷的數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，選擇擇集購(gòu)物物、休閑閑、娛樂樂為

25、一體體的大型型購(gòu)物中中心的占占59%；專業(yè)業(yè)市場(chǎng)占占26%；大型型娛樂場(chǎng)場(chǎng)所占111%;倉(cāng)儲(chǔ)中中心3%;其他他占1%。大家家普遍反反映汝州州的休閑閑娛樂的的場(chǎng)所非非常少，在下班班時(shí)間及及休息日日可去消消費(fèi)的地地方有限限。故希希望能有有一個(gè)給給大家提提供這種種消費(fèi)的的地方。對(duì)于選擇擇專業(yè)市市場(chǎng)的人人普遍認(rèn)認(rèn)為，目目前，在在汝州市市場(chǎng)上大大賣場(chǎng)及及各種類類型的專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)偏偏少，在在管理及及服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的建建設(shè)上仍仍相對(duì)滯滯后。因因此要想想在本案案上有所所突破，就必須須在專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的引進(jìn)上上注重質(zhì)質(zhì)量，并并在整體體商業(yè)氛氛圍的營(yíng)營(yíng)造上多多花功夫夫，以能能夠?qū)ι躺虡I(yè)消費(fèi)費(fèi)人群產(chǎn)產(chǎn)生足夠夠吸引力力

26、，聚集集人氣；同時(shí)，本案的的專業(yè)市市場(chǎng)還必必須做到到與其它它同類型型市場(chǎng)有有所區(qū)別別，即必必須體現(xiàn)現(xiàn)自己的的特色。（13）本次調(diào)調(diào)查顯示示， 汝汝州人認(rèn)認(rèn)為商業(yè)業(yè)步行街街適合經(jīng)經(jīng)營(yíng)服裝裝精品區(qū)區(qū)，比例例占444.8%,餐飲飲休閑區(qū)區(qū)占300.7%,家居居裝飾品品占111.2%，家電電通訊區(qū)區(qū)占111.6%，其他他占1.7%。（14）85%的人會(huì)會(huì)選擇商商鋪投資資本次調(diào)查查顯示，投資住住宅的占占15%，投資資商鋪的的占855%，可可見，汝汝州居民民對(duì)商鋪鋪的需求求比住宅宅要來的的高很多多。圖圖表8（15）消費(fèi)者者投資心心理分析析本次調(diào)查查顯示，在有自自己心儀儀的商業(yè)業(yè)類型的的前提下下,有一一定的

27、購(gòu)購(gòu)買意向向。在是是否會(huì)購(gòu)購(gòu)買一題題中，選選擇不一一定購(gòu)買買占399%，買買的占550%，而不買買的只占占11%。也就就是說，在消費(fèi)費(fèi)者了解解項(xiàng)目的的后，覺覺得好會(huì)會(huì)購(gòu)買。所以要要先讓消消費(fèi)者了了解本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，才才是最關(guān)關(guān)鍵的一一步。（16）55%的調(diào)查查對(duì)象選選擇店連連屋形式式，444%的調(diào)調(diào)查對(duì)象象選擇單單層經(jīng)營(yíng)營(yíng)汝汝州人在在選購(gòu)商商鋪時(shí)希希望是店店連屋的的形式，占總調(diào)調(diào)查人數(shù)數(shù)的555%，一一般人認(rèn)認(rèn)為一層層可做為為店面，如果生生意好的的話，二二層既可可作店面面，又可可作倉(cāng)庫庫。選擇擇單層獨(dú)獨(dú)立店面面的人占占44%，也是是一個(gè)不不容忽視視的群體體，選擇擇其他的的占1%。（17）汝州

28、商商業(yè)步行行商鋪的的面寬、進(jìn)深及及層高的的分析1、調(diào)查查顯示，認(rèn)為層層高2.8-33.2米米占466.1%，3.2-33.5米米占300.8%，3.5-44米的占占19.0%，4米以上上占4.1%。可見，汝州商商鋪?zhàn)钜滓捉邮艿牡膶痈呤鞘?.88-3.2米。汝州人人對(duì)商鋪鋪的層高高不是很很關(guān)注，只是認(rèn)認(rèn)為合理理就可以以。2、調(diào)查查顯示，認(rèn)為面面寬2.8-33.2米米占522%，33.2-3.44米占331%，3.44-4米米的占119.99%，44米以上上占2.1%?？梢?，汝州商商鋪?zhàn)钜滓捉邮艿牡拿鎸捠鞘?.55-4米米。汝州州人對(duì)商商鋪的面面寬較為為關(guān)注，但從汝汝州市現(xiàn)現(xiàn)有的商商鋪來看看,面寬

29、寬的尺寸寸沒有較較合理的的規(guī)定,1.55-6米米的面寬寬都有，所以形形成了各各個(gè)商鋪鋪在面積積、戶型型上的差差別非常常之大，給人一一種凌亂亂的感覺覺。大家家在商鋪鋪步行街街的建設(shè)設(shè)方面，基本形形成一個(gè)個(gè)共識(shí)，就是希希望能夠夠整齊規(guī)規(guī)劃，再再根據(jù)具具體情況況，可建建一些特特殊戶型型。3、調(diào)查查顯示，認(rèn)為進(jìn)進(jìn)深4-5米占占38.5%，6-77米占334.66%，77-9米米的占110.33%，99-111米的占占16.6%?？梢?，汝州商商鋪?zhàn)钜滓捉邮艿牡倪M(jìn)深是是4-55米。雖雖然4-5米的的進(jìn)深是是選擇主主體，但但6-77的進(jìn)深深仍然是是一個(gè)不不容忽視視的群體體，這一一部分人人既有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，又

30、有有著購(gòu)買買商鋪的的意愿，因此，房開應(yīng)應(yīng)針對(duì)這這一群體體的需要要適時(shí)推推出一些些合適的的鋪位。（18）調(diào)查顯顯示，望望嵩路作作為汝州州市最為為繁華的的一條街街區(qū)，租租金價(jià)位位相對(duì)其其他街區(qū)區(qū)是最高高的。此地段段的租金金較其它它路段平平均高出出10-20元元之間，望嵩北北路靠東東及靠西西的店鋪鋪在租金金、管理理等方面面又有所所不同，靠東店店鋪房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬公公家所有有，租金金相對(duì)其其它街區(qū)區(qū)普遍偏偏高，平平均每平平方價(jià)位位在455-655元之間間，是整整個(gè)街區(qū)區(qū)人流量量、車流流量最高高的地段段，越往往南走，因人流流量及車車流量的的減少，租金也也逐漸變變低，每每平方價(jià)價(jià)位在442-556元之之間?？靠?/p>

31、西店鋪鋪房產(chǎn)權(quán)權(quán)基本屬屬私人所所有，同同等位置置租金較較靠東店店鋪偏低低，租金金每平方方價(jià)位在在38-56元元之間。廣育路路店鋪?zhàn)庾饨鹈吭略录s255元/mm2，沿街街店鋪是是店連屋屋形式。丹陽路路租金約約為每月月30-60元元/平方方米，靠靠近望嵩嵩路的商商鋪?zhàn)饨鸾疠^貴，基本以以經(jīng)營(yíng)廣廣告公司司為主。洗耳路路租金約約每月110-220元/ m22,售價(jià)價(jià)9000元/ m2。這里里的沿街街店鋪有有1/44是屬個(gè)個(gè)人的，3/44是集體體和市政政府的；并且路路況較差差，離市市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，大部部分商鋪鋪破舊。中大街街屬汝州州市老街街，路面面較窄，店鋪較較破，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬私私人所有有，租金金價(jià)位在在15-25

32、元元/平方方米。路 段租 金 價(jià) 位位面積范圍圍望嵩路38-665元/平方米米15-886平方方廣育路25-330元/平方米米14-555平方方丹陽路30-660元/平方米米15-330平方方洗耳路10-220元/平方米米18-660平方方中大街15-225元/平方米米12-336平方方三、本案案住宅市市場(chǎng)問卷卷調(diào)查及及走訪情情況分析析1消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買買力及消消費(fèi)水平平（1）、本次調(diào)調(diào)查顯示示，消費(fèi)費(fèi)者會(huì)購(gòu)購(gòu)買的房房子的戶戶型面積積在600-800 m2的占111%，800-1220mm2的占441%其中選選擇1220-1150 m2的占335%，1550-1170mm2的占111%,特大大套型

33、1170mm2的占22%可見，在戶型型方面，80-1200 m2的住宅宅面積的的接受程程度最為為廣泛。（2）、三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1000-1220平方方米最滿滿意的戶戶型面積積和戶型型結(jié)構(gòu)本次調(diào)查查顯示，兩室一一廳一衛(wèi)衛(wèi)80平平方米的的占100%，兩兩室二廳廳二衛(wèi)1100平平方米的的占255%，三三室二廳廳二衛(wèi)1100-1200平方米米占488%，四四室二廳廳二衛(wèi)1120-1500平方米米以上的的占133%，四四室兩廳廳二衛(wèi)1150平平方米以以上占44%?？煽梢姡谠趹粜兔婷娣e和戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)上三室室二廳二二衛(wèi)1000-1120平平方米是是最受市市民接受受滿意的的。（3）、0.550.88元/占了

34、能能購(gòu)接受受的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的最大大比例本次調(diào)查查顯示，能夠接接受物管管費(fèi)用為為0.55-0.8元/ m22的最多多，占550%，其次次為0.8-11元/ m2，占335%，其他他1.22-1.5元/ m22 的占占15%。雖然然大多數(shù)數(shù)人能接接受的物物管費(fèi)用用在1.0元/ mm2以內(nèi)，但幾乎乎每個(gè)人人都希望望得到最最好、最最完善的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。所以以，開發(fā)發(fā)商撥款款建立專專項(xiàng)物業(yè)業(yè)管理基基金或保保留部分分物業(yè)出出租或經(jīng)經(jīng)營(yíng)并以以此收入入補(bǔ)貼物物管費(fèi)用用，是較較好的解解決辦法法。（4）物物業(yè)朝向向差價(jià)分分析在朝向差差價(jià)的問問卷中，有接近近半數(shù)的的市民沒沒有做出出選擇，這與其其它問卷卷的接

35、近近百分之之百的有有效問卷卷相比有有著天壤壤之別。在問卷卷統(tǒng)計(jì)中中，市民民普遍認(rèn)認(rèn)為同一一樓層的的南北朝朝向差價(jià)價(jià)應(yīng)為1100-2000元/ m2及1000元以以下，分分別占總總調(diào)查人人數(shù)的442.55%和337.55%；而而認(rèn)為景景觀好，光線足足就可以以，無所所謂朝向向的也有有相當(dāng)一一部分，為總調(diào)調(diào)查人數(shù)數(shù)的200%。2.消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買行為為（1）環(huán)環(huán)境和價(jià)價(jià)格與地地段是購(gòu)購(gòu)房者首首先考慮慮的因素素汝州市民民購(gòu)房，首先考考慮的因因素依然然是價(jià)格格、環(huán)境境和地段段、增值值潛力、戶型，本次調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)顯示三三者分別別占到228%、255%、255%、114%、8%的的比例，其它如如物業(yè)管管理、

36、視視野開闊闊、社區(qū)區(qū)配套、智能化化及安保保設(shè)施也也是購(gòu)房房者較為為關(guān)注的的問題。（2）購(gòu)購(gòu)買欲望望分析本次調(diào)查查顯示，被調(diào)查查者中對(duì)對(duì)購(gòu)買住住宅的計(jì)計(jì)劃，大大都選擇擇“一年以以后”占444.7%，一年年內(nèi)的占占15.5%，馬上買買的占55.7%，半年年之內(nèi)占占11.4%,不買者者也有222.77%。數(shù)數(shù)據(jù)顯示示現(xiàn)汝州州消費(fèi)者者對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處處于觀望望，只有有好的項(xiàng)項(xiàng)目才會(huì)會(huì)心動(dòng)。（3）776.66%的調(diào)調(diào)查對(duì)象象購(gòu)買住住宅是為為了自住住本次調(diào)查查顯示，消費(fèi)者者購(gòu)房用用來自己己居住占占多大數(shù)數(shù)，所占占比例為為76.6%，用來投投資占110.44%，舊舊房換新新房占99%，為為親人購(gòu)購(gòu)房占44%。

37、（4）購(gòu)購(gòu)買汝州州住宅的的客戶群群定位本次調(diào)查查顯示，大多數(shù)數(shù)人認(rèn)為為企業(yè)主主、老板板最有可可能購(gòu)買買商鋪，占355.6%；其次次是房產(chǎn)產(chǎn)投資者者及效縣縣富裕人人士，分分別占118.44%與229.22%；政政府機(jī)關(guān)關(guān)工作人人員占116.44%。3.消費(fèi)費(fèi)者的心心理承受受價(jià)位分分析(1)8800-9000元/ m2是大多多數(shù)人對(duì)對(duì)這一區(qū)區(qū)域住宅宅的心理理價(jià)位本次調(diào)查查顯示，如在此此地塊建建設(shè)配套套好、套套型佳的的住宅，合理價(jià)價(jià)位選擇擇中，選選擇8000元/ m22的最多多，占558.99%；9000元/ m22的占227%；而選選擇10000元元/ mm2的占77.8%，10000元元/ mm

38、2以上的的占5.7%，可見見，8000-9900元元/ mm2是大多多數(shù)人對(duì)對(duì)這一區(qū)區(qū)域住宅宅的心理理價(jià)位.（2）消消費(fèi)者對(duì)對(duì)汝州市市面住宅宅價(jià)格接接受程度度大多數(shù)消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為汝州州住宅價(jià)價(jià)格偏貴貴，占調(diào)調(diào)查的338.88%，認(rèn)認(rèn)為價(jià)格格適中的的占調(diào)查查的188.8%，認(rèn)為為非常貴貴的占調(diào)調(diào)查的113.99%，認(rèn)認(rèn)為貴但但可以接接受的占占調(diào)查的的9.77%，認(rèn)認(rèn)為房?jī)r(jià)價(jià)會(huì)下調(diào)調(diào)的占調(diào)調(diào)查的112.77%，認(rèn)認(rèn)為房?jī)r(jià)價(jià)會(huì)上調(diào)調(diào)的占調(diào)調(diào)查的55.5%?？梢娨?，大家家認(rèn)為住住宅價(jià)格格偏貴，但這個(gè)個(gè)調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)可能能受到了了當(dāng)前房房地產(chǎn)行行業(yè)普遍遍偏高的的影響，這個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)可能能不是大大家心理理的一個(gè)個(gè)

39、真實(shí)反反映，因因?yàn)橛邢嘞喈?dāng)一部部分人認(rèn)認(rèn)為汝州州現(xiàn)在的的房?jī)r(jià)還還可以接接受。（3）對(duì)對(duì)現(xiàn)有住住房滿意意程度本次調(diào)查查顯示，汝州人人對(duì)自己己現(xiàn)有的的住房認(rèn)認(rèn)為基本本滿意的的占455%，滿意意的占222%，非常常滿意的的占122%，不滿滿意的占占19%，非常常不滿意意的占22%?？梢娨?，大家家對(duì)現(xiàn)在在的居住住環(huán)境基基本持滿滿意態(tài)度度。由于于相當(dāng)一一部分人人的住房房是自建建房及單單位分配配的家屬屬樓，幾幾乎不存存在物業(yè)業(yè)的管理理，大家家希望能能夠享受受到更好好的一個(gè)個(gè)居住環(huán)環(huán)境，也也希望能能有這樣樣的小區(qū)區(qū)出現(xiàn)。第四部分分、汝州州市專業(yè)業(yè)市場(chǎng)分分析一、春天天服飾廣廣場(chǎng)地理位置置：位于于市區(qū)望望嵩北路

40、路項(xiàng)目概況況：該項(xiàng)項(xiàng)目地理理位置十十分優(yōu)越越，處于于汝州核核心商圈圈，此商商場(chǎng)于220033年下半半年開業(yè)業(yè)，商場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面面積17780平平方米。據(jù)了解解，該商商場(chǎng)是由由一位許許昌人投投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)，主要要的進(jìn)貨貨渠道是是來自廣廣州，主主要以經(jīng)經(jīng)營(yíng)中青青年的男男女服飾飾為主，以雜牌牌為主，針對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)刂械偷蜋n的消消費(fèi)人群群，經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品品價(jià)格在在（300元50元元、500元80元元、1000元1500元）超超過1000元的的商品占占總比率率的100%不到到，但這這些商品品適合當(dāng)當(dāng)?shù)厝说牡男枨?。同時(shí)，該商場(chǎng)場(chǎng)已是當(dāng)當(dāng)?shù)剌^有有規(guī)模的的休閑類類服裝的的購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所。項(xiàng)目成功功點(diǎn)： 正確確的選址址，商場(chǎng)場(chǎng)布局

41、的的合理，市場(chǎng)定定位明確確。 進(jìn)行行統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)統(tǒng)一管理理，容易易形成商商業(yè)氣氛氛。交通便便利，配配套設(shè)施施完善，商場(chǎng)的的戶外廣廣告及商商場(chǎng)內(nèi)部部的設(shè)計(jì)計(jì)也都較較為合理理，能夠夠營(yíng)造輕輕松的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境。區(qū)位圖：二、購(gòu)物物中心地理位置置：位于于望嵩北北路與丹丹陽中路路的交匯匯處項(xiàng)目概況況：該商商場(chǎng)位于于汝州市市區(qū)的黃黃金地段段，該商商場(chǎng)建于于90年年代中期期，商場(chǎng)場(chǎng)的總建建筑面積積是1220000多平方方米，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積48000平方方米，此此商場(chǎng)共共四層，一層主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)日用品品、家用用電器、小超市市及體育育用品，租金在在40元元50元元，該層層經(jīng)營(yíng)的的商品是是以雜牌牌為主，經(jīng)營(yíng)戶戶也大都

42、都是中年年人，處處于比較較保守經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)態(tài)；二層層主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)鞋類類、珠寶寶、男女女服飾、雜貨店店，租金金在355元45元元不等，該層除除珠寶店店之外，其他的的經(jīng)營(yíng)品品種的檔檔次都較較低，但但珠寶商商品價(jià)格格要比浙浙江同類類商品的的價(jià)格要要高出220個(gè)百百分點(diǎn)；三層主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)羽絨服服、床上上用品等等，租金金在30040不不等，屬屬低檔商商品；四四層：目目前空置置。據(jù)了了解，該該商場(chǎng)剛剛開業(yè)時(shí)時(shí)，生意意非常的的火暴，人氣旺旺盛?，F(xiàn)現(xiàn)如今商商場(chǎng)的整整體的設(shè)設(shè)備陳舊舊，扶梯梯幾乎是是無法運(yùn)運(yùn)行，顯顯得整體體的購(gòu)物物環(huán)境較較差。項(xiàng)目失敗敗點(diǎn)：由于是是國(guó)營(yíng)單單位，缺缺乏專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)操作。商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)品

43、品種太雜雜，檔次次太低，沒有進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃，商場(chǎng)的的主體功功能不能能得以體體現(xiàn)。設(shè)備太太過陳舊舊，沒有有及時(shí)進(jìn)進(jìn)行裝修修、調(diào)整整，約束束了中、高檔經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶的的進(jìn)入，且租金金比同類類物業(yè)高高，形成成惡性循循環(huán)。個(gè)案有感感：該商商場(chǎng)也曾曾有5-6年火火暴，由由于是國(guó)國(guó)營(yíng)的原原因?qū)ι躺虉?chǎng)沒有有進(jìn)行合合理的規(guī)規(guī)劃，缺缺乏對(duì)市市場(chǎng)的引引導(dǎo)，致致使商場(chǎng)場(chǎng)后期的的經(jīng)營(yíng)乏乏力。區(qū)位圖：三、步步步高服裝裝鞋業(yè)廣廣場(chǎng)地理位置置：望嵩嵩南路中中段項(xiàng)目概況況：該商商場(chǎng)于220000年開業(yè)業(yè)，總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積36000平方方米，現(xiàn)現(xiàn)有員工工3000多人，該商場(chǎng)場(chǎng)是由汝汝州當(dāng)?shù)氐厝送顿Y資，政府府的關(guān)系系很好。商場(chǎng)主

44、主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)男女服服裝、鞋鞋類，該該商場(chǎng)的的商品劃劃分非常常明確，主要以以中、高高檔的商商品為主主，同時(shí)時(shí)也滿足足了當(dāng)?shù)氐氐囊徊坎糠值南M(fèi)人群群，在鞋鞋類產(chǎn)品品中，有有很大一一部分是是溫州的的品牌（紅蜻蜓蜓、杰豪豪、吉爾爾達(dá)等）占總比比例的440%左左右，服服裝區(qū)的的劃分有有男裝、女裝、休閑裝裝、體育育運(yùn)動(dòng)裝裝，并且且還開了了一家服服裝類的的精品店店（如：花花公公子、都都彭等），迎合合不同的的消費(fèi)人人群，該該商場(chǎng)有有一部分分鋪位是是出租，租金在在80元元1000元不等等。同時(shí)時(shí)商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的配套套設(shè)施也也較為完完善，企企業(yè)形象象的設(shè)計(jì)計(jì)比同類類物業(yè)較較為突出出，容易易營(yíng)造輕輕松的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境，現(xiàn)已

45、已是汝州州服飾類類的第一一大賣場(chǎng)場(chǎng)。項(xiàng)目成功功點(diǎn)：市場(chǎng)定定位明確確，適合合當(dāng)?shù)氐牡南M(fèi)觀觀念。該商場(chǎng)場(chǎng)的管理理得當(dāng)，同時(shí)，市場(chǎng)前前期也有有進(jìn)行招招商引入入品牌產(chǎn)產(chǎn)品。每年都都會(huì)有一一次的統(tǒng)統(tǒng)一裝修修，保持持購(gòu)物環(huán)環(huán)境的舒舒適。個(gè)案有感感：實(shí)施施了招商商引資的的措施，客戶的的定位也也很明確確，故經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況較理想想。區(qū)位圖：四、健業(yè)業(yè)生活廣廣場(chǎng)地理位置置：位于于市區(qū)丹丹陽中路路項(xiàng)目概況況：該商商場(chǎng)在220022年下半半年開業(yè)業(yè)，是一一家專業(yè)業(yè)的生活活超市。共一層層，總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積32000m22，門前前有近3300mm2的停車車場(chǎng)，該該商場(chǎng)主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝、生活用用品、餐餐飲等，整體的的配套設(shè)設(shè)

46、施不是是很完善善。本商商場(chǎng)是由由許昌人人投資，據(jù)了解解，剛開開業(yè)時(shí)生生意很紅紅火，近近半年來來，因?yàn)闉橥愇镂飿I(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，客客源有所所分流。同時(shí)，該商場(chǎng)場(chǎng)也是汝汝州第一一家大型型超市，到目前前為止，經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好，超市市整體功功能劃分分也很明明確，貨貨架的陳陳列都較較為規(guī)范范，鋪位位不出租租。項(xiàng)目成功功點(diǎn)：交通便便利，規(guī)規(guī)模較大大，是汝汝州第一一家超市市。整個(gè)商商場(chǎng)的招招商到供供應(yīng)商都都非常成成功。公司的的管理較較為嚴(yán)緊緊，衛(wèi)生生狀況良良好。區(qū)位圖：五、老城城購(gòu)物廣廣場(chǎng)地理位置置：位于于廣育路路與廣成成路交匯匯處項(xiàng)目概況況：該商商場(chǎng)規(guī)模模較大，較為現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑，汝州州人投資資，在220044

47、年開業(yè)業(yè)，總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積43000平方方米，主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)：生活活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)經(jīng)營(yíng)中檔檔商品為為主，該該超市的的整體規(guī)規(guī)劃、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)都較為為合理，超市的的規(guī)模、商品價(jià)價(jià)格要比比同類物物業(yè)要高高一個(gè)檔檔次。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀狀：由于于該商場(chǎng)場(chǎng)是汝州州第二家家大型超超市，同同時(shí)購(gòu)物物環(huán)境上上看，由由于開業(yè)業(yè)新裝修修，較為為舒適，配套也也都很完完善，據(jù)據(jù)了解，每天平平均的人人流量220000-30000人人。同時(shí)時(shí)，該商商場(chǎng)鋪位位可對(duì)外外出租（每平方方米租金金40-50元元），引引入一些些品牌的的產(chǎn)品。區(qū)位圖：六、九洲洲家具中中心地理位置置：丹陽陽東路項(xiàng)目概況況：該項(xiàng)項(xiàng)目較有有規(guī)模，20000年

48、投投入使用用，該項(xiàng)項(xiàng)目分AA，B區(qū)區(qū)，總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積70000平方方米，共共有633家經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶，經(jīng)經(jīng)營(yíng)品牌牌代理有有32家家，占總總市場(chǎng)份份額500.7%，其主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)家具、辦公用用品。該該市場(chǎng)只只租不賣賣，租金金每平方方12元元、155元、118元不不等，同同時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)配有兩兩個(gè)主入入口，四四條通道道，但市市場(chǎng)的周周邊配套套設(shè)施不不完善。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況：在對(duì)市市場(chǎng)的走走訪過程程中，了了解到，總的來來說市場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況很很好，并并且有一一部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶來來自于浙浙江經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶，但但市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部的配配套設(shè)施施需要改改善，該該項(xiàng)目只只租不賣賣，主力力面積是是在50080平平方米、10001200平方米

49、米。區(qū)位圖： 七、汝州州商場(chǎng)地理位置置：丹陽陽中路（汝州大大廈）項(xiàng)目概況況：該商商場(chǎng)于997-998年投投入使用用，總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積23000平方方米，共共二層，一層主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)家電、雜貨小小店、小小商品、日用品品、珠寶寶店、體體育用品品，經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品都都非常低低檔，二二層處空空置狀態(tài)態(tài)。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況：該商場(chǎng)場(chǎng)已十分分陳舊，是900年代末末期的建建筑風(fēng)格格，現(xiàn)目目前人流流量非常常稀少，租金也也不高，好的5500-6000元/月月，一般般3000-4000元/月。區(qū)位圖： 在汝汝州對(duì)專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)考察過過程中，總的來來說市場(chǎng)場(chǎng)的前景景都不是是很樂觀觀，這其其中有市市政府支支持力度度的問題題，也有有整

50、個(gè)市市場(chǎng)不注注重后期期的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理原原因，具具體情況況如下：機(jī)會(huì)點(diǎn)：大部分的的商鋪都都?xì)w政府府機(jī)關(guān)與與私人所所有，沒沒有在市市場(chǎng)上流流通因?yàn)楫?dāng)?shù)氐氐拇蠖喽嗌啼佒恢蛔獠毁u賣，所以以給我們們積累很很好客源源，是我我們較好好的一個(gè)個(gè)契機(jī)難點(diǎn)：商鋪的總總價(jià)不易易超過220萬元元沿街商鋪鋪對(duì)專業(yè)業(yè)市場(chǎng)帶帶來一定定的沖擊擊專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的配套套設(shè)施應(yīng)應(yīng)該更加加完善，如停車車場(chǎng)、周周邊的景景觀設(shè)置置等經(jīng)營(yíng)公司司的管理理水平，決定市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ谖宀糠址?、汝州州市核心心商圈分分析汝州市的的核心商商圈由幾幾條主要要街區(qū)構(gòu)構(gòu)成，主主要包括括望嵩路路、丹陽陽路、洗洗耳路、廣育路路、中大大街構(gòu)成成，而項(xiàng)項(xiàng)目所在在地

51、就在在望嵩路路和洗耳耳中路中中間區(qū)域域。對(duì)汝汝州市核核心商圈圈的分析析， 可可以幫助助了解到到汝州市市的整體體消費(fèi)能能力和消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)，同時(shí)時(shí)能夠?yàn)闉轫?xiàng)目后后期的整整體定位位提供有有力依據(jù)據(jù)，據(jù)此此，我們們對(duì)幾條條主要街街區(qū)進(jìn)行行逐一的的詳細(xì)分分析。一、望嵩嵩路市場(chǎng)場(chǎng)分析望嵩路位位于汝州州市中心心地帶，基本形形成以服服裝銷售售為主，其它如如鞋類、家電、女性飾飾品、布布藝、美美容、餐餐飲等配配套經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)一條街街。望嵩嵩路分為為望嵩北北路及望望嵩南路路兩段，其中以以望嵩北北路最為為繁華。1、望嵩嵩北路市市場(chǎng)調(diào)查查結(jié)果分分析望嵩北路路地處廣廣成西路路南面，是人流流量、車車流量較較集中的的地方，

52、路面較較寬，交交通方便便。共有有店鋪1169家家，經(jīng)營(yíng)營(yíng)服裝類類的店鋪鋪共1116家，其中成成人服裝裝店1008家；童裝店店8家，分別占占望嵩北北路總店店鋪數(shù)量量的633.9%和4.8%。經(jīng)營(yíng)中中高檔品品牌店共共有9家家，分別別為：金金利來、柒牌、易和名名品店（主要是是：鱷魚魚恤、花花花公子子、夢(mèng)特特嬌）意意大利老人頭頭、雅戈戈?duì)?、?guó)國(guó)人西服服、漢維維西服、步森、駱豪、紅豆等等。其余余店鋪主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)一些中中低檔產(chǎn)產(chǎn)品，定定位在大大眾的消消費(fèi)，進(jìn)進(jìn)貨渠道道一般選選擇在鄭鄭州、洛洛陽等地地。中高高檔品牌牌中的雅雅戈?duì)?、?guó)人西西服、鱷鱷魚恤、花花公公子、夢(mèng)夢(mèng)特嬌由由廠家直直接進(jìn)貨貨，其余余中高檔檔

53、品牌選選擇在鄭鄭州一級(jí)級(jí)代理商商處進(jìn)貨貨。據(jù)初初步調(diào)查查，其中中摻雜一一些仿冒冒產(chǎn)品。通過對(duì)一一些業(yè)主主的詳細(xì)細(xì)了解，70%左右的的業(yè)主認(rèn)認(rèn)為服裝裝業(yè)在汝汝州市來來說已經(jīng)經(jīng)飽和，普遍反反映服裝裝生意的的利潤(rùn)在在下降，據(jù)初步步分析，一是因因?yàn)榈赇佷伒淖饨鸾鹨恢痹谠谏蠞q，費(fèi)用總總量持續(xù)續(xù)上升；二是因因?yàn)榉b裝經(jīng)營(yíng)者者逐漸的的增加，供應(yīng)量量已經(jīng)飽飽和，造造成了一一種惡性性的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。導(dǎo)致致利潤(rùn)迅迅速的下下降，有有5-77%的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者已已考慮退退出服裝裝業(yè)，但但這主要要針對(duì)一一些經(jīng)營(yíng)營(yíng)實(shí)力較較弱的業(yè)業(yè)主，象象對(duì)一些些品牌專專賣店的的影響不不大，因因?yàn)樗麄儌兌ㄎ坏牡南M(fèi)群群體不同同，主要要是一些些有經(jīng)濟(jì)濟(jì)

54、實(shí)力的的人群，故產(chǎn)生生的沖擊擊力有限限。望嵩北路路鞋店共共有8家家（占總總店鋪的的4.88%）；餐館共共有7家家（占總總店鋪的的4.22%）；攝影影店共有有1家（占總店店鋪的00.6%）；家電電店共有有2家（占總店店鋪的11.2%）；商場(chǎng)場(chǎng)共有33家（占占總店鋪鋪的1.8%）；賓館館共有11家（占占總店鋪鋪的0.6%）；女性性飾品店店共有55家（占占總店鋪鋪的3%）；雜貨貨店共有有4家（占總店店鋪的22.4%）；布藝藝店共有有2家（占總店店鋪的11.2%）；美容容店共有有12家家（占總總店鋪的的7.11%）；箱包包店共有有2家（占總店店鋪的11.2%）；自行行車車行行共有33家（占占總店鋪鋪的

55、1.8%）；手機(jī)機(jī)店共有有3家（占總店店鋪的11.8%）。鞋店主要要經(jīng)營(yíng)一一些本地地品牌，屬中低低檔產(chǎn)品品；女性性飾品店店經(jīng)營(yíng)品品種較為為簡(jiǎn)單，主要以以中青年年女性為為消費(fèi)群群體。望嵩北路路靠東及及靠西的的店鋪在在租金、管理等等方面又又有所不不同，靠靠東店鋪鋪房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬公家家所有，租金相相對(duì)其它它街區(qū)普普遍偏高高，平均均每平方方價(jià)位在在45-65元元之間，是整個(gè)個(gè)街區(qū)人人流量、車流量量最高的的地段，越往南南走，因因人流量量及車流流量的減減少，租租金也逐逐漸變低低，每平平方價(jià)位位在422-566元之間間?？课魑鞯赇伔糠慨a(chǎn)權(quán)基基本屬私私人所有有，同等等位置租租金較靠靠東店鋪鋪偏低，租金每每平方價(jià)價(jià)

56、位在338-556元之之間。2、望嵩嵩南路市市場(chǎng)調(diào)查查結(jié)果分分析望嵩南路路地處丹丹陽中路路南面，共有店店鋪855家，其其中服裝裝店占望望嵩南路路總店鋪鋪的577.7%，成人人服裝店店45家家，童裝裝店4家家。鞋店店共122家（占占總店鋪鋪的144.2%）；餐館館共3家家（占總總店鋪的的3.66%）；家電電店共44家（占占總店鋪鋪的4.7%）；女性性飾品店店共3家家（占總總店鋪的的3.66%）；珠寶寶店共33家（占占總店鋪鋪的3.6%）；雜貨貨店共88家（占占總店鋪鋪的9.5%）；商場(chǎng)場(chǎng)共2家家（占總總店鋪的的2.44%）；攝影影店共11家（占占總店鋪鋪的1.2%）。望嵩南路路也主要要以經(jīng)營(yíng)營(yíng)服

57、裝為為主，但但以一些些私人小小店鋪構(gòu)構(gòu)成，經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種也較單單一，有有專賣店店2家，分別是是七匹狼狼和袋鼠鼠。望嵩南路路商鋪種種類分布布比例成人服裝裝店53.000%童裝4.700%鞋店14.220%餐館3.600%家電4.700%女性飾品品店3.600%珠寶店3.600%雜貨店9.800%綜合商場(chǎng)場(chǎng)2.400%照相館1.200%望嵩北路路商鋪種種類分布布比例成人服裝裝店63.990%童裝4.800%鞋店4.800%餐館4.200%家電1.200%女性飾品品店3.000%布藝店1.200%雜貨店2.400%綜合商場(chǎng)場(chǎng)1.800%照相館0.600%美容店7.100%箱包店1.200%自行車行行店

58、1.800%手機(jī)店1.800%賓館0.600%二、廣育育路市場(chǎng)場(chǎng)情況廣育路地地處汝州州市市中中心，有有當(dāng)?shù)刈钭畲蟮睦侠铣琴?gòu)物物中心，街長(zhǎng)3300米米，共有有2044家店鋪鋪，經(jīng)營(yíng)營(yíng)種類223種，店鋪以以沿街形形式分布布，經(jīng)營(yíng)營(yíng)具體狀狀況如下下：餐飲類：67家家，322.8%通訊：221家，10.3%銀行：33家，11.5%百貨店：18家家，8.8%行政單位位：7家家，3.4%診所：66家，22.9%電器維修修類：119家，9.33%其他，如如洗衣店店、書店店、復(fù)印印店、理理發(fā)店共共16種種經(jīng)營(yíng)類類型：771家，占344%從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，廣育路路屬于餐餐飲一條條街，但但普遍屬屬于小門門面

59、店形形式，檔檔次不高高，消費(fèi)費(fèi)群體是是工薪階階層。廣育路店店鋪?zhàn)饨鸾鹈吭录s約25元元/m22，這里里的店鋪鋪屬于市市政府所所有，只只租不賣賣，沿街街店鋪是是店連屋屋性質(zhì)。根據(jù)在此此經(jīng)營(yíng)的的市民反反應(yīng)，在在汝州市市，這條條街僅次次于望嵩嵩路，也也就是說說商業(yè)氣氣氛比較較濃，經(jīng)經(jīng)營(yíng)商每每月的收收益平均均有30000元元左右。整個(gè)街街區(qū)兩旁旁樹木茂茂密，沿沿街店鋪鋪陳舊不不堪，人人行道坑坑洼不平平，街區(qū)區(qū)形象不不是很好好。同時(shí)時(shí)，了解解到經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶有的的在此經(jīng)經(jīng)營(yíng)已有有十多年年，一般般的至少少有一年年，經(jīng)營(yíng)營(yíng)商999%是本本地人。三、洗耳耳北路市市場(chǎng)情況況洗耳北路路在汽車車站那邊邊，街長(zhǎng)長(zhǎng)3500米左

60、右右，經(jīng)營(yíng)營(yíng)種類440種，共有1100家家，具體體經(jīng)營(yíng)狀狀況如下下：電器五金金：500家，550%百貨店：12家家，122%餐飲：44家，44%其他：334家，34%這條街主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)電器五五金，批批發(fā)零售售兼可，生意一一般，也也有5家家樂清人人經(jīng)營(yíng)。租金約約每月110元/ m22,售價(jià)價(jià)9000元/ m2。這里里的沿街街店鋪有有1/44是屬個(gè)個(gè)人的，3/44是集體體和市政政府的?，F(xiàn)洗耳耳北路正正處于翻翻修整改改階段，整條街街購(gòu)物環(huán)環(huán)境不好好，灰塵塵滿天飛飛，行人人很少。很多經(jīng)經(jīng)營(yíng)商想想關(guān)閉店店鋪，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到其它它地方或或轉(zhuǎn)行。當(dāng)我們們問起金金世界商商業(yè)步行行街時(shí)，有999%的人人都知道道。他們們