1、 大宏九鼎頌園項目定位推廣提案建筑物與與基地之之間必然然存在著著內在的的聯系，它是一種種形而上上的聯結結，一種種詩意的的聯結。（美美）斯蒂蒂文霍爾錨定在XX公公司接受受大宏公公司新項項目九鼎鼎雅園二二期之初初，我們們看到這這樣的市市場現狀狀：對于于項目而而言，九九鼎雅園園是一個個賣了三三年還未未賣完的的項目，形象與與知名度度雖有建建樹，但但銷售一一直低迷迷；對于于開發企企業而言言，大宏宏公司一一直是以以開發經經濟適用用房為主主的地產產企業，現在要要烏雞變變鳳凰，高歌進進軍高端端市場。我們不不禁要問問，是什什么原因因造成九九鼎一期期銷售緩緩慢！大大宏公司司能否具具備從低低端市場場到高端端市場的的

2、轉變？且大宏宏公司這這種轉變變是全新新的深層層次的機機制轉變變還是固固有的心心態固有有的認識識行為的的保守調調整！大大宏公司司要很清清晰的認認識到公公司操作作團隊的的意識境境界觀念念的軟肋肋，所以以為頌園園項目的的運作勢勢必要觀觀念求變變!心態求求變！團團隊求變變！習慣慣求變！機制求求變！這這些問題題的清楚楚明朗化化是決定定九鼎二二期項目目頌園行行銷致勝勝的關鍵鍵所在！為什什么九鼎鼎雅園吳吳總千里里迢迢來來開封開開發項目目？是因因為開封封這個城城市?!不是！是因因為這塊塊地！為什什么臺灣灣商人不不遠萬里里在開封封投資？是因為為房子？！不是是！是是因為這這塊地！為什什么九鼎鼎雅園已已銷售房房源入

3、住住率低？因為投投資！關關注的不不僅是房房子，還還是這塊塊地！為什什么有那那么多外外地人對對九鼎一一見鐘情情？是因因為房子子？！不不是！還是因因為這塊塊地！這塊地就就是寶藏藏！在所所有從成成熟地產產市場出出來的人人，無不不心儀這這塊地！在他們們眼里這這是一塊塊璞玉，沒有經經過雕琢琢的寶玉玉，它的的價值還還遠沒有有體現。但是這塊塊地在開開封人眼眼里卻是是荒涼偏偏僻的代代名詞！為什么么？因為為開封人人太熟悉悉這塊地地！因為為開封房房地產還還不成熟熟，因為為開封人人對投資資的意識識還很薄薄弱！所所以沒有有情感，沒有熱熱情！我們如何何做？我我們是來來挖掘璞璞玉的！是來喚喚醒沉睡睡的財富富寶藏！是來引引

4、領開封封一個階階層嶄新新的生活活方式的的！所以以我們首首先要有有熱情，要尊重重這塊土土地！要熱愛愛這塊土土地！因為我我們要清清晰的認認識到它它能給我我們帶來來財富！大大宏公司司你作好好準備了了嗎？！讓我們再再關注九九鼎雅園園透過現現象看本本質。尋尋找九鼎鼎雅園的的銷售推推廣結癥癥，為頌頌園尋找找突破口口尋找核核心推廣廣力！這是墻內內開花墻墻外香的的精彩故故事，浙浙江商人人3年前被被大宋王王朝龍亭亭后面的的風水寶寶地被感感動得一一塌糊涂涂，北上上求財，盡管項項目官司司纏身，產品形形態受政政府限制制，但帶帶著個人人的喜好好和判斷斷費浙江江人盡周周折還是是圈地蓋蓋房，但但同時為為項目留留下諸多多詬病

5、和和隱患。因此九九鼎雅園園是一個個戰略錯錯誤的產產物1、區位位不被開開封人認認同認為偏偏僻荒涼涼，陰氣氣重。2、廣告告沒有銷銷售力、沒有號號召力動作作太溫，沒有傳傳播核心心競爭力力，沒有有殺傷力力3、對外外地開發發商的不不信任九鼎鼎有問題題已經成成為共識識4、產品品缺乏核核心競爭爭力沒有產產品個性性，沒有有產品的的USPP5、對濕濕地樁基基的顧慮慮擔心樁基基問題也也已形成成民間共共識6、開封封市場大大環境不不成熟自產產自銷，混沌狀狀態這些都是是九鼎雅雅園遭遇遇到的硬硬傷，沒沒有得到到解決任任市場及及消費者者自由揣揣測，形形成問題題樓盤的的民間共共識，市市場對樓樓盤缺乏乏信任感感直接對對銷售產產

6、生了阻阻礙。項項目區位位價值的的稀缺性性與不可可復制性性又不被被為廣大大開封市市民所認認同九鼎雅雅園真的啞啞了！九鼎鼎雅園有有許多問問題點但對對我們來來講不一一定都是是壞事它會會成為我我們的機機會點因為為我們要要揚長避避短發揚揚光大！九鼎頌園園高端社社區作為為項目開開發定位位的最高高形態，其居者者相對也也是社會會的主流流與砥柱柱！因此此，無論論是其賦賦予居者者生活的的質量還還是賦于于居者的的生活享享受，都都應體現現絕對的的極致。如何塑造造九鼎頌頌園高端端物業項項目的形形象、如如何提升升其附加加值這是是賣高端端物業的的核心元元素。如如何突現現其給這這個城市市帶來的的居住觀觀念的震震撼，這這就是除

7、除客觀因因素之外外的營銷銷推廣定定位賦予予項目的的特殊價價值！開封房地地產開發發三線城城市，支支撐高端端社區與與居住高高端社區區的人的的意識形形態和價價值體系系尚未成成熟，那那么，九九鼎頌園園賣什么么？靠什什么去賣賣？本項目作作為大宏宏地產開開發的一一次質的的飛躍，因此我我們的任任務并不不是賣房房子的問問題，而而是如何何賣好房房子的問問題，不不只是賣賣產品，而且賣賣形象和和高度的的問題。這是大大宏公司司躋身主主流房地地產核心心的競爭爭力的問問題。第一部分分營銷推推廣定位位制造定位位的市場場密碼。定位圖表表如下：項目定位宏觀文化微觀人群城市區域一、開封封定位因因子。開封是中中國七大大古都和和著名

8、的的歷史文文化名城城之一，距今已已有27700多多年的歷歷史。戰戰國時期期的魏，五代時時期的后后梁、后后晉、后后漢、后后周以及及北宋和和金均建建都于此此，故有有“七朝古古都”之稱。開封歷歷史悠久久，傳統統民族文文化光輝輝燦爛，文物古古跡馳名名中外。開封有有著與國國外友好好交往的的歷史，特別是是北宋時時期的東東京，城城郭宏偉偉，“人口逾逾百萬，貨物集集南北”，經濟濟繁榮，風光旖旖旎，物物華天寶寶，不但但是全國國政治、經濟、文化中中心，也也是世界界上最繁繁華的都都市之一一，有“汴京富富麗天下下無”的“國際都都會”之稱。關鍵詞：中國國七大古古都、歷歷史文化化名城北宋時期期，城郭郭宏偉人人口逾百百萬，

9、貨貨物集南南北、世界上最最繁華的的都市、“國際都都會”之稱全國政治治、經濟濟、文化化中心挖掘開封封精神層層面的延延展特性性：世界界性的，包容性性的，人文性性兼具貫貫通東西西的歷史史都城與九鼎頌頌園精神神層面的的對接：曾經國際際大都會會環境下下的現代代建筑，兼具世世界性、包容性性、人文文性的情情感符號號。二、項目目定位因因子項目位置置位于開開封西北北區的著著名龍亭亭風景區區，北靠靠環城國國家森林林公園；南邊與與潘、楊楊兩湖和和天波楊楊府、龍龍亭公園園、翰園園碑林、清明上上河園隔隔路相望望；東臨臨文昌路路；西為為新建成成的規劃劃大道。龍亭風景景區的過過去北宋王王朝，定定都開封封長達1168年年。當

10、年年的皇宮宮所再地地就是如如今龍亭亭一帶。金朝末末年，龍龍亭一帶帶成為皇皇宮禁苑苑。關鍵詞：皇宮宮、禁苑苑、定都都1688年開封政府府明確限限制龍亭亭后土地地不允許許作商品品房開發發適用，項目是是僅有的的也是最最后一塊塊建設用用地，因因此具有有的資源源稀缺性性是不可可復制性性的，奇奇貨可居居的孤品品資源。挖掘龍亭亭精神層層面的延延展特性性：皇族族血統、帝王禁禁苑、領領袖級別別、皇家家專署、尊貴感感、御用用領地、龍脈、少數人人私享的的領地、居住榮榮耀、稀稀缺性資資源、無無法復制制和比擬擬性的資資源與九鼎頌頌園精神神層面的的對接：有皇族血血脈的建建筑：世世襲榮耀耀、有VIPP身份的的建筑：少數人人

11、的居住住尊貴，風水寶地地的建筑筑：南向向帝王之之尊，風風水龍脈脈之氣是稀缺性性的決無無再有的的孤品建建筑，是是奇貨可可居的絕絕版珍藏藏品建筑筑如果按照照馬斯洛洛精神需需求理論論，我們們的項目目屬于意意識需求求領域，是一種種自我價價值的實實現。生理需求安全需求社會需求尊重需求自我實現九鼎項目三、北宋宋的定位位因子：宋朝是中中國古代代史上的的一個重重要王朝朝，經歷歷了北宋宋、南宋宋兩個階階段，歷歷時共3320年年，宋代代也是我我國歷史史上又一一次民族族大融合合時期。今天中國國的文化化建設是是歷史上上中國文文化的繼繼續與發發展，而而且是深深深地植植根于中中國古代代文化的的。在中中國封建建社會文文化發

12、展展史上“造極于于趙宋”，宋朝朝是中國國封建社社會文化化發展的的高峰，而且具具有承上上啟下的的地位。千年的的歷史文文化積淀淀，厚重重的歷史史文化情情懷都傳傳承延綿綿在歷史史與當代代的時空空中碰撞撞，大宋宋王朝的的泱泱文文化情結結依然令令世人魂魂牽夢繞繞，人們們從清明明上河圖圖中徜徉徉舊時繁繁華富庶庶的喧囂囂，在宋宋城夢回回千年的的留戀中中重溫故故國輝煌煌，在金金庸的大大宋俠義義世界里里觸摸人人性人文文自然與與社會的的辯證和和思忖。朱熹理理學的巔巔峰時期期以“修身、齊家、治國平平天下”勸導人人們積極極入世，實現自自我人生生價值的的宋儒理理學思想想。告訴訴人們現現實世界界就是人人生的全全部奮斗斗環

13、境。英國史學學家湯因因比說“如果讓讓我選擇擇，我愿愿意活在在中國的的宋朝。”，中國國學者余余秋雨也也說“我最向向往的朝朝代就是是宋朝?！币驗槭彩裁?？因因為宋朝朝是文化化藝術的的殿堂關鍵詞：在中中國封建建社會文文化發展展史上“造極于于趙宋”，千年年的歷史史人文泱泱泱大國國情懷挖掘宋朝朝時代精精神層面面的延展展特性：一脈相承承的中華華文明，中華文文明的輝輝煌、很很中國的的朝代與九鼎頌頌園精神神層面的的對接：兼具時代代風格的的建筑很中中國的建建筑！很很中國的的精神家家園！變現方式式：宋文化包包容一個個民族的的精神，傳承一一個民族族的血脈脈，宋文文化就是是很中國國的文化化，宋文文化濃聚聚著很中中國的血

14、血脈。宋宋文化為為點，中中國文化化為面，東情西西韻，很很東方的的意念；表現很很現代的的建筑人人文與思思想。三、九鼎鼎頌園定定位的核核心價值值力傳播總綱綱：千年年等一回回千年等一一回，是是對這片片龍脈之之地，交交織傳統統人文自自然與歷歷史情懷懷血脈的的尊重，是以一一種虔誠誠的心態態尊重著著老城墻墻上的一一磚一瓦瓦，一草草一木；濕地的的一水一一禽；昔昔日皇宮宮別苑的的尊嚴的的空間秩秩序，一一土一壤壤傳襲著著貴脈靈靈氣。尊尊重方能能繼承，繼承方方能傳襲襲。千年等一一回的文文明傳承承，千年年等一回回的皇族族血脈，千年等等一回的的稀缺屬屬地，千千年等一一回的珍珍品建筑筑，千年年等一回回的人文文大宅，千年

15、等等一回的的世襲尊尊耀，千千年等一一回的對對中國文文化的繼繼續文明明。傳播表現現：表述述宋文化化！販賣賣中國販販賣中式式傳統文文化！讓我們認認識中國國與傳統統文化：在中國的的文獻中中，“中國”一詞有有幾種含含義：指指皇帝所所在的都都城；指指中原地地區；指指中國內內地；是是指地域域、文化化上的概概念。中國，不不只是一一個地理理名詞，更是一一個約定定俗成的的文化概概念，代代表上下下五千年年、擷采采中西眾眾長的中中國文化化。中國，對對中國人人而言，或許并并不具備備特別的的吸引力力。在完完全“中國”的環境境里土生生土長，從小耳耳濡目染染的都是是“中國”，中國國情結似似乎就成成了一池池沉靜的的湖，不不經

16、意地地沉淀在在心底某某個角落落，只要要不被觸觸動，就就不會在在心間彌彌漫、消消散。說到中國國，就會會產生諸諸多聯想想：古香香古色的的建筑、對稱和和諧的園園林、精精雕細琢琢的器物物、耐人人尋味的的時空感感、琴棋棋書畫的的文化風風韻中國，有著與與生俱來來的古蘊蘊、精致致、豪華華，與帝帝王將相相相關，與權利利、財富富、地位位相關。“中國”是一個個非常有有價值的的文化概概念，是是精神形形態與物物質形態態的包容容，傳統統與現代代，古今今與東西西，都能能在中國國這個概概念里面面詮釋。開封，九鼎頌頌園，似似乎孕育育著冥冥冥中的注注定，與與“中國”有個親親密的接接觸。開封，九九鼎頌園園，它曾曾經處在在一個凸凸

17、現中國國文明輝輝煌史的的時代環環境，它它是大宋宋王朝的的首都，它曾經經處在一一個銜接接中國古古代文明明于近代代文明承承前啟后后的時期期，是一一個中國國民族大大融合的的時期，是一個個中國政政權歷史史上“文人主主政的”的朝代代，是中中國文學學藝術發發展史上上繼唐詩詩后宋詞詞繁榮創創作的高高峰期，是富麗麗甲天下下商衢通通四海經經濟富邦邦的時期期，是貫貫通東西西，融會會古今的的時期，是憑借借旅游經經濟的蓬蓬勃發展展海納百百川廣迎迎四海賓賓朋的新新時代的的國際都都會。是很中國國的城市市！有很很中國的的建筑！很中國國的藝術術！很中中國的思思想!很中國國的生活活！很中中國的經經濟！很很中國的的民俗！很中國國

18、的故事事！很中中國的一一切！而開封與與九鼎頌頌園包容容了這一一切！傳傳承著這這一切！四、我們們為什么么要做“中國”中式風格格以成為為現階段段建筑開開發的主主流趨勢勢日前，在在北京的的別墅市市場中開開始陸續續出現了了一些古古色古香香的身影影：觀唐唐、香山山甲第、大象、易郡等等，它們們在帶給給人們新新鮮感的的同時，中中國的本本土建設設近年來來開始出出現一股股理性回回歸大潮潮，從追追根溯源源中逐漸漸恢復了了自信，學會了了揚棄，在尋找找中國傳傳統文化化精髓的的同時，吸納了了西方現現代學的的精髓，創造了了真正屬屬于中國國人的中中式別墅墅庭院生生活。紫紫光地產產正是在在做類似似的探索索，位于于北京香香江北

19、路路的新一一代別墅墅項目“觀唐中式宅宅院”就是這這樣一個個項目。“因為中中國經濟濟發展的的速度已已經成為為世界的的奇觀，中國的的機會正正成為世世界各地地追逐的的中心之之一，所所以中國國人已變變得自信信起來。”他解釋說說，這句句話包含含了兩層層含義，其一是是那些見見過世面面的富裕裕中國人人，對于于本體文文化的認認同感將將使他們們目光收收回來，選擇真真正代表表本土文文化的產產品上。其二是是，在外外國的客客戶看來來，每一一個地區區，每一一個國家家都獨自自擁有最最高貴的的建筑風風格和建建筑形式式，如巴巴黎圣母母院之于于巴黎、曼哈頓頓之于紐紐約、故故宮之于于北京，因而在在北京最最高境界界的別墅墅當然是是

20、那些充充滿濃郁郁中國文文化的中中式建筑筑。1、從高高端產品品說起大凡高端端產品，必定離離不開一一種文化化的營造造：從項項目本身身的豪華華，到居居者身份份的尊貴貴，皆不不忘以匹匹配“名宅、豪宅”概念的的文化來來滲透或傳傳統，或或現代；或西化化，或中中式；兼兼而有之之者，或或集大成成，或不不倫不類類無論論如何，皆期望望以文化化界定項項目本身身和居住住者的高高端形象象。正因為如如此，很很多定位位高端產產品的樓樓盤爭先先打出了了“文化牌牌”。但往往往將“文化”概念化化、模糊糊化，不不只對“文化”的演繹繹僅限于于表面，更沒有有將文化化內涵與與樓盤個個性形成成很強的的關聯度度，最終終的結果果是：做做文化概

21、概念的高高端產品品多，真真正有文文化個性性的豪宅宅少。高端產品品最忌諱諱流于表表面、缺缺乏內涵涵的高。那么，如何挖挖掘高端端產品的的文化內內涵？如如何區隔隔概念文文化與個個性文化化？如何何塑造高高端住宅宅的文化化個性？如何賦賦予高端端產品正正確的文文化個性性？如何何完美包包裝出高高端產品品的文化化個性？這是是直接關關系到一一個樓盤盤的市場場走向與與成敗問問題。九鼎頌園園以高端端姿態入入世，即即以所處處的天然然尊貴的的龍脈區區位環境境，占有有的資源源程度，想要達達到的行行銷目標標，所隱隱含的歷歷史人文文傳統的的文脈精精髓，勢勢必決定定傳承泱泱泱歷史史文脈和和人文情情懷，這這是項目目的血肉肉之軀，

22、魂魄之之精髓。2、“中中國”的利益益點我們以“中國”作為項項目的文文化個性性，是為為了形成成強烈的的市場高高端形象象度，這這是項目目推廣特特例獨行行成功的的關鍵之之一。我們分析析了豪宅宅的目標標群。他他們大多多對西方方社會高高度認同同，并向向往西方方的生活活方式；他們對對中國文文化的理理解并不不深刻，甚至模模糊、消消極，并并不是因因為他們們不具備備中國情情結，而而是缺乏乏理想“中國”對誘人人西方的的有力抵抵抗、對對心靈的的深層觸觸動。我們從項項目本身身與廣告告推廣角角度分析析了市場場。在開開封乃至至河南市市場，項項目硬件件具備中中國特色色的豪宅宅盤甚少少，純粹粹以“中國”概念進進行包裝裝推廣的

23、的豪宅盤盤更是沒沒有。但但我們的的項目具具備內外外兼修于于生具來來的“中國”特征既有皇皇族御地地，傳襲襲尊容的的居住精精神價值值，又有有古典園園林旅游游景觀、皇室建建筑、面面南坐北北的帝王王朝向、臨湖屏屏風的風風水價值值，再有有七朝古古都大宋宋王朝皇皇脈淵邃邃的文化化底蘊、以及深深厚積淀淀的繁華華人文，無“中國”所不能能包容?；谏?，我們認認為：中中國，是是項目區區隔于市市場的核核心價值值，也是是項目給給予目標標消費群群的最大大利益點點，包括括精神價價值、文文化價值值、人文文價值、思想價價值、風風水價值值等等。五、核心心策略的的價值目目標1、一個個以人為為本、以以高端產產品滿足足高端人人群需求

24、求的經典典。以高端目目標群的的需求為為出發點點，以創創新理念念建筑高高端產品品，充分分結合需需求與滿滿足打造造名副其其實的高高端住宅宅，這是是九鼎雅雅園立項項初衷，也是指指導產品品開發、市場營營銷的方方向與原原則。這這就要求求產品本本身必須須內外兼兼修、產產品形象象必須領領袖同行行，以匹匹配高端端人物對對身份建建筑的綜綜合要求求。一個自然然與人文文景觀結結合得天天衣無縫縫的杰作作。九鼎雅園園位于開開封西北北區的著著名龍亭亭風景區區，北靠靠環城國國家森林林公園；南邊與與潘、楊楊兩湖和和天波楊楊府、龍龍亭公園園、翰園園碑林、清明上上河園隔隔路相望望；東臨臨文昌路路；西為為新建成成的規劃劃大道。先天

25、的自自然環境境人文環環境已然然得天獨獨厚；在在項目硬硬件規劃劃上，也也要從建建筑風格格、戶型型設計、戶型朝朝向、裝裝修風格格、園林林特色、會所級級別諸方方面進行行文化融融鑄與獨獨創，尤尤其是項項目內在在的文化化生活營營造，力力求構筑筑一個新新開封居居住時代代的豪宅宅典范！一個在營營銷推廣廣上堅持持創新、堅持個個性的“中國”與“豪宅”的關系系論。一個項目目成功，皆離不不開包裝裝與炒作作。那么么，在本本項目的的推廣方方面，既既然以“中國”為項目目的USSP，那那就要完完美闡述述“中國”概念與與“豪宅”概念，傳統與與現代、東方文文化與西西方文化化的的關關系論六、項目目定位：百年皇皇族棲居居國際際都會

26、豪豪宅百年皇脈脈是根，是中國國概念的的傳統文文化；國國際都會會豪宅是是現代的的“中國”概念文文化，融融古通今今，東情情西蘊，古今中中西圍繞繞核心的的“中國”文化，詮釋中中國特色色的豪宅宅生活理理念、生生活方式式及生活活體驗。七、核心心廣告語語：傳襲一個個時代的的尊耀包容一個個時代的的豪宅八、九鼎鼎頌園的的8大價值值論任何建筑筑都離不不開土地地，任何何建筑形形式都與與土地之之間存在在著依附附關系，都是土土地價值值的體現現，都不不可以違違背土地地的價值值規律，都與土土地之間間存在著著一種默默契關系系，九鼎鼎頌園更更是如此此！尊以南為為貴面南坐坐北的帝帝王朝向向價值中國古代代帝王皆皆自命天天子，是是

27、以大建建九重天天庭，“坐北朝朝南，殿殿宇接天天”，試圖圖構建君君之權“受命于于天”的假象象。我國國傳統的的住宅都都是講究究“坐北朝朝南”，其中中的科學學道理在在于因中中國位于于地球北北半球，坐北朝朝南的住住宅，在在盛夏季季節，可可避開下下午最熱熱時的直直射陽光光，起到到遮陽避避暑的作作用；在在隆冬季季節，避避開西北北寒風，起到防防寒、保保暖的作作用?！白背稀钡淖≌芙到档褪覂葍榷?、夏夏季的溫溫差，對對人們的的生活起起居有利利。在古古人眼中中，坐北北朝南的的原則是是對自然然現象的的認同，“順應天天道，可可以得山山川之靈靈氣，受受日月之之光華，頤養身身體，陶陶冶情操操，地靈靈人杰”。更何

28、況，九鼎頌頌園所處處皇宮貴貴胄之龍龍脈領地地，風水水寶地尊尊享南向向帝王之之尊，風風水龍脈脈之氣，地脈價價值何其其尊崇。因此，在頌園園的規劃劃設計中中，在房房屋基座座的排布布中，無無論是別別墅，還還是多層層洋房，全部采采用了南南北朝向向的帝王王朝向，面朝龍龍亭（龍龍座），背依龍龍脈萬歲歲山古城城墻，后后側森林林公園高高大植被被組成天天然屏風風，儼然然帝王座座向，是是最尊貴貴的住宅宅方位。2、尊以以濕為貴貴城市市中心罕罕有的濕濕地資源源價值濕地與森森林、海海洋并稱稱為地球球三大生生態系統統，發揮揮著巨大大的社會會生態效效益。濕濕地不僅僅具有保保持水源源、凈化化水質、調節氣氣候等巨巨大的生生態功能

29、能，濕地地是世界界上最具具活力的的生態系系統，被被譽為“地球之之腎”。濕地地所具有有的景觀觀和文化化價值也也為世界界文明的的延續和和發展作作出了重重要貢獻獻。健康康的濕地地生態系系統，是是國家生生態安全全體系的的重要組組成部分分和實現現經濟與與社會可可持續發發展的重重要基礎礎。九鼎頌園園的地貌貌就是天天然的濕濕地資源源，其水水脈延綿綿于龍亭亭潘楊湖湖，蘊藏藏龍脈靈靈氣。同同時，“依山面面水，山山環水抱抱”是傳統統住宅的的最佳基基地選擇擇，因為為背后有有山能夠夠最大程程度上滿滿足居住住者的心心理安全全感，同同時能夠夠抵擋冬冬天北風風的寒風風，而前前面臨水水不僅可可以獲得得很好的的水源，同時能能夠

30、用水水氣涼爽爽和純凈凈住宅的的空氣，所以中中國有句句俗語叫叫做“山管人人丁水管管財”，山的的雄偉挺挺拔，保保證了家家族昌吉吉，頌園園的山就就是萬歲歲山，蜿蜿蜒的古古城墻展展開大山山的懷抱抱，圍合合住頌園園，形成成攬才之之勢；而而水代表表財氣，頌園的的濕地水水脈與龍龍亭湖皇皇脈相連連，真正正意義上上起到水水起財涌涌聚財財的效果果。依山山面水不不僅是財財富聚集集的象征征，而且且也是中中國祖先先五千年年來總結結出最佳佳的人居居環境。3、尊以以森為貴貴背依依森林公公園的天天然生態態價值龍亭風景景區與萬萬歲山國國家森林林公園是是開封自自然生態態環境最最佳的一一個主流流供應區區域，主主要是因因為這里里有開

31、封封最大、生態保保存最完完整的濕濕地資源源、森林林公園、龍亭湖湖水系，素有“開封城城市之肺肺”的美美譽。濕濕地、生生態森林林共同組組成一個個天然生生態博物物館，使使該區域域成為開開封城市市的自然然綠腎，原生態態價值彌彌足珍貴貴。萬歲歲山國家家森林公公園，更更是成為為古城開開封的綠綠肺。專專家測算算，森林林園林景景區一年年吸走二二氧化碳碳2000多萬噸噸，吐出出1000多萬噸噸氧氣，一年產產生的生生態價值值超過億億元。僅僅從生態態環境看看，九鼎鼎頌園生生態區域域是開封封最適宜宜的生活活居住區區。九鼎鼎頌園左左右相依依，福澤澤雙重生生態自然然系統（濕地、森林公公園），社區內內環境幽幽雅，空空氣純凈

32、凈，大氣氣浮塵及及水污染染程度為為開封最最低區域域之一。人居其其中，頤頤養萬年年，生態態價值卓卓然凸現現，無與與倫比。4、尊以以稀為貴貴絕無無僅有不不可復制制的項目目稀缺價價值開封政府府明確限限制龍亭亭后土地地不允許許再作商商品房開開發適用用，頌園園項目是是僅有的的也是最最后一塊塊建設用用地，因因此具有有的資源源稀缺性性是不可可復制性性的，身身處人文文與自然然旅游精精致當中中，真正正體現項項目奇貨貨可居的的珍品資資源。在在政府城城市建設設政策的的保護下下，濕地地資源商商業開發發已被限限制，頌頌園是唯唯一的一一塊可供供開發的的用地，以后在在這里不不會有類類似的土土地供應應，其土土地資源源的稀缺缺

33、性排他他性獨尊尊性猶如如龍脈之之尊舍我我其誰！1%俊杰杰擁有，99%只能贊贊嘆！5、尊以以文為貴貴自然然與傳統統情懷共共融的人人文價值值九鼎頌園園位于開開封西北北區的著著名龍亭亭風景區區，北靠靠環城國國家森林林公園；南邊與與潘、楊楊兩湖和和天波楊楊府、龍龍亭公園園、翰園園碑林、清明上上河園隔隔路相望望； 龍龍亭風景景區的過過去北宋王王朝，定定都開封封長達1168年年。當年年的皇宮宮所再地地就是如如今龍亭亭一帶。九鼎頌頌園身處處自然與與人文情情懷當中中，感受受千年傳傳承的歷歷史文脈脈，熏陶陶自然與與人文景景觀雕飾飾的浪漫漫精致，如夢如如畫，如如癡如醉醉，恍惚惚千年大大宋富庶庶與喧囂囂歷歷在在目，

34、傳傳承著一一種精神神一種文文化，一一種生活活的格調調，一種種生活的的方式，這就是是頌園寧寧靜致遠遠穿行于于世紀時時空的游游憩生活活，是專專為特定定人群定定制的一一種生活活方式。其區位位的稀缺缺性也是是其人文文價值傲傲然獨尊尊。6、尊以以相為貴貴專為為帝王品品相天然然締造帝帝王家園園的風水水價值在華夏文文明五千千年的歷歷史長河河中，中中華民族族創造了了輝煌燦燦爛的文文明，我我們的祖祖先也摸摸索出了了一套完完整的居居家置業業的規律律，這些些經驗是是五千年年來經驗驗的集合合，是東東方人最最佳居住住形式的的科學總總結。地善、苗苗旺盛；宅吉，人興隆隆（南南北朝）王征黃帝宅宅經人造房屋屋，房屋屋塑造人人英

35、國國首相邱邱吉爾但是由于于中國古古代文明明中沒有有形成系系統的物物理表述述方式，因此住住宅科學學在傳播播過程中中被迷信信化，就就形成了了后來的的“勘輿學學”，也就就是人們們常說的的“風水學學”，如果果籠統地地看待住住宅“風水”，里面面大量的的是具有有濃重迷迷信色彩彩的禁忌忌，然而而當我們們用科學學的眼光光考量中中國住宅宅“風水”的時候候，也可可以發現現其中大大量的經經驗是給給予人們們長年的的經驗總總結，是是非常具具有科學學性的，因此，新西蘭蘭奧克蘭蘭大學地地理系學學者尹弘弘基在自然科科學史研研究上上撰文說說：“風水是是為建筑筑建筑物物吉祥地地點的景景觀評價價系統，它是中中國古代代地理選選址與布

36、布局的藝藝術，不不能按照照西方的的概念將將它簡單單的稱為為迷信或或科學。”九鼎頌園園天然暗暗合帝王王之相，正是天天人合一一，宅地地吉相的的天作之之成。細細看九鼎鼎風雅頌頌的地貌貌，不正正是一位位君臨天天下傲然然霸氣的的頭頂皇皇冠的帝帝王嗎，所謂宅宅地天成成，富貴貴傳襲，在頌園園在這帝帝王之尊尊的家園園中不就就卓然凸凸現吉宅宅的風水水價值嗎嗎！于是是人造房房屋，房房屋塑造造人，地地能養人人，地生生思想，世代傳傳襲，這這正是頌頌園一個個有君王王思想的的家園！7、尊以以正為貴貴居中中以統四四方的景景觀及住住宅規劃劃價值中國傳統統哲學中中的中庸庸思想影影響到了了中華文文明的每每一個角角落，其其中住宅宅

37、建造科科學上也也不例外外。居中中適中，成為中中國住宅宅建造的的重要標標準不偏不不倚，恰恰到好處處，合乎乎正道，至善至至美。所所以中國國的住宅宅建造標標準都是是嚴格按按照居中中適中的的穩定結結構，來來增強居居住者的的安全心心理。清人吳才才鼎在陽宅撮撮要指指出：“凡陽宅宅須地基基方正，間架整整齊，若若東盈西西縮，定定損丁財財”。而另另一部中中華文明明的集成成式巨著著太平平御覽記載道道：“王者受受命創始始建國，立都必必居中土土，所以以控天下下之和，據陰陽陽之正，均統四四方，以以制萬國國者”。因此此規劃住住宅的重重要原則則就是要要求突出出中心，布局整整齊，附附加設施施緊緊圍圍繞軸心心。九鼎頌園園接龍亭

38、亭皇脈之之尊，引引用皇家家別苑的的“據陰陽陽之正，均統四四方，以以制萬國國者”建筑及及景觀布布局章法法規劃建建造，住住宅基座座正南座座北，在在帝王地地貌之相相為居中中，景觀觀水系生生態植被被圍合四四周，取取法正中中觀四方方，與龍龍亭帝王王中正之之座遙相相呼應，一脈相相承。真真正在尊尊重這片片龍脈靈靈氣十足足的土地地上人然然與人文文的價值值空間。8、尊以以棲為貴貴純粹粹低密度度花園洋洋房居住住價值回歸居住住的本意意。一個個用生活活滋養生生命的地地方，一一個用自自然培育育健康的的家園，一切設設計、所所有配套套，皆以以人為本本，讓生生活更愜愜意，正正是九鼎鼎頌園的的居住哲哲學。九九鼎頌園園結合政政府

39、重點點地區開開發就建建設的控控制要求求，古城城墻800米內控控制高度度在100米以內內，因此此，低密密度底層層的花園園洋房、別墅是是規劃設設計的一一大特色色，依照照龍亭方方位背依依古城墻墻的區位位，突出出純粹人人性化、人文化化的居住住環境。面北推推窗凝視視古老城城墻的蒼蒼桑與積積淀；面面南推窗窗遙看龍龍亭金頂頂洋洋輝輝煌，尊尊貴人生生的豪邁邁氣度油油然而生生。讓生活活立體起起來。我我們特別別為追求求時尚和和文明的的你設計計了多款款玲瓏戶戶型，精精彩無限限，輕松松擁有。開敞客客廳，陽陽光主臥臥，靜雅雅書房，落地式式觀景門門窗，浪浪漫露胎胎，動靜靜分區明明確，營營造出私私密有序序的空間間秩序。入則

40、玲玲瓏別韻韻致，出出則風情情無限好好。第二部分分營銷推推廣策略略推廣策略略總精神神墻內開花花墻外香香開封市的的地產消消費是一一個自產產自銷的的初級階階段，人人們還在在解決基基本居住住問題，對于投投資置業業，多次次置業的的人群概概率不足足以支撐撐起頌園園高端項項目的行行銷目標標。怎么么辦？頌頌園往哪哪里去？雅園一期期的入住住率很低低，通過過客源調調查，理理論上投投資的占占一部分分，為老老人置房房的占一一部分，地市灰灰色階層層購房占占一部分分。已購購房客戶戶對九鼎鼎的認同同基本上上為區位位優勢，而且一一個很有有意思的的現象就就是外地地看房客客對這塊塊地的喜喜愛程度度遠遠超超出本市市購房客客，在成成

41、熟的外外地市場場眼里，這就是是一個寶寶藏！但但這個寶寶藏在開開封如璞璞玉不被被人識，即便如如此開封封市場的的購買力力也非是是項目的的終極目目標！走走出去！既然花花開墻內內，墻外外香！那那就香飄飄萬里。因為頌頌園具備備墻外香香的產品品支撐，其八大大產品價價值論，決定了了項目的的天然底底蘊。同同時開封封作為國國內外知知名的旅旅游城市市，其大大背景認認知環境境同樣給給頌園做做了強大大的傳播播行銷支支撐。（這一點點在與XXX公司司的合作作中，會會充分展展現出來來。當然然開發商商的觀念念改變，意識調調整才是是最關重重要，就就像前文文所提到到的關鍵鍵所在！頌園項項目的高高度完全全脫離了了大宏公公司做底底端

42、商品品房的形形象，是是真正意意義上將將大宏躋躋身于主主流開發發商的實實至名歸歸的行列列中，因因為頌園園項目肩肩負著大大宏公司司更多的的社會責責任感和和使命感感，項目目以寄托托了更多多的公司司愿景和和戰略責責任。項項目只有有成功，容不得得半點閃閃失，。因此XXX公司司更希望望大宏公公司積極極調整觀觀念，用用全新的的思想看看待頌園園的嶄新新的推廣廣舉措，這樣雙雙方才能能達到事事半功倍倍合理效效果。）二、戰略略與戰術術表現戰略層面面：全國國發售、全省發發售、全全市發售售，三點點一線，三維立立體推廣廣結構。戰術層面面：整合合營銷傳傳播，新新聞營銷銷、事件件營銷、常規平平面營銷銷、網絡絡營銷等等。戰術效

43、果果：加壓壓排他性性，強迫迫性認知知，轟動動效應，公益效效應！（全國同同步發售售國寶寶級珍藏藏版，在在九鼎項項目的推推廣過程程中，應應該堅持持高舉高高打得進進攻策略略，在戰戰略層面面走全國國同步發發售戰略略，網絡絡發布戰戰略。）三、目標標客戶群群鎖定：社會中中上層、左右生生活、和和改變城城市文化化的頂端端人群；四、皇家家貴氣的的整體協協調風格格以皇家色色彩與大大氣、哲哲理的訴訴求與中中華文化化的滲透透，現實實與傳統統的嫁接接，達到到與目標標客戶群群更到位位的共鳴鳴溝通；表現要求求：文化化色彩，洋洋灑灑灑，大大氣富貴貴，哲理理性，辯辯證性，五、推廣廣主線1舊舊時王謝謝堂前燕燕，飛入入尋常百百姓家

44、頌園產品品最大的的附加值值就是“舊時王王謝堂前前燕，飛飛入尋常常百姓家家”的居住住價值，曾經皇皇族貴胄胄門第，皇宮大大內，穿穿越時空空，尊享享與有皇皇脈帝王王之相的的有緣階階層人士士。正所所謂，傳傳襲一個個時代的的尊耀，包容一一個時代代的豪宅宅。豪門門望族。世襲相相傳。2中中國豪宅人文關系豪宅的居居住者，最主要要的是不不是金錢錢上的富富有，而而是品位位與格調調上的富富有，以以及對文文化鑒賞賞力的富富有?！爸袊勒P系”，就是是“豪宅與與個人的的關系”，直接接導向目目標群心心理；從從中國文文化關系系到豪宅宅的關系系到個人人居住的的關系，從精神神層面到到物質層層面到生生活的意意識形態態等方方方面面

45、涵涵而概之之。六、規劃劃理念與與傳統結結合三期開發發與風雅雅頌的結結合五個組團團與宮,商,角,徵,羽古代代音樂的的結合連排別墅墅與中國國現代民民居建筑筑的結合合建筑排列列與中國國城郭建建造法式式的結合合外立面與與宋朝象象征符號號的結合合園內命名名與宋詞詞的結合合外立面顏顏色與宋宋瓷釉色色的結合合紅顏色線線條與龍龍亭墻體體皇家顏顏色的結結合河流脈絡絡與汴河河脈絡的的結合24節氣氣與規劃劃的結合合第三部分分階段推推廣計劃劃一、本項項目的推推廣總策策略：準備充分分，不鳴鳴則已，一鳴驚驚人。針對客戶戶人群：第一層客客戶：面面向全省省，全國國限量發發售 a、企企業管理理層、個個體私營營業主、投資人人群

46、b、金金融、保保險、醫醫院系統統 c、政政府機關關第二層客客戶：開開封市內內所有客客戶 a、有有經濟實實力的向向往高生生活品質質的客戶戶 b、省內或或省外在在汴定居居的生意意人 c、開封市市內高收收入階層層d、開封封周邊地地市富裕裕的私營營業主，高收入入階層手段分解解：1全城城覆蓋手手段，省省內同步步大河河報/東方今今報/電視廣廣告2重點點區域手手段開封市市戶外路路牌，鄭鄭汴高速速沿路廣廣告牌3項目目推介手手段產品推推介會，高峰論論壇會4新聞聞活動手手段新聞事事件、論論壇活動動，進行行事件營營銷5、互聯聯網推薦薦選擇擇大門戶戶網站項項目介紹紹推薦二、開盤盤推廣方方案1、公益益新聞事事件：大大宏

47、杯“我為城城市添磚磚加瓦”及修復復老城墻墻大型公公益征集集活動活動內容容：在開開封全市市發起收收集老城城墻磚、皇宮老老瓦片活活動，以以為城市市家園添添磚加瓦瓦為由頭頭，主打打社會公公益牌，目的全全民參與與，制造造新聞熱熱點，社社會熱點點，聚集集開盤人人氣，同同時凸現現開發商商高度的的社會使使命感和和責任感感！公益新聞聞事件：九鼎頌頌園登基基開盤暨暨大宏杯杯開封封市生態態濕地保保護公約約萬人人簽言活活動活動內容容：借用用活動助助推項目目的8大大核心賣賣點“濕濕地環境境”，以以保護市市區僅存存的濕地地公益活活動響應應國家每每年發起起的全全國濕地地保護公公約活活動，同同時體現現開發商商的歷史史責任感

48、感和公益益形象。推廣節點點20055年3月30日正正式推廣廣20055年4月17日開開盤33準備期20004.120005.33.項目亮相相20005.3.554.通過亮相相造勢，進行行戶外報報廣全省省亮相。在較短短的時間間內達到到造勢最最高潮，讓目標標客群能能夠清楚楚的了解解企業的的實力和和項目的的行業地地位，樹樹立客戶戶對于項項目的信信心。同同時強化化客戶對對產品的的緊迫感感，同時時通過賣賣卡認籌籌選號等等手段制制造市場場緊張情情緒，推推廣上側側重客戶戶渠道，進行各各項客戶戶渠道的的細分工工作，進進行精細細化營銷銷的重點點打擊，推出實實際利益益點打動動客戶對對產品的的認同。以平面面媒體、新

49、聞主主題炒作作等引起起客戶的的預期值值，制造造市場緊緊張情緒緒，同時時以產品品說明會會、投資資指南活活動等手手段，進進行重點點客戶的的重點梳梳理，強強化客戶戶工作。強宣期20005.4.1175.117通過產品品品牌的的亮相，引發社社會的高高度關注注，并以以此作為為契機，展開產產品賣點點的陳述述，以平平面媒體體為主，并通過過開盤造造勢，房房展會、黃金周周造勢，外賣場場展示廳廳、電視視廣告等等手段對對目標客客戶強化化產品的的體驗和和具體感感受，能能夠在較較短時間間內，讓讓客戶認認識到產產品在市市場上的的唯一性性和差異異性優勢勢。20055.5.177.115持持銷期在前期的的強大攻攻擊下，第一波

50、波客戶已已經得到到轉化，第二波波客戶在在本階段段將繼續續發力，形成一一個銷售售的強檔檔期。20055.7.179.117維維持期20055.9.1710.30強銷期期（二次次發力期期）舉行行“開封市市城市精精神評選選活動”20055.111.111.30秋季房房展會暨暨菊花節節20055.122.112.31銷售結結束附錄：“開封市市城市精精神評選選活動”開封城市市精神系系列活動動方案一、活動動主題確定新時時期開封封城市精精神二、活動動目的所謂城市市精神，“是一個個城市的的歷史人人文傳統統以及正正在豐富富、發展展著的城城市的市市民素養養、價值值觀念、道德行行為、精精神氣質質等因素素的綜合合體現

51、?！秉h的十十六大報報告指出出：“民族精精神是一一個民族族賴以生生存和發發展的精精神支撐撐。一個個民族，沒有振振奮的精精神和高高尚的品品格，不不可能自自立于世世界民族族之林?！币粋€國國家需要要擁有偉偉大的民民族精神神，同樣樣，一個個城市也也需要一一種全體體市民認認同的精精神，城城市精神神作為城城市長期期發展的的精神積積淀，是是城市市市民認同同的精神神價值、共同追追求，是是推動城城市發展展的精神神動力，塑造城城市精神神，是新新的歷史史時期弘弘揚民族族精神的的具體實實踐;是提高高城市綜綜合競爭爭實力的的必然要要求;是加速速經濟社社會發展展的客觀觀需要。開封作為為一個具具有千年年歷史的的文化名名城，在在新的競競爭、發發展條件件下，開開封城市市精神的的塑造，對于凝凝聚發展展力量，提高開開封城市市知名度度，增強強競爭優優勢，營營銷城市市，全面面建設小小康社會會奮斗目目標的順順利實現現具有重重要的意意義。三、主辦辦單位開封市人人民政府府市委委宣傳部部開封封日報社社河南南省社科科院市市文明辦辦大宏房房地產公公司四、承辦辦單位開封日報報社開開封日報