1、南昌項目市場調研報告一、南昌都市概況1. 地理位置南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會和內陸開放都市，全省政治、經濟、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣）五區（東湖區、西湖區、青云譜區、郊區、灣里區）。2. 人口面積南昌總人口433萬，國土面積7402平方公里，都市化水平44%。市轄區（即五區）常駐人口184萬人，市轄區面積為617平方公里，其中都市建成區面積106平方公里，都市實際居住人口156萬人，其中約90%的人口要緊集中在贛江以南的昌南城區。3. 交通地位南昌地理位置優越，歷史上素稱“要沖之地”。國家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向鐵路干線

2、浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會都市。105、316、320三條國道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達上海、杭州，西連武漢、長沙。同時，南昌的進展直接同意我國幾個經濟比較發達地帶（如：長江三角洲經濟圈、珠江三角洲經濟圈和閩臺經濟圈）幾乎是等距離的輻射。南昌自身也是處于以上海為龍頭，重慶為龍尾的長江經濟帶中游地區，與武漢、長沙同為中游地區重要中心都市。4. 自然條件南昌自然條件優越，是典型的山水都市。受丘陵地貌和溫潤氣候特征阻礙。市域內湖泊眾多，水系發達。贛江、撫河穿城而過，市區范圍內湖泊星羅棋布，有內四湖（東、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖

3、、黃家湖）等天然湖泊。具有漂亮的江南水鄉風情。城北有“小廬山”之稱的梅嶺，山勢蜿蜓，層巒疊翠，森林覆蓋率達60%左右。同時，南昌市東北部鄱陽湖地帶是世界級聞名的候鳥自然愛護區。南礬山、象山等地也是鳥類棲息和觀賞候鳥的極好場地。南昌具有優越的水資源和良好的自然生態環境。二、宏觀經濟和消費狀況1. 綜合經濟實力全年實現國內生產總值435.10億元，按可比價格計算，比上年增長9.2%。其中，第一產業增加值46.0億元，增長3.0%；第二產業增加值205.3億元，增長9.2%；第三產業增加值183.8億元，增長10.9%。產業結構得到進一步調整，一、二、三產業在國內生產總值中的比重由上年的11.5%、

4、47.0%和41.5%調整為10.6%、47.2%和42.4%。2. 物價指數穩中有升市場價格總水平隨經濟形勢好轉，市場消費需求轉旺，以及政策性調控等因素的阻礙，呈現穩中有升的趨勢。居民消費價格指數由負增長轉為正增長，全年居民消費價格總指數為102.6，商品零售價格總指數為97.8。3. 財政收入較快增長全市財政總收入44.6億元，比上年增長25.9%。其中，地點財政收入（不含上交國庫的兩稅收入）19.13億元，增長14.1%。財政支出23.79億元，增長8.7%。4. 矛盾和問題當前經濟和社會進展中仍存在一些不容忽視的矛盾和問題，要緊表現在：經濟結構調整步伐不夠快，結構性矛盾仍較突出，服務業

5、和非公有制經濟比重仍然偏小；全社會投資強度不大，投資率較低；農業基礎仍較薄弱，農業產業化水平不高；工業企業創新能力不強，部分企業生產經營困難；利用外資形勢不容樂觀；都市社會就業壓力較重；農民增收困難。國民經濟要緊指標及進展速度指 標2000年2000年比上年增長%年末總人口432.5萬人2.0從業人員數215.0萬人-1.5職工人數77.93萬人-5.5國內生產總值435.1億元9.2第一產業46.0億元3.0第二產業205.3億元9.2第三產業183.8億元10.9工農業總產值541.5億元9.6工業總產值472.0億元10.5農業總產值69.4億元3.0糧食產量156.1萬噸- 4.3全社

6、會固定資產投資額79.9億元12.2社會消費品零售總額144.4億元10.4財政總收入44.6億元25.9地點財政收入19.1億元14.1財政支出23.8億元8.7商品零售價格指數97.8%-2.2居民消費價格指數102.6%2.6職工平均工資6954元11.7都市居民可支配收入5734元8.4農民人均純收入2390元3.6城鄉居民儲蓄存款276.9億元4.95. 城鄉居民生活水平全市職工年平均工資6954元，比上年增長11.7%，其中，在崗職工平均工資8756元，增長13.4%。據抽樣調查，都市居民人均可支配收入5734元，比上年增長8.4%；農民人均純收入2390元，比上年增加83元，增長

7、3.6%。6. 勞動領域與就業全市年末社會從業人員214.97萬人。其中第一產業84.84萬人，第二產業56.34萬人，第三產業73.79萬人。年末全市在崗職工人數58.77萬人，比上年末減少4.81萬人。其中，國有單位在崗職工人數40.25萬人，比上年末減少4.18萬人。城鎮個體和私營企業從業人員18.64萬人。國有企業下崗職工差不多生活得到保障，就業和再就業工作取得一定成效。全市城鎮凈安置失業人員就業2.78萬人。年末全市登記失業率2.99%，比上年末下降0.01個百分點。7. 社會福利保障事業全市有52.35萬職工和16萬離退休人員參加了差不多養老保險，有56.18萬人參加了失業保險，建

8、立農村社會保險網絡15個。全市城鎮社會服務設施275個，社會福利院和敬老院90個，床位2146張，收養2219人。社會福利企業的殘疾人從業人數3140人。社會救濟對象得到政府救濟的有6.6萬人次。8. 南昌的人均經濟水平國內生產總值10078元工業總產值11019元地點財政收入447元社會消費品零售總額3371元在崗職工平均工資8756元都市居民可支配收入5734元農民純收入2390元儲蓄存款余額6401元市區居民居住面積10.4平方米都市生活用電量315千瓦時都市生活用水量129立方米每萬人擁有公共交通車輛5.09輛每萬人擁有在校學生2002人每萬人擁有大學生181人每萬人擁有大夫22人市區

9、公共綠地面積4.93平方米9. 都市住戶人均消費支出及構成指 標金額（元）構成（%）消 費 性 支 出3924.83100.0一、 食 品1805.8046.01糧 食216.075.51油 脂 類121.863.10肉禽及其制品454.9711.59二、 衣 著376.919.60三、家庭設備用品及服務309.097.88耐 用 消 費 品194.964.97四、醫療保健132.883.39五、交通和通訊296.517.55六、娛樂、教育、文化服務312.417.96七、居 住442.5411.28八、雜項商品和服務248.676.34三、市政規劃1. 總體規劃目標及緣故圍繞富民強市的目標，

10、為提高南昌的綜合競爭力，在國內外經濟活動中起到區域性資金流、商品流、信息流、技術流、和人才流等方面的集散和樞紐功能，以強大的輻射力帶動和阻礙周邊地區的經濟進展，真正成為區域中心都市，適時提出優先拓展都市空間和擴大都市規模的要求。擴大都市規模，取得規模效益和集聚效益，增大經濟總量是實現南昌區域經濟中心都市目標的需要。擴大都市進展規模將都市做強、做大、做美、是高起點、高標準花園都市的需要。擴大都市規模是我市加快推進都市化，優化城鄉經濟結構，促進國民經濟循環和社會協調進展的需要。擴大都市規模是適應中心城都市空間的迅速拓展及適應南昌中心城人口快速增長的需要。2. 重點進展昌北新區中心城區現要緊集中在昌

11、南地區，都市為單中心集中式布局。人口密集，用地混雜，生活環境質量不高。都市如向東北拓展占用大量高產農田，且地勢較低。贛江以北的昌北地區對外交通條件優勢，與城區交通聯系較便捷，多為丘陵山地，幾乎不占農田，用地空間寬敞，特不是地處西山梅嶺風景區腳下，有得天獨厚的山水自然條件，通過過去幾十年的進展，昌北地區已具備一定基礎設施條件，進展條件已成熟。特不是市級行政中心搬遷到昌北紅谷灘地區，將紅谷灘建成都市的商務中心區CBD，這種以都市公共空間結構拓展為先導帶動都市空間形態拓展，為都市空間形態拓展提供了保證，必定帶動昌北新城區的建設進展。同時，在昌南城區以南，蓮塘幾乎與市區對接，相吸較緊，又有大量的可建設

12、用地，且過江進展便利（過江寬度較窄），與昌北進展相呼應，形成贛江兩岸風光帶，展示一江兩岸風采。使中心城迅速由單中心結構變成新、舊雙中心結構，幸免了中心城過度集中式進展，符合現代大都市都市布局結構要求。制定和完善促進新城區建設的政策，對在新區投資者給予政策優惠，優先安排公交線路和加大市政基礎設施建設。3. 昌北新區的功能規劃中心城都市空間結構的擴展采取軸向生長的帶狀擴展方式。首先以贛江為主軸跨江進展，組團布局，形成核心區。其次，核心區兩翼沿都市對外交通線帶狀擴展，通過便利的對外交通條件引導和帶動沿道路兩側的用地的建設進展，滿足都市擴展的需求。因此，中心城結構形式呈十字星狀核心結構的團狀都市形態，

13、形成“一核五片”的都市布局。核心區內昌南、昌北兩城區道路系統自成體系，自我完善，兩城區之間以五座跨江橋和快速中環路相聯系，中心城規劃環城高速公路網。規劃設置南北向由向塘至昌北機場的輕軌交通線和東西向羅家至灣里的輕軌交通線，建設大容量交通。新區建設堅持以人為本原則，高標準、高起點規劃建設，愛護和利用好河湖水系，自然山勢、生態綠地，營造山、水、城一體，人與自然和諧統一的環境。中心城近期重點建設贛江北側的昌北沿江地帶。昌北沿江地帶由紅谷灘中心區、鳳凰洲、紅角洲三部分組成。紅谷灘中心區為重點建設進展的新城中心，是集商務、辦公、信息、商業、文化、旅游、居住等多功能為一體的現代化都市中央商務區。鳳凰洲為配

14、套生活居住區，紅角洲規劃為高尚居住、文體休閑為一體的都市功能區。紅谷灘中心區范圍4.28平方公里，布局結構為“一帶、二軸、三區”。一帶即臨贛江濱水綠化景觀巡游帶，為市民提供親水性空間。二軸即位于行政中心的東西向綠化景觀主軸線和南北進展功能軸線。三區即辦公區、金融貿易商務信息區和濱江居住區。形成體現南昌21世紀濱江都市風貌和形象的標志性地區。4. 操縱和適度建設老城區老城區原則上只拆不建，通過操縱住宅總量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住條件；騰出的土地用于建設綠地、廣場及完善公共服務設施，加強環境整治工程；加強文物古跡、風景名勝、河湖水系的愛護；嚴格操縱沿江、沿河、沿湖周邊地區，做好美化、亮化

15、、綠化，塑造都市特色魅力。四、紅谷灘地塊優劣勢分析（一）優勢1. 政策優勢1所在位置為經濟開發區，也是南昌市政府實現一江兩岸的都市進展戰略重點所在地區。政府都市建設的近期規劃是重點完善昌北新區基礎設施和公共基礎設施，通過政策引導，盡快形成一江兩岸的格局；努力把沿江一帶建成花園式樣板區。2該地區也是2001-2003年南昌市房地產重點規劃建設地區另一地塊位于規劃中的大學城。2. 地理位置優勢位于南昌大橋西端，是離老城區最近的地塊之一。3. 交通優勢可方便的進入320國道、105國道、昌樟高速公路、昌九高速公路（二）劣勢1. 地勢較低（南昌市規劃中有積極做好紅角洲地區的堤岸整治和造地工程）；2.

16、沿江大堤上的農民房阻礙景觀（招商辦有關人員口頭提及都會搬遷）；五、招商引資政策及房地產的宏觀調控1. 南昌市招商引資政策南昌市以加大招商引資力度為核心，實施大開放戰略，奮力開創招商引資工作的新局面，實現招商引資的新突破。對那些阻礙力大、鼓舞作用大、規模大、解決勞動就業量大、后發優勢大和產業鏈長的大公司，還要采取專門政策，實施“政策跟著項目走”的方法，一項一策、項目兌現、以“雙贏”、“幫你成功，促我進展”為原則，在辦事效率、服務態度、治理機制等方面設身處地地從投資者的立場動身，營造與市場、與國際真正接軌的投資軟環境，使南昌真正成為投資成本低、信譽好、服務優、成功率高、有強大吸引力和凝聚力的創業進

17、展的熱土。具體做法有： 財政從2001年起，每年預算安排100萬元資金，用于招商引資、招商宣傳、招商鼓舞等；2） 對引進資金的單位或個人設立獎項進行獎勵，如目標治理獎、重大項目組織獎、利用外資引薦獎等；3） 對外資企業投資額在1000萬美元以上，或年納稅總額在500萬元以上且當年增幅達到15%以上的外資企業法人代表，將其本人當年所交納的個人所得稅稅款返還，采納一年一核定的方法予以兌現；4） 樹立大營銷觀念，以大營銷促進大招商。首先：南昌市本著“幫你成功， 助我進展”的雙贏思想，關心已落戶南昌的企業增強市場競爭力，切切實 實為投資者做好“售后服務”；其次，樹立系統觀念，全市上下都要圍繞招 商引資

18、來協同配合，促進和保障招商工作的開展。2. 房地產產業存在的問題及政府的宏觀調控南昌房地產存在的問題房地產開發企業實力不強，行為欠規范。據統計，南昌市現有房地產開發企業360家，其中一級資質的僅有一家，二級資質的七十余家，絕大多數為三級以下或暫定資質，平均注冊資金只有800-900萬元。這些開發企業成立以來，在改造南昌市舊城、開發商品房方面盡管取得了一些令人注目的成績，然而還存在“炒地皮”、擅自轉讓、出租、抵押、非法獲得土地使用權等不規范行為。土地交易有市無場土地有償使用制度建立以來，南昌市都市規劃范圍內土地使用權交易活動日益活躍，但由于治理不夠規范，至今尚未有一個像商品市場那樣的公開、良好的

19、市場環境，缺乏專門的土地交易場所、相應的硬件設施、以咨詢、評估、交易、登記等一條龍服務體系。房地產經營治理不到位。房地產經營活動從項目批準、規劃選址、供地拆遷、房屋建筑、竣工驗收到核發產權證書等諸多環節涉及多個政府職能部門，只要其中一個環節疏于治理，則將帶來許多隱患，阻礙房地產經營活動規范有序地開展。受耕地占補平衡制約，南昌市都市房地產外延拓展空間受阻礙。隨都市人口增加，都市用地規模擴大，不可幸免地要占用耕地。新土地治理法規定了“占多少，墾多少”的占用耕地補嘗制度。按照這一制度，占一畝耕地就必須造一畝質量相當的耕地。然而隨著退耕還休、退田還湖等生態退耕工作的開展，南昌市適宜開墾的耕地后備資源不

20、多，城郊已無地可開墾，市轄四個縣可開墾的土地也分布零星而且偏僻，開墾的難度越來越大，因此南昌市面臨耕地補充任務的壓力較大。住房制度改革進程緩慢。南昌市公有住房出售價格每平方米680元的標準，從1996年到現在執行了五年，明顯偏低，阻礙了居民購房的積極性；公有住房的租金標準調幅不大，租售比價不合理；住房分配貨幣化方案尚未實施；廉租房的保障體系尚未建立；住房公積金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不夠，這些 均制約了房地產二、三級市場的進展。危房改造任務艱巨。據初步統計，南昌市現有各類結構、產不及用途的房屋約4000萬平方米，其中危舊房屋約170萬平方米。這些危舊房零星分散，絕大多數地處小街小巷

21、，房屋間距小、采光通風差，居住環境臟、亂、差的狀況令住戶叫苦不迭，且存在著極大的安全和消防隱患。物業治理滯后。受居民人均收水平低的阻礙，南昌市居民物業治理的意識不強；大部分老住宅區基礎設施和配套設施不全，規劃和建設的歷史遺留問題較多，建設和治理之間缺乏有效銜接；物業治理隊伍素養偏低，治理水平不高；維修基金歸集面窄。 南昌市政府的宏觀調控政策的宏觀調控鼓舞在開發區轄區內成片開發房地產業，對投資1億元以上的房地產項目，其建設規費屬區級財政收入的減半征收，其房屋交易的各種稅收屬區級財政收入部分的50%獎勵給房地產開發企業。個人購買除紅谷灘新區外的開發區商品住房統一按2%、二級住房統一按1.5%的稅率

22、計征個人購房契稅。凡在開發區購買成套住房70平方米發上者，解決12人市區戶口。個人的購房款及購房貸款利息，在繳款年限內從個人所得稅基數中扣除后計征個人所得稅。2005年前，凡在紅谷灘新區購買各種房屋應征的個人購房契稅，由財政全額貼補。經營對策的宏觀調控引入全新的“經營都市”理念經營都市房地產。嚴格操縱土地供應總量。建立土地有形市場，規范土地出讓方式，大力推進國有土地使用權招標、拍賣。多管齊下，確保耕地占補平衡。進一步深化房改，加快房改進程。按花園都市的建設要求，加快危舊房的改造。提高房地產開發企業素養，規范開發行為。積極推進物業治理。建立和健全有利于房地產經營治理的地點性法規、制度，加強監管力

23、度。六、南昌住宅樓盤調研分析住宅樓盤1概述南昌市房地產業起步較晚，在1999年開始邁步，但進展勢頭較好。從前期的經濟適用房開發開始，逐漸向國內其他都市的高中檔樓盤靠近。如千僖頤河園確實是完全仿照杭州市南都德加的配套和品質。南昌市前幾年開發的樓盤質量普遍不高，專門多樓盤在規劃中就夭折了；如京東小區在1995年規劃后因為資金等緣故直到2001年下半年又開始建設。質量也普遍不高，有服務問題，其他諸如“香江花園”等問題還廣為媒體關注了一段時刻。盡管如此，這些住宅差不多上在1年左右內售完。這講明，南昌部分市民的購買力依舊比較強的。只是由于政策等緣故，南昌人還不適應于自己購買商品房。該類樓盤如恒輝花園、桂

24、苑住宅小區、新時代站前西路住宅小區商住樓等，屬于經濟適用房一類，沒有較多的綠化地帶和配套。從2000年開始，一批有相對較大規模的樓盤開始在南昌城出現，開發商有本地和內地其他地區，一些香港公司來此投資的項目也比較多；特不是物業治理，這些樓盤專門多都聘請香港、上海等地的專業公司。2樓盤價格隨著南昌市政府的政策傾向，房地產逐漸看好。現在南昌市的住宅一般價格在1300-1400元/平米左右，如苑中園、京東住宅小區等等。南昌的高檔樓盤平均價格在2400元/平米左右，如千禧頤河園。住宅最高價格專門少超過3000元/平米，這些樓盤差不多上差不多上以高質高價為訴求點的，如青山湖邊的湖畔豪庭。依照接觸的南昌市民

25、反映，南昌市房價在一兩年往常在1000元/平米左右，只是近時期才有較大的增加。現在，附近郊縣如新建縣的房價現在差不多上依舊700元/平米左右，南昌縣的住宅價格平均在500-600元/平米左右。隨著政策的導向，新建縣的住宅價格應該會增加。南昌市的公有住房售價從1996年的680元/平米，至今未改變，住房分配貨幣化方案尚未實施。廉租房保障體系尚未建立。現有各類結構、產不、用途的房屋4000萬平米（其中危舊房170萬平米）。這些因素的存在，制約了南昌市民購買商品房的傾向。3價格差異分析和其他地區一樣，南昌市區的房價因地段（周遍環境）、質量不同而不同。寬敞南昌市民差不多認識到了南昌市政府的一江兩岸規劃

26、；因此靠近贛江，特不是南昌大橋等交通要道附近的樓盤特不熱銷。如御錦城在幾個月內就被全部出售，而且在南昌市民的心目中還樹立了高品質的概念。千禧頤河園的銷售率也相當高，盡管這些樓盤的價格在南昌屬于較高。同樣南昌大橋邊的萬福園也有不錯的銷售業績。這講明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的簡稱）外地人員的購買力依舊相當強的，也講明南昌市民開始對樓盤品質及其配套專門關注。4進展趨勢隨著南昌市政府的“以贛江為主軸跨江進展，組團布局，形成核心區”的規劃思路，隨著都市房地產與都市房地產進展方向相銜接，重點建設進展新區，跨江重點建設紅谷灘、紅角洲等昌北沿江地區的思路，南昌市沿江兩側的住宅價格得到提升。對整個南昌市

27、而言，隨著政府招商引資力度的進一步加強和建設花園都市的逐步實現，將有越來越多擁有購買力的目標消費群出現。房價將進一步穩步上漲。近年來的趨勢也表明，高檔精品房逐漸開始走俏南昌市。南昌市區的常住人口對高檔住宅的需求也越來越迫切南昌寫字樓調研由于南昌的企業特不是大型企業較少，寫字樓市場總體不是專門好。南昌市公認最好的，也是唯一功能比較完善的寫字樓是江信國際大廈；價格差不多上在70元/平米月（含治理費），具有一般配套。房間大小在面積有50、100、150等。租用該樓的公司有恒茂房產、諾基亞（17層）、東方資產治理公司、吉通通信、上海阿爾卡特南昌辦事處等六七十個單位。由于寫字樓檔次不高，因此在錦峰大酒店

28、（四星級）等賓館，部分企業或知名大企業的辦事處租用專門或一般的客房作為辦公場所。這些寫字間的平均價格在8085元/平米月（含治理費，享受熱水、清潔等服務）。如在錦峰大酒店，有網通、東方通信、烽火通信、大連三洋共約20幾家公司租用。隨著南昌市招商引資力度的加大，我們認為將有更多的企業入駐南昌，他們需要高檔次的，功能齊全的寫字樓作為辦公場所。那個市場已被國內外有關房地產公司所關注，如三星大廈、國貿大廈等建筑的設計規劃，在專門大程度上差不多上針對那個需求的。他們的售價一般在3000元/平米左右，出售率尚可，如三星大廈竣工一年，銷售了95%左右，其中有些是被買下來作為一種投資之用的。國貿大廈則由于更完

29、善的配套和周遍環境，以及市政府西遷帶來的有利地位，最高層30層，價格在3500-4200元/平米，自2001年9月16日開盤到2001年年底，寫字樓已出售過半。七、南昌市場的調查（一）洪城大市場1、差不多狀況的調查調查目的：初步了解洪城大市場的位置、面積、銷售額等差不多狀況。方法：二手資料及訪談法。對象：洪大集團何建國副總經理調查結果：洪城大市場位于南昌市司馬廟立交橋旁，距南昌火車站5公里，距昌北機場20公里，距航運碼頭4公里，與320、316、105三條國道相連，交通四通八達，地理位置十分優越。該市場始建于1994年7月，規劃總面積1700畝，首期開發420畝，室內攤位2500個，分4個交易

30、區；匯合8大類48余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食品、煙草等。市場于1995年9月建成開業，經營業戶已達3萬余人，是京九線上最大的綜合批發市場，已躋身國家級中心批發市場的行列。2、銷售額的調查目的：了解市場銷售總額及其經濟地位。方法：二手資料及訪談法。訪談對象：洪大集團何建國副總經理。調查結果：市場從1995年9月開始至1999年底，市場商品成交額累計191.8億元，實現利稅2.42億元，僅1999年的銷售額就達到了60億元，2000年達到70億元，2001年達到80億元，平均每年穩定增長10億元。洪城大市場的持續繁榮與進展，帶動了南昌城西地區經濟的迅猛進展，

31、其經濟地位和作用要緊表現在以下幾個方面：促進了南昌乃至省內經濟的進展，成為南昌新的經濟增長點。從1999年起該市場每年占當年全市社會零售總額三分之一以上。其商品品種、交易規模、輻射范圍在全省眾多的批發市場中居龍頭地位。帶動了南昌城西經濟的繁榮。洪城大市場地處南昌城鄉結合部，它的形成與繁榮使得該地區的區位優勢明顯提升，不僅引發了城西房地產價格飆升，梅苑小區、金源小區、香江花園、江鈴房產等一大批商住小區迅速崛起，房價由原來的880元/平方米左右攀升到2000元/平方米左右，地價由每畝6萬元飆升到60多萬元。吸納大量的下崗人員就業，緩解了政府對下崗職工分流再就業的壓力，促進了社會的穩定。洪城大市場安

32、置了3萬余人就業，而且帶動了其他相關待業的進展，分流了大量的下崗人員及農村富余勞動力。拉動了二、三產業的進展，為國家培植了稅源。洪城大市場巨大的吸納和吞吐能力，刺激了當地運輸業、倉儲業及相關產業的快速進展，而且使得本地產品的市場占有份額從1995年的3%擴大到2000年的20%，銷售額達到10多億元。吸引了國內大批名、優、特、新商品進入市場，促進了供需之間商品信息的交流，有力的拉動了內需。3、洪城大市場的融資方式的調查目的：了解洪城大市場是如何成功地進行資本運作的經驗。方法：二手資料和訪談法。訪談對象：洪大集團何建國副總經理。調查結果：洪城大市場運作最突出的一點，確實是成功地進行了多元化融資。

33、按照總體規劃，市場首期工程需要2億元，而要籌集到如此巨額資金，關于經濟相對落后的南昌確實不是件易事。為此，他們通過精心策劃和周密組織，以政府土地使用權折價的股份為核心，以優惠的政策為條件，主動出擊查找投資對象，在市政府進行的“定向募集社會法人股新聞公布會”上，第一個簽約的是一家廈門的民營企業，認購股份1420萬元產生了轟動效應，本市的國有、集體、民營企業紛紛入股，使打算募集的股金順利到位；二是通過招租后預收押金；三是通過分配店面預收租金的方式籌集資金，他們提早分配店面以籌集建設資金，半年內不但使店面分配順利，而且預收了一年的租金。4、經營思路的調查目的：了解洪大的經營思路。方法：二手資料和訪談

34、法。調查結果：a.提升市場整體檔次。依照洪城大市場的會議材料看，洪大首先進行市場硬件設施的改造。從2000年初開始，他們投資3000萬元采納德國拜耳公司生產的陽光板更換差不多老化的玻璃納瓦雨棚；同時結合旅游景點的建設，投資260元對大樓區域和各交易區路口設置都市雕塑、假山、游人座椅，來制造一個良好的經營環境。但據我們調查，除了老化的雨棚差不多更換過，對都市雕塑、假山、游人座椅的建設并沒有到位，整個市場的衛生環境專門差，垃圾成堆，這與市場內的一些名牌專賣店極不相稱。其次，是抓市場商品結構和檔次的提高，洪大不斷引進名牌商品，帶動整個商品結構提升，逐步實現商品結構的多元化，滿足不同層次的消費者需求。

35、依照我們現場調查，洪大引進了鷗路鳥、千百度、華茂皮具、花花公子、華倫天奴、leather、意大利袋鼠、Montagut、歡騰、紅豆、海螺、蘋果、戴夢得等一大批名牌服裝、鞋類、皮具。b.建立現代營銷方式。洪大加大力度對一批有后勁、有進展的大商戶的引進、培育和扶持，提高經營者的經營素養，逐步轉變傳統的經營理念和經營方向。在經營主體上，鼓舞經營戶由家庭經營型向公司制企業轉變；在營銷方式上，提倡經營戶與生產企業建立穩定的關系，鼓舞業戶由一般的產品經銷商向代理、總經銷方式轉變。目前，洪城大市場的總代理、總經銷商已進展到千余家，代理的商品上萬種。然而其交易方式差不多上依舊以現貨交易，一手交鈔票，一手交貨，

36、與快捷、準確、嚴格的現代化交易方式還有專門大的差距。c.擴大地產品的占有份額，促進產銷一體化，增強市場的輻射功能和競爭力。洪城大市場要取得更大的進展還需要有強大的產業作依托，特不是需要依托地點經濟來增強市場的輻射功能。洪大不斷地致力于提高地產品在市場上的占有率，積極引進地點產品，以商促工，以強大的產業為依托，鼓舞經營戶利用資金和客戶優勢自辦企業，充分發揮本地產品對市場進展強有力的支撐作用。5、市場區域分類及商品結構的調查目的：了解市場的經營種類。方法：現場走訪和二手資料。調查結果：洪城大市場要緊有四個區，經營種類分不為：A區：鞋類、皮具、箱包、床上用品及一些日常用品批發市場B區：布匹及文化體育

37、用品C區：服裝區D區：副食品批發市場商品結構為：服裝40.6%，副食品20.9%，小百貨12.5%，皮具、鞋類8.4%，布匹5.3%，煙草4.4%，床上用品2.4%。6、物價水平的調查目的：了解洪城大市場乃至南昌地區的物價水平。方法：觀看和現場還價的方法。抽樣方法：從不同的商品種類分不隨機抽出2家。調查結果：A區：a.皮具、鞋類的價格要緊分成三個檔次：第一檔次：名牌產品的價格普遍較高，這些產品的促銷方式普遍采納打折策略，如華倫天奴皮具、千百度等價格可最高賣到1100元左右，而且折扣率也專門低。但名牌產品只占到全部該類產品的20%左右。第二檔次：一般品牌專賣，這些產品的價格要緊在80元到130元

38、左右，如歐路鳥、上海申花雙冠等，這些一般品牌產品占了全部產品的25%左右。第三檔次：仿制品或假冒偽劣品，這些低檔次產品占到全部該類商品的55%，它們的價格都專門低，一般在3080元左右。他們的開價也專門實在，據業主反映：南昌的消費水平較低，漫天要價會嚇跑顧客。 b.內衣類：內衣類的價格也普遍偏低，相思鳥、美思芬那絲、三針等品牌價格一般在3560元之間。 c.床上用品：床上用品除了極少部分名牌產品的價格較高外，價格普遍較低，一條棉被只需3040元左右。 d.日用品：日用品的價格略低于一般的超市及零售店，有位消費者講：那個地點的日用品一般都和超市一樣，如牙膏、牙刷、香皂等產品，一樣的東西，價格較低

39、，一些中低收入者都情愿過來購買。 B區：布匹、文化用品批發市場： 布匹價格：仿毛的價格每米10元到45元不等，山羊絨的一般都在50元左右。那個地點布匹都屬于仿制品，價格普遍較低。 C區：服裝區：名牌服裝，包括西裝、休閑服、毛衣、西褲、襯衫、女裝、童裝等，有紅豆、蘋果、海螺、意大利袋鼠、歡騰、戴夢得、Montagut等，一件蘋果西服可達2100元，紅豆羊絨衫可達800元左右，而且還價的幅度也較小。一般服裝，包括服裝加工、仿制品及一些假冒偽劣產品，這些服裝的質地較差，價格也是專門低，一條西褲只需2040元左右。 D區：副食品區： 食品種類繁多，而且價格一般以批發價出售，平均比一般零售店的價格要低出

40、10%左右。7、對人流量的狀況調查目的：了解整個市場的人氣狀況。方法：A.B.C.D，四個區定點定時現場統計和二手資料。調查時刻：下午3：004：30對象：所有進入市場的人。調查結果：A區的人流量約為2300人/小時B區的人流量約為800人/小時C區的人流量約為2900人/小時D區的人流量約為1500人/小時總計，整個市場的人流量約為7500人/小時，這與二手資料的日均客流量6至7萬人次，高峰期達10萬人次，差不多相符。洪城大市場人氣極旺，市場交易極其活躍。8、市場店面升值狀況的調查目的：了解店面的升值狀況并預測其以后的升值狀況。方法：訪談法。訪談對象：營業主。調查結果：據營業主反映，1995

41、年剛開業時，店面的價格只有6000多元，面積是15.6平方米，可剛過半年，升值到2萬多元，那時就有些營業戶就把店面賣掉，而現在的店面價格差不多達到30萬元左右。隨著南昌經濟的進展和“一江兩岸”格局的形成，洪都市場的升值空間依舊會有的。9、經營戶的調查目的：了解經營戶中，外來經商者的比例。方法：訪談法。對象：經營戶，各類商品。調查結果：在走訪A區的鞋類、皮具、床上用品及B區的日用品、布匹、體育用品的各10個商家中，差不多上南昌或南昌周邊地區來那個地點經商的，服裝區劃10家中有2家來自外省，約占20%，其中要緊來自浙江、福建地區。食品區中約占10%左右來自外地的，要緊是從安徽過來的。總體講來，洪城

42、大市場中的經營戶大部分是本地人經營的。10、市場金融機構的調查目的：了解銀行金融業務狀況及人們的消費意識。方法：現場調查人流量和觀看法。對象：進入銀行和辦理存儲業務的人。調查結果：a工行：人流量350人左右/小時進入銀行辦理存儲業務。業務極為繁忙； 南昌商業銀行：130人左右/小時進入銀行辦理存儲業務。 b.依照觀看柜臺10個人的存儲情況，有6個人是來取款，這些60%左右的人大部要么來批發商品，要么來購物，這講明洪城大市場刺激消費的能力較強，消費者的消費意識較強。11、店面出租率的調查目的：從店面的出租狀況來了解洪城大市場的店面需求狀況方法：觀看法調查結果：從現場走訪的情況來看，a、c、d三區

43、已無空置店面，只有b區尚存10來家較為偏僻的店面沒有出租出去，這些店面也只占到該區總數的1%左右，總的店面出租率達到99%以上，南昌對店面的需求狀況特不旺。看法：洪城大市場充分利用了政府支持、區位優勢、規模優勢及先入為主的市場規律作用，到目前為止始終以領頭羊的姿勢領跑南昌及江西的的零售及批發市場。（2）看南昌經濟的進展，零售業正醞釀著新的零售格局大超市零售格局，如上海農工商超市進入南昌、麥德龍等一些外資零售業正窺視南昌的零售市場。他們將以低廉的價格、優質的服務和舒適的購物環境來搶占南昌的零售及批發市場。（3）南昌市區中山路、勝利路的服裝專賣一條街也將阻礙到洪城大市場的銷售狀況，服裝銷售在洪城大

44、市場中占了專門大的份額，品牌服裝在與那些服裝專賣店競爭占不到任何優勢。（二）江西新建汽車廣場1、對其地理位置的調查目的：了解其他地理位置以及他的區位優勢方法：觀看法和二手資料調查結果：由江西智光實業進展有限公司投資興建的江西新建汽車廣場地處昌九、昌樟高速公路的交匯處，毗鄰南昌市重要的交通樞紐南昌大橋收費站，是南昌西大門（進出南昌市內車流量最大）的必經之路，同時，105、320國道從旁邊通過，離昌北機場13公里左右，離碼頭8公里左右，距南昌市新的南昌市政府僅1500米。隨著“一江兩岸”都市骨架的形成和紅谷灘經濟開發區的不斷推進，該廣場的區位優勢特不明顯。2、對其差不多狀況調查目的:了解該汽車廣場

45、的差不多狀況,如:攤位租金、面積、經營方式等方法：詢問法詢問對象：招商工作人員及本地居民調查結果：（1）分區狀況：新建汽車廣場共分a、b、c三區，a區為室內展區，要緊展示銷售中高檔小車，上海奧迪、不克在那個地點已預定有展位，可能明年上半年開張；b區也為室內展區，要緊展示銷售各種品牌皮卡、面包車等，現已開張，室內展位差不多已滿；c區為室外展區，要緊經營川交、長安汽車，共有40個攤位，每個攤位的面積約為9平方米，它是與今年5月份開張，場內氣氛較為冷清。（2）租金：a、b兩區的租金是每個月30元/平方米左右，c區是每個攤位3000元/月左右，每個攤位的面積約為9平方米，如長安汽車租七個攤位租金達2萬

46、元/月。（3）經營面積：a、b兩區一樓為展示區，面積各為2500平方米左右，二樓是辦公地點；c區分成攤位面積和廣場展示面積，攤位面積共360平方米左右，整個廣場面積約有10000平方米。（4）性質及經營方式：該廣場是由江西智光實業進展有限公司投資興建，屬私營企業。經營方式有兩種，一種是租給企業或個人，經營權屬于他們的；另一種是自營，新建汽車廣場自己以代理或總經銷的形式經營某種汽車的銷售活動。3、對該市場以后的預測（1）對以后攤位、展位升值潛力的預測：首先，該地塊的地理位置極為優越，交通極其方便；其次，市政府的遷移給該廣場帶來無限生機；最后，隨著“一江兩岸”格局的逐漸成型及昌北經濟開發的不斷推進,該地區的商機將逐漸顯現出來。因此，以后那個地點的攤位、展位的升值潛力將不可估量。（2）交易狀況的預測：該廣場除了位置的優勢外，自身也致力于