1、房地產(chǎn)營(yíng)銷的 個(gè)細(xì)節(jié)第一章：劃布局的細(xì)在明確項(xiàng)目的定位之后，最關(guān)鍵的工作是規(guī)劃布局。規(guī)劃設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)成功銷售的重要前提。 、落間行列式、圍合式、半圍合式、散點(diǎn)式、組合式營(yíng)造院落空間的主要手段是圍合與半圍合。單元錯(cuò)接實(shí)現(xiàn)了院落圍合的布局、心合、房線、規(guī)地的理用、層筑低建的系、業(yè)局住區(qū)關(guān)、筑局疏密18%-25%“視線地產(chǎn)”當(dāng)你的視線不自由的時(shí)候，你的住房就該更換了。 規(guī)劃局間的富呆、形差利、目?jī)?nèi)天資的掘用第二章：林景觀的細(xì)、 靜的理、 溪清的局設(shè)、 觀、水親水、 風(fēng)式林、 主式林、 可賞可受、參、 園雕與品、 綠、地水面、 園建、與汀第三章：筑外立面的節(jié)（注意：外立面上的任何追求、變化、創(chuàng)新，都必須

2、以服從功能需要為前提）、 歐風(fēng)即新古典主義風(fēng)格三式結(jié)構(gòu)上中下有明顯的色彩分段白系；頂部處理有裝 飾性手法羅馬柱、山花、穹頂、哥特式尖頂?shù)冉ㄖ?hào)；窗口與陽(yáng)臺(tái)有邊框，陽(yáng)臺(tái)的欄桿裝 飾性較強(qiáng)；、 現(xiàn)風(fēng)即簡(jiǎn)潔，處立面絕無(wú)多余的雕飾，只有窗、陽(yáng)臺(tái)和橫平豎直的簡(jiǎn)潔線條，色彩有兩種截 然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系；另一種是紅、黃、藍(lán)之類的艷麗色系。而 玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣用手法。、 民風(fēng)、 其異風(fēng)、 窗比為檔房，40%-50%為中檔房，70%以上為高檔房、 外面彩、 裝性件、 韻與化 退、 頂處 平、尖頂、裝飾頂、飄板頂、坡頂、口處 盡與樓體底部的造型、色彩、材質(zhì)相呼應(yīng)第四章：通

3、系統(tǒng)的細(xì)、 主口車(chē)入口行入入口的設(shè)置，一要方便出入，需充分考慮門(mén)前的道路情況；二是要顧及入?yún)^(qū)后的人流 疏散分流問(wèn)題考內(nèi)部交通狀三是要照顧到景觀園林的視線通道規(guī)定情況劃分主 次輕重。、 人分、 步系、 車(chē)比、 地停與內(nèi)停、 地停與地下車(chē)、 寫(xiě)樓車(chē) 一車(chē)/200 方米、 交導(dǎo)、 寫(xiě)樓垂交通、梯文第五章：型空間的細(xì)“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看型”戶型不僅是平面布局的問(wèn)題，它是一個(gè)立體空間 的概念，包括室內(nèi)外的門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間等許多方面。 、 外窗轉(zhuǎn)窗、地外飄窗的尺寸從最初的 40 公到現(xiàn)在的 、 公甚至更多轉(zhuǎn)角外飄窗號(hào)稱270 度觀景是普通住宅的發(fā)展史上的一次革命，它大大地

4、提高了采 光通風(fēng)面拓了視野使內(nèi)感明亮通暢，給居家生活帶來(lái)了全新的體驗(yàn)。建筑的細(xì)節(jié) 就在這一刻默然蕩漾出不可抗拒的動(dòng)人魅力。落地窗以前只是豪宅、別墅特有的東西，現(xiàn)在也已飛入尋常百姓家。門(mén)是通往另一區(qū)域 空間的樞紐中轉(zhuǎn)窗是室內(nèi)外的界和采光通風(fēng)的樞紐于 落地窗不計(jì)入容積率， 不算建筑面積、天窗窗、風(fēng)音、臺(tái)如果把外立面比作一棟建筑的臉面，那陽(yáng)臺(tái)就是這張臉上的眉毛。陽(yáng)臺(tái)首先是一個(gè)重要 的功能空間是在室內(nèi)與外交流接觸的過(guò)度空間臺(tái)的第二重意義才是它的審美價(jià) 值。雙層大陽(yáng)臺(tái)高度超過(guò) 6 米不計(jì)入容積率，不算建筑面積。、大明七分廳、臥、廚、廁四大功能空間一定要有明窗采光通風(fēng)。動(dòng)靜、公私、潔污、干濕、主次、內(nèi)外、

5、衛(wèi)浴分區(qū)。每一種分區(qū)都有它的道理，市場(chǎng)有什么 需要，開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師就有責(zé)任去通過(guò)改變?cè)械脑O(shè)計(jì)來(lái)滿足新出現(xiàn)的需求。這就是進(jìn)步， 這就是現(xiàn)代營(yíng)銷的基本特征之一。、中園入花入戶花園是更具私人性質(zhì)的空間，一般在入戶門(mén)里的側(cè)邊，十幾平方米，可以種花養(yǎng)草，也 有人做成一個(gè)水池，栽種水生植物，養(yǎng)些金魚(yú)之類。、戶和關(guān)玄關(guān)的主要功能是讓人在進(jìn)門(mén)之后稍做停留個(gè)換鞋雨傘的地方同時(shí)也可以借助玄 關(guān)對(duì)客廳內(nèi)的情況略做遮擋（私密性）、廳餐客廳是一個(gè)家庭的重要公共空間是一個(gè)家庭的臉面代表著主人的文化品位和興趣愛(ài) 好、追求。客廳的開(kāi)間以 5 米最佳的尺寸、房“小康不小康，關(guān)鍵看廚房人看會(huì)所，女人看廚房”廚房的空間布局關(guān)鍵是

6、“三角形 操作地帶”其三條邊之和不能超過(guò) 米不能少于 米、生、室與房第六章：區(qū)配套的細(xì)、 會(huì)、 商、 餐、 泳、 幼園、 學(xué)、 物管、 智化、 綜服、會(huì)所街會(huì)第七章：目定位的細(xì)定位是什么 定位是對(duì)項(xiàng)目在場(chǎng)營(yíng)銷中的戰(zhàn)略、策略、戰(zhàn)術(shù)等一系列概念問(wèn)題的明 確定定位具有排他性，定位是突出一個(gè)事物最典型、最主要、最關(guān)鍵的特征或核心，因 此定位是整個(gè)營(yíng)銷體系中最基本的也是最具決定性的要素定決定營(yíng)銷的成敗。、 目客戶的位目標(biāo)消費(fèi)群是核心命題。做一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要解決“做什么”和“怎么做”的兩大難 題，但一切都必須圍繞“為誰(shuí)做”展開(kāi)做”決定做什么和怎么做。目標(biāo)消費(fèi) 群定位的前提是市場(chǎng)細(xì)分細(xì)分之后瞄準(zhǔn)自己選定的市

7、場(chǎng)區(qū)隔做營(yíng)銷努力地產(chǎn) 市場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)描述一般要具有七大基本要素： 年齡職、入文程、家 庭成主接媒、住活域、 產(chǎn)定位定位就是犧牲犧掉多余的東乖下的就是定位。沒(méi)有學(xué)會(huì)舍棄和犧牲，永遠(yuǎn)不 懂得定位。、 區(qū)板塊位、 品形象位品牌定位與產(chǎn)品定位不同有多人文的或形而上的意味牌形象是開(kāi)發(fā)商要在消費(fèi)者心中塑造的東西，而產(chǎn)品定位更多是指功能上的東西。、 價(jià)定位有三種：成本加成法；比較定價(jià)法；競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、 價(jià)策略位、 營(yíng)主定位、 差化位園林風(fēng)格差異化；戶型結(jié)構(gòu)差異化；車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)差異化；商業(yè)配套差 異化；規(guī)劃布局差異化；、 開(kāi)理定位以人為本；天人合一；、 社風(fēng)定第八章：售系統(tǒng)的細(xì)銷售系統(tǒng)只是在樓盤(pán)銷售這一特定階段才應(yīng)

8、運(yùn)而生樓盤(pán)賣(mài)完業(yè)入伙之后它 就完成它的使命，悄然消逝。但對(duì)于營(yíng)銷而言，它是最主要的戰(zhàn)場(chǎng)；對(duì)客戶而言，它 是直接面對(duì)的開(kāi)發(fā)商的臉面這個(gè)系統(tǒng)雖然與整個(gè)樓盤(pán)的壽面比較起來(lái)顯得十分 短暫但是重中之重的陣地沒(méi)人敢掉以輕心有的開(kāi)發(fā)商甚至最大的投入就在這 個(gè)系統(tǒng)。、 售中心圍導(dǎo)導(dǎo)示作用 1提供指引服務(wù) 2吸引作用、 售處的能區(qū)一個(gè)功能齊全的售樓部至少要包括以下幾個(gè)區(qū)輻射區(qū)；迎賓區(qū)；模型區(qū)；分戶模型區(qū)。31。 米度談區(qū)；展板區(qū)；建 筑材料展示區(qū)；簽約區(qū)；銷控區(qū)；工作區(qū)；財(cái)務(wù)區(qū)；休閑區(qū)；、 售處的圍造、 售處的修格、 看通道布、 售人員專化務(wù)戶型 大分區(qū)：干濕、動(dòng)靜、潔、公私、內(nèi)外、衛(wèi)浴、主、 樣房的修格、 樣房的飾法、 樣房的務(wù)管、