1、江蘇省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)相關(guān)法律模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列關(guān)于行政規(guī)章，表述錯(cuò)誤的是。 A：行政規(guī)章分為部門規(guī)章和政府規(guī)章兩種 B：部門規(guī)章的制定主體是國(guó)務(wù)院各部委、中國(guó)人民銀行、審計(jì)署和具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu) C：政府規(guī)章的制定主體是省級(jí)人民政府 D：政府規(guī)章除不得與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸外，還不得與上級(jí)和同級(jí)地方性法規(guī)相抵觸 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企

2、業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的。 A：長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金 B：短期住房?jī)?chǔ)金 C：臨時(shí)住房?jī)?chǔ)金 D：短期住房工資 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某房地產(chǎn)未來(lái)凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬(wàn)元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)增值20，報(bào)酬率為6，償債基金系數(shù)為759。該房地產(chǎn)的價(jià)格為萬(wàn)元。 A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2，需求量為100萬(wàn)m2，當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí)，需求量為90萬(wàn)m2，則需求價(jià)格彈性為（）。 A10 B9 C1 D0.95、某年1月30日購(gòu)買某房地產(chǎn)價(jià)格為1000美元，首付款

3、為20，余款半年末一次性支付，月利率為06。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價(jià)格平均每月比上月上漲1，人民幣兌換美元的匯率1月30日為659：1，9月30日為646：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的是。 A：該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元 B：該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元 C：該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元 D：該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是_。 A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B房屋施工面積不包括正在施工的非商

4、品房建筑面積 C房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 D房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面積 7、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬(wàn)元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對(duì)該單位來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與_萬(wàn)元的資金等價(jià)。 A2000 B400 C4000 D10000 8、目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中占主體地位。 A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè) B：房地產(chǎn)咨詢業(yè) C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) D：房地產(chǎn)估價(jià)業(yè) E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 9、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是。(2009年試題)

5、 A：定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式 B：定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法 C：定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式 D：定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、搜集估價(jià)所需的有關(guān)資料，主要取決于擬采用的。 A：估價(jià)目的 B：估價(jià)方法 C：價(jià)格類型 D：估價(jià)時(shí)間 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、下列房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是。 A：房地產(chǎn)咨詢 B：物業(yè)管理 C：房地產(chǎn)估價(jià) D：房地

6、產(chǎn)經(jīng)紀(jì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是_。 A待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期 B待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期 D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期 13、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和【2007年考題】 A：價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件 B：價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函 C：價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與

7、限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 D：價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，不計(jì)算房屋建筑面積的是_。 A屬永久性建筑有柱的貨棚 B有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C無(wú)頂蓋的室外樓梯 D與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑 15、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是。 A：過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在 B：市場(chǎng)上能找到充分房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料 C：房地產(chǎn)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng) D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是_。 A房產(chǎn)所有人 B房屋使用人

8、C房產(chǎn) D房產(chǎn)收益人 17、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2007年到2011年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，從2010年開(kāi)始保持在2009年的水平上該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命45年，土地使用權(quán)于2042年底到期，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為。 A：6825萬(wàn)元 B：6866萬(wàn)元 C：9181萬(wàn)元 D：9222萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、從20062010年，某市商品房開(kāi)工量分別為30萬(wàn)m2、60萬(wàn)m2、80萬(wàn)m2、95萬(wàn)m2、120萬(wàn)m2，若以2006年為基期，則2010年該市商品房

9、開(kāi)工量的定基增長(zhǎng)速度為_(kāi)%。 A100 B200 C300 D400 19、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示。 A：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增 B：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減 C：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增 D：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、公共

10、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于。 A：土地費(fèi)用 B：前期工程費(fèi) C：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) D：管理費(fèi)用 E：借款合同 22、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說(shuō)法，正確的是。 A：確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后 B：得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后 C：確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行 D：確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無(wú)先后表示，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總

11、價(jià)為_(kāi)萬(wàn)元。 A109 B117 C124 D130 24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好_工作。 A項(xiàng)目策劃 B項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì) C可行性研究 D成本收益分析25、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是。 A：地域分析與選擇 B：具體地點(diǎn)的分析與選擇 C：開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 D：開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至

12、少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列說(shuō)法正確的是_。 A購(gòu)買年是利息率的倒數(shù) B購(gòu)買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn) C購(gòu)買年法實(shí)質(zhì)是一種收益法 D購(gòu)買年實(shí)際是預(yù)計(jì)的可獲收益的年限 2、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括。 A：人工費(fèi) B：材料費(fèi) C：企業(yè)管理費(fèi) D：施工機(jī)械使用費(fèi) E：規(guī)費(fèi)3、土地使用稅的課稅對(duì)象是范圍內(nèi)的土地。 A：城市 B：縣城 C：建制鎮(zhèn) D：工礦區(qū) E：農(nóng)村 4、政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。 A：產(chǎn)品質(zhì)量 B：產(chǎn)品性價(jià)比 C：規(guī)模和結(jié)構(gòu) D：產(chǎn)品檔次 E：借款合同5、下列敘述錯(cuò)誤的是_。 A房地產(chǎn)的權(quán)益

13、，是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益 B房地產(chǎn)的所有權(quán)中，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的權(quán)利 C土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 D地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為他人能在自己土地上通行而使用自己土地的權(quán)力 E典權(quán)是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 6、屬于城市規(guī)劃法律體系的是。 A：主干法及配套法規(guī)和規(guī)章 B：專項(xiàng)法 C：審批法 D：管理法 E：相關(guān)法律法規(guī) 7、下列屬于品質(zhì)標(biāo)志的包括。 A：人的性別 B：班干部人數(shù) C：人的年齡 D：工種 E：工人工資 8、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是

14、_。 A完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容 B對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓?C建設(shè)單位已按合同約定支付工程款 D有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū) 9、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有。 A：備選方案差異原則 B：備選方案獨(dú)立原則 C：最低可接受收益率原則 D：不行動(dòng)原則 E：備選方案關(guān)聯(lián)性原則 10、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。 A變動(dòng)成本的設(shè) B銷售收入的不同 C固定成本的設(shè)置 D平衡點(diǎn)的設(shè)置11、若某國(guó)家在一個(gè)時(shí)期的消費(fèi)函數(shù)為C=1000+0.8y，則該國(guó)此時(shí)的引致消費(fèi)是_(公式中C表示消費(fèi)，y表示收入)。 A0.8 B0.8y C1

15、000 D1000+0.8y 12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對(duì)應(yīng)正確的是。 A：最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對(duì)應(yīng) B：普適性原則與特殊原則對(duì)應(yīng) C：謹(jǐn)慎原則與特殊原則對(duì)應(yīng) D：技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則對(duì)應(yīng) E：技術(shù)性原則與普適性原則對(duì)應(yīng) 13、下列關(guān)于住房公積金繳存的說(shuō)法中，正確的是_。 A我國(guó)住房公積金繳存實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制 B住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不低于5% C住房公積金繳存的對(duì)象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資，包括6部分 E職工單位對(duì)職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次

16、14、下列房地產(chǎn)中不得發(fā)布廣告的有_。 A在已經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的 B在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的 C司法機(jī)關(guān)依法決定查封的 D預(yù)售房地產(chǎn)，已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的 E權(quán)屬有爭(zhēng)議的 15、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。 A房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降 B房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性 C房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等 D房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近 16、建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限為_(kāi)年。 A3 B5 C10 D1020 17、一般來(lái)說(shuō)，信用卡的功能主要有。 A：

17、升值功能 B：轉(zhuǎn)賬結(jié)算功能 C：消費(fèi)貸款功能 D：匯兌功能 E：儲(chǔ)蓄功能 18、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是的工作內(nèi)容。 A：物業(yè)管理 B：設(shè)施管理 C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D：房地產(chǎn)組合投資管理 E：借款合同 19、張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 20、國(guó)土資源部令第33號(hào)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取方式出讓。 A：拍賣 B：招標(biāo) C：掛牌 D：雙方協(xié)議 E：直接定標(biāo) 21、房屋普通險(xiǎn)的期限為_(kāi)。 A半年 B1年 C2年 D3年 22、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)的一個(gè)百分比。 A：有效毛租金收入 B：凈經(jīng)營(yíng)收入 C：潛在毛租金收入 D：稅后現(xiàn)金流 E：借款合同23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有_。 A成本利潤(rùn)率 B投資利潤(rùn)率 C資本金凈利潤(rùn)率 D投資報(bào)酬率 E動(dòng)態(tài)投資回收期 24、概率分析的一般步驟為。