1、金輝廣場項目可行性報告一、項目的基本情況（一）項目概況金輝廣場場居住區區由東方方置業發發展有限限公司組組織開發發。某市市城市規規劃局已已批準了了項目的的建設用用地，同同意征用用土地4496.2666畝（333.008公頃頃），并并出了紅紅線圖。市國土土局發出出了該地地塊的建建設用地地通知書書。有關關該項目目的征地地工作，東方置置業有限限公司已已著手進進行。自自19995年77月起，已停耕耕填土的的地塊面面積為3312.04畝畝，現已已被公司司征用，屬于規規劃建設設用地紅紅線范圍圍內。未未停耕而而交由原原土地所所在村繼繼續耕用用的地塊塊面積為為1799.2226畝，另有55畝為農農村留用用地。金

2、輝廣場場項目位位于該市市東南部部，距市市中心區區30多多千米，該區的的西面和和北面為為香蕉園園和自然然村用地地，南面面隔河為為經濟技技術開發發區的東東基工業業區，東東面緊鄰鄰的2220KVVA開發發區變電電站；金金輝廣場場居住區區規劃總總用地為為33.08公公頃。其其中居住住區用地地為244.777公頃，地上總總建筑面面積39992660，建筑密密度為220.776%，容積率率為1.61（詳見規規劃設計計要點）。（二）可可行性研研究的主主要技術術經濟指指標本項目研研究主要要技術經經濟參數數：總建筑面面積：33992260其中：住住宅面積積：35514776 公建建面積：477784總投資：12

3、661088萬元（不含貸貸款利息息）自有資金金投入：252222萬萬元 經分析析研究，本項目目主要經經濟指標標為：多層住宅宅得房成成本：332755/ 高層層住宅得得房成本本：39925元元/稅后利潤潤：1447477萬元全部投資資凈現值值：14430萬萬元 自有資資金凈現現值：331722萬元全部投資資內部收收益率：10.86% 自有資資金內部部收益率率：177.055%總投資利利潤率：25.1% 自有資資金投資資利潤率率：588.5%二、項目目投資環環境與市市場研究究（略）三、項目目開發條條件及技技術設計計方案的的分析（一）項項目現狀狀概括 1、自自然條件件 規劃劃區內土土地大部部分已被被

4、平整，地勢平平坦，東東北角部部分土地地地勢較較低洼。地塊北北面為郭郭尾村涌涌，流向向由東向向西，南南面為橫橫窖河，流向由由西向東東，東面面有條小小河涌連連接郭尾尾村涌和和橫窖河河，流向向由北向向南。整整個用地地未發生生雨季積積水現象象。本地地區常年年主導風風向為北北風及東東南風，夏季主主導風向向為東南南風、東東風及南南風，平平均相對對濕度883%，為多雨雨潮濕區區。2、地物物情況規劃區內內以東的的夏利大大道紅線線寬600M，北北接高速速公路，是該地地區的進進出口干干道。東東面地鐵鐵專用線線一條至至新沙港港，一條條至黃海海新港，新沙港港是該市市總體規規劃確定定的重點點建設項項目之一一，將有有較多

5、的的鐵路運運輸，而而至黃海海新港的的鐵路交交通量不不會太大大。占地3.26公公頃的變變電站是是對本區區規劃影影響最大大的地物物。其目目前已基基本建成成，擔負負著對該該地區的的供電，現有兩兩條高壓壓線由東東向西橫橫穿本區區，北邊邊一條是是1100KVAA碧開線線，南邊邊是2220KVVA黃開開線，另另有一條條1100KVAA高壓線線至該區區，在用用地紅線線內邊緣緣由北向向南穿過過。該市市總體規規劃確定定的該變變電站的的進出線線路還不不止這些些，已有有一些線線路在規規劃設計計之中，經過有有關各方方的協商商之后確確定所有有進出高高壓線盡盡量集中中設置，使得占占地最少少，確定定的該變變電站的的進出線線

6、有四組組。本規劃區區內以南南開發區區內已建建有自來來水、污污水處理理廠等市市政基礎礎設施。 （二）項項目發展展條件1、優勢勢分析 （1）區區位優勢勢。本規劃區區位于該該市東南南部，符符合該市市總體規規劃確定定的城市市建設用用地向東東南、東東北兩個個方向發發展為主主的發展展方向。該市經經濟技術術開發區區經過十十幾年的的建設，已形成成具有一一定規模模、較高高檔次的的集居地地、工業業、港口口、倉儲儲為一體體的綜合合區，本本規劃區區與經濟濟技術開開發區緊緊鄰，將將成為開開發區的的有機組組成部分分，開發發區內的的水、電電、污水水等基礎礎設施為為本區的的建設提提供了保保障，并并為本區區居民提提供就業業和購

7、物物、醫療療等公共共服務。本區東東北面的的云海工工業區、西北面面的大沙沙地綜合合城市副副中心區區都將與與其發生生相互促促進，共共同發展展的關系系。 （2）自自然條件件優勢。本規劃區區內原有有較好的的果園現現以被平平整，周周圍仍有有不少果果園，植植被條大大，水質質較好，便于營營造良好好優美的的濱河居居住環境境。2、劣勢勢及對策策分析 （1）變變電站和和高壓線線已建成的的2200KVAA變電站站對本規規劃區的的環境和和景觀造造成一定定影響，現有及及規劃的的高壓線線既占去去不少用用地又對對本規劃劃區的居居住環境境和景觀觀形成較較大影響響。為了了減低變變電站和和高壓走走廊的不不良外觀觀和對人人們威脅脅

8、感的影影響。應應在變電電站周圍圍設置防防護綠化化帶，而而高壓走走廊穿過過的地方方更應有有寬闊的的防護綠綠地，且且建筑物物距變電電站或高高壓線的的距離都都應在118M以以上。 （2）鐵鐵路。規劃區東東面的至至新沙港港鐵路專專用線對對居住環環境也有有一些影影響，但但鐵路專專用線運運輸量不不太大，可在規規劃中采采取一些些防護措措施，如如：在靠靠近鐵路路處設置置隔聲墻墻和防護護綠化帶帶以及沿沿過境道道路設防防護綠化化帶等方方法，使使鐵路對對本區的的噪音干干擾減低低到最低低限度。 （三）地地塊征用用情況因金輝廣廣場建設設用地需需要，根根據有關關文件規規定由市市經濟技技術開發發區管委委會出面面征用了了位于

9、夏夏利大道道以西、橫窖河河以北、夏園新新河東南南面的果果基地3345.0666畝、河河灘地1151.2畝。在該征征地紅線線范圍的的4966.2666畝地地以內，實際征征地面積積為4991.2266畝畝，其中中已填土土面積3312.04畝畝，未填填土面積積1799.2226畝，劃給原原土地所所在村自自留地面面積為55畝。本地塊的的征地總總費用初初步估算算為1558211萬元。目前征征地情況況進展順順利。 （四）項項目規劃劃設計構構思方案案根據本市市城市勘勘測設計計研究院院對本項項目的規規劃方案案，其設設計構思思要點說說明如下下：1、規劃劃目標 （1）以以具有221世紀紀初葉居居住水準準的文明明小

10、康型型城市住住宅為目目標，滿滿足居住住生活環環境和條條件的居居住性、舒適性性和安全全性的要要求，為為住戶提提供多樣樣化、可可選擇的的、適應應性強的的小康型型住宅，創造具具有良好好居住環環境、有有完善基基礎設施施的文明明衛生的的示范小小區。 （2）依依靠科技技進步，推廣新新材料、新產品品、新技技術，提提高住宅宅功能質質量水平平和小區區與住宅宅的節能能、節地地、節材材效果，使小區區和住宅宅具有較較高的科科技含量量。 （3）合合理組織織綠化、交通體體系，完完善公建建布局和和高、多多層住宅宅分布，使整個個小區具具有良好好的空間間布局形形態。 （4）吸吸收優秀秀的地方方居住規規劃特點點，創造造具有本本市

11、特色色的滿足足居住生生活需要要的環境境功能。2、規劃劃結構和和空間布布局 （1）規規劃結構構本規劃區區的規劃劃結構可可概括為為“三片、兩中心心、兩軸軸、兩帶帶”。“三片片”。整個個規劃區區被橫貫貫東西的的高壓線線及其控控制走廊廊分為南南北兩片片，北片片又被規規劃河涌涌分為東東西兩片片。“兩中中心”。北片片設小區區公建中中心，南南片設小小區公建建次中心心。“兩軸軸”。由南南至北規規劃一條條綠化步步行系統統軸，東東西向沿沿高壓線線規劃一一條防護護綠化軸軸，兩條條綠化軸軸交叉呈呈“十”字形。“兩帶帶”。沿郭郭尾村涌涌和橫窖窖河都規規劃了沿沿河游覽覽休息綠綠帶，以以改善居居住環境境。 （2）空空間布局

12、局形態。北面的的高層住住宅是整整個小區區的至高高點，起起到本小小區和北北面自然然村視覺覺上的隔隔離作用用，往南南接近水水體和綠綠帶的住住宅層數數和密度度降低，起到逐逐步接近近自然的的空間效效果。小區公公建中心心基本位位于小區區用地的的幾何中中心，結結合小區區公園布布局且位位于綠化化軸兩側側，加強強了軸線線感，形形成嚴謹謹向心的的空間布布局。三條相相對獨立立的曲折折形小區區道路呈呈發散狀狀布局，分別為為小區的的三片服服務。“十”字形的的兩條綠綠化軸位位于小區區中央，使小區區空間變變得疏密密有致，并把水水體、濱濱河綠化化的自然然氣息滲滲入居住住空間；兩條濱濱河綠化化帶把水水景、綠綠化、居居住空間間

13、融為一一體，創創造了優優美的空空間景觀觀。3、公共共服務設設施規劃劃規劃配置置的公共共服務設設施見表表421。公 共 服 務務 設 施 表表（421）編號項 目建筑面積積/用地面積積/數量1幼兒園15000+1880018000+2000022小學450008500013中學9000014000014衛生站45035文化活動動中心40016球類場地地2550027糧油店30018肉菜市場場2000019副食品店店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨貨店500114日用雜品品店260115五金交電電建材店店120116理發店100117廢品收購購店100118

14、書報銷售售店60119公共電話話亭40520中西藥店店80121水果店90122綜合修理理店260123儲蓄所200124郵政所200125電訊營業業所200126汽車停車車場（庫庫）540000（118000個車位位）1727自行車（摩托車車）停車車場（庫庫）147990（998600個車位位）3928變電房300529路燈配電電室30700130凈化石油油氣站40131公共廁所所150332垃圾集散散點150333小區綜合合管理處處400134居民委員員會4206 44、道路路交通 規劃劃道路紅紅線和斷斷面見表表422道 路 紅 線線 和 斷 面面 表（422）序號道路紅線線/M道路斷面面

15、/M備 注1385（88）205城市道路路，括號號內為高高壓線下下綠化隔隔離帶2365100（6）105城市道路路，括號號內為高高壓線下下綠化隔隔離帶33052005城市道路路42051005城市道路路515393小區道路路615474小區道路路7122.572.55小區道路路83434組團道路路92.52.5宅間小道道 5、主主要技術術經濟指指標 （1）土土地使用用指標。本區的土土地使用用情況見見表423，其其中高壓壓線控制制用地內內包括防防護綠化化地、道道路停車車場。用 地 平 衡衡 表（423）項 目目用地面積積/公頃頃所占比重重/%人均面積積/（/人）居住區規規劃總用用地33.008其

16、 中中居住用地地24.77710019.338其 中住宅用地地12.33249.7749.644公建用地地4.46618.0013.499道路用地地3.72215.0022.911公共綠地地4.27717.2243.344河涌用地地0.711高壓線控控制用地地4.188城市道路路用地3.422 （2）密密度指標標。本區的密密度指標標詳見表表424。主 要 經 濟濟 技 術 指指 標 表424居住套數數36522套居住人口口127882人總建筑面面積3992260其 中住宅建筑筑面積3514476公共建筑筑面積477884住宅平均均層數8.477層人口毛密密度516人人/公頃頃住宅面積積毛密度度

17、141990/公頃住宅面積積凈密度度285229/公頃容積率1.611總建筑密密度20.776%綠地率43.226% 四、項項 目 開 發發 建 設 及及 經 營 的的 組 織 與與 實 施 計計 劃（一）建建設方式式建議采用用公開招招標方式式選擇施施工單位位，并聘聘請工程程監理，有效地地控制項項目的工工期、成成本、質質量。 （二）開開發方案案設想與與分析考慮到市市場推廣廣計劃及及小區成成片建設設的需要要，擬將將整個項項目分為為四期開開發。第一期首首先完成成樣板樓樓展示工工程、修修建跨橫橫窖河11號橋（含引道道）一座座，主干干道東西西向、南南北向各各一條，并配備備管網。同時開開發南片片多層住住

18、宅6666099。這這樣可以以在小區區內部配配套尚未未完成的的情況下下使首期期買家享享受到對對面開發發區已成成熟的公公建配套套設施。本期個個別樓宇宇接近變變電站和和高壓走走廊，因因此防護護綠地和和綠化帶帶的建設設顯得尤尤為重要要。綠地地建設甚甚至應先先于住宅宅建設，盡力減減低變電電設施對對人們心心理的威威脅感。本期推推出的樓樓盤售價價不宜太太高，以以略高于于成本價價甚至與與成本價價持平即即可，志志在吸引引買家，樹立金金輝廣場場形象，創立小小區知名名度。第二期可可開發東東片兩組組團和北北片右下下組團，多層住住宅面積積555593。該區區臨近夏夏利大道道，便于于市場推推廣。第三期將將建北片片左下組

19、組團及中中部3棟棟高層，住宅建建筑面積積10112966（其其中多層層264471，高層層748825）。本本期有利利于小區區成型及及公建配配套設施施的落實實建設，對銷售售有利。第四期建建北左上上組團及及余下44棟高層層，建筑筑面積11279977（其中中多層3332110，高層9947667）。這期期是本區區位置較較好的組組團，加加上小區區的成型型，配套套設施完完善，“人氣”聚集，銷售價價此時可可提高一一個檔次次，獲得得較好的的利潤。 （三）建建設進度度項目建設設擬共八八年，分分四期進進行。第一期（二年） 19998年年10月月20000年99月第二期（二年） 20000年年10月月2000

20、2年99月第三期（二年） 20002年年10月月20004年99月第四期（二年） 20004年年10月月20006年99月詳見項目目實施計計劃表（表425）。五、項目目投資估估算、資資金籌措措計劃（一）開開發成本本1、土地地成本（征地費費、土地地有嘗使使用費） （1）征征地費。征地補補償費：4966.2666畝19萬萬/畝=94229.005（萬萬元） （注：征征地補償償單價按按19萬萬元/畝畝，由夏夏園村委委會包干干。包干干范圍包包括：aa、土地地、青苗苗補償、水利設設施維修修分攤，勞動力力安置補補助等四四項費用用的基本本補償基基價166.5萬萬元/畝畝；b、黃海海區收大大區配套套費1萬萬元

21、/畝畝；c、南港港鎮、黃黃海區收收取征地地補償金金額8%，即：17.5萬元元/畝8%=1.44萬元/畝）填土工工程費：4966.2666畝399950.20元元/畝=19882.559（萬萬元） （注：填填土工程程單價按按25.5元/.mm，由夏夏園村委委會包干干。經計計算，實實際填土土高度為為2.335m,故每畝畝面積的的填土包包干價為為6666.677/畝畝2.335元/25.5元/=3399550.22元/畝畝）。工程立立項初期期工作補補償費：4966.2666畝399950.20元元/畝12.8%=2533.777（萬元元）。耕地占占用稅：4966.2666畝53333元/畝=2264

22、.66（萬元）。 （注：按按8元/計征征，6666.667/畝8元/=553333元/畝畝，交市市財局）。耕地墾墾復基金金：4996.2266畝畝80000元/畝=3397.01（萬元）。 （注：按按12元元/計計征，6666.67/畝12元元/=80000元/畝，交交市國土土局，可可申請減減免）。新菜地地、魚塘塘開發基基金：4496.2666畝315581元元/畝=15667.226（萬萬元）。 （注：按按每畝前前三年平平均產值值的9倍倍計征，即為：35009元/畝9=3315881元/畝，交交市蔬菜菜辦公室室，可申申請減免免）。征地管管理費：4966.2666畝19萬萬/畝2%=1888.

23、588（萬元元）。 （注：按按征地補補償總金金額的22%計征征，交市市國土局局）。土地登登記費：約為22.422（萬元元）。 （注：首首10000收收2000元，每每超過5500加收440元）。已支付付利息：到19998年年7月止止，東方方公司已已支付給給夏園村村委會土土地補償償及填土土費的利利息共計計：17735.91（萬元）合計：1158221.225（萬萬元）。 （2）土土地有嘗嘗使用出出讓金。根據該市市國有土土地使用用權出讓讓金的計計算標準準，住宅宅基準地地價為6697元元/8200元/不等（依樓層層而定），結合合黃海區區夏園村村一帶具具體的調調節系數數，可將將本地塊塊土地使使用權出出

24、讓金標標準定在在2000元/，則其其土地使使用權出出讓金總總價合計計為：35144762000元/=70029.52（萬元） （3）合合計土地地成本為為：2228500.777（萬元元）。將以上各各項匯總總表426所示示：土 地 成 本本 匯 總 表表（426）序號項 目金 額額/萬元元1征地補償償費94299.0552填土工程程費19822.5993工程立項項初期工工作補償償費253.774耕地占用用稅264.665耕地墾復復基金397.016新菜地、魚塘開開發基金金15677.2667征地管理理費188.588土地登記記費2.2449已付利息息17355.91110土地有嘗嘗使用出出讓金7

25、0299.52211合計228550.7772、建安安工程費費 （1）多多層住宅宅建安費費（427）。多 層 住 宅宅 建 安 費費（427）序號項 目目單價/元元/工程量/金額/萬萬元1土建及裝裝修工程程費125001818883227335.3382水電安裝裝工程費費100181888318188.8333小 計135001818883245554.221 （2）高高層住宅宅建安費費（表4428）。高 層 住 宅宅 建 安 費費（表4428）序號項 目單價/元元/工程量/金額/萬萬元1土建及裝裝修工程程費158001695593267995.772水電安裝裝工程費費220169559337

26、311.0553電梯150169559325433.94消防501695593847.955小計200001695593339118.66 （3）建建安工程程費合計計：5884722.811（萬元元）3、前期期工程費費 （1）籌籌建開辦辦費：5584772.8812.55%=114611.822（萬元元）。 （2）可可行性研研究費：584472.811.55=877.711（萬元元）。 （3）規規劃勘測測設計費費：5884722.8113%=17554.118（萬萬元）。 （4）三三通一平平費：（即填土土工程費費，已在在第一項項“土地成成本”中列出出，故此此處不再再計算）。 （5）合合計前期期

27、工程費費用為：33003.771（萬萬元）。4、基礎礎設施配配套費（紅線內內外工程程費，表表429）基 礎 設 施施 配 套 費費（429）序號項 目計 算 依 據據金額/萬萬元道路工程程42.113萬元元/公頃頃33.08公公頃=113933.666萬元13933.600排水管道道工程37.66萬元/公頃33.08公公頃=112433.800萬元12433.800河涌改造造工程8.588萬/公公頃33.08公公頃=2283.83萬萬元283.83跨橫窖河河工程一座約9981.12萬萬元981.12中小橋5座約5501。96萬萬元501.96污水泵站站一座約2287.39萬萬元287.39公共

28、廣場場250000（高壓線線下的公公園、車車場）3200元/=8000萬元元800公共車站站、站場場費用已列列入“公共廣廣場”中橫窖河堤堤岸450mm12200元元/m=54（萬元）54綠化工程程5.4萬萬元/公公頃33.08公公頃=1178.63萬萬元178.6供水工程程15萬元元/公頃頃33.08公公頃=4496.20萬萬元496.20供電工程程65萬元元/公頃頃33.08公公頃=221500.2萬萬元21500.2電信工程程7萬元/公頃33.08公公頃=2231.56萬萬元231.56煤氣工程程7萬元/公頃33.08公公頃=2231.56萬萬元231.56合 計88333.900 55、

29、公建建配套費費（見表表4210）公 建 配 套套 費（4210）序號項 目建筑面積積/單價/元元/金額/萬萬元幼兒園1500015小學45000900405中學90000900810衛生站45060027文化活動動中心4001000040球類場地地25500（用地地面積）784200糧油店30060018肉菜市場場20000600120副食品店店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨貨店50070035日用雜品品店26060015.66五金交電電建材店店1206007.2理發店1006006廢品收購購店1005005書

30、報銷售售店606003.6公共電話話亭405002中西藥店店806004.8水果店906005.4綜合修理理店26060015.66儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業業所20060012汽車停車車場（庫庫）540000（18000個車車位）1200064800自行車（摩托車車）停車車場（庫庫）147990（98660個車車位）90013311.1變電站30050015路燈配電電室305001.5凈化石油油氣站406002.4公共廁所所1506009垃圾集散散點1503004.5小區綜合合管理處處40060024居民委員員會42060025.22合計99044.055 66、不

31、可可預見配配套費 （70229.552+5584772.881+333033.711+88833.90+99004.005）5%=43777.220（萬萬元） 77、開發發期間稅稅費（表表4211）開 發 期 間間 稅 費（44211）序號項 目計算依據據金額/萬萬元1配套設施施建設費費584772.881（萬萬元）6%35088.3772投資方向向調節稅稅584772.881（萬萬元）5%29233.6443工程質量量與施工工安全監監督費584772.881（萬萬元）4233.894供水管網網補償費費住宅按00.3噸噸/人，6000元/噸噸計，112788人0.33噸/人人6000元/噸噸2

32、30.085供電用電電負荷費費住宅按44KVAA/戶，4800元/KKVA計計，36652戶戶4KVVA/戶戶4800元/KKVA701.186其他稅費費584772.881（萬萬元）2%11699.4667合計87666.6228、開發發成本為以上77項之和和，共計計為：11165509.06（萬元） （二）開開發費用用（表44212）開 發 費 用用 匯 總 表表（4212）序號項 目目計 算 依 據據金額/萬萬元1管理費用用開發成本本3%=11665099.0663%34955.2772銷售費用用（2.11）+（2.22）+（2.33）61033.8772.1廣告及市市場推廣廣費銷售收入

33、入0.55%872.02.2銷售代理理銷售收入入2%34877.9112.3銷售手續續費銷售收入入1%17433.9663貸款利息息詳見“貸貸款還本本付息表表”另計4合計95999.144銷售收收入來源源詳見“銷售收收入預測測表”。 (三)投資成成本費用用估算匯匯總表（表4313）投 資 成 本本 費 用 估估 算 匯 總總 表（表4313）成本項目目總額/萬萬元得房成本本（萬元元/）多層（11818883）高層（11695593）（一）土土地成本本228550.7776506501、征地地補償費費158221.2254504502、土地地使用權權出讓金金70299.522200200（二）建

34、建安工程程費584772.8811350020000（三）前前期工程程費33033.7119494（四）基基礎設施施配套費費88333.900251251（五）公公建配套套費99044.055282282（六）不不可預見見費43777.200125125（七）開開發期間間稅費87666.622250250（八）開開發費95999.144273273（九）投投資總額額合計1261108.23275539255 (四)資金籌籌措與投投入計劃劃及貸款款利息 1、資資金籌措措與投入入計劃 本項目目開發投投資的資資金來源源有三個個渠道：一是自自有資金金，二是是向銀行行貸款，三是預預售收入入用于投投資部分

35、分。資金金運作方方式如下下：自有有資金全全部用于于投資；預售收收入扣除除與銷售售有關稅稅費后用用于投資資；此外外若還缺缺資金，則向銀銀行貸款款。本項項目開發發總投資資（不含含貸款利利息）共共計12261008萬元元，按規規定資金金投入不不少于總總投資的的20%，由此此計算可可需自有有資金2252222萬元元，需貸貸款額合合計3553000萬元，預售房房收入用用于投資資合計6655886萬元元。其中中自有資資金可通通過招商商引資籌籌集。本項目投投資計劃劃與資金金籌措情情況詳見見表4214“投資計計劃與資資金籌措措表”。2、貸款款本金的的償還及及利息支支付銷售收入入扣除有有關銷售售稅費后后，作為為

36、可運用用資金，用于投投資及還還本付息息。投資資后余額額按先付付息后還還本的原原則支用用直至本本息償還還完畢。本項目目貸款利利息采用用中央銀銀行最新新公布的的中長期期貸款利利率7.65%。具體體還本息息計劃詳詳見表44215“貸款還還本目付付息估算算表”。投資計劃劃與資金金籌措表表（4214）序號項目合計建設經營營期1234567891投資總額額1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113881.1建設投資資12611081362221775521878841878841482291548891445561239921.2貸

37、款利息息169660291783136772160028611327112812222777113882資金籌措措1430068139113185335201551209444176990187660172668146669113882.1自有資金金2522226022260000376003760028400284002.2 借款款（含利息息）522660789115483310366711166078611327112812222777113882.3銷售收入入再投入入65588670255602446024469899126449144556123992貸 款 還 本本 付 息 估估 算

38、 表（44215） 單位：萬元序號項目合計建設經營營期1234567891年初借款累計789111337742374413490014276623676622976621488812本年借款款35300076000470009000090000500003本年應計利息169660291783136772160028611327112812222777113884本年底本本息償還還52266092711981221715581601195年末借款累計789111337742374413490014276623676622976621488816歸還借款款本息來來源5226609271198122

39、1715581601196.1投資回收收52266092711981221715581601196.2其他收入入 注：11、貸款款利率為為7.665% 2、當年利利息=（年初借借款本息息+當年年借款/2）年利率率。 六、項項目銷售售收入及及利潤的的估算 （一）住住宅銷售售單價的的確定 根據成成本估算算及市場場研究結結果，確確定第一一期多層層住宅售售價均價價為33300元元/（分兩批批推出，第一批批推出550%，售價為為32000元/，第第二批再再推出余余下500%售價價為34400元元/，以后各各期同）；第二二期多層層住宅售售價均價價為37700元元/；第三期期多層住住宅售價價均價441000

40、元/，高層層住宅售售價均價價為53300元元/；第四期期多層住住宅均價價為45500元元/，高層住住宅售價價均價為為57000元/。 車位售售價初步步定為88萬元/個，這這是根據據目前市市場上同同類型住住宅小區區車位售售價決定定的。 本項目目可行性性研究中中暫不考考慮出租租，若開開發商有有出租打打算，則則建議的的住宅出出租價格格為多層層均價330元/.月月,高層層均價440元/.月月。 （二）銷銷售收入入的確定定根據上述述確定的的住宅及及車位單單價，計計算出實實際的銷銷售總收收入如表表4216所所示。銷 售 收 入入 預 測 表表4216分 類可銷售面面積/建議銷售售面積/銷售收入入/萬元元多

41、 層 住 宅宅 第一期第一批33300532000106558第二批33300434000113223第二期第一批27799736000100007第二批27799738000105662第三期第一批1323364000052944第二批1323354200055599第四期第一批1660054400073066第二批1660054600076388高層住宅宅第三期第一批37411352000194555第二批37411254000202002第四期第一批47388456000265335第二批47388358000274882車 位18000（個）8（萬元元/個）144000合 計17644

42、21 （三）銷銷售收入入分期比比例的測測算 根據即即將出臺臺的有關關預售新新規定，商品房房應建至至第四層層方可開開始預售售（但此此規定尚尚未出臺臺，目前前仍按“商品房房完成基基礎后即即可預售售”的規定定執行）。在本本項目預預計8年年共計四四期的開開發過程程中，應應貫徹“分片開開發，滾滾動發展展，建成成一片，完善一一片，管管好一片片”的指導導思想，分期銷銷售，爭爭取資金金盡早回回籠，滾滾動運轉轉，所有有樓盤在在小區完完工一年年后全部部售完。 根據計計算結果果，銷售售收入按按比例測測算如表表4217所所示，各各年銷售售收入匯匯總如表表4218所所示。 （注：下下表中，A1一期多多層，AA2二二期多

43、層層；A33三期期多層；A4四期多多層；BB3三三期高層層；B44四期期高層；C車車位）銷 售 收 入入 分 期 按按 比 例 測測 算 表4217銷售計劃劃分年度銷銷售金額額/萬元元年份銷售比例例銷售面積積/23456789合 計250%AA1A1：3333005106558120118C：1770（個個）13600350%AA1A1：3333004113223126883C：1770（個個）13600450%AA2A2：2277997100007111443C：1442（個個）11366550%AA2A2：2277996105662116998C：1442（個個）11366650%AA3A

44、3：11323365294426822150%BB3B3：3374113194555C：2559（個個）20722750%AA3A3：11323355559927833350%BB3B3：3374112202002C：2559（個個）20722850%AA4A4：11660057306636477350%BB4B4：4473884265335C：3229（個個）26322950%AA4A4：11660057638837755250%BB4B4：4473883274882C：3229（個個）26322合計100%120111268831114431169982682212783333647733

45、775521764421各 年 銷 售售 收 入 與與 預 測 匯匯 總 表4218項 目目合 計建 設設 經經 營營 周周 期期123456789多層住宅宅68344710655811322310000710566252944555997306676388高層住宅宅936774194555202002265335274882車 位1440001360013600113661136620722207222632226322合 計1764421120118126883111443116998268221278333364773377552 （四）項項目利潤潤估算 項目土土地增值值稅估算算表如表表

46、4219所所示，增增值率00，增值值稅率00； 項目可可運用資資金估算算表如表表4220所所示； 項目稅稅后利潤潤測算如如表4221所所示，項項目稅后后利潤總總額為1147447萬元元。土 地 增 值值 稅 計 算算 表44219序號項目金額/萬萬元備注1扣除項目目金額17777141.1+1.22+1.3+11.41.1開發成本本1165509詳見“開開發成本本構成表表”1.2開發費用用265559銷售費用用+管理理費用+財務費費用1.3銷售稅金金及附加加113444銷售收入入6.443%1.4加扣200%2330021.120%2銷售收入入17644213增值額129932 14增值率05

47、增值稅率率06增值稅免交項 目 可 運運 用 資 金金 估 算 表表4220序 號號項 目目合 計建 設 經 營營 周 期1234567891銷售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522銷售稅金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.1營業稅88211601634557585134111392218244188772.2教育專項項基金35224252223545673752.3教育附加費26518191717404255572.4城市維護護建設稅稅61742443940

48、94981281322.5防洪工程程維護費費31822232021485066682.6印花稅及交易管理費970667061641471532012083土地增值稅4可運用資資金（1123）1650078112445118668104227109448250997260442341226353225稅 后 利 潤潤 測 算 表表4221序 號號項 目目合 計建 設 經 營營 周 期1234567891銷售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775522總成本費用143006897466102885903669486621755

49、02257722957783061153營業稅88211601634557585134111392218244188774教育專項項基金35224252223545673755教育附加費26518191717404255576城市維護護建設稅稅6174244394094981281327防洪工程程維護費費31822232021485066688印花稅及及交易管管理費970667061641471532012089土地增值值稅10利潤總額額220110149991583313911146223347734700454884710011所得稅7263349552345948211055114551

50、50001554412稅后利潤147447100441060093298022422232553048831566 （注：總總成本費費用按銷銷售計劃劃及開發發建設總總投資進進行測算算）。 七、項目經經濟效益益評價 對對本項目目進行經經濟效益益分析評評價的主主要依據據是國家家計委、建設部部頒發的的建設設項目經經濟評價價方法與與參數（第二二版），參照我我國新的的財會制制度，結結合房地地產開發發的實際際情況，我們分分別計算算了全部部投資和和自有資資金的經經濟效益益。選取取的計算算指標為為財務內內部收益益（FIIRR）、財務務凈現值值（FNNPV）及投資資利潤。由于本本項目并并非長期期經營項項目，因因

51、此計算算其投資資回收期期和年利利潤率沒沒有實際際意義，故沒有有選取上上述兩項項指標。評價指指標的計計算過程程詳見表表4222、表4223所所示。 （一）財財務內部部收益率率（FIIRR） 財務內內部收益益率（FFIRRR）是指指項目整整個計算算期內各各年凈現現金流量量現值累累計等于于零時的的折現率率。它反反映項目目所占用用資金的的盈利率率，是考考察項目目盈利能能力的主主要動態態評價指指標。當當FIRRR大于于基準收收益率時時，則認認為其盈盈利能力力已滿足足最低要要求。由由項目現現金流量量表（表表4222及及表4223）（全部部投資及及自有資資金）計計算可得得：1、全部部投資的的財務內內部收益益

52、率為：10.86%2、自有有資金的的財務內內部收益益率為：17.05%基準收益益率I的的大小取取決于銀銀行的利利率高低低、項目目經營的的風險程程度以及及經營的的目標和和要求等等。一般般意見趨趨于選取取“稍大于于銀行同同期貸款款利率”作為基基準收益益率。本本項目貸貸款利率率為7.65%，故基基準收益益率I取取10%，由表表4222及及表4223計計算結果果可知，本項目目全部投投資及自自有資金金內部收收益率均均高于基基準收益益率。財 務 現 金金 流 量 表表4222序 號號項 目目合 計建 設 經 營營 周 期1234567891現金流入入1764421120118126883111443116

53、9982682212783333647733775521.1銷售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2現金流出出1447714136222190220201222199559160661183118173992162339398112.1建設投資資12611081362221775521878841878841482291548891445561239922.2銷售稅金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.3土地增值值稅2.4所得稅72633495

54、523459482110551145515000155443凈現金流流量317007-136622-70002-74339-88116-43663850331044412023343377714折現現金金流量14300-123383-57887-55889-60221-27009480005358894399143222 財財務內部部收益率率：100.866%動態 計計算指標標 財務務凈現值值（I=10%）：114300萬元 靜態態 全部部投資利利潤率=（3117077/12261008）1000%=225%現 金 流 量量 表（自有資資金）表表4223序 號號項 目目合 計建 設 經 營營

55、周 期1234567891現金流入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.1銷售收入入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2其他收入入2現金流出出1616674602221432201112221095591106612758892720043339972000002.1自有資金金2522226022260000376003760028400284002.2銷售收入入再投入入6558867052260244602446989912644914

56、45561239922.3銷售稅金金及附加加113443773815716750172441791123477242772.4土地增值值稅2.5所得稅72633495523459482110551145515000155442.6貸款本息息償還52266092711981221715581601193凈現金流流量147447-60222-2300215611184637-7688629307661775524折現現金金流量31722-54774-1900211733126396-43443231435575299 財務務內部收收益率：17.05% 動態 計計算指標標 財務凈凈現值（I=110%

57、）：31172萬萬元 靜態 全部部投資利利潤率=（1447477/2552222）1000%=558.55% （二）財財務凈現現值（FFNPVV） 財財務凈現現值（FFNPVV）按事事先規定定的基準準貼現率率I將項項目計算算期內各各年凈現現金流量量折現到到建設期期的現值值之和。它是考考察項目目在計算算期內贏贏利能力力的動態態評價指指標，凈凈現值大大于或等等于零的的項目是是可以考考慮接受受的。 本項項目選取取的基準準貼現率率為100%，由由此計算算可得（表4222，表4223）。 1、全全部投資資的財務務凈現值值為：114300萬元2、自有有資金的的財務凈凈現值為為：31172萬萬元本項目財財務

58、凈現現值全部部大于零零。（三）投投資利潤潤率 投資利利潤率指指的是項項目投資資利潤（即凈現現金流量量累計）與項目目投資餓餓比值。是靜態態指標。由表44222及及表4223計計算結果果為： 1、總總投資利利潤率=25.1% 2、自自有資金金利潤率率=588.5% （四）項項目經濟濟效益評評價指標標匯總項目經濟濟效益指指標匯總總如表44224所所示：項 目 經 濟濟 效 益 評評 價 指 標標 繪 總 表表4224計算基礎礎動 態 指 標標靜態指標標財務內部部收益率率（FIRRR）財務凈現現值（FNPPV）投資利潤潤率全部投資資10.886%14300（萬元元）25.110%自有資金金17.005

59、%31722（萬元元）58.550% （五）資資金來源源與運用用表的貸貸款償還還分析資金來源源與運用用表集中中體現了了項目自自身平衡衡的生存存能力，是財務務評價的的重要依依據，本本項目資資金來源源與運用用表4225所所示。從從表中可可以看出出，本項項目具有有很強的的貸款償償還能力力和自身身平衡能能力。貸貸款償還還估算表表詳見表表4225。資 金 來 源源 與 運 用用 表（財務平平衡表）4225序 號號項 目目合 計建 設 經 營營 周 期1234567891資金來源25399031391132350012681102606632239993293323064453875503889901.1

60、銷售收入17644211201181268831114431169982682212783333647733775521.2自有資金2522226022260000376003760028400284001.3貸款含利息）522660789115483310366711166078611327112812222777113881.4其他收入2資金運用21399341391131980032148892211191892223086603001163567742113382.1建設投資12611081362221775521878841878841482291548891445561239922